第一篇：房地產(chǎn)和建筑行業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略總結(jié)

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房地產(chǎn)和建筑行業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略總結(jié)

一、“營改增”對建筑業(yè)的影響

1.增值稅是價外稅，營改增后建筑業(yè)營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納11%的增值稅銷項稅額，因此價格不變的情況下，收入會正常下降約9.9%。

2.稅負和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降，本質(zhì)上是進項發(fā)票無法足額取得，可以抵扣的進項稅少，造成稅負和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降。

二、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.房屋無法提價，增值稅是價外稅，不能加入到價格當(dāng)中，最終消費者大多為個人不能進項抵扣。如果盲目提價，不利于在市場競爭，所增加的價格也要付出相應(yīng)的稅金。

2.土地使用權(quán)費和金融機構(gòu)利息支出占開發(fā)成本的比重較高，能否進項抵扣關(guān)系重大。

一方面，營改增允許進項稅額抵扣。只要企業(yè)能夠取得、保管增值稅專用發(fā)票，進行有效抵扣則不會增加營業(yè)成本。另一方面，由于稅率上升，如果企業(yè)不能夠有效地管理進項稅額的話，會使得稅負上升。

三、“營改增”后房地產(chǎn)和建筑行業(yè)可能面臨的挑戰(zhàn)

1.交易對方管理

挑戰(zhàn)一：交易對方納稅人資格梳理以及信息登記 秀財網(wǎng)-成就財務(wù)職業(yè)夢

挑戰(zhàn)二：如何進行價稅分離，并固化在系統(tǒng)中

挑戰(zhàn)三：如何根據(jù)“營改增”需求修訂現(xiàn)有的業(yè)務(wù)合同明確價格為含稅價/不含稅價發(fā)票開具

對存在稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險的項目，進行合同內(nèi)容的調(diào)整

挑戰(zhàn)四：如何調(diào)整交易對方的評估標(biāo)準(zhǔn)和審核流程如何制定價格調(diào)整系數(shù)以利于稅后比價如何調(diào)整交易對方準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和審核流程

對于特殊交易對方的處理

挑戰(zhàn)五：如何建立溝通渠道，使交易對方能夠了解公司最新政策

挑戰(zhàn)六：定價如何調(diào)整鉑略建議財務(wù)人聯(lián)合業(yè)務(wù)人員，在業(yè)務(wù)前端對交易對象的納稅人資格進行 梳理以及登記。根據(jù)“營改增”需求，比照涉稅條款和標(biāo)準(zhǔn)合同條款，修訂現(xiàn)有的業(yè)務(wù)合同。明確價格為含稅價/不含稅價，調(diào)整合同價格。

財務(wù)和會計的影響

會計處理：新增會計科目，不同業(yè)務(wù)的記賬方法和財務(wù)處理績效考核：根據(jù)政策調(diào)整績效考核標(biāo)準(zhǔn)，如果多檔稅率時如何調(diào)整；績效考核標(biāo)準(zhǔn)的解釋和落實。

利潤影響：不同的增值稅率或征收率，導(dǎo)致利潤的變化；進項抵扣率的高低影響利潤水平現(xiàn)金流影響：稅負變化可能導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流的相應(yīng)調(diào)整預(yù)算調(diào)整：考慮 財稅的影響后調(diào)整預(yù)算 秀財網(wǎng)-成就財務(wù)職業(yè)夢

財務(wù)人員在做2015年的預(yù)算的時候需要考慮增值稅改革的影響，可以依照上例（營改增對建筑業(yè)/房地產(chǎn)利潤影響分析表）的計 算模型，估計企業(yè)受到營改增影響最差和最好的影響，事先做好準(zhǔn)備。

2.法律合規(guī)

營改增前后，其會計處理是不同的，成本收入都會受到影響。企業(yè)應(yīng)秉持著收入與成本不變的原則，修改合同條款。

3.需要修訂的合同模板

挑戰(zhàn)一：如何確定和梳理需要進行修訂的合同模板根據(jù)輕重緩急進行梳理統(tǒng)一歸集整理稅務(wù)處理不明確業(yè)務(wù)的相關(guān)合同結(jié)算進度

挑戰(zhàn)二：修訂合同的涉稅條款

價款含稅/不含稅

對供應(yīng)商的開票要求

向客戶開具發(fā)票的時間

合理安排付款方式

服務(wù)內(nèi)容具體化以減少稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險

開票對象的資質(zhì)

挑戰(zhàn)三：對于政策不明確的項目，如何修訂合同以應(yīng)對未來稅收政策的變化企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮，如何使集團內(nèi)的多家公司在規(guī)定的短時間內(nèi)實現(xiàn)從營業(yè)稅納稅人向增值稅納稅人的平穩(wěn)過渡，保障公司的正常運營。以及在稅務(wù)合規(guī)的前提下，探索稅務(wù)優(yōu)化的方案。秀財網(wǎng)-成就財務(wù)職業(yè)夢

4.鑒于目前針對四大業(yè)的營改增稅收政策尚未頒布，企業(yè)可以考慮采取分階段的方式應(yīng)對營改增：

第一階段——法規(guī)公布前

企業(yè)特別是房地產(chǎn)或者金融行業(yè)這類涉及范圍較廣的企業(yè)需要成立一個營改增小組，小組成員包括管理層代表，業(yè)務(wù)部門，設(shè)計部門，財務(wù)部門等各部門代表。

營改增小組評估營改增將會對企業(yè)集團在財務(wù)及稅務(wù)方面可能帶來的影響，并根據(jù)不同的情況制定不同的應(yīng)對策略，同時就營改增的相關(guān)準(zhǔn)備制定公司戰(zhàn)略以及 詳細的工作計劃。前期收集政策匯編，梳理業(yè)務(wù)模式及方案。除此之外，企業(yè)事先做自我評估，測算每一個業(yè)務(wù)，每一項采購，對企業(yè)的影響程度。在測算 過程中，去了解供應(yīng)商和經(jīng)銷商的納稅人資質(zhì)情況。最后根據(jù)評估的結(jié)果更新改進企業(yè)的系統(tǒng)，使其能滿足營改增后對合規(guī)性的要求。梳理供應(yīng)商信息和納稅人資質(zhì)，并錄入系統(tǒng)中。

再次，對相關(guān)人員（如財務(wù)/稅務(wù)、法務(wù)、采購和銷售人員）進行初步的培訓(xùn)。最后復(fù)核公司所使用的典型商業(yè)合同中的稅務(wù)條款。

第二階段——法規(guī)公布后

營改增細則出臺后，企業(yè)需要復(fù)核第一階段的工作并做出必要的修正。在此基礎(chǔ)上，落實工作計劃，例如：實施系統(tǒng)改進；與供應(yīng)商和客戶就營改增可能帶來的 影響做進一步的溝通；對相關(guān)人員針對具體的稅法規(guī)定做進一步的培訓(xùn)；制定增值稅合規(guī)工作流程手冊等。同時，財務(wù)人員與主管稅務(wù)進行溝通，進行增值稅納稅登 記、發(fā)票申領(lǐng)等相關(guān)合規(guī)性工作。秀財網(wǎng)-成就財務(wù)職業(yè)夢

第三階段——營改增過渡完成后

企業(yè)根據(jù)前兩階段的實施效果以及相關(guān)系統(tǒng)運行一段時間（例如：3個月）后的情況，再次進行系統(tǒng)復(fù)核，識別相關(guān)問題并尋求解決方案。

企業(yè)可以自行或者尋求第三方做營改增差異分析。首先，需要梳理企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和內(nèi)部管理流程，找出并標(biāo)注與稅相關(guān)的流程和環(huán)節(jié)。其次找出增值稅與現(xiàn)行稅收情況的差異。最后針對這些差異，本著稅務(wù)合規(guī)和稅務(wù)優(yōu)化的要求，進一步改進流程和環(huán)節(jié)。

企業(yè)制作增值稅管理手冊及成本費用抵扣手冊或者組織相關(guān)人員的培訓(xùn)。增值稅管理手冊實質(zhì)屬于內(nèi)控管理手冊，比如手冊中規(guī)定各個部門的涉稅人員的操作流程，設(shè)置管理復(fù)核崗位，劃分各個崗位的職能等等。

第二篇：建筑行業(yè)營改增面對的問題及應(yīng)對策略

建筑行業(yè)營改增面對的問題及應(yīng)對策略

營改增是完善稅制結(jié)構(gòu)的重要舉措，增值稅的一大特點是消除重復(fù)征稅，上一環(huán)節(jié)的銷項稅即為下一環(huán)節(jié)的進項稅，環(huán)環(huán)相扣形成抵扣鏈條。

即：當(dāng)期繳納增值稅 ＝ 銷項稅-進項稅。

2016年3月5日國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中明確，今年將全面實施營改增。從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。營改增試點工作自2012年1月1日啟動，到今年5月歷經(jīng)近5年時間將最終完成。政府工作報告中還明確，將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

建筑施工企業(yè)將原來3%的營業(yè)稅率改為11%的增值稅率，建筑施工企業(yè)營改增面臨問題：

一、建筑施工企業(yè)理想狀態(tài)下的營改增

實行營改增后，建筑施工企業(yè)原來3%的營業(yè)稅率改為11%的增值稅，購買的原材料等成本均可按17%的進稅額抵扣。眾所周知，原材料成本是施工企業(yè)施工成本的重要組成部分，約占施工成的2/3，這部分主要材料的供應(yīng)商應(yīng)為中型以上企業(yè)，對外能夠提供增值稅專用發(fā)票。

營改增后，以一個2億元的項目為例，我們測算在理想的狀態(tài)下，甲企業(yè)購買的材料需要支出1億元，對提供的發(fā)票為增值稅一般納稅人專用發(fā)票。按進項稅17%計算，進項稅額有1700萬元，本次施工企業(yè)營改增的銷項稅率適用11%，其銷項稅額應(yīng)為2200萬元，甲企業(yè)稅改后需要繳納增值稅稅金應(yīng)為500萬元（2200萬元－1700萬元），而營改增前，同樣的項目，也無論供貨方是否一般納稅人，購買材料的增值稅部分都列入了施工企業(yè)的成本而無從抵扣，按營業(yè)稅計算，應(yīng)納營業(yè)稅額為600萬元（2億×3%）。通過計算可以看出，營改增后繳納增值稅比原先繳納營業(yè)稅少納稅100萬元（600萬元－500萬元）。

上述舉例不難看出，對施工企業(yè)來說，營改增后稅負降低，其實，這是一個理想的狀態(tài)。營業(yè)稅與工程實際成本相關(guān)聯(lián)，而增值稅與工程成本構(gòu)成的原材料是否能取得可抵扣的增值稅進項稅額有關(guān)，如果施工企業(yè)購買材料能夠取得充分的進項稅額，那么施

工企業(yè)稅負就會降低。但這一理想狀態(tài)的前提是施工企業(yè)購買的大部分材料都能取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票。而目前大部分建筑企業(yè)、施工單位在偏遠地區(qū)施工，砂石料等均由當(dāng)?shù)剞r(nóng)民或個體勞動者經(jīng)營，這為取得增值稅專用發(fā)票帶來困難，一旦實行營改增，這些企業(yè)的稅負將會增大。

二、建筑施工企業(yè)營改增的諸多問題

事實上，建筑施工企業(yè)很難有上述的理想狀態(tài)，他們在營改增的具體實施過程中出現(xiàn)建筑行業(yè)特有的問題，導(dǎo)致營改增后稅負大幅上升，主要原因有以下幾點。

1、甲供材料限制流轉(zhuǎn)抵扣

目前，建筑施工企業(yè)經(jīng)營中存在大量的甲方供應(yīng)的鋼材、水泥等原材料，這部分甲供材在合同簽訂主體、發(fā)票取得主體、材料使用主體等方面存在不一致現(xiàn)象，即材料的購買方為甲方，造成施工單位不能抵扣進項稅額，從而限制稅額的流轉(zhuǎn)抵扣。如果營改增后仍實行甲供材，那么至少要有30%～40%的原材料進項稅額不能進行抵扣。

2、人工費不在抵扣范圍

施工企業(yè)的人工費占據(jù)建筑施工成本的重要組成部分，建筑勞務(wù)公司對外如不能提供增值稅專用發(fā)票，建筑企業(yè)將會有接近30%的正常成本不能進行抵扣，最終其負擔(dān)的增值稅稅額也將轉(zhuǎn)嫁給施工企業(yè)，勞動力成本將會提高。建筑施工項目是勞動密集型企業(yè)，農(nóng)民工工資所占的成本比重較大，無法取得增值稅專用發(fā)票，這部分目前沒有明確能否抵扣進項稅，或即使有抵扣稅率也會遠低于11%的比例，導(dǎo)致不能充分抵扣。

3、存量資產(chǎn)進項稅無法抵扣

固定資產(chǎn)的購置對于建筑施工企業(yè)來說也是一個非常大的投入，而且大型設(shè)備使用年限較長，一般能有10年的使用期限。建筑企業(yè)在稅改前購買的機械設(shè)備、庫存原材料，由于當(dāng)時沒有取得增值稅專用發(fā)票，稅改后將會導(dǎo)致企業(yè)只承擔(dān)銷項稅，而無法抵扣進項稅，從而造成稅負不公。

4、臨時征地拆遷、青苗補償無法抵扣

施工企業(yè)在施工過程中，在施工地往會發(fā)生與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的征地拆遷補償費的發(fā)放和占用農(nóng)田的青苗補償這類的支出，眾所周知，這類經(jīng)濟業(yè)務(wù)同樣也是不能取得正規(guī)的增值稅發(fā)的，甚至普通發(fā)票也不能取得，這類真實的費用支出由于不能扣除進項稅額，稅負就轉(zhuǎn)到施工企業(yè)身上，將來為企業(yè)所得稅的扣除也留下隱患。

5、零星材料抵扣

施工企業(yè)的工程一般施工條件比較艱苦，受自然環(huán)境及人文環(huán)境影響，在偏遠地區(qū)沒有可供選擇的正規(guī)供貨，施工現(xiàn)場必備的地材如磚、瓦、灰、砂、石等，一般都由當(dāng)?shù)鼐用窆┴洠浿魍ǔＲ蟋F(xiàn)場金交易，根本不可能提供增值稅專用發(fā)票。

6、臨時設(shè)施的抵扣

建筑施工企業(yè)需要在工地搭建臨時設(shè)施活動板房，根據(jù)《關(guān)于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的通知》（財稅［2009］113號），對條例中不能作為進項稅抵扣的建筑物做出了明確解釋，并根據(jù)固定資產(chǎn)分類與代碼，該類活動板房應(yīng)屬構(gòu)筑物，不能抵扣進項稅。按該文件規(guī)定，不僅直接購置板房不能抵扣，而且購置制作板房的材料進項稅也不能抵扣。從以上的諸多問題不難看出，施工企業(yè)能夠有把握進行抵扣的進項稅額少的可憐，縱然國家給了非常優(yōu)惠的17%進項稅率和11%的銷項稅，也不能解決施工企業(yè)沒有固定進項稅額的問題。

中國建設(shè)會計學(xué)會統(tǒng)計報告介紹，在全國66家建筑企業(yè)中，選取24家年總營業(yè)額為1194．64億元，營改增后銷項稅額118．39億，應(yīng)繳納增值稅69．67億元，實際稅負為5．83%，稅改前按3%的稅率僅應(yīng)繳納營業(yè)稅35．84億元，營改增后多繳稅款33．83億元，多繳稅款將近一倍，稅負達到94．4%。這對勞動密集型的施工企業(yè)來說本來已經(jīng)很低的施工企業(yè)的凈利潤，無疑是沉重的負擔(dān)。

三、建筑施工企業(yè)營改增應(yīng)對策略

1、合同談判的重要性

在施工單位承接合同前，就要與業(yè)主就主要材料的購買達成一致，由弱勢群體變?yōu)閺妱萑后w，不能簽訂甲供的條款。在談判采購存貨或大型設(shè)備時，應(yīng)盡量與供應(yīng)商約定采購價款中包含運費（即落地）的方式，這樣運費部分就可取得增值稅專用發(fā)票，按17%抵扣進項稅。

2、選擇具有增值稅納稅人資格的合作商,施工企業(yè)為了降低施工成本，以及當(dāng)?shù)氐墓┴洍l件限制，通常會選擇地農(nóng)民、個體戶等作為供貨方，直接從他們那采購零星材料，或者讓個人提供設(shè)備租賃服務(wù)。但是稅改后，材料采購應(yīng)首先考慮選擇具有增值稅納稅人資格的供貨商，以免無法抵扣增值進項稅額。在招標(biāo)采購時建議在招標(biāo)管理文件中明 3

確供應(yīng)商應(yīng)為一般納稅人，如果對小規(guī)模稅人必須選擇時，應(yīng)對交易價格進行商談，做出適當(dāng)選擇。

3、組織機構(gòu)模式的選擇，施工企業(yè)可以考慮成立專業(yè)化公司，如機械租賃、材料采購等專業(yè)子公司，以充分收集增值稅進項稅額發(fā)票，同時，專門提供機械租賃業(yè)務(wù)，可以租金的方式向項目公司提供可抵扣增值稅專用發(fā)票；一方面，以法人作為納稅主體的前提下，在同一集團內(nèi)部在法律和市場環(huán)境允許的情況下，建議可考慮總、分公司匯總納稅的方式進行稅務(wù)籌劃，減少由于同質(zhì)性、綜合類子公司過多，而導(dǎo)致大進項稅留抵無法抵扣的問題，以促進法人內(nèi)部之間的稅負均衡，同樣可以達到降低企業(yè)整體負的效果。

4、工程結(jié)算進度的安排,施工單位應(yīng)合理確認結(jié)算收入時點,協(xié)調(diào)業(yè)主、總、分包方結(jié)算進度，避免納稅義務(wù)提前，抵扣不足，當(dāng)期超額繳納稅款導(dǎo)致資金占用。

5、強化營改增專項培訓(xùn)，營業(yè)稅改增值稅雖然已經(jīng)明確，但尚未出臺相應(yīng)政策和詳細的實施安排。大部財務(wù)人員對于稅改背景及增值稅與營業(yè)稅的核算差異等稅法規(guī)定并不熟悉，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)提積極組織財務(wù)、管理、造價等人員進行培訓(xùn)，加強稅務(wù)崗位有經(jīng)驗人員的配備。完善大型施工企業(yè)各項稅務(wù)制度的更新，加強會計核算、納稅管理的培訓(xùn)，進行事前稅務(wù)籌劃方案的制定，從而盡快適應(yīng)最新稅制改革政策。

營改增后，決定增值稅稅負高低的直接因素是施工業(yè)取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票的多少。施工單位取得的進項抵扣部分越多，其負擔(dān)的增值額就越少。所以，建筑施工企業(yè)在稅改前，首先應(yīng)加強稅務(wù)崗位從業(yè)人員的培訓(xùn)，及時收集匯總并且保管好增值稅進項抵扣憑證，加強增值稅管理，探討多種有利于營改增的稅務(wù)籌劃案。應(yīng)對試點推行階段發(fā)生的不可預(yù)見的問題，施工企業(yè)還要針對不能正常抵扣進項稅的主原因，從自身管理上增強堵漏意識，以盡量減少損失。

第三篇：營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對策略[推薦]

【摘要】根據(jù)黨中央、國務(wù)院全面深化改革的重大決策部署，從2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)將納入營改增試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。營改增必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實際情況，從營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響、對房產(chǎn)市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析，為我國房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營改增改革提供相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】營業(yè)稅 增值稅 房地產(chǎn)行業(yè) 應(yīng)對策略

2016年3月23日，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，規(guī)定從5月1日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。那么營改增會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么影響？這是全社會和參與稅改的企業(yè)最為關(guān)注的問題。

一、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

本文主要從營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響、對房產(chǎn)市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析。

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

營改增的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)不動產(chǎn)時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅。

以應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)當(dāng)期的營業(yè)額為100萬元（含稅額），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利潤占30%。附加費（城建稅、教育費附加）為流轉(zhuǎn)稅的10%。營改增實施前企業(yè)按5%繳納營業(yè)稅，應(yīng)交稅負=營業(yè)稅+附加費=100*5%*（1+10%）=5.5萬元。

營改增實施后企業(yè)按11%繳納增值稅，但計算增值稅額時土地成本可以從營業(yè)額中予以扣除，因此銷售額=（100-40）/（1+11%）=54.05萬元，銷項稅額=銷售額*稅率=54.05*11%=5.95萬元，進項稅額=30/（1+11%）*11%=2.97萬元，增值稅=銷項稅額-進項稅額=5.95-2.97=2.98萬元，應(yīng)交稅負=增值稅+附加費=2.98*（1+10%）=3.28萬元。

從以上的簡單計算可以看出，實行營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負相對減少，這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的投入的土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，這個政策大大降低了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

（二）營改增對房產(chǎn)市場的影響

由于房地產(chǎn)業(yè)主要由土地成本和建安成本構(gòu)成，且營改增后土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，因此房地產(chǎn)的抵扣主要來自于建安成本。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在建安成本不變的情況下，土地成本越高的企業(yè)在營改增后獲益越大，因為營改增將土地成本扣除，大大減少了一二線城市房產(chǎn)開發(fā)商的稅收負擔(dān)；在土地成本不變的情況下，建安成本越高的項目在營改增實施后受益越大，也就是說精裝修的住房和高端住宅相對毛坯房可抵扣的稅額要大很多，企業(yè)獲得的利潤也越多。這將激勵房地產(chǎn)企業(yè)加大對精裝修住房的投資和供給。

由于營改增方案實施后購置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)的進項稅稅率為11%，并且可以分兩年在銷項稅中予以抵扣，因此對房地產(chǎn)的投資有一定的拉動作用。比如一家企業(yè)購買了1000萬的商業(yè)房產(chǎn)，可抵扣的稅額=1000/（1+11%）*11%=99.1萬元，其中第一年可抵扣60%為59.46萬元，第二年可抵扣40%為39.64萬元。這將增加一般企業(yè)對于不動產(chǎn)的投資熱情，有助于商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，對辦公寫字樓去庫存起到了促進的作用。

（三）營改增對二手房的影響

此次營改增的相關(guān)政策對個人對外銷售二手房也做出了明確規(guī)定，具體方案如下：對北上廣深一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上的非普通住房按5%的征收率差額繳納增值稅，普通住房免征增值稅；對非一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上免征增值稅。

從稅率上看，營改增前的營業(yè)稅稅率為5%，附加稅為0.5%，綜合稅率為5.5%。營改增后增值稅稅率為5%，同樣有0.5%的附加稅，因此稅率不變，區(qū)別在于稅基由價內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外。比如一套含稅價100萬元的房子，在征收營業(yè)稅時，應(yīng)交稅負=100*5.5%=5.5萬元，改交增值稅后，應(yīng)交稅負=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21萬元，實際上略微減輕了稅收的負擔(dān)，這有利于降低二手房的流通成本。同時，方案將滿兩年以上的普通住房免征營業(yè)稅的政策也應(yīng)用到增值稅中。這種對于營業(yè)稅不增不減的平移對保持過渡時期房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性起到了重大的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增的應(yīng)對策略

5月1日起營改增在房地產(chǎn)業(yè)的實施備受社會和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長做出了巨大的貢獻，如何使房地產(chǎn)業(yè)在營改增后健康穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要解決的問題。本文通過對以上幾點影響的分析，提出如下建議：

（一）做好財務(wù)培訓(xùn)工作

對于成為營改增試點的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極組織財務(wù)人員學(xué)習(xí)營業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，做好政策的培訓(xùn)和宣貫，從宏觀的財務(wù)管理和具體的會計核算處理兩方面來把握營改增的實質(zhì)。從宏觀的財務(wù)管理來看，應(yīng)注意適用的稅率和計稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認證，按時申報和繳納增值稅稅款，同時加強合同、檔案和各類票據(jù)的管理。從具體的會計核算處理來看，增值稅的會計核算相比營業(yè)稅來說難度更大、要求更高，財務(wù)人員應(yīng)在“應(yīng)交稅費―應(yīng)交增值稅”二級科目下設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”和“營改增抵減的銷項稅額”6個借方欄目，設(shè)置“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”和“出口退稅”4個貸方欄目，建立完善的增值稅會計核算體系，做到收入、成本和費用的價稅分離，以便準(zhǔn)確對進項稅額、銷項稅額和增值稅應(yīng)納稅額進行核算。

（二）做好稅務(wù)籌劃工作

在做好財務(wù)培訓(xùn)工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)同財務(wù)人員及采購銷售人員做好稅務(wù)籌劃工作，建立完善的財稅控制制度。在采購過程中需要選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商，以便取得完整的增值稅進項發(fā)票來抵扣進項稅額，節(jié)約成本。在銷售過程中需要注意在合同上對每一類別的收入進行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進行申報和繳納。同時建立良好的成本費用進度安排制度，以提高進項稅額與銷項稅額的匹配度，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)效益的提升。

（三）做好發(fā)票管理工作

增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別在于它不僅能夠反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生，而且憑發(fā)票注明稅款扣除，具有完稅憑證的作用。營改增方案實施后，企業(yè)獲得的進項稅額可以在銷項稅額中予以抵扣，因此在銷項稅額不變的情況下，可以抵扣的進項稅額越高，所繳納的稅負就會越低，所以企業(yè)應(yīng)重視進項稅發(fā)票的管理。對增值稅專用發(fā)票應(yīng)該專人管理，發(fā)票的領(lǐng)購、開具必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序操作，對獲得的專用發(fā)票應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)認證抵扣，以確保進項稅額可以順利抵扣。

（四）實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化

在建立完善的財稅控制制度的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅制改革的東風(fēng)，充分利用進項稅額可以抵扣的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開發(fā)模式，擴展業(yè)務(wù)范圍，實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)單一的開發(fā)模式，在從事一般性房地產(chǎn)開發(fā)的同時，加大對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、精裝修住房和高檔住宅等的投資力度，從而降低市場風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍后，會對整個行業(yè)帶來廣泛而深刻的影響，企業(yè)賬務(wù)處理難度提高，發(fā)票風(fēng)險加大，企業(yè)管理人員和相關(guān)人員應(yīng)積極尋找應(yīng)對策略和解決方法，做好財務(wù)培訓(xùn)工作、稅務(wù)籌劃工作和發(fā)票管理工作，實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化，以便平穩(wěn)順利度過營改增時期。

第四篇：建筑行業(yè)“營改增”調(diào)研報告

建筑行業(yè)“營改增”調(diào)研報告

一、調(diào)研背景

2011年11月16日，財政部和國家稅務(wù)總局印發(fā)了經(jīng)國務(wù)院同意的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》（以下簡稱?營改增?）。2012年1月1日起在上海市交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?營改增?試點。2012年7月25日國務(wù)院常務(wù)會議決定擴大?營改增?試點范圍，自2012年8月1日起至2012年年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?營改增?試點范圍，由上海市分批擴大到北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、廣東和湖北8個省市。試點地區(qū)簡稱之為?1+8?。2012年10月18日，時任國務(wù)院副總理李克強主持召開擴大?營改增?試點工作座談會，要求要有序擴大試點范圍，適時將郵電通訊、鐵路運輸、建筑安裝等行業(yè)納入改革試點。試點行業(yè)簡稱?1+6?即：交通運輸、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、建筑安裝、郵電通信業(yè)、金融保險業(yè)、文化體育業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。?營改增?是繼2009年全面實施增值稅轉(zhuǎn)型之后，我國稅收制度的又一次重大改革，是?十二五?規(guī)劃確定的加快我國財稅體制改革的重要內(nèi)容。

自?營改增?試點啟動伊始，上海、北京、江蘇、浙江等省市建筑行業(yè)就展開了全面的調(diào)查研究，調(diào)研集中的焦點是建筑行業(yè)增值稅稅率問題。財政部國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》關(guān)于改革試點的主要稅制安排，在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。圍繞建筑業(yè)將實行11%的增值稅稅率試點地區(qū)組織的調(diào)研結(jié)果是江蘇建筑業(yè)市場管理協(xié)會認為建筑業(yè)實行增值稅率定在8%比較合理，北京市建筑業(yè)聯(lián)合會建議6%-8%增值稅率為宜，陜西對?營改增?測算后認為建筑企業(yè)增值稅率定為8%較為合適。

2012年12月2日中國建設(shè)報、浙江省建管局和紹興市政府聯(lián)合主辦的第十屆中國建筑高峰論壇在浙江紹興召開，論壇研討的第一個問題就是建筑業(yè)?營改增?稅率問題，爭論激烈，莫衷一是。但是有一個共識：建筑業(yè)實行11%的增值稅稅率是無法承擔(dān)的，將可能導(dǎo)致建筑行業(yè)全行虧損，全國建筑業(yè)面臨前所未有的?危機?。時隔十天12月12日，我們將第十屆中國建筑業(yè)高峰論壇關(guān)于?營改增?的討論情況向武漢建筑業(yè)協(xié)會六屆理事會第一次會長辦公會匯報時，立即引起強烈共鳴。與會同志一致認為?營改增?關(guān)乎建筑業(yè)全行業(yè)的發(fā)展，要求協(xié)會組織調(diào)研，提出應(yīng)對措施，以實現(xiàn)國家實行?營改增?的初衷--為企業(yè)減負。辦公會第二天，我們即制定出協(xié)會2013年全年專題調(diào)研計劃，將?營改增?調(diào)研放在四個專項調(diào)研第一位，并制定?營改增?專項調(diào)研通知和調(diào)研提綱下發(fā)各會員單位，開展為三個月的?營改增?專項調(diào)研活動。

二、“營改增”調(diào)研的指導(dǎo)思想、重點、主要對象和調(diào)研方式

調(diào)研指導(dǎo)思想：以黨的十八大精神為指導(dǎo)，認真學(xué)習(xí)貫徹國家營業(yè)稅改征增值稅的法規(guī)政策，把介紹宣講國家稅改大政方針貫穿在調(diào)研的全過程，通過調(diào)研活動讓武漢建筑行業(yè)管理層在思想上工作上高度重視?營改增?工作，企業(yè)財務(wù)人員熟悉掌握?營改增?政策法規(guī)，各類企業(yè)采取積極措施，積極參加?營改增?工作，做好應(yīng)對準(zhǔn)備。

調(diào)研重點：建筑行業(yè)?營改增?稅增值稅稅率問題。通過各類企業(yè)對近二年經(jīng)營狀況的測算，用第一手資料說話，測算出武漢地區(qū)建筑企業(yè)如果實行11%增值稅率，企業(yè)增加稅負情況。

調(diào)研的主要對象是各類建筑企業(yè)的總會計師、財務(wù)主管、財務(wù)部門稅務(wù)負責(zé)人員。

調(diào)研方式：一是向企業(yè)印發(fā)詳細調(diào)研提綱；二是召開不同類型企業(yè)財務(wù)人員座談會；三是選擇業(yè)態(tài)不同、資質(zhì)不同的企業(yè)走訪座談。

按照調(diào)研計劃，從元月17日在市政府禮堂召開武漢建筑業(yè)?營改增?專題調(diào)研動員暨?營改增?簡介專題講座開始，到4月25日?武漢建筑業(yè)協(xié)會‘營改增’操作務(wù)實暨試點行業(yè)30個典型案例解析培訓(xùn)班?結(jié)束，歷時三個月，我們組織二次稅改專題講座，有300多名財務(wù)員參加；向武漢建筑企業(yè)印發(fā)調(diào)研通知和調(diào)研提綱300份；在中建三局二公司召開了特大型企業(yè)調(diào)研座談會、在新七集團召開中型企業(yè)調(diào)研座談會、在洪山區(qū)建筑業(yè)協(xié)會召開轄區(qū)內(nèi)小型企業(yè)座談會，在中鐵大橋局召開協(xié)會副會長單位總會計師調(diào)研研討會四個座談會計有150人參加，走訪調(diào)查了20家不同類型的企業(yè)，和近百名企業(yè)管理人員座談探討，收到各類調(diào)研反饋材料50份。調(diào)研期間還在協(xié)會內(nèi)部刊物《武漢建筑業(yè)》、《武漢建訊》開辟專版專欄開展研討，共轉(zhuǎn)載和刊發(fā)研討文章和材料10篇。應(yīng)《中國建設(shè)報》之約稿，3月1日在《中國建設(shè)報》發(fā)表《直面危機，從容應(yīng)對，搞好建筑行業(yè)?營改增?工作》的政策研討文章一篇。通過調(diào)研有以下主要收獲。

主要收獲

一是和初步掌握了武漢地區(qū)建筑企業(yè)對?營改增?稅改的第一手材料，掌握了不同類型企業(yè)財務(wù)人員對?營改增?的思想反映。

二是向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)人員介紹?營改增?工作進展情況，力所能及地宣講了國家?營改增?稅改政策法規(guī)，以及外地試點進展情況；在武漢建筑行業(yè)營造了關(guān)注?營改增?，學(xué)習(xí)?營改增?，應(yīng)對?營改增?的良好氛圍。

三是對企業(yè)財務(wù)人員進行了?營改增?的政策培訓(xùn)，使武漢地區(qū)建筑企業(yè)財務(wù)人員對?營改增?稅改的認識有了明顯的提高，消除了一些同志對?營改增??無動于衷?、?等待觀望?、?希望無限期推遲?的思想情緒，增強了積極應(yīng)對稅改的自覺性。

四是圍繞?營改增?建筑企業(yè)11%稅率進行深入在研討，進行了各種類型企業(yè)或單項工程稅測算，得到了比較翔實的測算數(shù)據(jù)，對武漢地區(qū)建筑企業(yè)?營改增?稅負變化有了較扎實的調(diào)研數(shù)據(jù)。

五是通過?營改增?專項調(diào)研，還了解到武漢地區(qū)建筑企業(yè)經(jīng)營狀況，建筑市場環(huán)境，企業(yè)稅負及稅外負擔(dān)，以及本地建筑企業(yè)面臨的諸多困難。武漢地區(qū)建筑企業(yè)不僅存在著全國建筑行業(yè)普遍存在的?三低一高?，即產(chǎn)值利潤率低、勞動生產(chǎn)率低、資金回報率低、工程交易成本高的問題。而且存在著產(chǎn)業(yè)集中度低的突出問題。

六是通過?營改增?專項調(diào)研，對協(xié)會開展大型調(diào)研活動的工作思路進一步明晰，學(xué)習(xí)了專項調(diào)研的基本方法，鍛煉提高了開展專項調(diào)研的基本功。

總之，為期三個月的武漢建筑業(yè)?營改增?專項調(diào)研達到了預(yù)期目的，形成了初步調(diào)研成果，為下一步向政府行政主管部門反映企業(yè)訴求，扎實穩(wěn)步地推進?營改增?工作，提出了政策建議、工作措施，編寫出了具有本地特點的武漢建筑業(yè)應(yīng)對?營改增?的學(xué)習(xí)培訓(xùn)教材。

三、圍繞《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》確定的建筑業(yè)實行11%稅率的測算

國務(wù)院財政部和國家稅務(wù)局印發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》給建筑業(yè)確定是11%的增值稅稅率。這個11%的增值稅率的理論測算是以一種十分理想的稅收環(huán)境為前提，假設(shè)和建筑業(yè)相關(guān)的全社會各行業(yè)均實行增值稅，無一遺漏地取得進項稅發(fā)票，且在進項稅率中，只有國家統(tǒng)一規(guī)定的17%、13%、11%和6%四檔，不存在小規(guī)模納稅人、簡易納稅法、進項稅比例扣除法、甲供材料等實際問題。但是，實際情況卻不是這樣的。

這次稅制改革，建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的稅率一般納稅人定為11%，小規(guī)模納稅人定為3%。按《增值稅暫行條例》第四條規(guī)定：?一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額＝當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進項稅額。當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。?而第十四條規(guī)定：? 一般納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，采用銷售額和銷項稅額合并定價方法，按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）。? 而只有建筑業(yè)進項稅扣除額達到經(jīng)營收入的6.61%、服務(wù)業(yè)進項稅扣除額達到經(jīng)營收入的0.2%、租賃服務(wù)進項稅扣除額達到經(jīng)營收入的9.03%，各專業(yè)稅負才能與營業(yè)稅稅制下的稅負持平，便完全符合這次改革的初衷。扣除額大于上述系數(shù)，稅負便有所減輕，扣除額若小于上述系數(shù)，稅負就會增加。調(diào)研過程中，我們要求各類企業(yè)對2012實際發(fā)生的已繳營業(yè)稅，換算成11%增值稅進行稅負測算比較。

根據(jù)上表可以看出，該企業(yè)2012自行完成工作量確認的不含增值稅經(jīng)營收入為1174227.93萬元，銷項稅額129165.07萬元，按理論測算進項稅額扣除時應(yīng)交增值稅22583.23萬元，應(yīng)交增值稅小于應(yīng)交營業(yè)稅（1303393萬元×3%=39101.79萬元），稅款減少16518.56萬元，下降幅度為42.25%，企業(yè)稅負是輕了；但按據(jù)實統(tǒng)計進項稅額扣除時應(yīng)交增值稅76212.57萬元，應(yīng)交增值稅大于應(yīng)交營業(yè)稅，稅款增加37110.78萬元，增加了94.91%，不少支出無法進行進項稅抵扣，實際稅負反而大幅加重了。由此可以推斷增值稅率在7.5%將于3%的營業(yè)稅持平，低于7.5%的增值稅率可減負，高于7.5%的增值稅率將使稅率提高。

同時，該企業(yè)還對2012年該公司某項目進行了營業(yè)稅改增值稅的相關(guān)測算分析。

該項目合同價9839.8萬元，完工程度60%，2012年收入5903.88萬元（含稅），營業(yè)稅實際繳納177.12萬元，如換成增值稅銷項稅為585.07萬元。該項目2012年總成本5587.02萬元（含稅），其中人工費1475萬元，如轉(zhuǎn)換成增值稅可抵扣進項稅79.28萬元；材料費3088.26萬元，如轉(zhuǎn)換成增值稅可抵扣進項稅223.86萬元；機械使用費436.83萬元，如轉(zhuǎn)換成增值稅可抵扣進項稅4.13萬元；其他直接費299.38萬元，如轉(zhuǎn)換成增值稅可抵扣進項稅0.2萬元；間接費用287.55萬元，沒有增值稅票可以抵扣。

經(jīng)過測算，假設(shè)2012年該項目營業(yè)稅改增值稅，可抵扣進項稅307.47，扣除應(yīng)繳納增值稅款為277.6萬元，比繳納營業(yè)稅177.12萬元多繳納100.48萬元，稅負增幅為57%。

這個結(jié)果是暫不考慮附加稅金情況下進行的，而且該項目尚屬會計核算健全、資金成本水平較低、上游發(fā)票預(yù)計取得渠道相對順暢等條件較好的個案。

（二）中型企業(yè)的測算

我們再以湖北某中型建筑企業(yè)的測算進行分析。該公司2012年收入為22677.92萬元，實際上繳營業(yè)稅680.33萬元，附加稅費95.25萬元，合計為775.58萬元。如營業(yè)稅改增值稅后，在現(xiàn)有的進項稅抵扣條件下，需繳納增值稅1176.06萬元，附加稅費164.64萬元，合計為1340.70萬元，這樣多繳納稅費為495.73萬元，稅負增幅為72.86%。

（三）專業(yè)建筑公司的測算

最后以某專業(yè)建筑公司的測算分析為例。仍不考慮附加稅費情況下，參考該公司實際操作中的成本和發(fā)票取得比例，進行了相關(guān)的營業(yè)稅改增值稅的測算分析。

假設(shè)某項高架橋?qū)I(yè)工程收入為100萬元，毛利率為12%，工料機的直接費占88%。其中人工占15%，為向個人支付的勞動報酬，無稅票作進項抵扣。材料占55%，其中，可抵扣的僅有鋼筋和水泥，占材料成本的30%，沙石料和其他輔料占25%，均無稅票作進項抵扣；機械占30%，假設(shè)全部有稅票作進項抵扣。則增值稅銷項稅額11萬元，減去可抵扣的進項稅額5.808萬元，需繳納的增值稅額為5.192萬元。這樣比實際需繳納的營業(yè)稅3萬元，多繳納了2.192萬元，稅負增幅為73%。

（四）小型企業(yè)的測算

由上面四類不同規(guī)模但均較為規(guī)范的公司實際項目的測算分析中，我們可以看到，在國內(nèi)建筑市場大環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀下，如執(zhí)行11%的增值稅對不同企業(yè)的稅負都將是大幅增加，這有違國家執(zhí)行營業(yè)稅改增值稅后，為企業(yè)減負的初衷。

四、“營改增”對建筑產(chǎn)品造價、財務(wù)指標(biāo)、企業(yè)管理、會計核算等方面的影響

（一）營業(yè)稅改增值稅后對建筑產(chǎn)品造價的影響 由于營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅是價外稅，是消費稅，其稅負應(yīng)由消費者承擔(dān)，這就完全顛覆了原來的建筑產(chǎn)品的造價構(gòu)成。

一是營業(yè)稅改征增值稅后，工程概預(yù)算、工程計價的構(gòu)成基礎(chǔ)發(fā)生了變化，所以《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額與預(yù)算》部分內(nèi)容必須進行修訂，對外發(fā)布的公開招標(biāo)書的內(nèi)容也應(yīng)進行相應(yīng)的調(diào)整，建設(shè)單位招標(biāo)概預(yù)算編制也將隨之發(fā)生重大變化，二是由于要執(zhí)行新的國家預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)施工成本單價也需要重新修改，企業(yè)的內(nèi)部相應(yīng)的各種預(yù)算定額也要進行編制。

三是營業(yè)稅改征增值稅后，使建筑企業(yè)投標(biāo)必須考慮的問題材料、勞務(wù)等一系列問題，而不僅僅只是成本和利潤的測算。

所以，營業(yè)稅改增值稅不僅僅只局限于建筑企業(yè)本身，而是會引發(fā)國家招投標(biāo)體系、預(yù)算報價、國家基本建設(shè)投資規(guī)模（國家投資項目）、甚至房地產(chǎn)價格及市場發(fā)展一系列的改變，對建造產(chǎn)品造價的構(gòu)成產(chǎn)生全面又深刻的影響。

（二）營業(yè)稅改增值稅后對企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的影響

1、對收入和毛利的影響

實行營業(yè)稅的情況下，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，合同收入是包含營業(yè)稅的，而增值稅為價外稅。實行營業(yè)稅改征增值稅后，由于建筑市場是買方主導(dǎo)的，業(yè)主在合同價格條款談判上占絕對優(yōu)勢，即使改變了稅別，相同標(biāo)的物的合同價格變化不會大。

同時，建筑業(yè)增加值按收入法計算，包括勞動者報酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊、利息凈支出和其他支出、大修理基金及營業(yè)盈余六個部分。由于企業(yè)在項目上取得的合同毛利、甲供材料、勞務(wù)、折舊、費用等多種事項都存在不能取得增值稅發(fā)票的情況，無法抵扣時又加大了建造成本，這樣會出現(xiàn)企業(yè)多繳增值稅的現(xiàn)象，導(dǎo)致利潤總額也將隨之下降。

2、對資產(chǎn)、負債的影響。

在資產(chǎn)方面，由于增值稅是價外稅，建筑企業(yè)購臵原材料、固定資產(chǎn)等可按規(guī)定在會計處理上將11％的增值稅進項稅額從原價扣除，資產(chǎn)的賬面價值肯定會比實施營業(yè)稅課稅時小。在增值稅進項稅額從其原價扣除后，固定資產(chǎn)凈值即相應(yīng)下降，而負債總額不變的基礎(chǔ)上可能導(dǎo)致資產(chǎn)負債率上升，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也將隨之變化，影響企業(yè)核心競爭力。

在負債方面，在諸多材料商無法提供增值稅專項發(fā)票的情況下，企業(yè)可能會保留其債權(quán)關(guān)系，導(dǎo)致負債總額增加，同時，稅改后的金融業(yè)，被劃為簡易征稅類，貸款利息極可能拿不到專用發(fā)票，這樣就不能進行進項抵扣，就會造成企業(yè)負債增加，同樣會使企業(yè)資產(chǎn)負債率增加，對企業(yè)在各種評級中不利。

3、對現(xiàn)金流的影響

由于建筑行業(yè)項目周期長，年內(nèi)各月度收支不可能完全配比。為按實際情況方便計價，目前建筑業(yè)普遍實行的是建設(shè)單位驗工計價時，從驗工計價和付款中直接代扣繳營業(yè)稅的方式。營業(yè)稅改征增值稅后，建設(shè)單位將不能直接代扣代繳增值稅，直接由建筑企業(yè)在機構(gòu)所在地按當(dāng)期驗工計價確認的收人繳納增值稅。現(xiàn)實中，建設(shè)單位驗工計價后并不是立即支付工程款給建筑企業(yè)，往往滯后一段時間。這種種因素會造成銷項稅和進項稅的極大不同步，這樣必將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流出增加，加大企業(yè)資金緊張的程度，影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營正常進行。

（三）營業(yè)稅改增值稅對企業(yè)管理的影響

增值稅相比營業(yè)稅，有更多可以進行稅務(wù)籌劃及管理的空間，建筑企業(yè)在稅務(wù)管理上可以有更多的選擇，其帶來的稅務(wù)思維的改變，不僅僅是財務(wù)管理，而是上升到企業(yè)全系統(tǒng)的企業(yè)策劃和管理意識的改變了。如果企業(yè)管理層沒有對相關(guān)規(guī)定深入學(xué)習(xí)，對企業(yè)內(nèi)部構(gòu)架設(shè)臵及管理文化、管理意識進行科學(xué)的分析和求證，將造成企業(yè)經(jīng)濟利益的流出。

同時，增值稅是采用的是購進扣稅法，進項稅額抵扣問題應(yīng)重點關(guān)注。企業(yè)各部門必須全方位、全流程增加管理意識及管理力量。建設(shè)單位招標(biāo)概預(yù)算編制將發(fā)生重大變化，由于要執(zhí)行新的定額標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)施工預(yù)算需要重新進行修改，企業(yè)的內(nèi)部定額也要重新進行編制，可能分包商多為小規(guī)模納稅人，那么分包方是否有開具專用發(fā)票的資格，在簽訂分包合同時就應(yīng)當(dāng)充分考慮等等，不僅只是財務(wù)部門的職責(zé)，更主要的是企業(yè)乃至預(yù)算部門、經(jīng)營部門、采購部門等系列相關(guān)管理都提出了更高的管理要求，必須形成一個完整的納稅管理體系。

（四）營業(yè)稅改增值稅后對會計核算的影響

首先是對納稅核算工作量和財務(wù)人員的影響。我國目前的建筑業(yè)營業(yè)稅以工程價款結(jié)算收入額全額為計稅依據(jù),實行比例稅率,計算簡便,便于征管。如采用增值稅，在購進材料、發(fā)出材料、與甲方驗工計價、給分包方驗工計價等各個環(huán)節(jié)可能都涉及增值稅相關(guān)的核算。還要注意價外稅的問題，將已稅收入還原為未稅收入。尤其是兼營多種應(yīng)稅產(chǎn)品的企業(yè)，在實際工作中還必須按不同產(chǎn)品分項目進行會計核算后進行納稅申報，其復(fù)雜性明顯增加。

其次是建筑企業(yè)的財務(wù)人員對增值稅比較陌生，在財務(wù)人員能力參差不齊的情況下，現(xiàn)在需要一夜之間適應(yīng)增值稅的征管要求，時間緊，難度高，工作量劇增。這不僅要提高建筑企業(yè)管理人員納稅意識，也增加了大量的企業(yè)人力成本。

最后是具體會計科目的操作上，營業(yè)稅會計核算科目較簡單。而?營業(yè)稅改增值稅?后，企業(yè)會計核算科目發(fā)生了重大變化，以一般納稅人為例，為更好的進行增值稅的會計核算，會計科目?應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅?明細賬戶內(nèi)設(shè)9個專欄:進項稅額（借方）、已交稅金（借方）、轉(zhuǎn)出未交增值稅（借方）、減免稅款（借方）、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額（借方）；銷項稅額（貸方）、進項稅額轉(zhuǎn)出（貸方）、轉(zhuǎn)出多交增值稅（貸方）、出口退稅（貸方），會計科目大大增加，核算方式也更加復(fù)雜，對會計帳務(wù)處理影響極大。

五、基本結(jié)論與建議

（一）基本結(jié)論

1、武漢建筑行業(yè)對國家?營改增?的稅制改革態(tài)度積極，堅決擁護。對?營改增?設(shè)計初衷為企業(yè)減負，寄很高期望。希望通過?營改增?進一步規(guī)范建筑業(yè)市場，創(chuàng)造更加良好的市場環(huán)境，為建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，可持續(xù)健康發(fā)展提供先進穩(wěn)定的稅務(wù)制度保障。

2、武漢建筑企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)人員都認可增值稅的先進性，但是結(jié)合市場環(huán)境和企業(yè)運營實際，又覺得增值稅的先進性很難兌現(xiàn)。因此，企業(yè)財務(wù)人員對增值稅既愛之又畏之。產(chǎn)生這種思想情緒的主要原因是，增值稅是成熟市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。增值稅的實行需要兩個必備條件：一是規(guī)范的市場；二是增值稅發(fā)票。缺乏兩個條件的任何一條，增值稅都無法順利推行。我國現(xiàn)在的建筑業(yè)市場不成熟，不規(guī)范，大量的經(jīng)營活動不能提供增值稅發(fā)票。在這樣的情況下推行增值稅困難重重。

3、武漢建筑企業(yè)無法承受11%的增值稅稅率。調(diào)研過程中各種不同類型企業(yè)測算結(jié)果表明，如果實行11%的增值稅稅率，沒有一家企業(yè)可以減負，所有的企業(yè)都將大幅增加稅負。

4、武漢目前正處在城市大發(fā)展大建設(shè)時期，隨著大量的BT、BOT大項目開工建設(shè)，建筑施工企業(yè)融資量大幅增加，墊資施工量大幅增加。大量的BT項目長期沒有收入，不知如何繳納增值稅。長時間的大量墊資，建筑企業(yè)不堪重負。

5、?營改增?將大幅增加企業(yè)管理難度和管理成本。實行增值稅，企業(yè)應(yīng)以法人為單位繳納增值稅，這樣企業(yè)的當(dāng)期稅負計算較為容易，但因大部分資產(chǎn)購臵行為發(fā)生在公司，所以很難單獨計算某個工程項目的當(dāng)期稅負。同時，因為增值稅發(fā)票管理復(fù)雜，需要增加專門人員登記、認證、核查、企業(yè)將增加較多專門人員。這些都給企業(yè)內(nèi)部管理帶來困難，并增加管理費用。

（二）建議

1、建議建筑業(yè)實行6%的增值稅稅率。

武漢建筑行業(yè)不同類型企業(yè)調(diào)研測算數(shù)據(jù)表明，建筑業(yè)實行6%的增值稅稅率比較合適。如果執(zhí)行11%的增值稅率將導(dǎo)致幾乎全行業(yè)的虧損。如果實行6%的增值稅稅率，少數(shù)特級大型總承包企業(yè)可以實現(xiàn)幅度不大的減負，大中型建筑企業(yè)基本與3%營業(yè)稅持平，多數(shù)的小型建筑企業(yè)仍然無法盈利。

我們建議實行6%增值稅稅率，還考慮到國家稅務(wù)總局出臺的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》五檔稅率中有6%。現(xiàn)在全國各地建筑企業(yè)都反映11%的增值稅稅率高了，建筑業(yè)無法承受。我們應(yīng)該在試點方案框架內(nèi)向下尋找與11%最近的稅率檔次。假設(shè)發(fā)達地區(qū)測算出8%稅率與3%營業(yè)稅可以持平的話，在《試點方案》內(nèi)與8%最接近的稅率也是6%。同時，發(fā)達地區(qū)的建筑市場比較成熟，企業(yè)贏利能力較強，統(tǒng)籌考慮全國建筑行業(yè)的均衡發(fā)展，實行6%的增值稅稅率是合適的。也符合?營改增?為企業(yè)減負的設(shè)計初衷。

2、建議明確建筑業(yè)勞務(wù)分包費抵扣政策。建筑業(yè)人工成本占比較大，我們調(diào)研中測算武漢建筑企業(yè)勞務(wù)成本占33%以上。而且勞務(wù)成本還在不斷攀升。建議勞務(wù)分包企業(yè)實行小規(guī)模納稅人3%的增值稅稅率，施工總承包企業(yè)差額納稅比照按3%進行抵扣。

3、建議盡快著手修訂《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額與預(yù)算》。因為營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，?營改增?完全顛覆了建筑產(chǎn)品的造價構(gòu)成。為適應(yīng)稅改要求，國家建設(shè)行政主管部門應(yīng)盡早著手修訂《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額與預(yù)算》，以維護建筑行業(yè)有序運行。

4、建議建筑行業(yè)?營改增?工作要切實從實際出發(fā)，制定周密的改革方案，穩(wěn)步推進。具體建議：

（1）鑒于建筑行業(yè)涉及的上下游行業(yè)特別多，建筑行業(yè)?營改增?受制于行業(yè)內(nèi)外多種因素多種條件的制約，最好相關(guān)行業(yè)都能提前或同步實行了?營改增?，建筑行業(yè)方有條件實行?營改增?。因此，建設(shè)行政主管部門應(yīng)會同稅務(wù)主管部門根據(jù)國家稅改政策制定比較完善的建筑行業(yè)?營改增?實施方案和配套細則。方案應(yīng)提前半年印發(fā)企業(yè)，便于企業(yè)做好各方面的準(zhǔn)備。

（2）建筑行業(yè)?營改增?工作，要先攻克難點，再全面推開。建筑企業(yè)實行?營改增?千難萬難，最難辦的是無法獲取增值稅專用發(fā)票。因此，建議組織專門人員研究具體辦法，對建筑企業(yè)購進的材料進項稅抵扣制定出切實可行的具體辦法。

（3）根據(jù)建筑行業(yè)特殊情況，先制定過渡性稅率安排，實行5年，再研究確定穩(wěn)定的增值稅稅率。如果國家《試點方案》確定的11%增值稅稅率一時無法改變，建筑行業(yè)又無法承受，是否可以先安排6%的增值稅稅率作為過渡，實行5年，再研究確定。這樣既可以不減少國家稅收，又能實現(xiàn)?營改增?為企業(yè)減負的設(shè)計初衷。

（4）先確定期初抵扣政策。?營改增?后，建筑企業(yè)期初庫存材料和機械設(shè)備等固定資產(chǎn)增值稅的進項稅的抵扣可以參照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于期初存貨已征稅款抵扣問題的通知》（財稅字1995 42號）的規(guī)定執(zhí)行，建筑企業(yè)增值稅一般納稅人期初存貨已征稅款從?營改增?之年起5年內(nèi)實行按比例分期抵扣的辦法。每年抵扣比例為建筑企業(yè)增值稅一般納稅人自?營改增?之年年初期初存貨已征稅款余額的20%。

六、關(guān)于企業(yè)應(yīng)對“營改增”的工作措施

?營改增?這項重大的改革，最終要在企業(yè)落地生根，結(jié)出果實。如果建筑企業(yè)要想獲得豐碩的改革成果，必須付出辛勞和汗水，做好應(yīng)對工作。從調(diào)研中，我們以為以下幾點尤其重要：

一是要對改革抱堅定的信心，從思想上高度重視。營業(yè)稅改征增值稅，是我國稅制的又一次重大改革。我國30年的改革給中國建筑業(yè)帶來源源不斷的動力，使建筑業(yè)從國民經(jīng)濟 的邊緣產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大成國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。我們有理由相信?營改增?也將給建筑業(yè)發(fā)展提供強大的正能量。現(xiàn)在?營改增?已納入國家?十二五?規(guī)劃。這是國家大政方針，是必然趨勢，應(yīng)當(dāng)引起建筑企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，一切?等待觀望?的思想都應(yīng)該拋棄。企業(yè)應(yīng)主動積極組織財務(wù)人員學(xué)習(xí)國家稅改方針政策，領(lǐng)會精神實質(zhì)，消化新稅制的內(nèi)容，做好政策法規(guī)準(zhǔn)備。

二是要做好測算和預(yù)案。凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢。建筑企業(yè)應(yīng)該盡早組織財務(wù)等專業(yè)人員，對本企業(yè)?營改增?前后稅負進行測算對比，摸清存量，測算變量，搞準(zhǔn)增（減）量，做出精確的財務(wù)、稅務(wù)報表，做到成竹在胸。

三是收集研究?營改增?相關(guān)信息，向行政主管部門提出科學(xué)的有價值的政策對策建議。其中一個重要環(huán)節(jié)就是走訪當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門，了解政策信息，了解當(dāng)?shù)?營改增?工作進程與安排，適時跟進，做出相應(yīng)的工作安排。

四是做好扎實的專業(yè)人才儲備。?營改增?是專業(yè)性很強、很復(fù)雜、很細致的財務(wù)稅務(wù)專門工作。增值發(fā)票管理，財務(wù)稅務(wù)的管理工作量很大，需專業(yè)人做專業(yè)事，企業(yè)應(yīng)該盡早做好?營改增?專業(yè)人員準(zhǔn)備。

第五篇：關(guān)于建筑行業(yè)營改增的體會

關(guān)于建筑行業(yè)營改增的體會

亞廈股份 張尊地

“按照增值稅管理鏈條，實現(xiàn)企業(yè)管理的規(guī)范化、流程化、可控化，確保合同流、物流、發(fā)票流、資金流的?四流合一?，是建筑企業(yè)應(yīng)對?營改增?的一大考驗。這要求企業(yè)擁有更加科學(xué)有效的信息管理方案和技術(shù)手段，而采用基于?互聯(lián)網(wǎng)+?技術(shù)的管理信息化將是建筑企業(yè)應(yīng)對?營改增?的重要支撐。”在接受本報采訪時，新中大軟件股份有限公司“營改增”項目資深顧問、產(chǎn)品中心總經(jīng)理孫越東說。他重點分析了建筑企業(yè)在應(yīng)對“營改增”時的六大風(fēng)險難題并從信息化管理的角度提出了關(guān)鍵的應(yīng)對之策。

一是加強建筑企業(yè)管控能力建設(shè)。

“營改增”后，影響企業(yè)稅負非常重要的一項內(nèi)容就是進項稅額抵扣。“營改增”實施辦法中規(guī)定“建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳、向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納”，即由總部進行進項稅額的認證抵扣。而進項稅額抵扣要求法人單位對分公司和項目部的分包、租賃、采購等支出類合同信息，計量結(jié)算和出入庫等物流信息，開具的增值稅專用發(fā)票信息，以及對分包商、供應(yīng)商的應(yīng)收應(yīng)付等資金收付信息進行集中管理。這就需要加強總部對下屬分公司和項目部的管理能力，需要基于工程項目為主線設(shè)計的采用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的信息化管理工具來解決難題。

二是強化建筑企業(yè) “虛開虛抵”風(fēng)險控制。

對于企業(yè)來講，未來稅務(wù)風(fēng)險控制主要是建立基于“四流合一”風(fēng)險控制系統(tǒng)。以工程項目管理為主線，至少應(yīng)具備收入類合同、支出類合同、計量結(jié)算、物資出入庫、增值稅發(fā)票、項目應(yīng)收應(yīng)付等相應(yīng)功能。再基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，及時把項目部、分公司的相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)采集到數(shù)據(jù)庫中，建立相應(yīng)的匹配關(guān)系，將符合“四流一致”的增值稅專用發(fā)票納入增值稅稅務(wù)管理進行抵扣，對不符合要求的發(fā)票建立預(yù)警機制進行風(fēng)險預(yù)控，防止“虛開虛抵”，減少企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

同時，為了提前防止稅務(wù)稽查風(fēng)險以及由舞弊行為產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該建立稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部稽查掃描系統(tǒng)。基于投標(biāo)預(yù)算或者最終決算，由系統(tǒng)自動測算材料計劃耗用量，并同實際合同發(fā)生數(shù)、發(fā)票發(fā)生數(shù)進行動態(tài)掃描比對，智能掃描，發(fā)現(xiàn)稽核風(fēng)險并自動進行風(fēng)險預(yù)警。

三是破解涉稅數(shù)據(jù)交換難題、降低稅務(wù)管理成本。

采用互聯(lián)網(wǎng)云平臺技術(shù)和OCR掃描識別技術(shù)相結(jié)合的方式進行發(fā)票管理系統(tǒng)的建設(shè)將有效破解涉稅數(shù)據(jù)交換系列難題，適用于建筑企業(yè)的發(fā)票管理要求。此舉可以針對性地解決“營改增”后建企發(fā)票異地采集、多點管理、遠距離信息傳遞、及時信息交換的需要，而且可以大大節(jié)約建企的管理成本和人員工作強度，有利于管控方案的推廣，減少管控系統(tǒng)推行阻力。

四是通過財稅共享，實現(xiàn)建筑企業(yè)內(nèi)部稅金清算。“營改增”后，建筑企業(yè)作為一個增值稅納稅主體進行匯總申報。對于建筑企業(yè)特別是產(chǎn)值規(guī)模較大而且經(jīng)營上主要以資質(zhì)共享、項目經(jīng)理承包經(jīng)營機制為主的施工總承包企業(yè)，其在稅務(wù)管理中更要體現(xiàn)增值稅企業(yè)級統(tǒng)籌、內(nèi)部分級清算的管理特色。為此，建筑企業(yè)要根據(jù)自身的多級管理特點，分層級建立增值稅稅負核算，包括銷項、進項、承包人和項目經(jīng)理內(nèi)部統(tǒng)籌、內(nèi)部留存?zhèn)涞帧㈩A(yù)繳稅金、內(nèi)部實繳和內(nèi)部欠繳等多級虛擬納稅主體的稅務(wù)賬本，算清楚不同利益主體的實際稅負情況，從而在理清內(nèi)部稅負關(guān)系的前提下有效發(fā)揮企業(yè)增值稅統(tǒng)籌收益，實現(xiàn)總承包企業(yè)資金流出最優(yōu)化及相應(yīng)資金收益。

五是提升供應(yīng)商及采購價格管理能力。

“營改增”后，供應(yīng)商身份直接決定物資設(shè)備進項稅額抵扣情況，通過信息化建立全企業(yè)共享的統(tǒng)一供應(yīng)商管理體系，為“營改增”后供應(yīng)商的選擇提供參考。通過供應(yīng)商的入庫管控和后續(xù)評審，防范因供應(yīng)商原因帶來的惡意虛開或善意接受虛開等稅收風(fēng)險。在上游供應(yīng)商信譽、貨物質(zhì)量相同的情況下，運用現(xiàn)金流入最大化模型、凈利潤最大化模型，采購決策人員可通過比價模型APP工具進行快速模型比價的方式來確定合理低價，輔助采購決策，綜合判斷選擇對企業(yè)最有利的采購價格。

六是完善增值稅“價稅分離”架構(gòu)。

增值稅屬于價外稅，在實際信息化管理中要價稅分離，需要體現(xiàn)數(shù)量、不含稅單價、稅率、不含稅金額、稅額和價稅合計等要素。這些要素對應(yīng)不同含義：不含稅金額對應(yīng)成本、稅額對應(yīng)進項稅額、價稅合計對應(yīng)應(yīng)付賬款。故信息系統(tǒng)需基于增值稅原理架構(gòu)，業(yè)務(wù)管理和財務(wù)管理需要同時支持價稅分離，如合同、物資、成本等應(yīng)用要實現(xiàn)價稅分離管理，否則就會出現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)不能匹配的問題，從而導(dǎo)致數(shù)據(jù)混亂。