第一篇：國家房價調控政策

在中國房地產界，有一個和“發改委打飛機”并駕齊驅的典故，那就是中央政府每次調控房地產，房價就會飛漲，所謂“調控調控，越調越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調控政策，“八年抗戰”的結果是越調越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業界稱為“史上最嚴厲新政”的樓市調控，雖然一線城市的二手房市場出現降價拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認為未來12至18個月內才能收到明顯成效。獨立房地產評論員顧海波更是擔心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調控，調控只是一個傳說。”希望不會一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，中國樓市調控分為四個階段，而真正意義上的調控始于2003年，那時恰逢我國住房改革5周年，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。

中國樓市的市場化運作始于1998年，當時亞洲金融危機的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。要扭轉局面，啟動內需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”(國發[1998]23號，簡稱23號文)的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產對國民經濟的拉動作用是明顯的。據統計，每100元的房地產需求(或建筑業的產出)可以帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求，以及10元的住房裝修支出。

那時的房價也似乎令人“懷念”。根據中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，房地產行業倍受非議。這一年，國家九部委發布《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》，內部稱為217號文，針對局部地區出現的房地產投資增幅過大、土地供應過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應、金融信貸、住房結構等方面強調要對房地產市場進行宏觀調控。

央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發［2003］121號)，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。

121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，緊縮型調控年年出臺新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100

平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯物業指出，當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業類項目房貸的標準，只是兩者間可貸年限不同，商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業地產一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業地產卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。

另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示，我國經濟在2009年已經開始全面企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業地產的投融資環境。

中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環比出現大幅增加，其中四大城市租賃面積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第二篇：國家房價調控政策

可是，自2003年國家頒布房地產宏觀調控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調越漲”。

此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產調控基本可以分為四個階段。

中國房地產的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。為了拉動經濟，提高內需。

1998年7月3日，國務院頒布了“關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”，福利分房取消，中國房地產市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到

6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

根據中國社科院藍皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。

在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約

束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯物業指出，當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業類項目房貸的標準，只是兩者間可貸年限不同，商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業地產一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業地產卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。

另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示，我國經濟在2009年已經開始全面企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業地產的投融資環境。

中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環比出現大幅增加，其中四大城市租賃面積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：2012年國家房價調控政策

在中國房地產界，有一個和“發改委打飛機”并駕齊驅的典故，那就是中央政府每次調控房地產，房價就會飛漲，所謂“調控調控，越調越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調控政策，“八年抗戰”的結果是越調越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業界稱為“史上最嚴厲新政”的樓市調控，雖然一線城市的二手房市場出現降價拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認為未來12至18個月內才能收到明顯成效。獨立房地產評論員顧海波更是擔心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調控，調控只是一個傳說。”希望不會一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，中國樓市調控分為四個階段，而真正意義上的調控始于2003年，那時恰逢我國住房改革5周年，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。

中國樓市的市場化運作始于1998年，當時亞洲金融危機的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。要扭轉局面，啟動內需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”(國發[1998]23號，簡稱23號文)的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產對國民經濟的拉動作用是明顯的。據統計，每100元的房地產需求(或建筑業的產出)可以帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求，以及10元的住房裝修支出。

那時的房價也似乎令人“懷念”。根據中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，房地產行業倍受非議。這一年，國家九部委發布《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》，內部稱為217號文，針對局部地區出現的房地產投資增幅過大、土地供應過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應、金融信貸、住房結構等方面強調要對房地產市場進行宏觀調控。

央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發［2003］121號)，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。

121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，緊縮型調控年年出臺新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100

平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

第四篇：廣州房價調控政策

從03年開始，緊縮型調控年年出臺新政，中國房價卻不斷飛漲。

廣州住房調控政策，抑制市場需求：

1、房貸利率上漲：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍

2、對二手房按揭業務門檻逐步提高，減少潛在買家的入市欲望。

3、緊縮的財政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續三次加息，一年期貸款利率累計提高0.75%，3～5年期貸款利率累計提高0.69%。廣州限購令細則明確規定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對購買第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。

from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are soaring.Gz housing control policy, lower the market demand:

1、Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than 1.1 times the benchmark interest rate2、Gradually increase the second-hand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the market3、Tighter the fiscal policy, increase the banks interest: from 2010.10 to 2011.2, increase the interest rates 3 times in succession,one-year loan interest rate accumulativly increased 0.75%,three to five year loan interest rate accumulativly increased 0.69%

Gz household register family & no household register but residential family can only buy one new house, the nonlocal family which can't provide tax and social security proof can't buy houses in Gz, the people under 18 can't buy the house alone ,and stop the third suite provident fund loans and so on.Buy the first house, under 90 square meters: the down payment is more than 20% of the housing provident fund loans;

Buy the first house, over 90 square meters: the down payment is more than 30% of the housing provident fund loans;

Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans;

Buy the third or more than three houses: you can't get any housing provident fund loans

第五篇：嚴格執行調控政策 保持房價基本穩定

嚴格執行調控政策 保持房價基本穩定

中新網北京1月16日電(記者 于立霄 陳建)北京市長王安順16日在北京市十四屆人大二次會議上做政府工作報告時指出，北京將繼續嚴格執行房地產調控各項政策措施，堅決保持房價基本穩定，促進房地產市場平穩健康發展。

回顧2013年在改善居民住房方面的工作時，王安順坦言，市政府已經認識到工作中存在不少問題，其中包括投資對房地產的依賴度較高，保障性住房建設供給不足，棚戶區居住條件較差，一些民眾生活不夠便利……

保障性住房是為解決中低收入家庭住房困難，由政府統籌規劃管理，提供給特定人群，并對該類住房的建造標準和銷售價格或者租金標準給予限定的住房。王安順強調，北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設規律，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障和供應體系。他透露，今年北京將以公租房和共有產權房為重點，理順建設管理體制，建設7萬套保障性住房。年內竣工10萬套，確保在2015年提供100萬套，逐步解決北京市城鎮中低收入家庭住房困難問題。北京還要推進自住型商品房建設，加快已供地項目實施進度，新增5萬套供地，優化住房供應結構。

2013年，北京啟動中心城110項棚戶區改造工程，完成1390萬平方米老舊小區綜合改造，推出自住型商品房2萬套；同時，加大保障房建設力度，建設各類保障房16.2萬套、竣工8.5萬套，超額完成任務。

2014年，北京將再完成1000萬平方米老舊小區綜合改造，到2017年基本完成四環路以內的棚戶區改造任務。

隨著土地供應規模的增加，土地收入增漲顯著。北京市政府向市人代會提交的2013年預算執行情況和2014年預算草案的報告顯示，去年，北京土地使用權出讓收入592.8億元，完成預算的238.7%。

由于去年北京樓市成交量較上一年有大幅增長，帶動依據交易額征收的契稅收入增收較多。預算報告顯示，去年，北京市契稅收入177.5億元，增長40.2%，完成預算的136.1%。

為加快城鎮化建設，讓更多農民成為帶著資產進城的居民，王安順強調，北京要探索閑置農民住房有組織盤活利用。開展征地制度改革試點，推進征地農轉非和整建制農轉居，使農民成為擁有集體資產的市民。