第一篇：住宅賣點小結

住宅“賣點”策劃匯總

中元國際工程設計研究院上海分院

――Ｗ Ｐ Ｆ――

２００９．０７．２３

關鍵詞：賣點 面積

? 論述原因

近期正在參與一個大型住宅設計項目，感覺到對于市場的需求（或業主的需求）設計很難把控住其實質內涵，所以收集并根據實際經驗總結各種網絡上或開發商注重的賣點，以供設計參考。

從策劃角度考慮，住宅賣點可分為十個大類，包括地塊環境、科技住宅、文化住宅、綠色住宅、規劃設計概念、戶型經濟舒適度、空間價值優勢、附加價值互動、物業服務、成本價值。

? 概要

地塊環境、科技住宅、文化住宅、綠色住宅為開發商的硬件條件。這其中涉及到政府、開發商、設計等幾個方面。

規劃設計概念、戶型經濟舒適度、空間價值優勢為項目設計的創意條件。這些方面最重要的是設計師的概念及策劃方面對市場準確度的把控。

附加價值互動、物業服務、成本價值為項目后期營銷的激勵條件。最重要的是策劃機構及開發商對項目總體運作成本目標的把控，主要目標偏重是迅速回籠資金還是總體價值最大化。這兩個方面平衡很難，市場訊息萬變，以資本價值來看資金的迅速回籠并投入下一步運作，收益應該是最穩妥的。? “賣點”簡述

一，地塊環境

1.區域位置優勢（新、老城區，開發區，工業園區，大學園區，生活大型板塊…… 2.地塊交通優勢（機場，火車站，汽車站，地鐵輕軌，公交站點，游船碼頭，城市道路……）

3.大景觀環境優勢（海景、河景、湖景、丘陵，山頂……）

4.周邊配套設施（學校，銀行，郵政，醫院，體育設施，農貿市場，商業環境……）二，科技住宅

1.信息化、智能化，自動集成管理（電子帳單，遠程抄表，車庫管理系統，小區設備監測系統）2.中央空調，地暖

3.遮陽，日照，通風、防潮，防水，噪音 三，文化住宅

1.建筑風貌（德國風格 歐陸風格 法國風格 意大利風格 海派建筑風格 和式風格 新加坡風格）

2.小區文化環境（圖書，音樂設施，會所）

3.小區反映的生活人文（運動社區、青年社區，老年社區，貴族家園，田園生活、新都市主義……）

4.小戶型物業 TOWNHPUSE 產權式酒店 獨立別墅 酒店式公寓 大戶型物業 商務公寓 學院派公寓 國際公寓 新獨院住宅 經濟適用房Townhouse）5.品牌及榮譽（萬科，湯臣……）6.四，綠色住宅

1.節能，環保（全自然通風采光，低輻射建筑材料，垃圾回收，中水處理……）2.新材料，新能源，新技術（墻體材料，地源熱泵，入戶計量細化……）3.綠化環境（高綠地率，高綠容量……）

4.園林景觀主題（中心花園 加拿大風情園林 主題園林 藝術園林 亞熱帶園林 園林規模 歐陸園林 江南園林 自然園林 樹木賣點 新加坡式園林 嶺南園林 園林社區 澳洲風情 海濱風情 熱帶園林）五，規劃設計概念

1.低容積率，低密度，大棟距，人車分流…… 2.入口廣場，組團，底層架空 六，戶型經濟舒適度

１． 高得房率，低公攤

２． 大開間，高層高，大儲存空間

３． 潔污分區，靜鬧分區，干濕分離，私密獨立加強 ４． 主干戶和核心戶組合

５． 房間內部房間的自由劃分組合（雙主臥，書房及臥室組合，客廳書房健身室組合，廚房餐廳組合）

６． 入戶花園，空中花園

７． 私有電梯，共享大廳、門庭（含咖啡，會客、圖書等功能）８． 景觀衛生間，景觀廚房，步入衣櫥，七，１． ２． 八，空間價值優勢

錯層賣點 躍式賣點 復式賣點 空中花園 大露臺賣點 大陽臺，高挑空，附加價值互動

1.送車位 2.送車、送油

3.地下車位的數量滿足 九，物業服務

1.管理的人性化，科技化，細致化 2.直飲水，3.售后服務及管理 十，成本價值

1.總價，單價，首付，按揭

當然還有其它各類型的賣點，以后也會出現更多的賣點。本文僅作設計參考。相信優秀的設計師更應該考慮好各方面的關系。實現政府、開發商、設計、用戶四贏，而不是出于某種考慮，犧牲這個方面或那個方面的利益。

隨筆于辦公室

第二篇：中國住宅未來8大賣點

中國住宅未來8大賣點

住宅賣點是構成產品差異化的諸多因素，它代表了產品的競爭力，是為提高產品競爭力創造說法；既包括產品本身的說法，也涉及產品之外的說法。譬如：早期賣房強調的賣點是位置、價格、交通，而后又推出如品牌、物業管理、環境景觀、社區規模、配套完善等賣點；近期再打出智能化、生態、強強聯合等賣點。

對未來中國住宅賣點的預測研究，實質上是對中國住宅市場競爭發展規模的認識把握，發展商弄明白了，可以明確工作方向，提高綜合開發水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么樣的房子是好房子；廣告公司弄明白了，知道廣告說什么，才算到位。賣點越多，意味看住宅產品越成熟，市場越規范。

一、“國家康居示范工程”是最實在的賣點

中國住宅市場化的發展歷程，從20世紀80年代中開始，經歷了小區試點工程、安居工程以及小康型住宅試點等階段。但最規范、最高建設評審標準的就是我們國家推出的“國家康居示范工程”，到目前為止，全國僅33家獲此殊榮。

國家康居示范工程，以引領21世紀中國住宅發展方向為己任，以推進住宅產業現代化為總目標，旨在帶動住宅建設新材料、新設備、新技術的應用，提升住宅設計、施工檔次，提高居住生活的質量。

《國家康居示范工程建設技術要點》的各項規定，主要包括：

1．住宅設計（含基本要求、規劃設計、建筑設計、環境設計、裝修設計）；

2．住宅成套技術體系（含建筑與結構技術、節能及新能源開發利用技術、廚衛技術、管線技術、環境及其保障技術、智能化技術、施工建造技術）；

3．住宅部品體系（優先全面采用國家推廣和推薦的新技術、新材料和新產品，嚴禁使用已被淘汰的落后建筑產品，嚴把各類部品的質量關）；

4．住宅性能認定（含住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環境性能、經濟性能）。

嚴格依照《國家康居示范工程成套技術量化評價指標》的規定組織施工，按統一的量化計分表進行打分評價。嚴格接受以下各階段的審查和驗收。

①設計方案評審；

②初步設計審查；

③環境景觀設計、智能化設計等專項設計的審查；

④建設中期檢查；

⑤工程竣工綜合考核驗收。

根據建設部以上各項規定，“國家康居示范工程”，其“含金量”，購房者可以充分地感受。

這實際是國家在為房地產開發商當家，是全國知名的建筑專家，為購房者把關。而國家行業部門與行業專家并不是為了經濟利益去制定標準，去把關。所以，這是值得充分依賴的。可以說，“國家康居示范工程”是最有實際內容、最實在、最有競爭力的賣點。但是，“國家康居示范工程”，目前在社會上的關注度還不夠，還很容易與過去的安居工程，小區試點工程、小康型住宅試點等混淆，老百姓也不深解其實在內容，但愿全國各地已獲得此項殊榮的發展商、開發商，以你們的建設成果，貨真價實地將國家康居示范工程展現在廣大購房者面前；讓廣大購房者真正感受到最高評審與示范的魅力及價值所在。

二、知情權，一個被忽略的賣點

蓋房以人為本，買房以知情為本。

一個產品，標上生產日期，標上成份、使用功能，讓顧客明明白白地購物。消費者享有對購買商品的知情權。為什么尊法為先，知情為本，老實人不吃虧的賣點被忽略了？是糊涂的蓋房老板對自己蓋的房子說不明白，還是不愿說明白或故意不說明白。還是怕講實情，說明白了，房子就賣不掉了呢？反正馬馬虎虎蓋房子，遮遮掩掩賣房子，房子也能賣掉。這正是房地產競爭市場的不規范，不成熟，老百姓購房意識不成熟的表現，因此，開發商才有得過且過的空間。這就是知情權被忽略的原因。

未來的住宅市場，老百姓購房意識不斷成熟，會鞭策開發商以冷靜頭腦、理性判斷去對待自己所開發的產品，會督促開發商遵循住宅商品的開發規律：準確定位，實實在在關注產品的品質與質量。如果一些先知先覺的開發商，為了滿足老百姓買到合乎心愿的房子，率先打出“知情權”這張牌，讓老百姓明明白白購房，買個實在，買個明白，買個沒有上當受騙的感覺。這就是增加推出產品的競爭力。

知情為本這個賣點還有廣泛的拓展空間，我們買個手機都配有厚厚的一本印制精美的產品說明書，而我們的房子呢？最近才實施頒發的《住宅使用說明書》，內容簡單，印制粗糙，看來發展商們還沒有把買房的知情權當回事。

那么，無情的市場就不會把你的產品當回事；成熟的購房戶，也不會把你的產品當回事。誰笑到最后，誰就笑得最好；誰說得明白；誰就賣得最好。要想進一步提升住宅產品在市場中的競爭力，知情權這個被忽略的賣點，這個可以廣泛地為開發商贏小分的賣點，應引起開發商的足夠重視。

三、住宅產品品種開發：一個需要不斷創新的賣點

中國住宅的品種有待開拓和細化：我們通常說起住宅產品種類，都是從產品的層高去劃分的，如低層（別墅）、多層、小高層、高層等，缺乏在產品功能上的開拓與細化。

中國住宅新產品品種與功能細化的開發研究成果，是來自市場第一線的需求推動。而開發針對的是小眾市場；小眾市場的需求是競爭導致市場細分的結果。

在開發實戰中，由開發者及專家對市場新需求的研究與感悟，從而創造出有潛在需求的產品類型，然后引導居家消費潮流。住宅產品種類與功能細化的發展規律，同其他產品一樣，隨著市場競爭升級朝著多元化、個性化的方向發展，誰把握住了這一發展方向，融合于民眾之中，洞燭先機于潛在需求之中；誰對中國人新的生活方式變遷有所領悟，誰就有可能創新出適合小眾市場的新住宅品種。譬如：現代城的SOHO居家概念，中遠地產的LOFT居家概念，有專家正在創新三合院的居住概念。

為迎合5＋2的生活方式（周末渡假），滿足人們新的生活居住方式，廣州TUT本日公司創新的LEHO（LEISUREHOLIDAY）概念：包括迷你別墅，新集合住宅等。這些新概念的產品，都是新賣點，都具有強勁的產品競爭力。新開的產品頻道，它的出現，滿足豐富了人們對新生活方式的追求，細化了住宅產品的使用功能，也為住宅產品家族增添了新星。

四、環境景觀：一個可以做得更好的賣點

環境景觀這個賣點，一直備受關注。尤其在今年，環境問題已是中國公民關注的首要問題了。有“家”要有“園”，二者必須合二為一，否則便被判為過時的住宅產品。我認為沒有最好的景觀設計，只是最貼切的景觀設計。就是在那個具體的地塊上進行天人合一，建筑與環境相統一的設計，這樣的設計才能使住宅社區獨具特色，煥發個性魁力。

我考察過中國許多優秀樓盤，但許多社區環境景觀設計，存在不少問題，諸如：

1．環境景觀設計與建筑單體缺乏共同語言

2．環境景觀雷同化、西洋化

3．環境景觀過于藝術園林化

4．環境景觀缺乏VI識別系統及母題性標志

5．景觀設計公司對環境景觀缺乏文化的深度認識

由于景觀設計在中國缺乏高等教育的支持，在建筑的實踐過程中，建筑規劃設計與建筑的景觀環境設計是相脫離的，在實踐操作中，往往是建筑規劃設計完成后，景觀設計單位才珊娜介人；有的社區是樓蓋好了以后，才去做景觀設計。其實，這個時候已經無法做好統一的景觀設計了。建筑吹蕭，景觀打鑼，充其量叫做有設計的綠化而已。國外環境景觀設計叫地景設計，是先期介入地塊，至少與建筑規劃設計同步。

國內的景觀設計單位一般來自園林部門、林學院、農學院或藝術院校，他們對園林藝術或公共藝術有一定的造詣，但對建筑缺乏研究，更沒干過屋頂花園之類的活兒，讓他們進行建筑的環境景觀設計，只能邊干邊學。

國外的景觀設計公司已嗅到中國景觀設計的巨大市場，美國的貝爾高林、EDSA，還有新加坡、日本等國的景觀公司紛紛登陸中國。他們所受的教育，雖然能較好地理解景觀與建筑的關系，但又缺乏對當地的文化習俗、審美認同、居住文脈以及市場成本接受度的了解，往往對接不到審美的文化認同。

我認為：做好社區的環境景觀設計，首先要去深入了解兩個背景特征：其一，時代經濟發展背景特征；其二，地域文化背景特征。我們的房子是蓋給現代人住的，我們環境景觀是營造給現代人審美享用的。

現代人回到自己居住的社區，主要解決兩個“再生”問題：

1．體力再生

2．腦力再生（亦是社區智能化主要解決的問題）

如果模仿傳統的園林景觀設計，那是向后看，忽略了我們的時代特征。傳統園林景觀概念淵源于農業社會的概念，強調的是觀賞休閑性。

如果一味地克隆西洋園林景觀設計，則缺乏創新，忽略了地域審美認同，很難產生親和力與歸宿感。

我們的時代主流，仍是以大工業時代為背景的主流，尚沒有完全達到信息時代的多元化、個性化階段。因此，我們的景觀設計，應以康體型景觀設計為主，關注人的心身再生，人的參與性，即體力、腦力能在一個好環境中迅速得到恢復，第二天更精神抖擻地投入工作。

理解了景觀的設計背景，再去掌握景觀設計的主要原則，即：

1．景觀設計的地域性原則

2．景觀設計的使用為本原則

3．景觀設計的物美價廉原則

最后，去理清環境景觀的幾個功能層次：

1．使用功能層次（主要針對兒童與老人設計）

2．審美功能層次（主要針對中年人設計）

3．生態功能層次（對環境景觀整體把握，對可持續發展的把握，對低耗、節能、高效的把握，對環境景觀服務的終極目標——健康與舒適性的把握，如果脫離了這一些，任何豪華與藝術的設計就是多余的奢侈）。

只有提高對景觀設計的深層認識，才會釀制出豐富的景觀文化內涵，才能在廣告中對環境景觀的賣點吆喝出精彩，才能使環境景觀真正成為住宅社區獨有的、不可超越的賣點。

五、提高住宅社區的整體質素，一個需要不斷量化的賣點

一個住宅社區的整體質素，主要體現在四個方面：建筑單位、環境景觀．公建配套、物業管理，其中，建筑單位最為重要，我們要買的還是房子本身。那么，如何提高社區住宅的整體質素呢？

首先，把四大要素進一步細分：

1．建筑單位主要包括；戶型、建筑結構、建筑外立面。

2．環境景觀主要包括：交通路網、公共藝術、綠化景園、工程管道系統。

3．公建配套主要包括：車位設置、康體設施，即滿足于人們工作、生活需要的一切服務設施。

公建配套無固定模式，如果在市區內，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小區內大興“會所”土木。如果遠離市區，公建配套則需在社區內自我完善。

4．物業管理：物業管理好壞，取決于社區服務內容的范圍大小及服務質量高低。

物業管理最基本的服務就是維護社區的社會公共秩序，方便住戶工作與生活，保養社區的物業。條件好的社區，物業管理還可提供信息增值服務，家政服務、教育服務、健康管理服務等。

其次，將每項細分出的量化因子，努力去做到最優秀，而且是一種均衡的優秀，我們所說強強聯合追求的就均衡優秀，如果顧此失彼則應了“短板定律”一說。當然，優秀是相對的，可根據當地住宅市場的競爭程度去評判優秀與否。當構成社區的每個要素都具備了，而每個要素中的每項量化因子，都是優秀的，那么，社區的整體質素就高了，市場號召力也就大了，產品的整體競爭力就強，所要傳播出去的賣點就越實在，當然，投資風險就越小。

然而，什么樣的社區屬質素高的？各量化因子優秀與否有無統一的評分標準？目前，全國尚無統一標準的說法。但各房地產策劃公司，應該有一套自己的說法。值得注意的是，住宅社區整體質素的高低，取決于房地產前期的概念設計。過去提及設計要“以人為本”，現在應該把“以人為本”更加細化：前期建筑概念設計的一切，要服從于人的舒適性，服務于人的健康性，要適應于人的多樣化選擇。我們不能等建設好了社區之后再去評判其質素，因為那時如發現住宅社區的質素不高，想去更正修改，則木已成舟，晚矣。

六、科技貢獻率，一個不斷追求的實點

科技貢獻率同產業化程度相關，兩者是正比例關系，科技貢獻率越高，賣點就越多。或者說以最經濟的新方法去代替傳統的方法，用同樣的成本換取更有效的功能，用新的方法去營建我們的家園，并維護、保養我們的家園。科技貢獻率體現在營建住宅社區的各方面，諸如：建筑單體．環境營造、物業管理乃至建筑設計。

比如說建筑單體：營建其所應用的建材、設備、工藝的不同，反映的科技貢獻率亦不同。如果建筑設備先進，建筑的品部件應用的多，住宅營建逐步由濕式作業向干式作業過渡，那么，建筑單體的科技貢獻率就高。

再說建材，我們已有的“環境保護法”；強調的是室外環境，但室內環境對人的健康威脅似乎更直接，我們的住宅所用的墻體材料就是室內環境直接污染源之一。“國家康居示范工程”則指定用蒸壓輕質加氣混凝土（ALC）板材，ALC板材無放射性，屬環保綠色建材。

世界經濟一體化，中國進入WTO，新型建材、高科技生活設施的引進，中國住宅環保的出臺，直接關系到科技貢獻率的提升。我們的住宅開發商，建材生產商做好心理準備了嗎？

環境營建亦如此，環保型工程的高科技企業，在住宅社區就有廣闊的市場可開拓，社區內垃圾的處理，污水的處理與回用等已經提到議事日程。社區環境營造不僅是有粉擦在臉上，去追求景觀欣賞、康體設施使用等，更應該順應時代的發展需要，把科學技術引進社區，科學技術換來的賣點將更實在，是骨子里的硬道理。

物業管理的科技貢獻率，主要體現在硬件設施上，國家康居示范工程，對智能化這一項作了星級評審，星級的高低就反映了科技貢獻率的大小。

最后提及的是建筑設計：中國住宅的建筑設計費普遍偏低，抑制了設計單位對科技貢獻的投入。簡單的六圖一書，算是對建筑規劃設計的一個交待。設計建筑單體，除了解決遮陽、隔熱、通風、防潮等基本問題外，是否在外立面的設計中考慮到改變氣流方向，合理組織自然風；除了模擬日照，是否對氣流、溫度也做出電腦模擬？或者說在設計前，針對環境對人體健康有直接影響的因子；如光照度、色彩、周邊景觀、聲音、空氣品質、水質、氣流、氣壓、氣溫、振動，空氣相對濕度、電磁波、放射線等做全面研究及測量。而且把測量的結果圖像化地告訴購房者，這種做法就可以提高產品的競爭力。

如果做到這些，就不僅是“六圖一書”了，而是十圖或二十圖一書，將過去看不見的東西，如氣流、氣溫、分貝等，用電腦模擬出圖像，掛進售樓部，更換那好看不中用的虛擬效果圖；讓買房人更明白將來住的“長壽”的房子是怎樣的。這就是科技貢獻率帶來的新賣點。建筑設計施展的空間越大，科技貢獻率就越大。科技對住宅的貢獻是非常實在的，它直接影響建筑的壽命，家園的壽命，房子不怕貴，就怕它不值。提高住宅的科技貢獻率，讓我們的房子在70年中青春常駐。

七、比產品質量和服務：一個增強購房信心的賣點

當產品處于賣方市場時，對產品的質量、品味，不會去過多考究的，產品的服務意識也不會被關注。中國的住宅市場，近兩年才轉化為買方市場。市場的轉變，老百姓購房意識的覺醒，敦促房地產開發商增強住宅產品質量、品質的開發意識。但我們沒有經歷長時間市場經濟的洗禮，沒有經歷嚴格意義上的大工業時代，所以，我們開發商老板們的意識還不清楚住宅產品性能認定包括哪些內容的時候，就高舉品牌大旗，殊不知，無“品”哪有牌；殊不知，品牌競爭，是產品同質化以后競爭的高級階段，而我們現實中的住宅產品，在達標的同質化競爭層面上，還不具備普通性。房子質量品質好壞，好像都在廣告中去找感覺，中國的住宅產品還缺乏科學而符合人性的量化檢驗標準。

中國的住宅產品第一輪同質化競爭才小荷剛露尖尖角。住宅產品的賣點是靠產品本身提供的，靠產品的質量、品質提供的。近兩年才實行交樓、交鑰匙時，頒發《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，這是對產品服務的承諾，是給購房者信心。而這僅僅是中國住宅產品服務承諾的開始。

如果哪位發展商在《住宅質量保證書》中再增加承諾內容，就有新賣點。重視住宅產品質量，比住宅產品質量的透明度，即究竟用了些什么材料營造房子？如果開發商敢于向購房者說明白，就有新賣點。購房者說：“不怕房子貴，就怕買得不值，買的是豆腐渣工程”。買得時候不舒服，住的時候就舒服（貴點，但質量好可用70年）；買得時候舒服，住得時候可能就不舒服（便宜，也許質量差，住不了多久毛病就來了），相信老百姓自有權輕權重的選擇。

如果誰將《住宅使用說明書》說得更詳細，更周全，就是新賣點。

應該說價格越高，越耐用的產品，其售后服務就越重要。而我們住宅產品的售后服務，同樣落后于中國的家電行業。這是在中國發生的修彩電的故事：一位用戶的彩電壞了，一個電話，維修人員趕到，修不好，需要搬回去修理。但是他們在搬回去的同時，又搬來了一臺新彩電給用戶，在修理期間，決不耽擱用戶看電視。我們住宅的售后服務，何時能達到這種境界呢？未雨綢繆，不要等到競爭壓得喘不過氣的時候，才想到產品質量，想到產品的售后服務。廣廈千萬間，讓“寒士”少投訴，有信心，盡歡顏。

八、成本與管理：一個笑到最后的賣點

成本是個目標概 念。它是產品同質化后，企業競爭要追求的目標，并通過管理的計劃、組織、指揮和監控而實現。成本構成的優勢，最終表現為價格的優勢。住宅產品同質化后，誰的價格低．功能價格比優秀，誰的產品競爭優勢就強，其促銷的“殺傷力”就大。因此住宅產品的成本與管理的競爭是房地產市場競爭未來發展的必然趨勢。競爭的最后殺手锏就是成本導致的價格競爭。

那么，中國住宅的成本競爭與價格大戰何時爆發？

首先，取決于市場的供求關系。供求關系是價格漲落的晴雨表。但中國的住宅市場由于開發企業的體制原因，價格的杠桿作用，還不能完全用市場的公平法則去衡量。如一家國營的開發商出現了爛尾樓，那是情愿掛帳也不愿降價銷售；盡管市場已經不承認它的定價，但企業的財務帳面承認；只要掛在那兒，就值那份錢。企業是“吃不了，虧得起”；銀行是“吃得了，兜著走”。如果低價出售，帳面就虧損，恐怕領導不好交代。

其次，取決于商品房市場化的進程。中國住宅產品市場的進程不長；諸如：住宅產業化、土地市場化、管理規范化、采購透明化、企業品牌化等提法或做法才剛剛開始，房地產競爭必須經歷市場的發育過程，否則在市場機制不完善、法制不健全的環境下，去進行價格競爭，將是不公平的價格競爭。

再次，房地產市場壟斷的格局并未形成，兼并、淘汰、重組有待時日。許多房地產市場，因此也左右不了當地的房地產價格。因此，由于上述許多市場條件的不成熟；成本競爭的階段尚未到來。房地產價格大戰只能是蓄勢待發。其實，價格大戰何時爆發不重要，重要的是如何洞察先機地去發現未來的危機問題。成本與管理是未來房地產競爭的必然趨勢與競爭焦點。

目前，因為成本要素的重要性尚未凸現，所以，管理還沒有深入到這個層面。但現在未雨綢繆練內功，去適應行駛目前房地產競爭的快車道。要為企業長遠的發展去管理，不要為眼前的利潤去管理。在我所接觸到的發展商中，企業管理實在存在不少問題。不說預期利潤在開發過程中縮水，就連產品質量本身也難以得到保證。

概括起來，房地產企業在迅速的發展過程中，存在主要問題如下；

企業目標問題

土地的稀缺性與土地市場運作的不規范性，制約了開發商對企業實現目標的明確性。有些老板自己也弄不清，房地產還可以干上幾年；有些老板只考慮五年之內的事兒，有些老板不知道怎樣去做五年以外的事。朱元璋還有“高筑墻、廣積糧、緩稱霸”的目標與規劃。朱元璋是：手中有糧，心中不慌。我們的開發商：手中無地，他也不慌。完全忘記了，研究土地的開發成熟情況，是開發商最要做的事。當然，不想做品牌的企業另當別論。

企業組織問題

房地產企業發展極快。有些房地產企業的組織架構跟不上市場競爭變化的要求，尤其是人才跟不上要求。當年的三灣改編，支部建在連上，是共產黨對軍隊的組織改革，它為中國革命的勝利奠定了基礎。但在我們房地產企業中，以營銷為中心的組織架構尚不明朗，自產自銷還相當普遍，營銷成本配比不合理。

企業指揮問題

不少發展商老板是全能角色。興趣來了，他還想創意幾句廣告詞。房地產老板有兩項任務是要抓的：“找好地，當好裁判”。手中有地，心中不慌才能編制出企業長期的發展戰略規劃，才能在開發實踐中有舞臺地去塑造企業品牌。房地產領域門檻低，有錢、有關系就能有地，有地就可以干房地產。但是，進了門檻，每道門都不好進；都是專業性極強的作業。因此，進了門檻的房地產老板，去當裁判就行了。設計院．代理公司．廣告公司，如果誰在“場”上踢得不好，就換下場。不要急了眼，沖下場去跟著踢球，這就破壞了游戲規則。

問題的存在，在迅速發展與崛起的房地產企業中是正常的。這就需要我們的開發商及時應對變化的競爭環境，努力創新管理方式，在攔不住的住宅產業化的競爭環境中，高瞻遠矚，練內功。依據工程價值學的原理，實現功能比的最佳成本構成，加強企業的全面管理，在住宅產品的市場競爭中，誰的成本低，功能價值比最好，旦管理一流，誰就笑到了最后，誰就競爭得最好！

第三篇：賣點陳述

現代牧業牛奶賣點概述

真：企業要說真話，辦實事，把產品最真實的信息告訴消費者。要讓我們的客戶和消費者清楚的知道這個行業信息和我們的企業及產品的真實情況，才能真正讓產品在消費者心中傳播 純：牛奶要“純”，就是從乳頭到消費者口確保“零添加“，做到產品始終如一。

新：牛奶從乳頭到加工的時間越短越新，新是可以量化的，現代牧業只用兩小時完成全過程。

鮮：牛奶的微生物指標越低越鮮，現代牧業量化的標準才是看得見的鮮。

一、從擠奶到成品2小時完成全過程

1、全世界在最短的時間內加工出產品；

2、全世界從牛乳擠奶到生產加工前微生物污染幾率低；

3、研究表明2小時以內牛乳中所含免疫細胞活力最強（免疫球蛋白含量最高），我們能夠將疫細胞活力最強的牛乳完全保留到成品乳當中，最大程度提升消費者自身的免疫力。

4、行業平均從擠奶到成品的時間在24小時以上，因為國內的加工企業主要散養戶收購牛奶為主，散養牛奶收購率占他們加工的70%以上

5、我公司食品安全控制流程決定了杜絕擠奶后到使用前中間所有環節對牛奶可能造成的污染；

以下例舉國外、國內其他乳制品企業不可能避免的中間污染風險，如：

牛奶調出污染環節奶車儲存污染環節奶車運輸污染環節

牛奶調入污染環節奶倉儲存污染環節

二、優于世界任何國家標準的中國牛奶

體細胞：是反應奶牛健康狀況的重要指標，體細胞的數量越少奶牛越健康，奶牛健康則產好奶。目前世界控制好的國家為日本﹤30萬單位、中國暫不檢測，但是現代牧業﹤25萬單位，比日本還低，體細胞的重要指標體現在奶牛的乳房炎的發病率，中國整體的奶牛的乳房炎發病率在30%,而現代牧業的乳房炎的發病率在1.5%，而且現代牧業能將已發病的奶牛完全控制不再擠奶，但占70%的奶農沒有那么好的控置率 微生物：微生物指標越低牛奶越鮮，現代牧業量化的標準才是看得見的鮮。微生物標準對照如下：中國﹤200萬、歐美﹤40萬、日本﹤20萬，現代牧業的牛奶是﹤2萬，微生物指標優于世界所有國家標準

2011年6月15日，生乳國家標準頒布實施一年后，素有“中國奶業第一炮筒”之稱的廣州市奶業協會理事長王丁棉在業內會議上炮轟該標準為“全球最差，是全球乳業的恥辱”，并稱“中國生乳標準被個別生產常溫奶的大企業綁架”。

記者問：新標準下的牛奶會對消費者的健康造成損害嗎？

王丁棉：標準高與低，直接影響消費者的權益。先說蛋白質，不要看到它比原來標準只少了1.5%這么一點小數，但營養其實少了很多，滿足不了消費者的需求。

再說細菌總數，200萬個細菌里面，除了包含乳酸菌、酵母菌等，還有致病菌。細菌數越高，致病菌的分泌產物保留在牛奶里面的就越多，這對人體健康是有害的。雖然細菌高一點不會立即生病或者死人，但當中可能存在著你看不到的潛在的、慢性自殺型的東西。很少的蛋白質，那么高的細菌，還不如喝白開水。消費者錢花了，得不到應有的營養回報，還損害健康。

三、四個自己

自己的牧場（現代牧業截止12年4月底已建成17個萬頭牧場）

自己的牛奶（現代牧業日產鮮奶1350噸，從不從外面收購一滴牛奶）

自己生產（我們采取的是大牧場小工廠的模式，低溫產品在塞北牧場生產，常溫產品在肥東牧場生產）

自己銷售（現代牧業打破了同行業的的銷售模式，為了就是快速反應）

四、產品安全--看環節牛奶品質--看指標

1、目前液奶生產工廠所有的檢驗設備均符合國標及乳制品審核細則的要求，具備自檢的硬件設施。

2、檢測項目除開展國標要求的必檢項外，還建立了內部食品安全風險監控計劃。做到檢測項目開展全部覆蓋。

3、工廠質量放行規定要求產品的所有檢測結果檢測完畢，出具合格檢驗報告單后，產品方可放行出廠。

4、工廠化驗室完全對檢驗結果負責，我們將產品最真實的檢測信息告訴消費者。

五、現代牧業養殖-加工一體化的加工方式為目前世界上最先進、最安全的生產模式

六、現代牧業----七年磨一劍投資規模80億元的上市公司

七、中國營養產業百強前十強，成為國內唯一一家獲此殊榮的牛奶生產企業

2012年4月15日國家發改委公眾營養與發展中心組織中國營養產業會議現代牧業以“黑馬”的傲人姿態“橫空”出現在公眾視野，不僅完美展示了其領先世界標準的牛奶品質，更意味著中國現代乳業全新傳奇篇章已經揭開，不久的將來，現代牧業必將成長為領跑國內乳企的一線品牌，七年磨一劍打造自主乳業品牌。

歡迎了解歡迎選購現代牧業牛奶，原奶各項指標優于世界所有國家標準。

歡迎了解歡迎選購現代牧業牛奶，每一滴牛奶都來自自己的牧場，絕無任何添加物；擠奶與加工一體全封閉運行，擠奶到成品只需兩小時。歡迎了解歡迎選購現代牧業牛奶，我們的牛奶口感純、真、奶香自然

第四篇：策劃賣點

杭州伍方會議服務有限公司 希望對您有所幫助

每個展會的成功都離不開賣點的策劃與執行，尤其二線會展城市的展會。

現在有個普遍現象：展會大多同期舉辦一個同主題的會議，邀請一些專家學者現場演講，吸引參展商參展并免費參會。筆者認為，第一個使用該方式組展的人是非常聰明的，可后來跟進的卻顯得有些盲目。

如汽車工業展，非要在同期搞個汽車工業論壇。試想，有多少參展商會去聽普通得不能再普通的論壇?有多少觀眾會去聽跟他們毫無疑義的論壇?畢竟車展是一個直接面向公眾的展會，這些公眾只關注車價降了沒有、哪種車性能好價格便宜。總不能組織一大堆參展商去參加論壇吧，那樣不是本末倒置了嗎?

但有些展會配套性地搞些論壇還是比較不錯的。比如特許加盟展覽會，很多創業者需要有個接收專家指導的機會，參展商也樂于利用這個機會傳達一下自己的產品、理念以及優惠政策。這種對雙方都有好處的論壇才適合舉辦。

所以說，賣點的開發不能搞一刀切，應該通過對展會主客雙方詳盡的分析制定營銷思路：客觀分析展會的目標參展單位是哪些，他們參會的目的是什么，他們希望通過什么樣的渠道達到自己參會的目的。

有效分析展會專業觀眾是哪些人或哪些群體，他們想通過展會得到什么，他們有什么群體性特點，善于接受哪些方面的信息或者建議。

自己所掌握的資源有哪些優點，有哪些局限，如何彌補，如何取長補短。

合理分析行業特色、行業發展階段以及所暴露出來的長處和不足。

客觀分析全國同類展會舉辦的成績與不足，了解成功點和失敗點，如何利用自己的優勢去彌補。

展會所在城市的環境弊端有哪些，如何規避。

經過這些分析后再制造出差異化的賣點策劃，這樣展會成功的可能性比較大，才比較容易形成品牌展會。

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第五篇：賣點

L230 這個系列命名為羅斯柴爾德家族，羅斯柴爾德家族是舉世聞名的金融家族，不僅僅留給我們奔馳、拉菲、蘇伊士運河等物質文化遺產，還留給我們低調做人，高調做事的生活方式。這套沙發源于意大利的設計，采用歐式的框架延續歐洲貴族的氣質，美式的涂裝工藝體現了美式懷舊文化，也是FRANDISS最有設計感的沙發之一。

1、這套沙發的四人位采用不對稱的設計。沙發的右扶手剛直有力，象征著主人的權力、地位和尊貴身份。左扶手柔美的線條，突顯女主人的柔美身段，兩者結合的不對稱設計寓意著龍鳳呈祥。

2、這款沙發為純手工雕刻，在整套沙發中采用了雙面雕、鏤空雕工藝，是件純正的手工藝品。主雕花向日葵象征主人的事業蒸蒸日上、碩果累累。銅錢和波浪一體設計寓意財源滾滾，主人椅的腿采用獸腳設計寓意鎮宅安神保平安。

3、沙發采用美式咖啡色做舊處理，與深咖色皮料相互搭配，不僅渾然一體，相互融合，體現出低調的奢華。

4、在實木框架與皮的連接處采用了銅釘銜接，不僅牢固，更具有美感。

5、沙發采用意大利進口的頭層牛皮并進行水滴紋處理，使用舒適，并且防腐耐磨。

6、這個系列的大理石是啡網面，經過三九防凍環氧樹脂油處理，不僅裝飾性強而且容易清潔。

這款沙發是低調的奢華，不僅是主人身份、財富和地位的象征，而且流露出主人的低調做人，高調做事的風格。是成功商業巨子的首選.269系列：

1、沙發線條夸張，大氣高貴傳遞貴族權威和氣質；

2、棕色木框架與棕色牛皮的組合更顯粗獷內斂，如紅酒般醇厚、高貴不凡。

3、沙發皮質細膩、色澤自然，裝飾性強；框架上采用的都是雙面鏤空雕，每個細節精雕細琢生動靈氣，這些工藝也是代代相傳。

4、雕花雕刻主要以太陽花為主，莨苕葉為輔，頂部太陽花雕刻：大氣雍容，猶如對主人的無形加冕，盡顯坐擁天下的王者風范；茛苕葉線條流暢，象征著活力，是歐式家具最經典的裝飾元素之一。

5、沙發高端大氣且有王者風范，這也是體現主人的一種身份和品位的象征，集于大氣與貴氣于一體的沙發，能讓人像身處大自然中，釋放壓力，盡情享受家的溫馨。

6、這個系列的大理石是源自意大利的麒麟玉。

087系列

這款沙發既擁有歐洲貴族氣質，同時也融合美式做舊文化。

1、沙發采用環抱型的設計，線條柔美，波浪型的設計高低起伏，錯落有致。

2、雙面鏤空雕刻，立體感強。

3、這款產品為純手工雕刻.；

4、做舊主要是油漆工藝，從觀感上覺得非常自然，無論是蟲孔、還是銼刀痕都自然天成，同時滲透這著豐厚的文化底蘊。

5、布料均采用意大利進口的真絲提花布料，手感好，不易變形，并且經過防塵防污防靜電和無菌處理，6、三人位中間小茶幾的設計更增加了實用性，環抱型的設計搭配圓形的茶幾，和諧統一。

7、圓型的餐桌與沙發環抱型的設計和圓茶幾搭配協調統一，相得益彰。

8、茶幾面均采用進口的純天然的大理石，采用產自埃及的熱帶雨林，高檔貴氣，顏色亮麗，9、沙發適合家庭用，也可以商用。R222系列

這款沙發是Frandiss的經典之作，色調比較亮，線條十分柔美。彰顯您身份的尊貴，又把經典和時尚有機地融為一體。

1、這款產品為純手工雕刻，所以每一件都是獨一無二的作品；

2、坐感非常舒服，根據人體工程學來設計。

3、做舊油漆工藝，可以增加歷史文化沉淀感。

4、這款沙發的古銅釘細致均勻美觀，既復古又有時尚感。

5、面料的選擇和顏色既有光澤性和素雅。

6、蘋果造型妝鏡代表甜甜蜜蜜；又像一張笑臉，比較有情趣。

V009系列

這款沙發傳承古典主義的精髓，保留法國的文化底蘊，融合浪漫元素。

1、線條靈動，活潑，雕花形象生動。時尚感很強。

2、大面積提花面料給人一種沉穩的內心。

3、全手工雕刻，現代的時尚感和法國傳統文化的完美融合。

4、雕花不繁瑣，搭配效果很和諧，整體裝飾性非常強。

5、歐式的框架，美式涂裝，意大利的設計，整體高貴優雅。

6、環保式設計更能體現工藝和一家人溫馨的感覺。V022系列

這款沙發融入天空，海洋的色彩，讓人眼前一亮，比較清爽，1、波浪形的靠背，生動活潑，體現了洛可可的那種線條感和柔性美。

2、色彩鮮艷，光澤高貴、華麗，面料手感舒服，質地細膩，柔滑。

3、歐式的框架，美式涂裝，意大利的設計，整體高貴優雅。

4、全手工雕刻，現代的時尚感和法國傳統文化的完美融合。

5、雕花不繁瑣，采用純手工雕刻和鏤空雕刻，整體裝飾性非常強。

6、做舊油漆工藝，可以增加歷史文化沉淀感。

7、這套沙發既有時尚感，又有浪漫情調，體現了主人要享有的浪漫情懷的格調。

L262 這套沙發古樸、大氣，典雅而又莊重 歐式的框架，美式的涂裝，顯得莊重和沉穩。牛皮比較細膩，進口牛皮紋理自然，細膩，整體手感細膩，坐感根據人體工程學來設計，比較舒服。采用鏤空雕刻和手工雕刻，小面積的雕刻起到畫龍點睛的作用。這套沙發的觀感和舒適性比較適中。V017系列

這款沙發不僅色彩濃重，而且設計感特別強 沙發采用鏤空手工雕刻，栩栩如生 扶手外翻且寬大，使用時舒適性比較好

靠背后面圓心式設計，有深刻寓意：愛情、婚姻美滿幸福 絨布與真絲面料的設計結合，比較高貴，且方便打理 采用金箔洗箔工藝，增加視覺沖擊力