第一篇：貨幣調(diào)控政策

貨幣調(diào)控應(yīng)從數(shù)量型向價格型轉(zhuǎn)換

我國貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健已經(jīng)有半年時間。現(xiàn)在準備金率已提高到20.5%的歷史高位，進一步提升的余地很小。下一步的調(diào)控措施應(yīng)該在利率上更多考慮。因為，低利率政策長期化是有害的。而考慮到防止經(jīng)濟的過分減速，對稱和不對稱加息，都是可取的選擇。

我國貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健已經(jīng)有半年時間。半年來，央行收縮流動性的舉措頻繁推出。已經(jīng)七次上調(diào)存款準備金率，現(xiàn)存款準備金率達到20.5%的高位。自去年12月26日存貸款基準利率由降轉(zhuǎn)升、出現(xiàn)拐點后至今已有三次加息。這些貨幣調(diào)控舉措的推出，都與經(jīng)濟運行態(tài)勢密切相關(guān)。

當前突出的是，居民消費價格指數(shù)(CPI)上行、通脹預(yù)期增強、實際負利率擴大。政府強調(diào)，控通脹仍是當前宏觀政策的首要任務(wù)，貨幣政策仍需保持必要的力度。可以預(yù)見，央行仍然有進一步從緊的舉措推出，加強流動性管理的決心不會動搖。

存款準備金率工具用起來輕松，但不能無限使用

央行貨幣政策對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，其工具大體分為數(shù)量型與價格型兩種。提高存款準備金率和加息有共同點，也有諸多的差別。一般來說，兩者都能通過收斂貨幣乘數(shù)效應(yīng)達到減少流動性、進而防止通脹和抑制經(jīng)濟過熱。但作為數(shù)量型工具，存款準備金率主要針對的是貨幣供給方，通過提高法定準備金率的方法抑制貨幣信貸過快增長，是一種較為直接的控制貨幣供給的方法。而加息則是主要作用于貨幣需求方，通過提高信貸資金成本的方法，減少市場對貨幣信貸的需求。

提高存款準備金率是針對商業(yè)銀行實施的貨幣政策工具，加息針對的是企業(yè)財務(wù)和居民資產(chǎn)配置。但提高存款準備金率不能有效影響金融市場資金價格并引導(dǎo)資金流向。在當前金融體制和金融生態(tài)環(huán)境下，銀行出于多種考慮，往往會將信貸資金優(yōu)先投放給國有企業(yè)及具有政府背景的項目。由此，存款準備金率提高約束的是銀行可貸資金規(guī)模，而受影響的多是中小企業(yè)、民營企業(yè)。

我們知道，市場經(jīng)濟條件下，最有效率的方式是由價格機制來引導(dǎo)和配置資源。利率是資金的價格，提高利率，就是提高資金的使用成本，經(jīng)濟上缺乏效率或者盈利水平低下的項目會被淘汰，總體而言資金會優(yōu)先用于最有效率的投資，從而優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)。同時，提高利率也可以起到緊縮貨幣信貸的作用。

然而，實踐中，央行更傾向于調(diào)整存款準備金率，而謹慎使用利率工具。其原因還在于流動性總量的形成因素，外匯占款是第一來源。中國國際收支順差態(tài)勢不會根本改變，央行通過外匯占款渠道被動投放大量流動性，而央票余額大幅增加難以為繼，不斷提高準備金率來對沖外部流動性就成為央行必然的選擇。

當然，也不排除央行還有其他間接的考慮，認為低利率可以更好保增長，提高存款準備金率可以避免加重地方政府的債務(wù)負擔(dān)。據(jù)測算，目前地方融資平臺上的總債務(wù)規(guī)模有4萬億以上，這就意味著利率每提高1個百分點，地方債務(wù)就會增加400億元以上的負擔(dān)。這無疑會使地方財政雪上加霜，也使銀行的債務(wù)風(fēng)險較快顯現(xiàn)。而且，地方政府的這些項目本身的可能低效率對政府、對銀行乃至對社會都是一個風(fēng)險隱患。

再從當前融資體系看，在以銀行間接融資為主體的融資體系下，央行在較長時間內(nèi)都無法放棄貨幣信貸目標制，為了調(diào)控貨幣信貸量，準備金率是不可或缺的見效快的調(diào)控工具。在公開市場操作、準備金率、再貸款和利率等傳統(tǒng)政策工具中，準備金率無疑是對貨幣信貸影響最大以及效果最為明顯的工具。而且，準備金工具具有強制性、懲罰性和低成本性的特點，央行在運用該工具的時候面臨的阻力較小，對沖成本相對低廉，央行可以通過降低甚至取消準備金存款利率的方式進一步削減對沖成本。因而準備金工具便日益成為央行的常規(guī)性對沖工具。

但是，任何一種對沖工具都是有使用空間的，準備金率也不可能無限制地上調(diào)。首先，提高存款準備金率是收縮流動性的有效手段，可是它也不是有針對性地對付形成過剩流動性的源頭即外匯占款。本質(zhì)上說是錯位的，是治標而非治本。國際收支一直雙順差，外匯占款就一直新增，準備金就一直要被動提高。如何改善國際收支結(jié)構(gòu)進而改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)才是根本之策。

其次，提高準備金率是通過收縮貨幣信貸的方式對沖過剩流動性，但是無論經(jīng)濟增長在什么速度上定位，信貸規(guī)模的調(diào)整也只是在增量上做文章，不可能真正壓下去。在間接融資為主的融資體系之下，信貸被壓縮到一定程度副作用增大，爛尾工程增多，會制約經(jīng)濟發(fā)展。

第三，由于中央銀行對商業(yè)銀行的準備金存款支付很低的利息甚至可能不予付息，因此當準備金率提高到一定程度之后，無法覆蓋存款利率，會使商業(yè)銀行出現(xiàn)經(jīng)營困難，這是央行所不希望看到的。

還應(yīng)該看到，提高存款準備金率，盡管是起到對沖外匯占款的作用，本質(zhì)上是針對流動性過剩的一種調(diào)節(jié)手段。但如果流動性不過剩，貨幣信貸總量適度，即使外匯占款規(guī)模不小，也不需要提高銀行存款準備金率。現(xiàn)在準備金率已提高到20.5%的歷史高位，進一步提升的余地很小。因此，央行貨幣政策應(yīng)該改變過于倚重準備金率工具的傾向。下一步的調(diào)控措施應(yīng)該在利率上更多考慮。

低利率政策長期化是有害的，不應(yīng)該長期維持

實際上信貸需求旺盛和通脹預(yù)期，既來自于過剩的流動性，也來自于較低的實際利率。負利率人為降低了投資的資金成本，加劇了對信貸的需求。對于資金剩余方而言，負利率無法覆蓋當前金融風(fēng)險敞口，從而逼迫過剩流動性通過囤貨炒作商品市場和通過資產(chǎn)價格泡沫運作等手段規(guī)避負利率下的風(fēng)險敞口。所以，低利率的弊端很往往被低估。

長期的低利率政策，必然會鼓勵投資沖動，加劇通貨膨脹。低利率政策總是與寬松的貨幣政策緊密相連。貨幣超發(fā)和低利率是導(dǎo)致通脹的主要因素。低利率意味著資本的低成本，大量超發(fā)貨幣進入資本品領(lǐng)域，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇上漲，城鎮(zhèn)的生活成本和商務(wù)成本隨之提高，引致通脹的自我循環(huán)。

低利率政策使投機性交易盛行，助長資產(chǎn)泡沫。低利率是一種保投資從而保增長的擴張思維。低利率政策助長信貸需求，客觀而言總有部分流入資產(chǎn)部門。低利率促使經(jīng)濟中流動性過多，資產(chǎn)價格不斷攀升。

低利率加劇產(chǎn)能過剩。利率是資金的價格，當價格信號被人為扭曲，就會扭曲資源配置。一方面造成低效投資形成產(chǎn)能過剩；另一方面又擠壓了有效投資的生存空間。低利率刺激一些原本不該投資的項目，特別是一些重工業(yè)、房地產(chǎn)等資金密集型產(chǎn)業(yè)，這些項目對利率的反應(yīng)非常敏感。低利率導(dǎo)致投資過度擴張，最后的結(jié)果就是所謂產(chǎn)能過剩。

低利率情況下的投資有時又是事與愿違。越來越大的投資需求導(dǎo)致原材料價格和工資也相應(yīng)上漲，投資成本上升，最后證明原來的投資是無利可圖的。即使對一個項目本身的開工過程而言，所需資金難以在現(xiàn)有利率下一次籌備完成。那些完全因利率降低而執(zhí)行的項目，一旦利率上升，將變成錯誤的投資決策。因此，人為低利率政策是目前國內(nèi)許多錯誤投資及資源浪費的一個重要誘因。

低利率政策導(dǎo)致出口產(chǎn)品要素成本低，不利于產(chǎn)業(yè)升級。多年來，中國外貿(mào)出口態(tài)勢強勁，原因在于出口產(chǎn)品要素成本低，產(chǎn)品價格競爭力強。這里的要素有土地、勞動力及資金等，資金的低成本即為低利率。對中國而言，勞動力、土地和資本的要素價格同樣被極大壓低。企業(yè)在享受到本國高額儲蓄和低廉資本的同時，把這種好處廉價折進出口產(chǎn)品中，創(chuàng)造巨額貿(mào)易順差。要素價格的低估，使我國成為全球制造業(yè)中心，也成為其他國家企業(yè)利潤和居民福利貢獻中心。

低利率還形成了不合理的財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)。人為壓低的利率是把社會財富進行了再分配。資金使用者生產(chǎn)成本降低，資金提供者利息收入減少。對于目前國內(nèi)15萬億元居民儲蓄存款，如果以市場化民間信貸市場利率計算，一年財富轉(zhuǎn)移達1.5萬億元之巨。如果不以這種市場化利率來計算，儲蓄存款利率上升3個百分點，一年的轉(zhuǎn)移財富就達4500億元。社會財富迅速向少數(shù)使用這些資金的資金密集產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移（如房地產(chǎn)），也使居民財富迅速減少，消費能力下降。

長期的低利率政策導(dǎo)致資本替代勞動效應(yīng)，不利于就業(yè)問題解決。資金密集型行業(yè)相對勞動密集型行業(yè)利潤高，在資金價格嚴重低于均衡水平時，企業(yè)傾向于使用資本而不是勞動，即低利率時，國內(nèi)大量資金涌入資金密集型行業(yè)，產(chǎn)生資本替代勞動現(xiàn)象。我國資本本來比較昂貴，土地也比較昂貴，但這些年的經(jīng)濟增長把資本變得很便宜，有些地方為吸引外資，人為壓低土地價格，使資本進入門檻進一步降低。資本替代勞動使我國的人力資源被極大地閑置與浪費。

可見，長期維持低利率政策弊端明顯，既損害經(jīng)濟發(fā)展也影響社會穩(wěn)定。

以低利率來阻擋熱錢進入是不切實際的，緊縮政策如需強化，下一步應(yīng)當考慮使用價格型調(diào)控工具

幾乎所有不合理的經(jīng)濟政策背后都可能存在某種似是而非的理由，低利率同樣如此。有

些人士認為，在人民幣名義匯率看升的情況下，如果利率水平高于國外會導(dǎo)致熱錢的進入。這個邏輯的內(nèi)在假定是熱錢進來是為了在我國銀行賬戶上吃利息。其實，銀行利率只是投資的機會成本，資本流向考慮的是投資報酬率而不是單純的銀行利息，無論是房產(chǎn)市場還是股票市場，只要能獲得更高的報酬，資本就會趨之若鶩，如果我們的政策目標是阻擋外資熱錢的進入，或者進行資本管制或者設(shè)法降低投資報酬率，這顯然是不現(xiàn)實也不可取的。實際上，低利率阻擋不了熱錢，熱錢主要不是吃利息，相當大一部分是用于股票投資和實物投資，其中也包括炒房。而房價與股市都與利率是反向波動的，利率越低，房價和股價越高。可見，低利率反而是熱錢進入的有利機會。

緊縮政策實施的半年時間，央行根據(jù)“相機抉擇”的方法，更頻繁地使用了貨幣數(shù)量工具而非價格工具，更多的是從維護金融安全、保持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的角度考慮。但貨幣政策的使用，既要有調(diào)控目標的權(quán)衡，也要有在工具使用上的利弊權(quán)衡。通貨膨脹是綜合因素形成的，但主要還是需求因素。考慮到最近美聯(lián)儲決定維持量化寬松政策，而今年以來我國投資、消費和出口的實際增長有所抑制，貨幣供應(yīng)量增速處在可控狀態(tài)。

經(jīng)過半年多的高頻率的貨幣緊縮政策將陸續(xù)開始顯現(xiàn)，因此在通貨膨脹不出現(xiàn)明顯繼續(xù)上升態(tài)勢情況下，貨幣政策應(yīng)當張弛有度，可以短期維持穩(wěn)定觀察，也讓貨幣政策的緊縮效應(yīng)進一步消化。如果宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢仍然顯示進一步緊縮的必要，則可以在價格型工具即利率調(diào)控上采取措施。由于負利率的缺口不小，也是給貨幣政策留下了較多的運作空間。考慮到防止經(jīng)濟的過分減速，對稱和不對稱加息，都是可取的選擇。

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號，讓房地產(chǎn)市場預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態(tài)]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個基本定調(diào)：一是鞏固和擴大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結(jié)上述代表兩個參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個月時間內(nèi)，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設(shè)計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現(xiàn)房價上漲、限購形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數(shù)因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第三篇：樓市調(diào)控政策

2008年金融危機后樓市調(diào)控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調(diào)金融準利率作相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調(diào)控政策

2011.01.19 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，審議并原

機構(gòu)人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。央行同時宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。

2008.11.5 國務(wù)院常務(wù)會議明確提出促進經(jīng)濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設(shè)保障性安居工程；二是加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務(wù)院常務(wù)會議出臺的政策規(guī)定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對業(yè)內(nèi)最關(guān)心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04 從4月上旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省（區(qū)、市）貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務(wù)院總理溫家寶12日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。規(guī)定已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調(diào)控政策——新國八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國的房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內(nèi)容上看，其是對之前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進一步的加強和完善。

關(guān)鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調(diào)控政策的進一步強調(diào)。對于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預(yù)期會發(fā)生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點實施，房價應(yīng)該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現(xiàn)持幣待購的現(xiàn)象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發(fā)生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關(guān)于限購

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內(nèi),要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執(zhí)行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調(diào)控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴格執(zhí)行國務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購有關(guān)的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經(jīng)出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產(chǎn)市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產(chǎn)市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到其它市場，促使整個經(jīng)濟市場的和諧運行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調(diào)控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業(yè)稅與原營業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內(nèi)，其房主準備轉(zhuǎn)手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營業(yè)稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內(nèi)也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區(qū)間，對于房價差異較大的交易行為，當?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的,及時收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設(shè)力度。無疑，2011年國家將重點建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應(yīng)量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結(jié)合,會發(fā)揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點,重點建設(shè)30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會給房地產(chǎn)商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發(fā)展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質(zhì)，也會帶動整個房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長期占據(jù)著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關(guān)問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構(gòu)嚴格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續(xù)下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩(wěn)定。我認為，正確的做法，應(yīng)當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強監(jiān)管和審計監(jiān)察。通過法制建設(shè)完善程序管理和過程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜。○各地應(yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營市統(tǒng)計局），較上年增長9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預(yù)計數(shù)據(jù)，不計利息），由此預(yù)計2011年東營市的房價應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調(diào)查）；東營市東城地區(qū)房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應(yīng)了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。另外，據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，預(yù)計2011年將有32個純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個、西城14個、縣區(qū)6個；按物業(yè)類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業(yè)8個（有的項目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標準）。這些數(shù)字就意味著，隨著開發(fā)項目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實現(xiàn)由賣方市場向買方市場進行轉(zhuǎn)變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。○未如期確定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國務(wù)院作出報告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責(zé)范圍。

2堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗,要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當事人的責(zé)任。總的來講，房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細則的出臺，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場必會向一個更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調(diào)控并未使房價出現(xiàn)松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長效機制。

第五篇：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策 李克強總理在政府工作報告中重申中國將遏制房地產(chǎn)投機。提出針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)解讀：

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：“抑制投機投資性需求”這一措辭如今繼續(xù)重申，表明官方的態(tài)度是，即便要是發(fā)揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調(diào)控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面煺出。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)方面較有新意，意味著將上海經(jīng)驗向全國推廣。實質(zhì)仍是經(jīng)適房，只不過產(chǎn)權(quán)清晰后，在煺出時可避免許多糾纏。

中塬地產(chǎn)首席分析師張大偉：繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，表明樓市發(fā)展進入第二階段，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現(xiàn)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓：分類調(diào)控，告別一刀切。針對不同城市分類調(diào)控，也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小叁四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對于嚴重供大于求，房價止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。