第一篇：轉載控制性詳細規劃編制方法之個人總結

轉載:控制性詳細規劃編制方法之個人總結（適合控規新手，很真實、詳細）

經過李老師的控規講座從上位規劃解讀、現狀問題分析，規劃目標與功能定位，片區整體性控制，街區、地塊控制，城市設計，五個層面來剖析整個控規的內容和表達意向。實為我們對控規的理解從整體上有了大致的輪廓。再此我就想從我在規劃院實習的這段時間從實際編制控制性詳細規劃自己掌握的流程做一個大致的總結，當然肯定有一些不符合規范和錯誤的方式 敬請原諒。

其實，控制性詳細規劃最最主要的中心任務就是編制一張《土地利用控制圖》和各個分圖則。而圍繞這個中心任務又會產生很多的圖紙，其中有些圖紙是必不可少的，如土地利用現狀圖、用地布局規劃圖、道路工程規劃圖、各種管線工程圖等，而另外一些則只是為了表達規劃意圖而作的，如功能結構分析圖、道路結構分析圖、景觀綠地結構圖等。

具體規劃過程

要開始著手進行這次控制性詳細規劃了，第一步我們要做什么？控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。這也就是李老師講的對上位規劃的解讀。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。一個是總體規劃的路網。總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據。控制性詳細規劃的路網骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致，否則就算方案做成了也很難被通過。局部地方路網與總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。二個是總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃相違背。三個是總體規劃的土地利用圖。這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。

我們現在手上是“一清二白”，什么東西都沒有。很自然我們會想到——收集資料來對現狀問題進行分析。對，收集資料就是我們必須做的工作。而資料的有很多，哪些才是我們所需要的呢？這就要根據我們這次規劃的性質與重點、特點來進行取舍了。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要根據實際情況來的，因此現狀資料是非常非常重要的。現狀資料包括哪些呢？社會經濟、人文歷史、地理地質等都是需要了解的。但從規劃的角度來說，這些都不是很重要的，特別是對于我們這次規劃的性質——控制性詳細規劃——更是微不足道，在總體規劃中這些還有一定的重要性。對于控制性詳細規劃來說，最最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀用地布局圖，現狀建筑質量建筑層數評價圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。再則就是還應收集一下現狀的人口資料與照片等，這些可以為以后的規劃提供一定程度上的參考。

注：現狀資料是所有資料中最最重要的，應該多花些時間在收集這方面的資料上，可以說現狀資料準確與否將是以后工作中工作量大小的一個決定性因素。現狀資料不準確，將會產生很多的“返功活”，影響工程的進度與效率。現狀資料的來源一般是由甲方（當地政府或建設局）提供，但有時甲方提供的信息并不全面，這時就還需要自己動手收集一下，因此跑現場也是必不可少的一步。

有了現狀資料與總體規劃的資料后，我們基本讓可以開始做規劃了。但是，由于總體規劃的全局性與概括性，它更多注重的是功能結構的規劃，對于用地來說，只是一個大致的用地平衡，即用地的比例分配問題，而沒有落實到具體的地塊。特別是對于公共配套服務設施，它只停留在一個總的指標上，而對于各項具體設施沒有說明，即使有說明的也只是按照一個理論上的標準確定的，與現實中存在很大的出入。因此，除了這兩種資料外，我們還需要收集提供各種公共服務設施的各個單位的具體部門意見與發展計劃，以此來作為我們控制性詳細規劃配建公共服務設施的依據。控制性詳細規劃的特點——強的指導性與可操作性——也正是體現在這個方面。這些單位包括：一是建設局和國土局。各個單位的征地與買地換地，都要在建設局和國土局進行報批，因此，這里的用地資料應該是最多的。并且在控制性詳細規劃沒有做好之前，根據各個城市的不同，當地的建設主管部門會有一個非正式的規劃控制管理依據，以此來進行控制性詳細規劃還沒做好之前這段時間的報批工作。比如我們這次利辛縣建設局就提供了一份他們的“現狀控制路網”。在總體規劃做好，而控制性詳細規劃還沒做好的這三年里，它們就是以此來控制和管理城市的建設的。因此這個路網有很大的參考價值。二是教育局。教育局掌握著全縣所有學校的資料與發展計劃，他們對于整個城市的教育設施的情況應該是最了解的。而且中小學的布置無論是總體規劃還是控制性詳細規劃都是很重要的一個內容，在我國當前科教興國的戰略大背景下，對學校的規劃更應成為重中之重，因此詳細全面地收集教育主管單位的意見更是必不可少。三是衛生局。在衛生局主要收集的是醫院的現狀規模以及今后的發展要求與計劃。這是三個最主要的單位，另外還應收集環保局、園林局等單位對于各自部門的發展計劃與要求等。此外，對于老城區而言，還有一個特殊的資料，就是各個要搬遷的政府單位的搬遷意象與說明。比如對于**縣而言，大部分的單位是要搬遷至北部新城的，因此這此單位搬遷后的用地權屬怎么解決就是一個問題，而有些單位，如教育局，是不搬遷的，而且現在正在重新裝修，因此在規劃的時候應該考慮到這些問題。

雖然說這些當地單位的意見資料只用來作為我們規劃的參考用，但是收集它們仍是有必要的。困難的是這些資料比現狀資料與總體規劃的資料都難收集的多。在有些管理較好的城市可能由政府出面收集好了一下子就提供了，而管理差的城市就很困難了，這時可能就需要麻煩一下，自己動腿，一家一家的親自去跑了。如果不幸這樣地話，做好心理準備——工作量會增加很多！

另外，從工程上來說，控制性詳細規劃需要對區域內的管線的走向、管徑和工程設施的用地界線的進行明確合理的規劃，因此，收集這方面的工程管網資料也是必要的。這方面需要收集的資料包括：現狀管網的走向，總體規劃的管網布置以及當地相關部門（郵電局、水廠、燃氣公司等）自身的發展計劃等。以上就是我們所要收集的資料（見第一部分）。這一步的準備工作做好了，對我們以后的工作有很大的幫助。接下來，資料有了，又該干什么呢？有了資料當然還需要分析資料，根據資料，再結合現場堪探的實際情況，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。比如我們這次做利辛縣規劃，根據資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1)用地布局上，用地功能混雜，工業用地分散，尤其是底商上住的形式普遍存在，相互干擾大，城市環境受到影響，土地的規模效益難以發揮，社會、經濟效益低下。

2)對外交通對城市干擾大，**路、2**國道既是對外公路，又作為城市干道，兩種功能必然互相矛盾和影響。道路系統不夠完善，未形成完整的主干路網絡，也沒有次干路與支路網的支撐，并且T字口，銳角交叉口太多；缺乏公共停車場，汽車沿街停放，既影響交通，又影響環境。

3)護城河破壞、污染嚴重，既影響環境與市容，又為防洪防災埋下嚴重隱患。

4)城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；綠化與公園用地嚴重不足，從現狀用地統計表上得知綠地指標為0，這已經在很大程度上影響了居民的生活與休息質量。

然后，我們根據總結出來的這些問題提出了我們這次規劃的重點：

1)調整城市用地功能和結構。城北新區的建設為城市功能和用地結構的調整提供了契機，結合舊城調整后的功能定位——商貿、居住、文化——進行用地結構調整，整治環境，配套公共服務設施，提高舊城的生活質量和環境質量水平。

2)優化城市道路交通系統。一是處理好對外交通與城市道路的關系，使之相得益彰。二是城區內部道路以優化系統為主，近遠結合，重點對過多T字口、銳角交叉口進行改造，長遠控制，相機改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

3)整治護城河沿岸環境。結合護城河兩岸的用地功能和文化內涵整治河道，規劃濱河路，治理污染，使規劃后的護城河成為城市一道亮麗的風景線。

4)加強城市綠地系統建設。根據利辛縣城特點，綠地系統以濱河綠地，小塊街頭綠地及山坡綠地開發為主，因地制宜地優化城市綠地系統。

5)確定合理的城市建設控制指標。本著利于城市環境景觀塑造，增強開發建設的可操作性的原則，對不同城市地段因地制宜地確定不同的控制指標，既要滿足國家有關標準要求，又要使規劃管理實施有可操作性。

然后，當資料有了，問題也明白了，規劃的重點也清楚了，現在來開始我們的規劃就可以做到叢叢容容，有理有據，有的放矢。下面就談談具體的規劃操作。

規劃具體操作的第一步該如何著手呢？這里，長期以來我們存在兩種選擇——路網或是布局。應該先路網還是先用地布局，其時并沒有一個客觀的標準。這也是一個仁者見仁、智者見智的問題。其時在實際操作過程中，這兩者往往是交替進行，同時開展的。我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合利辛縣建設局提供的現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，再在此基礎上提出“一心三片”的功能結構與各片的功能定位，解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。比如說我們這次規劃確定路網的一個基本思路是：以總體規劃路網與建設局提供的現狀控制路網為依據，再結合現狀路網與現狀建設的實際情況，包括現存建筑質量較好的高層建筑，新建與在建道路與建筑，未建但已報批的用地與建筑，單位的已征用地等，經過路網成本與效益的比較與分析，最終確定規劃路網。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市道路交通系統。值得說明的是，路網的確定并不是經過一次這樣的分析與比較就完成了的。還需要向甲方匯報，聽取甲方的意見與要求，回過頭來再來修改路網。這里面就必然產生一個工作重復的問題。因為向甲方一次并不能僅僅匯報一下路網，還必須將用地布局規劃，道路管網工程規劃也連帶匯報，因此，當有路網的改動時必然引發用地布局與其它工作的返功與調整，這些重復的工作都是必要且有意義的。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合利辛縣城的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把護城河整治作為規劃的重點，重新規劃了河道的走向，適度加寬，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，并沿河道規劃設置了濱河路，加強護城河周圍的配套設施建設，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環境。這也得到了利辛縣政府的肯定。因為目前護城河周圍環境惡劣，房屋破舊，居民大都是沒錢的窮人，照此下去，這個地段極有可能發展成貧民窟的危險。并且這個地段由于配套服務設施過差，很多年都想買都買不出去。這次整治一方面可以消滅貧民窟，提高城市形象，另一方面也可以引發地價的提升，帶來經濟效益，為城市建設提供資金。

接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的單位搬遷與否的資料，進行合理的用地布局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在主要的景觀大道旁規劃十米以上的綠帶，再在適當的地方布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠地系統建設。進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區地設定一個控制指標。然后向甲方進行正式的方案匯報，當方案正式通過以后，再按照城市設計的空間要求與地方政府的意見來逐個逐個地確定各個地塊與分地塊的控制指標，最后完成這張最重要的土地利用控制圖，解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。

以上是我做控規的一些經驗結合李老師的控規講座內容的一些個人感受。希望在以后的道路上無論是做控規還是總歸都能以正確的方法加上正確的規劃理念進行編制。

第二篇：控制性詳細規劃編制方法之個人總結

控制性詳細規劃編制方法之個人總結（適合控規新手，很真實、詳細）

經過李老師的控規講座從上位規劃解讀、現狀問題分析，規劃目標與功能定位，片區整體性控制，街區、地塊控制，城市設計，五個層面來剖析整個控規的內容和表達意向。實為我們對控規的理解從整體上有了大致的輪廓。再此我就想從我在規劃院實習的這段時間從實際編制控制性詳細規劃自己掌握的流程做一個大致的總結，當然肯定有一些不符合規范和錯誤的方式敬請原諒。

其實，控制性詳細規劃最最主要的中心任務就是編制一張《土地利用控制圖》和各個分圖則。而圍繞這個中心任務又會產生很多的圖紙，其中有些圖紙是必不可少的，如土地利用現狀圖、用地布局規劃圖、道路工程規劃圖、各種管線工程圖等，而另外一些則只是為了表達規劃意圖而作的，如功能結構分析圖、道路結構分析圖、景觀綠地結構圖等。

具體規劃過程

要開始著手進行這次控制性詳細規劃了，第一步我們要做什么？控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。這也就是李老師講的對上位規劃的解讀。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。一個是總體規劃的路網。總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據。控制性詳細規劃的路網骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致，否則就算方案做成了也很難被通過。局部地方路網與 總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。二個是總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃相違背。三個是總體規劃的土地利用圖。這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。

我們現在手上是“一清二白”，什么東西都沒有。很自然我們會想到——收集資料來對現狀問題進行分析。對，收集資料就是我們必須做的工作。而資料的有很多，哪些才是我們所需要的呢？這就要根據我們這次規劃的性質與重點、特點來進行取舍了。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要根據實際情況來的，因此現狀資料是非常非常重要的。現狀資料包括哪些呢？社會經濟、人文歷史、地理地質等都是需要了解的。但從規劃的角度來說，這些都不是很重要的，特別是對于我們這次規劃的性質——控制性詳細規劃——更是微不足道，在總體規劃中這些還有一定的重要性。對于控制性詳細規劃來說，最最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀用地布局圖，現狀建筑質 量建筑層數評價圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不 可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。再則就是還應 收集一下現狀的人口資料與照片等，這些可以為以后的規劃提供一定程度上的參考。

注：現狀資料是所有資料中最最重要的，應該多花些時間在收集這方面的資料上，可以說現狀資料準確與否將是以后工作中工作量大小的一個決定性因素。現狀資料不準確，將會產生很多的“返功活”，影響工程的進度與效率。現狀資料的來源一般是由甲方（當地政府或建設局）提供，但有時甲方提供的信息并不全面，這時就還需要自己動手收集一下，因此跑現場也是必不可少的一步。

有了現狀資料與總體規劃的資料后，我們基本讓可以開始做規劃了。但是，由于總體規劃的全局性與概括性，它更多注重的是功能結構的規劃，對于用地來說，只是一個大致的用地平衡，即用地的比例分配問題，而沒有落實到具體的地塊。特別是對于公共配套服務設施，它只停留在一個總的指標上，而對于各項具體設施沒有說明，即使有說明的也只是按照一個理論上的標準確定的，與現實中存在很大的出入。因此，除了這兩種資料外，我們還需要收集提供各種公共服務設施的各個單位 的具體部門意見與發展計劃，以此來作為我們控制性詳細規劃配建公共服務設施的依據。控制性詳細規劃的特點——強的指導性與可操作性——也正是體現在這個方面。這些單位包括：一是建設局和國土局。各個單位的征地與買地換地，都要在建設局和國土局進行報批，因此，這里的用地資料應該是最多的。并且在控制性詳細規劃沒有做好之前，根據各個城市的不同，當地的建設主管部門會有一個非正式的規劃控制管理依據，以此來進行控制性詳細規劃還沒做好之前這 段時間的報批工作。比如我們這次利辛縣建設局就提供了一份他們的“現狀控制路網”。在總體規劃做好，而控制性詳細規劃還沒做好的這三年里，它們就是以此來控制和管理城市的建設的。因此這個路網有很大的參考價值。二是教育局。教育局掌握著 全縣所有學校的資料與發展計劃，他們對于整個城市的教育設施的情況應該是最了解的。而且中小學的布置無論是總體規劃還是控制性詳細規劃都是很重要的一個內 容，在我國當前科教興國的戰略大背景下，對學校的規劃更應成為重中之重，因此詳細全面地收集教育主管單位的意見更是必不可少。三是衛生局。在衛生局主要收集的是醫院的現狀規模以及今后的發展要求與計劃。這是三個最主要的單位，另外還應收集環保局、園林局等單位對于各自部門的發展計劃與要求等。此外，對于老 城區而言，還有一個特殊的資料，就是各個要搬遷的政府單位的搬遷意象與說明。比如對于**縣而言，大部分的單位是要搬遷至北部新城的，因此這此單位搬遷后的用地權屬怎么解決就是一個問題，而有些單位，如教育局，是不搬遷的，而且現在正在重新裝修，因此在規劃的時候應該考慮到這些問題。

雖然說這些當地單位的意見資料只用來作為我們規劃的參考用，但是收集它們仍是有必要的。困難的是這些資料比現狀資料與總體規劃的資料都難收集的多。在有些管 理較好的城市可能由政府出面收集好了一下子就提供了，而管理差的城市就很困難了，這時可能就需要麻煩一下，自己動腿，一家一家的親自去跑了。如果不幸這樣 地話，做好心理準備——工作量會增加很多！

另外，從工程上來說，控制性詳細規劃需要對區域內的管線的走向、管徑和工程設施的用地界線的進行明確合理的規劃，因此，收集這方面的工程管網資料也是必 要的。這方面需要收集的資料包括：現狀管網的走向，總體規劃的管網布置以及當地相關部門（郵電局、水廠、燃氣公司等）自身的發展計劃等。以上就是我們所要收集的資料（見第一部分）。這一步的準備工作做好了，對我們以后的工作有很大的幫助。接下來，資料有了，又該干什么呢？有了資料當然還需要分析資料，根據 資料，再結合現場堪探的實際情況，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。比如我們這次做利辛縣規劃，根據 資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1)用地布局上，用地功能混雜，工業用地分散，尤其是底商上住的形式普遍存在，相互干擾大，城市環境受到影響，土地的規模效益難以發揮，社會、經濟效益低下。

2)對外交通對城市干擾大，**路、2**國道既是對外公路，又作為城市干道，兩種功能必然互相矛盾和影響。道路系統不夠完善，未形成完整的主干路網絡，也沒有次干路與支路網的支撐，并且T字口，銳角交叉口太多；缺乏公共停車場，汽車沿街停放，既影響交通，又影響環境。

3)護城河破壞、污染嚴重，既影響環境與市容，又為防洪防災埋下嚴重隱患。

4)城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；綠化與公園用地嚴重不足，從現狀用地統計表上得知綠地指標為0，這已經在很大程度上影響了居民的生活與休息質量。

然后，我們根據總結出來的這些問題提出了我們這次規劃的重點：

1)調整城市用地功能和結構。城北新區的建設為城市功能和用地結構的調整提供了契機，結合舊城調整后的功能定位——商貿、居住、文化——進行用地結構調整，整治環境，配套公共服務設施，提高舊城的生活質量和環境質量水平。

2)優化城市道路交通系統。一是處理好對外交通與城市道路的關系，使之相得益彰。二是城區內部道路以優化系統為主，近遠結合，重點對過多T字口、銳角交叉口進行改造，長遠控制，相機改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

3)整治護城河沿岸環境。結合護城河兩岸的用地功能和文化內涵整治河道，規劃濱河路，治理污染，使規劃后的護城河成為城市一道亮麗的風景線。

4)加強城市綠地系統建設。根據利辛縣城特點，綠地系統以濱河綠地，小塊街頭綠地及山坡綠地開發為主，因地制宜地優化城市綠地系統。

5)確定合理的城市建設控制指標。本著利于城市環境景觀塑造，增強開發建設的可操作性的原則，對不同城市地段因地制宜地確定不同的控制指標，既要滿足國家有關標準要求，又要使規劃管理實施有可操作性。

然后，當資料有了，問題也明白了，規劃的重點也清楚了，現在來開始我們的規劃就可以做到叢叢容容，有理有據，有的放矢。下面就談談具體的規劃操作。

規劃具體操作的第一步該如何著手呢？這里，長期以來我們存在兩種選擇——路網或是布局。應該先路網還是先用地布局，其時并沒有一個客觀的標準。這也是一個仁者見仁、智者見智的問題。其時在實際操作過程中，這兩者往往是交替進行，同時開展的。我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合利辛縣建設局提供的現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，再在此基礎上提出“一心三片”的功能結構與各片的功能定位，解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。比如說我們這次規劃確定路網的一個基本思路是：以總體規劃路網與建設局提供的現狀控制路網為依據，再結合現狀路網與現狀建設的實際情況，包括現存建筑質量較好的高層建筑，新建與在建道路與建筑，未建但已報批的用地與建筑，單位的已征用地 等，經過路網成本與效益的比較與分析，最終確定規劃路網。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市道路交通系統。值得說明的是，路網的確定并不是經過一次這樣的分析與比較就完成了的。還需要向甲方匯報，聽取甲方的意見與要求，回過頭來再來修改路網。這 里面就必然產生一個工作重復的問題。因為向甲方一次并不能僅僅匯報一下路網，還必須將用地布局規劃，道路管網工程規劃也連帶匯報，因此，當有路網的改動時 必然引發用地布局與其它工作的返功與調整，這些重復的工作都是必要且有意義的。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合利辛縣城的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把護城河整治作為規劃的重點，重新規劃了河道的走向，適度加寬，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，并沿河道規劃設置了濱河路，加強護城河周圍的配套設施建設，以此解決了第三個重點——整 治護城河沿岸環境。這也得到了利辛縣政府的肯定。因為目前護城河周圍環境惡劣，房屋破舊，居民大都是沒錢的窮人，照此下去，這個地段極有可能發展成貧民窟 的危險。并且這個地段由于配套服務設施過差，很多年都想買都買不出去。這次整治一方面可以消滅貧民窟，提高城市形象，另一方面也可以引發地價的提升，帶來 經濟效益，為城市建設提供資金。

接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的單位搬遷與否的資料，進行合理的用地布局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在主要的景觀大道旁規劃十米以上的綠帶，再在適當的地方 布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠 地系統建設。進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最 后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍 地分區地設定一個控制指標。然后向甲方進行正式的方案匯報，當方案正式通過以后，再按照城市設計的空間要求與地方政府的意見來逐個逐個地確定各個地塊與分 地塊的控制指標，最后完成這張最重要的土地利用控制圖，解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。

以上是我做控規的一些經驗結合李老師的控規講座內容的一些個人感受。希望在以后的道路上無論是做控規還是總歸都能以正確的方法加上正確的規劃理念進行編制。

關于控制性詳細規劃的幾個問題

關于控制性詳細規劃的幾個問題：（1）如何認識控規與總規的關系（2）如何認識控規的頻繁修改

（3）如何認識控規的“全覆蓋”

一、如何認識控規與總規的關系（1）職能上的關系

總體規劃：關注總體、全局、戰略、長遠；

控制性詳細規劃：關注具體、局部、行動、近期。

總體規劃：將政府和公眾對城市發展的要求，轉化為未來20年城市發展建設的藍圖。通過確定建設用地規模、布局、結構和控制范圍等，調控城市整體長遠可持續發展。

控制性詳細規劃：為了使藍圖變成現實，使建設者、管理者和公眾明晰如何實施、管理和監督藍圖的實現過程，為藍圖中每一塊土地設定的具體的開發控制準則。調控目標是土地開發和項目建設的規范、有序、集約、高效。控規既承擔落實總規的任務，也承擔著對土地開發和項目建設進行指導和控制的任務。

（2）制定上的關系

1）控規確定的建設用地規模和范圍，不得突破總規確定的建設用地規模和控制范圍；

2）控規確定的地塊主要功能和用途，要符合總規的功能和布局要求；

3）控規既是總規內容在具體地塊上的進一步深化落實，也是在調控要求上的延伸和拓展。

在制定的內容上，控規不是總規內容的簡單深化和細化，而是要補充完善很多總規調控要求之外的內容。（3）修改上的關系

作為控規的上位規劃，總規修改后，控規可以進行相應修改；

1）“控規修改”不允許導致“總規強制性內容的修改”，在涉及有關強制性內容時，修改總規是修改控規的前提。或者說：不能通過控規修改違反總體規劃強制性內容，損害城市的整體利益和長遠利益。

2）控規修改在不涉及總規強制性內容時，可以在不修改總規的情況下，按程序先行修改，以保證兼顧公正和效率。比如一類居住用地改為二類居住用地，或商服用地改為居住用地等。

二、如何認識控規的頻繁修改

對于目前各地普遍存在的控規頻繁修改現象，至少有如下幾方面原因：

一是：控規制定科學性不足。總規批準后，就盲目追求一次性全覆蓋地完成控規的制定。規劃編制單位對現狀調查不深入，對控規涉及的問題研究不透徹。二是：控規制定沒有建立起因應城市發展需求變化的動態適應機制，一些城市的控規批完后就束之高閣，沒有及時進行動態維護、更新管理，無法適應城市發展建設中出現的各種新情況、新問題、新要求

三是：利益主體逐利行為導致的控規修改，這也是城市規劃專項治理的重點。四是：對“什么是控規修改”存在模糊認識，既有法規沒有對哪些內容的修改才屬于法律意義上的控規修改做出明確規定，由此導致很多地方把所有控規內容的變動都界定為“控規修改”。

總結來說，目前的“控規修改”可分為以下幾種情況： 1）針對原方案未預見到因素的自我完善； 2）針對原方案局限性和錯誤的修正；

3）土地利用和項目建設利益驅動下的修改。

三、如何認識控規“全覆蓋”

按照《城鄉規劃法》關于先規劃、后建設的原則，控制性詳細規劃的制定應覆蓋規劃區內的全部規劃建設用地，以保證土地利用和項目建設有規劃可依，也就是控規需要“全覆蓋”。

但法律對如何實現“全覆蓋”并沒有做出規定。在目前各地關于控規編制的實際做法中，有幾種常見做法：

（1）一次性編制，一次性審批。總體規劃批準后一次性把規劃建設用地范圍內的控規編制完成，一次性審批；（重慶等）

（2）分期編制，分期審批。根據土地開發和項目建設需求，分期、分批地編制審批。（大多城市目前的做法，跟著用地和項目走）

（3）一次性編制，逐步深化，分期審批。總體規劃批準后，著眼于城市整體，把總體規劃確定的建設用地全部納入控規編制考慮范圍，但對近、遠期開發地塊采取不同的編制深度，根據土地開發和項目建設實際需要，逐步深化，分期、分批進行審批。（深圳）

（4）分層編制，分期審批。總體規劃批準后，先把規劃建設用地范圍劃分為若干規劃控制單元，一次性編制完成單元規劃，落實總體規劃確定的交通、市政、公共服務設施和“四線”等控制要求，然后在單元規劃的基礎上，再根據土地開發和項目建設的需求，分期編制審批地塊層面的控規。（北京、上海、武漢等）（5）優勢和弊端比較： 1）一次性實現全覆蓋

優勢：一次性實現控規全覆蓋，保證了“先規劃后建設”原則的落實，總規對城市整體性的控制要求容易落實。對于規模較小的城市或鎮，比較適宜采用。弊端：過度超前，對中、遠期用地的控規要求，到實施時不適用，結果是頻繁修改規劃，規劃權威性、嚴肅性受到損害。2）分期編制、分期審批

優勢：主動性強，與城市發展建設的實際需求結合緊密，對具體地塊的開發利用和建設實施的規劃控制要求容易實現。弊端：對城市整體性規劃控制要求的落實和體現不夠，更多地關注“局部地塊”，缺乏對城市整體和各片區功能、容量、風貌控制等的系統考慮。3）一次性編制、逐步深化、分期審批

優勢：一次性編制，有利于落實總體規劃對城市的整體控制要求；在內容深度上逐步深化，有利于根據城市發展建設的推進，逐步深化落實土地開發和項目建設要求；分期審批可防止過早定案導致規劃脫離實際要求情況。

弊端：技術隊伍要求高，投入大。需要有特定的管理和技術支撐隊伍，對控規的編制、審批、實施、管理、評估、維護和修改，進行全過程、持續性的投入。4）分層編制、分期審批

優勢：既有利于總體規劃整體性控制要求的落實，又有利于提高規劃的適應性，避免頻繁修改。劣勢：增加了一個單元規劃的編制工作層次，增加了工作量，對于中小城市而言，沒有必要；作為一個工作層次，由于沒有法律規定，對單元規劃的定位不易把握，個別城市存在以單元規劃替代控規的傾向。

與上一種方式在本質上是相通的，都是通過對“城市整體性規劃控制要求”與“具體地塊規劃控制要求”的合理分離，滿足不同的城市規劃調控意圖和需求。

第三篇：控制性詳細規劃之個人總結

控制性詳細規劃之個人總結

經過李老師的控規講座從上位規劃解讀、現狀問題分析，規劃目標與功能定位，片區整體性控制，街區、地塊控制，城市設計，五個層面來剖析整個控規的內容和表達意向。實為我們對控規的理解從整體上有了大致的輪廓。再此我就想從我在規劃院實習的這段時間從實際編制控制性詳細規劃自己掌握的流程做一個大致的總結，當然肯定有一些不符合規范和錯誤的方式 敬請原諒。

其實，控制性詳細規劃最最主要的中心任務就是編制一張《土地利用控制圖》和各個分圖則。而圍繞這個中心任務又會產生很多的圖紙，其中有些圖紙是必不可少的，如土地利用現狀圖、用地布局規劃圖、道路工程規劃圖、各種管線工程圖等，而另外一些則只是為了表達規劃意圖而作的，如功能結構分析圖、道路結構分析圖、景 觀綠地結構圖等。

具體規劃過程

要開始著手進行這次控制性詳細規劃了，第一步我們要做什么？控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。這也就是李老 師講的對上位規劃的解讀。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。一個是總體規劃的路網。總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據。控制性詳細規劃的路網骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致，否則就算方案做成了也很難被通過。局部地方路網與 總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。二個是總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃 相違背。三個是總體規劃的土地利用圖。這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。

我們現在手上是“一清二白”，什么東西都沒有。很自然我們會想到——收集資料來對現狀問題進行分析。對，收集資料就是我們必須做的工作。而資料的有很多，哪些才是我們所需要的呢？這就要根據我們這次規劃的性質與重點、特點來進行取舍了。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要根據實際情況來的，因此現狀資料是非常非常重要的。現狀資料包括哪些呢？社會經濟、人文歷史、地理地質等都是需要了解的。但從規劃的角度來說，這些都不是很重要的，特別是對于我們這次規劃的性質——控制性詳細規劃——更是微不足道，在總體規劃中這些還有一定的重要性。對于控制性詳細規劃來說，最最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀用地布局圖，現狀建筑質 量建筑層數評價圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不 可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。再則就是還應 收集一下現狀的人口資料與照片等，這些可以為以后的規劃提供一定程度上的參考。

注：現狀資料是所有資料中最最重要的，應該多花些時間在收集這方面的資料上，可以說現狀資料準確與否將是以后工作中工作量大小的一個決定性因素。現狀資料不準確，將會產生很多的“返功活”，影響工程的進度與效率。現狀資料的來源一般是由甲方（當地政府或建設局）提供，但有時甲方提供的信息并不全面，這時就還需要自己動手收集一下，因此跑現場也是必不可少的一步。有了現狀資料與總體規劃的資料后，我們基本讓可以開始做規劃了。但是，由于總體規劃的全局性與概括性，它更多注重的是功能結構的規劃，對于用地來說，只 是一個大致的用地平衡，即用地的比例分配問題，而沒有落實到具體的地塊。特別是對于公共配套服務設施，它只停留在一個總的指標上，而對于各項具體設施沒有 說明，即使有說明的也只是按照一個理論上的標準確定的，與現實中存在很大的出入。因此，除了這兩種資料外，我們還需要收集提供各種公共服務設施的各個單位 的具體部門意見與發展計劃，以此來作為我們控制性詳細規劃配建公共服務設施的依據。控制性詳細規劃的特點——強的指導性與可操作性——也 正是體現在這個方面。這些單位包括：一是建設局和國土局。各個單位的征地與買地換地，都要在建設局和國土局進行報批，因此，這里的用地資料應該是最多的。并且在控制性詳細規劃沒有做好之前，根據各個城市的不同，當地的建設主管部門會有一個非正式的規劃控制管理依據，以此來進行控制性詳細規劃還沒做好之前這 段時間的報批工作。比如我們這次利辛縣建設局就提供了一份他們的“現狀控制路網”。在總體規劃做好，而控制性詳細規劃還沒做好的這三年里，它們就是以此來控制和管理城市的建設的。因此這個路網有很大的參考價值。二是教育局。教育局掌握著 全縣所有學校的資料與發展計劃，他們對于整個城市的教育設施的情況應該是最了解的。而且中小學的布置無論是總體規劃還是控制性詳細規劃都是很重要的一個內 容，在我國當前科教興國的戰略大背景下，對學校的規劃更應成為重中之重，因此詳細全面地收集教育主管單位的意見更是必不可少。三是衛生局。在衛生局主要收 集的是醫院的現狀規模以及今后的發展要求與計劃。這是三個最主要的單位，另外還應收集環保局、園林局等單位對于各自部門的發展計劃與要求等。此外，對于老 城區而言，還有一個特殊的資料，就是各個要搬遷的政府單位的搬遷意象與說明。比如對于**縣而言，大部分的單位是要搬遷至北部新城的，因此這此單位搬遷后的用地權屬怎么解決就是一個問題，而有些單位，如教育局，是不搬遷的，而且現在正在重新裝修，因此在規劃的時候應該考慮到這些問題。

雖然說這些當地單位的意見資料只用來作為我們規劃的參考用，但是收集它們仍是有必要的。困難的是這些資料比現狀資料與總體規劃的資料都難收集的多。在有些管 理較好的城市可能由政府出面收集好了一下子就提供了，而管理差的城市就很困難了，這時可能就需要麻煩一下，自己動腿，一家一家的親自去跑了。如果不幸這樣 地話，做好心理準備——工作量會增加很多！

另外，從工程上來說，控制性詳細規劃需要對區域內的管線的走向、管徑和工程設施的用地界線的進行明確合理的規劃，因此，收集這方面的工程管網資料也是必 要的。這方面需要收集的資料包括：現狀管網的走向，總體規劃的管網布置以及當地相關部門（郵電局、水廠、燃氣公司等）自身的發展計劃等。以上就是我們所要 收集的資料（見第一部分）。這一步的準備工作做好了，對我們以后的工作有很大的幫助。接下來，資料有了，又該干什么呢？有了資料當然還需要分析資料，根據 資料，再結合現場堪探的實際情況，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。比如我們這次做利辛縣規劃，根據 資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1)用地布局上，用地功能混雜，工業用地分散，尤其是底商上住的形式普遍存在，相互干擾大，城市環境受到影響，土地的規模效益難以發揮，社會、經濟效益低下。

2)對外交通對城市干擾大，**路、2**國道既是對外公路，又作為城市干道，兩種功能必然互相矛盾和影響。道路系統不夠完善，未形成完整的主干路網絡，也沒有次干路與支路網的支撐，并且T字口，銳角交叉口太多；缺乏公共停車場，汽車沿街停放，既影響交通，又影響環境。

3)護城河破壞、污染嚴重，既影響環境與市容，又為防洪防災埋下嚴重隱患。4)城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；綠化與公園用地嚴重不足，從現狀用地統計表上得知綠地指標為0，這已經在很大程度上影響了居民的生活與休息質量。

然后，我們根據總結出來的這些問題提出了我們這次規劃的重點：

1)調整城市用地功能和結構。城北新區的建設為城市功能和用地結構的調整提供了契機，結合舊城調整后的功能定位——商貿、居住、文化——進行用地結構調整，整治環境，配套公共服務設施，提高舊城的生活質量和環境質量水平。

2)優化城市道路交通系統。一是處理好對外交通與城市道路的關系，使之相得益彰。二是城區內部道路以優化系統為主，近遠結合，重點對過多T字口、銳角交叉口進行改造，長遠控制，相機改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

3)整治護城河沿岸環境。結合護城河兩岸的用地功能和文化內涵整治河道，規劃濱河路，治理污染，使規劃后的護城河成為城市一道亮麗的風景線。

4)加強城市綠地系統建設。根據利辛縣城特點，綠地系統以濱河綠地，小塊街頭綠地及山坡綠地開發為主，因地制宜地優化城市綠地系統。

5)確定合理的城市建設控制指標。本著利于城市環境景觀塑造，增強開發建設的可操作性的原則，對不同城市地段因地制宜地確定不同的控制指標，既要滿足國家有關標準要求，又要使規劃管理實施有可操作性。

然后，當資料有了，問題也明白了，規劃的重點也清楚了，現在來開始我們的規劃就可以做到叢叢容容，有理有據，有的放矢。下面就談談具體的規劃操作。

規劃具體操作的第一步該如何著手呢？這里，長期以來我們存在兩種選擇——路網或是布局。應該先路網還是先用地布局，其時并沒有一個客觀的標準。這也是一個仁者見仁、智者見智的問題。其時在實際操作過程中，這兩者往往是交替進行，同時開展的。我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合利辛縣建設局提供的現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，再在此基礎上提出“一心三片”的功能結構與各片的功能定位，解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。這個過程不是一 個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。比如說我們這次規劃確定路網的一個基本思路是：以總體規劃路網與建設局提供的現狀控制 路網為依據，再結合現狀路網與現狀建設的實際情況，包括現存建筑質量較好的高層建筑，新建與在建道路與建筑，未建但已報批的用地與建筑，單位的已征用地 等，經過路網成本與效益的比較與分析，最終確定規劃路網。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市 道路交通系統。值得說明的是，路網的確定并不是經過一次這樣的分析與比較就完成了的。還需要向甲方匯報，聽取甲方的意見與要求，回過頭來再來修改路網。這 里面就必然產生一個工作重復的問題。因為向甲方一次并不能僅僅匯報一下路網，還必須將用地布局規劃，道路管網工程規劃也連帶匯報，因此，當有路網的改動時 必然引發用地布局與其它工作的返功與調整，這些重復的工作都是必要且有意義的。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合利辛縣城的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把護城河整治作為規劃的重點，重新規劃了河道的走向，適度加寬，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，并沿河道規劃設置了濱河路，加強護城河周圍的配套設施建設，以此解決了第三個重點——整 治護城河沿岸環境。這也得到了利辛縣政府的肯定。因為目前護城河周圍環境惡劣，房屋破舊，居民大都是沒錢的窮人，照此下去，這個地段極有可能發展成貧民窟 的危險。并且這個地段由于配套服務設施過差，很多年都想買都買不出去。這次整治一方面可以消滅貧民窟，提高城市形象，另一方面也可以引發地價的提升，帶來 經濟效益，為城市建設提供資金。接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填 充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的單位搬遷與否的資料，進行合理的用地布 局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在主要的景觀大道旁規劃十米以上的綠帶，再在適當的地方 布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠 地系統建設。進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最 后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍 地分區地設定一個控制指標。然后向甲方進行正式的方案匯報，當方案正式通過以后，再按照城市設計的空間要求與地方政府的意見來逐個逐個地確定各個地塊與分 地塊的控制指標，最后完成這張最重要的土地利用控制圖，解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。以上是我做控規的一些經驗結合李老師的控規講座內容的一些個人感受。希望在以后的道路上無論是做控規還是總歸都能以正確的方法加上正確的規劃理念進行編制。本文來源于城市規劃博客

第四篇：工業園區控制性詳細規劃編制方法調整的探討

工業園區控制性詳細規劃編制方法調整的探討

《現代城市研究》2010年第6期

摘要：文章針對目前工業園區控制性詳細規劃編制中存在的用地分類與工業項目特征不吻合，忽略對土地經濟效益的控制，缺乏動態適應性等問題，結合實證研究，提出其控規編制應進行適當調整，以強化工業用地的特殊性和經濟性，并結合規劃控制的動態適應性對其進行了系統完善，在此基礎之上嘗試構建一套適合工業園區開發建設的指標體系，旨在加強工業園區土地的利用效率，關鍵詞：工業園區；控制性詳細規劃；編制方法調整

引言

工業園區作為一種發展經濟和改善城市布局的重要模式，以集約性為突出優勢并引起了全國各地的興建高潮，但在實際開發建設中不乏圈占土地，盲目開發等現象。隨著城市建設用地加速擴張與土地政策的緊縮，為了在工業用地上加強管理，改變其粗放的用地方式，從2003年開始國家下發了各種關于清理整頓工業區加強建設用地管理的通知，國土資源部先后發布了《全國工業項目建設用地控制指標(試行)》(2004)和《全國工業項目建設用地控制指標》(2008)(下稱指標)，標志著工業用地的引資和發展步入了一個新的階段。

工業用地的標準雖引起了國家的重視，但是在規劃編制中還未明顯體現相應變化。《城市規劃編制辦法》第二十四條規定，“編制城市控制性詳細規劃，??，對具體地塊的土地利用和建設提出控制指標，作為建設主管部門(城鄉規劃主管部門)作出建設項目規劃許可的依據”，由此可以看出，控制性詳細規劃(以下簡稱控規)是指導實際項目開發的主要依據，對于工業園區建設的健康發展起著重要的引導作用。

控規作為直接面向市場的政府規劃手段，它使工業區的規劃有更強的針對性，對用地有了明確的定性和定量，但是現實中控規在對工業區建設的控制和引導方面還沒有達到預期效果，工業園區土地利用率依然低下，一方面表現為土地的開發利用程度較低，另一方面則表現為土地的經濟產出率較低。由于實施管理不當造成了控規失效外，工業園區控規編制自身中還存在一些問題。本文正是從這些問題出發，結合實際項目對工業用地控規編制方法的調整提出一些看法。

工業園區控規編制中存在的問題

控規最根本的是直接界定了土地的發展權，也就決定了土地的市場價值，因而對地產市場乃至經濟發展起著舉足輕重的作用。由此決定了控規的主要內容是明晰土地性質和開發強度，開發強度需要從空間、經濟、土地資源利用等方面考慮，而現行的工業園區控規編制中并沒有完全反映以上內容。

2.1忽略不同類型產業用地的區別

確定土地的利用性質是控規的核心，在控規編制中按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137-90)對地塊進行用地劃分，針對于工業用地，標準中只劃分到中類。而根據《國民經濟行業分類》(G B／T4754—2002)中工業部分的分類(包括30大類)，不同類型產業對于投資強度、用地規模，空間布局有不同的需求，比如交通設備制造業中的汽車制造業，具體又分解為整車制造、發動機等主部件制造，零配部件制造，車輛組裝等行業，通過對這些行業的調查分析，發現同屬于汽車制造業下的不同行業同樣存在著投資強度與土地利用強度上的較大差異。如果僅僅按照建設標準中的用地分類進行編制，無疑會導致控規缺乏科學性，也不利于完善與發展園區的產業鏈，從而影響了土地的高效利用。

2.2忽略對土地經濟效益的控制

工業園區作為產業集群的空間體現，通過土地產出效益的分析研究，很多工業園區總產值雖高卻掩蓋不了空間效率低下的事實。在目前工業園區的開發中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不當導致“工業房地產”土地投機現象或是缺乏資金而低強度開發的現象。控規作為城市規劃控制土地開發運作的關鍵層面，在其編制的過程中需加強對土地價值規律以及經濟效益的考慮，加強對投資強度，土地產出率等控制。

2.3缺乏對規劃的動態性考慮

土地在由生地轉變為熟地再到開發的過程中，包含現狀價值、潛在價值、開發價值附加三大影響因素，其土地開發的綜合價值會相應發生變化。

工業園區一般都位于城市邊緣區，它的形成是一個循序漸進，分片區，分步驟的過程，而且隨著外界環境的變化，會有不同的規劃應對措施。規劃時以現狀價值為依據進行控制，就會忽略其潛力價值和由于開發所帶來的價值附加，換句話說就是由于某工業區剛剛起步入園標準不高，但隨著園區的發展，新入駐企業就會有相對應的開發強度。

在工業園區控規編制中，應該以一種動態性眼光來看待土地價值的變化。然而，在我國城市高速發展的轉型期，市場經濟瞬息萬變，即使再高明的規劃師也無法預測未來，所以強制性的內容一旦以立法的形式固定下來，可能會無形中對城市土地開發造成浪費，降低了土地的利用效率。

綜上所述，出現上述問題是由于在控規中忽略了工業園區的用地特征和市場作用下土地經濟價值以及動態規劃，而僅僅依托于現有的編制體系是無力承擔起園區土地資源合理配置任務的。針對于上述問題，結合實證研究進行一些思考。

實證研究一一蔡五區核心地段控制性詳細規劃編制方法探討

3.1編制背景

蔡五區主要是由寶雞市岐山縣蔡家坡鎮、五丈原鎮和曹家鎮組成，由于產業的發展受到行政區劃的制約，為了可以在更廣闊的范圍內整合經濟資源，故而突破行政區劃將其合并，統稱為“蔡五區”。

蔡五區屬于陜西省實施“一線兩帶”建設的核心層和寶雞市“工業強市”戰略的重點區域，區內擁有各類企業2400多家，產業涉及汽車制造、服裝紡織、醫藥化工、機械電子食品加工，建筑建材等領域，其中重型汽車及零部件產業已經成為寶雞市八大工業基地建設重點之一。本文主要以其汽車工業園為研究對象，談談筆者對編制體系的適當調整的看法(圖1)。

3.2按工業項目類型進行用地細分

工業園區的產業集群并不是企業在某個區域聚集，而是企業之間的分工合作，大量上下游企業與配套企業圍繞著主要產品在區域內形成分工。所以，為了引導工業園區形成產業集群，控規編制需要在現狀產業發展的基礎上，對汽車產業集群及相關產業鏈進行研究，科學分析，建立產業鏈，進行用地細分，確定每塊用地性質和規模。

首先建設汽車產業園區相關產業構成的汽車制造產業鏈，汽車制造產業鏈的核心主要包括產品技術，采購和物流、生產制造、銷售服務四個方面，建立產業間的相容關系。比如汽車零部件制造產業鏈，它是汽車制造產業鏈的一部分，是由不同等級關系的汽車零部件企業的價值活動構成的，上游是原材料企業的價值活動，下游是汽車整車企業的價值活動。汽車零部件制造(A)產業與汽車整車制造(B)產業為相容性產業，而A產業，又由相關A1、A2、A3??An(如汽車儀器制造廠汽車電器廠汽車用品廠等)不同等級關系的企業構成，共同完成產品A的制造(B同理)，但每個企業的產品都可以直接推向市場，也可成為園區內其他相關產業的原材料進行再加工、生產(圖2)。

依據現狀產業基礎通過產業鏈建立用地類型的方法突破了以建設用地標準進行用地劃分的局限，使控規的編制更具針對性和可實施性。

在具體的地塊劃分中，為便于操作，按照產業類型對用地的不同需求，提出了“大型廠房”和“通用廠房”兩種不同的用地類型，大型廠房的一般用地規模為10-15hm2，通用廠房的用地規模以5～10hm2最佳。建議設置基本地塊，面積為2hm2，進駐的工業企業根據其發展要求選擇基本地塊數量。

3.3調整指標體系

以國家的相關規范制度和省級城市規劃管理技術規定為基礎，考慮土地經濟價值等因素，對原有指標體系進行了適當調整。

3.3.1增加經濟類指標項

增加投資強度、土地產出率兩項經濟類控制內容，其中投資強度是關鍵指標，直接影響所投資產業的用地幅度;土地產出率則對產業的地均產出提出了要求，對地方稅收評估起到直接參考作用。

項目用地范圍內單位面積固定資產投資，參照《指標》表1“投資強度控制指標”和附件2“土地等別劃分”中規定的內容，蔡五區屬于14等級城市，其中汽車及零部件加工業的投資強度不小于1175萬元／hm2，但依據蔡五區的工業

2發展水平，遠期投資強度可以1300萬元／hm為底線；土地產出率以地區支柱產業陜西重型汽車集團的產值為衡量標準，不低于1000萬元／hm2，遠期不低于2000萬元／hm2。

3.3.2以容積率為核心雙向控制指標的確立

現行工業區的控規編制指標體系中，對容積率的控制，只設置了上限，不起到改變土地利用效率低下的作用，通過增加下限控制，以產業作為容積率確定的主要因素，滿足土地市場價值。

容積率下限控制的影響因素有《工業項目建設用地控制指標》中對最低容積率的限制、城市角度分析的產業發展規模范圍，投資強度的折算和現狀調研分析結果。容積率上限控制的影響因素有《陜西省城市規劃管理技術規定》，城市角度分析的產業發展規模范圍、城市環境對產業的發展要求。以汽車整車制造類地塊來說，在《指標》“容積率控制指標”中按大類(交通運輸設備制造業)規定其容積率不得小于0.7，而實際中雖然整車制造的投資強度較高但受生產工藝影響容積率偏低，在蔡五區的平均值為0.5，綜合考慮將其下限定為0.5。通過對蔡五區整體開發強度因子評價研究和城市設計的引導確定其上限。

按照此類方法，得出了大型廠房(主要指汽車整車制造)的容積率為0.5—1.0，通用廠房的容積率分1.0～1.4、1.0～1.6兩種。

3.4關于“動態”規劃的思考

針對于控規缺乏動態性的問題，在學界得到普遍贊同的觀點是“將控規由‘終極藍圖式’的規劃調整為‘過程規劃’，分區分期設計，將原來一次性完成的控規分解為若干次‘過程規劃’”，以此適應市場的變化，對土地開發真正起到調控作用。

工業發展的多變性使控規內容需加強彈性和應變。筆者認為可以建立一種與具有“分期”思想的總體規劃相對應的“分期”控制性詳細規劃有區別地把握近期、中期，遠期的控制深度(對于遠期不能確定的部分指標進行弱化)，并從法律角度予以約束使分期思想由宏觀層面的指導性轉化為微觀層面的操作性，實現城市控制性詳細規劃的動態滾動式發展。工業園區控規編制指標體系的調整方法的建議與思考

指標體系是控規中最核心的組成部分，以其為研究重點，在上述實例基礎之上從土地利用與使用屬性，環境容量與土地使用強度，建筑形態與城市設計和設施配置要求四個方面，總結出一套成體系的指標調整方法(表1)。

4.1原有指標控制的調整

在土地利用與使用屬性中，用地性質僅僅按照城市建設用地分類是不夠的，需要結合工業分類進行用地細分；地塊劃分要注意結合工業生產的合理規模，對于近期建設的項目地塊盡量細化，而對于遠期的項目地塊依照路網框架不做較細劃分。環境容量與土地使用強度指標是反映土地利用效率的核心，對此要采取雙向控制指標，保障土地效益；“建筑密度”不完全適合于工業用地需進行更換，采用新的指標。建筑形態與城市設計指標中變被動的保障為主動引導，對建筑(構筑物)進行限高限低，滿足工業園區空間輪廓和景觀塑造的需要。設施配置要求指標中將停車位改為雙向控制，使其更具靈活性。

4.2引入指標項

4.2.1強化工業項目的用地特征

工業園區屬于一類特殊的城市建設用地，受外界因素干擾較大，而且在規劃布局上與其他用地也有區別，針對其自身特征，需要加入以下幾項。

工業項目類型：在原用地性質的基礎上對地塊進行細分，按照《國民經濟行業分類》對劃分地塊的產業類型進行引導。

建筑系數：由于工業生產的特殊性，除建筑外會存在許多大型構筑物，在控規指標控制中，應用建筑系數項替換原有的建筑密度項。

4.2.2強化經濟引導性

為合理有效利用資源，在工業園區的控規編制中要加強對土地經濟性合理利用的研究，需引入幾個重要的經濟指標。

投資強度：按照《工業項目建設用地控制指標》和地區經濟水平確定投資強度。對于已批項目還可以根據項目投資額和投資強度控制用地規模保障開發強度。

土地產出率(土地產出率=項目銷售總額／項目占地面積)：通過地區現有工業規模、產值得出一個比較合理標準，用以衡量土地預期綜合效益，也是作為項目審批的依據之一。

4.3啟示

編制工業園區的控規，筆者認為在初始階段應將大量時間花費在現狀，尤其是與土地經濟和產業相關的各種信息的調查分析上，比如地區相關產業的規模，資金投入、收益回報等以及工業發達地區的相關指標，借鑒先進產業集群經驗等，才能提出適應地區工業發展的科學合理指標體系。

結語

工業園區是我國城市化進程中的必然產物，科學地控制引導才能使其發揮出最大效益。控規作為政府控制引導城市建設的主要手段，其合理的指標編制體系是實現工業園區高效利用資源的重要保障。本文針對控規編制中存在的問題，結合工業園區自身特征對指標體系進行的一些調整，可能有失偏頗，還有待進一步完善。

隨著近年來科學發展觀的落實學界提出了“生態工業園區”的概念即工業園區的規劃建設要在促進經濟，社會效益的同時，兼顧環境效益，充分發揮規劃對各種資源高效配置的引導作用。因此，今后控規編制中還應逐步增加一些生態控制指標項，如：COD(化學需氧量)、SO2、園區內工業廢料再生利用率、耗能預測量等，有利于推動工業園區的可持續發展。

段德罡 王瑾 西安建筑科技大學建筑學院

第五篇：控制性詳細規劃編制現狀調查及分析

控制性詳細規劃編制現狀調查及分析要求

1、現狀調查及分析內容

1.1土地利用調查

調查分析現狀土地利用情況，按《城市用地分類和代碼》中的中類和部分小類，統計各類用地規模，列出現狀用地匯總表。

在城市新區還應區分在建、已出讓（劃撥）未建等兩類用地狀況。必要時增加土地適用性、用地潛力等調查和分析評價。

對區內地形、地貌、山體、河流、綠化植被等自然資源進行調查與分析評價。對區內重要企事業單位、大用地單位列出名錄，調查分析其發展意向。對可能進行規劃調整的現有產權單位和公共設施、市政設施用地，應詳細分析土地利用調整的動因、機會與可能性。

1.2 現狀建筑調查

調查分析現狀重要建筑情況，包括建筑用途、產權、面積、層數、質量、建筑密度以及風貌特色等。

1.3 居住人口分布調查

調查分析現狀居住人口詳細資料，包括人口數量、人口密度、人口分布、人口構成等。

1.4 歷史文化資源調查

歷史文化資源調查按照文物、整體風貌格局、歷史文化保護區和其他歷史文化資源四個層次進行。

文物包括市級以上文物保護單位；

整體風貌格局包括歷史軸線、古城商埠、道路街巷、河湖水系和環境風貌等方面； 歷史文化保護區分歷史街區、古遺址區（地下文物保護區）、古建筑群和傳統風貌區四種類型；

其他歷史文化資源包括區級文物保護單位、近現代優秀建筑、古樹名木、古橋梁，還包括重大歷史事件發生地等。

確定各層次歷史文化資源的分布，說明資源點等級、類別等狀況簡介和保護、控制 1

要求，提供現狀照片資料，并進行評價。

1.5 公共設施調查

調查現狀各級各類公共設施的分布與規模等情況，包括行政、商業、文化、體育、衛生、教育、福利等各方面，需分類統計用地面積、建筑面積、建筑層數和質量，并分析存在問題。

1.6 道路與交通設施調查

調查現狀道路情況，包括道路走向、寬度、斷面、交通流量等方面，分析存在問題；調查各類交通設施的分布與用地面積、技術指標等。

1.7 市政公用設施

（1）給水工程：調查現狀用水情況，調查周邊水廠、調節池、加壓站、水壓和管網情況。

（2）排水工程：調查現狀排水情況，包括現狀匯水、防洪、污水處理、河道污染、現狀管網情況，分析存在問題。

（3）電力工程：調查現狀電力情況，包括現狀用電情況、周邊變電站、開閉所和現狀電力線路情況，分析存在問題。

（4）電信工程：調查現狀電信情況，包括電信線路、周邊電信局設置的情況等，分析存在問題。

（5）燃氣工程：調查現狀管網、儲配氣站的情況，分析存在問題。

（6）環衛設施：調查現狀環衛設施分布和配建情況。

（7）其它市政公用設施：調查其它市政公用設施（如熱力、消防等）的情況，分析存在問題

1.8 收集城市氣象、水文、地質、地震等自然資料

1.9 相關專業部門和片區內主要單位的意見

2.相關規劃與管理信息整合2.1上位規劃及相鄰周邊地區規劃要求

詳細列出各上位規劃及相鄰周邊地區規劃的名稱、批準情況、編制單位、編制時間等內容；

綜合上位規劃及相鄰周邊地區規劃對本地區規劃要求。

2.2 相關專業、專項規劃要求

詳細列出各專業、專項規劃的名稱、批準情況、編制單位、編制時間；綜合專業、專項規劃對本地區規劃要求。

2.3 本地區已編制的其它規劃要求

詳細列出各規劃的名稱、批準情況、編制單位、編制時間；綜合其它規劃對本地區規劃要求。

2.4 規劃管理信息匯總

包括城市建設用地劃撥資料；收集整理、研究與本分區有關的已審批規劃和規劃管理動態更新的信息等。

3.基本成果要求

3.1 基礎資料匯編

詳盡列出對規劃編制有重要影響的資料以備核查。主要包括:

（1）地區自然條件及歷史資料；

（2）人口分布、土地利用、重要單位情況等技術經濟資料；

（3）現有重要公共設施、城市基礎設施和園林綠地、風景名勝等城市重要現狀情況；

（4）城市歷史、環境及其它資料；

（5）城市上層次規劃對該地區的要求；

（6）城市建設用地資料；

（7）相關的已審批規劃和規劃管理動態更新的信息等。

（8）城市規劃行政主管部門的規劃設計條件和有關部門對該地區的規劃建設要求及近期建設項目內容。

3.2 調研分析成果

（1）分析說明：在詳盡的現狀調查基礎上，梳理地區現狀特征和規劃建設狀況，發現存在問題并分析其成因，挖掘地區發展機遇和條件，提出規劃思路和重點的建議。

（2）調研圖紙：現狀和分析圖紙應準確反映片區現勢情況，圖紙內容一般應包括如下幾方面:

●區位及發展條件分析圖

●地形地貌及水文地質分析圖

●周邊環境分析圖

●用地綜合評價分析圖

●土地利用現狀與分析圖

●重要建筑現狀與分析圖

●人口分布現狀與分析圖

●歷史文化資源現狀與分析圖

●公共設施分布現狀與分析圖

●道路交通現狀與分析圖

●市政公用設施現狀與分析圖

●相關規劃與管理信息分析圖

設計單位可根據片區特點條件或規劃需要增加圖紙內容，圖紙比例為1：1000——1：2000（區位及發展條件分析圖除外）。