第一篇：2011年中國房地產市場總結與2012年趨勢展望

2011 年12 月

中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數

“百城價格指數”：

12月百城住宅均價環(huán)比連續(xù)第4個月下降，10大城市價格環(huán)比全部下降且平均降

幅再次擴大

2012年1月4日

根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2011年12月，全國100個城市住宅平均價格1為8809元/平方米，環(huán)比11月下降0.25%，其中37個城市價格環(huán)比上漲，60個城市環(huán)比下跌，3個城市環(huán)比持平。與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市數比上月增加3個，其中12個城市環(huán)比跌幅在1%以上。同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自今年8月以來持續(xù)縮小，12月上漲2.86%，較11月縮小1.2個百分點。另外，按100個城市住宅價格的中位數計算，全國住宅價格中位數為5825元/平方米，比11月下降1.27%。

總體來看，12月100個城市的住宅平均價格連續(xù)第4個月環(huán)比下降，本月降幅與上月基本持平。百城住宅價格下降的幅度和范圍繼續(xù)擴大，一、二線城市大型房企部分項目降價的趨勢逐步向三、四線城市蔓延，降價樓盤多以新項目為主。年關將至，更多開發(fā)商以價換量積極推盤，促銷手段花樣頻出，爭取歲末最后沖刺。

百城住宅價格環(huán)比11月漲跌幅分析

12月住宅價格環(huán)比11月漲幅居前十位的城市是：東營、新鄉(xiāng)、衡水、汕頭、廊坊、菏澤、烏魯木齊、邯鄲、宿遷、淄博。其中，東營和新鄉(xiāng)環(huán)比漲幅在1.5%-2%之間；衡水、汕頭、廊坊和菏澤環(huán)比漲幅在1%-1.5%之間；其他4個城市漲幅在0.9%-1%之間。另外，鄭州、大連等27個城市價格環(huán)比11月上漲，漲幅均低于0.9%。

環(huán)比跌幅居前的十個城市是：金華、泰州、無錫、佛山、吳江、江陰、海口、南通、包頭、成都，跌幅均較上月繼續(xù)擴大。其中，金華跌幅超過2%；泰州和無錫跌幅在1.5%-2%之間；佛山、海口等7個城市跌幅在1%-1.5%之間。另外，蕪湖和宜昌跌幅也超過1%；湛江、重慶、溫州等48個城市環(huán)比跌幅在1%以內。

百城住宅價格同比去年12月漲跌幅分析

12月百城住宅價格同比去年12月上漲2.86%，漲幅較上月縮小1.2個百分點，是今年6月以來的最低漲幅。其中，5個城市同比漲幅在10%-15%之間，75個城市同比漲幅在10%以內。

12月有20個城市住宅價格同比下跌，下跌城市個數比上月增加11個。其中，蕪湖、寧波、海口、蘇州、重慶（主城區(qū)）、嘉興、無錫、成都、泰州共9個城市跌幅在1%-5%之間，另外11個城市跌幅均小于1%。

十大城市住宅價格漲跌情況

根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，12月十大城市住宅均價為15588元/平方米，環(huán)比11月下跌0.48%，跌幅比上月擴大0.12個百分點。具體來看，本月十大城市住宅價格全部環(huán)比下跌，其中成都和重慶（主城區(qū)）跌幅最大，分別環(huán)比下跌1.10%和0.89%，深圳、廣州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之間，上海、北京、杭州、武漢跌幅在0.5%以內。

同比來看，十大城市平均價格上漲0.42%，漲幅降至年度最低點。12月，同比上漲和下跌的城市各一半。其中，廣州、武漢、深圳、北京漲幅在1%-5%之間；上海漲幅小于1%；重慶（主城區(qū)）和成都跌幅較大，分別為2.55%和1.19%；杭州、南京、天津跌幅在1%以內。

關于中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數

中國房地產指數系統(tǒng)是一套以價格指數形式來反映全國各主要城市房地產市場運行狀況和發(fā)展趨勢的指標體系和分析方法。它最早由國務院發(fā)展研究中心、中國房地產開發(fā)集團等于1994年發(fā)起，分別于1995年和2005年兩次通過由國務院發(fā)展研究中心、建設部、國土資源部、中國銀監(jiān)會、清華大學和北京大學等單位的著名專家學者組成的鑒定委員會的學術鑒定。中國房地產指數系統(tǒng)目前發(fā)布全國主要城市的新房價格指數、二手房銷售和租賃價格

指數等系列指數。2010年起，中國房地產指數系統(tǒng)啟動“百城價格指數”研究，每月第一個工作日發(fā)布100個城市住宅價格指數，是目前中國覆蓋范圍最廣、城市最多的房屋價格指數系統(tǒng)。

關于搜房網

搜房網是全球排名第一的房地產與家居網絡平臺，是中國最大的房地產與家居互聯(lián)網企業(yè)，擁有6000名員工，數據覆蓋中國310個城市，在全國86個城市擁有分公司和辦公室。搜房（NYSE：SFUN)在美國紐約證券交易所上市。

第二篇：關于貴陽市房地產市場現(xiàn)狀與中國房地產趨勢展望

關于貴陽市房地產市場現(xiàn)狀分析與中國房地產趨勢展望

一、貴陽市房地產市場現(xiàn)狀

（一）宏觀政策

1、全國性政策

1）溫總理兩年內五次提“房價合理回歸”短期內調控仍以“鞏固”成果為主導思想。一方面，2012年房地產市場調控的主基調顯然并未改變；但一方面，從具體內容來看，從中央到地方對于調控的表態(tài)來看重在“鞏固”的指導思想已得到確立，短期內再出臺新的調控政策的可能性非常小。

2）國土部：今年保障房已落實80%，做好保障性住房和普通商品房用地供應。強化節(jié)約集約用地，促進經濟發(fā)展方式轉變，從嚴從緊投放建設用地計劃指標，此政策的釋放出拿地難的信號。

3）央行稱：下一階段繼續(xù)加強房地產金融的風險監(jiān)測。中國人民銀行于2012年8月下午發(fā)布《2012年第二季度中國貨幣政策報告》指出，嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，抑制投機性購房。

2、地方性政策

從2012年10月起貴陽持《居住證》可購保障房；《貴州省流動人口服務管理條例》于2012年10月1日正式實施。屆時，貴州省流動人口管理將實行“居住登記”和“居住證”制度，持證人可享有租購保障房、就業(yè)、醫(yī)療等12項權益，其子女享有平等接受義務教育的權利。

從宏觀經濟增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調控決心，穩(wěn)增長與樓市調控雙手抓，樓市未來給穩(wěn)增長讓道，房價反彈受抑制。

（二）貴陽樓市

1、貴陽商品房市場分析（以下以2012年8月的數據作為依據）

1）供應

從2012年7月以來，貴陽住宅新增供應量同比持續(xù)下滑，市場以去存貨為

2主。今年8月的數據顯示，貴陽市整體供應2630套，32.92萬m，環(huán)比分別下降

18.70%和36.95%，與去年同期相比，分別下滑88.63%和89.92%，目前市場主要以存貨為主。

2）成交

8月，貴陽市成交量走高，城市運營大盤支撐市場，市場整體成交9930套、295.84萬m，環(huán)比分別上漲47.59%和38.18%，與去年同期的4328套，51.38萬

2m相比，分別上漲129.44%和88.53%。

3）成交均價

2近期，貴陽市場整體成交均價穩(wěn)定，8月成交均價為4374元/ m，環(huán)比上漲

0.8個百分比。

2、貴陽市區(qū)域分布及房價走勢

貴陽市區(qū)域劃分為以下幾個區(qū)：

1）金陽區(qū)2011年價格較為平穩(wěn)，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，價格上漲至7400元/㎡，2012年4月-6月，價格持續(xù)回落到6500元/㎡水平。

2）云巖區(qū)2012年2月價格從7100元/㎡開始提升，4月價格達到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明區(qū)2012年3月價格從7500元/㎡開始提升，5月價格達到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河區(qū)2012年價格一直在下降，均價為5500元/㎡。

5)烏當區(qū)2012年價格一直在下降，均價為4800元/㎡。

6)花溪區(qū)2012年價格3月達到峰值，為6800元/㎡，3月-5月持下降趨勢。

7)白云區(qū)2012年價格基本持平，為5200元/㎡。

8)清鎮(zhèn)區(qū)2012年價格呈上升趨勢，均價為3600元/㎡。

3、市場存量

截止8月底，貴陽市場整體已拿預售證累計存量約988.55萬㎡，今年1-8月貴陽市場整體備案成交828.48萬㎡,月均去化78.58萬㎡計算，余貨去化需12.33個月。從區(qū)域上看，云巖、烏當去存壓力大。

二、我國房地產行業(yè)趨勢展望

從貴陽市上半年房地產市場的情況來看，目前我國房地產去庫存是開發(fā)商要面對的首要問題。2012年下半年，我國的在“穩(wěn)增長”的背景下房地產調控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉，政策依然以“穩(wěn)”為先，“抑投資”與“保剛需”仍將是下半年調控的兩大主題。多方壓力下投資和開工將延續(xù)回落趨勢。成交量則會隨著供給和剛性需求的雙重釋放而持續(xù)溫和回暖，但在依然從緊的調控政策下房價難以出現(xiàn)大幅反彈。此外，保障房建設仍將是年內各級政府的工作重點。

（一）調控政策明顯分化，總體仍將以穩(wěn)為先

今年以來，政策層面對投資投機需求的打壓和對合理自住需求的支持呈現(xiàn)出空前的分化：中央多次重申堅持房地產調控不動搖，堅決貫徹實施調控政策，部分城市放松政策一經出臺即被叫停；同時，發(fā)改委、住建部、央行明確表示支持合理購房需求，多城市出臺政策鼓勵居民購買首套自住房，部分銀行首套房貸利率也持續(xù)下調。

預計下半年在“穩(wěn)增長”的背景下，房地產調控的大方向不會改變，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變。

1、“穩(wěn)增長”政策不會使房地產調控發(fā)生根本性逆轉

隨著貨幣政策預調微調力度加大，多部委相繼密集出臺政策，促進宏觀經濟探底回升。這些“穩(wěn)增長”政策將有利于帶動投資和消費增加，但并不會使下半年房地產市場發(fā)生根本逆轉，主要原因有四個：

第一，中央在經濟下行壓力加大背景下提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時，仍強調“穩(wěn)定和嚴格實施房地產調控政策”、“決不讓調控出現(xiàn)反復”，表明房地產調控維穩(wěn)仍是大勢所趨；第二，本輪貨幣政策放松和基建投資的力度遠不及“4萬億”投資計劃，相應地，對房地產市場的刺激并不強烈；第三，國家“穩(wěn)增長”政策意在引導資金向“鐵公基”等基礎設施建設領域側重，資金大量流入房地產行業(yè)的可能性較小；第四，目前存準率仍處于高位，商業(yè)銀行存貸比也普遍較高，信貸大幅擴張受到明顯制約，開發(fā)企業(yè)資金偏緊的現(xiàn)狀短期難以改變。

2、房地產調控依然以“穩(wěn)”為先，“抑投機”與“保剛需”仍是兩大主題

中央在房地產調控政策上的總基調未發(fā)生變化，溫總理仍在各種場合多次強調鞏固房地產調控成果，相關部委和地方政府也相繼澄清政策放松傳聞。遏制市場投資投機和鼓勵剛需合理釋放仍將是下半年調控的兩大主題：

在“抑投機”上，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等各項房地產市場調控政策仍將繼續(xù)嚴格實施，合力抑制投資投機性需求。在“保剛需”上，居民合理購房需求將繼續(xù)得到政策支持，首次購房家庭貸款將獲優(yōu)先保證，多數城市仍將通過放寬公積金貸款額度或年限、減免首次置業(yè)稅費、調整普通住宅標準等方式鼓勵首套購房需求，多部門也將進一步完善首套自住房優(yōu)惠政策。

應該看到，2012年二季度特別是5、6月以來，在信貸環(huán)境趨于寬松的利好影響下，政策見底、房價看漲的預期有所抬頭，部分城市住宅成交量回升明顯，多地再現(xiàn)購房熱潮。一些地產商順勢提價，導致價格止跌回升預期進一步增強。若樓市升溫過快，房價持續(xù)上漲，中央將可能出臺新的調控措施，阻止市場大幅反彈，維持政策穩(wěn)定預期。

(二)市場溫和回暖但價格難有大幅反彈

1、開發(fā)投資持續(xù)探底，回落趨勢將延續(xù)

2012年上半年，房地產開發(fā)投資增速持續(xù)探底，前6月同比增長16.6%，延續(xù)了2011年8月以來增速連續(xù)下滑的態(tài)勢。其中，住宅開發(fā)投資同比增長12.0%，增速明顯放緩；辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房同比分別增長31.9%和26.3%，增速持續(xù)保持高位。（數據來源：CREIS，中指數據房地產數據信息系統(tǒng)）。

預計下半年，庫存和調控壓力仍將迫使開發(fā)商謹慎拿地，投資擴張沖動將受到一定程度的抑制，房地產開發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢。

2、去庫存仍是首要問題，新開工將繼續(xù)回落

受房地產調控和上一年高基數的影響，上半年商品房累計新開工面積連續(xù)負增長，前6月同比下降7.1%，降幅持續(xù)擴大；其中，住宅和商業(yè)地產新開工面積同比增速呈現(xiàn)“一負一正”的局面，住宅同比下降10.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比則均有所增長。竣工面積增速盡管自年初高位持續(xù)回落，但總體仍高于去年平均水平，前6月同比增長20.7%。

預計下半年消化快速攀升的庫存水平仍是開發(fā)商經營策略首選，新開工同比將繼續(xù)回落，竣工則將處于較高水平。由于工程開工建設需要約一年半時間，前兩年大規(guī)模增長的開工項目在今明年開始逐漸完工，上半年商品房竣工面積同比保持高位，表明在建項目完成進度加快。但由于市場銷售整體低迷，去庫存是開發(fā)商首先要面對的問題，預計下半年市場供應量仍會隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但開發(fā)企業(yè)將根據市場成交量調整入市節(jié)奏，不會盲目釋放供應而招致政策調控，因此上市高峰將較為平緩。

3、成交溫和回暖將持續(xù)，房價難以大幅反彈

上半年自3月起主要城市成交量回暖勢頭明顯，前6月全國商品房銷售面積與銷售額盡管同比仍分別下降10.0%和5.2%，但降幅持續(xù)縮窄。價格亦出現(xiàn)止跌回升勢頭，2012年1月-6月中指院百城價格指數顯示，6月全國百城住宅均價為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，這是自2011年9月以來連續(xù)9個月環(huán)比下跌后的首次上漲，同比仍繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%；十大城市 住宅均價為15429元/平方米，環(huán)比上漲0.75%，高于全國平均水平。

預計下半年成交回暖的局面仍將持續(xù)，原因有四：第一，政策面支持首次置業(yè)，并將繼續(xù)完善引導合理需求釋放的優(yōu)惠政策；第二，貨幣政策微調環(huán)境利好首次和改善型置業(yè)者獲得信貸支持；第三，部分開發(fā)商的庫存壓力要求下半年增加推盤；第四，目前房價雖止跌回升但整體趨于穩(wěn)定，剛性需求特別是首次置業(yè)需求在被抑制較長時間后，將隨著供應量增加和開發(fā)商合理定價而逐漸入市。

（三）推進保障房建設仍是目前工作重點

目前保障性安居工程仍是各級政府的工作重點，除了在建設模式和分配制度方面將得到進一步調整和完善以外，保障房建設特點還將表現(xiàn)為：

第一，保障房基本建成進度的穩(wěn)步推進，將有助于消化部分剛需。2012年首次將竣工指標全面納入考核的制度下，保障房建設將更易落到實處，這將有助于分流部分剛需，促進居民自住購房需求合理釋放。

第二，中央財政投入的加大和融資渠道的拓寬，將有助于緩解保障房建設資金趨緊狀況。2012年中央財政計劃投入保障房建設的資金為2100億元，同比增長23.1%，補助力度進一步加大。

第三，保障房建設重點的轉變，將有助于質量和配套的提升。國務院副總理李克強在全

國保障性安居工程工作會議上強調對質量問題要“零容忍”，住建部部長姜偉新表示今年開始安排相關的基礎設施配套建設投資。

三、總結

在“穩(wěn)增長”的背景下房地產調控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變，出臺的一系列房地產市場調控政策如差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等仍將繼續(xù)嚴格實施，合力抑制投資投機性需求，另一方面，居民合理購房需求也將繼續(xù)得到政策支持。在這樣一個大前提下，我們不難看出未來的房價將在政策與市場的博弈中趨于穩(wěn)定，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯，價格將趨于穩(wěn)定，部分供應壓力大的城市和區(qū)域，價格還面臨著較大的下行壓力；從政策層面看，若樓市升溫過快，房價出現(xiàn)反復，將對房地產調控全局目標產生不利影響，中央將可能出臺新的調控措施，以鞏固前期調控成果，阻止市場出現(xiàn)趨勢性反轉的風險進一步擴大。即在調控政策不放松的背景下，若成交回暖帶動房價持續(xù)上漲，即“量價同升”，則可能招致調控，成交量活躍的狀況將難以持續(xù)；若成交回暖的同時房價保持平穩(wěn)，即“量升價穩(wěn)”，將不會觸發(fā)調控政策加碼，這也有利于成交延續(xù)溫和回暖的態(tài)勢。

第三篇：2017中國房地產市場總結與展望(完整篇)

2017中國房地產市場總結與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場，長效機制或來得更快

2017年，調控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調控行列。“限售”成為2017年房地產調控一大亮點，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現(xiàn)已擴容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續(xù)推進，嚴格限貸同時，熱點城市嚴查“消費貸”資金流向，嚴防資金違規(guī)流入房地產市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進租賃市場建設發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點，各地方土地供應層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產調控長效機制的相關具體措施恐將加快落地出臺。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑

2017年，調控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴苛的“限價”政策，在土拍、預售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購置面積增速也由負轉正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風險依舊。隨著當前調控主基調不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預計行業(yè)各項指標將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再強化 2017年中國樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調控政策不斷加碼和市場自身深入發(fā)展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場分化嚴重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發(fā)展來看，上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“，但進入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉冷，熱點城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。閱讀全文> 產品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產市場需求結構持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導致的首次置業(yè)產品更迭，與此同時，在一線和二線城市因房價攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價，兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場需求產品結構最顯著的兩大變化是，一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點

2017年樓市整體保持在高位運行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場熱度由一線、熱二線傳導至三四線城市。各大熱點城市前后均出臺了程度不一的限購政策，剛需、首改成為市場的主力需求，但一線城市由于資產升值空間看漲，以資產配置為目的的購房者依舊為數不少。閱讀全文> 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產行業(yè)調控政策未有松綁的跡象，各地樓市調控政策趨嚴之勢明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來，全國一線城市及強二線城市限購、限貸、限價等調控政策趨嚴。在此背景下，為減少營銷成本，房企今年整體營銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年營銷力度減弱，但從整體來看，今年營銷依然可以分為上下兩場，上半場主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動營銷為主，下半場是進入10月之后，政策放松無望同時又面臨沖刺全面業(yè)績，才開始有其他房企參與銷售推廣。當然，站在這個時間節(jié)點，基于“堅持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴調控市場環(huán)境，對于即將到來的2018年，我們還是就營銷策略從形式、推廣及手段三個方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關鍵 從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產市場進入新一輪的政策調控。與此同時，房地產融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理。而后銀監(jiān)會、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴控房地產金融業(yè)務風險，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進一步提升，但在土地價格不斷走高、政府不斷加碼調控下，房企的利潤空間受到進一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對行業(yè)變革和市場挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎上，開始將經營重點著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財務和有質量的利潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產版圖多元化布局，特別是長租公寓或將成為明年房企重點布局的業(yè)務，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百強規(guī)模增長顯著、房企分化格局持續(xù)

第四篇：中國房地產市場2013總結 2014年展望

中國房地產市場2013總結 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數研究院| 分享 掃描到手機

[摘要]中國房地產市場2013總結 2014年展望

中國房地產市場2013總結2014年展望

一、2013年中國房地產市場形勢總結

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞，全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

2.新房：百城價格指數持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內高峰，即使在11月季節(jié)性低點，多數城市供應量仍在高位，多數城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調控政策日趨分化

宏觀經濟方面，2014年經濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求進，不再單純重視經濟增速，穩(wěn)中求進與改革創(chuàng)新兩者并重，結構優(yōu)化是關鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產調控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進一步加劇，調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩(wěn)步推進，以市場為決定作用的調控機制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經濟和房地產業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產調控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數導致增速放緩，預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產市場各項指標預測 指標 絕對量 同比增速 特點

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關注點：分化加劇與風險積聚促使行業(yè)轉型，市場逐步回歸理性

1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應日趨明顯，大企業(yè)領先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風險積聚：經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經濟方面，中長期來看經濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經濟波動，支持房地產業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè)環(huán)境轉變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風險進一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉向旅游地產等新領域，但去化周期長等風險亟待關注近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業(yè)轉向傳統(tǒng)領域之外的旅游地產、文化地產等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產項目資金投入大、去化周期長、供應規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質化競爭等風險亟待關注。

第五篇：2011中國房地產市場展望

2011中國房地產市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經的當屬房地產市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調控的傳言，中央高層、地方政府、房地產商、境內外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時殺得難解難分。樓市風起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產市場的關注程度前所未有。風起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經濟學家種種分析、地產大嘴屢屢放炮等等，房地產市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產市場輪番上演的漲價與調控當能拔得頭籌。

但漲價與調控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導官方調控政策的常務副總理李克強與代表房地產商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調越高。雖然他今年勸告地產商“從了”調控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風。

在房價堅挺的現(xiàn)實面前，曾對調控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權力大于市場的中國，官方應該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調控房價的意愿并不強烈，或是調控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內外熱錢隨時可能涌入房地產市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調控房地產市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調節(jié)，規(guī)范房地產市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數人買不起

這些調控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經和自己關系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數的中低收入者不相干，早已不僅是經濟或民生問題，更是關系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產市場，主要目的是讓大多數人能住有所居，為經濟社會發(fā)展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數人住有所居，抑制投機、調控房價其實只是規(guī)范房地產市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規(guī)模建設保障性住房不僅是社會穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產市場調控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎上，中國近日宣布將明年的保障房建設規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產投資規(guī)模的20%。看來，中國房地產市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。