第一篇：2012上半年中國房地產市場研究報告

2012上半年中國房地產市場研究報告

2012年國家仍然延續上年度的公民福利政策之路，房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。

由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業也絕對不會崩盤，商品房開發商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業政策松動的光環，要等到下半年。

2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產政策調整

2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。

1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進一步完善房地產土地分類供應政策；

3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區域性調整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

二、土地供應量走勢

土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。

2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態勢暫時無法緩解。

三、房地產資金走勢

對房地產金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位；

2、連續出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區域性產業結構趨同化現象沒有進行合理調整，政府需構建防范經濟泡沫風險圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財政與地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子；

5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。

所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監管，加強對保障性住房使用監管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產品指令性任務按年度分配，納入中央與地方政府年度財政預算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉變為政策性商品住房銷售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價房走勢

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變為政策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產開發商新的相互角逐的戰場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪

圈。土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為政策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發商來說，可能會逼迫房地產開發商轉向為商業辦公用房開發，這是房地產業的一個危險信號。

線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續土地財政的做法，房地產業必須完成地方財政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區。應該說四線城市房地產商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

七、商品房價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產業產業質量標準化走勢

在房地產業的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產企業決策者都會想到解決本企業的產品質量問題。

2012年房地產業的產品標準化會有四點突破：

1、房地產業的產品標準化；

2、房地產業產品工藝化；

3、房地產業配套產品標準化；

4、房地產業配套產品工藝化。

現行粗框大面積房地產業建設，一無法有效的控制作業時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業質量。產品質量標準化與質量工藝化是我國房地業必經之路。

九、2012年房地產業的警示

1、房地產企業由于大市場原因不得已轉入到商品辦公用房開發時，必須考慮到本企業自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發周期，如果沒有資金實力，進

入商品辦公用房開發請三思。

2、2012年房地產開發商根據房地產政策對土地的供應及土地價格問題會出現：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產商將轉入商品辦公用房開發時，房地產泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現建設資金鏈斷裂。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結束語

2012年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。我國公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產市場調查報告

房地產市場調查報告的特點

（1）內容豐富。報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環境到小環境，從消費者到產品等都進行全面的調查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調查的內容說完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業的人員組成一個小組，統一分工，共同完成。

2、房地產市場調查報告的內容。

第一部分房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查。

1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。

2）有關房地產開發經營的法律規定。

3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查。

1）國家地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經濟產業結構和主導產業。

5）居民收入水平、消費結構和消費水平。

6）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

7）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

8）財政收支

第二部分社區環境調查

（1）房地產市場需求。

1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

2）房地產市場影響因素調查。（如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調查和變化；消費者和構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調查。

1）需求行為調查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產產品調查

（1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命同期。

（2）現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

（3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況。

（4）本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業的有關情況。

第四部分房地產價格調查

（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

（2）房地產市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

（5）國際、國內相關房地產市場和價格。

（6）開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發商的反應。

第五部分房地產促銷調查

（1）房地產廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產廣告媒體用情況的調查。

（3）房地產廣告預算與代理公司調查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業推廣活動的租售績效。

第六部分房地產營銷渠道調查

（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

（4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產市場競爭情況調查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優勢調查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

（4）對競爭者廣告監視和廣告策略、廣告費用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計等。

（7）整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。

第二篇：2013年中國房地產市場形勢總結

1.政策環境：中央著力深化改革、調控以穩為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞，全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

(1)中央新思路：堅持調控整體平穩，推進全面深化改革

年初國五條加碼調控，堅持從緊遏制房價快速上漲

“國五條”為全年調控定調，力保房價平穩。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即“國五條”，并在3月1日發布國五條細則（《關于繼續做好房地產市場調控工作通知》【國辦發〔2013〕17號】），表明中央政府高度重視堅持房地產調控，彰顯調控決心，“國五條”細則的推出旨在為房地產市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩定市場預期。兩會前后中央及部委密集表態堅持調控不放松，彰顯調控決心。2010年《政府工作報告》中表態“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，2011-2012年分別為“堅定不移地搞好房地產市場調控”和“繼續搞好房地產市場調控”后，2013年更是提出“加強”房地產市場調控。兩會期間，住建部多次表態一定嚴格執行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產土地供應量不會低于前5年平均數；央行行長周小川答記者問時表示可以通過結構性的信貸政策實現控制房價的目標。

年末三中全會定調全面深化改革，更加注重長效機制建設

三中全會強調全面深化改革，促進房地產長效機制建立健全。11月12日，十八屆三中全會勝利閉幕。會議審議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調進行全面深化改革，放眼于房地產市場的長期健康發展，從頂層設計上為房地產長效機制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產民生保障領域發揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優化商業、產業、養老、文化等其它結構地產的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產業將迎來更加市場化的機遇和挑戰，市場供需關系將更趨良性，保障行業的長期健康發展。

(2)地方新局面：市場分化推動政策調整，地方調控導向分化 各地落實“國五條”力度不一，北京最為嚴厲

年初“國五條”出臺后，北京、廣州等熱點城市隨之出臺地方細則，而大多數城市僅公布了本的房價控制目標。在公布細則的城市中，對國五條各項調控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實國五條相關要求。同時，部分城市繼“國五條”細則落地后調控政策進一步細化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發商資金、調高非普通住宅的預售許可門檻，廣州、鄭州加強住宅預售價格和預售許可控制發放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺政策收緊公積金貸款。

三中全會前后市場走勢不同促地方政策調整分化

一線城市調控政策全面升級，二線城市扎堆加碼。熱點城市房價持續高位，控制目標難以達成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調控政策陸續收緊，地方政府繼續加大調控力度，通過各種方式平抑市場預期。9月鄭州首先對調控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺“深八條”、“京七條”加碼調控后，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內，七個二線城市扎堆頒布相關措施。縱觀各地調控內容，可以看出，地方政府調控思路有所轉變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數城市更加強調增加土地和普通房供應，改善供需平穩房價。

圖：各城市出臺收緊政策時間表

資料來源：中國指數研究院整理

少數三四線城市靈活調整，適時松綁政策。與熱點一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場發展問題。受前期房地產市場相對低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個限購城市中首個對限購令調整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對政策松綁，規定本科生買房可免契稅并獲2萬元補助。11月徐州對限購進行調整，不僅提出通過區域上的放寬來推動本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調整來刺激市場，在保證自住型需求的同時釋放高檔需求以推動市場發展。

2.新房：百城價格指數持續上漲，重點城市供需兩旺創近四年新高(1)價格：今年以來百城價格指數持續上漲，一線及少數二線城市漲幅尤為突出

百城均價絕對水平持續上揚，11月環比漲幅明顯縮小

圖：百城住宅均價及環比變化

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

百城均價絕對水平創新高，今年累計漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，百城住宅均價自2012年6月止跌后連續18個月環比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價漲幅明顯，環比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進一步擴大，至10月環比上漲1.24%，漲幅達到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個城市房地產調控政策的相繼出臺，市場看漲預期得到有效控制，11月均價達10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平，但環比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平（0.93%）低0.56和0.25個百分點。同比來看，百城住宅均價自2012年12月以來連續12個月上漲，漲幅持續擴大至10.98%。

(2)需求：政策預期加速市場變化，全年成交總量為近四年最高

整體表現：全年總量為近四年同期最高，3月成交量創2010年調控以來高點

圖：2010年至今代表城市月度成交量走勢

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

全年總成交量為近四年同期最高，3月為2010年調控以來高點。2013年1-11月，50個代表城市 住宅月均成交2626萬平方米，同比增長16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

具體來看，1-2月房地產市場淡季不淡，市場趨熱導致“國五條”政策出臺，在政策預期和推盤量低位回升等多重因素帶動下，3月成交量超過3000萬平方米，達到2010年調控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細則落地促使成交量高位持續回落，新政出臺后3個月內代表城市月均成交量較出臺當月（3月）下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應的逐漸淡化以及供應加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點僅低4%，達到年內次高水平。11月，受部分熱點城市調控政策陸續升級影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

(3)供應：新增供應為近四年最高，多數城市高于上年

整體表現：新增供應為近四年最高，“金九”仍為年內高點

圖：2010年至今代表城市新批上市面積走勢

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com 新增供應總量為近四年同期最高，“金九”達年內高峰。2013年1-11月，20個代表城市 住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長15%，比2011年和2010年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應逐步回升，供應量在4月達到階段性高點后持續回落，7月起供應量止跌反彈并于“金九”達到全年最高峰，單月新批上市面積近2000萬平方米，10月供應量季節性回落（回落幅度低于歷年同期），11月受企業年底加大推盤帶動，新增供應量環比增長6.5%，超過1800萬平方米，為年內第二高，處于最近四年的較高水平。

1、重點城市共50個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、衢州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。

2、重點城市一共20個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長沙、無錫、沈陽、鄭州等11個城市；三線城市包括蕪湖、東莞、揚州、南通、惠州5個城市。

(4)供求對比：不同城市供求關系表現分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長

銷供比：總體接近于1，下半年供應逐漸超過需求，不同城市表現分化

圖：重點城市銷供比

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

2013年下半年新增供應逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應量。今年1-11月，10個代表城市成交量同比增長10%，供應量同比增長12%，銷供比達到1.02。其中，受供應不足影響，北京今年市場供不應求矛盾加劇，銷供比提高至1.55；大連銷供比也明顯提高，達到1.44；上海、廣州、武漢、長沙雖銷供比略有提高，但市場整體供需基本均衡；蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應求態勢轉為供過于求；盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長但仍處低位

圖：2010年以來代表城市 庫存量與出清周期對比

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

2013年上半年，代表城市庫存高位盤整；下半年，隨著供應量的增長和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個代表城市可售面積為7894萬平方米，環比增長2.5%，與年初相比增長9.1%，比2012年底增長3.5%，已高于2012年階段性高點。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個月，較今年年初延長2.0個月，但仍處2010年來的較低水平。

3.二手房：十大城市量價創新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩

(1)價格：持續上漲但下半年漸趨平穩，絕對水平創新高，熱點城市漲幅尤為突出

圖：十大城市主城區二手住宅均價環比漲跌幅

注：十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都。

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

十大城市二手住宅均價環比連續第21個月上漲，同比連續第15個月上漲，價格創歷史新高。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價格環比漲幅逐月擴大，3月受“國五條”預期影響，環比上漲2.8%，漲幅突出；二季度價格漲幅明顯收窄，6月環比漲幅收窄至1%以下；三季度以來，伴隨政策效應淡化價格漲幅再度擴大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩；受近期部分城市調控政策陸續出臺影響，11月價格環比漲幅收窄至1.56%，連續第21個月上漲，同比連續第15個月上漲，漲幅超過20%。(2)成交：受3月成交量激增帶動，今年以來成交總量大幅超過去年

圖：十大代表城市二手房 成交總量及同比增速

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

3月成交激增帶動今年累計成交量為近四年來同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累計成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激增影響，一季度成交量同比大幅增長2.5倍，3月成交量（18.85萬套）達歷史單月最高；二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長44.5%；三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計成交量（69.8萬套）已超去年全年水平；10月成交量季節性回落后，11月止降回升，環比增長10.7%，比去年同期高出19.5%，達8.45萬套，處于今年較高水平。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出(1)供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長更為突出

圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地推出面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴大13.0個百分點。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個百分點。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴大13.3個百分點。

圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴大13.0個百分點。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個百分點。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴大13.3個百分點。

圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

各類土地成交量同比增長13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達34.2%，為2010年以來增速首次超過商辦用地。2013年1-11月，全國300個城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，增速明顯高于推出量，而2012年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%，結束連續兩年的同比下降趨勢，且增速自2010年后首次超過商辦用地；商辦用地成交1.9億平方米，同比增長27.8%，增幅較2012年擴大15.0個百分點。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長18.5%，增速較第三季度縮小11.8個百分點；商辦用地在一季度大幅增長75.3%，10-11月同比增長4.8%，增速較第三季度縮小28.3個百分點。

(2)價格：樓面均價上漲明顯，溢價率止跌反彈，住宅用地尤為突出 圖：2009年至今全國300個城市住宅和商辦用地樓面均價及平均溢價率

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

各類用地樓面均價同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。2013年1-11月，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價上漲明顯，特別是9月，樓面均價達2165元/平方米，為歷年唯一一次突破2000元/平方米，11月價格為1897元/平方米，為2010年來次高水平。今年以來開發商回歸一二線熱點城市，拿地積極性高，總價和單價“地王”頻現，不斷拉高全國住宅用地價格水平，特別是9月4日由融創競得的北京朝陽區農展館地塊，在剔除配建醫院后樓面均價達7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價低于住宅，價格較平穩，保持在1300-1800元/平方米之間。

溢價率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個城市各類用地平均溢價率為16.3%，較去年同期提高9.4個百分點。其中，住宅用地溢價率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個百分點。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個月略有回落，11月溢價率為20.9%；商辦用地各月的溢價率普遍在10%以上，4月達到最高18.4%，8月以來溢價率持續下滑，11月降至9.4%，今年以來波動較大。(3)出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長一倍

圖：2009年至今全國300個城市土地出讓金總額及同比增長率

1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。2013年1-11月，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年（2.1萬億元），同比增長62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%；商辦用地出讓金為6611億元，同比增長72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達8957億元，同比增長69.0%；10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個百分點，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長34.6%，漲幅低于商辦用地。

5.企業：銷售業績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

(1)銷售業績：品牌房企業績穩步攀升，千億俱樂部擴容，行業集中度進一步提高

圖：2010年至今代表企業月度銷售額及銷售面積總和

注：代表企業包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

今年以來，代表企業銷售業績顯著增長。受益于企業加大推盤力度以及市場活躍度攀升，2013年1-11月，十家代表企業銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預期和季節性回升等多重因素帶動，購房需求持續釋放，銷售額同比增速持續在40%以上。二季度伴隨調控細則落地，企業業績增速回落。三季度以來企業主動加大推盤促銷售業績逐月上升，10月份達到全年峰值，多家房企 取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業在實現銷售目標后放緩推盤導致銷售業績環比下降，但總體依然處于近幾年高位。

(2)拿地情況：規模大幅增長，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

圖：2010年至今十大代表性企業拿地情況

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

品牌房企拿地規模和金額大幅增長。2013年前11月，十大代表性企業累計拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%；累計拿地面積為10435萬平方米（按建筑面積計算，下同），同比增長47%。具體來看，一季度企業延續去年下半年拿地積極態度，隨著一二線城市優質地塊推出，二三季度企業拿地熱情有增無減，9月達到全年最高水平。總體上，品牌房企在良好銷售業績和積極融資的支撐下，對于優質地塊的儲備趨于迫切，與去年謹慎拿地不同的是，品牌房企針對一線城市優質地塊不惜重金爭奪，催生出高總價、高溢價地塊不斷出現。

(3)資金狀況：不同企業分化加劇，融資多元化保證長期發展

短期資金償付壓力不大，現金覆蓋比例小幅提高，不同企業分化加劇。截至2013年前三季度，A股房地產上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對短期負債的覆蓋比為105.7%，較2013年中期提升3.7個百分點，明顯高于2011年最差時93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環境改善情況下繼續提升。但不同企業分化明顯，中小企業面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產企業的現金覆蓋比例僅為96.8%，遠低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動性緊縮導致的“錢荒”導致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業中長期資金風險仍然存在。2013年進入海外融資潮，低利率環境下獲取廉價資金。2012年下半年以來，各國政府普遍實施寬松的貨幣政策，境外資本市場低利率環境得以持續，房企海外發債持續升溫。由于在當前的監管環境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內母公司身份在海外市場直接發行債券的難度較高，內地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現海外發債融資，并且憑借企業品牌影響力獲得較高的信用評級，實現低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達等龍頭企業在2013年均首次通過境外上市子公司發債，并通過創新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實力大大增強。

第三篇：2017年中國房地產市場總結 2018市場展望

2017年中國房地產市場總結2018市場展望

一、2017年中國房地產市場形勢總結

1.政策：地方調控深化，長效機制加速推進，積極引導預期

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端調整向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。同時短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的房地產制度，推動長效機制的建立健全。

未來房地產政策短期將堅持政策的連續性穩定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發展格局。中長期逐步構建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設，2018年長效機制落實將進一步加快。同時，短期調控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產市場穩定的同時，完善多層次住房供應體系，這也將對未來房地產市場產生更深遠的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產市場穩定建立更穩固的基礎。

2.成交：重點城市成交下行，三四線城市增長顯著

2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價格方面，百城新建住宅均價環比漲幅持續回落，整體趨穩。三四線城市在寬松的政策環境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。另一方面，重點城市在嚴厲政策調控下，市場趨于穩定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點城市成交規模：供應受限，全年成交規模明顯縮減，一線城市降幅最大

圖：2010-2017年11月50個代表城市商品住宅月度成交量走勢

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

全年成交規模明顯縮減。據初步統計，2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規模居相對高位。

(2)重點城市成交結構表現分化

基于套總價、結合成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

表：2017年30個城市樓盤套總價的分類及其對應的成交價格區間

注：不同城市樓盤成交數據覆蓋區域不同，如北京、上海等地包括所有區縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數據的物業類型均不含保障性住房。具體覆蓋區域和物業類型請參考CREIS中指數據詳細說明。2017年數據均為1-11月統計數據，下同。

展望未來，在樓市長效機制作用下，房屋自住屬性強化，租賃住房、共有產權房供應不斷增多，剛需和中小戶型產品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產品購買力，部分城市住宅高端化步伐或將放緩。對于大多數二三線城市來說，首次購房者更傾向于購買大戶型產品，且隨著時間的推移，改善需求也將陸續釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進一步上升。

3.圖：2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地推出面積 土地：成交規模近四年首增長，緩解供應壓力，但高價地存風險

注：如無特殊說明，土地面積指規劃建筑面積；所有土地數據來自公開招拍掛市場

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

全國各類土地推出量由降轉升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全國300個城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，增幅較2016年上升了20.2個百分點，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，2017年共成交17.1億平方米，同比增長10.2%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長19.5%。

圖：2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

住宅用地成交樓面均價繼續上漲，溢價率開始回落。2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2374元/平方米，較2016年同期上漲26.1%。其中住宅用地樓面均價為4069元/平方米，同比上漲22.5%；商辦用地為2401元/平方米，同比上漲19.3%。溢價率方面，2017年全國300個城市各類用地平均溢價率為28.9%，較2016年下降14.0個百分點。其中，住宅用地平均溢價率33.7%，較2016年下降21.2個百分點；商辦用地平均溢價率為12.9%，較2016年下降1.3個百分點。

4.2017年，品牌房企銷售業績再創新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標，市場占有率快速提升，行業規模效應不斷發酵。企業拿地補倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時，行業進入發展新周期，房地產行業的業務模式和服務方式亟待重構，品牌企業通過全產業鏈的復合布局保持規模增長。

(1)銷售業績：144家百億房企，市場集中度超60%

圖：2017年百億房企各陣營數量 企業：龍頭加速領跑、中型企業進退分化，競爭格局面臨巨變

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

2017年，百億房企達到144家，市場集中度快速提升。根據中國指數研究院監測顯示，2017年，共有144家房地產企業躋身銷售額百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業集中度加速提升。

百億陣營梯隊化格局逐步固化，500億分水嶺顯現。百億企業演變成五個明顯的陣營：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對應的企業數量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業數量穩步增長，實現穩中有進；而300-500億、100-300億陣營數量則略有減少。大中型房企積極力爭上游、銷售規模更上臺階，而500億以下房企競爭優勢逐漸減弱。

(2)拿地融資：品牌房企拿地規模增加，境外融資規模增長

圖：2012年-2017年20家代表企業拿地面積和金額情況

注：品牌房企包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀

圖：2011-2017年20家代表企業拿地金額在各等級城市的分布

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

企業加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規模增長顯著。2017年，品牌房企拿地積極，20家代表企業累計拿地26705萬平方米，同比增長59.1%；累計拿地金額15994億元，同比增長70.3%。其中，碧桂園拿地金額2802億元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企業拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。2017年企業在三四線城市拿地占比為25.1%，較去年提高了8.9個百分點。

2017年，房地產行業集中度持續提升，企業發展格局發生新變化。大型房企業績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復雜的競爭環境下分化趨勢愈加明顯，行業加速邁向寡頭競爭時代。對于開發企業來說，一方面要繼續把握增量市場空間，深耕重點都市圈及城市群，關注不同城市發展進程，把握重點和潛力城市發展規律，擴大自身規模。同時，可積極發展租賃、產業地產和文化等領域，通過開發主業與新業務的協同發展，為企業可持續發展提供長期驅動力。另一方面，企業可大力挖掘存量資產運營價值，借助產品創新促進居民消費升級，提高開發主業服務附加值。通過業務模式和服務方式的變革和創新，保持企業持續穩健發展。

二、2018年中國房地產市場趨勢展望

經濟貨幣環境，央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關注點將更多集中于經濟結構的優化和質量效益的提高，宏觀政策保持連續性穩定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境。展望2018年，經濟增長向好趨勢不變，就業情況保持良好，同時金融嚴監管、去杠桿政策延續，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內外因素共同決定短期內貨幣政策不存在放松的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。

政策方面，長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環境逐步確立，短期調控不放松穩預期。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期。長效機制繼續深化促發展。年末中央政治局會議分析研究2018年經濟工作指出，2018年要引導和穩定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。

1.市場趨勢：成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長

在對國外房地產市場模型研究基礎上，同時借鑒國內外的理論成熟、操作實際的國民經濟動態模型和行業模型，中國指數研究從中國房地產發展實際出發，設計建立了“中國房地產業中長期發展動態模型”來研究房地產市場的長期內在規律和進行政策評估設計。

根據“中國房地產中長期發展動態模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產市場提出如下假設：

假設1：宏觀經濟在結構轉型過程中穩中向好（GDP增長6.7%）；

假設2：貨幣政策穩健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；

假設3：2018年基準利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放松；

假設4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產市場回歸平穩理性。

在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2018年全國房地產市場將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。

表：2018年全國房地產市場各項指標預測結果

數據來源：中國指數研究院測算

總體來看，本輪周期將持續5年或更長時間，預計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調，全年降幅將達到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩，二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預計2018年企業補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或將出現小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響，預計全年保持平穩。

2.關注點：因勢而變，把握增量、突破存量

(1)發展階段：經濟增速與人口紅利仍是我國比較優勢，房地產市場規模將維持相對高位

我國房地產市場化運行時間較短，依據歷史經驗不足以發現我國房地產市場的周期規律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產市場發展歷史的國家經驗顯得尤為重要。為了明確了解國家發展階段歷程，我們從經濟產業、人口紅利、城市化發展程度三個維度，選取人均GDP、三產占比、人口增速、撫養比、城鎮化率、城市群聚合力等六個指標，將不同年份的美國、日本和中國看做獨立樣本，通過聚類分析各國發展階段并判斷我國未來的發展趨勢。

結果顯示，美國經濟水平達到頂層，日本在發展過程中經濟開始倒退，目前我國的經濟人口發展水平處于第二發展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發達國家相比，我國的經濟發展速度和人口數量紅利仍是優勢。一方面，與相應時期的發達經濟體相比，我國經濟增速突出。同處第二發展階段的70年代后期的美國與80年代左右的日本的經濟增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經濟增速仍處高位。另一方面，我國人口數量紅利仍有一定釋放空間，質量紅利提升助力經濟結構優化。與發達國家相比，我國的撫養比明顯較低，具備一定的人口紅利優勢。

我國房地產市場尚未形成自身周期規律，但2017年樓市長短期調控齊發，今年勢必會成為我國房地產市場歷史上一個非常重要的轉折點。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運行。縱觀美國房地產周期與市場結構變化，長期來看市場規模變化是相對平穩的，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場并不會出現斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規模仍會處于相對高位。

(2)租賃市場機會：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發展空間大

2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發文支持住房租賃市場發展。我們對我國當前住房租賃市場的市場規模及未來市場空間進行了詳細測算，結果顯示，2016年我國住房租賃市場規模達1.38萬億元，至2020年可達近2萬億元。

從流動人口數量看，根據國家衛計委數據，2016年，我國流動人口總數為2.45億人，約占全國總人口的六分之一。流動人口主要集中于城市群內的一二線城市，是未來租賃市場發展的主要陣地。根據2010年第六次人口普查數據，我國流動人口數量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

從流動人口收入來看，我國流動人口收入增長較快。根據《中國流動人口發展報告》，2015年我國流動人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮居民人均可支配收入。

從流動人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數城市不足20%。這一結果與我國當前發展所處階段及當下人民生活習慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發達國家尚有不少差距。流動人口家庭總體而言相對當地居民收入更低，且收入中有相當比例需用于日常生活消費支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質。另一方面，由于流動人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲蓄及購房意識較強，因此也不愿在租房上付出更高資金。

綜合上文分析，我們認為，在判斷我國城市未來租賃市場發展空間上，應主要考慮租賃人口的絕對數量、流動人口流動范圍及租金增長空間。此外，各城市流動人口的長期居留意愿、房價與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發展的差異化。

人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地產市場的發展均至關重要。近年來隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，然而這些城鎮不能提供足夠的就業機會，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。

第四篇：2013年中國房地產市場形勢分析

2013年中國房地產市場形勢分析

文/李驍（原載《湖南房地產》）

房地產調控或已發生質變

2011年中央經濟工作會議設定的房地產調控目標是，堅持房地產巿場調控政策不動搖，要讓房價回歸到一個合理水平。而2012年中央經濟工作會議，對房地產調控，只提了前半句，少了后半句，沒再繼續提出要讓房價回歸到一個合理水平。

看似漫步經心的半句話，可能預示中國房地產調控已經發生質的變化。如果說，今年中央經濟工作會議之前的房地產調控，重在對價格的調控，那么，今年中央經濟工作會議之后的房地產調控，可能會更加注重內在的質的調控，由過去降房價為主旨調整為穩定房價（至少要控制房價上漲幅度）為主旨的調控。2012年中央經濟工作會議之前的房地產調控，很容易看出是重在對價格的調控。溫家寶總理曾在多個場合強調要降房價，要使房價合理回歸，回歸到合理水平。問題是，何謂房價合理回歸？何謂合理水平？降多少才合理？難道是兩會期間總理所說的“總理房價”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？這也顯然是不可能的，難怪“總理房價”會引發網上嘲聲一片。

再者，房地產調控的終極目標是促使房地產的健康持續發展。那么，如果說房價連年快速上漲是不健康的表現，房價大幅下挫就是健康的表現了嗎？ 過去10多年來，房地產業為中國的宏觀經濟發展做出了巨大貢獻，這是有目共睹的。盡管出現了房地產過熱，出現了經濟對房地產的過度依賴，但房地產去經濟支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經濟的結構轉型也不可能短期就能見到顯著成效。可以說，在今后相當長的時間內，房地產業都將是中國宏觀經濟的重要支撐因素。立足于長遠的房地產調控，才是科學合理的。

從民眾高度關注的房價問題上看，“十八大”報告提出了“加速城鎮化”及“收入倍增”，那么，隨著城鎮化進程的推進，將會有大批農民成為城鎮居民。

若與之配套，放寬中小城鎮的戶籍政策，將在一定程度上會增大購房需求。無疑，城鎮化進程會拉動內需，增加城市居民的可支配收入，其結果將為房地產發展注入動力。若到2020年人們年均收入增長幅度高于房價上漲幅度，那么，可以說，房價實際上是相對下降了。

此外，“十八大”報告提出，“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，在住有所居上持續取得新進展。將這一提法與“收入倍增”聯系起來看，實際上是為中國房地產市場勾畫了清晰的路線圖：一方面控房價，一方面增收入。在控房價方面，“市場配置”和“政府保障”相結合。這個思路中，“雙軌制”的特征明顯：中高收入者通過購買商品房改善居住條件，低收入群體由保障房有效覆蓋。一方面，房價合理回歸，同時居民因收入不斷提高而將有能力承接較高的房價。這樣雙管齊下，“美麗房地產”就可實現了。

當然，也要注意到的是，此前，業內預期“十八大”后房地產調控會有所放松。但從“十八大”會議精神及隨后召開的中共中央政治局會議決議都強調加強房地產市場調控來看房地產調控是不可能放松的。雖然會議對房地產調控的著墨不多，但都旗幟鮮明地表明，房地產調控政策將保持持續性、延續性。

可見，從決策層的思路看，宏觀經濟政策將容忍中國經濟中速增長，房地產將走逐步去經濟支柱化之路，即降低房地產在國民經濟中的比重，降低經濟對房地產的依賴。這樣，2013年，房地產恐難再現爆發性增長，而將逐步撇去投資屬性，向居住屬性回歸。

應該說，“十八大”以及今年的中央經濟工作會議，對房地產調控定下了基調，業內不要過分憧憬房地產調控有大幅的放松或調整。

房價不存大幅快速上漲基礎

2012年，4-5月份后，全國房地產市場成交溫和放大，到了7-8月份，一、二線城市房價開始上漲，三、四城市房價下跌跌幅收縮。直至目前，房地產市場延續著淡季不淡、房價反彈的行情。

究其原因，主要不外乎以下幾個方面：

一、調控兩年之后，市場逐漸適應，市場節奏得已恢復；

二、原來無資格購房的購房者在限購兩年之后，達到購房條件，此類需求得已釋放。

三、央行降息、降準及首套房貸利率利好的刺激；

四、“房價或將上漲”的輿論導向致購房者心理預期的改變；

五、PMI指數站上榮枯線，房地產景氣指數等指標，顯示中國經濟及房地產行業基本面向好。

正因為成交放大，房企資金鏈得已緩解，購房者心理預期改變，行業景氣向好，在此背景下，房價的確存在止跌反彈的隱憂。但我們相信，只要房地產調控不放松，未來房地產市場就將維持長期、穩定發展局面。

大家常稱中國房地產市場是一個“政策市”，這并不過份。在中國內地，房價的走勢，確實關鍵是看政策。這兩年房地產市場的波動主要原因就是受政策波動的影響。

這樣，從政策方面看，“十八大”之后的房地產政策走勢不會有很大的變化。因此，可見，在2013年，已經出臺的房地產政策不會松動，限購、限貸等調控政策顯然不會退出，甚至房產稅試點還會加快。這就意味著，房地產調控不但不會松動，而可能因擴大房產稅試點范圍而變成事實上的加碼。

但我們也要相信，房地產調控的目的不是要將房地產一棒子 “打死”，“控房價”不是調控的唯一目標，調控的指向應是消除房價快速上漲的形成機制，或解決導致房地產市場畸形發展的內在問題。

可以設想，如果“市場”+“保障”的“雙軌制”機制得已確立，市場的歸市場，保障的歸保障，中高收入者與低收入群體分鍋“吃飯”，那么，隨著人民收入不斷提高，也就無需過度擔憂房價溫和上漲的問題了。

再則，從住宅供給面看，經過兩年的市場慣性后，供給已經趨緩。如果調控不放松，庫存相對偏高的情況，會隨著時間推移逐步改善。但由于市場供給增速放緩，庫存持續減少，就可能讓人建立起供不應求導致房價上漲的預期。這正是任志強的“明年三月房價暴漲論”的論據之一。

只是，從需求面來看，因限購、限貸的政策依然存在，并不會松動，加之擴大房產稅試點范圍的影響，投資性需求、改善型需求都將保持謹慎，而剛性需求之前已得到一定程度的釋放，就難以再次大規模釋放，這樣，市場需求難以有效

擴大。

不過，可以預期，偏緊的貨幣政策，持續從緊的房地產信貸政策，可能會進一步松動或調整，央行繼續降息、降準的政策有望出臺，這又將利好房企及購房者。

綜合以上分析可知，2013年，中國房地產市場或將呈現穩中有升的格局，房價大幅下跌的概率小，但漲幅將進一步收窄。不過，房地產市場將呈現區域分化特征：

一、二線城市相對樂觀，成交將穩中有增，房價上行概率較大；

三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數量難以暴增，行情可能不會很理想。

幾個主要政策預期分析

房產稅

“十八大”之后，房產稅被決策層、相關部委屢屢提及。毫無疑問，房地產調控，從用限貸、限購等行政過渡到市場調控，是未來的方向。房產稅擴容乃至全國普征，是大勢所趨。但要看到，房產稅推進會有一個過程，時間進度或許要比以往預期稍晚一些。國家稅務總局總會計師汪康表示，雖然稅務總局、財政部等部門正在積極研究房產稅擴大試點范圍的方案，但目前要提出一個完善的方案還有難度。

房產稅的開征路線圖，或將會是這樣：先增加試點范圍，然后二線城市試運行，最后全國普征。也就是說，首先應對重慶及上海這兩個城市的試點工作進行評估，總結經驗，然后再擴大試點范圍，最后推廣到全國。

土地市場

最近，國土資源部部長徐紹史強調，今年國土部將繼續堅持房地產用地調控政策不動搖，對大企業大地塊監督將常態化。同時，要確保普通商品住房用地供應不低于過去5年年均實際供應，保持土地市場平穩運行。這就是說，土地市場調控還將繼續，并加大對“地王”、囤地等現象、行為的監控、打擊，并確保土

地供應，以穩定市場預期。

貨幣供應

巴克萊對2013年中國經濟的基本預期是財政政策溫和擴張，貨幣政策中性和金融漸進式改革，通貨膨脹更高但仍可控。過去兩三年來，“穩健的貨幣政策和積極的財政政策”的說法基本上沒有變，但實際上在政策執行上是在不斷的調整。可以預期，2013年，中國的貨幣政策和財政政策都應該回歸中性。

（李驍，著名房地產專家，上海乘星行行銷服務機構董事長）

第五篇：2014年中國房地產結構調整分析

2014年中國房地產結構調整分析

智研數據研究中心網訊：

內容提要：2014年的房地產市場明顯比較冷，從各大媒體報道的一些新聞以及根據全國住宅成交面積數據來看。

智研數據研究中心的數據顯示：全國住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬套，較去年同期大幅下跌了41.77%；全國商品房新開工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。所以從這些數據很容易就看出上半年的房地產市場在下滑，并且下滑的比較明顯。

但是購買房產往往都是投資未來。面對相同的市場環境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風景。7月16號舉行的博鰲論壇就拋出“房地產市場新常態是波動，下半年樓市將轉好”的判斷。

每個人都有自己的判斷。無論從城鎮化率亦或是人口紅利等，當前的市場調整與崩盤還相距甚遠。這一輪調整更多的僅是結構性調整，或者說樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長的三點意見也能看：“千方百計的消化庫存；進一步加強房地產結構調整；完善房地產項目周邊配套設施。”

也恰恰因為市場的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產調整將呈現大U型的走勢。但各個城市的U型底部的長度各不相同。一線城市的調整時間相對較短，二三線城市的調整時間較長。尤其是對于一線城市的北京，基于得天獨厚的醫療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個月，長則半年，而現在已經過去了2個月。看看中指數據的數字也能佐證相關判斷，6月份北京商品住宅（不含保障房）市場成交均價為26,232元/㎡，環比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業市場共成交15.24萬㎡，環比增長了63.87%，同比上漲了96.14%。

數據的背后往往是市場邏輯的梳理。之所以判斷下半年會好于上半年，主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發商促銷這三大驅動力。

1、市場調整起源于信貸市場的收緊，但下半年信貸環境會明顯好于上半年

中央的信貸投放已經從過去的管理調整為當前的月度管理和額度管理，信貸投放的實效性和靈活性將增強；二者，基于上半年經濟增速的不樂觀，下半年政府的微刺激將會更加密集出臺。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市確定取消或者放寬了限購

典型的城市如武漢，已經不再限購大戶型；呼和浩特已正式取消限購；蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對于90㎡以下的貸款

首付比例降至20%；鄭州推出住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個月一次等。預計下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續出臺。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。

3、下半年品牌開發商主動降價促銷的現象將更多

雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調今年的銷售目標，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項目降價沖全年的銷售業績，尤其是選擇個別非核心區域的、降價能大幅去化的樓盤或個別項目的尾房。如近期熱銷的昌平區的首開國風美唐，通過一萬抵減三萬以及老客戶帶新客戶大幅優惠等變相降價的方式，提升銷售業績。

總體而言，今年下半年對于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對于機構投資者而言，今年下半年也是購買資產的好機會。而6月份全國商品房成交面積環比上漲超過40%，是下半年預期好于上半年的開端吧。