第一篇：湘發(fā)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會工作匯報

湘發(fā)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會工作匯報

（2010年10月--2014年5月）

各位業(yè)主：

一、工作匯報

由于平時交流溝通不多，部分業(yè)主對我們工作了解得很少甚至還不知道有不有業(yè)委會，因此，我們在換屆來臨之際，將我們過去所做的工作和下一屆及今后要解決的幾個問題向大家報告，請予以批評指正。

1、成立。我們小區(qū)業(yè)委會是于2010年10月6日在湘發(fā)小區(qū)成立，自成立之后每月十四日、二十八日兩次業(yè)委會例會雷打不動，就這次換屆工作安排討論就有十次之多。

2、收繳維修基金。我們追繳了開發(fā)商拖欠長達五年之久的40多萬元房屋維修資金，使小區(qū)維修基金收繳率超過95%。

3、聘任物業(yè)公司。經(jīng)業(yè)主大會批準，我們堅持原則，不畏挑釁，依然堅持公開招聘，公開招標，在長達三個月的時間內(nèi)通過多個回合的反復協(xié)商，在平等、互利的基礎(chǔ)上，與博文物業(yè)服務有限公司正式簽訂了物業(yè)服務合同，該公司于2011年元月一日進駐并服務于湘發(fā)小區(qū)。

4、收回部分公共部位。在物業(yè)管理費沒有上漲一分錢的前提下，還為全體業(yè)主爭取到了廣告位、公共部位收益，基本解決了三年來小區(qū)公共設(shè)施所需的更新改造、大中小型各項維修資金，至今沒有動用我們小區(qū)維修基金。

5、更換維修安保硬件設(shè)施。①、小區(qū)不銹鋼防護柵欄的安裝和維護；②、完成了小區(qū)監(jiān)控升級改造和門禁系統(tǒng)維護。共計更換32個新攝像頭，1臺監(jiān)視器,1臺監(jiān)控主機，使小區(qū)的公共區(qū)域基本都在監(jiān)控范圍內(nèi)，近四年來，維修保障正常使用；③、消防控制系統(tǒng)的更換維修；④更換和維修單元門禁，更換6個門禁，維修更換1--6棟門禁對講系統(tǒng)，更換和添加門禁電源22個；⑤、更換7條沉重、破舊、有安全危險的單元門。

6、規(guī)范小車停放。按商鋪老板意見及要求，我們強行要求開發(fā)商啟用地下車庫，同時我們做了艱苦的工作，得到業(yè)主理解，各自的私家小車都有序停放地下車庫及小區(qū)周圍的停車位上。

7、小區(qū)電梯房額外開支。①、泵房設(shè)備已經(jīng)老化陳舊，更換3臺水泵，2臺發(fā)電機電池及所需柴油；②、更換添置門禁系統(tǒng)；③、每年電梯維護費。

8、督辦土地證、房產(chǎn)證。

9、用電開戶，解決用電后顧之憂。經(jīng)過長達4年持續(xù)不懈的艱苦努力甚至斗爭，爭取到用電分戶。我們東奔西跑，南征北戰(zhàn)，無數(shù)次上訪及談判，終于得到永州市市長親自督辦，得以成功，成功地開戶實施電改費用從電力有關(guān)部門預計69萬降至22萬，并做到了超前設(shè)計，安全高效運行。

10、消防管道維護。消防管道由于本身質(zhì)量差，設(shè)計又不合理，以致消防水損每天60噸。我們同樣采取用電開戶措施和辦法，由市委、市政府協(xié)調(diào)八個有關(guān)單位，解決了燃眉之急，更換維修部分管道。

11、解決了多年來的所有電損、水損。全由業(yè)委會想方設(shè)法要物業(yè)公司及開發(fā)商承擔，沒有向廣大業(yè)主攤派一分錢，沒有讓大家操半點心。

12、開支合理，不足的是沒有及時公開。業(yè)主委員會辦公費用支出情況：一切開銷，賬目清楚，有據(jù)可查。2010年10月至 2013年12月底的全部流水清單由全體成員審核封存?zhèn)洳?。當時業(yè)委會賬上結(jié)余為人民幣負3657元。

13、其他主要維修改造工程：

1）、小區(qū)照明路燈及線路和崗亭用電線路改造；2）小區(qū)業(yè)主用電開戶連接線路；3）為小區(qū)安裝水表3塊、更換排水閘閥6個、更換水泵電纜約50 M、更換補水閥1個；4）對小區(qū)內(nèi)商鋪樓梯銹穿進行維修并準備更換；5）維修小區(qū)里外破損的路面；6）、添置晾衣鋼絲繩、劃出羽毛球場地和購買羽毛球設(shè)施等；7）、檢查、清淘小區(qū)部分化糞池。

14、集體決策，民主議事。首屆業(yè)委會成員在三年的工作中堅持對小區(qū)任何事情開會共同商議，集體決策。

15、有效監(jiān)督，管理小區(qū)物業(yè)公司。①、嚴格審查監(jiān)督物業(yè)公司對于公共設(shè)施維修使用，每次使用經(jīng)過全體業(yè)委會成員開會討論確定，確保用到小區(qū)的管理工作上； ②、制度性，非常規(guī)性督查物業(yè)安保、衛(wèi)生等各項工作，有記錄，有獎罰。

16、好像“清涼油”，事無大小，不分巨細。①密切配合社區(qū)、辦事處，協(xié)調(diào)物業(yè)公司，積極參與，完成社區(qū)交給我們的各項任務，例如：人口普查、市政府統(tǒng)一安排的城市網(wǎng)格化管理；②、強行拆除小區(qū)后面富源小區(qū)菜市場；③、調(diào)停業(yè)主家庭、鄰里發(fā)生的各種矛盾和糾紛；④協(xié)調(diào)處理部分房屋質(zhì)量問題；⑤、失竊的問題；⑥業(yè)主、商鋪與開發(fā)商索賠等等問題。

17、嚴格依法辦事。嚴格依照《湖南省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范處理業(yè)委會與業(yè)主大會、業(yè)主個體、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會成員之間的相互關(guān)系和不同意見，努力創(chuàng)造小區(qū)團結(jié)、和諧、穩(wěn)定、積極的氛圍。

18、有章可依，違章必究。三年多來建立和堅持了業(yè)委會每月例會工作制度及其他制度，大部分委員按時履行了值班和開會的責任。部分委員因故缺席，均按照業(yè)委會管理條例規(guī)定予以重罰。從未發(fā)生以權(quán)謀私，侵害業(yè)主利益的行為。

19、關(guān)注民意，及時改進。認真對待業(yè)主反映的問題及時將業(yè)主意見向物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商反饋，并提出相應的改進措施和方法。

20、維權(quán)工作持久深入。2014年元月，業(yè)委會又陸續(xù)收回了C區(qū)、D區(qū)二樓兩側(cè)門面共103平方米和門頭上方廣告位置的所有權(quán)和使用權(quán)，讓小區(qū)業(yè)主永久出租受益。

二、當前及今后急需解決的問題

1、每棟戶外落水管，老化、脫落很危險；

2、三樓花園平臺，路面沙化、不平及積水的維護，衛(wèi)生死角清理，綠化帶加強；

3、小區(qū)內(nèi)10余處違章建筑拆除；

4、舞臺兩邊樓梯重建；

5、門禁系統(tǒng)升級改造；

6、消防水管徹底維修；

7、創(chuàng)衛(wèi)工作深入；

8、配合物業(yè)收繳部分業(yè)主拖欠物管費；

9、進一步深入維權(quán)。

三、本屆業(yè)委會寄語

作為小區(qū)的一員，業(yè)委會成員奉獻了自己的時間和精力，限于水平，很多工作不如人意，還望大家海涵！現(xiàn)在管理成本也在不斷增加，但小區(qū)五年以來沒有漲過管理費，依舊是電梯房每平方米0.6元，樓房每平方米0.5元，沒有動用一分維修基金，沒有另外攤派收取額外的一分錢，業(yè)委會已經(jīng)盡力為業(yè)主們爭取得到和保護到了更多的利益，業(yè)委會成員問心無愧！

同時祝愿換屆選舉成功，殷切期望：下一屆業(yè)委會工作更加出色！

湘發(fā)小區(qū)第一屆業(yè)委會 敬呈

2014年5月

聯(lián)系人：劉輝 ***、李 志 ***、魏 燊 ***

第二篇：小區(qū)成立臨時業(yè)主委員會

佳源-威尼斯小區(qū)成立臨時業(yè)主委員會

倡議書

根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房[2009]274號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，由于暫時未達成立業(yè)主委員的條件，無法成立業(yè)主委員會。為維護業(yè)主的合法權(quán)益，經(jīng)部分業(yè)主商討，倡議成立佳源-威尼斯小區(qū)臨時業(yè)主委員會。為了成立一個能廣泛代表業(yè)主、能切實維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，并能履行相應義務的臨時業(yè)主委員會。經(jīng)部分業(yè)主建議，先就成立臨時業(yè)主委員會籌備組籌建委員會事宜倡議如下：

一、籌備組成員條件籌備組成員條件凡符合下列條件者均可報名：

(1)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

(2)具有完全民事行為能力；

(3)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

(4)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

(5)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

(6)具有一定的組織能力；

(7)具備必要的工作時間。

二、籌備組成員名額

根據(jù)業(yè)主在業(yè)主QQ群討論結(jié)果，為方便前期工作，暫定每棟每單元1到2名代表。

三、籌備組成員決出辦法

（一）自薦；

（二）推薦；

（三）分配。

四、籌備組成員登記事項

（一）報名時間：2013年 3月25日起—2011年4月25日止。

（二）報名地點：群議。

（三）報名要求：籌備組成員要填寫《業(yè)主登記表》，身份證明、產(chǎn)權(quán)證明或購房合同等有關(guān)證明(復印件)，1寸免冠彩色照片2張。

五、成立籌備組事宜

（一）成立時間：2013年 5月25 日。

（二）決議地點：待定。

六、籌備組籌備工作事項

（一）聯(lián)系開發(fā)商及物業(yè)部門，做好業(yè)主登記，建立業(yè)主檔案，確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次臨時業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、臨時業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次臨時業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定臨時業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定臨時業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定臨時業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次臨時業(yè)主大會會議的其他準備工作。

佳源-威尼斯業(yè)主QQ群

二0一三年三月

第三篇：某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言

文章標題：某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言

歡迎與會的各位領(lǐng)導和業(yè)主

下面我介紹一下**家園籌備組籌備**家園第一界業(yè)主大會的推進過程：

1、2008年1月22日由熱心業(yè)主推選出13位籌備組委員2、2008年3月27日到朝陽區(qū)小區(qū)辦進行法律培訓3、2008年3月30日由勁松街道八課楊居委會核對后**家園籌備組全體人員名單遞送至朝陽區(qū)小區(qū)辦。至此**家園第一界業(yè)主大會籌備組正式成立，并于2008年4月5日召開第一次全體會議。

4、2008年6月10－11日在小區(qū)內(nèi)舉行宣傳活動。

主要內(nèi)容：宣傳業(yè)主大會、業(yè)委會相關(guān)的內(nèi)容、成立業(yè)委會的操作流程。接受業(yè)主代表候選人、業(yè)委會委員候選人、志愿者的報名。接受業(yè)主們就相關(guān)問題的咨詢。

5、2008年8月3日公示業(yè)委會候選人6、2008年8月30日籌備組做出決議定于2008年9月10日召開**家園第一界業(yè)主大會

回顧5個月以來的工作，感到要想從根本上解決**業(yè)主面臨的問題，就要依靠業(yè)主大會，就要依靠在座的各位業(yè)主，就要依靠**家園4564戶業(yè)主。業(yè)主大會的勝利召開離不開您的支持。在國務院第379號文件中，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。也就是有31萬票權(quán)投贊成票或是近3100戶業(yè)主投贊成票，任重道遠，希望大加珍惜好自己手中的票權(quán)。謝謝大家！

《某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言。

第四篇：某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言

文章標題：某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言

歡迎與會的各位領(lǐng)導和業(yè)主

下面我介紹一下**家園籌備組籌備**家園第一界業(yè)主大會的推進過程：

1、2006年1月22日由熱心業(yè)主推選出13位籌備組委員2、2006年3月27日到朝陽區(qū)小區(qū)辦進行法律培訓3、2006年3月30日由勁松街道八課楊居委會核對后**家

園籌備組全體人員名單遞送至朝陽區(qū)小區(qū)辦。至此**家園第一界業(yè)主大會籌備組正式成立，并于2006年4月5日召開第一次全體會議。

4、2006年6月10－11日在小區(qū)內(nèi)舉行宣傳活動。

主要內(nèi)容：宣傳業(yè)主大會、業(yè)委會相關(guān)的內(nèi)容、成立業(yè)委會的操作流程。接受業(yè)主代表候選人、業(yè)委會委員候選人、志愿者的報名。接受業(yè)主們就相關(guān)問題的咨詢。

5、2006年8月3日公示業(yè)委會候選人6、2006年8月30日籌備組做出決議定于2006年9月10日召開**家園第一界業(yè)主大會

回顧5個月以來的工作，感到要想從根本上解決**業(yè)主面臨的問題，就要依靠業(yè)主大會，就要依靠在座的各位業(yè)主，就要依靠**家園4564戶業(yè)主。業(yè)主大會的勝利召開離不開您的支持。在國務院第379號文件中，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。也就是有31萬票權(quán)投贊成票或是近3100戶業(yè)主投贊成票，任重道遠，希望大加珍惜好自己手中的票權(quán)。謝謝大家！

《某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀某小區(qū)第一屆業(yè)主大會上的發(fā)言。

第五篇：小區(qū)成立業(yè)主委員會操作指南

小區(qū)成立業(yè)主委員會操作指南

小區(qū)，已經(jīng)成為城市主要的居住形態(tài)。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，促進物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場化發(fā)展，維護業(yè)主的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住環(huán)境，政府相繼出臺了多個行政法規(guī)，鼓勵和支持業(yè)主成立業(yè)主委員會。但是由于缺乏有效的宣傳和指導，在實踐中，即使是業(yè)主們成立了業(yè)主委員會，由于業(yè)主委員會工作不規(guī)范，引發(fā)業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的糾紛而鬧上法院的事件，并不少見。部分業(yè)主對業(yè)主委員會的工作了解不夠，也存在諸多疑慮，擔心業(yè)主委員會在工作中越權(quán)、濫權(quán)或以權(quán)謀私，損害業(yè)主的利益。擔心“趕走了狼，卻引來了虎”，業(yè)主始終都是待宰的羔羊。大狀有話說，今天說說選舉了業(yè)主委員會后的那些事。

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立前應當弄清楚的幾個問題：

1、物業(yè)管理區(qū)域：

實踐中，存在同一家開發(fā)商先后開發(fā)的兩個或兩個以上的小區(qū)，物業(yè)服務合并管理，但因為小區(qū)新舊差異、配套設(shè)施標準差異、綠化環(huán)境差異等因素，引發(fā)業(yè)主之間矛盾，甚至有的新小區(qū)業(yè)主自發(fā)建立隔離墻阻止舊小區(qū)業(yè)主共享公共區(qū)域和公共設(shè)施的事件發(fā)生。

物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)物業(yè)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定。新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。所以，業(yè)主在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，要留意小區(qū)前期物業(yè)管理的相關(guān)條款，包括小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、前期物業(yè)管理服務的期限、收費標準等等。如果開發(fā)商違反合同約定，未經(jīng)業(yè)主同意，變更物業(yè)管理區(qū)域，造成業(yè)主居住質(zhì)量下降的，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商停止侵害、恢復原狀。

在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。

2、開發(fā)商或物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交的資料和財物：

A、在業(yè)主大會籌備過程中，建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料。

建設(shè)單位未按照規(guī)定向業(yè)主大會籌備組提供相關(guān)文件資料的，由物業(yè)所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可以處五萬元以下的罰款。B、在前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交下列資料：

（1）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)施設(shè)備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（5）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（6）物業(yè)服務用房的清單;（7）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當向業(yè)主委員會移交其合法占有的下列財物或資料，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作：

（1）物業(yè)服務用房；

（2）物業(yè)管理服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（3）物業(yè)管理服務期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（4）其他應當移交的財物、資料。C、物業(yè)服務用房：

建設(shè)單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能。

物業(yè)服務用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當在辦理所有權(quán)初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。

建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)服務用房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，責令向業(yè)主大會交納相應價款，用于解決物業(yè)服務用房，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照以下規(guī)定予以處罰：

（1）業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出；逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的房地產(chǎn)行政主管部門吊銷其資質(zhì)證書；

（2）損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財物和共用設(shè)施設(shè)備的，可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

3、公共區(qū)域的收益：

利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，包括但不限于屬于業(yè)主共有區(qū)域停車位的租金收入、樓宇廣告收入、電梯廣告收入、戶外廣告收入、屬于業(yè)主共有的場地臨時出租收入等等，公共區(qū)域的收益所得可優(yōu)先用于補充專項維修資金。

4、關(guān)于車位問題：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。開發(fā)商無產(chǎn)權(quán)的車位不得出售或變相出售。

擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。

5、關(guān)于房屋維修資金：

業(yè)主在購房時，按照40元/平米的標準交存了一筆數(shù)目不小的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，并按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主大會投票決定才能使用。專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，由建設(shè)單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。關(guān)于物業(yè)保修范圍、保修期限、保修責任一般在《商品房買賣合同》中具體約定或由開發(fā)商向業(yè)主提供的《住宅質(zhì)量保證書》中具體規(guī)定。

過了保修期后，共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限劃分 業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

1、應當由業(yè)主大會決定的事項：

（1）由業(yè)主大會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)；

物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

（2）由業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施。（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他重大事項。

業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

A、專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。B、建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。

2、業(yè)主委員會的工作權(quán)限：

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

（1）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（4）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題；

（5）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；（6）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。除了前面五項法定職責外，業(yè)主大會可以在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中授予業(yè)主委員會其他的權(quán)限。

業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會的工作不得超越法定職責和業(yè)主大會授權(quán)范圍。

三、業(yè)主大會的召集和投票工作要點：

1、首次業(yè)主大會的籌備：

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應當不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十。業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（2）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（4）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（5）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

首次業(yè)主大會會議應當做的三件事：（1）對《管理規(guī)約》進行表決；（2）對《業(yè)主大會議事規(guī)則》進行表決；（3）選舉業(yè)主委員會。

《管理規(guī)約》應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

《業(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

2、召開業(yè)主大會應當注意的事項：

（1）召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

（2）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

（3）業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

四、業(yè)主委員會工作指南

1、業(yè)主委員會委員的資格要求：

業(yè)主委員會委員應當從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（1）具有完全民事行為能力；

（2）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

（3）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；

（4）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職。

2、業(yè)主委員會的組成人數(shù)及任期： 業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

3、業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生及選舉：

業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

4、業(yè)主委員會備案：

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當在收到備案申請材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。

5、業(yè)主委員會的換屆：

業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予協(xié)助。

業(yè)主委員會應當在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

6、業(yè)主委員會會議的召開和會議表決：

業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

7、業(yè)主委員會的禁止事項：

業(yè)主委員會委員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（1）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（2）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（3）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；

（4）違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用；

（5）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（6）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務。

8、業(yè)主委員會委員職務的終止：

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（2）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（3）任職期間被依法追究刑事責任的；

（4）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（5）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

職務終止的業(yè)主委員會委員應當自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

9、業(yè)主委員會的主要工作內(nèi)容和工作要求：

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法有效證明。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房的使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會應當督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理服務，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的投訴。

業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔民事責任。

10、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費：

業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。實踐中，業(yè)主委員會的成員人數(shù)、補貼標準一般在《業(yè)主大會義事規(guī)則》中予以規(guī)定，費用在小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營所得中支出。

業(yè)主委員會應當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

所以，看到這里，每一位業(yè)主都應該很清楚，哪些事是必須由業(yè)主大會決定的，哪些事是由業(yè)主委員會做的。業(yè)主并非只能做待宰的羔羊，學法、懂法，依法維護自己的權(quán)益，你也可以成為小區(qū)真正的主人，你的地盤你做主！