第一篇：2008年中國房地產市場發展形勢報告會

2008年中國房地產市場發展形勢報告會

相 關 內 容

會議組織機構

主辦單位：

中國房地產及住宅研究會房地產綜合開發委員會 承辦單位：

建設部《中國地產》雜志

協辦單位：

中華社區網

組委會主任：

張元端：中國房地產及住宅研究會副會長

副主任兼秘書長：

賀和平：中國房地產及住宅研究會房地產綜合開發委員會

常務副主任委員兼秘書長

副秘書長：

張莉：中國房地產及住宅研究會房地產綜合開發委員會

常務副秘書長

韓煦：《中國地產》雜志執行主編

時間、地點

時間：2008年4月26會期一天（4月25日報到）地點：北京國賓酒店

會議內容1、2008年中國房地產及住宅發展形勢報告2、2008年國家土地、金融、稅收等有關政策解讀

3、我國中低收入家庭住房保障研討

二、擬邀出席會議領導及嘉賓（部分排名不分先后）宋春華建設部原副部長現中國房地產業協會會長 建設部住宅與房地產業司領導

國土資源部土地利用管理司領導

包宗華中國房地產及住宅研究會常務副會長

張元端中國房地產及住宅研究會副會長

顧云昌中國房地產及住宅研究會副會長

謝俊奇中國土地勘測規劃院副院長

韓秀琦中國建筑設計研究院副總規劃師

劉洪玉清華大學房地產研究所所長、教授

袁開紅

尹中立

馮科

楊燕敏

沈潔

龐元

何立群

吳炳灝

王運洲

夏鳴放

王曉瑜

唐世定

張鳳珠

雷志炎

王天怡

牛志偉

汪純宏

藍華

趙康

皋玉鳳

王斌

郝建民

范偉

陳長纓

鄭暑平中國人民大學培訓學院副院長 中國社科院金融研究所副研究員 北京大學經濟所房地產金融中心主任 北京市土地學會常務副理事長 北京市建委副總經濟師 上海市房屋土地資源管理局副局長 成都市房產管理局局長 天津市房地產管理局副局長 洛陽市房產管理局局長 廣州市黃埔區國土資源和房屋管理局局長 山東省建設廳房地產處處長 浙江房地產業協會會長 河北省房地產業協會會長 廣州房屋土地管理局巡視員 中實（集團）公司總裁 中實（集團）公司副總裁 中實（集團）公司副總裁、中實物業物流系統總經理中華社區網總經理 首開集團名譽董事長 上海市地產集團董事長 重慶市地產集團董事長 中海地產股份有限公司總經理 復地（集團）股份有限公司總裁 合生創展集團北京地區公司總經理 廣州珠江實業集團有限公司董事長兼總經理

杜波青建集團股份公司董事局主席

萬小倫中國水電建設集團房地產有限公司總經理

張玉樹中國新興置業公司總經理

吳忠泉金都房產集團有限公司總裁

國鐵鏈華通置業有限公司董事長

黨生華翰集團副總經理

徐子華天津泰達集團有限公司副總經理

王銘槐上海公房實業有限公司總經理

孟慶華遼寧華龍源實業發展有限公司董事長

酈明蘇州市地產開發經營有限公司董事長兼總經理 鹿凡偉山東萊鋼建設有限公司董事長

趙健山東魯能置業集團有限公司副總裁

李信勇北京國信嘉業房地產開發有限公司董事長

陸偉強中國城鄉建設發展總公司總經理

周國興深圳航空城東部實業有限公司總經理

孫妙川浙江置業房地產開發有限公司董事長

胡愛民深業集團有限公司董事長

張章筍北京國瑞興業地產有限公司董事長

段秀斌 中鐵置業集團有限公司董事長

侯寶旭 中冶置業有限責任公司總經理

李士林 中信國安信息股份有限公司董事長

黃進 北京京都瑞華房地產開發有限公司副總經理 譚琳榮 廣州市建筑置業公司湛江分公司董事長 徐遲 廣東金地集團股份有限公司董事長

盧和豐 廣州金豐房地產實業有限公司董事長

酈松校北京新松投資集團有限公司董事長

沈第浙江金沙置業投資有限公司董事長

李國華昆明市房屋開發總公司總經理

孫忠人 中糧地產（集團）股份有限公司董事長 李士林中信國安信息股份有限公司有限公司董事長 周達深圳長江興業發展有限公司總裁

徐永清天津中豪房地產有限公司董事長

王宏彬天津房地產發展（集團）股份有限公司副總經理 李康中信房地產股份有限公司董事長

翟厚圣安徽省中聯集團董事長

侯司國云南志遠房地產開發有限公司董事長

施永祥杭州經濟技術開發區管理管理委員會副主任 田景崎

陳乃新

楊培軍

張玲

王占江

張喆

付漢橋

楊軍

張立君

王南森

劉文

五礦置業有限公司總經理 內蒙古盛業房地產開發有限公司董事長 富力北京公司副總經理 沈陽蒲河新城企業發展服務局局長 長春澤瀚房地產開發有限公司董事長 天津中大房地產公司總經理 武漢中大房地產開發有限公司董事長 新疆中大房地產公司總經理 濟南中大房地產公司總經理 歐思諾集團有限公司總裁 張家口市華升陽房地產開發有限公司董事長

第二篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第三篇：2013年1-6中國房地產市場形勢分析

2013年上半年中國房地產市場形勢分析

[摘要]2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產調控進一步趨緊，抑制熱點城市投資投機需求再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調控政策收緊的同時，中央加緊完善房地產調控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯網及不動產登記條

(1)政策：“國五條”定調全年調控繼續從嚴取向

2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產調控進一步趨緊，抑制熱點城市投資投機需求再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調控政策收緊的同時，中央加緊完善房地產調控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯網及不動產登記條例，以及房產稅試點范圍可能擴大等，在一定程度上為穩定市場預期及今后房地產市場長期健康發展提供了保障。

(2)新房：百城指數漲幅漸趨平緩，重點城市成交量沖高回落，全國銷售同比大幅增長 價格方面，百城價格指數在3月漲幅達到階段性高點后持續收窄，政策效果逐漸顯現，但6月均價絕對水平創歷史新高，多數項目漲價意愿強烈，部分城市價格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長最顯著，其中3月需求集中釋放，多數城市成交量達到2010年調控以來單月最高水平；受新政落地影響，二季度成交量高位持續回落但環比降幅逐步收窄，“國五條”影響逐步消退。供應方面，上半年重點城市新批準上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長最為顯著；二季度新增供應量同環比均有增長，多數城市銷供比降至1以下，庫存水平有所上升，但多數城市出清周期仍處于近年低點。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長，絕對水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯；投資平穩增長，增速維持在20%以上；新開工面積與去年基本持平，1-5月累計同比增長1%，增幅較年初收窄14個百分點。

(3)二手房：價格漲幅持續收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動幅度大于新房 價格方面，2013年上半年十大城市主城區二手房價格累計上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環比上漲2.8%，其后漲幅持續縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年的64.82萬套的水平；受“國五條”細則出臺前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創歷史單月最高紀錄，4-6月成交量逐步減少，波動幅度大于新房，絕對水平仍為2011年以來的較高水平。

(4)土地：一二線城市量價增長顯著，帶動全國各項指標明顯好于去年

供求方面，2013年上半年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲

36.6%，溢價率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價率均為近兩年的最高值；各地地王頻現，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價格水平恢復帶動下，300個城市上半年土地總出讓金達1.2萬億元，同比增長64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長超過2倍，杭州高達30倍。

(5)企業：銷售業績穩步上升，拿地更關注一二線城市熱點地塊

銷售方面，2013年上半年，十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長34%和29%，超半數企業銷售目標完成率超過5成；上半年，品牌房企市場份額穩步提升，十家代表企業銷售額占全國的比重達14.7%，較2012年提高4.2個百分點，行業優勢日趨明顯。拿地方面，代表企業拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉的同時拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續，企業面臨的資金風險有所上升。

第四篇：中國房地產市場的發展歷史

1.1 中國房地產市場的發展歷史

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。<1>

第五篇：當前房地產市場形勢與發展任務分析(二)

當前房地產市場形勢與發展任務分析

（二）中國房地產業協會副會長、秘書長：顧云昌

第二個問題：樓市發展的趨勢

現在有些地方的房地產同行有些迷惑，是不是現在又要打壓房地產啦？房地產又要像９２、９３年那樣了？我個人認為歷史不會重演，現在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現在是旺盛的需求帶動房地產市場，而十年前則是投資拉動市場。我們現在進入住房、汽車時代，消費由住房、汽車領先，房地產業在國務院文件里定位為支柱產業，我們的產業是萬歲事業，發展空間還很大。就當前而言，一是宏觀經濟處于新周期的上升期，老百姓對經濟發展的預期比較好，有利于我們產業的發展。房地產業正遇到千年等一回的發展良機；二是產業發展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個旺盛的需求不變。現在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導我們這個行業持續健康發展。１８號文件是本屆政府指導房地產發展的綱領性文件。房地產不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因為近２０年是全面建設小康的２０年，過去說：小康不小康，關鍵看住房；現在說：全面建小康，住房定興旺。

在認清發展機遇的同時，又應看到我們面臨的挑戰。挑戰之一，如何有節奏的釋放需求。在當前宏觀經濟下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰之二，結構性矛盾的調整。從全國看，中低價位房子供不應求的情況還較突出。長沙或者說整個湖南這個矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經濟適用住房量比例大有關系。國家有關經濟適用住房管理辦法出臺，提出要實現兩個控制：一是控制銷售對象，一是控制供應面積。這樣一來必然導致市場結構發生變化。

開發辦的領導跟我說整個長沙、湖南的房價不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個判斷。挑戰之三，注意地區的差異，要謹防過熱。房地產市場和一般市場有兩個最大的不同點：第一政府主導性強，第二地區差異性大。為什么說政府主導呢？房地產市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發需要融資，目前負責融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應量，就會決定整個市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當比例的需求情況。所以在現在市場經濟情況下，最大的考驗是政府調控能力的考驗、政府對土地和資金供應量多少的把握。

房地產市場的地區差異性與市場的政府主導性有關。同樣是發達城市，由于各地政府在市場調控中的方法和力度有差異，房地產市場的表現就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區房價這幾年漲得很快，遏制房價的繼續快速上升成為重點。而在廣州等地，在房價連續數年穩中有降的情況下，促進房價穩中有升，減少空置房成為市場健康發展的重點。而在北京，近兩年平均房價穩中有降。實際上北京單個的樓盤的房價沒有降而是穩步上升。原因是經濟適用住房和郊區樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續健康發展在于進一步搞活二手房市場，規范多種市場行為，繼續保持供求平穩。

當前中國的房地產市場發展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應量很大，開發商開發的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價下跌。這種過熱現象容易產生，也容易調整，一般靠市場自身力量就可以調整。空置量過多了，開發商放慢步伐，政府土地少批一點，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現與盲目性過熱是相反的，市場表現不是供大于求是供不應求，賣得比蓋得快，房價漲得快，開發商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現泡沫。什么是泡沫？泡沫是價格的表現。商品房的銷售價均遠遠超過實際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應求造成了房價上升，第二，投資者介入進一步加大供不應求，特別是炒房者介入越多房價會越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價格已經到了頂點了，上不去了，崩盤了，房價一落千丈，對社會和經濟造成嚴重影響和損害。我認為，當前中國房地產市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續健康發展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價上面。盲目性過熱表現房價下跌，泡沫性過熱表現房價上升。在正常情況下，一般房價穩步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應求造成的，供不應求可能是由于實際需求拉動，也可能實際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風險。特別當前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風險都掛在銀行賬上。