第一篇：房產地二次調控政策整合分析

房產地二次調控政策整合分析一、二次調控政策要求

? 行政問責——將調控的壓力，強制性傳導給地方政府和商業銀行。

各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。

嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。

? 行政限購——以行政限購的方式，強制性干預房地產交易行為。

房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

? 信貸收緊——去除前提條件和模糊空間，進一步收緊信貸。

? 首次調控政策（4月17日出臺）

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%??

商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

? 二次調控政策（9月29日出臺）

各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

? 動用稅收手段（包括房產稅）遏制投資投機性購房行為

對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅（注：即按2%征收）。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策（注：即非普通住房及非家庭唯一住房的普通住房，均按4%征收契稅）。

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對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅（注：稅基—以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額；稅率—個人轉讓房產適用個人所得稅稅率為20%）。

加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

? 加大對違法違規市場主體、尤其是違法違規開發企業的懲治力度

依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。

對房地產開發企業土地閑置（因企業原因造成土地閑置一年以上的）、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

二、二次調控政策落實

鑒于中央政府的明確態度（李克強8天內兩提房地產調控、中央媒體連續發文力挺房地產調控）、尤其是行政問責制度的引入（監察部、銀監會介入），極大地增強了二次調控政策對地方政府和商業銀行的威懾力，極大地推進了二次調控政策尤其是限購政策在各地的具體落實。

1、限購令

從9月29日國務院辦公廳轉發“國家有關部委近日分別出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”起至10月19日，全國已有14個城市出臺限購令。

? 深圳（最嚴厲的限購政策）

對于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

? 北京

暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

? 上海

暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購

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一套商品住房(含二手存量住房)。

? 廣州

同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市轄十區新購買一套商品住房。

購房家庭是指本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。未滿18周歲的人士，不得在本市單獨購買商品住房。

? 廈門

同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

? 杭州

暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買1套商品住房(含二手住房)。

? 寧波

本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。

? 南京

暫時限制購買第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證必須申報價格，申報價格3個月內不得調高。

? 福州（最嚴厲的限購政策）

暫停在福州市擁有2套以上(含2套)住房的福州市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非該市戶籍居民家庭、無法提供在該市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民在福州市五城區繼續購買商品住房。

? 三亞

對三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實行限購1套商品住房政策，同時嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。

? 天津

天津市及外省市居民家庭在天津市內六區范圍內只能新購一套商品住房。

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? 溫州

暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購買一套商品住房(含二手存量房，以網上簽訂合同日期為準)。

? 海口

海口及外省市居民家庭(含購房人、配偶及未成年子女)只能在海口新購買1套商品住房。對購買第三套及以上住房的，按有關規定暫停發放購房貸款。

? 大連

暫定同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。

影響分析：1）從目前情況來看，已經出臺“限購令”的主要是一線城市和部分二線城市，未來省會城市出臺“限購令”的可能性比較大；2）從已出臺限購令的14個城市來看，大多限定同一家庭新購一套住房，只有深圳、福州、南京比較嚴厲，即禁購第三套；3）限購令的政策效果，取決于各地的執行力度和執行期限，但其對市場預期的逆轉效應將是不容置疑的。

2、房產稅

? 房產稅在國外

? 房產稅在中國 1）房產稅并非新稅種

《中華人民共和國房產稅暫行條例》（1986年10月1日起施行）： 第一條 房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。

第三條 房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。房

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產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

第四條 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

第五條 下列房產免征房產稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；

二、由財政部門撥付事業經費的單位自用房產；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；

四、個人所有非營業用的房產；

五、經財政部批準免稅的其他房產。

2）對多套住房將開征房產稅

最新動態——

5月27日，國務院轉發發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確提出逐步推進房產稅改革。

9月29日，國務院轉發 “國家有關部委近日分別出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”，明確提出加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

在10月22日重慶召開的第五屆招商證券論壇上，黃奇帆表示：房產稅是持有環節的稅，誰買了這個房子，就要每年按照國家規定的制度安排交稅。今后只要國家批準了，會對高端商品房、別墅用房收房產稅。而且，如果是高檔商品房，比如比普通商品房價格高很多倍的別墅，那我們稅收交易契稅、各種所得稅等等各個方面都是按照政府規定的稅率當中的最高限來征收。

在10月23日舉辦的第一屆西部金融論壇國際資本論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產稅推出已經是“按月計算”，目前離推出最終時間不會超出一年。試點城市一定會在一線城市中產生，北京、上海、廣州都有可能。雖然最后方案尚未確定，但現有信息表明，房地產稅不會向“第一套房”征收，投資房將成為房產稅調控目標。

征收方案（傳言）——

華夏時報10月17日報道，據消息人士透露，房產稅征收方案有三種，包括以套數為基準(方案一)，以面積為基準(方案二)，以套數和面積為基準(方案三)。有專家認為，方案一最不合理，如以抑制投機為主要目的，建議采用方案一，如以抑制投機和保證一定稅收收入兼顧為目的，建議采用方案三。

“按照重慶市市長黃奇帆的布局和構想，重慶最大的可能是選擇方案三。”消息人士分析，以面積和套數為基準確定稅率，采用分段累進稅率，年稅率為

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1.5%-20%。具體來說，超過免稅面積落在前兩套房的部分，稅率為1.5%；超過免稅面積落在第三套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在第四套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在第五套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在第六套或以上的部分，稅率為20%。

證券時報10月28日報道，據權威人士消息，如果一線城市的房價近期仍沒有明顯下跌的趨勢,房產稅就會很快出臺,試點工作（一線城市）最快將在年底前進行。房產稅的最終方案將比此前市場預測的寬松,不但不會對首套房征收,而且稅率也較低,在0.6%左右。

? 我們的基本觀點 1）2）房產稅作為一種持有環節的房地產稅，要征收是毫無疑問的； 房產稅作為一種涉及面異常廣泛的稅種，在社會誠信系統、房產產權信息系統、房產價值評估系統建設尚不到位、尤其是各利益方尚未充分博弈的情況下，短期內是無法在全國征收的； 3）作為市場認知上的一種調控核武器，其最佳策略應該是蓄勢待發、但又引而不發，唯有如此才能發揮最大的威懾力； 4）即使倉促選擇在個別城市試點征收，也必將是一種各利益方相互博弈之后的妥協方案，只要年均稅率無法抵消年均房價漲幅（后者往往很大），其對投資投機性購房行為的調控作用將非常有限。

3、預售款監管

10月25日，北京市出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）,規定商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶,保證優先用于工程建設,嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。這是繼青島、石家莊、武漢后,又一個出臺商品房預售資金監管辦法的城市。

按照要求,商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶,由監管銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用于工程建設。

辦法規定，房企直接收存商品房預售資金、未及時將貸款轉入專用賬戶、未按規定使用資金,以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管等現象,將被暫停其在北京市所有項目的預售,并予以公示。

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影響分析：此舉或將對部分房地產企業的資金周轉構成較大壓力，有利于逼迫部分企業下調房價、加速銷售、以保障資金鏈安全。

4、加息

中國人民銀行決定，自2010年10月20日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

住房和城鄉建設部決定，自2010年10月20日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下（含五年）從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%。

影響分析：時隔三年的首次加息，雖然是著眼于經濟全局的一項金融舉措，但在樓市調控逐步升級的敏感時刻，其對市場預期的影響將是不容忽視的，同時也進一步提高了開發企業的開發成本和消費者的購房成本。三、二次調控鄭州反應

? 政策層面：

按揭變化（東方今報 10月14日消息）： 變化一：按揭首套房首付至少三成。

招商銀行、浦發銀行、工商銀行等股份制銀行已經開始嚴格執行房貸新政要求，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。部分股份制銀行對已經簽署購房協議、但還未獲得貸款的購房者，也將執行房貸新政。

變化二：外地人在鄭購房貸款限制增多。

原先非本地居民在鄭州貸款購房，如不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，可按二套房貸款處理。但此次新政執行后，銀行不得向上述非本地居民提供按揭貸款。這一政策的嚴格執行，令不少項目簽單量大為減少。

變化三：暫停按揭購買第三套房。

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包括交通銀行、浦發銀行等多數銀行已經按要求暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。對于第三套房的認定標準，本市銀行多是以購房套數為準，而不是以貸款記錄為準。同時，銀行已經叫停了“曲線貸款買房”（即購房者先在銀行申請消費貸款，然后把信貸資金用于買房）。此前，購房者可以向銀行申請抵押貸款來購買新房，但是目前銀行要求抵押所獲款項不得用于買房。

鄭州住房公積金管理中心決定：

自10月15日起，一、首次使用住房公積金貸款購房的家庭（家庭成員包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所購住房包括普通商品房、經濟適用房、限價商品房、拆遷安置房等），住房公積金貸款金額不得高于所購房產總價的70%；所購住房為二手房的，住房公積金貸款金額不得高于所購房產總價的60%。

二、第二次申請住房公積金貸款購房的家庭，須結清上筆住房公積金貸款滿一年，且住房公積金貸款金額不得高于所購房產總價的50%；暫不受理第三次使用住房公積金貸款的申請。

三、單筆最高住房公積金貸款限額仍為40萬元。

2010-11-02 東方今報消息

目前多家銀行總行已經向分支行下發通知，要求自11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優惠下限調整為同檔期基準利率的85%。據銀行業內人士透露，這次銀行房貸利率政策調整是“不分地區、不分銀行”，全面覆蓋。

從省會鄭州多家銀行獲悉，從11月1日起，商業銀行對首套住房執行的房貸最低標準變為：首付最低30%，利率為同檔期基準利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍；禁止對第三套及以上住房提供貸款。

從7折到8.5折，利率調整幅度為0.921個百分點，其效果相當于4次加息。這一新規和首套住房首付比例不低于三成兩項政策疊加執行后，購房者需要投入的買房成本將進一步提升。以一筆30年期100萬元的住房按揭貸款為例，基準利率為6.14%，利率從7折調整至8.5折后，月供增加555.31元，30年要多支出近20萬元。

? 市場層面

9月29日二次調控政策出臺至今，僅僅一個月時間，依然處于各項政策的密集出臺期和各市場主體（政府、開發商、購房客戶）觀望、解讀和決策思考期，鄭州市是否會出臺限購令、開發企業和購房客戶如何行動、交易是否回落、房價是否松動（表現為付款方式的多樣化和優惠促銷的密集化），暫時尚難以定論。

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但是，隨著調控的逐步加碼和時間的逐步推進，各市場主體對二次調控（決心、力度、目標）的認識或將逐步趨同，鄭州市限購令或將出臺，鄭州市樓市預期或將逆轉，觀望加重（企業觀望減少新推房源、客戶觀望放緩購買決策）、成交下滑、促銷加大乃至價格回落。

在搜房網數據監控中心監控的29個大中城市中，僅有上海、東莞、福州三個城市住宅項目11月計劃開盤量較10月有所上漲，海南、昆明兩城市11月計劃開盤數量與10月持平，鄭州樓市11月開盤量環比下降42.9%。

二次調控下鄭州近4成購房者開始觀望

四、后市走向基本研判

1、短期看，調控的效果取決于中央政府的調控決心、地方政府所承受的來自中央政府的政治壓力、以及各項政策的執行力度和期限；

2、有了政治和行政的保障，在加息、限購令、信貸政策、稅收政策等政策組合拳的作用下，市場或將進入量價齊跌的階段；

3、如果此次調控依然不見成效，房價依然快速上揚，將重挫中央政府在房地產調控上的政治威信和社會公信力，將逼迫中央政府繼續出擊；

4、中央政府再次出擊，預計可能的手段包括對房價高漲的城市政府進行行政問責、對違規的商業銀行進行懲處、對違法違規的開發企業進行懲處，使各種問責機制落到實處，以起到殺一儆百的示范效應；當然，不排除房產稅在個別城市先行試點，以加碼調控力度。

通和機構（華中區域）代理事業部

2010-11-02

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第二篇：房地產二次調控政策

國家有關部委近日分別出臺措施遏制部

分城市房價過快上漲

(2010年9月29日)

一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

二是完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督察考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

附：經國務院批準，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部29日聯合發布通知調整房地產相關稅收政策。自2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調為1%，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

第三篇：房產調控政策分析

本文完全由本人獨立創作，所有主張都是本人自己的觀點，如果轉載請署名。

首先，我們來分析一下政策。本次調控政策力度之嚴厲嚴格可謂空前。所以很多人從這里看到了房價大幅下跌的希望。但在我看來，任何事情都兼具兩面性，在這個政策里，我看到了六個字：寧殺錯，不放過。那就是國家為了打擊一小部分炒房者，把剩下的絕大多數正當二套房、三套房購房人群全都連帶錯殺。誠然，炒房團能量巨大，但在絕對人群數量上，他們遠遠小于正當購房者。所以我們會看到這次政策的頒布后產生的最大影響不是房價下跌，而是抑制，甚至阻礙了廣大居民的正當購房需求。這是非常不合理，甚至非理性的。而一個政策如果越不合理，那么他存在下去，持續下去的可能性就越低。所以，站在旁觀者的角度，我完全可以說，本次政策的實施完全只是國家的權宜之計，絕對不可持續。因為如果這項政策長期實施，最終只會搞得民怨沸騰，我兒子要結婚，但國家你卻不讓我買房子，能不怨嗎？而一旦這項政策不能長時間得到實施，那么最終的結果是什么？相信在過去數年中由于政策反復導致的房價報復性上漲大家也都看到了。

其次，我們分析一下，這個政策真的那么有用嗎？其實，對于房價上漲來講。本質上是資金推動的結果，和股票一樣。有錢房價就會漲，沒錢了，房價自然跌。那么我們來分析一下目前的形勢。08年，中國房價出現了大跌。那次大跌最主要的原因是國家一方面嚴厲調控房屋買賣。而另一面則緊縮信貸。這一次國家在買賣方面的調控更加嚴厲，但在資金上呢？從07年末開始到08年上半年，我國

經歷了極為嚴重的通貨膨脹，相信很多人都對當時90元一桶的豆油，17塊錢一斤的豬肉記憶猶新。當時的通脹率達到8%。當時國家為了降低通脹，不遺余力的緊縮降低市場上的資金量。屢次大幅提高存款準備金率讓整個房地產市場融資異常困難。在加之07年幾乎所有的大房地產企業都不遺余力的大舉擴張，瘋狂購地，負債情況非常嚴重。結果導致房地產商一方面房子賣不出去，一方面又沒有錢支付購地款、以及銀行貸款。很多房地產企業陷入資金鏈斷裂的絕境。這種情況下，不降價意味著死掉，所以房價出現了比較明顯的下跌，但本次調控下的環境是這樣嗎？目前全球經濟似乎已經擺脫了金融危機的陰霾逐漸開始恢復。但歐美主要國家的失業率并未降低。中國的經濟增長的支柱出口雖然在緩慢恢復，但這種恢復是否能夠最終確認還有待觀察。在這種情況下，國家至少在未來較長的一段時間內還要依靠投資來拉動經濟。所以可以預計，在未來較長的時間內，市場上的資金量不會減少，還會增加。國內的流動性泛濫根本不會出現改觀，錢沒有減少，開發商的日子仍然滋潤，離08年的資金鏈斷裂根本掛不上邊。他們挺得住，請問房價如何下降？

綜上，我想如果把房價比作來勢洶洶的洪水。而把調控比作治水的利器。那么顯然現在政府還是在用圍堵的辦法治水。國家筑起了高高的大壩，甚至為此不惜阻撓正常的購房需求。但可笑的是洪水的數量非但沒有減少，反而還在增加。這會導致什么結果？首先，這座大壩足夠結實，就算洪水再大也很難沖垮（一線城市已經禁止第三套房貸，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增無減，這樣雙方僵持不下，就會導致洪水改道。由修筑大壩的主要河道（一線城市）溢出。尋找洼地，另行開辟新的河道（二三線城市）解說一下。目前一線城市的房價已經高的離譜，炒房成本太高，上漲空間太小，政策上讓你無法炒作（第三套房禁止貸款），那么炒房團很可能就會攜帶大量資金來到二線城市。首先，雖然房貸5

0%的政策同樣對二線城市有效。但由于二線城市的房地產價格與一線城市相差巨大，大多數二線城市的房價僅為北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在絕對成本上對炒房團來講很有吸引力。而且低價格的另一面往往代表了巨大的增值空間。其次，也是最重要一點，大多數二線城市不屬于房價過高地區，因此不會實行第三套房停貸，炒房團仍然可以炒房。所以說嚴厲的調控政策很有可能把炒房團由一線城市趕到二三線城市，大幅推高二三線城市的房價。一線城市的房價下降明顯，但二三線城市房價大幅推高，與一線城市的落差大幅縮小。荒謬嗎？呵呵~~但發生的可能性是非常非常大的。前兆就是現在所有的大房地產企業都已經開始紛紛把目光轉向二三線城市，在二三線城市拿地，擴張。很可能炒房團就會隨后跟來。其實，就算站在更高層次上分析，二三線城市房價差距與一線城市逐漸縮小也是合理的。一線城市多年來由于經濟發展水平層次與二線城市不同，經濟發展速度比二線城市慢了不少。其次，由于大量身處一線城市的“漂”一族由于無法承受一線城市的房價而逐漸回流二線城市，也帶來了強勁的購買力與需求。第三，同在一個中國，二三線城市與一線城市房價差距在5~6倍，而工資水平則差一倍到2倍。這種收入差距與房價差距的嚴重背離遲早會導致二者差距的回歸，而本次政策的出臺很有可能就是這樣一個契機。

最后再來說說房產稅。目前物業稅征收的說法甚囂塵上，很多人把征稅當做房價下跌的最大希望。但這有可能嗎？首先來說說房屋保有稅，也就是物業稅。我們都知道房屋的價值包含兩塊，一是土地的價值，二是房屋物業本身的價值。由于房屋購買者不具備土地的擁有權，因此在法理上國家不能對土地征稅。那么征稅的對象就變成了單一的房屋征稅，也就是對那一堆鋼筋水泥征稅。也就是說即使在北京，也只會按照一平米兩三千來征收。請問這種稅對北京房價有何影響？那么好，我們也都知道國家不講理，明明是租給你的土地還要征稅，你也沒辦法。

那么房屋價值是誰來評估呢？是你自己嗎？當然不是，是地方政府。地方政府希望房價下降嗎？當然不希望~呵呵結果就會導致地方政府在評估房價時會人為的大幅壓低二手房估計，讓其對房價的影響降到最低。所以，房產保有稅其實對房價影響真的不大。還有一個稅種就是房地產買賣盈利稅，即國家對二手房買賣的利潤征稅。這一點其實沒什么說的，如果國家征稅20%的稅，那么我賣房子就漲價20%不就得了。反正依據這幾年的經驗，房價就算漲上天也都會有人買。最終羊毛還是得出在羊身上。

結論：本次二手房的調控政策不可謂不嚴厲，但仍然是治標不治本。而且最終極可能出現反效果，反作用。其實真正抑制房價的辦法不是筑起大壩，而是削減洪水。這就要求政府減少信貸，改變土地出讓模式。當然這兩點在現階段都不可能實現。此外，站在一個最為宏觀的高度，目前中國處在經濟快速發展，工業化急速推進。城市人口大量增加的階段，對城市住房的剛性需求達到一個歷史頂峰。在這樣的宏觀形勢下，任何房價下跌都注定是暫時的，而上漲則是長期的。

第四篇：房地產調控政策分析

房地產調控政策分析

在金九銀十傳統旺季來臨之際，樓市沒了以往的張揚和霸氣，反而體現出一種低迷。2011年10月 全國大中城市房價首次全面下跌。國家統計局數據顯示，全國房地產的相關調控政策。這是自2010年政府出臺一系列“史上最嚴厲的調控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國房價只漲不跌的神話終于在這個10月終結。

由此看來，房價下跌主要得益于政府的宏觀調控政策。自建國以來，政府推行了不同的調控政策來規范房地產市場的有序化發展，不同時期的政策產生了不同的作用和影響。

一、歷年來重要的房地產調控政策

1.1993-1996年：我國第一次對房地產業進行宏觀調控

背景：首次出現房地產熱——房地產開發公司急劇增加，房地產開發投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產開發過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫，經濟運行出現嚴重過熱態勢和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經過3年努力，中國經濟終于在1996年成功實現“軟著陸”。同時，此次調控給房地產業一記重創。“國16條”一出，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經統計，海南省當時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產市場元氣大傷，進入持續數年的低谷期。

2.1998-2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機爆發后，我國經濟開始出現“通貨緊縮”，房地產市場也隨之進入低潮。

效果：1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，大大刺激了消費，拉動內需。激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。但這一時期存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現象，規范土地交易市場《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，全國范圍內“商業、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續多年的“協議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統一規范，為其出現新的高房價問題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產為國民經濟支柱產業

背景：2005年房地產開發雖然繼續保持著快速發展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。

效果：2005年3月底，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。4月，國務院常務會議提出，當前加強房地產市場引導和調控要采取八項措施(簡稱“新國八條”)，對“國八條”進一步細化、延伸。2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施(簡稱“國六條”)，將調整住房供應結構作為調控著力點。隨后出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(簡稱“九部委‘十五條’”)對“國六條”進一步細化。2007年，以穩定房價為訴求的房地產調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的各項調控新政密集推出，從土地管理、規范市場秩序、抑制投機(尤其抑制外商投資房地產)、調整住房結構等多方面全面出擊。房地產市場出現了一些積極變化，開發投資實現平穩增長，住宅開發結構得到一定改善。但是房價調控效果并沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。“國六條”提出的“規范發展經濟適用房”方針，將門檻提高至城鎮低收入階層，試圖構建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經濟適用房，其他階層靠房地產市場”的解決方案。這意味著，自2003年調控以來，政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關系上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。而加快城鎮廉租住房制度建設和“限價房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調控反復，GDP是調控指標

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財政政策繼續保持穩健。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉變。本來在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日減，房價也有所下降。然而，在調控效果剛剛顯現時，政策再次松動，最終導致前功盡棄。2009年，中國房地產市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，調控由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續上演，房價持續攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房價過快上漲，政府頒布了“國四條”；2010年，以穩定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。經過各級部門的落實，2011年10月，房價打破了只升不降的趨勢，很多大中城市的房價出現回落。

雖然目前我國的宏觀調控政策對規范房地產市場有序發展已經取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問題需要解決。

二、政府對房地產調控的目前存在的問題

1.部分城市房價過高的局面還沒有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落，但回落幅度十分有限。70個大中城市中，今年10月份價格同比下降的僅有2個。環比價格下降的城市中，多數城市的降幅不足1%。商品住房價格水平總體上仍處于高位，向合理價格區間回歸仍有空間。

2.房價上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發房地產市場價格的迅速反彈。

3.抑制投資投機需求的任務仍很艱巨

目前，國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發新一輪房價上漲。

三、對房地產調控政策的建議

1.完善住房供應體系

立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。要繼續堅持住房市場化改革方向，更好地發揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環境、引導合理消費方面發揮積極作用，對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。

2.加快保障性住房制度建設 要加大保障性安居工程建設力度，“十二五”時期建設3600萬套，基本解決保障性住房供應不足的問題。要切實強化規劃的控制和指導，優先供應建設用地，拓寬融資渠道，建立穩定的投入機制；加大公共租賃住房建設和供應，進一步完善發展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。

3.健全房地產市場調控體系

要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度；完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入經濟社會發展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。健全地方政府融資機制，逐步改變地方經濟對土地收入的過度依賴，提高房地產調控政策的有效性。

4.推進房地產領域法律法規建設 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規，推進房地產市場管理法制化和規范化；加強市場監管，規范房地產市場秩序；加快個人住房信息系統建設，完善信息發布制度。

第五篇：房地產市場調控政策分析

房地產市場調控政策分析

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房地產市場調控政策分析

全國工商聯房地產商會會長聶梅生

房地產是國民經濟的重要產業。1998—2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發后最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房市調控特點

2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2009、2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產調控，我們發現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區間符合中國的歷史實際。

房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區間尚未形成共識。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區間。

房地產調控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調控下，開發商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產調控政策之限購令

在通脹預期下，購房熱潮涌現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產貸款？2010年新增房地產貸款2.01萬億元，按照統計數據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數量。而房地產開發商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。房地產調控政策之保障性住房與房產稅

據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅約5個百分點。2011年規劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產開發投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。

保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟。如規劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。

房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權重力量

2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部的數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。

金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易。如這期間市場形勢發生大的變化，巨額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。以上表明在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。