第一篇：市場內(nèi)參：2011年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與2012市場總體趨勢展望

目錄

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摘要

1.2011年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

(1)政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

(2)新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌

從全國來看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點(diǎn)城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%左右，且降幅有擴(kuò)大的趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點(diǎn)，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價格方面，9月百城住宅均價出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個月一二線城市價格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價格優(yōu)勢進(jìn)入市場；而非限購的三線城市價格總體較為平穩(wěn)。

(3)二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點(diǎn)。價格方面，10個代表性城市二手房平均價格在9月出現(xiàn)近三年來的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

(4)土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價持續(xù)下降

2011年1-11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長帶動，同時，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量價水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價降幅超過40%。

(5)企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營風(fēng)險不大

受上半年業(yè)績增長帶動，萬科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達(dá)16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強(qiáng)非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計劃，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達(dá)59%。通過開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

2.2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

(1)政策趨勢：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力

對房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

的大局，中央政治局會議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時明確表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”，預(yù)計限購、限價等行政性政策在2012年不會放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。

(2)總體預(yù)判：上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀

預(yù)計在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進(jìn)一步上升和房價下行。全年來看，在“經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設(shè)下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期動態(tài)模型”測算，全年商品房量價難有增長，預(yù)計銷售面積和價格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進(jìn)一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎(chǔ)上增速繼續(xù)下降。

(3)關(guān)注點(diǎn)：貨幣政策走向是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，不同城市、企業(yè)分化加劇

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢的關(guān)鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，這將為限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，過去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其自身優(yōu)勢，順勢而為，合理布局，保持健康發(fā)展。

1.政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

(1)商品房：限購、限價、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升級

限購范圍和嚴(yán)厲程度遞增、限價令陸續(xù)出臺。年初，“國八條”中明確提出限購條件，并指定必須限購的城市，將2010年“國十條”和“9.29新政”的限購要求具體化、嚴(yán)格化，限購范圍擴(kuò)大至40多個城市，限制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)厲程度大大提高。7月“國務(wù)院常務(wù)會議”又將限購范圍擴(kuò)大到地級縣級城市，限購城市進(jìn)一步擴(kuò)大至近50個城市。價格方面，中央規(guī)定商品房明碼標(biāo)價防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價，要求各地制定房價控制目標(biāo)，并以問責(zé)制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價令”陸續(xù)出臺。

首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。從2010年1月“國十一條”到2011年1月“國八條”，首套房貸款首付比例全面調(diào)到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套及以上住房暫停發(fā)放貸款；不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式落地。緊隨“國八條”之后，2011年1月27日，財政部發(fā)通知，將購買不足5年（含5年）的普通住宅對外銷售由按差額征收營業(yè)稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開始實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，進(jìn)一步打擊炒房行為。10月人大會議已經(jīng)表明今后會擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

(2)保障房：資金、土地等配套措施跟進(jìn)，促使大規(guī)模建設(shè)計劃落實(shí)到位

中央投入資金增加，多項政策支持保障房融資。2011年10月住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，今年中央政府實(shí)際已投資1520多億元，好于歷年水平。姜偉新還表示，明年的任務(wù)更重，中央的投入肯定不會少，而且會有所增加。另外，中央發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》等多項政策支持保障房融資，確保建設(shè)進(jìn)度。

1000萬套保障房計劃提前實(shí)現(xiàn)。2011年，《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 央行下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放貨幣政策微調(diào)信號。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，這是近三年來央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放2012年貨幣政策微調(diào)的信號。

2.新房：調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌

(1)價格：9月起百城住宅均價開始下降，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大

圖：十大城市住宅成交均價環(huán)比變化

百城價格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)縮小，9月起持續(xù)環(huán)比下跌且跌幅有所擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年1月以來，環(huán)比漲幅逐漸縮小，價格上漲速度持續(xù)放慢；9月-11月，連續(xù)三個月環(huán)比下跌，且跌幅不斷擴(kuò)大，11月環(huán)比下跌0.28%。今年1月100個城市全部環(huán)比上漲，到11月只有43個城市仍為上漲。

圖：十大城市住宅成交面積及均價環(huán)比變化

注：十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都。

由于十大城市全部為限購城市，受調(diào)控政策影響較大，房價漲幅下滑幅度大于百城平均水平。具體來看，各城市表現(xiàn)不同，杭州、蘇州、成都對市場反應(yīng)較為敏感，在5、6月份已經(jīng)開始呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢；深圳、上海8月開始降價；而廣州、北京、天津直到10月環(huán)比才開始下降，價格調(diào)整幅度不大。(2)需求：主要城市成交量低于去年，近三個月降幅擴(kuò)大

圖：各梯隊代表城市住宅月度成交面積與成交額

注：二線代表城市包括天津、杭州、武漢、蘇州、大連、廈門、長沙、無錫、沈陽

注：三線代表城市包括東莞、唐山、包頭、佛山

一線城市成交量已低于2008年的歷史低位，二三線城市略好于2008年。整體來看，2011年1-11月，一二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%、7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。與歷年水平相比，今年1-11月，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點(diǎn)（76萬平方米），與2009年的較高水平（131萬平方米）相比降幅達(dá)51%；二線代表城市月均成交面積接近一線城市水平，達(dá)57萬平方米，雖明顯高于2008年水平（36萬平方米），但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市月均成交面積為36萬平方米，與2009年和2010年相比，降幅分別為18%、8%。

成交量持續(xù)低迷，但多數(shù)城市成交金額并未明顯下降。2011年1-11月，一二

三線代表城市月均成交金額分別為100億元、46億元和27億元，均高于2008年。與上年相比，一線城市下降11%，二線代表城市基本持平，三線代表城市漲幅較為明顯，同比增長12%。

(3)供給：重點(diǎn)城市總體供應(yīng)量與去年同期基本持平

圖：各梯隊代表城市住宅月度平均新批準(zhǔn)上市面積

注：二線代表城市包括杭州、武漢、大連、沈陽

注：三線代表城市包括東莞、揚(yáng)州

一線城市新上市量低位運(yùn)行，二三線城市高位運(yùn)行。整體來看，2011年1-11月，一線城市住宅月均新批上市面積為78萬平方米，與去年同期基本持平，但處于近五年的最低水平。二線代表城市延續(xù)之前的上升態(tài)勢，月均新批上市面積略高于一線城市，達(dá)83萬平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三線代表城市為37萬平方米，增幅最為明顯，同比增長20%。今年11月，一線城市單月新批上市面積達(dá)104萬平方米，同比由9月的下降28%回升至增長26%；二線代表城市單月新批上市面積近三月呈下行態(tài)勢，11月同比微降3%，為96萬平方米；三線代表城市為35萬平方米，同比增長35%。

(4)供求對比：銷供比持續(xù)低于1，庫存壓力不斷加大

圖：重點(diǎn)城市銷供比

圖：重點(diǎn)城市庫存量與出清周期對比

2011年，大部分重點(diǎn)城市銷供比持續(xù)下降，已接近或低于2008年低點(diǎn)。二季度開始，所監(jiān)測的重點(diǎn)城市銷供比普遍低于1，且大部分城市持續(xù)下行。北京、深圳、沈陽銷供比在 ? 需求：商品房銷售依然增長，但增速略低于去年，住宅銷售增速與去年基本持平

全國商品房銷售面積增速低于去年，住宅銷售面積增速與去年基本持平。2011年1-11月，全國商品房銷售面積達(dá)到8.96億平方米，同比增長8.5%，增幅較去年全年下降1.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積為7.96億平方米，同比增長7.5%，增幅較去年全年縮小0.5個百分點(diǎn)。四季度，商品房單月銷售面積同比增速有所下降。10-11月，全國商品房單月銷售面積分別同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個月同比下降。

? 供應(yīng)：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，新開工增速明顯下降但仍接近近年平均水平。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅開發(fā)投資額增速均有所下降，但仍高于近五年復(fù)合增長率，住宅開發(fā)投資增速高于全行業(yè)開發(fā)投資增速。2011年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到5.55萬億元，同比增長29.9%，增幅較去年同期下降6.6個百分點(diǎn)，但仍高于近五年復(fù)合增長率（24.9%）。其中，住宅開發(fā)投資額為3.99萬億元，同比增長32.8%，增幅較去年同期下降1.4個百分點(diǎn)。

房屋新開工面積同比增速較去年同期大幅下降，但仍接近近年復(fù)合增長率，住宅新開工面積同比增速低于商品房。2011年1-11月，全國房屋新開工面積達(dá)到17.5億平方米，同比增長20.5%，增幅較去年同期下降28.2個百分點(diǎn)，但仍與近年復(fù)合增長率19.2%持平。其中，住宅新開工面積為13.5億平方米，同比增長17.6%，增幅較去年同期下降28.6個百分點(diǎn)。

3.二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房

9-11月，重點(diǎn)城市二手房價格平均環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。1-11月主要城市二手房價格平均漲幅連續(xù)縮小，從9月份開始環(huán)比持續(xù)下跌，跌幅從0.7%擴(kuò)大至11月的1.8%。2011年1-11月，11個重點(diǎn)城市價格指數(shù)平均累計漲幅僅為5.1%，而2010年同期累計上漲26.9%，2009年1-11月為20.2%，2008年同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明顯低于去年同期，下半年下行趨勢更為明顯。2011年1-11月，北京等重點(diǎn)城市二手房共成交44.1萬套，較去年同期下降34%，但依然高于2008年水平33萬套。同比來看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐漸擴(kuò)大趨勢，從8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅達(dá)到57.5%。

4.土地：出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價持續(xù)下降

2011年，受調(diào)控政策影響，全國住宅用地量價全面下行，北京、上海等重點(diǎn)城市降幅更為顯著。1-11月，全國133個城市住宅用地樓面均價同比下降9.9%，溢價水平為13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，處于近三年低位。供求方面，全國各類土地總供應(yīng)及成交面積仍高于去年，但住宅用地市場受影響較為顯著，其供應(yīng)和成交面積同比分別下降9.8%和11.0%；十大城市分別下降18.2%和23.5%，降幅高于全國水平。

(1)土地價格：住宅用地樓面均價顯著回落，溢價率持續(xù)下行至歷史低位

住宅用地樓面均價持續(xù)低于去年同期。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地平均樓面地價為1462元/平方米，同比下降9.9%。溢價率持續(xù)下行，10月跌破3%，創(chuàng)歷史新低。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地成交平均溢價率為13.9%，比去年同期下降19個百分點(diǎn)，比2009年同期下降35個百分點(diǎn)。

十大城市住宅用地溢價水平降幅大于全國水平，北京、上海、廣州下滑幅度最為明顯。前11個月十大城市住宅用地成交平均溢價率為11.9%，略低于全國水平，比去年全年下降33%。各城市溢價率相比去年均下降，其中廣州下降77個百

分點(diǎn)，下降幅度最大。

(2)土地成交：出讓總量仍有增長，但住宅用地下降，十大城市降幅尤為顯著

土地總成交面積保持增長。2011年1-11月，全國133個城市招拍掛市場共成交各類土地9.7億平方米，同比增長15.6%。住宅用地近幾個月成交陷入低迷，降幅持續(xù)擴(kuò)大。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地共成交3.4億平方米，同比下降11.0%，而同期商辦用地、工業(yè)用地則分別增長18.3%、40.6%。

十大城市住宅用地成交面積降幅大于全國水平，天津、武漢、杭州等二線城市降幅較大。

1-11月，十大城市住宅用地成交面積達(dá)6332萬平方米（占全國18.9%），同比下降23.5%，降幅比全國大12.5個百分點(diǎn)，其中10-11月降幅達(dá)36.5%。

(3)土地供應(yīng)：住宅用地推出面積下降，前11個月計劃完成率僅在五成左右

土地總推出面積仍高于去年。2011年1-11月，全國133個城市共推出土地面積12.1億平方米，同比增長9.2%，延續(xù)了2010年以來持續(xù)增長的態(tài)勢。10月起土地推出總量開始下降，10-11月推出土地總面積分別為1.0億平方米、1.2億平方米，同比分別下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面積下降明顯，前11個月計劃完成率僅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3億平方米，同比下降9.8%，而商辦用地、工業(yè)用地則分別增長12.4%、25.4%。前11個月有7個月住宅用地成交面積同比下降，而其他類型用地多數(shù)月份為增長。2011年國土資源部公布的土地供應(yīng)計劃高達(dá)21.8萬公頃，預(yù)計全年計劃完成率僅在六成左右。

(4)土地出讓金：總出讓金與去年基本持平，住宅用地出讓金降幅顯著

各類土地總出讓金小幅下降。2011年1-11月，133個城市土地招拍掛總出讓金達(dá)1.7萬億元，同比小幅下降1.8%。僅住宅用地出讓金下降且降幅較大。1-11月，住宅用地出讓金總額為1.1萬億元，同比下降15.4%，而其他各類用地皆同比增長。上半年住宅用地出讓金與去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出讓金占比為67%，比去年同期下降了10個百分點(diǎn)。7-11月，住宅用地出讓金占比進(jìn)一步降至64%，比上半年下降5個百分點(diǎn)，比去年同期下降13個百分點(diǎn)。

5.企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營風(fēng)險不大

(1)銷售業(yè)績：品牌房企全年銷售業(yè)績總體有所增長，但下半年下滑明顯

多數(shù)品牌房企銷售額同比仍然增長。2011年1-11月，除綠城、富力外，其他品牌房企銷售額較去年同期均有上升，平均增幅為16%。其中恒大增長最快，增速達(dá)66%，而其他企業(yè)增速均未超過40%。

(2)拿地情況：開發(fā)企業(yè)減少拿地，三、四線城市拿地比例上升

大部分品牌房企拿地面積低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過50%，其中世茂降幅高達(dá)85%。

2、土地供應(yīng)量走勢

土地供應(yīng)量走勢為：2012年土地供應(yīng)總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴(yán)控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會適量放開。

對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。

（1）保障性住房土地供應(yīng)方式：以計劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量15%。

（2）政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實(shí)行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量50%。

（3）商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量35%。

這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。

3、房地產(chǎn)資金走勢

對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

（1）由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；

（2）連續(xù)出臺的金融政策沒有到達(dá)預(yù)期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

（3）區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有進(jìn)行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟(jì)

泡沫風(fēng)險圍墻；

（4）保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財政與

地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國家財政預(yù)算的總盤子；

（5）仍然要利用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

所以，2012年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當(dāng)國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。

4、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進(jìn)一步放開，讓更多的民間資本融入進(jìn)來。

參加保障性住房建設(shè)。同時加強(qiáng)對保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按年度分配，納入中央與地方政府年度財政預(yù)算。

一線城市： 租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪邸＿@樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

6、商品房走勢

無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟(jì)共存的怪圈。土地在市場經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)，建設(shè)在計劃經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴(yán)峻。一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟(jì)模式中運(yùn)行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。

三線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財政稅收。

四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

7、商品房價格走勢 一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

8、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢

在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。

2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會有四點(diǎn)突破：（1）房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（2）房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；（3）房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（4）房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。

9、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

（1）房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實(shí)力，進(jìn)入商品辦公用房開發(fā)請三思。

（2）2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應(yīng)及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當(dāng)形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

（3）由于城市化進(jìn)程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結(jié)語

回顧1998年“房改”以來的歷史，政策、貨幣、土地等影響行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素不斷變化，房地產(chǎn)業(yè)不斷遭遇波折，但總體仍不斷發(fā)展，行業(yè)龍頭企業(yè)迅速成長。特別是2010年來，持續(xù)升級的限購、限價、限貸等調(diào)控政策，不斷刷新“史上最嚴(yán)調(diào)控”的含義，但全國商品房銷售面積連續(xù)兩年創(chuàng)出新高，投資等指標(biāo)高速增長，保障房建設(shè)力度連年加大；萬科、中海、保利、恒大等品牌房企銷售業(yè)績連年提升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

展望2012年甚至更長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)，市場需求和價格波動幅度加大，行業(yè)風(fēng)險上升。應(yīng)該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。

但另一方面，影響行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制將逐步建立：保障房制度不斷完善，建設(shè)計劃逐步落實(shí)，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局。從更廣的視角來看，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整、貨幣投放變慢已成為中國經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展走勢的普遍共識。有鑒于此，現(xiàn)在正是政府、開發(fā)企業(yè)、銀行等相關(guān)各方思考中長期變革及應(yīng)對策略的時機(jī)。

第二篇：關(guān)于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與中國房地產(chǎn)趨勢展望

關(guān)于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與中國房地產(chǎn)趨勢展望

一、貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）宏觀政策

1、全國性政策

1）溫總理兩年內(nèi)五次提“房價合理回歸”短期內(nèi)調(diào)控仍以“鞏固”成果為主導(dǎo)思想。一方面，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)顯然并未改變；但一方面，從具體內(nèi)容來看，從中央到地方對于調(diào)控的表態(tài)來看重在“鞏固”的指導(dǎo)思想已得到確立，短期內(nèi)再出臺新的調(diào)控政策的可能性非常小。

2）國土部：今年保障房已落實(shí)80%，做好保障性住房和普通商品房用地供應(yīng)。強(qiáng)化節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，從嚴(yán)從緊投放建設(shè)用地計劃指標(biāo)，此政策的釋放出拿地難的信號。

3）央行稱：下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險監(jiān)測。中國人民銀行于2012年8月下午發(fā)布《2012年第二季度中國貨幣政策報告》指出，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房。

2、地方性政策

從2012年10月起貴陽持《居住證》可購保障房；《貴州省流動人口服務(wù)管理條例》于2012年10月1日正式實(shí)施。屆時，貴州省流動人口管理將實(shí)行“居住登記”和“居住證”制度，持證人可享有租購保障房、就業(yè)、醫(yī)療等12項權(quán)益，其子女享有平等接受義務(wù)教育的權(quán)利。

從宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來給穩(wěn)增長讓道，房價反彈受抑制。

（二）貴陽樓市

1、貴陽商品房市場分析（以下以2012年8月的數(shù)據(jù)作為依據(jù)）

1）供應(yīng)

從2012年7月以來，貴陽住宅新增供應(yīng)量同比持續(xù)下滑，市場以去存貨為

2主。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，貴陽市整體供應(yīng)2630套，32.92萬m，環(huán)比分別下降

18.70%和36.95%，與去年同期相比，分別下滑88.63%和89.92%，目前市場主要以存貨為主。

2）成交

8月，貴陽市成交量走高，城市運(yùn)營大盤支撐市場，市場整體成交9930套、295.84萬m，環(huán)比分別上漲47.59%和38.18%，與去年同期的4328套，51.38萬

2m相比，分別上漲129.44%和88.53%。

3）成交均價

2近期，貴陽市場整體成交均價穩(wěn)定，8月成交均價為4374元/ m，環(huán)比上漲

0.8個百分比。

2、貴陽市區(qū)域分布及房價走勢

貴陽市區(qū)域劃分為以下幾個區(qū)：

1）金陽區(qū)2011年價格較為平穩(wěn)，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，價格上漲至7400元/㎡，2012年4月-6月，價格持續(xù)回落到6500元/㎡水平。

2）云巖區(qū)2012年2月價格從7100元/㎡開始提升，4月價格達(dá)到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明區(qū)2012年3月價格從7500元/㎡開始提升，5月價格達(dá)到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河區(qū)2012年價格一直在下降，均價為5500元/㎡。

5)烏當(dāng)區(qū)2012年價格一直在下降，均價為4800元/㎡。

6)花溪區(qū)2012年價格3月達(dá)到峰值，為6800元/㎡，3月-5月持下降趨勢。

7)白云區(qū)2012年價格基本持平，為5200元/㎡。

8)清鎮(zhèn)區(qū)2012年價格呈上升趨勢，均價為3600元/㎡。

3、市場存量

截止8月底，貴陽市場整體已拿預(yù)售證累計存量約988.55萬㎡，今年1-8月貴陽市場整體備案成交828.48萬㎡,月均去化78.58萬㎡計算，余貨去化需12.33個月。從區(qū)域上看，云巖、烏當(dāng)去存壓力大。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)趨勢展望

從貴陽市上半年房地產(chǎn)市場的情況來看，目前我國房地產(chǎn)去庫存是開發(fā)商要面對的首要問題。2012年下半年，我國的在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策依然以“穩(wěn)”為先，“抑投資”與“保剛需”仍將是下半年調(diào)控的兩大主題。多方壓力下投資和開工將延續(xù)回落趨勢。成交量則會隨著供給和剛性需求的雙重釋放而持續(xù)溫和回暖，但在依然從緊的調(diào)控政策下房價難以出現(xiàn)大幅反彈。此外，保障房建設(shè)仍將是年內(nèi)各級政府的工作重點(diǎn)。

（一）調(diào)控政策明顯分化，總體仍將以穩(wěn)為先

今年以來，政策層面對投資投機(jī)需求的打壓和對合理自住需求的支持呈現(xiàn)出空前的分化：中央多次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，堅決貫徹實(shí)施調(diào)控政策，部分城市放松政策一經(jīng)出臺即被叫停；同時，發(fā)改委、住建部、央行明確表示支持合理購房需求，多城市出臺政策鼓勵居民購買首套自住房，部分銀行首套房貸利率也持續(xù)下調(diào)。

預(yù)計下半年在“穩(wěn)增長”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會改變，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變。

1、“穩(wěn)增長”政策不會使房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)

隨著貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，多部委相繼密集出臺政策，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升。這些“穩(wěn)增長”政策將有利于帶動投資和消費(fèi)增加，但并不會使下半年房地產(chǎn)市場發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，主要原因有四個：

第一，中央在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時，仍強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，表明房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)仍是大勢所趨；第二，本輪貨幣政策放松和基建投資的力度遠(yuǎn)不及“4萬億”投資計劃，相應(yīng)地，對房地產(chǎn)市場的刺激并不強(qiáng)烈；第三，國家“穩(wěn)增長”政策意在引導(dǎo)資金向“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域側(cè)重，資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)的可能性較小；第四，目前存準(zhǔn)率仍處于高位，商業(yè)銀行存貸比也普遍較高，信貸大幅擴(kuò)張受到明顯制約，開發(fā)企業(yè)資金偏緊的現(xiàn)狀短期難以改變。

2、房地產(chǎn)調(diào)控依然以“穩(wěn)”為先，“抑投機(jī)”與“保剛需”仍是兩大主題

中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的總基調(diào)未發(fā)生變化，溫總理仍在各種場合多次強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，相關(guān)部委和地方政府也相繼澄清政策放松傳聞。遏制市場投資投機(jī)和鼓勵剛需合理釋放仍將是下半年調(diào)控的兩大主題：

在“抑投機(jī)”上，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求。在“保剛需”上，居民合理購房需求將繼續(xù)得到政策支持，首次購房家庭貸款將獲優(yōu)先保證，多數(shù)城市仍將通過放寬公積金貸款額度或年限、減免首次置業(yè)稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式鼓勵首套購房需求，多部門也將進(jìn)一步完善首套自住房優(yōu)惠政策。

應(yīng)該看到，2012年二季度特別是5、6月以來，在信貸環(huán)境趨于寬松的利好影響下，政策見底、房價看漲的預(yù)期有所抬頭，部分城市住宅成交量回升明顯，多地再現(xiàn)購房熱潮。一些地產(chǎn)商順勢提價，導(dǎo)致價格止跌回升預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。若樓市升溫過快，房價持續(xù)上漲，中央將可能出臺新的調(diào)控措施，阻止市場大幅反彈，維持政策穩(wěn)定預(yù)期。

(二)市場溫和回暖但價格難有大幅反彈

1、開發(fā)投資持續(xù)探底，回落趨勢將延續(xù)

2012年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)探底，前6月同比增長16.6%，延續(xù)了2011年8月以來增速連續(xù)下滑的態(tài)勢。其中，住宅開發(fā)投資同比增長12.0%，增速明顯放緩；辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房同比分別增長31.9%和26.3%，增速持續(xù)保持高位。（數(shù)據(jù)來源：CREIS，中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)）。

預(yù)計下半年，庫存和調(diào)控壓力仍將迫使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，投資擴(kuò)張沖動將受到一定程度的抑制，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢。

2、去庫存仍是首要問題，新開工將繼續(xù)回落

受房地產(chǎn)調(diào)控和上一年高基數(shù)的影響，上半年商品房累計新開工面積連續(xù)負(fù)增長，前6月同比下降7.1%，降幅持續(xù)擴(kuò)大；其中，住宅和商業(yè)地產(chǎn)新開工面積同比增速呈現(xiàn)“一負(fù)一正”的局面，住宅同比下降10.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比則均有所增長。竣工面積增速盡管自年初高位持續(xù)回落，但總體仍高于去年平均水平，前6月同比增長20.7%。

預(yù)計下半年消化快速攀升的庫存水平仍是開發(fā)商經(jīng)營策略首選，新開工同比將繼續(xù)回落，竣工則將處于較高水平。由于工程開工建設(shè)需要約一年半時間，前兩年大規(guī)模增長的開工項目在今明年開始逐漸完工，上半年商品房竣工面積同比保持高位，表明在建項目完成進(jìn)度加快。但由于市場銷售整體低迷，去庫存是開發(fā)商首先要面對的問題，預(yù)計下半年市場供應(yīng)量仍會隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會盲目釋放供應(yīng)而招致政策調(diào)控，因此上市高峰將較為平緩。

3、成交溫和回暖將持續(xù)，房價難以大幅反彈

上半年自3月起主要城市成交量回暖勢頭明顯，前6月全國商品房銷售面積與銷售額盡管同比仍分別下降10.0%和5.2%，但降幅持續(xù)縮窄。價格亦出現(xiàn)止跌回升勢頭，2012年1月-6月中指院百城價格指數(shù)顯示，6月全國百城住宅均價為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，這是自2011年9月以來連續(xù)9個月環(huán)比下跌后的首次上漲，同比仍繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%；十大城市 住宅均價為15429元/平方米，環(huán)比上漲0.75%，高于全國平均水平。

預(yù)計下半年成交回暖的局面仍將持續(xù)，原因有四：第一，政策面支持首次置業(yè)，并將繼續(xù)完善引導(dǎo)合理需求釋放的優(yōu)惠政策；第二，貨幣政策微調(diào)環(huán)境利好首次和改善型置業(yè)者獲得信貸支持；第三，部分開發(fā)商的庫存壓力要求下半年增加推盤；第四，目前房價雖止跌回升但整體趨于穩(wěn)定，剛性需求特別是首次置業(yè)需求在被抑制較長時間后，將隨著供應(yīng)量增加和開發(fā)商合理定價而逐漸入市。

（三）推進(jìn)保障房建設(shè)仍是目前工作重點(diǎn)

目前保障性安居工程仍是各級政府的工作重點(diǎn)，除了在建設(shè)模式和分配制度方面將得到進(jìn)一步調(diào)整和完善以外，保障房建設(shè)特點(diǎn)還將表現(xiàn)為：

第一，保障房基本建成進(jìn)度的穩(wěn)步推進(jìn)，將有助于消化部分剛需。2012年首次將竣工指標(biāo)全面納入考核的制度下，保障房建設(shè)將更易落到實(shí)處，這將有助于分流部分剛需，促進(jìn)居民自住購房需求合理釋放。

第二，中央財政投入的加大和融資渠道的拓寬，將有助于緩解保障房建設(shè)資金趨緊狀況。2012年中央財政計劃投入保障房建設(shè)的資金為2100億元，同比增長23.1%，補(bǔ)助力度進(jìn)一步加大。

第三，保障房建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，將有助于質(zhì)量和配套的提升。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全

國保障性安居工程工作會議上強(qiáng)調(diào)對質(zhì)量問題要“零容忍”，住建部部長姜偉新表示今年開始安排相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)投資。

三、總結(jié)

在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變，出臺的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策如差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求，另一方面，居民合理購房需求也將繼續(xù)得到政策支持。在這樣一個大前提下，我們不難看出未來的房價將在政策與市場的博弈中趨于穩(wěn)定，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯，價格將趨于穩(wěn)定，部分供應(yīng)壓力大的城市和區(qū)域，價格還面臨著較大的下行壓力；從政策層面看，若樓市升溫過快，房價出現(xiàn)反復(fù)，將對房地產(chǎn)調(diào)控全局目標(biāo)產(chǎn)生不利影響，中央將可能出臺新的調(diào)控措施，以鞏固前期調(diào)控成果，阻止市場出現(xiàn)趨勢性反轉(zhuǎn)的風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大。即在調(diào)控政策不放松的背景下，若成交回暖帶動房價持續(xù)上漲，即“量價同升”，則可能招致調(diào)控，成交量活躍的狀況將難以持續(xù)；若成交回暖的同時房價保持平穩(wěn)，即“量升價穩(wěn)”，將不會觸發(fā)調(diào)控政策加碼，這也有利于成交延續(xù)溫和回暖的態(tài)勢。

第三篇：2017中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望(完整篇)

2017中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場，長效機(jī)制或來得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列。“限售”成為2017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點(diǎn)，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸同時，熱點(diǎn)城市嚴(yán)查“消費(fèi)貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進(jìn)租賃市場建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點(diǎn)，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風(fēng)險依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計行業(yè)各項指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再強(qiáng)化 2017年中國樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場自身深入發(fā)展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強(qiáng)勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發(fā)展來看，上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲備上的擴(kuò)張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時，在一線和二線城市因房價攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價，兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點(diǎn)

2017年樓市整體保持在高位運(yùn)行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點(diǎn)城市前后均出臺了程度不一的限購政策，剛需、首改成為市場的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來，全國一線城市及強(qiáng)二線城市限購、限貸、限價等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營銷成本，房企今年整體營銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年營銷力度減弱，但從整體來看，今年營銷依然可以分為上下兩場，上半場主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動營銷為主，下半場是進(jìn)入10月之后，政策放松無望同時又面臨沖刺全面業(yè)績，才開始有其他房企參與銷售推廣。當(dāng)然，站在這個時間節(jié)點(diǎn)，基于“堅持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴(yán)調(diào)控市場環(huán)境，對于即將到來的2018年，我們還是就營銷策略從形式、推廣及手段三個方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強(qiáng)化房貸管理。而后銀監(jiān)會、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對行業(yè)變革和市場挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開始將經(jīng)營重點(diǎn)著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財務(wù)和有質(zhì)量的利潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百強(qiáng)規(guī)模增長顯著、房企分化格局持續(xù)

第四篇：中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達(dá)19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預(yù)計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo) 絕對量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險亟待關(guān)注。

第五篇：2011中國房地產(chǎn)市場展望

2011中國房地產(chǎn)市場展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動中國各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產(chǎn)市場的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價與調(diào)控誰勝誰負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”。“強(qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來對官方調(diào)控房價的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房價只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房價堅挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說明官方調(diào)控房價的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)椋诘胤秸砸蕾囃恋刎斦鴥?nèi)外熱錢隨時可能涌入房地產(chǎn)市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房價應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國一線城市房價應(yīng)該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績r大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實(shí)行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房價其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產(chǎn)市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對手。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。看來，中國房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。