第一篇：房產調控政策分析

本文完全由本人獨立創作，所有主張都是本人自己的觀點，如果轉載請署名。

首先，我們來分析一下政策。本次調控政策力度之嚴厲嚴格可謂空前。所以很多人從這里看到了房價大幅下跌的希望。但在我看來，任何事情都兼具兩面性，在這個政策里，我看到了六個字：寧殺錯，不放過。那就是國家為了打擊一小部分炒房者，把剩下的絕大多數正當二套房、三套房購房人群全都連帶錯殺。誠然，炒房團能量巨大，但在絕對人群數量上，他們遠遠小于正當購房者。所以我們會看到這次政策的頒布后產生的最大影響不是房價下跌，而是抑制，甚至阻礙了廣大居民的正當購房需求。這是非常不合理，甚至非理性的。而一個政策如果越不合理，那么他存在下去，持續下去的可能性就越低。所以，站在旁觀者的角度，我完全可以說，本次政策的實施完全只是國家的權宜之計，絕對不可持續。因為如果這項政策長期實施，最終只會搞得民怨沸騰，我兒子要結婚，但國家你卻不讓我買房子，能不怨嗎？而一旦這項政策不能長時間得到實施，那么最終的結果是什么？相信在過去數年中由于政策反復導致的房價報復性上漲大家也都看到了。

其次，我們分析一下，這個政策真的那么有用嗎？其實，對于房價上漲來講。本質上是資金推動的結果，和股票一樣。有錢房價就會漲，沒錢了，房價自然跌。那么我們來分析一下目前的形勢。08年，中國房價出現了大跌。那次大跌最主要的原因是國家一方面嚴厲調控房屋買賣。而另一面則緊縮信貸。這一次國家在買賣方面的調控更加嚴厲，但在資金上呢？從07年末開始到08年上半年，我國

經歷了極為嚴重的通貨膨脹，相信很多人都對當時90元一桶的豆油，17塊錢一斤的豬肉記憶猶新。當時的通脹率達到8%。當時國家為了降低通脹，不遺余力的緊縮降低市場上的資金量。屢次大幅提高存款準備金率讓整個房地產市場融資異常困難。在加之07年幾乎所有的大房地產企業都不遺余力的大舉擴張，瘋狂購地，負債情況非常嚴重。結果導致房地產商一方面房子賣不出去，一方面又沒有錢支付購地款、以及銀行貸款。很多房地產企業陷入資金鏈斷裂的絕境。這種情況下，不降價意味著死掉，所以房價出現了比較明顯的下跌，但本次調控下的環境是這樣嗎？目前全球經濟似乎已經擺脫了金融危機的陰霾逐漸開始恢復。但歐美主要國家的失業率并未降低。中國的經濟增長的支柱出口雖然在緩慢恢復，但這種恢復是否能夠最終確認還有待觀察。在這種情況下，國家至少在未來較長的一段時間內還要依靠投資來拉動經濟。所以可以預計，在未來較長的時間內，市場上的資金量不會減少，還會增加。國內的流動性泛濫根本不會出現改觀，錢沒有減少，開發商的日子仍然滋潤，離08年的資金鏈斷裂根本掛不上邊。他們挺得住，請問房價如何下降？

綜上，我想如果把房價比作來勢洶洶的洪水。而把調控比作治水的利器。那么顯然現在政府還是在用圍堵的辦法治水。國家筑起了高高的大壩，甚至為此不惜阻撓正常的購房需求。但可笑的是洪水的數量非但沒有減少，反而還在增加。這會導致什么結果？首先，這座大壩足夠結實，就算洪水再大也很難沖垮（一線城市已經禁止第三套房貸，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增無減，這樣雙方僵持不下，就會導致洪水改道。由修筑大壩的主要河道（一線城市）溢出。尋找洼地，另行開辟新的河道（二三線城市）解說一下。目前一線城市的房價已經高的離譜，炒房成本太高，上漲空間太小，政策上讓你無法炒作（第三套房禁止貸款），那么炒房團很可能就會攜帶大量資金來到二線城市。首先，雖然房貸5

0%的政策同樣對二線城市有效。但由于二線城市的房地產價格與一線城市相差巨大，大多數二線城市的房價僅為北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在絕對成本上對炒房團來講很有吸引力。而且低價格的另一面往往代表了巨大的增值空間。其次，也是最重要一點，大多數二線城市不屬于房價過高地區，因此不會實行第三套房停貸，炒房團仍然可以炒房。所以說嚴厲的調控政策很有可能把炒房團由一線城市趕到二三線城市，大幅推高二三線城市的房價。一線城市的房價下降明顯，但二三線城市房價大幅推高，與一線城市的落差大幅縮小。荒謬嗎？呵呵~~但發生的可能性是非常非常大的。前兆就是現在所有的大房地產企業都已經開始紛紛把目光轉向二三線城市，在二三線城市拿地，擴張。很可能炒房團就會隨后跟來。其實，就算站在更高層次上分析，二三線城市房價差距與一線城市逐漸縮小也是合理的。一線城市多年來由于經濟發展水平層次與二線城市不同，經濟發展速度比二線城市慢了不少。其次，由于大量身處一線城市的“漂”一族由于無法承受一線城市的房價而逐漸回流二線城市，也帶來了強勁的購買力與需求。第三，同在一個中國，二三線城市與一線城市房價差距在5~6倍，而工資水平則差一倍到2倍。這種收入差距與房價差距的嚴重背離遲早會導致二者差距的回歸，而本次政策的出臺很有可能就是這樣一個契機。

最后再來說說房產稅。目前物業稅征收的說法甚囂塵上，很多人把征稅當做房價下跌的最大希望。但這有可能嗎？首先來說說房屋保有稅，也就是物業稅。我們都知道房屋的價值包含兩塊，一是土地的價值，二是房屋物業本身的價值。由于房屋購買者不具備土地的擁有權，因此在法理上國家不能對土地征稅。那么征稅的對象就變成了單一的房屋征稅，也就是對那一堆鋼筋水泥征稅。也就是說即使在北京，也只會按照一平米兩三千來征收。請問這種稅對北京房價有何影響？那么好，我們也都知道國家不講理，明明是租給你的土地還要征稅，你也沒辦法。

那么房屋價值是誰來評估呢？是你自己嗎？當然不是，是地方政府。地方政府希望房價下降嗎？當然不希望~呵呵結果就會導致地方政府在評估房價時會人為的大幅壓低二手房估計，讓其對房價的影響降到最低。所以，房產保有稅其實對房價影響真的不大。還有一個稅種就是房地產買賣盈利稅，即國家對二手房買賣的利潤征稅。這一點其實沒什么說的，如果國家征稅20%的稅，那么我賣房子就漲價20%不就得了。反正依據這幾年的經驗，房價就算漲上天也都會有人買。最終羊毛還是得出在羊身上。

結論：本次二手房的調控政策不可謂不嚴厲，但仍然是治標不治本。而且最終極可能出現反效果，反作用。其實真正抑制房價的辦法不是筑起大壩，而是削減洪水。這就要求政府減少信貸，改變土地出讓模式。當然這兩點在現階段都不可能實現。此外，站在一個最為宏觀的高度，目前中國處在經濟快速發展，工業化急速推進。城市人口大量增加的階段，對城市住房的剛性需求達到一個歷史頂峰。在這樣的宏觀形勢下，任何房價下跌都注定是暫時的，而上漲則是長期的。

第二篇：2010-2011國務院房產調控政策

中國近年樓市調控政策回顧：

“國八條”2011年1月26日

“新國十條”升級版

2010.9.29

“新國十條” 2010.4.17

首套房首付比例 二套/三套房貸

——

不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以

上。

要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比

例不得低于30％。

二套：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

不分地區，一律要求暫停發放居民家庭第三套及以

上住房貸款。

在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三

套及以上住房貸款。

非本地居民購房

擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域

內向其售房。

各直轄市、計劃單列市、省會城市和

對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發

放購房貸款。

非本地居民住房貸款未做明確限

制。

對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購

房套數。

明文規定，要求地方政府未出臺新政細則的要出細則，已經出臺細則的要完

善。

也有類似要求，但最后只有北京版調控細則中采取了限購措施，要求同一家庭只能在北京市購買

一套住房。

限購

房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購

措施。

對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

地方政府問責

停留于口頭問責。

第三篇：房產政策近期不出臺調控政策

建設部官員近日透露，相關部委近期不會再出臺進一步調控政策，工作重點將放在各項措施的落實上。此前，有消息說，針對目前房地產交易清淡的狀況，上海市擬出臺救市措施。

月中旬房地產新政實施以來，房價上漲迅猛的勢頭以及投機炒房之風均得到有效遏制，國內各主要城市房地產市場呈現交易萎縮、原創：www.tmdps.cn購房者持幣觀望的現象。

分析人士認為，有關方面出來表態救市，顯然是不希望房價暴跌現象的出現。

目前我國經濟仍保持著高增長、低通脹的良好勢頭，但不少經濟學家以及國家有關部委認為，應警惕經濟下行和通縮現象的出現。由于當前經濟持續快速增長，有很大一部分是房地產投資拉動的。如果房地產成交量持續萎縮，將會影響房地產投資，最終拉低經濟增速。因此，當前房地產投資應該“防冷”。

政府部門對房地產行業的態度“忽冷忽熱”，看起來似乎不可捉摸，但其實暗含很深的用意。

從房地產市場供求關系看，投資增加意味著市場供應的增加，市場供應增加本應使房價下行。但目前的問題是，房地產市場結構不盡合理。一些地方政府為了增加財政收入，熱衷于高價賣地，開發商為了賺取高額利潤，開發所謂的高檔住房。這樣，一些大城市出現了“有房沒人住，有人沒房買”的怪異現象。就住房消費本身而言，不應完全是市場行為，政府有義務為中低收入家庭提供住房保障。

分析人士認為，從建設部官員透露的信息來看，管理層的真實意圖并非是抑制住房消費，而是要通過合理的制度安排，建立起一個健康有序的市場，促進老百姓的住房消費，進而使我國的經濟結構日趨合理。

《房產政策近期不出臺調控政策》

第四篇：房產調控政策 支持首套房需求

上海麗仁行房地產經紀有限公司·

房產調控政策支持首套房需求-麗仁觀點

（上海麗仁行房地產經紀有限公司）

上海麗仁行房地產經紀有限公司研究院認為：經發改委稱要加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求。

就當前經濟形勢和下半年經濟工作，國家發改委8月5日表示，當前，發展中長期積累的一些深層次矛盾和問題還沒有得到根本解決，同時，經濟運行中又出現一些新的矛盾和問題。

這些問題主要是經濟增長動力偏弱，化解產能過剩形勢嚴峻，企業生產經營困難加劇，中小企業融資難融資貴，財政金融的風險也不容忽視。

麗仁地產研究院調查稱要擴大內需，多種措施促進中低收入者收入增長。而在投資方面，要繼續發揮好投資對穩增長的關鍵作用，保持合理的投資增長。要保證有限的政府投資投向經濟社會發展的重點領域和薄弱環節。

麗仁地產研究院調查稱強調，擴大內需還有一項非常重要的工作，就是積極穩妥推進新型城鎮化。要加強總體規劃、統籌謀劃，抓緊修改完善城鎮化發展規劃及相關政策，以人的城鎮化為核心，大力推動戶籍、土地、財稅、金融、社會保障等方面的改革，有序推進農業轉移人口市民化，加強城市基礎設施和公共服務設施建設，進一步提升城市可持續發展能力。

下一階段政府將進一步激發企業活力，大力支持實體經濟發展。同時，支持企業做優做強、促進民營經濟健康發展、進一步稅費減負。

麗仁地產研究院稱，要堅持把保障和改善民生作為一切工作的根本出發點和落腳點，完善政策，加大投入，認真解決群眾最直接最關心的利益問題。一是堅持就業優先戰略。二是統籌城鄉社保體系建設。三是促進各項社會事業均衡發展。四是穩定價格總水平。五是促進房地產市場平穩健康發展。堅持房地產調控各項政策。加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求。六是加強和創新社會管理，保持社會和諧穩定。上海麗仁行房地產經紀有限公司呈現

第五篇：2010年最新房產調控政策一覽（寫寫幫推薦）

最新房產調控政策一覽

■2009年12月7日，召開中央經濟工作會議，提出要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。該會議“定音”擴張樓市消費仍是主基調,同時也給年前“購房優惠可能取消”的傳聞畫上了句號。同時，房地產行業第一次不再被當做支柱產業描述。

■2009年12月9日，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。其他住房消費政策繼續實施。有業內人士指出,此次政策的變化劍指高房價,我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房。

■2009年12月14日，國務院常務會議提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。這則被業界俗稱為“國四條”的政策明確提出要遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

■2009年12月17日，財政部等五部委出臺《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求開發商拿地首付至少50%。并將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理,將土地出讓收入全額繳入地方國庫,支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的“收支兩條線”管理。

■2010年1月5日，央行工作會議，提出不斷提高金融市場的廣度和深度、并加快開展房地產投資信托基金（REITs）試點有關工作。

■2010年1月10日，國辦發布《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設、落實地方政府責任。這個被業界俗稱為“國十一條”的通知,成為了“本輪房地產調控政策的綱領性文件”。其中,二套房貸首付比例不得低于40%受到格外關注。

■2010年1月12日，央行公布存款準備金率上調0.5%，專家表示，盡管這項政策對貨幣供應上有“緊縮性”的效果，但并不認為全面緊縮性的貨幣政策由此開始，同其他行業相比，房地產行業在信貸獲得上還是擁有更強的優勢。

■2010年1月13日，國新辦六部委聯合會議，住房城鄉建設部副部長齊驥表示，今年房地產市場調控中，以增加供給、合理引導投資消費、加快保障性住房建設三件事為重中之重。綜合出臺的措施，以增加有效供給為最終目標。

■2010年1月20日，財政部《投資性房地產評估意見（試行）》明確指出，對投資性房地產進行評估主要采用“市場法”和“收益法”。業內人士指出，以當前的市場來看，評估方法的改變，會令持有投資性房地產的企業當期利潤有一定上漲。

■2010年1月21日，國土部《關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》，對于“批而未征”、“征而未供”等問題，提出了明確的申報流程，從源頭上控制了房地產商囤地和炒地現象。分析師指出，綜合目前出臺的政策來看，今年在二三線城市投資的房地產上市公司或受益。

■2010年1月25日,由住房和城鄉建設部、財政部等9個部委組成的聯合督查組抵達河南,開始對河南省貫徹落實“國十一條”情況進行督查。

■2010年1月31日，國土部指出今年重點清理小產權房和高爾夫球場，成立專門領導小組,負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題,國務院要求:一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底,對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題,拿出相關處理意見和辦法。（來源：證券日報）