第一篇：青島2011年調控政策

青島市人民政府辦公廳

關于進一步做好房地產市場調控工作促進

房地產市場平穩健康發展的意見

各區、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：

國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）印發后，我市及時出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展進一步加快住房建設的意見》（青政辦發〔2010〕12號），房地產市場出現了積極的變化。為促進房地產市場持續健康發展，根據國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）精神，結合我市實際，現就進一步貫徹落實國家房地產市場調控部署，持續推進房地產市場健康發展提出以下意見：

一、實行限定購房套數政策，嚴格限制投機性購房

（一）自本意見發布之日起至2011年12月31日，在本市市區（市轄七區，下同）實行住房限購措施。對已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

（二）嚴格執行國家關于差別化住房信貸政策的有關規定。嚴格執行國家關于房地產稅收政策的有關規定。嚴格執行國家關于境外機構和個人購買住房管理的有關規定。

（三）限購政策實施期間，購房人在簽訂房屋交易合同網上備案時，應如實填報《購房人及家庭成員情況申報表》（以下簡稱《申報表》），并提交房地產交易登記機構出具的關于擁有住房情況的證明；兩人以上共同購房且共同購房人非同一居民家庭的，應分別填寫《申報表》，并分別提交房地產交易登記機構出具的關于擁有住房情況的證明。《申報表》和房地產交易登記機構關于擁有住房情況的證明作為房屋交易合同的附件。

（四）購房人提供虛假信息騙購住房的，應承擔相應的法律責任。房地產開發企業發現購房人提供虛假信息騙購住房的，應當與其解除房屋交易合同。經紀機構發現購房人提供虛

假信息騙購住房的，應當通知并協助售房人與其解除房屋交易合同。房地產開發企業、經紀機構違反上述規定，或與購房人串通、提供虛假信息的，由房地產行政管理部門責令限期整改，拒不整改的，依法嚴肅查處，并暫停其網上簽約。

（五）房地產交易登記機構在受理房地產登記時，應查驗《申報表》和購房人的戶口簿、結婚證等證件，凡不符合本規定的，不予受理登記。

二、落實住房用地供應總量和結構比例，增加住房有效供應特別是中低價位、中小套型住房供應

（六）繼續增加住房建設用地供應。2011年全市住房建設用地供應總量要保持在1500公頃以上，其中，市區供應總量要達到500公頃以上。建設、規劃、土地、房管等有關部門和各區市政府要繼續加強協作，督導已經供地的項目盡快全部落地、建設和上市，盡快形成各類住房的有效供應，穩定市場預期，緩解供需矛盾。

（七）按照項目控制和總量控制相結合、以項目控制為主的原則，落實保障性住房、拆遷安置住房、限價商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房配置比例。其中，保障性住房、限價商品住房數量由住房保障管理部門提出；拆遷安置住房的數量由拆遷管理部門提出；套型建筑面積90平方米以下的商品住房數量，由城鄉建設部門結合保障性住房、拆遷安置住房、限價商品住房的數量和公共基礎設施、公用配套設施統籌安排，由國土資源部門作為土地出讓或劃撥的附加條件，確保保障性住房、拆遷安置住房、限價商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房用地面積達到市政府規定比例；確保限價商品住房用地面積達到市政府規定比例。

三、實施新一輪住房保障發展規劃，充分發揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用

（八）認真實施《青島市住房保障發展規劃（2011-2013年）》（青政辦發〔2010〕31號），堅定不移地實施配建制度，確保政策性住房的規模和進度。2011-2013年，市區新開工保障性住房不少于30000套、限價商品住房不少于30000套，解決不少于6萬戶中低收入家庭的住房問題。各區政府要會同有關部門提前儲備項目，提前落實規劃指標。2011年開工的項目要做好可行性論證，盡早啟動項目前期工作，確保6月底前開工建設。統一和規范政策性住房配租配售、上市交易的有關政策，進一步加快七區統籌的步伐，不斷擴大政策性住房建籌規模，在使更多的中低收入家庭住房問題盡快得到解決的同時,發揮好政策性住房在平抑房價方面的作用。

四、加強房地產市場監管，進一步規范房屋交易秩序

（九）加強房地產經紀機構管理。代理商品住房銷售的房地產經紀機構，須持與房地產開發企業簽訂的銷售代理合同向房地產行政管理部門辦理銷售代理備案后方可代理銷售。發現房地產經紀機構未取得銷售代理備案證明即代理銷售、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規行為，應責令限期整改。拒不整改的，依法查處并在媒體曝光，同時，房地產行政管理部門要記入房地產經紀信用檔案，不予辦理銷售代理備案，并停止其房屋交易合同網上簽約代理資格。

（十）加強房屋銷售和轉讓管理。房地產開發企業在取得商品房預售許可證前，不得以認購、預訂、認籌、排號、招募會員、發放VIP卡或要求意向購房人在指定銀行存款等任何形式接受房屋預約、預訂，變相預售。依法嚴肅查處未批先售、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，維護房地產市場秩序。恢復新建商品房轉讓手續費收取標準，其中，新建商品住房轉讓手續費按每平方米3元收取，其他新建商品房轉讓手續費按每平方米10元收取。嚴格商品房預售許可審批，把握好預售許可審批的總量、速度和時序，保持房地產市場平穩發展。

（十一）加快個人住房信息系統建設。各區市政府要加大資金和人力、物力投入，今年6月底前要完成土地、房產歷史數據遷移整理，8月底前實現全市存量房交易登記備案，確保10月底前達到住房城鄉建設部關于全國40個大中城市個人住房信息系統實現聯網的要求。

五、落實政府責任，建立考核問責機制

（十二）健全完善住房工作責任制。各區市政府及有關部門要結合實際，建立完善住房工作責任制，確保本區市年度新建住房價格控制目標、保障性住房和限價商品住房建設以及個人住房信息系統建設等工作落實到位。未完成年度新建住房價格控制目標、保障性住房和限價商品住房建設目標任務，以及個人住房信息系統建設滯后的區市政府，要向市政府作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。

青島市人民政府辦公廳

二○一一年一月二十八日

附件：購房人及家庭成員情況申報表

第二篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第三篇：貨幣調控政策

貨幣調控應從數量型向價格型轉換

我國貨幣政策由寬松轉向穩健已經有半年時間。現在準備金率已提高到20.5%的歷史高位，進一步提升的余地很小。下一步的調控措施應該在利率上更多考慮。因為，低利率政策長期化是有害的。而考慮到防止經濟的過分減速，對稱和不對稱加息，都是可取的選擇。

我國貨幣政策由寬松轉向穩健已經有半年時間。半年來，央行收縮流動性的舉措頻繁推出。已經七次上調存款準備金率，現存款準備金率達到20.5%的高位。自去年12月26日存貸款基準利率由降轉升、出現拐點后至今已有三次加息。這些貨幣調控舉措的推出，都與經濟運行態勢密切相關。

當前突出的是，居民消費價格指數(CPI)上行、通脹預期增強、實際負利率擴大。政府強調，控通脹仍是當前宏觀政策的首要任務，貨幣政策仍需保持必要的力度。可以預見，央行仍然有進一步從緊的舉措推出，加強流動性管理的決心不會動搖。

存款準備金率工具用起來輕松，但不能無限使用

央行貨幣政策對宏觀經濟的調控，其工具大體分為數量型與價格型兩種。提高存款準備金率和加息有共同點，也有諸多的差別。一般來說，兩者都能通過收斂貨幣乘數效應達到減少流動性、進而防止通脹和抑制經濟過熱。但作為數量型工具，存款準備金率主要針對的是貨幣供給方，通過提高法定準備金率的方法抑制貨幣信貸過快增長，是一種較為直接的控制貨幣供給的方法。而加息則是主要作用于貨幣需求方，通過提高信貸資金成本的方法，減少市場對貨幣信貸的需求。

提高存款準備金率是針對商業銀行實施的貨幣政策工具，加息針對的是企業財務和居民資產配置。但提高存款準備金率不能有效影響金融市場資金價格并引導資金流向。在當前金融體制和金融生態環境下，銀行出于多種考慮，往往會將信貸資金優先投放給國有企業及具有政府背景的項目。由此，存款準備金率提高約束的是銀行可貸資金規模，而受影響的多是中小企業、民營企業。

我們知道，市場經濟條件下，最有效率的方式是由價格機制來引導和配置資源。利率是資金的價格，提高利率，就是提高資金的使用成本，經濟上缺乏效率或者盈利水平低下的項目會被淘汰，總體而言資金會優先用于最有效率的投資，從而優化了投資結構。同時，提高利率也可以起到緊縮貨幣信貸的作用。

然而，實踐中，央行更傾向于調整存款準備金率，而謹慎使用利率工具。其原因還在于流動性總量的形成因素，外匯占款是第一來源。中國國際收支順差態勢不會根本改變，央行通過外匯占款渠道被動投放大量流動性，而央票余額大幅增加難以為繼，不斷提高準備金率來對沖外部流動性就成為央行必然的選擇。

當然，也不排除央行還有其他間接的考慮，認為低利率可以更好保增長，提高存款準備金率可以避免加重地方政府的債務負擔。據測算，目前地方融資平臺上的總債務規模有4萬億以上，這就意味著利率每提高1個百分點，地方債務就會增加400億元以上的負擔。這無疑會使地方財政雪上加霜，也使銀行的債務風險較快顯現。而且，地方政府的這些項目本身的可能低效率對政府、對銀行乃至對社會都是一個風險隱患。

再從當前融資體系看，在以銀行間接融資為主體的融資體系下，央行在較長時間內都無法放棄貨幣信貸目標制，為了調控貨幣信貸量，準備金率是不可或缺的見效快的調控工具。在公開市場操作、準備金率、再貸款和利率等傳統政策工具中，準備金率無疑是對貨幣信貸影響最大以及效果最為明顯的工具。而且，準備金工具具有強制性、懲罰性和低成本性的特點，央行在運用該工具的時候面臨的阻力較小，對沖成本相對低廉，央行可以通過降低甚至取消準備金存款利率的方式進一步削減對沖成本。因而準備金工具便日益成為央行的常規性對沖工具。

但是，任何一種對沖工具都是有使用空間的，準備金率也不可能無限制地上調。首先，提高存款準備金率是收縮流動性的有效手段，可是它也不是有針對性地對付形成過剩流動性的源頭即外匯占款。本質上說是錯位的，是治標而非治本。國際收支一直雙順差，外匯占款就一直新增，準備金就一直要被動提高。如何改善國際收支結構進而改善經濟結構才是根本之策。

其次，提高準備金率是通過收縮貨幣信貸的方式對沖過剩流動性，但是無論經濟增長在什么速度上定位，信貸規模的調整也只是在增量上做文章，不可能真正壓下去。在間接融資為主的融資體系之下，信貸被壓縮到一定程度副作用增大，爛尾工程增多，會制約經濟發展。

第三，由于中央銀行對商業銀行的準備金存款支付很低的利息甚至可能不予付息，因此當準備金率提高到一定程度之后，無法覆蓋存款利率，會使商業銀行出現經營困難，這是央行所不希望看到的。

還應該看到，提高存款準備金率，盡管是起到對沖外匯占款的作用，本質上是針對流動性過剩的一種調節手段。但如果流動性不過剩，貨幣信貸總量適度，即使外匯占款規模不小，也不需要提高銀行存款準備金率。現在準備金率已提高到20.5%的歷史高位，進一步提升的余地很小。因此，央行貨幣政策應該改變過于倚重準備金率工具的傾向。下一步的調控措施應該在利率上更多考慮。

低利率政策長期化是有害的，不應該長期維持

實際上信貸需求旺盛和通脹預期，既來自于過剩的流動性，也來自于較低的實際利率。負利率人為降低了投資的資金成本，加劇了對信貸的需求。對于資金剩余方而言，負利率無法覆蓋當前金融風險敞口，從而逼迫過剩流動性通過囤貨炒作商品市場和通過資產價格泡沫運作等手段規避負利率下的風險敞口。所以，低利率的弊端很往往被低估。

長期的低利率政策，必然會鼓勵投資沖動，加劇通貨膨脹。低利率政策總是與寬松的貨幣政策緊密相連。貨幣超發和低利率是導致通脹的主要因素。低利率意味著資本的低成本，大量超發貨幣進入資本品領域，導致房地產價格急劇上漲，城鎮的生活成本和商務成本隨之提高，引致通脹的自我循環。

低利率政策使投機性交易盛行，助長資產泡沫。低利率是一種保投資從而保增長的擴張思維。低利率政策助長信貸需求，客觀而言總有部分流入資產部門。低利率促使經濟中流動性過多，資產價格不斷攀升。

低利率加劇產能過剩。利率是資金的價格，當價格信號被人為扭曲，就會扭曲資源配置。一方面造成低效投資形成產能過剩；另一方面又擠壓了有效投資的生存空間。低利率刺激一些原本不該投資的項目，特別是一些重工業、房地產等資金密集型產業，這些項目對利率的反應非常敏感。低利率導致投資過度擴張，最后的結果就是所謂產能過剩。

低利率情況下的投資有時又是事與愿違。越來越大的投資需求導致原材料價格和工資也相應上漲，投資成本上升，最后證明原來的投資是無利可圖的。即使對一個項目本身的開工過程而言，所需資金難以在現有利率下一次籌備完成。那些完全因利率降低而執行的項目，一旦利率上升，將變成錯誤的投資決策。因此，人為低利率政策是目前國內許多錯誤投資及資源浪費的一個重要誘因。

低利率政策導致出口產品要素成本低，不利于產業升級。多年來，中國外貿出口態勢強勁，原因在于出口產品要素成本低，產品價格競爭力強。這里的要素有土地、勞動力及資金等，資金的低成本即為低利率。對中國而言，勞動力、土地和資本的要素價格同樣被極大壓低。企業在享受到本國高額儲蓄和低廉資本的同時，把這種好處廉價折進出口產品中，創造巨額貿易順差。要素價格的低估，使我國成為全球制造業中心，也成為其他國家企業利潤和居民福利貢獻中心。

低利率還形成了不合理的財富轉移效應。人為壓低的利率是把社會財富進行了再分配。資金使用者生產成本降低，資金提供者利息收入減少。對于目前國內15萬億元居民儲蓄存款，如果以市場化民間信貸市場利率計算，一年財富轉移達1.5萬億元之巨。如果不以這種市場化利率來計算，儲蓄存款利率上升3個百分點，一年的轉移財富就達4500億元。社會財富迅速向少數使用這些資金的資金密集產業轉移（如房地產），也使居民財富迅速減少，消費能力下降。

長期的低利率政策導致資本替代勞動效應，不利于就業問題解決。資金密集型行業相對勞動密集型行業利潤高，在資金價格嚴重低于均衡水平時，企業傾向于使用資本而不是勞動，即低利率時，國內大量資金涌入資金密集型行業，產生資本替代勞動現象。我國資本本來比較昂貴，土地也比較昂貴，但這些年的經濟增長把資本變得很便宜，有些地方為吸引外資，人為壓低土地價格，使資本進入門檻進一步降低。資本替代勞動使我國的人力資源被極大地閑置與浪費。

可見，長期維持低利率政策弊端明顯，既損害經濟發展也影響社會穩定。

以低利率來阻擋熱錢進入是不切實際的，緊縮政策如需強化，下一步應當考慮使用價格型調控工具

幾乎所有不合理的經濟政策背后都可能存在某種似是而非的理由，低利率同樣如此。有

些人士認為，在人民幣名義匯率看升的情況下，如果利率水平高于國外會導致熱錢的進入。這個邏輯的內在假定是熱錢進來是為了在我國銀行賬戶上吃利息。其實，銀行利率只是投資的機會成本，資本流向考慮的是投資報酬率而不是單純的銀行利息，無論是房產市場還是股票市場，只要能獲得更高的報酬，資本就會趨之若鶩，如果我們的政策目標是阻擋外資熱錢的進入，或者進行資本管制或者設法降低投資報酬率，這顯然是不現實也不可取的。實際上，低利率阻擋不了熱錢，熱錢主要不是吃利息，相當大一部分是用于股票投資和實物投資，其中也包括炒房。而房價與股市都與利率是反向波動的，利率越低，房價和股價越高。可見，低利率反而是熱錢進入的有利機會。

緊縮政策實施的半年時間，央行根據“相機抉擇”的方法，更頻繁地使用了貨幣數量工具而非價格工具，更多的是從維護金融安全、保持經濟穩定發展的角度考慮。但貨幣政策的使用，既要有調控目標的權衡，也要有在工具使用上的利弊權衡。通貨膨脹是綜合因素形成的，但主要還是需求因素。考慮到最近美聯儲決定維持量化寬松政策，而今年以來我國投資、消費和出口的實際增長有所抑制，貨幣供應量增速處在可控狀態。

經過半年多的高頻率的貨幣緊縮政策將陸續開始顯現，因此在通貨膨脹不出現明顯繼續上升態勢情況下，貨幣政策應當張弛有度，可以短期維持穩定觀察，也讓貨幣政策的緊縮效應進一步消化。如果宏觀經濟運行態勢仍然顯示進一步緊縮的必要，則可以在價格型工具即利率調控上采取措施。由于負利率的缺口不小，也是給貨幣政策留下了較多的運作空間。考慮到防止經濟的過分減速，對稱和不對稱加息，都是可取的選擇。

第四篇：樓市調控政策

2008年金融危機后樓市調控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調金融準利率作相應調整，房地產業終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調控政策

2011.01.19 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原

機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。

2008.11.5 國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產業形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。27日，A股地產板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務院常務會議出臺的政策規定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。對業內最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011.04 從4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省（區、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。規定已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第五篇：房地產調控政策評析

房地產調控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調控政策——新國八條）

上海大學房地產學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產產業就成為我國的支柱產業，而我國的房地產市場也隨之發生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場泡沫膨脹過快的現象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內容上看，其是對之前房地產市場調控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調控政策的進一步強調。對于此，銀行的業內人士表示，自去年樓市調控以來，二套房的信貸業務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現持幣待購的現象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產市場轉移到其它市場，促使整個經濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調節經濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業稅與原營業稅政策是區別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內，其房主準備轉手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調整只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產擁有者，并不畏懼全額營業稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區間，對于房價差異較大的交易行為，當地政府應明令禁止，杜絕不正當交易行為的發生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉建設工作會議上，為增加保障性住房的數量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續交付使用和后續的不斷開工建設、市區經濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統意義上的房地產供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發商不得不在開發項目的軟環境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產市場品質的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區的住房不穩定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發生根本性改善后，仍長期占據著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質量，○必須加強監管和審計監察。通過法制建設完善程序管理和過程監管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現象的發生，避免“民心工程”出現“傷心事件”。

3因地制宜。○各地應結合本地住房需求結構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規劃，完善住房保障的形式和供應結構，避免供應結構不合理造成新的“浪費”現象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數據還沒有公布，2009東營市城鎮居民人均可支配收入21313元（東營市統計局），較上年增長9.4%，假設城鄉居民收入穩定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數據，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據調查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調查）；東營市東城地區房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產網一月份數據）。而以2010年網上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當地的經濟發展水平。另外，據東營房產網不完全統計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區域劃分：東城12個、西城14個、縣區6個；按物業類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業8個（有的項目有多種物業類型，以涉及到為劃分標準）。這些數字就意味著，隨著開發項目數量的增加，房源的增多，房地產市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產市場已經開始實現由賣方市場向買方市場進行轉變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監督

1落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。○未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。總的來講，房地產市場上的第三輪調控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發明顯，各地房地產市場必會向一個更加穩妥的方向發展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調控并未使房價出現松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。