第一篇：房價(jià)調(diào)控趨于失敗的原因

這些年來，中國房價(jià)一路飆升，成為廣大民眾關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)。黨和政府也高度重視，先后出臺(tái)了一些列調(diào)控房價(jià)的措施，但是成效甚微。今年初，國務(wù)院出臺(tái)了被稱為“史上最嚴(yán)”的政策措施調(diào)控房價(jià)，但是依然沒有什么大的變化，雖然樓市成交量有所下降，但房價(jià)依然呈現(xiàn)強(qiáng)勁上升勢(shì)頭。

中國房地產(chǎn)猶如一匹脫韁野馬，已經(jīng)無法駕馭了嗎?其高房價(jià)的真正原因在那里？以草民之見，降房價(jià)不是不能，而是一個(gè)決心的問題，其核心是房地產(chǎn)發(fā)展方向的問題。

第一，“遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭”的總體思路，本身就缺乏調(diào)控決心。既然房價(jià)問題成為事關(guān)民生的大問題，甚至事關(guān)社會(huì)的穩(wěn)定，就應(yīng)該痛下決心綜合治理。但是政府在這個(gè)問題上的扭扭捏捏、似是而非，嚴(yán)重影響了調(diào)控政策的執(zhí)行力度。記得2008年國際金融危機(jī)伊始，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了前所未有的下降，這本來是清理房地產(chǎn)泡沫的最佳時(shí)機(jī)，但是政府卻擔(dān)心GDP的下降，于是中央和地方政府迅速采取了五花八門的“救市”措施，錯(cuò)過了房地產(chǎn)回歸理性的最佳時(shí)機(jī)。而后的中國房地產(chǎn)便出現(xiàn)了更加離譜的新一輪上漲。而此后出臺(tái)的調(diào)控措施，很明顯只是遏制部分城市房價(jià)“過快”上漲勢(shì)頭，而沒有絲毫調(diào)控房價(jià)“下降”的意圖，顯然，只要不過快上漲就是符合調(diào)控“總思路”的。這樣的調(diào)控結(jié)果也就可想而之。

第二，中國房地產(chǎn)已經(jīng)失去了居住的本質(zhì)屬性。“安居樂業(yè)”、“居者有其屋”，這是歷代賢明治國者所希望和追求的一個(gè)理想，也是民眾最基本的生存需要。但是這些年來，在取消了社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利住房制度之后，完全市場化的住房改革并沒有使這一理想得以實(shí)現(xiàn)。相反，市場化在制造了巨大的貧富差距基礎(chǔ)上，“住房難”成為眾多民眾的心頭之憂。需要房子的人買不起，買得起的不缺房。許多富人將房產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)氖侄危谑欠康禺a(chǎn)成了富人的賭場、銀行和聚寶盆，而窮人要買房只有傾其幾代人積蓄硬著頭皮做個(gè)房奴。前不久網(wǎng)傳國家電網(wǎng)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，中國有“6540萬套空置房”，盡管這一說法被有關(guān)部門否認(rèn)，但空置房在中國的大量存在確是一個(gè)不爭的事實(shí)。

第三，地方政府“賣地財(cái)政”成為高房價(jià)重要支撐。毋庸諱言，房地產(chǎn)調(diào)控中的兩大阻力，一個(gè)是開發(fā)商，另一個(gè)就是地方政府。這些年，一些地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要手段就是倒騰土地、折騰城市，而有些地方的GDP的50%以上，依賴于房地產(chǎn)的賣地收入。而房地產(chǎn)價(jià)格下降就意味著地方政府財(cái)源的減少，以及GDP政績的下滑，這是地方官員們絕對(duì)不愿意看到的。

第四，開發(fā)商們?yōu)榱吮├o(hù)盤捂盤、見利忘義。目前，在一些城市賣到上萬、甚至數(shù)萬元一平米的樓房，其成本究竟是多少？他們的利潤有多大？這一直是不透明的，也是不可公開的商業(yè)秘密。但不論是從那個(gè)渠道得來的真實(shí)情況，都無不印證了中國房地產(chǎn)的超級(jí)暴利。國務(wù)院參事任玉玲披露一位房產(chǎn)商曾告訴他，在美國房地產(chǎn)利潤是15%。而在中國卻是150%。今年8月，重慶市江津區(qū)委書記王銀峰在與某房地產(chǎn)商的談話中無意披露的繁華地段——重慶市政府對(duì)面的“水映康城”，樓盤成本也不過1300多元。由此可見，資本追逐利潤的誘惑遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會(huì)責(zé)任、道德良心的約束。

其實(shí)，房價(jià)調(diào)控失敗原因還遠(yuǎn)不止這些。不過，這些顯而易見的因素，足可以讓我們反思中國房地產(chǎn)發(fā)展問題上的方向性問題，那就是發(fā)展房地產(chǎn)的根本目的是什么？是滿足人們的居住需求？還是為了GDP的增長？反過來，GDP的增長又是為了什么？如果GDP在連續(xù)多年的增長之后，財(cái)富最終集中到了少數(shù)人手中，無法解決和滿足民眾起碼的住房問題，這樣的GDP追求又有何價(jià)值和意義呢？

果。

第二篇：國家房價(jià)調(diào)控政策

在中國房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房價(jià)就會(huì)飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場出現(xiàn)降價(jià)拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為未來12至18個(gè)月內(nèi)才能收到明顯成效。獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對(duì)策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說。”希望不會(huì)一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控分為四個(gè)階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時(shí)恰逢我國住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。

中國樓市的市場化運(yùn)作始于1998年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國發(fā)[1998]23號(hào)，簡稱23號(hào)文)的公布實(shí)施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時(shí)的房價(jià)也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房價(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國家九部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)部稱為217號(hào)文，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格增長過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號(hào))，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場降溫的目的。

121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長下滑到6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào)，簡稱“18號(hào)文”)出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國大陸經(jīng)濟(jì)。”

政策失靈 房價(jià)兇猛

從2003年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，但中國房價(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房價(jià)不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房價(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場、控制房價(jià)。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房價(jià)問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價(jià)增長率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房價(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房價(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100

平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房價(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿碓从诠妼?duì)房價(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房價(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財(cái)政缺錢。分稅16年來，爭項(xiàng)目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價(jià)”意味著在房價(jià)下跌的時(shí)候，希望房價(jià)不要再跌了；在房價(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房價(jià)”意味著希望房價(jià)不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房價(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房價(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時(shí)，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會(huì)受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對(duì)住宅市場是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場整體需求將會(huì)上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：國家房價(jià)調(diào)控政策

可是，自2003年國家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，房價(jià)不但沒有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。

此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個(gè)階段。

中國房地產(chǎn)的市場化運(yùn)作最早始于1998年，當(dāng)時(shí)伴隨著亞洲金融危機(jī)和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，提高內(nèi)需。

1998年7月3日，國務(wù)院頒布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國房地產(chǎn)市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場降溫的目的。121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長下滑到

6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國大陸經(jīng)濟(jì)。”

根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價(jià)格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價(jià)兇猛

從2003年開始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。但中國房價(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房價(jià)不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。

在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房價(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場、控制房價(jià)。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房價(jià)問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價(jià)增長率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房價(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房價(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房價(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿碓从诠妼?duì)房價(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房價(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約

束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財(cái)政缺錢。分稅16年來，爭項(xiàng)目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價(jià)”意味著在房價(jià)下跌的時(shí)候，希望房價(jià)不要再跌了；在房價(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房價(jià)”意味著希望房價(jià)不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房價(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房價(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時(shí)，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會(huì)受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對(duì)住宅市場是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場整體需求將會(huì)上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第四篇：廣州房價(jià)調(diào)控政策

從03年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，中國房價(jià)卻不斷飛漲。

廣州住房調(diào)控政策，抑制市場需求：

1、房貸利率上漲：對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍

2、對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)門檻逐步提高，減少潛在買家的入市欲望。

3、緊縮的財(cái)政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續(xù)三次加息，一年期貸款利率累計(jì)提高0.75%，3～5年期貸款利率累計(jì)提高0.69%。廣州限購令細(xì)則明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨(dú)購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規(guī)定購買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對(duì)購買第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。

from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are soaring.Gz housing control policy, lower the market demand:

1、Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than 1.1 times the benchmark interest rate2、Gradually increase the second-hand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the market3、Tighter the fiscal policy, increase the banks interest: from 2010.10 to 2011.2, increase the interest rates 3 times in succession,one-year loan interest rate accumulativly increased 0.75%,three to five year loan interest rate accumulativly increased 0.69%

Gz household register family & no household register but residential family can only buy one new house, the nonlocal family which can't provide tax and social security proof can't buy houses in Gz, the people under 18 can't buy the house alone ,and stop the third suite provident fund loans and so on.Buy the first house, under 90 square meters: the down payment is more than 20% of the housing provident fund loans;

Buy the first house, over 90 square meters: the down payment is more than 30% of the housing provident fund loans;

Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans;

Buy the third or more than three houses: you can't get any housing provident fund loans

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控(房價(jià)過快上漲的原因及對(duì)策)

申論熱點(diǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)市場秩序 房價(jià) 租金上漲

【背景鏈接】

國務(wù)院總理溫家寶于2010年1月19日上午主持召開國務(wù)院第四次全體會(huì)議，再度強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。抓緊落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策，加快推進(jìn)保障性安居工程，增加普通商品房供給，多渠道滿足住房困難家庭居住需求；加強(qiáng)對(duì)市場需求的分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性購房；進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

2010年4月17日 國務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”，國務(wù)院各有關(guān)部門要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門要積極做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強(qiáng)正面引導(dǎo)，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

[典型案例]

●2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。雖然北京住宅租金近日略有下調(diào)，但難改上半年漲勢(shì)。同樣，5、6月以來上海、廣州、深圳等地房租也紛紛上漲明顯。

●今年夏季突然暴漲的房租比久久不跌的房價(jià)更令人焦慮。新一輪調(diào)控出臺(tái)后，房價(jià)未見明顯松動(dòng)，全國重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格卻持續(xù)上漲，京、滬、深等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過10%。這種上漲既與大學(xué)生畢業(yè)等季節(jié)性因素有關(guān)，也不乏人為抬高因素，尤其是一些中介與房東“合謀”，聯(lián)手推高房租，以賺取更多傭金。如同房價(jià)一樣，租金不理性上漲也傷害了許多人，解決這一困境的根本出路在于建立一個(gè)規(guī)范的租賃市場。

●北京：從2008年就在北京從事房產(chǎn)中介的張女士說，“現(xiàn)在3300元左右的兩居室，兩個(gè)月前只要3000元左右。”而與去年同期相比，房租更是漲了不少。她舉個(gè)例子說，“漲得多的，有個(gè)精裝修的一居室，去年2500元，今年漲到了3200元。”

●廣州：滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份的廣州房屋租賃成交宗數(shù)比4月份增加了20.4%，單月租金同比上漲了10.9%，達(dá)到30.44元/平方米?月，部分地段好、公共資源便利地區(qū)的房屋租賃，租金同比上漲約20%；而2008年和2009年兩年，廣州住宅平均租金漲幅分別只有3.3%和2.5%。

●上海：7月1日，上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布的信息也證實(shí)了這一點(diǎn)：6月，上海房屋租賃指數(shù)為1227點(diǎn)，較上月上升6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.49%。低、中、高端市場全線飄紅，且呈現(xiàn)近來少有的快速上漲之勢(shì)。新政實(shí)施兩個(gè)月后，上海的房屋買賣市場呈現(xiàn)“冰封”狀態(tài)，而租賃市場出現(xiàn)租金加速上漲之勢(shì)，連續(xù)兩個(gè)月指數(shù)漲幅超過0.4%。

●深圳：據(jù)深圳二手樓網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳六個(gè)區(qū)的二手住宅租賃環(huán)比上漲不一：福田區(qū)的租賃掛牌均價(jià)4335元/套，環(huán)比上漲8％；羅湖區(qū)環(huán)比上漲3．5％；龍崗區(qū)環(huán)比上漲4．6％；寶安區(qū)上漲3．4％；而南山區(qū)和鹽田區(qū)則基本保持平穩(wěn)。據(jù)房屋中介介紹，目前深圳繁華旺地，房屋租金普遍漲了5％—10％，有些地段甚至上漲了10％—20％。關(guān)內(nèi)及靠近關(guān)口的一些區(qū)域漲幅較大，偏遠(yuǎn)區(qū)域基本變化不大。深圳中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，今年全年深圳二手住宅租賃價(jià)格將上漲10%—20%，未來深圳房屋租金每年還將有5%—10%的漲幅。

【標(biāo)準(zhǔn)表述】

[原因]

當(dāng)前租金非理性上漲起因于種種具體因素，但根本原因是調(diào)控制度缺失。可以說，我國房屋租賃市場基本處于無序狀態(tài)，尤其是租賃合同可有可無，業(yè)主可以隨意漲價(jià)，甚至租期之內(nèi)漲價(jià)、單方違約、趕走租客屢屢發(fā)生。這種狀態(tài)使許多人在租賃房屋時(shí)缺乏安全感，轉(zhuǎn)而投向住房買賣市場，擴(kuò)大了房屋的市場需求。

與之相比，一些成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家不僅有完善的有關(guān)房地產(chǎn)法律，還有專門的租賃法律。如德國制定有非常完善的《租房法》，并規(guī)定了“合理租價(jià)”的確定方式、允許上漲的范圍以及違法的刑事責(zé)任。有趣的是，《租房法》甚至規(guī)定房東將房子租給房客，必須保持完好無缺，如果房子或房內(nèi)的設(shè)施有損，則由房東承擔(dān)修理和費(fèi)用，否則租金相應(yīng)降低。

同時(shí)，有序的市場必須有完善的管理協(xié)調(diào)機(jī)制，這方面國外也有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)。德國由各地區(qū)的市政建設(shè)部門管理住房市場，這些政府管理部門會(huì)會(huì)同房客協(xié)會(huì)、房屋租賃和買賣中介機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)，定期發(fā)布“租房價(jià)格表”，指導(dǎo)租賃市場，它也是法庭審理案件時(shí)房租合理與否的依據(jù)。

[權(quán)威觀點(diǎn)]

要進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。——溫家寶

[對(duì)策]

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。抓緊落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策，加快推進(jìn)保障性安居工程，增加普通商品房供給，多渠道滿足住房困難家庭居住需求；加強(qiáng)對(duì)市場需求的分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性購房；進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

一是政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮政策的引導(dǎo)、約束、經(jīng)濟(jì)杠桿的作用來維護(hù)正常的市場秩序，引導(dǎo)樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。一些地方政府通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、政府收購空置商品房等優(yōu)惠政策只是“揚(yáng)湯止沸”，并不能從根本上解決這一問題，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，降低房價(jià)才是硬道理。同時(shí)，協(xié)調(diào)中央與地方的關(guān)系，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場利益分享上的補(bǔ)償機(jī)制，通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵(lì)地方政府參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

二是加大對(duì)住房制度的改革，健全市場體系。政府和業(yè)務(wù)主管部門要深入研究房地產(chǎn)市場的變化，按照小康社會(huì)的居住和房屋使用標(biāo)準(zhǔn)分析需求結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革。在規(guī)范一級(jí)市場的同時(shí)，使二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)并積極發(fā)展房屋租賃業(yè)，使消費(fèi)者可以選擇購買存量房或增量房，也可以選擇租賃。在推進(jìn)現(xiàn)有公房出售的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房的供應(yīng)以滿足低收入者的需求。

三是建立統(tǒng)一開放的土地競爭機(jī)制，調(diào)控土地供應(yīng)。地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級(jí)土地壟斷市場，真正回歸“守夜人”的角色，建立公開、公平、公正的土地競爭機(jī)制，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場準(zhǔn)入、銷售和社區(qū)服務(wù)等整個(gè)經(jīng)營過程科學(xué)有序地進(jìn)行。同時(shí)要充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用，合理確定各類住房用地的布局和比例，建立透明的價(jià)格機(jī)制，使銷售操作更規(guī)范，信息渠道更通暢。

【一句話點(diǎn)評(píng)】

引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就要運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)的手段管理市場，使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位