第一篇：XX年房地產政策總結

XX年房地產政策總結

20XX年上半年，中國樓市的走向讓人難以捉摸。一線城市政策收緊、熱點城市房價扶搖直上調控風聲四起、小城市出大招去庫存、開發商瘋狂搶地屢現地王、購房者搖擺不定……

有人說，此時的中國樓市正站在分叉路口。不論好壞，無關喜好，只為還原這半年來走過的路，房天下特此推出20XX年半年中國樓市白皮書。路途漫漫，下個半年，樓市會走向何方？

20XX年已經過半，回顧過去的半年，全國樓市持續升溫。20XX年的房地產政策種類繁多，涉及金融、公積金、稅收、城建、土地等方面，其中比較突出的仍是三四線城市的去庫存政策以及一二線熱點城市的調控政策。今年上半年都出臺過哪些新政呢？讓我們一起來回顧吧！

金融政策：降準、下調首套房首付比、上調公積金存款利率、調整公積金繳存比例。

20XX年3曰1日，降準：普遍下調存款準備金率個百分點。

20XX年2月2日，央行下調首套房首付比：在不“限購”的城市，居民首次購買普通住房的商業性貸款，最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

20XX年2月21日，上調公積金存款利率：職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期1。50%存款基準利率執行。

20XX年5月1日，調整公積金繳存比例：適當降低住房公積金繳存比例，凡繳存比例高于12%的，予以調整，不得超過12%。

稅收政策：降契稅、營業稅、營改增

20XX年2月22日，調整房地產交易環節契稅：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。20XX年2月22日，營業稅優惠政策：90平方米及以下住房減按1%的稅率征收契稅，90平米以上減按%征收契稅。20XX年3月23日，全面實施“營改增”：建筑業和房地產業適用11%稅率，二手房稅率仍按5%征收，實際稅負負擔減少。

房屋新政、土地政策。

20XX年5月4日，鼓勵個人出租房，允許商業房改租賃住房：國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規范方面，給予住房租賃市場支持。

20XX年2月23日，減少土地儲備規模，叫停土地儲備貸款：要求自20XX年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。

鼓勵農民工進城買房因城施策去庫存 三四線城市為了去庫存，制定購房補貼政策，鼓勵進城上學、結婚、養老的農民工在城市購房。除此之外，各地因城施策，不斷加大去庫存力度。

海南、河南、內蒙古、重慶：凡市場上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區，一般不再審批新的商品住房開發項目。

甘肅、福建、青海、河南：原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房。

陜西、山西首套房最低首付20%；江西鼓勵以租代售；江蘇加大棚改力度；四川、黑龍江推“購房補貼”助推樓市；吉林省取消住房限購限貸；云南打出去庫存“組合拳“；遼寧出“新15條“，全力去庫存。

限購限價多措并舉加大樓市調控力度

一二線樓市高燒不退，各地紛紛采取限購限價等多種政策，不斷加大樓市調控力度。

北京通州區商住限購，商業辦公項目不再對居民出售。

廊坊首付比例不得低于30%；上海二套普通房首付不低于五成；深圳貸款首付比例最低4成，非深圳戶口社保1年提高至3年。

蘇州限定房價漲幅；南京發布“最嚴限漲令“，首套房認房又認貸；武漢、青島下調公積金貸款額度；江蘇要求落實差別化個人住房信貸。

第二篇：2003-2010年房地產政策匯總

09年---10年初房地產新政匯總 2010年初

2010年中國房地產政策已由此前的支持轉向抑制投機,遏制房價過快上漲,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段.國家統計局數據顯示,今年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%.1-3月,中國完成房地產開發投資6,594億元,同比增長35.1%;房屋新開工面積3.23億平方米,同比增長60.8%;商品房銷售額7,977億元,同比增長57.7%.4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款.4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量.4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。另外，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月14日，國務院常務會議指出，全球金融危機的影響仍在持續，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

4月11日，中國銀監會主席劉明康表示，銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

4月7日，國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出，要進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序。

4月2日，財政部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

3月23日，國土部提出，將在房價上漲過快城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。

3月18日，國資委表示，除16家以房地產為主業的中央企業外，78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，退出房地產業務。

3月12日，國土資源部稱，將于3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容。

3月9日，溫家寶總理所做的政府工作報告中強調，促進房地產市場平穩健康發展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。其中，提出大力整頓和規范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。

2月20日，銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機行為。

1月21日國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

1月10日，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，二套房貸款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，加強風險防范和市場監管，加快推進保障性安居工程建設，落實地方各級人民政府責任五大方面共11條措施，簡稱“國十一條”。2009年

一月

1月1日實施個人住房轉讓營業稅新政

財政部、國稅總局聯合下發的通知。通知規定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

新政執行時間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》，項目建設單位向發展改革等部門申報核準或審核建設項目時，必須附國土資源部門預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

1月2日 國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令

國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。

1月8日加強建設用地容積率管理和監督檢查

監察部、住房和城鄉建設部聯合發出《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》，要求加強建設用地容積率管理和監督檢查。

二月

2月18日國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》

國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》。據悉，該辦法為進一步規范規劃編制工作和規劃審查報批程序，提高土地利用總體規劃的科學性和可操作性，于日前出臺《土地利用總體規劃編制審查辦法》，并自發布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》。三月

3月5日 溫總理闡述房地產市場2009年工作任務

國務院總理溫家寶在做關于政府工作的報告中對房地產市場2009年工作任務進行了闡述，提出：促進房地產市場穩定健康發展。采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數倍達330億元

住房和城鄉建設部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設的資金投入將達330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當多城市住房銷售出現了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區墾區煤礦等棚戶區居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴大農村危房改造試點，今年安排近80萬戶。國務院副總理李克強在會上強調，保障性安居工程事關群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關經濟社會發展。要認真貫徹中央的決策部署，堅持以人為本、執政為民，加快建設保障性安居工程，切實保障和改善民生，促進經濟又好又快發展。

四月

4月12日銀監局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監局要求各銀行嚴格按照《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的有關精神發放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定，但貸款首付必須至少為四成。4月27日兩部委特急徹查房產項目容積率

住房和城鄉建設部與監察部將對2007年至2009年3月底期間領取規劃許可證的所有房地產項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產項目逐一清理檢查。

4月30日財政部對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整

財政部公布《新增建設用地土地有償使用費征收等別》通知，對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準的新增建設用地，均統一按照經調整的《新增建設用地土地有償使用費征收等別》計征新增建設用地土地有償使用費。新增建設用地土地有償使用費征收等別調整后，每個征收等別對應的新增建設用地土地有償使用費征收標準保持不變。新標準中，前幾等的征收等別調整不大，上海九個區仍為一等，北京城八區和上海浦東新區為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發布《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。

5月22日 住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》

2009 年5月22日住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》，計劃用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。5月24日 物權法兩部司法解釋出臺

最高人民法院公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，明確諸多業主最關注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務院公布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》

國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產稅制改革。研究開征物業稅。而新的物業稅實施方案將延續5年前的思路，“對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消相關收費”。

5月27日國務院13年來首次下調商品房資本金比例

國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

六月

6月9日 國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》 國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》。要求地方填報具體的房地產項目土地出讓價款，以及房屋售價等。

6月16日 財政部出臺新規打擊交易避稅

財政部和國稅總局日前下發《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。

在《通知》中規定三種情形中，房屋產權無償贈與對當事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規定的上述三種情形外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經在2006年下發了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，規定個人無償贈與不動產行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉讓受贈不動產時候，才需要繳納個人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價格和成交總價的上升，二手房交易需要交納的稅費也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財政部和國稅總局出臺新規也是為了加強個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監會重申嚴格執行二套房政策

銀監會《關于進一步加強按揭貸款風險管理》的通知重申嚴格執行二套房政策，但仍強調重點支持借款人購買首套及符合改善型標準的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區別。政策意圖僅針對短期的過度投機行為，并無實質性收緊政策。

7月20日 最高人民法院發布《最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》

最高人民法院日前發布《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》，妥善采用多種途徑處理房地產糾紛案件，成為《意見》的一項重點。統計顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產民事案件67294件，同比上升10.58%。相關專家表示，這些案件中，增加房地產金融風險的案件大量顯現。由于房地產企業的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價款的主要方式。少數開發商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業金融風險。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價房公租房關注資金落實情況

今年中央財政安排了330億元用于廉租房建設，這筆資金是否已經分解至市縣一級，地方配套資金是否已經到位？對此，住房和城鄉建設部近日下發通知試圖摸底。地方需要上報2007-2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金分解下達情況，如省級政府向市級政府分解下達的額度，市級政府向縣級政府分解下達的額度，各市財政向轄縣（市）財政實際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報2009年實物廉租住房籌集計劃進展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數。

九月

9月1日國土部一周連發兩文從重治理開發商囤地

繼8月 24日明確表態要求加強監管之后，國土資源部網站9月1日正式公布《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確要求，地方政府要加強建設用地批后監管，及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發利用情況動態信息。

《通知》要求，加快運行建設用地“批、供、用、補、查”綜合監管平臺，重點對土地利用規劃和計劃執行、土地審批及土地征收、土地供應、項目用地開發利用等情況進行動態監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發生。此前8月24日，國土資源部已經下發“禁令”：在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現象。同時，對如何治理囤地現象，《通知》也作出明文規定。對因城市規劃調整造成已供地項目不能落地的，應允許用地者報經批準后改變土地具體用途，或者通過協商調整安排給其他符合規劃的項目，但應依法辦理相關供地手續。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。1999年4月實行的《閑置土地處置辦法》規定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，已經滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

9月4日住房保障時間表初定：三五年內解決困難群體住房

住房和城鄉建設部部長姜偉新近日在接受中央電視臺采訪時表示，對于住有所居的理解，首先是從現在算起的三五年內，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個前提下，到時再來總結，看是否還需要提出新的工作任務和工作目標。

9月14日國土部摸查地方土地儲備 三年賣地收入需上報

國土部14日下發的一份《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》要求地方在匯總相關數據后于10月10日前上報國土部，《通知》中要求地方政府上報的數據年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調查抽查核實工作啟動

國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室將派出10個抽查組，分赴耕地、建設用地面積變化較為明顯的10個省區市，對第二次全國土地調查成果進行國家級抽查核實。

9月28日銀監會摸底土地儲備貸款風險

銀監會正在緊急招集人馬調研各省市土地儲備中心的融資狀況。調查對象直指商業銀行批準的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲備中心和政府委托的企業法人。主要調研區域鎖定在地價和房價屢創新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價

國務院最新發布的《關于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發商囤地行為再出狠招，除重申要嚴格執行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產用地征繳增值地價。

十月

10月1日 保監會：保險資金投資房產不得開發地產和炒樓 新修訂的《保險法》已于10月1號正式實施，明確保險資金“可投資不動產”。保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，保險機構不直接參與房地產開發，不允許進行房地產的炒作。

10月16日住房城鄉建設部：住房公積金結余將建設保障房

住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會等七部門日前聯合印發《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作正式啟動。該意見對試點目標原則、職工權益保障、資金使用方向、貸款風險防范、工程建設質量等方面做出了明確規定。

10月21日銀監會強調嚴格執行“貸”政策 加強監管

中國銀監會二十一日發布消息稱，要科學把握信貸節奏，加強風險管理制度和機制建設。而在公眾關注的“二套房”方面，銀監會主席劉明康明確表示，要嚴格執行“二套房貸”政策不動搖。

十一月

11月16日國土部設限住宅用地出讓面積

防止開發商壟斷國土部設限住宅用地出讓面積國土部近日印發《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮）7萬平方米。

11月25日 住房等補貼將納入工資管理不納入福利費管理

財政部發布的《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》要求，企業為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理。

11月26日 國稅總局：個人轉租房屋征稅 國稅總局發布《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

十二月

12月23日，財政部、國家稅務總局正式下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》細則，明確了從2010年起，不足5年的普通住宅轉讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業稅，非普通住房則將全額征收。

12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地「分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％」。發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

12月14日，國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，明確提出要遏制部分城市房價過快上漲勢頭，俗稱“國四條”。

國務院總理溫家寶9日主持召開國務院常務會議，決定：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施；

12月7日，中央經濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

12月3日國家發改委：抑制部分行業產能過剩和重復建設 2008年國家出臺的房地產政策匯總

2008年1月3日，國務院頒布《國務院關于促進節約集約用地的通知》。政策要點：閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，2008年6月底前，各省級政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。要將最低容積率、單位土地面積的住房建設套數和建設套型等規劃條件寫如土地出讓合同，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用。

2008年2月28日，建設部發布《關于做好住房建設規劃與住房建設計劃制定工作的指導意見》。政策要點：建設部重申，新批商品房建設面積70%須90平米以下。建設部于2月28日發布《關于做好住房建設規劃與住房建設計劃制定工作的指導意見》明確，各地新建住房結構比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建設計劃，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設規劃。

2008年3月5日，兩會中溫家寶的政府工作報告中與房地產相關的是“抓緊建立住房保障體系”。政策要點：（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，加強經濟適用住房建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。同時，要積極改善農民工居住條件；（2）要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題；（3）要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲；（4）要加強市場監管，嚴格房地產企業市場準入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。

2008年3月20日，證監會表示支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。政策要點：（1）證監會表示支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強；（2）證監會表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。

2008年4月16日，國家稅務總局發布《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，對房地產開發企業所得稅預繳問題做出了明確規定。政策要點：對省級地區的住宅（非經濟適用房）的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業所得稅，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整

2008年6月1日《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本出臺。政策要點：國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發時間最長不得超過3年。” 2008年6月15日，央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率。政策要點：（1）2008年1月25日由14.5%調至15%；（2）2008年3月25日由15%調至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%調至16%；（4）2008年5月20日上調0.5%調至16.5%。（5）2008年6月15日和25日分別上調0.5%調至17.5%。

2008年7月1日《房屋登記辦法》出臺。政策要點：住房和城鄉建設部組織制定并發布了《房屋登記辦法》。根據《辦法》，所謂房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據。《辦法》中明確規定，房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

2008年8月1日《民用建筑節能條例》頒布。政策要點：各級人民政府應當加強對民用建筑節能工作的領導，積極培育民用建筑節能服務市場，健全民用建筑節能服務體系，推動民用建筑節能技術的開發應用，做好民用建筑節能知識的宣傳教育工作。國家鼓勵和扶持在新建建筑和既有建筑節能改造中采用太陽能、地熱能等可再生能源。在具備太陽能利用條件的地區，有關地方人民政府及其部門應當采取有效措施，鼓勵和扶持單位、個人安裝使用太陽能熱水系統、照明系統、供熱系統、采暖制冷系統等太陽能利用系統。

2008年8月27日，央行銀監會頒布關于金融促進節約集約用地的通知。政策要點：對國土資源部門認定的建設用地閑置兩年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款（包括資產保全業務）。2008年8月27日，中國人民銀行和中國銀監會聯合發出通知“監管部門重申：不得向小產權房發貸款”。政策要點：再次重申各商業銀行不得向小產權房發放任何形式的貸款的規定。按照通知，今后四類貸款項目將受到嚴格控制。這四類項目包括：

一、禁止向不符合規劃控制要求的項目提供貸款支持，禁止向違法用地項目提供貸款支持；

二、對于不符合國家標準、未取得國土資源部門用地批復的市政基礎設施、生態綠化項目以及工業項目建設，不得予以任何形式的信貸支持；

三、嚴格農村集體建設用地項目貸款管理；

四、嚴格商業性房地產信貸管理。2008年9月16日，央行通過人民銀行網站宣布，即日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點；個人住房公積金貸款利率也相應下調。

2008年10月9日，存貸款利率分別下調0.27%；對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。2008年10月22日，財政部、稅務總局，降低住房交易稅率；央行，商貸下調至0.7倍，首付款比例降至20%。政策要點：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%（原為1.5%）。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅（0.05%）；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（根據房子面積大小實行不同的稅率）；自10月27日起，金融機構對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍（原為0.8倍）；最低首付款比例調整為20%；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。

2008年11月5日，溫家寶主持國務院常務會確定擴大內需十項措施，2010年底前投資4萬億。政策要點：加快民生工程、基礎設施、生態環境建設和災后重建，提高城鄉居民特別是低收入群體的收入水平，促進經濟平穩較快增長。

2008年11月27日，中國人民銀行決定下調人民幣存貸款基準利率和金融機構存款準備金率。政策要點：

一、從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。

二、下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。從2008年12月5日起，下調工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續對汶川地震災區和農村金融機構執行優惠的存款準備金率。

三、活期存款利率從0.72腰斬，直接降到0.36。存款準備金率下調1個點，釋放4500億元的現金。

2008年12月10日，2008年中央經濟工作會議部署明年重點任務，提出明年經濟工作的5項重點任務。政策要點：會議提出要加強和改善宏觀調控，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。2003—2007年房地產政策匯總

2003年，隨著房價的持續走高，為抑制房地產過熱，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件），規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，加強房地產信貸，不再執行優惠住房利率規定。

2004年政府出臺政策規定加強土地市場的調控力度，提高拿地“門檻”，嚴禁非法壓低地價招商，征收房產稅，上調存款準備金率。

2005年，政策進一步深入，3月26日，國務院辦公廳針對房價上漲過快的現象下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出八點要求。緊接著在4月27日，政府提出加強房地產市場引導和調控的八項措施，把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題作為加強宏觀調控的一個突出任務。5月11日，國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》。05年的這些政策為后續的具體措施的出臺提供了基礎。

2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面，拉開了2006年房地產調控的序幕。

2006年5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》》（國辦發（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定，提出90平方米、雙70％的標準。2006年7月11日，建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理。

2006年8月1日，國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行，規范對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的范圍作了細化。

2006年10月30日，北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融業務部負責人，正式傳達指令，包括四大行在內的所有商業銀行都被禁止向未封頂樓盤發放按揭貸款。

2007 年，房地產政策方面以改善住宅供應結構和調整需求為主，大力建設住房保障體系，主要有以下政策：

1、落實從緊的貨幣政策，一年內6次加息，十次上調存款準備金率。

從2007年12月21日起調整金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點。從2007年12月25日起，存款準備金率上調至14.5，上調了1個百分點。

2、土地增值稅開征。2007年1月16日晚，國家稅務總局下發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，根據《條例》及有關規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。

3、國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，11月1日起正式實施。4、2007年3月16日《物權法》在今年“兩會”得以通過。《物權法》的核心就是確定財產(主要是土地和物業)所有權的歸屬問題，規定70年后自動續期。

5、央行、銀監會9月27日共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

6、限外政策升級。2007年以來，商務部以及外管局等部門先后發布多個房地產行業限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發改委和商務部聯合頒的《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。

7、國務院總理溫家寶8月1日主持召開國務院常務會議，討論并原則通過了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“24號文”。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善“市場房”的同時，將加大“保障房”的建設力度，解決好城市低收入家庭住房困難。

8、建設部、發改委、監察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和統計局等九部門聯合發布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設中群眾和地方政府普遍關心的問題作出了明確的規定。

第三篇：2011房地產調控政策總結

2011房地產調控政策總結：縱向最嚴橫向寬松

從2011年12月1日起，珠三角七個城市（深圳除外）在東莞貸款買房，須提供配偶在東莞1年以上的社

保繳納證明。

縱向對比，東莞今年的調控政策最為嚴厲，信貸緊縮、一房一價、房價控制等紛至沓來。橫向比較，由于沒有限購，東莞的調控相對寬松。

銀根緊縮限貸、提高準備金率、加息多管齊下

2011年，銀根緊縮是對房地產企業最大的“隱患”。“限貸”、加息，大大提高了置業門檻，卡緊了開發商的資金鏈。

為控制物價，貨幣政策在2010年由“寬松”轉向“穩健”，銀根日益緊縮。央行在2010年和2011年連續12次上調存款準備金率，其中僅2011年就密集地6次上調了存款準備金率。盡管央行在2011年12月5日下調存款準備金率0.5個百分點，但難以影響全年的信貸緊縮大局。

受屢次“提準”的影響，銀行房貸額度紛紛告急，放款周期拉長，排隊“等貸”成為常規現象，有的銀行甚至放棄房貸業務。這也波及房貸利率。政策沒有要求上浮的首套房貸，從三季度開始，上浮成為普遍現象，有的銀行甚至上浮20%。更為嚴重的是，房地產企業的開發貸款、發行股票這兩大融資渠道幾乎堵死，房地產企業的資金鏈日益緊張，不得不轉向高成本的民間借貸、信托基金等渠道。

同時，2011年1月27日公布的新“國八條”(《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號))，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

此外，2011年連續3次加息，也是2010年加息周期啟動后連續5次加息。多次加息疊加之后，5年期以上的基準利率突破7%的歷史心理高位，達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。

對于有7折利率的存量房貸來說，在2012年開始執行新利率之后，三次加息的疊加影響，將使100萬20年商業貸款月供增約400元；按照基準利率申請的房貸，月息則要增加大約570元。

房價受控新住宅均價增幅不高于GDP漲幅

在中央要求的最后時限內，東莞在2011年3月31日公布了房價控制目標，2011年新建住房價格漲幅不高于GDP增長速度。

因為東莞GDP的增長目標為8.5%，參考這一數據和去年7606元/平方米的均價，業界給東莞新建商品住宅均價劃了一條警戒線——8252元/平方米。

而此前瘋傳的東莞將限購的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但2011年，東莞爆發的兩撥限購傳聞，激發了樓市“末班車”效應，使得成交量急劇增加。

9月中旬，開發商被市住建局約談的消息傳出。消息稱，市住建局就東莞房價的上漲以及由此帶來的限購可能性提出預警。

明碼標價 一房一價，售價最多下浮15%

調控政策，2011年從宏觀走入了微觀，要求商品房買賣明碼標價，童叟無欺。

2011年5月16日，東莞市有關政府部門發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作實施意見的通知》(東府辦〔2011〕62號)和《關于新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》(東價〔2011〕50號)。

這兩份文件所祭出新政是“一房一價”，對新建商品住房銷售價格實行申報備案制度。自2011年5月16日起，開發企業在辦理商品住房預售許可證或現售備案證書前，須到市物價局履行價格備案手續。開發企業在2011年1月1日后已領取預售許可證或現售備案證書的商品住房項目，應在2011年6月1日前將尚未售出的剩余商品住房，向市物價局申報價格備案。

開發企業取得預售許可證或現售備案證書后，應在10日內一次性公開全部銷售房源。開發企業應當按照備案價格明碼標價對外銷售，在銷售現場公示商品住房銷售均價和《東莞市新建商品住房銷售價格備案公示表》、價格優惠方式、房價外向購房者代收代繳的收費項目及其標準和依據。

“一房一價”政策實施后，開發商采取“高價備案、低價銷售”的辦法加以敷衍了事。于是，東莞市物價局、住建局和房管局聯合在2011年8月5日發布了《關于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》(東價〔2011〕89號)，規定“銷售價格一經備案，將自動設置15%的下浮限幅，即實際成交價格既不得高于備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序”。

公積金新政公積金成為房貸“綠洲”

2011年5月1日，東莞實施了鼓勵貸款的住房公積金新政。對比2007年以來實施的貸款政策，新政更為寬松，再加上低利率政策，公積金貸款成為購房貸款的一片“綠洲”。新政不再按照住房單價來嚴格限制貸款條件，而主要根據公積金貸款的次數來放款。只要是首次使用公積金貸款，不管是第幾套房，首付的比例可以低至30%或20%，與商業貸款二套房6成首付、3套房停貸相比，十分寬松。

就算是第二次使用公積金貸款，只要是建筑面積不在144平方米以下的自住房，首付也可以低至50%。

與此同時，公積金貸款利率比商業貸款低一大截，五年以上住房公積金貸款年利率僅

4.9%，而商業貸款的年基準利率高達7.05%。

此外，沒有在莞一年社保或納稅證明的珠三角其他城市的戶籍人口(深圳除外)，也可以申請公積金貸款。

公積金新政，與收緊的商業貸款形成對沖，對東莞樓市的成交起到了舉足輕重的拉動作用。

或許由于住房公積金貸款申請過于兇猛，住房公積金貸款政策作出“微調”。從2011年12月1日起，珠三角七個城市(深圳除外)在東莞貸款買房，須提供配偶在東莞1年以上的社保繳納證明。

保障房17455套公租房已如期動工

我國住房制度向商品房和保障房雙軌制邁進，“十二五”期間，開工建設3600萬套保障房，2011年開工建設1000萬套。

東莞分到的建設任務是17455套的任務，全部建成公租房，數量在全省排第三，是去年2978套廉租房數量的5.86倍。東莞市住建局10月底稱，2011年所有公租房已經如期開工，完成了任務。

今年，公租房將陸續進入市場配租，非戶籍人口將首次受惠于住房保障。但是這些公租房大部分是企業事業單位的集體宿舍，能否充分發揮住房保障作用，還得拭目觀察。解讀

建保障房大有可為

日前，有媒體報道稱，根據住建部年底工作會議透露的對于2012年工作的部署，商品房價格較高，建設用地較緊的直轄市和少數省會城市，確需利用農村建設土地建公租房試點的，由省級政府報批并由國土資源部審批，批準試點。

同一消息還稱，國務院副總理李克強也在日前舉辦的全國住房保障會議上特別提出，“政府也可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應”。

【點評】因為資金壓力、工程質量等問題，保障房建設一直處于風口浪尖。具體到東莞，由于機關事業單位的集體宿舍占比過大，保障房備受詬病。如今，試點用集體土地建設保障房、購買商品房來充當保障房這兩條政策出臺，這將使得包括東莞在內的保障房走向更加撲朔迷離。

首先，住建部的集體用地試點建設保障房的政策口子，是被國土部在2011年5月發文明令禁止的，不同部門政策“打架”的現象重演。目前，在集體土地上興建的非法“小產權房”在全國遍地開花，東莞也為數不少，如果開了允許在集體土地上建房的口子，在當前國情下，很容易走樣，極易引發“小產權房”搭順風車轉正的亂象。現在，兩個部門“打架”，保障房的用地供應和“小產權房”的未來命運迷局加深。

其次，購買商品房充當保障房，更被質疑成政府為房地產托市，民眾普遍擔心房地產調控因此大打折扣。目前，房地產成交低迷，房價有所松動，若政府大量購買商品房，那么成交量回升，那么價格調整自然戛然而止。同時，或將產生新的尋租腐敗空間。

為什么商品房的供地不緊張，保障房的供地就緊張了？為什么建保障房缺錢，但是購買商品房就不差錢了？這兩個“天問”折射的是政府深陷房地產利益糾葛中的被動局面。地方財政需要靠賣地收入充實，用集體用地來建保障房，就可以騰出國有建設用地來創收。房地產市場過于低迷，不利于經濟穩定，也無法保障地方的財政收入。如何從被動局面中堅持調控，建好保障房，不僅考驗政府的決心，更加考驗政府的智慧。

而在東莞，土地出讓金占比財政收入比例較低，騰挪空間更大，有能力也有責任發揚“敢為天下先”傳統，殺出一條血路，率先搞好房地產調控和保障房建設。記者 曾德軍 何建文

第四篇：2009房地產政策

一月

1月1日實施個人住房轉讓營業稅新政

財政部、國稅總局聯合下發的通知。通知規定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

新政執行時間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》，項目建設單位向發展改革等部門申報核準或審核建設項目時，必須附國土資源部門預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

1月2日 國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令

國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。

1月8日加強建設用地容積率管理和監督檢查

監察部、住房和城鄉建設部聯合發出《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》，要求加強建設用地容積率管理和監督檢查。

二月

2月18日國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》

國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》。據悉，該辦法為進一步規范規劃編制工作和規劃審查報批程序，提高土地利用總體規劃的科學性和可操作性，于日前出臺《土地利用總體規劃編制審查辦法》，并自發布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》。

三月

3月5日 溫總理闡述房地產市場2009年工作任務

國務院總理溫家寶在做關于政府工作的報告中對房地產市場2009年工作任務進行了闡述，提出：促進房地產市場穩定健康發展。采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數倍達330億元

住房和城鄉建設部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設的資金投入將達330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當多城市住房銷售出現了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區墾區煤礦等棚戶區居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴大農村危房改造試點，今年安排近80萬戶。國務院副總理李克強在會上強調，保障性安居工程事關群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關經濟社會發展。要認真貫徹中央的決策部署，堅持以人為本、執政為民，加快建設保障性安居工程，切實保障和改善民生，促進經濟又好又快發展。

四月

4月12日銀監局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監局要求各銀行嚴格按照《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的有關精神發放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

4月27日兩部委特急徹查房產項目容積率

住房和城鄉建設部與監察部將對2007年至2009年3月底期間領取規劃許可證的所有房地產項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產項目逐一清理檢查。

4月30日財政部對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整

財政部公布《新增建設用地土地有償使用費征收等別》通知，對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準的新增建設用地，均統一按照經調整的《新增建設用地土地有償使用費征收等別》計征新增建設用地土地有償使用費。新增建設用地土地有償使用費征收等別調整后，每個征收等別對應的新增建設用地土地有償使用費征收標準保持不變。新標準中，前幾等的征收等別調整不大，上海九個區仍為一等，北京城八區和上海浦東新區為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發布《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。

5月22日住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》

2009年5月22日住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》，計劃用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。

5月24日 物權法兩部司法解釋出臺

最高人民法院公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，明確諸多業主最關注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務院公布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》

國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產稅制改革。研究開征物業稅。而新的物業稅實施方案將延續5年前的思路，“對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消相關收費”。

5月27日國務院13年來首次下調商品房資本金比例

國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

六月

6月9日 國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》

國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》。要求地方填報具體的房地產項目土地出讓價款，以及房屋售價等。

6月16日 財政部出臺新規打擊交易避稅

財政部和國稅總局日前下發《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。

在《通知》中規定三種情形中，房屋產權無償贈與對當事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規定的上述三種情形外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經在2006年下發了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，規定個人無償贈與不動產行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉讓受贈不動產時候，才需要繳納個人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價格和成交總價的上升，二手房交易需要交納的稅費也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財政部和國稅總局出臺新規也是為了加強個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監會重申嚴格執行二套房政策

銀監會《關于進一步加強按揭貸款風險管理》的通知重申嚴格執行二套房政策，但仍強調重點支持借款人購買首套及符合改善型標準的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區別。政策意圖僅針對短期的過度投機行為，并無實質性收緊政策。

7月20日最高人民法院發布《最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》

最高人民法院日前發布《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》，妥善采用多種途徑處理房地產糾紛案件，成為《意見》的一項重點。統計顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產民事案件67294件，同比上升10.58%。相關專家表示，這些案件中，增加房地產金融風險的案件大量顯現。由于房地產企業的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價款的主要方式。少數開發商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業金融風險。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價房公租房關注資金落實情況

今年中央財政安排了330億元用于廉租房建設，這筆資金是否已經分解至市縣一級，地方配套資金是否已經到位？對此，住房和城鄉建設部近日下發通知試圖摸底。地方需要上報2007-2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金分解下達情況，如省級政府向市級政府分解下達的額度，市級政府向縣級政府分解下達的額度，各市財政向轄縣（市）財政實際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報2009年實物廉租住房籌集計劃進展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數。

九月

9月1日國土部一周連發兩文從重治理開發商囤地

繼8月24日明確表態要求加強監管之后，國土資源部網站9月1日正式公布《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確要求，地方政府要加強建設用地批后監管，及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發利用情況動態信息。

《通知》要求，加快運行建設用地“批、供、用、補、查”綜合監管平臺，重點對土地利用規劃和計劃執行、土地審批及土地征收、土地供應、項目用地開發利用等情況進行動態監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發生。此前8月24日，國土資源部已經下發“禁令”：在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現象。同時，對如何治理囤地現象，《通知》也作出明文規定。對因城市規劃調整造成已供地項目不能落地的，應允許用地者報經批準后改變土地具體用途，或者通過協商調整安排給其他符合規劃的項目，但應依法辦理相關供地手續。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。1999年4月實行的《閑置土地處置辦法》規定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，已經滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

9月4日住房保障時間表初定：三五年內解決困難群體住房

住房和城鄉建設部部長姜偉新近日在接受中央電視臺采訪時表示，對于住有所居的理解，首先是從現在算起的三五年內，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個前提下，到時再來總結，看是否還需要提出新的工作任務和工作目標。

9月14日國土部摸查地方土地儲備 三年賣地收入需上報

國土部14日下發的一份《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》要求地方在匯總相關數據后于10月10日前上報國土部，《通知》中要求地方政府上報的數據年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調查抽查核實工作啟動

國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室將派出10個抽查組，分赴耕地、建設用地面積變化較為明顯的10個省區市，對第二次全國土地調查成果進行國家級抽查核實。

9月28日銀監會摸底土地儲備貸款風險

銀監會正在緊急招集人馬調研各省市土地儲備中心的融資狀況。調查對象直指商業銀行批準的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲備中心和政府委托的企業法人。主要調研區域鎖定在地價和房價屢創新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價

國務院最新發布的《關于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發商囤地行為再出狠招，除重申要嚴格執行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產用地征繳增值地價。

十月

10月1日 保監會：保險資金投資房產不得開發地產和炒樓

新修訂的《保險法》已于10月1號正式實施，明確保險資金“可投資不動產”。保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，保險機構不直接參與房地產開發，不允許進行房地產的炒作。

10月16日住房城鄉建設部：住房公積金結余將建設保障房

住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會等七部門日前聯合印發《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作正式啟動。該意見對試點目標原則、職工權益保障、資金使用方向、貸款風險防范、工程建設質量等方面做出了明確規定。

10月21日銀監會強調嚴格執行“貸”政策 加強監管

中國銀監會二十一日發布消息稱，要科學把握信貸節奏，加強風險管理制度和機制建設。而在公眾關注的“二套房”方面，銀監會主席劉明康明確表示，要嚴格執行“二套房貸”政策不動搖。

十一月

11月16日國土部設限住宅用地出讓面積

防止開發商壟斷國土部設限住宅用地出讓面積國土部近日印發《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮）7萬平方米。

11月25日 住房等補貼將納入工資管理不納入福利費管理

財政部發布的《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》要求，企業為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理。

11月26日 國稅總局：個人轉租房屋征稅

國稅總局發布《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

十二月

12月3日國家發改委：抑制部分行業產能過剩和重復建設

國家發改委等部門12月3日召開“抑制部分行業產能過剩和重復建設，引導產業持續健康發展”第三次部門聯合信息發布會，由發展改革委產業司、工業和信息化部原材料司負責同志介紹抑制鋼鐵、水泥、平板玻璃行業產能過剩和重復建設，引導產業健康發展等方面的有關情況。

12月9日個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

國務院總理溫家寶9日主持召開國務院常務會議，決定：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施；將減征1.6升及以下小排量乘用車車輛購置稅的政策延長至2010年底，減按7.5%征收。

會議指出，明年中國經濟發展面臨的困難和挑戰仍然很多，為實現經濟平穩較快發展，仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經濟增長的拉動作用。總的原則是，促進消費的政策必須進一步加強，現行政策大部分要繼續執行，同時為了進一步加強對農民和困難群眾的消費支持，并且根據經濟結構調整和環境保護的要求，對一些政策進行必要的調整和完善。

第五篇：房地產政策

試論房地產調控政策對當前常德市房地

產市場的現狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產調控政策一直是人們關注的焦點，作為一個發展迅速的地級市，常德房地產市場在這幾年也經歷了快速發展的過程，當前房地產市場經如何發展，政策調控起著至關重要的作用。

【關鍵詞】調控政策；常德市；房地產市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產現狀

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產環比價格指數波動較小，同比價格指數小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產環比價格指數分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產同比價格指數分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產調控政策的影響，商品房銷售數量緩慢下跌，1-6月市城區商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據市房管局數據顯示：市城區商品房庫存量持續減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節，是房地產市場的傳統淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產市場的快速發展相比，2012年上半年，全市房地產市場一方面受調控政策的持續影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續從緊的調控政策使得消費者對未來市場預期持謹慎態度，加上部分項目在價格上采取明升暗降，使得消費者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調控政策未出現任何松動跡象之時，常德市房地產市場總體上處于一種膠著狀態，開發商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產開發商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉換到了看少、買少的局面。上半年房地產銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產商為促進銷售采用送面積、現金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預期房價持續走低，導致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進常德市房地產市場可持續發展的對策建議

常德市房地產市場的發展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求，也應促進常德房地產市場可續續發展。房地產行業是上游行業，輻射影響到建材、建筑等相關行業，對常德市經濟發展具有推

動作用。

1.保持調控政策的連續性和權威性。對當前的過火房地產市場需持續調控，加強宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強政策的前瞻性，保持其連續性，進行適當的預調、微調，促進房地產市場健康發展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調整個人住房轉讓營業稅”相繼出臺，各種調控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協，但堅持到現在，很多開發商、個人已經謹慎起來，認真面對這些政策。現在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續嚴厲的調控，房地產市場才能保持可持續發展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業無視國家土地管理法律法規，擅自改變土地用途，搞起來房地產開發；還有個別主管部門隱瞞不報，導致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應，不斷規范土地供應方式，完善供應市場，使土地資源在市場機制的作用下實現供需平衡，為房地產市場的穩定、持續發展提供堅實的基礎。

3.政府各部門要貫徹落實房地產調控政策。各相關部門須嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，建立和完善房地產市場價格調控管理措施，包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施。加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

4.加快建設廉租房和經濟適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產市場發展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發商建廉租房和經濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經濟發展帶來的好處。

5.切實強化價格監測工作。基層房地產市場監管部門需建立和完善價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

6.全面落實明碼標價規定。政府相關部門一方面應加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助房地產經營企業做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

2012年半年報常德市城區房地產市場價格情況的調查

住房問題是重要的民生問題。加強房地產市場調控、保持房地產市場價格的合理水平，也一直是人們普遍關注、關心的問題。前段，根據市委主要領導的批示，我們深入到市相關部門走訪調查、召開部分房地產開發商座談會，并組織相關工作專項檢查，對我市城區目前房地產市場價格情況進行了調查研究。從調研的情況來看，我們總的認為，我市城區房地產市場價格呈現高位平穩運行態勢，政策調控仍需繼續堅持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區房地產市場價格現狀

近兩年來，我市積極貫徹落實國家宏觀調控政策，加強房地產市場的調控和管理，切實促進房地產業的持續健康發展，努力維護房地產市場價格的基本穩定。2011年，我市城區商品房投資建設、供應銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設規模明顯加大。2012年以來，市城區商品房開工建設、供應銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設繼續保持了強勁勢頭。同時，房地產市場價格除了一段時間出現小幅波動外，總體上保持了基本穩定。

1、商品房銷售價格持續上升，且呈現高位平穩運行態勢。近兩年來，我市城區商品房銷售價格保持持續上升。2011年，市城區商品房成交均價為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價為3472元/平米，同比上漲22.73%。當年的商品房銷售價格走勢主要是一季度房價上漲較大，自4月份起，在國家一系列調控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續上市，市城區商品房銷售價格出現一定程度的下滑，成交均價一度跌至每平米3000元左右。進入2012年，市城區商品房銷售價格出現強力回升，1-4月，商品房成交均價達4656元/平米，同比上漲13.42%，創2009年以來的新高，5月份房價仍在每平米4600-4700元之間。據有關方面的信息表明，今年我市城區商品房銷售價格將會維持在高位平穩運行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價格秩序基本正常，但個別企業行為不夠規范。近兩年來，我市城區商品房價格雖然呈現持續上升勢頭，但是房價秩序總體上保持了基本正常，大多數房地產開發企業或銷售企業都能夠誠信經營，極少出現價格壟斷、價格欺詐、價格暴利等價格違法問題，也未出現過嚴重的“炒房”

現象和“天價”樓盤。據從市物價局“12358”價格舉報中心了解，這兩年該中心很少接到消費者關于房價的價格違法問題的舉報投訴。但是，也有個別房地產經營企業不嚴格遵守和執行有關調控和監管規定，商品房銷售價格行為不夠規范。如，有的擅自突破備案的預售價格，有的不嚴格實施明碼標價，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費者，還有的推出畸高房價，且不服從相關管理，等等。可見，規范房地產價格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現小幅下滑，消費者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區房地產建設總體是平穩的。進入今年以來，房地產市場出現了偏冷的現象，1-4月份，市城區商品房供應和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區商品房銷售價格是較為強勁的）。我市城區商品房銷售出現小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費者等待觀望、持幣待購應該是主要因素。據一些新開樓盤的房地產經營企業反映，當前消費者看房的多、咨詢價格變化情況的多，普遍持有等待房價下降的心理，真正下決心購房的少。有關專業人士分析說，我市城區商品房價格回歸到一定水平、且穩定一定時期后，消費者的購房欲望會被較大激發，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價部門前段在房地產價格調控中所做的工作

根據現行價格法律法規和政策規定，目前，省以下物價部門僅對經濟適用住房價格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實行政府定價或政府指導價管理，而商品房價格實行的是市場調節價。在這種情況下，近兩年來，我市物價部門認真貫徹落實國家、省調控政策措施，在房地產價格調控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價格監測和信息發布。按照省物價局要求，我局積極開展商品房價格監測工作，監測內容包括多層經濟適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業用房的價格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產開發企業為商品房價格監測點，定時采集房地產價格，并做好房地產價格走勢的分析工作，確保監測數據的準確性和及時性，為全省房地產宏觀調控提供數據支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區、江南城區、德山開發區三地進行采價，選取的采價樓盤均為價格處于中等、品質較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價局網站、常德政府網和常德民生報開辟的《物價與民生》專欄發布商品房價格和其他重要民生商品價格，讓市民及時了解目前市城區各地樓盤均價及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標價、實時實價的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標價工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標價工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標價要求房地產經營企業在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表、公告牌或者價格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費進行公示，并要求商品房銷售明碼標價實行“一套一標”，除標明總價外，還應當標示建筑面積單價。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標價情況的巡查、檢查，落實效果較好。目前，市城區在售的商品房全部實行了明碼標價，且絕大部分實行了“一套一標”，促進了公示價格及實際成交價格的統一，防止了價格欺詐等行為的發生。對于執行明碼標價不嚴格、不規范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區15個在售商品房銷售明碼標價情況的檢查中，發現北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項目的商品房銷售明碼標價存在不同程度的缺失，我局及時責令其限期整改，并對未在限期內整改或整改未達到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規范商品房交易價格行為。商品房實行的是市場調節價，物價部門對其實施管理主要是規范價格行為。近幾年，我們在規范商品房價格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產管理局聯合下發了《關于貫徹〈湖南省新建商品房交易價格行為規則〉的實施意見》，主要從商品房銷售的信息發布、價格構成、合同簽訂、前期物業管理等方面規范房地產經營企業交易價格行為，嚴禁商品房銷售價外收取水、電、氣等開通費，切實落實“一口價”規定。同時，我局還多次組織開展包括房地產經營企業在內的價格誠信單位評選活動，樹立價格誠信的典型，引導企業搞好價格自律。

4、切實加強保障性住房價格管理。近年來，我們在規范商品房價格行為的同時，還注意加強保障性住房價格管理，支持和促進其發展。2011年，我局根據省政府辦公廳《關于進一步加快廉租住房建設意見的通知》精神，會同住建、財政等部門制定了保障性安居工程項目建設相關優惠政策的文件，降低保障性住房有關行政事業性收費和服務性收費標準，減輕建設成本，促進保障性住房建設。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經濟適用住房價格的合理水平。目前我市城區廉租房、公租房的租金標準繼續控制2004年的水平未作調整。經濟適用住房價格在嚴格實行成本審核、成本公開的基礎上，按照保本不盈利的原則制定價格標準，保持經濟適用住房與普通商品房的適度差價，減輕了困難群眾的住房支出負擔。

三、下一階段加強房地產價格調控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實國家、省房地產調控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強的地方，保持房地產市場價格合理水平和平穩運行的任務還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅決貫徹落實國家、省房地產調控政策。首先，要進一步統一思想，堅定決心，切實做到抓好房地產調控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，貫徹落實市政府《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（常政發〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產市場價格調控管理措施（包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施），加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

2、切實強化房地產市場價格監測工作。進一步完善和合理布局采價、監測網點，建立和完善日監測、周報告的價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，并做到每半年專題分析、報告一次房地產市場價格情況，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

3、全面落實商品房銷售明碼標價規定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，尤其是對新進入常德市場的房地產經營企業，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

4、探索加強商品房價格備案管理。研究并建立商品房價格備案管理制度，明確房地產經營企業在獲得商品房預售許可之后，及時向物價部門報送預售價格，搞好明碼標價前的備案把關，促使預售

價格與明碼標價、實際售價相銜接、相統一，促進商品房銷售價格的合理、規范。

5、積極開展重點商品房開發成本調查。為進一步規范房地產經營企業價格行為，對于在備案管理或市場檢查中發現的過高價格的商品房樓盤，有重點地對其建設成本費用（包括土地取得費用、建安成本、稅費、配套及財務費用等）開展調查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調查情況適時予以公布，以提高商品房價格透明度，讓市民明明白白消費。

常德市房地產價格發展趨勢分析

湖南省統計局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產業中，常德市房地產業增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強勢行業成鼎足之勢，住房消費已成為當前國民經濟的重要增長點。2004年，常德市房地產投資?23.97億元，占全社會固定資產投資總額的16.5%，實現增加值25.22億元，占第三產業增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產價格抑制消費結構升級，影響著國民經濟健康發展，也引發了一些社會問題，成為社會各界關注的焦點。2005年5月11日，國家建設部等7部委出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見》（“新國八條”），宏觀調控房地產價格上漲過快及房地產市場發展的問題。房地產價格作為房地產市場的核心，是政府宏觀調控的切入點。本文從目前常德市房地產價格的現狀、上漲過快的成因入手，對房地產價格發展趨勢分析。

一、現階段房地產價格漲幅超出居民實際購買力

所謂房地產價格，是房地產開發生產和經營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價值和土地資本化的貨幣表現。房地產價格是調節房地產合理收入和社會公平分配的重要經濟杠桿，也是國家征收房地產稅費、制定房地產金融政策的客觀依據。

據統計資料顯示，2004年，常德市房地產價格的房屋銷售指數為106.4，土地交易

價格指數為111.2，房地產價格漲幅分別高于同期商品零售價格漲幅的6個和10.8個百分點。

商品住房作為最終消費進入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現金支付時間，依然與居民家庭現金數量多少密切相關。改革開放以來，地方生產總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅實的基礎。2004年，全市城鎮居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應得到不斷提高。如何衡量商品住房價格是否過高，對不同的國家和地區來說，其貨幣表現則不盡相同。依據國際上認同的一個通用標準，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價格過高。以市轄區武陵區為例，多數商品住房價格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達3100元/平方米。據城鎮住戶抽樣調查資料，同期武陵區城鎮居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費支出，用剩余的收入部分金融資產（手存現金、存款、有價證券、貸款）戶均13987元，則相當于居民家庭最大可能儲蓄倍數更大。

諸如上述，目前常德市房地產價格價位超越了合理區間，價格漲幅與居民收入不相適應，已超出了居民實際購買能力。

二、構成并推動房地產價格上漲的原因

常德市房地產價格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費需求拉動，價格內在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅動下的投機行為的綜合作用，最終體現為房地產市場供求關系的過度失衡。

第一、居民消費水平提高、城市化進程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關系相互作用推動房地產價格上漲。從理論上講，房價的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關系所決定的。在當前，房價快速上漲是房地產市場需求過度旺盛的結果，主要表現在占80%以上的住房消費需求的作用。其一，居民消費結構升級轉型，住房消費有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關之后，城鎮居民已進入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費結構升級轉型初期，加快了住房消費有效需求釋放。其二，城鎮化快速發展，住房消費被動需求推動。2003年，常德市城鎮化率上升到30%，進入人口城鎮化快速上升階段，2004年新增城鎮人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點的速度發展，農民工大量進城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進而造成整個房地產價格上漲和結構扭曲。其四，房地產開發商的投機行為與房屋銷售市場炒作現象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價格，最終轉嫁到消費者。

第二、房地產價格內在構成不合理形成高房價基礎。在價格構成中，成本是形成價格的主體部分，一般規律的比例70%左右。據調查，目前商品住房每平方米價格構成中，建筑安裝費用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項政策性稅費、房地產業利潤及其它行政性收費。具體來講，一是稅費種類繁多，稅制結構不合理。現行房地產稅收制度主要涉及14個稅種，實際征收的12種，占全國實際征收稅種數量（24種）的一半。收費項目就更加繁多。由于現行房地產政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數稅并課，造成房地產交易環節和保有環節稅負偏輕，而流轉環節稅負過高，如土地增值稅的稅率高達30%—50%，企業的平均稅負水平達到40%以上，致使征收額占到商品住房價格30%左右；二是房地產行政事業重復收費。市政建設重復收費，如企業繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設配套費、單向性的配套設施建設費；征地費與土地使用費重疊；對土地轉讓收益重復計征；某些管理費重復收取。三是房地產業利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經濟適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產價格內在構成的不合理，形成了房屋銷售價格過高的基礎。

第三、高檔房地產項目投資過快增長，拉動房屋銷售價格過快上揚。目前，高檔房地產項目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價和豐厚的利潤，驅動房地產開發商競

相投資，出現了過快增長，一般住房建設投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設和高檔房地產項目建設在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導致房地產開發商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風漲價，帶動住房銷售價格上揚。

第四、建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產開發成本不斷提高，對房屋銷售價格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產投資價格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價格上漲7.9%、材料費價格上漲4.29%，而建筑領域最受關注的建筑用鋼材價格上漲14.46%。在住房銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價格上漲的內在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產價格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果表明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數所占比重雙雙回落。據湖南省統計局提供的數據，1—5月，全省房地產開發投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點。增幅在中部地區低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價格指數（105.4）環比回落1.1個百分點。常德市房地產開發投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點。這些信息可見，房地產市場房屋銷售價格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產價格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產業進入了一個快速發展通道，目前正處于房地產市場發展的關鍵和敏感期。那么，在宏觀調控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產價格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內，需求會受到一定的影響，房屋銷售價格出現平穩回落。房地產市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機需求。生存需求和改善需求是剛性的，當前，可能有部分消費者預期房屋價格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數量巨大，必然要釋放出來。據業內人士分析，全市綜合經濟環境客觀力量推動，測算市城區房地產市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策調控作用下，近兩年內這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續推高下一輪房地產市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內難有大的改觀，房地產開發投資規模存在過大，進一步加快房地產開發投資是不現實的。因此，供求雙方的發展趨勢表明，下半年及近兩年內居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續存在，房地產價格增長速度呈現回落態勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價格構成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費、前期工作費、施工工作費上漲，土地補償費用的提高。據湖南省統計局最新發布的價格調查資料顯示：今年二季度全省土地交易價格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費和機械使用費價格呈上升勢頭，今年上半年人工費上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點；機械使用費上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點。從建筑材料費看，各種建材價格仍持續全面上漲。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價比上年增長13%。盡管近期建材價格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續，建材價格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質逐步提高，配套設施和環境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發成本。

開發利潤難降。由于房地產開發企業的人力成本特別是專業技術人員工資將會持續上漲，項目期間的費用短期內也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業的開發利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經濟適用房建設、整頓規范市場秩序等宏觀調控政策，預期會下降一些。但房地產企業作為市場法人主體，其著眼點只能以盈利為中心，開發利潤難以明顯下降。

——從房地產市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關鍵抓穩定住房價格。地方政府是房地產市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產交易費的高度依賴，房地產價格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經濟上的成本，也幾乎不承擔因房地產業膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴厲調控房地產價格的力度，著力點放在穩定住房價格，而不希望房地產價格的大幅度下降。

商業銀行對房地產價格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業的利益出發，房地產價格的大漲和大跌都不符合銀行業的利益，商業銀行對房地產價格的影響基本上是中性的，對房地產開發企業的貸款緊縮減少了房地產市場的供應量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產市場的需求量。但在目前商業銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，房屋銷售價格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風險。

房地產開發企業力保自身利益，期盼房地產價格漲聲不斷。作為供給方的房地產開發企業期盼有良好的房地產價格走勢，肯定不希望房屋銷售價格的下跌，他們會跟進地方政府的博弈選擇相應的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產開發企業真的有暴利，那么房地產價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價格下跌的結果是房地產開發企業停止開發，甚至破產。

多數最終消費者迫切希望買到低價適用住房。房屋最終消費者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經濟與非經濟因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經一去不復返了，肯定希望價格

下跌，買到廉價適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產市場主體中，大多數人不希望房地產價格的下跌，總體希望近兩年內房地產價格增長保持相對穩定狀態。

四、穩定房地產價格的幾點政策建議

房地產價格運行是否穩定，取決于房屋總供給與總需求兩者關系的平衡，供給減少引起價格上漲，供給增多導致價格下跌。為了實現整個國民經濟的持續穩定發展，保障社會的穩定，穩定房地產價格，最終基本上使房地產價格與居民的收入水平相適應創造條件是可取的，需要做好各項工作。

1、積極發揮地方政府的作用。中央政府宏觀調控政策的是穩定房價，不是打壓房價，相應地方政府的政策跟進，也應是出于同樣的目的。宏觀調控的切入點是房地產價格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應該努力阻斷房地產業投資規模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導鏈，恢復宏觀經濟的正常運行。具體要加強房地產開發項目的規劃許可監管，加強對建設用地供應調控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強化城市規劃調控，改善房屋供應結構。要完善房屋供應政策，加強經濟適用房的建設和管理，增加普通商品住宅供應。建設（房地產、規劃）主管部門要會同有關部門提出近兩年普通商品房和經濟適用房的建設規模，要以中低價位、中小套型普通商品住宅和經濟適用房項目為主，明年的項目要納入近期建設規劃，做出具體的進度安排，并有效解決商業營業用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規律辦事。要及時進行房地產市場運行態勢及價格變動情況分析，科學預測房地產開發對土地的需求，適時披露房地產市場供求及房價、地價變動等信息。為避免下半年和明年初出現房地產價格反彈，要繼續擴大房屋供應總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅持工業化、城鎮化、農業產業化“三化”建設發展目標，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實提高城鎮居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續發揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關部門要加強對房地產開發企業房屋銷售利潤的監管，限制獲取暴利，遏制投機炒作。

[常德市統計局 許維煥 供稿]