第一篇：2009年中國房地產市場形勢與2010年發展展望

2009 年中國房地產市場形勢與 2010 年發展展望
新聞類型： 最新動態 加入時間：2010-1-12 16:43:21

2009 年以來，隨著國家宏觀調控政策的作用凸顯，全國房地產市場在經歷了短暫的調整之后出現快速反彈：房地產開發投資逐月 加快；房地產建設規模逐步恢復；商品房銷售市場持續升溫；房地產信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產開發投資增長 提供了充裕的資金的來源。2010 年，雖然繼續實施適度寬松的貨幣政策的基調已定，但政府已經開始關注房價的快速上漲，并在 相關政策上進行選擇性調整，預計 2010 年全國房地產市場將保持平穩增長。受房價快速上漲原因的影響，未來樓市仍然具有一定 的不確定性，如果房價繼續快速上漲，不排除市場會再次出現調整的可能。

一、2009 年全國房地產市場運行情況 從 2009 年房地產市場的運行情況來看，隨著 2008 年年底出臺的各項政策措施的逐步落實，促進房地產市場健康發展的政策效 果逐步得到體現。2009 年市場總體保持著持續回升的態勢，整體表現好于預期。1．房地產開發投資增速逐月加快，但仍低于近年來平均水平房地產開發投資增速逐月加快，2009 年 1-10 月，全國房地產開發完成投資 28439.7 億元，同比增長 18.9%，增幅同比回落 5.7 個百分點。房地產開發投資占固定 資產投資比重為 18.9%。90平方米以下住房保持穩定增長。1-10 月，90平方米以下住房完成投資 6479.8 億元，同比增長 31.5%，增速較上年同期回落 35.8 個百分點。

分類型看，商品住宅完成投資 19954.2 億元，同比增長 14.1%，增幅比上年同期下降 13.3 個百分點，其中，經濟適用房完成投資 869.8 億元，同比增長 19.3%；辦公樓完成投資 1084.6 億元，商業營業用房完成投資 3275.4 億元，同比分別增長 33.1%、35.4%，增幅同比分別上升了 34.6、18.7 個百分點。房地產開發到位資金充裕，2.房地產開發到位資金充裕，個人按揭貸款資金規模增速加快 2009 年 1-10 月，全國房地產開發企業到位資金總計 44033.8 億元，同比增長 43.4%，增幅比上年同期上升 37 個百分點。其中，國內貸款 9119.4 億元，增長 53%，利用外資 376.6 億元，下降 29.6%，自籌資金 14319.7 億元，增長 16.7%，其他資金來源 20218.2 億元，同比增長 69.5%，其中個人按揭貸款增長 119.7%。與上年同期各類型資金來源的比重相比，其他資金來源上升較多，提高了 7 個百分點，其中個人按揭貸款比重上升了 4.9 個百分 點。自籌資金比重有所回落，比上年下降了 7.5 個百分點，其中自有資金比重下降 4.8 個百分點。國內貸款比重同比上升了 1.3 個百分點，利用外資比重下降 0.8 個百分點。3．土

地購置與完成開發面積延續負增長 從完成開發土地面積看，1-10 月，全國完成開發面積 18444.7 萬平方米，同比下降 4.6%，降幅比上年同期擴大 2.1 個百分點。從購置土地面積看，1-10 月，全國房地產企業共購置土地面積 24071.7 萬平方米，同比下降 18.7%，比上年同期回落 13.1 個百分 點。全國土地購置費用為 4535 億元，同比下降 0.9%，與上年同期相比下降 24.5 個百分點。

4.商品房建設規模繼續擴大，新開工面積降幅減緩 4.商品房建設規模繼續擴大，商品房建設規模繼續擴大 2009 年 1-10 月，全國商品房建設速度保持平穩，新開工面積降幅減緩。分地區看，東部地區施工及新開工面積增速最低，竣工 面積增速居中；西部地區施工、新開工面積增速最快，但竣工面積增速最低。

從施工面積上看，1-10 月全國房屋施工面積為 28.8 億平方米，同比增長 16.4%，增幅比上年同期下降 2.3 個百分點；其中，住宅 施工 22.6 億平方米，增長 15%，比上年同期低 4.5 個百分點。其中，商品房新開工面積 8.1 億平方米，增長 3.3%，增幅同比下降 4 個百分點；其中，住宅新開工面積 6.5 億平方米，增長 0.4%，同比下降 6.5 個百分點。從竣工面積上看，1-10 月全國商品房竣工面積 3.8 億平方米，同比增長 22.8%，增幅同比上升 13.7 個百分點；其中，商品住宅竣 工面積 3.1 億平方米，同比增長 25.1%，比上年同期上升 17.5 個百分點。5．市場銷售持續升溫，銷售面積和銷售額的規模與增速均創歷史新高 市場銷售持續升溫，2009 年 1-10 月，全國商品房銷售面積實現 66368.7 萬平方米，同比增長 48.4%，比上年同期上升 64.9 個百分點；其中，商品住 宅銷售面積達 60974.7 萬平方米，同比增長 50.1%，辦公樓 1017.3 萬平米，同比增長 28.2%，商業營業用房 3330.1 萬平米，同比 增長 32.9%。商品房銷售額實現 31529.1 億元，同比增長 79.2%，與上年同期相比上升 96.6 個百分點。其中，商品住宅銷售額為 27766 億元，同比增長 84.3%。從各城市運行情況上看，多數城市商品房交易量呈持續上升態勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產市場 銷售面積均大幅增長。

6．房屋銷售價格持續回升，大部分城市環比出現上漲 房屋銷售價格持續回升，2009 年 1-10 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態勢，10 月，全國房屋銷售價格指數為 103.9，比 9 月上升 1.1 個百分點，比上年同期上升 2.3 個百分點。新建房銷售價格指數為 103.7，9 月上升 1.1 個百分點； 比 二手房銷售價格指數為 104.4，比 9 月上升 0.9 個百分點。分城市看，10 月份，70 個大中城市中有 28 個城市房屋銷售價格漲幅高于

于 3%，深圳漲幅最高為 13.8%，9 個城市房屋銷售價格同 比出現下跌。從環比價格情況看，有 68 個城市房價環比出現上漲，僅包頭和吉林市房價環比仍有下跌。

二、房地產市場回暖的因素分析 2009 年房地產市場快速回暖，出現銷售旺盛、市場成交活躍、房價水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素： 第一，經過房地產市場持續一年的觀望期，市場累積了一批具有購房需求和購買能力的自住型和改善型消費者，房價的回調為他 們進入市場提供較好進機； 第二，隨著去年年底全球各國救市政策的出臺，人們對未來通脹的預期加強，為避免通脹帶來了的資產損失，人們將轉向一 些實現投資保值的資產和商品，而住房就是投資保值的重要對象； 第三，2008 年年底，中央政府出臺了促進房地產市場健康的若干意見，對住房消費給予了相應的政策優惠，降低了住房消 費和交易中的稅費負擔，進一步刺激了人們的住房消費；

第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產業的信貸資金增長較快。據中國人民銀行的有關統計數據，截至 2009 年 9 月末，主要金融機構商業性房地產貸款余額為 6.81 萬億元，同比增長 28.3%，增速比上年同期高 14 個百分點，比 6 月末高 9.5 個百分 點。其中，購房貸款余額為 4.35 萬億元，同比增長 30.1%，增速比 6 月末高 12.3 個百分點。

三、20010 年房地產市場走勢預測 2009 年，全國房地產市場整體呈現“V”形走勢，一季度延續上一年的調整回落態勢，二季度起，銷售市場迅速復蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價格指數不斷上升。預計 2010 年，全國房地產市場整體增長平穩，投資、施工面積、新開工面積、土地開發和購置面積、房屋價格指數增幅平穩上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。通過對 1998 年 2 月-2009 年 10 月房地產各相關統計數據的分析，考慮到國內外經濟環境的變化，根據 ARIMA 模型，我們對 2009 年和 2010 年全國房地產業的主要指標預測如下： 2010 年房地產主要指標預測情況 單位：億元、萬平方米、%

統計指標名稱

2008 年

2009 年預測

2010 年預測

絕對值

增速

絕對值

增速

絕對值

增速

城鎮固定資產投資

148738

26.6

194594

30.8

244741

25.8

＃房地產開發投資

31203

23.4

36093

15.7

44022

22

＃商品住宅投資

22441

24.6

25973

15.7

34097

31.3

房地產開發資金來源

39619

6.3

56315

42.1

73153

29.9

283266

19.9

330260

16.6

390533

18.3

施工面積

其中：住宅

222892

19.3

255679

14.7

309091

20.9

新開工面積

102553

7.5

112470

9.7

145098

29

其中：住宅

83642

6.2

88978

6.4

114631

28.8

竣工面積

66545

9.8

77265

16.1

80804

4.6

其中：住宅

54334

9

66059

21.6

69673

5.5

銷售面積

65970

-14.7

96078

45.6

112517

17.1

其中：住宅

59280

-15.5

87593

47.8

103272

17.9

房屋銷售價格指數

101.6

106.2

107.3

商品房銷售價格指數

101.8

105.9

106.1

商品住宅銷售價格指數

101.8

105.7 106.1

資料來源：國家信息中心中國房地產信息網()1． 投資增幅保持平穩增長

預計 2009 年全年，固定資產投資完成額達到 19.46 萬億元，增長 30.8%，增速較 2008 年加快 4.2 個百分點。其中房地產開 發投資完成 3.61 萬億元，增長 15.7%，增幅同比回落 7.7 個百分點；商品住宅投資完成 2.60 萬億元，增長 15.7%，增幅同比回落 8.9 個百分點。2010 年，預計城鎮固定資產投資與房地產開發投資增幅將保持平穩增長。其中，城鎮固定資產投資完成 24.47 萬億，增長 25.8%； 房地產開發投資完成 4.40 萬億，增長 22.0%；商品住宅投資完成 3.41 萬億，增長 31.3%。2． 房地產開發資金來源增幅回落 預計 2009 年全年，房地產開發資金來源達到 56315 億元，同比增長 42.1%，與 2008 年全年相比，增速加快 35.8 個百分點。與房地產完成開發投資增幅相比，增幅高 16.4 個百分點。2010 年，房地產開發資金來源預計達 73153 億元，增長 29.9%，增速回落 12.2 個百分點。房屋建設增長平穩，3． 房屋建設增長平穩，新開工面積增長較快 2009 年，預計全年商品房施工面積為 33.03 萬億平方米，同比增長 16.6%，其中商品住宅施工面積為 25.57 萬億平方米，增長 14.7%。商品房新開工面積達 112470 萬平方米，增長 9.7%，其中商品住宅新開工面積 88978 萬平方米，增長 6.4%。商品房竣工面積將達 到 77265 萬平方米，同比增長 16.1%；商品住宅竣工面積 66059 萬平方米，同比增長 21.6%。2010 年，預計全年商品房施工面積為 39.05 萬億平方米，同比增長 18.3%，其中商品住宅施工面積為 30.91 萬億平方米，增長 20.9%。與 2009 年相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別加快 1.7 個百分點和 6.2 個百分點。預計 2010 年全年商品房新開工面積將達到 145098 萬平方米，同比增長 29.0%；商品住宅新開工面積 114631 萬平方米，同比增長 28.8%。與 2009 年相比，竣工面積增速明顯加快，商品房和商品住宅新開工面積增速分別加快 19.3 和 22.4 個百分點。預計 2010 年全年商品房竣工面積將達到 80804 萬平方米，同比增長 4.6%；商品住宅竣工面積 69673 萬平方米，同比增長 5.5%。與 2009 年相比，竣工面積增速有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落 11.5 和 16.1 個百分點。4． 銷售面積和銷售額增幅明顯回落 2009 年，房地產市場快速回暖，商品房銷售

面積和銷售額增速創歷史新高。預計 2009 年全年全國商品房銷售面積實現 96078 萬平方米，增長 45.6%。其中，商品住宅實現銷售面積 87593 萬平方米，增長 47.8%。2010 年，預計房地產市場會繼續保持增長，但增幅會逐步回落，預計 2010 年全年商品房銷售面積和銷售額分別實現 11.25 億平方米和 46726 億元，分別增長 17.1%和 9.2%，較 2009 年增幅回落 28.5 和 61.4 個百分點。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別 實現 10.33 億平方米和 39318 億元，分別增長 17.9%和 6.2%，較 2009 年增幅回落 29.9%和 68.6 個百分點。房屋銷售價格上半年慣性上漲，5． 房屋銷售價格上半年慣性上漲，下半年小幅回落 從房地產銷售價格指數上看，2009 年全國房屋銷售價格指數快速反彈。預計 2009 年 12 月當月房屋銷售價格指數為 106.2（同比），比 2008 年 12 月提高 4.6 個百分點。其中，商品房銷售價格指數為 105.9，商品住宅銷售價格指數為 105.7，分別比 2008 年 12 月提高 4.1 和 3.9 個百分點。2010 年，房屋銷售價格指數將保持慣性上漲，在 6 月份左右達到最高點，隨后出現盤整和小幅回落。預計 2010 年 12 月當月，房

屋銷售價格上漲 7.3%，其中，新建商品房價格上漲 6.1%，新建商品住宅價格上漲 6.1%。

（作者單位：國家信息中心信息資源開發部）

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新聞出處：中國房地產信息網

第二篇：房地產市場形勢分析與展望

房地產市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場 的調控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。

一、我國仍處在房地產市場持續發展階段

與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。

二、此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其 根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產市場過快發展、房價過高弓l起了國家連續實施 房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調整的程度。

雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影

響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更 加合理。這次調整是我國房地產業自198年市場化改革以來，經

歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將 更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康 發展的基礎。

三、影響209年房地產市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并 連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年 經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調控政策影響分析

2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由于區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現趨穩的跡象。

四、政策建議

在國家已經出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，鼓勵開發商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業主 矛盾，打消開發商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業可持續健康發展，促進行業的 調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價

房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房 和限價房的發標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資 金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參-9保障性住房的建設。

第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制

問題，應抓住調整機遇建立行業良性發展的長效機制，如地方財 政與房地產業的關系、物業稅、規范市場及房地產融資機制創新 等，為房地產業持續健康發展奠定制度基礎。

(國務院發展研究中心廖英敏)

經濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經濟指標看，經濟運行繼續保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現，一系列宏觀經濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規模以上工業企業增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點。可以判斷，一季度應為本輪經濟回落的底部，二季度經 濟增長將出現一定幅度的回升。這樣，在全球經濟普遍低迷的情 況下，我國經濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經濟回升的基礎尚不穩固，復蘇前景及

可持續性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規模增加投資、信貸規模急 劇擴張、家電下鄉等，而市場主導的內需擴張缺乏有力支撐。經 濟增長持續下降，對就業和收入預期均產生較大不利影響。大量 畢業生難以找到工作、農民工就業機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經存在的產能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業經濟效益比上年四季度進一步下降。通過產業關聯和收入

第三篇：2011中國房地產市場展望

2011中國房地產市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經的當屬房地產市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調控的傳言，中央高層、地方政府、房地產商、境內外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰，一時殺得難解難分。樓市風起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產市場的關注程度前所未有。風起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經濟學家種種分析、地產大嘴屢屢放炮等等，房地產市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產市場輪番上演的漲價與調控當能拔得頭籌。

但漲價與調控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導官方調控政策的常務副總理李克強與代表房地產商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調越高。雖然他今年勸告地產商“從了”調控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風。

在房價堅挺的現實面前，曾對調控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權力大于市場的中國，官方應該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調控房價的意愿并不強烈，或是調控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內外熱錢隨時可能涌入房地產市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調控房地產市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調節，規范房地產市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數人買不起

這些調控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經和自己關系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數的中低收入者不相干，早已不僅是經濟或民生問題，更是關系到社會能否穩定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產市場，主要目的是讓大多數人能住有所居，為經濟社會發展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數人住有所居，抑制投機、調控房價其實只是規范房地產市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規模建設保障性住房不僅是社會穩定的需要，也是最終理順中國房地產市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產市場調控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎上，中國近日宣布將明年的保障房建設規模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產投資規模的20%。看來，中國房地產市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。

第四篇：2017中國房地產市場總結與展望(完整篇)

2017中國房地產市場總結與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰場，長效機制或來得更快

2017年，調控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調控行列。“限售”成為2017年房地產調控一大亮點，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現已擴容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續推進，嚴格限貸同時，熱點城市嚴查“消費貸”資金流向，嚴防資金違規流入房地產市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進租賃市場建設發展，12城首批開展住房租賃試點，各地方土地供應層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產調控長效機制的相關具體措施恐將加快落地出臺。閱讀全文> 行業篇：2017行業銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑

2017年，調控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴苛的“限價”政策，在土拍、預售證、銷售備案等環節層層設卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創新高，待售面積持續下滑；土地購置面積增速也由負轉正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產開發投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風險依舊。隨著當前調控主基調不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續加深，預計行業各項指標將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續火爆,“新一線”地位再強化 2017年中國樓市整體規模穩中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調控政策不斷加碼和市場自身深入發展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規模幾乎腰斬，而三四線城市在持續高溫，成交占比持續上升，而二線城市市場分化嚴重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發展來看，上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“，但進入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉冷，熱點城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調控政策持續保持高壓的背景下，房企整體拿地規模達到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。閱讀全文> 產品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產市場需求結構持續發生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導致的首次置業產品更迭，與此同時，在一線和二線城市因房價攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價，兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續，成交占比明顯提升。2017年，市場需求產品結構最顯著的兩大變化是，一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環新一線”成為投資熱點

2017年樓市整體保持在高位運行的狀態，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場熱度由一線、熱二線傳導至三四線城市。各大熱點城市前后均出臺了程度不一的限購政策，剛需、首改成為市場的主力需求，但一線城市由于資產升值空間看漲，以資產配置為目的的購房者依舊為數不少。閱讀全文> 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產行業調控政策未有松綁的跡象，各地樓市調控政策趨嚴之勢明顯。自從2016年“930新政”發布以來，全國一線城市及強二線城市限購、限貸、限價等調控政策趨嚴。在此背景下，為減少營銷成本，房企今年整體營銷表現顯得較為平淡。雖全年營銷力度減弱，但從整體來看，今年營銷依然可以分為上下兩場，上半場主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動營銷為主，下半場是進入10月之后，政策放松無望同時又面臨沖刺全面業績，才開始有其他房企參與銷售推廣。當然，站在這個時間節點，基于“堅持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴調控市場環境，對于即將到來的2018年，我們還是就營銷策略從形式、推廣及手段三個方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環境收緊，海外債和融資創新或成破局關鍵 從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產市場進入新一輪的政策調控。與此同時，房地產融資環境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理。而后銀監會、上交所、深交所、發改委等部門陸續發出新的政策，嚴控房地產金融業務風險，信貸環境持續緊縮，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰略篇：戰略分化繼續深入，長租公寓或被提至戰略新高度 2017年標桿房企業績規模和行業集中度進一步提升，但在土地價格不斷走高、政府不斷加碼調控下，房企的利潤空間受到進一步擠壓，整體盈利能力繼續降低。面對行業變革和市場挑戰，不同規模房企戰略分化加劇，中型企業依舊圈地跑馬，持續規模擴張，搶占千億門檻；已有一定規模的龍頭房企在注重規模的基礎上，開始將經營重點著眼于效益端，追求穩健的財務和有質量的利潤增長。房企將繼續謀求地產版圖多元化布局，特別是長租公寓或將成為明年房企重點布局的業務，不排除有些房企提升到更高的戰略高度。閱讀全文> 格局篇：百強規模增長顯著、房企分化格局持續

第五篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更