第一篇：對控制性詳細規劃編制若干問題的探討

班級：08級城市規劃姓名：張濤學號;2008703

4對控制性詳細規劃編制若干問題的探討

在中國現行的城市規劃體系框架中,各層次規劃的主要作用都是為了控制和引導城市合理、有序地發展。在城市規劃領域里,可以分配的最重要的社會資源是城市土地的開發權以及在城市土地使用關系上建立起來的各種城市空間關系,這使得控制性詳細規劃成為實施規劃管理的核心內容和直接依據。本文對控制性詳細規劃編制中的“現狀調查”、“區域分析”、“指標確定”以及控規中的城市設計等問題進行了一定的探討,控制性詳細規劃(下簡稱控規)是伴隨著中國城市規劃理論和實踐的發展而出現的。從20世紀80年代我國規劃界開始嘗試編制控規至今,通過借鑒國外經驗和20多年來的本土化、地方化,控規本身得到了較大的發展,經歷了從形體示意階段、控制指標抽象階段到目前相對完整系統的控規階段三個過程,并且在城市規劃和建設中發揮了巨大的作用。“控規”將抽象的規劃原則和復雜的規劃要素進行簡單化和圖解化,從中提煉出控制和引導城市土地功能的最基本要素,形成了一套較為完善的規劃編制辦法,較大限度的實現了規劃的“可操作性”,使規劃實施的穩定性和政府任期政績的顯現化之間的矛盾有所緩解,初步適應了投資主體多元化帶來的利益主體多元化和城市建設思路多元化對城市規劃的沖擊,較好地適應了市場經濟體制下城市規劃管理的需要,面對城市的快速發展,實現了規劃編制的速成和規劃管理操作的簡化,縮短了決策、規劃、土地批租和項目建設的周期,提高了城市建設和房地產開發的效率,成為城市國有土地使用權出讓、地價測算的重要依據,基本上滿足了城市政府調控房地產市 場和籌集城市建設資金的需要。在中國現行的城市規劃體系框架中,各層次規劃的主要作用都是為了控制和引導城市合理、有序地發展。在城市規劃領域里可以分配的最重要的社 會資源是城市土地的開發權以及在城市土地使用關系上建立起來的各種城市空間關系。在城市建設項目決策過程中,決策者(包括政府、職能部門、私人開發機構)所關心的是具體項目的實施及其可能的后果,而城市規劃則應當在這些具體的開發建設行為與城市發展目標和城市整體框架之間建立關系。控規直接面對的是具體的每一項城市建設活動,通過對社會資源的分配而將城市建設活動限定在規劃所確定的方向和范圍內。控規作為橋梁,它銜接了總體規劃、分區規劃和修建性詳細規劃,起到了深化前者和控制后者的作用;控規作為開發控制的法定依據和城市建設的有效指導,使控制什么、怎么控制都有章可循;控規通過它特有的規劃內容、形式和手段,把諸如城市產業和城市用地、人口、資源、環境等方面的政策轉譯成城市規劃的技術語言,指導城市物質空間建設,成為政府對城市建設、開發進行管理、控制的重要手段和政策載體。但是,控規仍然是目前中國城市規劃界中爭議較大的規劃類型之一,因此現對有關問題進行一定的探討和研究。控規中的“現狀調查”

現狀調查的深入程度和調查范圍的廣度直接影響到控規技術成果的質量。詳盡地占有基礎資料才能使規劃有理有據。規劃師在現場踏勘時,應不畏寒暑,不留“死角”。在調研的時候,應做到“腦勤(深思)、口勤(多問)、筆勤(勤記錄)”,而不能依賴于總體規劃已有的調研成果,因為規劃階段的不同,對調研成果的深度要求也大大不同。以往控規的現狀調研,往往更多地關注物質空間環境的調查,諸如對土地使用現狀、環境質量、現有設施(包括道路交通)配套等等。有的規劃編制單位甚至做出一份“萬能公式”般的“現狀調研資料收集表”,這樣的“萬能公式”表面上可以包羅萬象,但由于缺乏相對于特定項目的針對性,使資料收集、現狀調查成了程序性、事務性的簡單勞動。在此基礎上編制的控規符合規范但無個性,更難以有效控制與引導地區開發。“沒有調查就沒有發言權。”科學、深入、細致的現狀調研是做好規劃的基礎和先

決條件。不同類型的城市具有不同的特點;同一座城市內的不同地段具有各自的情況;相同性質的用地處在不同的城市或者是同一座城市中的不同地段,其個性特征也會大相徑庭......因此,我們在調研的過程中要“因地制宜”,除了對常規內容的調查外,還要對其個性特征進行深入分析研究,找出在該地段中起決定作用的因素,發現主要問題及其癥結,提出切實有效的規劃對策。控規中的“區域分析”

在控規編制過程中,規劃地塊用地性質、道路交通、基礎設施等條件在總體規劃階段一般都已明確,規劃師往往將規劃的重點直接放到地塊內部的用地布局、交通組織以及形態控制上,從而對上一層次規劃針對本地塊所做出的規定性的要求缺乏深入分析。因而,所做的控規就缺乏對上一層次規劃的評價和反饋,各項規劃要素也難以有切實的依據和科學的定位。2·1 性質定位

在做控規的時候,應該引入“區域分析”,結合總體規劃、分區規劃和規劃地段周邊用地的情況進行深入具體的分析,以能在更大區域內正確把握規劃用地的“定性”和“定位”問題。特別在“定位”上,僅就地塊論地塊,那么控規做的再深入、再具體,也會因目標不明確,在開發強度、時序這些“量”的問題上處理不當,城市規劃設計王召東等:對控制性詳細規劃編制若干問題的探討問題。

2·2 配套設施

通過“區域分析”,可以使控規在較大區域范圍內充分考慮公共服務設施和市政基礎設施的兼容和共享,避免配套設施不完善或同類設施的重復建設,以保障城市功能的綜合性、建設的節約性和運轉的合理性。

2·3 道路交通

將規劃地塊放到區域中分析人流、物流及相應的道路和交通問題,對地塊進行“定性”、“定位”,合理規劃地塊用地結構、配套各項設施,對解決好規劃地段與周邊地區交通運輸網絡的協調至關重要。

2·4 經濟分析

在市場經濟條件下,由于城市開發要素(土地、建筑等)的空間分布不均衡,城市土地存在級差地租。城市中各個地塊的征地費用、拆遷成本、基礎設施配套的投入以及周邊的環境等差異明顯,加之城市規劃對土地的性質、強度的控制,導致了城市各地段的收益相差較大。因此,我們應該在“區域分析”中,在更大的范圍內對規劃地塊的土地開發建設進行深入的經濟分析,從而為控規的指標確定提供有力的技術支撐,在城市規劃中充分體現公共利益和社會公平。2·5 景觀設計

引入“區域分析”,明確規劃地塊在城市大的景觀系統中所處的地位和所承擔的角色。這樣既可保障規劃地段景觀設計的獨特性和城市景觀系統的完整性,進而形成地塊、區域、城市景觀序列,又可避免各規劃地塊景觀設計各有千秋,而城市整體景觀風貌零亂、割裂局面的出現。3 控規中的“城市設計”

一些地方在做控規前,往往先做城市設計,再對照城市設計來編制控規。這也是當前規劃設計人員針對控規編制與實施中存在的問題而進行的一種嘗試,試圖通過這種方法來解決控規中過多地注重物質空間,而缺少與人心理感受、活動相關的環境和場所的設計,缺少建筑空間的合理安排以及空間層次的有機變化等問題。個人認為控規中的城市設計與控規的關系應視規劃地段的建設情況而區別對待。如果規劃地段的建設項目已經確定,可先做城市設計,再確定控規的內容。但實際上,往往更多的是在具體項目還沒有明確的情況下,就對城市的局部地區進行城市設計。這使得規劃師只能進行俗稱“擺房子”的規劃。其本意是對該地區的城市建設有個整體的構想,但是卻以一個具體的設計方案來形象地表達規劃控制的意圖。這種方案是規劃師心目中的主觀意象或地方政府的愿望,是無數種規劃控制中的一種理想形象的模

擬,而規劃中所要控制的內容卻是隱晦和模糊的。應該指出,在滿足規劃整體控制的要求下,城市設計的方案是多解的。在實際開發中,建設項目、規模不可能和規劃師預想的完全一致。而在此操作過程中,反而忽視了控規關于土地使用控制這個重點。這種先確定城市設計再做控規的做法,由于目的性不明確,項目條件一經變動,或是受到外界其他因素的影響,往往使所完成的方案很難立足。因而,對于這種在具體項目還沒有明確的情況下,對土地進行控制應作為規劃的重點和首要內容。而城市設計僅僅是表達規劃控制意圖的一個具體的方案而已。4 控規中的“指標確定”

控規中的指標體系是其核心內容,它體現了對用地開發強度的直接控制和空間結構的引導。因此,控規指標確定得是否合理,就直接影響到了控規的科學與否。目前,控規指標確定,主要是根據上一層次規劃中所規定的人口容量和有關經驗數據,結合人均規劃建設面積標準、建筑間距等規定(如是房地產開發還要對其進行經營效益分析),再推算出建筑密度、容 積率、建筑控制高度等。但是控規的指標往往采用的是單向控制,即提出最高值或最低值,這種做法的缺陷是一旦一個方向的支持因素減弱,實際開發可能走向另一個極端,偏離最適宜的土地使用強度的目標,難以保證良好的城市空間形態,不能實現原本所期望的目標。與此同時,在控規的指標中,缺乏最佳引導和主動性引導。為此,我們可以結合控規,給出幾種城市設計的方案,在城市設計中較好地體現空間的合理藝術安排,空間的層次變化和建筑的體量等等方面的問題。結合城市設計,建議性地給出指導城市建設的最佳引導和主動性引導的指標,以供城市發展和建設時參考,這樣可以有效地避免由于規劃用地各地塊土地使用強度接近控制最高值或綠化、空地率等指標接近最低值,而導致的城市整體容積率過高、環境惡化、景觀受損等一系列問題。因此除了對控規常規的指標確定以外,還對重點建設的地區結合城市設計,建議性地給出指導城市建設的最佳引導和主動性引導的指標,包括建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等規定性指標和人口容量、建筑形式、體量、風格、色彩等指導性指標。以供城市管理和建設時參考,有效地確保了控規的有效實施和良好城市景觀的實現。控制性詳細規劃是規劃與實施、建設與管理、開發與控制相銜接的重要環節,是規劃管理的必要手段 和重要依據。控制性詳細規劃的水平高低將直接影響規劃管理的好壞以及城市建設的發展。

以上文章均為個人對控規中的“現狀調查”、“區域分析”、“指標確定”以及控規中的城市設計等方面進行了一定的觀點,如有錯誤或不足，望老師指出！

第二篇：控制性詳細規劃編制方法之個人總結

控制性詳細規劃編制方法之個人總結（適合控規新手，很真實、詳細）

經過李老師的控規講座從上位規劃解讀、現狀問題分析，規劃目標與功能定位，片區整體性控制，街區、地塊控制，城市設計，五個層面來剖析整個控規的內容和表達意向。實為我們對控規的理解從整體上有了大致的輪廓。再此我就想從我在規劃院實習的這段時間從實際編制控制性詳細規劃自己掌握的流程做一個大致的總結，當然肯定有一些不符合規范和錯誤的方式敬請原諒。

其實，控制性詳細規劃最最主要的中心任務就是編制一張《土地利用控制圖》和各個分圖則。而圍繞這個中心任務又會產生很多的圖紙，其中有些圖紙是必不可少的，如土地利用現狀圖、用地布局規劃圖、道路工程規劃圖、各種管線工程圖等，而另外一些則只是為了表達規劃意圖而作的，如功能結構分析圖、道路結構分析圖、景觀綠地結構圖等。

具體規劃過程

要開始著手進行這次控制性詳細規劃了，第一步我們要做什么？控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。這也就是李老師講的對上位規劃的解讀。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。一個是總體規劃的路網。總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據。控制性詳細規劃的路網骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致，否則就算方案做成了也很難被通過。局部地方路網與 總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。二個是總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃相違背。三個是總體規劃的土地利用圖。這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。

我們現在手上是“一清二白”，什么東西都沒有。很自然我們會想到——收集資料來對現狀問題進行分析。對，收集資料就是我們必須做的工作。而資料的有很多，哪些才是我們所需要的呢？這就要根據我們這次規劃的性質與重點、特點來進行取舍了。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要根據實際情況來的，因此現狀資料是非常非常重要的。現狀資料包括哪些呢？社會經濟、人文歷史、地理地質等都是需要了解的。但從規劃的角度來說，這些都不是很重要的，特別是對于我們這次規劃的性質——控制性詳細規劃——更是微不足道，在總體規劃中這些還有一定的重要性。對于控制性詳細規劃來說，最最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀用地布局圖，現狀建筑質 量建筑層數評價圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不 可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。再則就是還應 收集一下現狀的人口資料與照片等，這些可以為以后的規劃提供一定程度上的參考。

注：現狀資料是所有資料中最最重要的，應該多花些時間在收集這方面的資料上，可以說現狀資料準確與否將是以后工作中工作量大小的一個決定性因素。現狀資料不準確，將會產生很多的“返功活”，影響工程的進度與效率。現狀資料的來源一般是由甲方（當地政府或建設局）提供，但有時甲方提供的信息并不全面，這時就還需要自己動手收集一下，因此跑現場也是必不可少的一步。

有了現狀資料與總體規劃的資料后，我們基本讓可以開始做規劃了。但是，由于總體規劃的全局性與概括性，它更多注重的是功能結構的規劃，對于用地來說，只是一個大致的用地平衡，即用地的比例分配問題，而沒有落實到具體的地塊。特別是對于公共配套服務設施，它只停留在一個總的指標上，而對于各項具體設施沒有說明，即使有說明的也只是按照一個理論上的標準確定的，與現實中存在很大的出入。因此，除了這兩種資料外，我們還需要收集提供各種公共服務設施的各個單位 的具體部門意見與發展計劃，以此來作為我們控制性詳細規劃配建公共服務設施的依據。控制性詳細規劃的特點——強的指導性與可操作性——也正是體現在這個方面。這些單位包括：一是建設局和國土局。各個單位的征地與買地換地，都要在建設局和國土局進行報批，因此，這里的用地資料應該是最多的。并且在控制性詳細規劃沒有做好之前，根據各個城市的不同，當地的建設主管部門會有一個非正式的規劃控制管理依據，以此來進行控制性詳細規劃還沒做好之前這 段時間的報批工作。比如我們這次利辛縣建設局就提供了一份他們的“現狀控制路網”。在總體規劃做好，而控制性詳細規劃還沒做好的這三年里，它們就是以此來控制和管理城市的建設的。因此這個路網有很大的參考價值。二是教育局。教育局掌握著 全縣所有學校的資料與發展計劃，他們對于整個城市的教育設施的情況應該是最了解的。而且中小學的布置無論是總體規劃還是控制性詳細規劃都是很重要的一個內 容，在我國當前科教興國的戰略大背景下，對學校的規劃更應成為重中之重，因此詳細全面地收集教育主管單位的意見更是必不可少。三是衛生局。在衛生局主要收集的是醫院的現狀規模以及今后的發展要求與計劃。這是三個最主要的單位，另外還應收集環保局、園林局等單位對于各自部門的發展計劃與要求等。此外，對于老 城區而言，還有一個特殊的資料，就是各個要搬遷的政府單位的搬遷意象與說明。比如對于**縣而言，大部分的單位是要搬遷至北部新城的，因此這此單位搬遷后的用地權屬怎么解決就是一個問題，而有些單位，如教育局，是不搬遷的，而且現在正在重新裝修，因此在規劃的時候應該考慮到這些問題。

雖然說這些當地單位的意見資料只用來作為我們規劃的參考用，但是收集它們仍是有必要的。困難的是這些資料比現狀資料與總體規劃的資料都難收集的多。在有些管 理較好的城市可能由政府出面收集好了一下子就提供了，而管理差的城市就很困難了，這時可能就需要麻煩一下，自己動腿，一家一家的親自去跑了。如果不幸這樣 地話，做好心理準備——工作量會增加很多！

另外，從工程上來說，控制性詳細規劃需要對區域內的管線的走向、管徑和工程設施的用地界線的進行明確合理的規劃，因此，收集這方面的工程管網資料也是必 要的。這方面需要收集的資料包括：現狀管網的走向，總體規劃的管網布置以及當地相關部門（郵電局、水廠、燃氣公司等）自身的發展計劃等。以上就是我們所要收集的資料（見第一部分）。這一步的準備工作做好了，對我們以后的工作有很大的幫助。接下來，資料有了，又該干什么呢？有了資料當然還需要分析資料，根據 資料，再結合現場堪探的實際情況，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。比如我們這次做利辛縣規劃，根據 資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1)用地布局上，用地功能混雜，工業用地分散，尤其是底商上住的形式普遍存在，相互干擾大，城市環境受到影響，土地的規模效益難以發揮，社會、經濟效益低下。

2)對外交通對城市干擾大，**路、2**國道既是對外公路，又作為城市干道，兩種功能必然互相矛盾和影響。道路系統不夠完善，未形成完整的主干路網絡，也沒有次干路與支路網的支撐，并且T字口，銳角交叉口太多；缺乏公共停車場，汽車沿街停放，既影響交通，又影響環境。

3)護城河破壞、污染嚴重，既影響環境與市容，又為防洪防災埋下嚴重隱患。

4)城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；綠化與公園用地嚴重不足，從現狀用地統計表上得知綠地指標為0，這已經在很大程度上影響了居民的生活與休息質量。

然后，我們根據總結出來的這些問題提出了我們這次規劃的重點：

1)調整城市用地功能和結構。城北新區的建設為城市功能和用地結構的調整提供了契機，結合舊城調整后的功能定位——商貿、居住、文化——進行用地結構調整，整治環境，配套公共服務設施，提高舊城的生活質量和環境質量水平。

2)優化城市道路交通系統。一是處理好對外交通與城市道路的關系，使之相得益彰。二是城區內部道路以優化系統為主，近遠結合，重點對過多T字口、銳角交叉口進行改造，長遠控制，相機改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

3)整治護城河沿岸環境。結合護城河兩岸的用地功能和文化內涵整治河道，規劃濱河路，治理污染，使規劃后的護城河成為城市一道亮麗的風景線。

4)加強城市綠地系統建設。根據利辛縣城特點，綠地系統以濱河綠地，小塊街頭綠地及山坡綠地開發為主，因地制宜地優化城市綠地系統。

5)確定合理的城市建設控制指標。本著利于城市環境景觀塑造，增強開發建設的可操作性的原則，對不同城市地段因地制宜地確定不同的控制指標，既要滿足國家有關標準要求，又要使規劃管理實施有可操作性。

然后，當資料有了，問題也明白了，規劃的重點也清楚了，現在來開始我們的規劃就可以做到叢叢容容，有理有據，有的放矢。下面就談談具體的規劃操作。

規劃具體操作的第一步該如何著手呢？這里，長期以來我們存在兩種選擇——路網或是布局。應該先路網還是先用地布局，其時并沒有一個客觀的標準。這也是一個仁者見仁、智者見智的問題。其時在實際操作過程中，這兩者往往是交替進行，同時開展的。我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合利辛縣建設局提供的現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，再在此基礎上提出“一心三片”的功能結構與各片的功能定位，解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。比如說我們這次規劃確定路網的一個基本思路是：以總體規劃路網與建設局提供的現狀控制路網為依據，再結合現狀路網與現狀建設的實際情況，包括現存建筑質量較好的高層建筑，新建與在建道路與建筑，未建但已報批的用地與建筑，單位的已征用地 等，經過路網成本與效益的比較與分析，最終確定規劃路網。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市道路交通系統。值得說明的是，路網的確定并不是經過一次這樣的分析與比較就完成了的。還需要向甲方匯報，聽取甲方的意見與要求，回過頭來再來修改路網。這 里面就必然產生一個工作重復的問題。因為向甲方一次并不能僅僅匯報一下路網，還必須將用地布局規劃，道路管網工程規劃也連帶匯報，因此，當有路網的改動時 必然引發用地布局與其它工作的返功與調整，這些重復的工作都是必要且有意義的。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合利辛縣城的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把護城河整治作為規劃的重點，重新規劃了河道的走向，適度加寬，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，并沿河道規劃設置了濱河路，加強護城河周圍的配套設施建設，以此解決了第三個重點——整 治護城河沿岸環境。這也得到了利辛縣政府的肯定。因為目前護城河周圍環境惡劣，房屋破舊，居民大都是沒錢的窮人，照此下去，這個地段極有可能發展成貧民窟 的危險。并且這個地段由于配套服務設施過差，很多年都想買都買不出去。這次整治一方面可以消滅貧民窟，提高城市形象，另一方面也可以引發地價的提升，帶來 經濟效益，為城市建設提供資金。

接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的單位搬遷與否的資料，進行合理的用地布局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在主要的景觀大道旁規劃十米以上的綠帶，再在適當的地方 布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠 地系統建設。進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最 后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍 地分區地設定一個控制指標。然后向甲方進行正式的方案匯報，當方案正式通過以后，再按照城市設計的空間要求與地方政府的意見來逐個逐個地確定各個地塊與分 地塊的控制指標，最后完成這張最重要的土地利用控制圖，解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。

以上是我做控規的一些經驗結合李老師的控規講座內容的一些個人感受。希望在以后的道路上無論是做控規還是總歸都能以正確的方法加上正確的規劃理念進行編制。

關于控制性詳細規劃的幾個問題

關于控制性詳細規劃的幾個問題：（1）如何認識控規與總規的關系（2）如何認識控規的頻繁修改

（3）如何認識控規的“全覆蓋”

一、如何認識控規與總規的關系（1）職能上的關系

總體規劃：關注總體、全局、戰略、長遠；

控制性詳細規劃：關注具體、局部、行動、近期。

總體規劃：將政府和公眾對城市發展的要求，轉化為未來20年城市發展建設的藍圖。通過確定建設用地規模、布局、結構和控制范圍等，調控城市整體長遠可持續發展。

控制性詳細規劃：為了使藍圖變成現實，使建設者、管理者和公眾明晰如何實施、管理和監督藍圖的實現過程，為藍圖中每一塊土地設定的具體的開發控制準則。調控目標是土地開發和項目建設的規范、有序、集約、高效。控規既承擔落實總規的任務，也承擔著對土地開發和項目建設進行指導和控制的任務。

（2）制定上的關系

1）控規確定的建設用地規模和范圍，不得突破總規確定的建設用地規模和控制范圍；

2）控規確定的地塊主要功能和用途，要符合總規的功能和布局要求；

3）控規既是總規內容在具體地塊上的進一步深化落實，也是在調控要求上的延伸和拓展。

在制定的內容上，控規不是總規內容的簡單深化和細化，而是要補充完善很多總規調控要求之外的內容。（3）修改上的關系

作為控規的上位規劃，總規修改后，控規可以進行相應修改；

1）“控規修改”不允許導致“總規強制性內容的修改”，在涉及有關強制性內容時，修改總規是修改控規的前提。或者說：不能通過控規修改違反總體規劃強制性內容，損害城市的整體利益和長遠利益。

2）控規修改在不涉及總規強制性內容時，可以在不修改總規的情況下，按程序先行修改，以保證兼顧公正和效率。比如一類居住用地改為二類居住用地，或商服用地改為居住用地等。

二、如何認識控規的頻繁修改

對于目前各地普遍存在的控規頻繁修改現象，至少有如下幾方面原因：

一是：控規制定科學性不足。總規批準后，就盲目追求一次性全覆蓋地完成控規的制定。規劃編制單位對現狀調查不深入，對控規涉及的問題研究不透徹。二是：控規制定沒有建立起因應城市發展需求變化的動態適應機制，一些城市的控規批完后就束之高閣，沒有及時進行動態維護、更新管理，無法適應城市發展建設中出現的各種新情況、新問題、新要求

三是：利益主體逐利行為導致的控規修改，這也是城市規劃專項治理的重點。四是：對“什么是控規修改”存在模糊認識，既有法規沒有對哪些內容的修改才屬于法律意義上的控規修改做出明確規定，由此導致很多地方把所有控規內容的變動都界定為“控規修改”。

總結來說，目前的“控規修改”可分為以下幾種情況： 1）針對原方案未預見到因素的自我完善； 2）針對原方案局限性和錯誤的修正；

3）土地利用和項目建設利益驅動下的修改。

三、如何認識控規“全覆蓋”

按照《城鄉規劃法》關于先規劃、后建設的原則，控制性詳細規劃的制定應覆蓋規劃區內的全部規劃建設用地，以保證土地利用和項目建設有規劃可依，也就是控規需要“全覆蓋”。

但法律對如何實現“全覆蓋”并沒有做出規定。在目前各地關于控規編制的實際做法中，有幾種常見做法：

（1）一次性編制，一次性審批。總體規劃批準后一次性把規劃建設用地范圍內的控規編制完成，一次性審批；（重慶等）

（2）分期編制，分期審批。根據土地開發和項目建設需求，分期、分批地編制審批。（大多城市目前的做法，跟著用地和項目走）

（3）一次性編制，逐步深化，分期審批。總體規劃批準后，著眼于城市整體，把總體規劃確定的建設用地全部納入控規編制考慮范圍，但對近、遠期開發地塊采取不同的編制深度，根據土地開發和項目建設實際需要，逐步深化，分期、分批進行審批。（深圳）

（4）分層編制，分期審批。總體規劃批準后，先把規劃建設用地范圍劃分為若干規劃控制單元，一次性編制完成單元規劃，落實總體規劃確定的交通、市政、公共服務設施和“四線”等控制要求，然后在單元規劃的基礎上，再根據土地開發和項目建設的需求，分期編制審批地塊層面的控規。（北京、上海、武漢等）（5）優勢和弊端比較： 1）一次性實現全覆蓋

優勢：一次性實現控規全覆蓋，保證了“先規劃后建設”原則的落實，總規對城市整體性的控制要求容易落實。對于規模較小的城市或鎮，比較適宜采用。弊端：過度超前，對中、遠期用地的控規要求，到實施時不適用，結果是頻繁修改規劃，規劃權威性、嚴肅性受到損害。2）分期編制、分期審批

優勢：主動性強，與城市發展建設的實際需求結合緊密，對具體地塊的開發利用和建設實施的規劃控制要求容易實現。弊端：對城市整體性規劃控制要求的落實和體現不夠，更多地關注“局部地塊”，缺乏對城市整體和各片區功能、容量、風貌控制等的系統考慮。3）一次性編制、逐步深化、分期審批

優勢：一次性編制，有利于落實總體規劃對城市的整體控制要求；在內容深度上逐步深化，有利于根據城市發展建設的推進，逐步深化落實土地開發和項目建設要求；分期審批可防止過早定案導致規劃脫離實際要求情況。

弊端：技術隊伍要求高，投入大。需要有特定的管理和技術支撐隊伍，對控規的編制、審批、實施、管理、評估、維護和修改，進行全過程、持續性的投入。4）分層編制、分期審批

優勢：既有利于總體規劃整體性控制要求的落實，又有利于提高規劃的適應性，避免頻繁修改。劣勢：增加了一個單元規劃的編制工作層次，增加了工作量，對于中小城市而言，沒有必要；作為一個工作層次，由于沒有法律規定，對單元規劃的定位不易把握，個別城市存在以單元規劃替代控規的傾向。

與上一種方式在本質上是相通的，都是通過對“城市整體性規劃控制要求”與“具體地塊規劃控制要求”的合理分離，滿足不同的城市規劃調控意圖和需求。

第三篇：轉載控制性詳細規劃編制方法之個人總結

轉載:控制性詳細規劃編制方法之個人總結（適合控規新手，很真實、詳細）

經過李老師的控規講座從上位規劃解讀、現狀問題分析，規劃目標與功能定位，片區整體性控制，街區、地塊控制，城市設計，五個層面來剖析整個控規的內容和表達意向。實為我們對控規的理解從整體上有了大致的輪廓。再此我就想從我在規劃院實習的這段時間從實際編制控制性詳細規劃自己掌握的流程做一個大致的總結，當然肯定有一些不符合規范和錯誤的方式 敬請原諒。

其實，控制性詳細規劃最最主要的中心任務就是編制一張《土地利用控制圖》和各個分圖則。而圍繞這個中心任務又會產生很多的圖紙，其中有些圖紙是必不可少的，如土地利用現狀圖、用地布局規劃圖、道路工程規劃圖、各種管線工程圖等，而另外一些則只是為了表達規劃意圖而作的，如功能結構分析圖、道路結構分析圖、景觀綠地結構圖等。

具體規劃過程

要開始著手進行這次控制性詳細規劃了，第一步我們要做什么？控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。這也就是李老師講的對上位規劃的解讀。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。一個是總體規劃的路網。總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據。控制性詳細規劃的路網骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致，否則就算方案做成了也很難被通過。局部地方路網與總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。二個是總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃相違背。三個是總體規劃的土地利用圖。這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。

我們現在手上是“一清二白”，什么東西都沒有。很自然我們會想到——收集資料來對現狀問題進行分析。對，收集資料就是我們必須做的工作。而資料的有很多，哪些才是我們所需要的呢？這就要根據我們這次規劃的性質與重點、特點來進行取舍了。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要根據實際情況來的，因此現狀資料是非常非常重要的。現狀資料包括哪些呢？社會經濟、人文歷史、地理地質等都是需要了解的。但從規劃的角度來說，這些都不是很重要的，特別是對于我們這次規劃的性質——控制性詳細規劃——更是微不足道，在總體規劃中這些還有一定的重要性。對于控制性詳細規劃來說，最最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀用地布局圖，現狀建筑質量建筑層數評價圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。再則就是還應收集一下現狀的人口資料與照片等，這些可以為以后的規劃提供一定程度上的參考。

注：現狀資料是所有資料中最最重要的，應該多花些時間在收集這方面的資料上，可以說現狀資料準確與否將是以后工作中工作量大小的一個決定性因素。現狀資料不準確，將會產生很多的“返功活”，影響工程的進度與效率。現狀資料的來源一般是由甲方（當地政府或建設局）提供，但有時甲方提供的信息并不全面，這時就還需要自己動手收集一下，因此跑現場也是必不可少的一步。

有了現狀資料與總體規劃的資料后，我們基本讓可以開始做規劃了。但是，由于總體規劃的全局性與概括性，它更多注重的是功能結構的規劃，對于用地來說，只是一個大致的用地平衡，即用地的比例分配問題，而沒有落實到具體的地塊。特別是對于公共配套服務設施，它只停留在一個總的指標上，而對于各項具體設施沒有說明，即使有說明的也只是按照一個理論上的標準確定的，與現實中存在很大的出入。因此，除了這兩種資料外，我們還需要收集提供各種公共服務設施的各個單位的具體部門意見與發展計劃，以此來作為我們控制性詳細規劃配建公共服務設施的依據。控制性詳細規劃的特點——強的指導性與可操作性——也正是體現在這個方面。這些單位包括：一是建設局和國土局。各個單位的征地與買地換地，都要在建設局和國土局進行報批，因此，這里的用地資料應該是最多的。并且在控制性詳細規劃沒有做好之前，根據各個城市的不同，當地的建設主管部門會有一個非正式的規劃控制管理依據，以此來進行控制性詳細規劃還沒做好之前這段時間的報批工作。比如我們這次利辛縣建設局就提供了一份他們的“現狀控制路網”。在總體規劃做好，而控制性詳細規劃還沒做好的這三年里，它們就是以此來控制和管理城市的建設的。因此這個路網有很大的參考價值。二是教育局。教育局掌握著全縣所有學校的資料與發展計劃，他們對于整個城市的教育設施的情況應該是最了解的。而且中小學的布置無論是總體規劃還是控制性詳細規劃都是很重要的一個內容，在我國當前科教興國的戰略大背景下，對學校的規劃更應成為重中之重，因此詳細全面地收集教育主管單位的意見更是必不可少。三是衛生局。在衛生局主要收集的是醫院的現狀規模以及今后的發展要求與計劃。這是三個最主要的單位，另外還應收集環保局、園林局等單位對于各自部門的發展計劃與要求等。此外，對于老城區而言，還有一個特殊的資料，就是各個要搬遷的政府單位的搬遷意象與說明。比如對于**縣而言，大部分的單位是要搬遷至北部新城的，因此這此單位搬遷后的用地權屬怎么解決就是一個問題，而有些單位，如教育局，是不搬遷的，而且現在正在重新裝修，因此在規劃的時候應該考慮到這些問題。

雖然說這些當地單位的意見資料只用來作為我們規劃的參考用，但是收集它們仍是有必要的。困難的是這些資料比現狀資料與總體規劃的資料都難收集的多。在有些管理較好的城市可能由政府出面收集好了一下子就提供了，而管理差的城市就很困難了，這時可能就需要麻煩一下，自己動腿，一家一家的親自去跑了。如果不幸這樣地話，做好心理準備——工作量會增加很多！

另外，從工程上來說，控制性詳細規劃需要對區域內的管線的走向、管徑和工程設施的用地界線的進行明確合理的規劃，因此，收集這方面的工程管網資料也是必要的。這方面需要收集的資料包括：現狀管網的走向，總體規劃的管網布置以及當地相關部門（郵電局、水廠、燃氣公司等）自身的發展計劃等。以上就是我們所要收集的資料（見第一部分）。這一步的準備工作做好了，對我們以后的工作有很大的幫助。接下來，資料有了，又該干什么呢？有了資料當然還需要分析資料，根據資料，再結合現場堪探的實際情況，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。比如我們這次做利辛縣規劃，根據資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1)用地布局上，用地功能混雜，工業用地分散，尤其是底商上住的形式普遍存在，相互干擾大，城市環境受到影響，土地的規模效益難以發揮，社會、經濟效益低下。

2)對外交通對城市干擾大，**路、2**國道既是對外公路，又作為城市干道，兩種功能必然互相矛盾和影響。道路系統不夠完善，未形成完整的主干路網絡，也沒有次干路與支路網的支撐，并且T字口，銳角交叉口太多；缺乏公共停車場，汽車沿街停放，既影響交通，又影響環境。

3)護城河破壞、污染嚴重，既影響環境與市容，又為防洪防災埋下嚴重隱患。

4)城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；綠化與公園用地嚴重不足，從現狀用地統計表上得知綠地指標為0，這已經在很大程度上影響了居民的生活與休息質量。

然后，我們根據總結出來的這些問題提出了我們這次規劃的重點：

1)調整城市用地功能和結構。城北新區的建設為城市功能和用地結構的調整提供了契機，結合舊城調整后的功能定位——商貿、居住、文化——進行用地結構調整，整治環境，配套公共服務設施，提高舊城的生活質量和環境質量水平。

2)優化城市道路交通系統。一是處理好對外交通與城市道路的關系，使之相得益彰。二是城區內部道路以優化系統為主，近遠結合，重點對過多T字口、銳角交叉口進行改造，長遠控制，相機改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

3)整治護城河沿岸環境。結合護城河兩岸的用地功能和文化內涵整治河道，規劃濱河路，治理污染，使規劃后的護城河成為城市一道亮麗的風景線。

4)加強城市綠地系統建設。根據利辛縣城特點，綠地系統以濱河綠地，小塊街頭綠地及山坡綠地開發為主，因地制宜地優化城市綠地系統。

5)確定合理的城市建設控制指標。本著利于城市環境景觀塑造，增強開發建設的可操作性的原則，對不同城市地段因地制宜地確定不同的控制指標，既要滿足國家有關標準要求，又要使規劃管理實施有可操作性。

然后，當資料有了，問題也明白了，規劃的重點也清楚了，現在來開始我們的規劃就可以做到叢叢容容，有理有據，有的放矢。下面就談談具體的規劃操作。

規劃具體操作的第一步該如何著手呢？這里，長期以來我們存在兩種選擇——路網或是布局。應該先路網還是先用地布局，其時并沒有一個客觀的標準。這也是一個仁者見仁、智者見智的問題。其時在實際操作過程中，這兩者往往是交替進行，同時開展的。我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合利辛縣建設局提供的現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，再在此基礎上提出“一心三片”的功能結構與各片的功能定位，解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。比如說我們這次規劃確定路網的一個基本思路是：以總體規劃路網與建設局提供的現狀控制路網為依據，再結合現狀路網與現狀建設的實際情況，包括現存建筑質量較好的高層建筑，新建與在建道路與建筑，未建但已報批的用地與建筑，單位的已征用地等，經過路網成本與效益的比較與分析，最終確定規劃路網。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市道路交通系統。值得說明的是，路網的確定并不是經過一次這樣的分析與比較就完成了的。還需要向甲方匯報，聽取甲方的意見與要求，回過頭來再來修改路網。這里面就必然產生一個工作重復的問題。因為向甲方一次并不能僅僅匯報一下路網，還必須將用地布局規劃，道路管網工程規劃也連帶匯報，因此，當有路網的改動時必然引發用地布局與其它工作的返功與調整，這些重復的工作都是必要且有意義的。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合利辛縣城的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把護城河整治作為規劃的重點，重新規劃了河道的走向，適度加寬，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，并沿河道規劃設置了濱河路，加強護城河周圍的配套設施建設，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環境。這也得到了利辛縣政府的肯定。因為目前護城河周圍環境惡劣，房屋破舊，居民大都是沒錢的窮人，照此下去，這個地段極有可能發展成貧民窟的危險。并且這個地段由于配套服務設施過差，很多年都想買都買不出去。這次整治一方面可以消滅貧民窟，提高城市形象，另一方面也可以引發地價的提升，帶來經濟效益，為城市建設提供資金。

接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的單位搬遷與否的資料，進行合理的用地布局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在主要的景觀大道旁規劃十米以上的綠帶，再在適當的地方布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠地系統建設。進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區地設定一個控制指標。然后向甲方進行正式的方案匯報，當方案正式通過以后，再按照城市設計的空間要求與地方政府的意見來逐個逐個地確定各個地塊與分地塊的控制指標，最后完成這張最重要的土地利用控制圖，解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。

以上是我做控規的一些經驗結合李老師的控規講座內容的一些個人感受。希望在以后的道路上無論是做控規還是總歸都能以正確的方法加上正確的規劃理念進行編制。

第四篇：工業園區控制性詳細規劃編制方法調整的探討

工業園區控制性詳細規劃編制方法調整的探討

《現代城市研究》2010年第6期

摘要：文章針對目前工業園區控制性詳細規劃編制中存在的用地分類與工業項目特征不吻合，忽略對土地經濟效益的控制，缺乏動態適應性等問題，結合實證研究，提出其控規編制應進行適當調整，以強化工業用地的特殊性和經濟性，并結合規劃控制的動態適應性對其進行了系統完善，在此基礎之上嘗試構建一套適合工業園區開發建設的指標體系，旨在加強工業園區土地的利用效率，關鍵詞：工業園區；控制性詳細規劃；編制方法調整

引言

工業園區作為一種發展經濟和改善城市布局的重要模式，以集約性為突出優勢并引起了全國各地的興建高潮，但在實際開發建設中不乏圈占土地，盲目開發等現象。隨著城市建設用地加速擴張與土地政策的緊縮，為了在工業用地上加強管理，改變其粗放的用地方式，從2003年開始國家下發了各種關于清理整頓工業區加強建設用地管理的通知，國土資源部先后發布了《全國工業項目建設用地控制指標(試行)》(2004)和《全國工業項目建設用地控制指標》(2008)(下稱指標)，標志著工業用地的引資和發展步入了一個新的階段。

工業用地的標準雖引起了國家的重視，但是在規劃編制中還未明顯體現相應變化。《城市規劃編制辦法》第二十四條規定，“編制城市控制性詳細規劃，??，對具體地塊的土地利用和建設提出控制指標，作為建設主管部門(城鄉規劃主管部門)作出建設項目規劃許可的依據”，由此可以看出，控制性詳細規劃(以下簡稱控規)是指導實際項目開發的主要依據，對于工業園區建設的健康發展起著重要的引導作用。

控規作為直接面向市場的政府規劃手段，它使工業區的規劃有更強的針對性，對用地有了明確的定性和定量，但是現實中控規在對工業區建設的控制和引導方面還沒有達到預期效果，工業園區土地利用率依然低下，一方面表現為土地的開發利用程度較低，另一方面則表現為土地的經濟產出率較低。由于實施管理不當造成了控規失效外，工業園區控規編制自身中還存在一些問題。本文正是從這些問題出發，結合實際項目對工業用地控規編制方法的調整提出一些看法。

工業園區控規編制中存在的問題

控規最根本的是直接界定了土地的發展權，也就決定了土地的市場價值，因而對地產市場乃至經濟發展起著舉足輕重的作用。由此決定了控規的主要內容是明晰土地性質和開發強度，開發強度需要從空間、經濟、土地資源利用等方面考慮，而現行的工業園區控規編制中并沒有完全反映以上內容。

2.1忽略不同類型產業用地的區別

確定土地的利用性質是控規的核心，在控規編制中按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137-90)對地塊進行用地劃分，針對于工業用地，標準中只劃分到中類。而根據《國民經濟行業分類》(G B／T4754—2002)中工業部分的分類(包括30大類)，不同類型產業對于投資強度、用地規模，空間布局有不同的需求，比如交通設備制造業中的汽車制造業，具體又分解為整車制造、發動機等主部件制造，零配部件制造，車輛組裝等行業，通過對這些行業的調查分析，發現同屬于汽車制造業下的不同行業同樣存在著投資強度與土地利用強度上的較大差異。如果僅僅按照建設標準中的用地分類進行編制，無疑會導致控規缺乏科學性，也不利于完善與發展園區的產業鏈，從而影響了土地的高效利用。

2.2忽略對土地經濟效益的控制

工業園區作為產業集群的空間體現，通過土地產出效益的分析研究，很多工業園區總產值雖高卻掩蓋不了空間效率低下的事實。在目前工業園區的開發中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不當導致“工業房地產”土地投機現象或是缺乏資金而低強度開發的現象。控規作為城市規劃控制土地開發運作的關鍵層面，在其編制的過程中需加強對土地價值規律以及經濟效益的考慮，加強對投資強度，土地產出率等控制。

2.3缺乏對規劃的動態性考慮

土地在由生地轉變為熟地再到開發的過程中，包含現狀價值、潛在價值、開發價值附加三大影響因素，其土地開發的綜合價值會相應發生變化。

工業園區一般都位于城市邊緣區，它的形成是一個循序漸進，分片區，分步驟的過程，而且隨著外界環境的變化，會有不同的規劃應對措施。規劃時以現狀價值為依據進行控制，就會忽略其潛力價值和由于開發所帶來的價值附加，換句話說就是由于某工業區剛剛起步入園標準不高，但隨著園區的發展，新入駐企業就會有相對應的開發強度。

在工業園區控規編制中，應該以一種動態性眼光來看待土地價值的變化。然而，在我國城市高速發展的轉型期，市場經濟瞬息萬變，即使再高明的規劃師也無法預測未來，所以強制性的內容一旦以立法的形式固定下來，可能會無形中對城市土地開發造成浪費，降低了土地的利用效率。

綜上所述，出現上述問題是由于在控規中忽略了工業園區的用地特征和市場作用下土地經濟價值以及動態規劃，而僅僅依托于現有的編制體系是無力承擔起園區土地資源合理配置任務的。針對于上述問題，結合實證研究進行一些思考。

實證研究一一蔡五區核心地段控制性詳細規劃編制方法探討

3.1編制背景

蔡五區主要是由寶雞市岐山縣蔡家坡鎮、五丈原鎮和曹家鎮組成，由于產業的發展受到行政區劃的制約，為了可以在更廣闊的范圍內整合經濟資源，故而突破行政區劃將其合并，統稱為“蔡五區”。

蔡五區屬于陜西省實施“一線兩帶”建設的核心層和寶雞市“工業強市”戰略的重點區域，區內擁有各類企業2400多家，產業涉及汽車制造、服裝紡織、醫藥化工、機械電子食品加工，建筑建材等領域，其中重型汽車及零部件產業已經成為寶雞市八大工業基地建設重點之一。本文主要以其汽車工業園為研究對象，談談筆者對編制體系的適當調整的看法(圖1)。

3.2按工業項目類型進行用地細分

工業園區的產業集群并不是企業在某個區域聚集，而是企業之間的分工合作，大量上下游企業與配套企業圍繞著主要產品在區域內形成分工。所以，為了引導工業園區形成產業集群，控規編制需要在現狀產業發展的基礎上，對汽車產業集群及相關產業鏈進行研究，科學分析，建立產業鏈，進行用地細分，確定每塊用地性質和規模。

首先建設汽車產業園區相關產業構成的汽車制造產業鏈，汽車制造產業鏈的核心主要包括產品技術，采購和物流、生產制造、銷售服務四個方面，建立產業間的相容關系。比如汽車零部件制造產業鏈，它是汽車制造產業鏈的一部分，是由不同等級關系的汽車零部件企業的價值活動構成的，上游是原材料企業的價值活動，下游是汽車整車企業的價值活動。汽車零部件制造(A)產業與汽車整車制造(B)產業為相容性產業，而A產業，又由相關A1、A2、A3??An(如汽車儀器制造廠汽車電器廠汽車用品廠等)不同等級關系的企業構成，共同完成產品A的制造(B同理)，但每個企業的產品都可以直接推向市場，也可成為園區內其他相關產業的原材料進行再加工、生產(圖2)。

依據現狀產業基礎通過產業鏈建立用地類型的方法突破了以建設用地標準進行用地劃分的局限，使控規的編制更具針對性和可實施性。

在具體的地塊劃分中，為便于操作，按照產業類型對用地的不同需求，提出了“大型廠房”和“通用廠房”兩種不同的用地類型，大型廠房的一般用地規模為10-15hm2，通用廠房的用地規模以5～10hm2最佳。建議設置基本地塊，面積為2hm2，進駐的工業企業根據其發展要求選擇基本地塊數量。

3.3調整指標體系

以國家的相關規范制度和省級城市規劃管理技術規定為基礎，考慮土地經濟價值等因素，對原有指標體系進行了適當調整。

3.3.1增加經濟類指標項

增加投資強度、土地產出率兩項經濟類控制內容，其中投資強度是關鍵指標，直接影響所投資產業的用地幅度;土地產出率則對產業的地均產出提出了要求，對地方稅收評估起到直接參考作用。

項目用地范圍內單位面積固定資產投資，參照《指標》表1“投資強度控制指標”和附件2“土地等別劃分”中規定的內容，蔡五區屬于14等級城市，其中汽車及零部件加工業的投資強度不小于1175萬元／hm2，但依據蔡五區的工業

2發展水平，遠期投資強度可以1300萬元／hm為底線；土地產出率以地區支柱產業陜西重型汽車集團的產值為衡量標準，不低于1000萬元／hm2，遠期不低于2000萬元／hm2。

3.3.2以容積率為核心雙向控制指標的確立

現行工業區的控規編制指標體系中，對容積率的控制，只設置了上限，不起到改變土地利用效率低下的作用，通過增加下限控制，以產業作為容積率確定的主要因素，滿足土地市場價值。

容積率下限控制的影響因素有《工業項目建設用地控制指標》中對最低容積率的限制、城市角度分析的產業發展規模范圍，投資強度的折算和現狀調研分析結果。容積率上限控制的影響因素有《陜西省城市規劃管理技術規定》，城市角度分析的產業發展規模范圍、城市環境對產業的發展要求。以汽車整車制造類地塊來說，在《指標》“容積率控制指標”中按大類(交通運輸設備制造業)規定其容積率不得小于0.7，而實際中雖然整車制造的投資強度較高但受生產工藝影響容積率偏低，在蔡五區的平均值為0.5，綜合考慮將其下限定為0.5。通過對蔡五區整體開發強度因子評價研究和城市設計的引導確定其上限。

按照此類方法，得出了大型廠房(主要指汽車整車制造)的容積率為0.5—1.0，通用廠房的容積率分1.0～1.4、1.0～1.6兩種。

3.4關于“動態”規劃的思考

針對于控規缺乏動態性的問題，在學界得到普遍贊同的觀點是“將控規由‘終極藍圖式’的規劃調整為‘過程規劃’，分區分期設計，將原來一次性完成的控規分解為若干次‘過程規劃’”，以此適應市場的變化，對土地開發真正起到調控作用。

工業發展的多變性使控規內容需加強彈性和應變。筆者認為可以建立一種與具有“分期”思想的總體規劃相對應的“分期”控制性詳細規劃有區別地把握近期、中期，遠期的控制深度(對于遠期不能確定的部分指標進行弱化)，并從法律角度予以約束使分期思想由宏觀層面的指導性轉化為微觀層面的操作性，實現城市控制性詳細規劃的動態滾動式發展。工業園區控規編制指標體系的調整方法的建議與思考

指標體系是控規中最核心的組成部分，以其為研究重點，在上述實例基礎之上從土地利用與使用屬性，環境容量與土地使用強度，建筑形態與城市設計和設施配置要求四個方面，總結出一套成體系的指標調整方法(表1)。

4.1原有指標控制的調整

在土地利用與使用屬性中，用地性質僅僅按照城市建設用地分類是不夠的，需要結合工業分類進行用地細分；地塊劃分要注意結合工業生產的合理規模，對于近期建設的項目地塊盡量細化，而對于遠期的項目地塊依照路網框架不做較細劃分。環境容量與土地使用強度指標是反映土地利用效率的核心，對此要采取雙向控制指標，保障土地效益；“建筑密度”不完全適合于工業用地需進行更換，采用新的指標。建筑形態與城市設計指標中變被動的保障為主動引導，對建筑(構筑物)進行限高限低，滿足工業園區空間輪廓和景觀塑造的需要。設施配置要求指標中將停車位改為雙向控制，使其更具靈活性。

4.2引入指標項

4.2.1強化工業項目的用地特征

工業園區屬于一類特殊的城市建設用地，受外界因素干擾較大，而且在規劃布局上與其他用地也有區別，針對其自身特征，需要加入以下幾項。

工業項目類型：在原用地性質的基礎上對地塊進行細分，按照《國民經濟行業分類》對劃分地塊的產業類型進行引導。

建筑系數：由于工業生產的特殊性，除建筑外會存在許多大型構筑物，在控規指標控制中，應用建筑系數項替換原有的建筑密度項。

4.2.2強化經濟引導性

為合理有效利用資源，在工業園區的控規編制中要加強對土地經濟性合理利用的研究，需引入幾個重要的經濟指標。

投資強度：按照《工業項目建設用地控制指標》和地區經濟水平確定投資強度。對于已批項目還可以根據項目投資額和投資強度控制用地規模保障開發強度。

土地產出率(土地產出率=項目銷售總額／項目占地面積)：通過地區現有工業規模、產值得出一個比較合理標準，用以衡量土地預期綜合效益，也是作為項目審批的依據之一。

4.3啟示

編制工業園區的控規，筆者認為在初始階段應將大量時間花費在現狀，尤其是與土地經濟和產業相關的各種信息的調查分析上，比如地區相關產業的規模，資金投入、收益回報等以及工業發達地區的相關指標，借鑒先進產業集群經驗等，才能提出適應地區工業發展的科學合理指標體系。

結語

工業園區是我國城市化進程中的必然產物，科學地控制引導才能使其發揮出最大效益。控規作為政府控制引導城市建設的主要手段，其合理的指標編制體系是實現工業園區高效利用資源的重要保障。本文針對控規編制中存在的問題，結合工業園區自身特征對指標體系進行的一些調整，可能有失偏頗，還有待進一步完善。

隨著近年來科學發展觀的落實學界提出了“生態工業園區”的概念即工業園區的規劃建設要在促進經濟，社會效益的同時，兼顧環境效益，充分發揮規劃對各種資源高效配置的引導作用。因此，今后控規編制中還應逐步增加一些生態控制指標項，如：COD(化學需氧量)、SO2、園區內工業廢料再生利用率、耗能預測量等，有利于推動工業園區的可持續發展。

段德罡 王瑾 西安建筑科技大學建筑學院

第五篇：控制性詳細規劃心得整理

控制性詳細總結報告

問題一：什么是控制性詳細規？

按照《城市規劃基本術語標準》（GB/T50280-1998）的定義，控制性詳細規劃是以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。簡言之，就是以總規為依據，以土地使用控制為重點，詳細規定建設用地性質、使用強度、空間環境、市政基礎設施、公共服務設施等等控制性指標。

一、控規的任務：

在城市總體規劃的指導下，制定所涉及的城市局部地區、地塊的具體目標，并提出各項規劃管理控制指標，直接指導各項建設活動。

二、控制性詳細規劃應當包括下列內容：

1、詳細規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界線，規定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；

2、規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

3、提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等城市設計指導原則；

4、根據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行系統以及其他交通設施、規定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施。控制點坐標和標高。

5、根據規劃容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線、進行管線綜合、確定地下空間開發利用的具體要求。

6、制定相應的土地使用與建筑管理規定。

問題二：控規做什么？（對總規的確認和修正）

控制性詳細規劃上有總規和分區規劃制約，下要引導控制修建性詳細規劃，這也突出了控制性詳細規劃的最大作用——承上啟下。除此之外，控制性詳細規劃還有以下幾個重要作用：與管理、開發的結合，作為管理的依據（三分規劃，七分管理），體現城市設計構想（給城市設計制定大致風格），城市政策的載體（體現政府領導的各種政策）。其內在構成包括六個方面：土地使用、環境容量、建筑建造、城市設計引導、配套設施和行為活動

一、土地使用控制

土地使用控制即對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規定，具體控制內容包括用地性質、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。用地性質按《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）規定建設用地上的建設內容，用地使用相容性（土地使用兼容）通過土地使用性質兼容范圍的規定或適建要求，給規劃管理提供一定程度的靈活性。地塊劃分：

1、地塊是控制性詳細規劃為更好地控制土地使用所規定的最基本用地。

2、地塊的特性：制定文本圖則時編碼與指標的載體；使用性質相對單一，但不排除混合使用；與開發的規模、時序相一致；地塊面積根據開發方式、管理方式決定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業不等；根據開發、管理方式的變化，地塊可以重組。

3、地塊劃分的目的：為便于規劃管理分塊批租、分塊開發和分期建設，統一制定控制指標而將規劃用地分成許多地塊。

地塊劃分的依據劃分地塊要考慮用地現狀和土地使用調整意向，考慮建設的控制引導原則，以規劃布局結構為依據，同時確定用地面積與邊界不應停留于簡單的表面形式上，而應以用地性質規劃為基礎，綜合考慮街坊開發建設管理的靈活性以及小規模成片更新的可操作性等因素，對地塊進行合理劃分，其劃分有如下一般原則：

1、嚴格根據總體規劃和其他專業規劃，根據用地部門、單位劃分地塊。

2、盡量保持以單一性質劃分地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質。

3、建議每一個地塊至少和城市道路相鄰。

4、結合自然界、行政界線劃分地塊。

5、考慮地價的區位極差

6、地塊大小應和土地開發的性質規模相協調，以利于統一開發。

7、有利于保護文物古跡和歷史街區，對文物古跡風貌保護建筑及現狀質量較好、規劃給予保留的地段，可單獨畫塊，不再給定指標。

8、規劃地塊劃分必須滿足“專業規劃線”的要求，專業規劃線用于城市基礎設施的控制要求，主要有道路紅線、河湖藍線、城市綠線、基礎設施用地黃線、文物古跡保護紫線等。

9、規劃地塊劃分應尊重地塊現有土地使用權和產權邊界。

10、滿足標注廠房、倉庫、綜合市場等特殊功能要求，適應建筑群體組合及城市設計需要。

11、地塊劃分可根據開發模式和管理要求，在規劃實施中進一步重組

12、地塊劃分規模可按新區和舊城改建區兩類區別對待，新區的地塊規模可劃分得大些，面積控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區地塊可在0.05-1公頃左右。

二、環境容量控制

即為了保證良好的城市環境質量，對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規定，其控制指標一般包括：容積率、建筑密度、人口密度、人口容量、綠地率和空地率等。容積率和建筑密度分別從空間和平面上規定了建設用地的建設量，人口密度規定了建設用地上的人口聚集程度，綠地率和空地率規定了公共綠地和開放空間在建設用地里所占的比例。這幾項控制指標分別從建筑、環境、人口三個方面綜合、全面地控制了環境容量

三：城市設計引導

控規階段的城市設計主要是彌補控規在城市區段空間環境設計方面的缺陷，并在操作層面實現城市設計的可操作性，其內容包括：空間布局、道路與交通系統、景觀設計、綠化設計、建筑形態、環境設施與小品，其中成果一部分轉化為各項控制指標、納入到控規成果中，另一部分表現為設計引導，以圖則的形式補充到控規成果中。

問題三：我們怎么做？為什么？

控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。

1、總體規劃的路網。

總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據。控制性詳細規劃的路網骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致。局部地方路網與總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。

2、總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃相違背。

3、總體規劃的土地利用圖。

這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。綜合屏南縣城總體規劃的現狀道路交通系統，我們經過討論，找出了幾處不合理之處，并對其進行優化調整：主要是主干路的Y字形交叉口和縣鎮府周圍的支路升級。而中心城區對于縣城的重要性不言而喻，所以對于規劃區范圍內的功能結構我們并沒有大的調整，在總規的功能結構上進行細化，主要的城市發展軸沒有變化。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要基于實際情況，因此現狀資料是非常非常的重要。結合屏南縣城的現狀情況，地形條件復雜，這也要求我們對屏南縣城的地形進行分析研究。現狀資料包括內容特別多，對于控制性詳細規劃來說，最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀地形分析圖、用地布局圖，現狀建筑質量分析圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。我們所使用的地形圖是屏南縣06年繪制的，許多地方存在變化和更改，這也要求我們根據實際去調整。

結合屏南縣總體規劃，分析中心城區現狀資料，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。結合屏南縣中心城區規劃，根據資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1、用地布局上：用地功能混雜，土地利用率低，教育用地容量不足，商業用地分化嚴重，中心區中心集聚性弱。

2、道路系統不夠完善，存在幾處明顯問題，并且存在較多的T、Y型字口，銳角交叉口太多，缺乏公共停車場，汽車沿街停放，影響交通和環境。

3、城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；城市水系沒有得到很好利用，沒有和城市綠地系統有效結合。

根據總結出來的問題，經過小組討論，我們提出了我們這次規劃的重點：

1、我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”，調整城市用地功能和結構。

優化城市道路交通系統。處理T、Y型字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

2、整治城市水系，規劃中心城區有機合理的生態景觀風貌。

3、加強城市綠地系統建設。

4、確定合理的城市建設控制指標。

最后，資料收集分析，存在主要問題找出，規劃的重點討論得出，現在來開始我們的規劃就可以做到從容，有理有據。

此次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合屏南縣城中心區現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，調整城市用地功能和結構。首先把中心城區分成兩個功能組團，一北一南，分別設置主次中心，結合城市發展軸，再把中心城區分成四個功能片區。解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。優化城市道路交通系統。對城市主干道上T字形路口進行微調，城市次干路形成環形交通，減輕中心城區中心交通壓力，處理T字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市道路交通系統。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合屏南縣中心城區的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把城市水系整治作為規劃的重點，重新規劃優化了城市水系喝道，適度加寬和調整走向，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，結合城市綠地系統，設置步行系統，結合城市文化景觀軸和自然景觀軸，規劃中心城區有機合理的生態景觀風貌，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環境。

接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的用地調整的資料，進行合理的用地布局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在快速路旁布置30米的綠地，再在適當的地方布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠地系統建設。

進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區地設定一個控制指標。再按照城市設計引導確定各個地塊與分地塊的控制指標，控制指標之間很多都是有關系的（比如通過幾項指標可推算出另一指標）。最后完成指標控制。解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。

問題四：成果有哪些？（內容、特色、不足）

一、成果分為

文本、圖紙、說明書、總結匯報PPT、成果展板。

其中圖紙包括：區位圖，現狀分析圖，地形分析圖，土地利用規劃圖，塊劃分編號圖與指標控制圖，道路豎向規劃圖，場地豎向規劃圖，道路系統規劃圖，公共管理與公共服務設施布局圖，綠地系統規劃圖，功能分區規劃圖，規劃結構分析圖，景觀結構分析圖，六線控制圖，城市設計引導圖（含總平面布局及鳥瞰），分圖則共51張圖紙。控制性詳細規劃圖集最主要的中心任務就是編制一張土地利用控制圖和各個分圖則，圍繞這個中心任務產生更多的圖紙。

二、特色

整個控制性詳細規劃強調“以人文本”的規劃理念。編制規劃中，首先保證的是做到承上，主干路路網基于總體規劃中的不合理進行微調，次干路進行環形道路設計，滿足交通功能。分析土地利用現狀，對于不同性質的用地在總體規劃的基礎上進行置換、合并，融入“因地制宜、體現公平、綠色和諧”的規劃理念。地形條件復雜，合理利用山地城市的地形特點，規劃與山體結合的城市公園，搭配合理的公共服務設施布置，利用天然城市水系，打造特色的生態自然景觀，并且注重山水的保護與開發。

三、存在的不足

（1）圖紙表達不夠成熟和規范，文本中出現解釋說明類的語言，沒有達到精煉嚴謹的表達，說明書沒有很好的達到說明圖紙內容的效果。

（2）前期資料收集不夠細致，大多停留在總規層面，分析不夠透徹。（3）強制性指標控制中可能存在不合理，缺乏彈性控制。

（4）區位分析圖，停留在總規的層面上，控規的所做應該是地塊與周邊的關系分析圖，應該從更小范圍分析其與周邊的關系，而不是把它置于整個福建省或者寧德市來分析。

（5）分圖則編制不夠細致，地塊劃分存在不足。

問題五：學控規有何感受？

剛開始做控規，抓不到主體，按照成總體規劃的思路來做，導致前面花了較多時間走回頭路。控規做完后，最大的感受就是——規范，不僅是圖紙要求表達更加規范，指標的控制也要求規范，這也是和總規的最大區別，總規更側重于宏觀上的結構規劃。

在學習過程做，對于強制性指標的控制，這是控規的重點，也是控規的難點，在我看來，強制性指標應該通過應變措施方式，進行彈性控制，例如相關規定中的容積率獎勵政策，這樣才能讓控規更具有操作性。可是現實中，容積率到底能不能做到彈性控制，目前國家調控房價的大背景，房開商對于土地的利用率更加看重。在編制過程中，對于用地分類，即使是分到小類，也不能完全表達很多用地，例如城市中心的寫字樓等，這類復雜的用地以后再編制規劃中怎么很好的表達，這些問題都給了我很多思考。

這次控制性詳細規劃課程選取的規劃地塊是屏南縣中心城區，結合做總體規劃也是選擇屏南縣城，可以說這次控制性詳細規劃的編制可以說是對總體規劃課程的一次重溫，而對于控制性詳細規劃的圖紙要求，也可以說是對前面三年的設計做了一個綜合的重溫和練習。比如在控制性詳細規劃中運用到的城市設計，這也給予了我們很多好處，為馬上出去實習做功課。

此次控規的學習，使我更加認識到團隊合作精神的重要性，其可激發成員學習的主動性，而形成集體意識，也使自己得到全面的發展。在接觸控規時，前期思想一直都停留在總規層面上，導致方案的構思不夠大膽，路網規劃不盡合理等，后來通過案例分析及解讀，對控規慢慢有了系統性的認識，規范是任何一個設計都不可避免的，其在控規中體現得更透徹，因為圖則中所畫的任何一筆都具有法律效應，強制性指標的控制，是控規的重點，同時也是難點，通過指標調整，可以增加城市土地有償使用的收益，有利于實現國有土地資產的保值增值，控規指標調整是局部的，但其影響卻可能是深遠的。

控規讓我再次系統的復習了四年以來所學的專業知識，這也體現控規承上啟下的作用，特別是城市設計引導，應用了前期所學的各種設計如：小區規劃設計、單體建筑等，這是一個反復的過程，學完控規，我還是有以下困惑：

1、在案例的解讀及分析過程中，發現強制性指標進行的都是彈性控制，但是具體落實到我們的設計中，并沒有進行這一步，指標的控制還只是停留在城市設計引導及相應規范要求中。

2、由于控規需要細分至小類，設計過程中碰到商住這種混合性的用地，在其指標及人口控制中還是很難把握，同時也由于時間的關系，并不能很好的思考這個問題。

3、整理完圖集，發現建筑質量分析這張圖紙，對我們后續工作并沒有什么作用，現在還是搞不清這張圖紙的意義在哪里？

4，人口的控制也是通過了反復的推敲，應用各種方法進行驗證，雖然最后能得到一個比較合理的數據，但是發現計算的過程中，缺少考慮商業辦公等用地中的居住。

同時，我也明白，其實做任何設計，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走彎路，少浪費時間。

最開始在學習控規控規的理論知識時，覺得有點困惑和不解，可能是理論知識比較枯燥的緣故，但學到后來覺得控規跟我們的生活聯系非常密切，要做好規劃就必須去獲取現場資料，了解整個環境，然后進行大量的分析，為后面的規劃打下一個良好的基礎。到我們作圖的時候就發現理論知識很有用，它會指導你的整個規劃過程。

在作圖的過程中，圖紙表達方面還有點不熟悉，開始的時候效率比較差，但通過一段時間的作圖、改圖，效果就明顯的提高。還有就是要時常帶上一些必備的書籍和規范，在作圖的時候會時常用到，規范其實在平時抽時間看是很枯燥的，但在作圖的時候去運用它，記憶起來就非常快。

控規更加貼近人民群眾的生活，更加關系到到其的切身利益，控規的實施需要平衡各利益悠關方的利益，而不是簡單的依靠圖紙圖則來確定。控規的規劃更需要對規劃地區內部與外部的了解和分析，考慮近期和遠期的經濟性來進行規劃建設。控規對地塊的建設控制和建設的時序必然會引起社會經濟等的走向，所以首要目標是確定規劃所能帶動經濟效應。因此規劃必須結合城市經營運作來規劃建設，如此才能帶動城市與經濟的良好的互促發展，而不致使城市規劃與城市經營相互沖突而帶來一大堆問題。

城市的建設也不是把促進經濟發展作為唯一目標，而且也要考慮人的發展、人的使用等問題，在建設的開始就要預防城市病，拒絕城市變成一個冷漠的場所。牧歌時代的靈魂沒有消失，而是要通過正確規劃引導來展現，既城市建設的生態性、和諧觀。如城市內河的利用，內河可以作為良好的生態孕育場所也可以作為良好的濱水公園也可以是人們傾倒垃圾的場所。因此應以經濟發展和人本規劃思想為基點作出正確的規劃走向。

問題六：指標與城市設計的關系？

建筑高度的控制在城市設計空間構圖中的作用十分重要，因為它所能達到的視覺高度極易被人感知，是城市建筑形態的主要構成因素之一。

控規對建筑體量的控制和引導可用的控制手段還很少，主要通過文本中城市設計導則內容進行描述性界定，如“體量不宜過大，要突出時代感等內容”，從實際控制效果來說，幾乎沒有任何作用。

以建筑密度、容積率和綠地率為例來說明，公共管理與公共服務用地對以上四個指標會有一定的限制，比如行政辦公用地就要有適當的比例，建筑密度和建筑高度會有所控制，綠地率要求要高一些。商業設施用地的話，就對容積率的要求會有所不同，在城市中心它的容積率可以很高，作為標志性建筑。而工業用地則是要求低容積率，比較高的建筑密度。

問題七：經濟技術指標？

一、規定性指標（強制性指標）

用地性質；用地面積；建筑密度；建筑后退紅線；容積率；綠地率；交通出入口方位；停車泊位及其他公共服務設施。

二、指導性指標（引導性指標）

人口容量、建筑形式、風格、體量、色彩要求；其他環境要求

建筑密度和容積率都要規定它們的上限，綠地率有個下限，還要根據用地性質來確定各個指標，建筑密度、建筑高度和容積率這三者之間的關系比較密切。容積率大，建筑高度一般來說比較高，而建筑密度和綠地率就不一定；而建筑密度大，它的綠地率、容積率相對來說會偏小，建筑高度也會有所控制。

三、指標間的關系

容積率與建筑密度、建筑平均層數的關系

容積率=用地內所有建筑的總建筑面積/用地面積

建筑密度=(用地內所有建筑的基底面積總和/用地面積）*100% 建筑平均層數=用地內所有建筑的總建筑面積/用地內所有建筑的基底面積 因此，容積率=建筑密度*建筑平均層數

綠地率=（地塊內綠化用地總面積/地塊面積）*100%