第一篇：2013年11月鄭州房地產市場數據報告

11月鄭州商品純住宅價格7801元/㎡

11月份鄭州商品純住宅銷售均價為7801元/㎡，環比下跌11.6%，同比上漲4.5%。11月份，二七區在供應量和銷售量上成為“雙最”區域。二七區預售量位居鄭州市各區域第一，供應量為82萬㎡，占全市供應總量的62.8%；其次為高新區，預售面積20.1萬㎡，占全市供應總量的15.4%。本月二七區銷售面積32.1萬㎡，占全市總銷售量的32%，領跑全市；高新區銷售面積18.2萬㎡，緊隨其后，占全市銷售量的18%。

商品房市場

1.1商品房供求分析——商品房市場供銷量齊升，供應面積較上月上漲119.4%，銷售面積環比上漲60.4%；供需比為1.7，市場供大于求趨勢明顯。

11月份商品房市場供應量與成交量較上月均有較大幅度的上漲，11月份供應面積214.1萬㎡，環比上漲119.4%，同比上升18.2%；本月銷售面積122.4萬㎡，環比上漲60.4%，同比上漲19.7%。

1.2商品房價格分析——11月份商品房銷售均價8762元/㎡，較上月下跌975元/㎡。

11月份鄭州市商品房成交均價整體下跌975元/㎡主要由于本月商品房均價整體下降幅度偏大，主要由于本月成交樓盤多位于經開、二七區等一些均價較低的項目，在一定程度上拉低了商品房成交均價。11月份商品房銷售均價為8762元/㎡，環比下降10%，同比上漲3%。

1.3區域指數分析

1.3.1區域供求分析——11月份二七區供應、成交量均為全市第一

11月份二七區的投放量最大，達到105.9萬㎡，占全市商品房供應總量的49.4%，主要是亞星盛世酈都投放住宅體量較大，達到31.6萬㎡；其次是高新供應量為37.3萬㎡，占比為17.4%。本月銷售量第一的區域是二七區，銷售面積為35.5萬㎡，占比29%；其次是鄭東新區，銷售面積分別為22.2萬㎡，占比約18.1%；再者是高新區，銷售面積為18.6萬㎡，占比15.2%。

1.3.2區域價格分析——區域間價格漲跌互現，管城區價格漲幅最大，惠濟區成交價格跌幅最深。

11月份，鄭州市多數區域商品房成交均價較上月相比有漲有落，本月惠濟區價格跌幅最大。11月份惠濟區商品房成交均價為9266元/㎡，單月下降幅度為18.8%，主要由于11月份惠濟區成交的商品房為民安北郡高層、升龍匯金廣場、正商玉蘭谷等樓盤整體價位偏低。

本月商品房成交均價上漲最大的為管城區，11月管城區商品房成交均價為10451元/㎡，與上月相比上漲幅度為16.1%，上漲幅度較大。主要因為本月管城區萬科美景龍堂等品質、單價均較高的項目拉高了區域均價。

2.商品住宅市場

2.1住宅市場（含經適房等政策性用房）供求分析——本月住宅投放量及銷售量較上月均有所上漲，環比上漲分別為65.8%、68.0%

11月份鄭州市商品住宅的預售和銷售面積較上月相比均有大幅回升；11月商品住宅預售面積130.5萬㎡，環比上升65.8%，同比上漲53%；銷售面積101.0萬㎡，環比上漲68.0%，同比上升21.4%；11月份市場延續了上漲行情，本月市場有較大部分項目銷售價格呈現下跌，吸引了較多剛性需求者積極入市，很大幅度提升本月的整體銷售量。

2.2住宅市場（含經適房等政策性用房）銷售價格——商品住宅成交均價相比上月下降1014元/㎡。

11月份商品住宅成交均價為7800元/㎡，銷售價格出現下跌，單月下降達1014元/㎡，環比下降11.5%，同比上漲13.3%。十一月份的商品房價格下降幅度是較大，主要原因是本月成交大量單價較低的樓盤，低于6000元/㎡的樓盤約有29.7萬㎡；占成交面積的30%，在一定程度上大大拉低了成交均價。2.3純商品住宅市場供求分析（不含經適房等政策性用房）——11月份商品純住宅供應面積環比上漲65.8%，銷售面積環比上漲66.4%。

11月份，商品純住宅預售面積130.5萬㎡，環比上漲65.8%，同比上漲61.1%；銷售面積100.6萬㎡，環比上漲66.2%，同比上漲38%。11月份供求比為1.3，當月住宅供應面積略大于銷售面積。

2.4純商品住宅價格分析（不含經適房等政策性用房）——11月份鄭州商品純住宅銷售價格下跌為7801元/㎡。

11月份鄭州商品純住宅銷售均價為7801元/㎡，環比下跌11.6%，同比上漲4.5%。2013年年中各大商業銀行出現錢荒跡象，同業拆借利率迅速飆升，致使一些銀行的貸款利率回調上升，對購房者直接造成影響。進入11月份銀行個人房貸業務收緊，各地市樓市調控力度加大，商品房價格出現較大幅度的下跌，成交均價較多在7000元/㎡以下，拉低了本月整體純住宅的均價。

2.5純商品住宅面積段細分（不含經適房等政策性用房）

2.5.1成交面積——小面積、功能型戶型繼續受熱捧，改善戶型比例略有下降。

11月份，90㎡以下的產品銷售56.7萬㎡，占全市純住宅銷量的56.5%，其次90-120㎡占比為20%，120-140㎡的產品占據市場為16%的份額，140-180㎡及180㎡以上的產品所占份額最小，占比分別為6%，1.7%。

市場上仍是90㎡以下戶型銷量最好，銷量占比超過總量一半，目前市場依舊是以剛需為主流，剛需客戶較熱衷于90㎡以下的緊湊戶型，首付及月供壓力較小。

2.5.2成交均價——本月各個面積段的產品成交價格多呈現下降趨勢，其中140-180㎡的純住宅產品價格下降幅度最大。

11月份市場上140-180㎡的產品銷售均價為8447元/㎡，本月下降最大，下降幅度為16.3%；其次是180㎡以上的高端產品銷售價格元11371/㎡，下降幅度為5.9%。

2.6純商品住宅市場區域指數分析（不含經適房等政策性用房）2.6.1區域供求分析——11月份，供應量及銷售量最多的區域為二七區

11月份，二七區預售量位居鄭州市各區域第一，供應量為82萬㎡，占全市供應總量的62.8%；其次為高新區，預售面積20.1萬㎡，占全市供應總量的15.4%。本月二七區銷售面積32.1萬㎡，占全市總銷售量的32%，領跑全市；高新區銷售面積18.2萬㎡，緊隨其后，占全市銷售量的18%。

2.7商品純住宅銷售額TOP20（按金額排名，不含經適房等政策性用房）

3.商業市場

3.1商業市場供需分析——商業供應量大幅上漲，環比上漲219%；銷售面積環比下降12.7%。

11月份商業預售面積較10月相比大幅上漲，漲至16.6萬㎡，環比上漲219%，同比下降40.9%；本月銷售面積5.5萬㎡，環比下降12.7%，同比下降3.5%；當月供應量大于當期銷售量，近半年來，商業市場始終呈現供大于求的趨勢，本月仍然供大于求，存量較大，去化方面仍然存在巨大的壓力。

3.1.1商業市場價格分析——商業市場價格波動下降，11月價格漲至18390元/㎡。

近一年期間鄭州市商業市場整體波動較大，本月商業銷售價格在波動中漲至近半年的一個新高點，11月份，商業成交均價為18390元/㎡，環比上漲9.1%，同比下降1.4%。

3.2商業市場區域指數分析

3.2.1區域供求分析——二七區供應量居全市之首，鄭東新區銷量全市第一。

11月份，商業產品供應集中在二七區，供應量為8.57萬㎡，占全市總供應的51.5%，其中亞星盛世酈都及升龍城占供應份額較大，分別為2.4萬㎡、1.7萬㎡；其次為鄭東新區，投放量為3.42萬㎡，占全市供應總量的20.6%；11月鄭東新區商業銷售量位居第一，為2.3萬㎡，占全市總銷量的41.8%，其次是金水區商業銷售1.15萬㎡，占總銷量的20.9%。

3.2.2區域價格分析——11月各區域商業價格漲跌不齊，高新區、二七區價格上漲幅度較大，管城區的跌幅較深。

11月份鄭州市8個區域商業用房成交均價跌幅區域較多，6個區域成交均價下降，2區域成交均價上漲；其中高新區、二七區價格上漲幅度較大，管城區跌幅較深。11月高新區及二七區的價格分別16327元/㎡、22234元/㎡，上漲幅度分別為176.7%、41.5%；管城區的成交均價為16950元/㎡，下跌幅度為25%。

3.3商業物業銷售額TOP20（按面積排名）

11月鄭州辦公產品供應量環比上漲193%，銷售量環比上漲47.2%。鄭州市辦公市場近一年整體成交均價走勢起伏波動，11月份鄭州市辦公市場成交均價為12288元/㎡，環比上漲11%，同比下降16.8%。

4.辦公市場 4.1鄭州11月辦公市場供需分析——11月辦公產品供應量環比上漲193%，銷售量環比上漲47.2%。

11月份辦公產品預售25.5萬㎡，環比上漲193%，同比下跌46.4%；銷售面積13.4萬㎡，環比上漲47.2%，同比上漲3.8%。

近期市場月度投放量多數高于當月銷售量，尤其是在年底及今年年初，辦公市場預售面積明顯高于銷售面積，勢必導致加大庫存量，而近期整體房地產市場走熱過快，雖然11月份辦公市場銷售面積增長較多，但整體仍存在較大的去庫存壓力。

4.2辦公市場價格分析——本月辦公產品均價呈上漲趨勢，環比上漲11%

鄭州市辦公市場近一年整體成交均價走勢起伏波動，11月份鄭州市辦公市場成交均價為12288元/㎡，環比上漲11%，同比下降16.8%。

4.3辦公市場區域指數分析

4.3.1區域供求分析——11月辦公產品二七區供應量全市第一、鄭東新區銷售量位居首位。

11月份辦公市場二七區供應量為13萬㎡，位居全市第一，占全市供應量的51%；其次為鄭東新區，供應量為11.3萬㎡，占比44.3%。本月鄭東新區成交9.0萬㎡，占全市成交總量的67%，位居第一。

4.3.2區域價格分析——11月份管城區、鄭東新區辦公用房價格漲幅較大；金水區價格跌幅較深。

11月份鄭州市各個區域辦公產品銷售價格有漲有跌。其中管城區辦公產品均價10299元/㎡，環比上漲11.7%，上漲幅度最大；其次為鄭東新區，辦公產品均價13799元/㎡，環比上漲8.7%。辦公產品均價下降最大的區域為金水區，均價11204元/㎡，環比下降7.4%。

4.4辦公物業銷售額TOP20（按金額排名）

第二篇：鄭州房地產調研報告

鄭州房地產調研報告

——鄭州樓市小戶型房價調查

經過對鄭州房地產市場需求，房產區域選擇，房地產價位等一系列調查研究后，發現，鄭州決定鄭州房價的一個重要因素就是小戶型價格的趨向，即鄭州小戶型房價的引導著鄭州總房價的走向。

小戶型房子因其低總價，低首付吸引了眾多市民和投資客。但總價低并不意味著單價低，小戶型的銷售價格一直引領著鄭州房地產市場，帶領著鄭州樓市釀造地產神話，沖刺一個又一個高峰。

經查資料，2006年有調查顯示：鄭州市民承受房價的心理底線是3000元/平方米。而如今，一說到3000元的房子，大家都會想，是不是小產權房，是不是中牟的，是不是新鄭的等一系列問題，人們已經不相信鄭州有如此“便宜”的房子了。現在的房價，說到5000元一平米也不足為奇。聽到4000元的房價，會嘖嘖贊嘆，嗯，不算太貴，不算太貴！大家的承受力在伸張，也難怪開發商對漲價這么肆無忌憚！基于國家住房結構調控政策的指引，2007年，90平方米“七成令”“90/70”讓小戶型越來越多。現在對鄭州房地產市場小戶型項目進行了一次全面的調查。

此次和城市規劃的朋友一起對鄭州三環以內近五十個小戶型項目進行了咨詢。很多小戶型項目銷售很快，比如博客工社、盛世年華、鑫苑·中央花園等均已基本售完。在售小戶型項目主要集中在金水區，占總數的58%左右，擁有大半壁江山。在售小戶型精裝修項目占總數的23%左右，普通小戶型項目占77%左右。鄭州房地產市場小戶型銷售均價為4725元/平方米。

一、精裝小戶型價格走勢分析

2006年以前的小戶型，更多還打著溫情脈脈的居住牌——“提著行李來入住”、“年輕人特區”等符號化的語言至今令人難忘。而現在，“酒店式”公寓卻成了炒作的焦點，多了銅臭味，少了些許溫馨。從產品屬性上看，小戶型具有投資起點低、市場換手率高、求租需求量大、成熟產品緊缺等特點，而消費者在二次置業時有了更大面積的房子，則首次置業的小戶型和大戶型相比，更容易出租或轉賣出去。而且，相對于投資股票、債券來說，投資小戶型的風險更小、收益更穩定。總體看來，鄭州精裝小戶型所占的比例并不是太大，裝修標準難以界定，拉長工期等諸多因素或許是受局限的原因。但精裝小戶型占領鄭州房價的“至”高點。像一面旗幟，旗桿一插，就你爭我趕地追上來，是鄭州高房價的推手。像思達·數碼公寓，剛推出時6200元/平方米，在鄭州驚為天價，而其它的項目都在4000元/平米左右，如今，思達數碼又漲了700元/平方米，而其它的項目則瘋漲上千元。精裝小戶型均價已高達5862.5元/平方米。

二、普通小戶型房價走勢分析

在2006年小戶型扎堆之后，2007年樓市依然出現小戶型群雄并起的局面。2007年以來市場上在售的小戶型項目有五六十家，據

不完全統計，2007年中小戶型投放量約在320萬平方米。據目前市場上產品設計的普遍情況，90平方米以下的樓盤又分成兩居室或者一居室兩種。如果按照面積來劃分的話，60平方米又成了二者之間一個分水嶺。來自鄭州樓市2007年上半年市場的最新動態顯示，60平方米以下一居室小戶型今年以來異常活躍。它們的售價也往往以高于周邊多層每平方米500元到1000元左右的水平引領市場價格前行。從區域看，管城區小戶型項目雖然不多，但大多地處鄭州市中心，項目售價最高，均價高達5333元/平方米，金水區銷售均價4760元/平方米，排第二。而金水區小戶型項目占了鄭州小戶型市場大半壁江山，其它區域小戶型項目相對較少。

可以想見，在建筑面積30平方米到60平方米之間的空間里，小戶型的戶型設計很難有什么“花樣”。而一居室的使用定位也讓這些小戶型難以擺脫“酒店標準間”式的設計窠臼。許多項目戶型設計都差不多，一般就是一個開放式廚房、一個小衛生間和一間臥室，它們的戶型設計大同小異，感覺比較生硬。由于小戶型集中供應，出現了一些區域內的同質化競爭，產品相似、戶型相似，不少項目打出了精裝修、小豪宅的概念。小戶型同質化背后另一個深層次隱患是，有些開發商僅僅盯著面積和銷售額而忽視了小戶型的功能，小戶型是能賣掉，但賣掉之后往往給消費者帶來了麻煩。市場上存在不少像這樣有著迷人包裝，入住后卻讓消費者感到不舒服的小戶型項目。

根據鄭州市房管局公布的數字，2009年8月份鄭州市商品住宅的銷售均價為3636元／平方米，而鄭州市目前二手房的月租賃參考

均價為8．8—8.9元／平方米，租售比為1∶413—1∶404。（“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。）

如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。據了解，在中部城市里面，鄭州的租售比最低。鄭州房產市場是否真的已經到了警戒線的邊緣了呢？

租售比的合理范圍是根據資金的長期收益率來確定的。1∶300—1∶200的租售比，折算成長期的投資年收益率是4％—6％。而商業銀行的年利息目前在4％以下。如果租售比低于1∶300，則意味著收益率低于銀行存款收益。租售比過低，一套房屋收回成本的時間拖得就長。

根據鄭州市房管局房產租賃市場管理處統計，鄭州市房屋租賃的價格雖然一直在上漲，但是漲幅不大，每年的上漲幅度能達到10％就已經很不錯了。而從去年到今年，鄭州市商品住宅的價格漲幅則為21％。

另外，在調查過程中我們對一些居住者做了一些走訪，發現有五成多的被訪者認為現有樓盤開發商提供的服務一般，也就是不是太盡人意，只有極少部分的被訪者認為滿意。建議房地產開發商在開發樓盤的同時也要提高各項服務措施，用良好的服務態度來贏得更多的客戶群體。

雖然小戶型是房地產大家族中的佼佼者，但也應該居民選擇的過程中微笑服務。希望小戶型可以更好的引領房地產潮流。

第三篇：2006年10月份大連房地產市場月報告

調研部月市場匯報

（10月1日～10月31日）

呈報部門：調研部 呈報人：穆成元 提報時間：2006.10.31

第四篇：南京 2014 年 10 月房地產市場報告

南京 2014 年 10 月房地產市場報告

政策落地觀望止 銀十搖身變金十

市場走勢 內容摘要：

宏觀經濟：2014 年 9 月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 1.6%，環比上漲 0.5%。

中央政策：10 月 29 日，李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效；穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。

地方政策：10 月 20 日，南京市政府召開新聞發布會宣布，南京市戶籍市域范圍內戶口實現通遷，也就是說，屆時，老五縣（江寧、江浦、六合、溧水、高淳）居民戶口遷入主城，將按照市內戶口政策辦理。這一政策實施后，“老五縣”居民戶口遷往主城區，只要在主城區有合法穩定住所，即有自有產權房，就可以遷移戶口，且對自有產權房面積沒有任何限制，這項政策 12 月 1 日起正式實施。

市場運行：一級市場方面，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月未迎來了一波供地小高潮。十月的最后一周，南京市國土局推出 13 幅地塊，總面積約達 45.56萬平米。二級市場方面，在推盤量大幅增加，去化率明顯上升的情況下，南京樓市 10 月份的認購套數出現了爆發式的增長10 月共計認購 13269 套，環比上漲六成，同比樓市火熱的 2013 年也上漲四成。截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827 套，去化時間為 9.93 個月。雖然 10 月庫存套數較 9 月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升。對于后市：一級市場方面，在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。二級市場方面，由于今年積壓已久的需求在 10 月份得到了集中性的釋放，預計接下來幾個月南京樓市的銷量仍會保持高位，但想繼續 10 月份的銷量還是很有難度的。由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。庫存方面，盡管 11 月推盤量會很大，但在限貸放松政策逐步落實，開 發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

一級市場：2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳兩區）共出讓商品房用地 13 宗，總面積達 45.56 萬平米，南京全市共成交商品房用地 2 宗，總面積 16.79 萬平米，總成交金額 510000 萬元。

二級市場：2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳兩區）新增商品房預售 13593 套，同比上漲 19.4%，環比上漲 65.1%。南京全市（不含溧水、高淳兩區）商品住宅認購套數為 13269 套，環比上漲 62.2%，同比上漲 42.8%；成交套數為 7572 套，環比上漲 55.0%，同比下降 9.7%。

總的來講：一級市場方面，今年下半年，在雙限解除之前，南京土地市場供應節奏比較緩慢。不過，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月迎來了一波供地小高潮。在 10 月 28 日，在南京市國土局一連掛出 7 幅地塊之后，僅僅時隔三天，10 月 31 日，南京市國土局再度掛出 6 幅地塊，在這 13 幅地塊中有 9 幅包含住宅開發性質。至此，南京市國土局一周內推地總面積約達 45.56 萬平米。月 22 日南京樓市迎來了解限后的首場土地拍賣。拍賣的河西南 NO.2014G52 和鐘靈街 NO.2014G53 兩幅優質宅地，當天在眾多品牌房企的激烈的爭奪下，分別經過 26 輪和 47 輪被上海建工和五礦地產拿下，樓面價分別高達 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二級市場方面，伴隨著銷售的持續火熱，10 月份開發商申領銷許的速度明顯加快，10 月南京商品房預售套數較 9 月有了大幅的提升，每周加推樓盤的個數較 9 月也明顯增加。解限前大部分樓盤開盤時的去化率都在四五成左右，雙限解除后，十月南京有不少樓盤都取得了 8 成以上的去化率，還有三家首次開盤的純新盤取得了日光的好成績。在推盤量大幅增加，去化率明顯上升的情況下，南京樓市 10 月份的認購套數出現了爆發式的增長，10 月共計認購 13269 套，環比上漲六成，同比樓市火熱的 2013 年也上漲四成，日均四百余套的認購量較限購解除之前日均二百余套的認購量翻了一倍。10 月 25 日，單日認購量甚至達到 750 套，創下今年以來新高。成交套數雖有滯后，也環比大漲了五成多。銷售數據的大幅回升和購房者心態發生轉變密切相關，據 365 地產家居網調查統計，8月份南京購房者意向購房時間在1-3個月內的占比僅為22.05%，而到10月份占比已經達到51.91%，之前一直處于觀望狀態的購房者在雙限解除后紛紛出手，積壓已久的需求集中性的釋放是促使銷量大幅回升的重要原因。

雖然現在剛需客戶仍是市場的主力，不過限貸放松降低了很多改善性購房者的購房門檻，釋放了很大一部分首改客戶的需求。限貸放松已經一個月了，可在政策執行方面南京絕大部分銀行的房貸利率只是回歸到了基準，少數能打 95 折的銀行也都有限制條件，而且南京除少數幾個樓盤外，房貸都不能“搬家”，導致購房者就算能拿到 95 折，可購買樓盤的合作銀行中沒有該銀行也不能辦理房貸，本來利率能打折的銀行就很少，加上房貸不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的購房者還非常少。月份南京房價在前四個月連續下跌后開始止跌，雖然近期很多開發商一直打著收優惠、即將漲價的口號刺激還在猶豫的客戶加快下定，但真正縮減優惠的樓盤只有一成。

從今年 3 月份以來，南京商品住宅庫存套數不斷攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827套，去化時間為 9.93 個月。庫存套數的不斷攀升，顯示出市場仍處于供大于求的局面，雖然 10 月庫存套數較 9月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升。

后市預判：一級市場方面，在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。解限后的首場土拍成績可以看作是雙限解除后二級市場的火熱對一級市場的傳導，從這次土拍可以看出開發商拿地的信心較之前有了明顯的提升，對未來的預期也開始逐漸向好，預計今年最后兩個月的土地拍賣競爭會比較激烈。

二級市場方面，由于購房者心態隨著政策的出臺發生了明顯的變化，導致今年積壓已久的需求在 10 月份得到了集中性的釋放，促使銷量大幅回升，未來幾個月還會有很大一部分首改客戶的需求被逐漸釋放，但現在剛需仍是市場的主力，房貸新政主要是釋放改善性需求，對剛需的利好有限，基于這樣的考慮，預計接下來幾個月南京樓市的銷量仍會保持高位，但想繼續 10 月份的銷量還是很有難度的。四季度在房貸新政進一步的推動下，預計房貸市場會較之前更加寬松，會有更多的銀行首套房貸款利率降至95 折，甚至 9 折，二套房貸款政策也將逐步松綁，下調首付比例和降低貸款利率。如果貸款利率真能降低，對促進成交將會是質的利好。

由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。

庫存方面，盡管 11 月即將有好幾個純新盤首次開盤，開發商申領銷許的頻率也會很高，對去庫存形成壓力，但在限貸放松政策逐步落實，開發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，加之 10 月份13269 套的認購量也將會有不少在 11 月份轉化為成交量，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

1.宏觀經濟

年1-9月份，全國固定資產投資（不含農戶）357787億元，同比名義增長16.1%（扣除價格因素實際增長15.3%），增速比1-8月份回落0.4個百分點。從環比速度看，9月份固定資產投資（不含農戶）增長0.77%。

年1-9月份，全國房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.5%（扣除價格因素實際增長11.7%），增速比1-8月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資46725億元，增長11.3%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.0%。

-9月份，房地產開發企業房屋施工面積673230萬平方米，同比增長11.5%，增速與1-8月份持平。其中，住宅施工面積479017萬平方米，增長8.1%。房屋新開工面積131411萬平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2個百分點。其中，住宅新開工面積91754萬平方米，下降13.5%。房屋竣工面積56504萬平方米，增長7.2%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅竣工面積43269萬平方米，增長5.1%。

年9月份，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有58個，持平的城市有2個，上漲的城市有10個。9月份，同比價格變動中，最高漲幅為4.9%，最低為下降7.9%。

2.市場政策

2.1 中央政府

《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》公布

10月2日，《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》公布。意見指出，賦予地方政府依法適度舉債融資權限，加快建立規范的地方政府舉債融資機制。同時，堅決制止地方政府違法違規舉債。

住建部：2015年棚戶區改造規模不低于470萬戶

10月8日，推進新型城鎮化工作部際聯席會第一次會議召開。會議提出在解決“三個一億人”住房問題方面，要科學制定“十三五”住房保障計劃和建設規劃。大力推進各類棚戶區改造，2015年棚戶區改造規模不低于今年的470萬戶以上，林區、墾區棚改力爭基本完成。

月9日 住建部、財政部、央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》

通知要求實現住房公積金繳存異地互認、轉移接續，并推進異地貸款業務。申請公積金房貸的連續繳存年限由12個月減少至6個月。央行周小川：中國將保持審慎的貨幣政策立場

10月12日，中國央行行長周小川在華盛頓發表聲明時指出，中國政府將繼續保持宏觀經濟政策的一致性和穩定性，努力將增長保持在合理的區間，促進就業，引導通脹預期。當前的宏觀經濟環境穩定，通脹將繼續保持溫和。貨幣政策方面，中國政府將繼續以審慎的政策立場，開展信貸和宏觀審慎政策，來確保資金、信貸和社會融資的合理增長，同時將流動性維持在合理水平。財政政策方面，中國政府將繼續實施積極的財政政策，同時保持赤字比例不變，深化財政和稅收改革，從而建立起一個透明、有效、可持續的現代財政框架。

證監會發布《關于改革完善并嚴格實施上市公司退市制度的若干意見》

10月15日，證監會發布《關于改革完善并嚴格實施上市公司退市制度的若干意見》。意見指出將健全上市公司主動退市制度；實施重大違法公司強制退市制度；嚴格執行不滿足交易標準要求的強制退市指標；嚴格執行體現公司財務狀況的強制退市指標；完善與退市相關的配套制度安排。樓繼偉提出加快房產稅立法

10月15日，財政部部長樓繼偉在《求是》雜志發文稱，將加快房地產稅立法，并適時推進改革，使房地產稅成為地方財政穩定的收入來源。住建部要求進一步加強城鎮個人住房信息系統聯網建設

日前，住房城鄉建設部副部長齊驥表示，要以樓盤表為基礎，加快推進房產測繪、預售許可、買賣合同網簽、交易資金監管、產權檔案管理等系統的關聯與共享，抓緊推進市區縣系統整合，完成紙質檔案數字化。在房地產市場交易管理領域，積極推進管理信息化建設，抓好新建商品房銷售和存量房交易管理。在存量房交易管理方面，推進存量房合同網簽備案制度，各地要搭建存量房交易服務平臺，加強存量房交易資金監管。央行公布2014年前三季度金融統計數據報告

10月16日，央行公布2014年前三季度金融統計數據報告：廣義貨幣(M2)余額120.21萬億元,同比增長12.9%，增速比上月末高0.1個百分點，比去年末低0.7個百分點。月末人民幣貸款余額79.58萬億元，同比增長13.2%，增速分別比上月末和去年末低0.1個和0.9個百分點。前三季度人民幣貸款增加7.68萬億元，同比多增4045億元。月末人民幣存款余額112.66萬億元，同比增長9.3%，增速分別比上月末和去年末低0.8個和4.5個百分點。

前三季度人民幣存款增加8.27萬億元，同比少增2.99萬億元。國土部公布《關于進一步支持設施農業健康發展的通知》

10月17日，國土部公布《關于進一步支持設施農業健康發展的通知》。通知指出，嚴格禁止借發展設施農業為名，變相建設小產權房、別墅等將設施農用地用于非農建設的做法。

不動產登記統一簿冊證樣式征求意見

10月24日，不動產登記統一簿冊證樣式已經正式向國土資源系統、不動產登記工作部際聯席會議成員單位和相關部委征求意見。

交通部部務會議審議通過京津冀、長江經濟帶相關方案

10月28日，交通部部務會議審議通過京津冀、長江經濟帶相關方案。據悉，長江經濟帶將建三大航運中心：上海定位國際航運中心，湖北打造長江中游航運中心，重慶定位為長江上游航運中心。

央行公布三季度金融機構貸款投向統計報告

10月28日，央行公布三季度金融機構貸款投向統計報告。三季度末，人民幣房地產貸款余額16.74萬億元，同比增長18.2%，增速比上季末低1個百分點；前三季度增加2.11萬億元，同比多增2130億元。其中，個人購房貸款余額11.12萬億元，同比增長17.5%，增速比上季末低0.9 個百分點；前三季度增加1.33萬億元，同比少增400億元。財政部公布《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》

10月28日，財政部公布《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》。辦法指出，對適宜開展政府與社會資本合作（PPP）模式的項目，要大力推廣。在建項目要優先通過PPP模式推進，確需政府舉債建設的，要客觀核算后續融資需求。凡債務率超過預警線的地區，必須做出書面說明并經政府主要負責人簽字確認。

李克強主持召開國務院常務會議

10月29日，李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效；穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。國土資源部召開節約集約用地專項督察動員部署視頻會

10月29日，國土資源部召開節約集約用地專項督察動員部署視頻會。會議指出，從10月起，國土資源部將在全國開展以清理批而未供和閑臵土地為主要內容的節約集約用地專項督察，以深入貫徹落實黨中央、國務院大力推進節約集約利用土地的決策部署。國開行將放寬保障房貸款期限擬延長2-5年

10月30日，國開行將放寬保障房貸款期限擬延長2-5年。國開行將根據不同地區情況，在風險可控范圍內，降低申貸項目門檻，擴大支持項目數量，并根據項目適當延長貸款期限，以減輕地方財政壓力。

2.2 地方政府

南京出臺戶籍制度改革新政12月1日起南京市域內戶口可通遷

10月20日，南京市政府召開新聞發布會宣布，南京市戶籍市域范圍內戶口實現通遷，也就是說，屆時，老五縣（江寧、江浦、六合、溧水、高淳）居民戶口遷入主城，將按照市內戶口政策辦理。這一政策實施后，“老五縣”居民戶口遷往主城區，只要在主城區有合法穩定住所，即有自有產權房，就可以遷移戶口，且對自有產權房面積沒有任何限制，這項政策12月1日起正式實施。江蘇下月起上調最低工資標準 南京從1480元調到1630元

10月25日，現代快報記者從江蘇省人社廳獲悉，經省政府同意，從11月1日起調整全省最低工資標準。其中，南京市區、無錫等一類地區的月最低工資標準將從目前的1480元調整到1630元，增加150元。

月江北新區有望在年內 獲批成為國家級新區

10月28日，《南京江北新區2049戰略規劃暨2030總體規劃》(以下簡稱《規劃》)提交南京城鄉規劃委員會第一次會議審議。據了解，目前江北新區的資本運作平臺剛剛完成組建。此外相關專家介紹，有關設立南京江北新區的請示已上報國務院，江北新區有望在年內獲批成為國家級新區。《規劃》中的江北新區包括浦口、六合兩區以及棲霞區的八卦洲街道，總面積2483平方公里，占南京總面積的1/3,蘇南總面積的1/8。《規劃》 突出江北新區作為“長江經濟帶”重要節點，是長三角輻射中西部地區的門戶。此外，南京市將全面賦予江北新區市級經濟管理權限，有關江北體制、行政權力改革的文件已經擬就，江北新區將在規劃、土地利用、財政、固定資產投資、人才引進、城市管理等諸多方面享受市級權限。

1.一級市場

1.1 供應分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳兩區）共出讓商品房用地 13 宗，總面積達 45.56 萬平米。

從 2013 年 10 月至 2014 年 10 月近一年的商品房用地供應走勢來看，今年下半年，在雙限解除之前，南京土地市場供應節奏比較緩慢。不過，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月迎來了一波供地小高潮。10 月 28 日，南京市國土局一連掛出了 7 幅地塊，其中有 6 幅包含住宅開發性質，分別位于江浦、城北、城南及江寧板塊，其中江浦連掛 3 幅，而城南地塊起拍樓面價就已破萬。僅僅時隔三日，10月 31 日，南京市國土局再度掛出 6 幅地塊，其中有 3 幅包含住宅開發性質，分別位于城北堯化門、江浦以及江寧高新園區。至此，南京市國土局一周內推地總面積約達 45.56 萬平米。在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。

1.2 成交分析 月南京一共有 2 幅地塊成交。10 月 22 日南京樓市迎來解限后的首場土地拍賣。拍賣的是南京市國土局 9月 12 日公布的兩幅宅地，分別為河西南 NO.2014G52 和鐘靈街 NO.2014G53，兩幅地塊的起始樓面地價均破萬，其中 G52 高達 11503 元/㎡的起拍樓面價更是刷新了區域新高。作為雙限解除后的首場土拍，伴隨著南京樓市十月銷售的持續火熱，這兩幅優質宅地當天吸引了眾多品牌房企的競相爭奪，河西南 G52 地塊最終經過 26 輪競拍被上海建工以 31 億元的總價拿下，樓面價 13821 元/㎡；城東 G53 地塊更是經歷了 47 輪的激烈競拍最終被五礦地產以 20 億元的總價奪下，樓面價高達 15455 元/㎡。22 日的土拍成績可以看作是雙限解除后二級市場的火熱對一級市場的傳導，從這次土拍可以看出開發商拿地的信心較之前有了明顯的提升，對未來的預期也開始逐漸向好，預計今年最后兩個月的土地拍賣競爭會比較激烈。

2014 年 10 月，南京全市共成交商品房用地 2 宗，總面積 16.79 萬平米，總成交金額 510000 萬元。

2014 年 10 月，商品房用地的成交來源 2014 年 9 月推出的 2 宗地塊，一宗位于建鄴區，一宗位于玄武區。2013年10月-2014年10月南京土地市場成交情況一覽

從 2014 年 9 月至 2014 年 10 月全市成交土地的分布情況來看，玄武區排名第一，占全市土地成交總面積的35%，建鄴區排名第二，占全市土地成交總面積的 33%，雨花臺區排名第三，占全市土地成交總面積的 25%。

2．二級市場

2.1 供應分析

2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳兩區）新增商品房預售 13593 套，同比上漲 19.4%，環比上漲 65.1%。

從商品房預售量分布來看，浦口區預售 3498 套，占全市總量的 25.7%，排名第一；江寧區預售 2395 套，占全市總量的 17.6%，排名第二；棲霞區預售 2246 套，占全市預售量的 16.5%，排名第三。

從預售量的各物業類型來看，住宅預售量為 9640 套，酒店式公寓 0 套，商鋪預售 568 套，辦公預售 1279 套，其他物業類型（車庫、科研以及其他性質）預售 2106 套。

2.2 住宅成交分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳兩區）商品住宅認購套數為 13269 套，環比上漲 62.2%，同比上漲42.8%；成交套數為 7572 套，環比上漲 55.0%，同比下降 9.7%。

2014 年 10 月，南京商品住宅成交面積為 80.83 萬平米，環比上漲 53.8%，同比下降 10.4%；住宅單套成交均面106.75平米，環比下降 0.8%，同比下降 0.7%。

從住宅成交的面積段來看，10 月南京住宅成交的主力面積段仍是 80平米至 100平米，此面積段成交的面積占總成的面積的 36.98%；100平米至 120平米的成交段本月排名第二，占總成交面積的 18.39%；140平米至 160平米面積段成交的面積最少，僅占總成交面積的 4.08%。

從住宅成交的價格段來看，10 月南京住宅成交的主力價格段是 7000 元/平米至 12000 元/平米，此價格段成交的面積占總成交面積的36.29%；其次為12000元/平米至18000元/平米，此價格段成交面積占總成交面積的30.02%；單價在 22000 元/平米至 25000 元/平米的住宅成交的面積最少，僅占總成交面積的 4.43%。

從 2014 年 3 月至 10 月南京商品住宅分面積段和價格段成交情況走勢來看，80平米至 100平米的成交段的市場覆蓋范圍仍是最大，剛需戶型仍是市場成交主力。從成交分價格段走勢可以看出，10 月份價格大于 18000元/平米的成交面積占比之和與小于 18000 元/平米的成交面積占比之和與上月基本持平，顯示出房價在連續下跌后本月開始止跌，由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。

從各板塊的成交套數來看，江寧板塊成交 2182 套排名全市第一，占全市總成交套數的 28.8%；浦口板塊成交 1913 套位居第二，占全市總成交套數的 25.3%；六合板塊成交 1187 套位居第三，占全市總成交套數的15.7%。

從各板塊的成交面積來看，江寧板塊成交 23.92 萬平米居榜首，占全市總成交面積的 29.6%；浦口板塊成交19.45 萬平米排名第二位，占全市總成交面積的 24.1%；六合板塊成交 10.85 萬平米位居第三，占全市總成交面積的 13.4%。

從今年 3 月份以來，南京商品住宅庫存套數不斷攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827 套，去化時間為 9.93 個月。庫存套數的不斷攀升，顯示出市場仍處于供大于求的局面，雖然 10 月庫存套數較 9月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升，盡管 11 月即將有好幾個純新盤首次開盤，開發商申領銷許的頻率也會很高，對去庫存形成壓力，但在限貸放松政策逐步落

實，開發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的認購量也將會有不少在 11 月份轉化為成交量，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

2014 年 10 月，南京辦公用房市場成交面積 3.89 萬平米，同比下降 17.1%，環比上漲 121.0%；商業用房市場成交面積 1.48 萬平米，同比下降 58.4%，環比下降 41.0%。

2014 年 10 月從辦公用房成交情況來看，建鄴區成交 19776平米位列各區第一，鼓樓區成交 6270平米排第二，棲霞區成交 291平米墊底；從商業用房成交情況來看，江寧區成交 5049平米排名全市第一，雨花臺區成交 3053平米排第二，秦淮區成交 0平米墊底。

總的來講：一級市場方面，今年下半年，在雙限解除之前，南京土地市場供應節奏比較緩慢。不過，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月迎來了一波供地小高潮。在 10 月 28日，在南京市國土局一連掛出 7 幅地塊之后，僅僅時隔三天，10 月 31 日，南京市國土局再度掛出 6 幅地塊，在這 13 幅地塊中有 9 幅包含住宅開發性質。至此，南京市國土局一周內推地總面積約達 45.56 萬平米。

10月22日南京樓市迎來了解限后的首場土地拍賣。拍賣的河西南NO.2014G52和鐘靈街NO.2014G53兩幅優質宅地，當天在眾多品牌房企的激烈的爭奪下，分別經過 26 輪和 47 輪被上海建工和五礦地產拿下，樓面價分別高達 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二級市場方面，伴隨著銷售的持續火熱，10 月份開發商申領銷許的速度明顯加快，10 月南京商品房預售套數較 9 月有了大幅的提升，每周加推樓盤的個數較 9 月也明顯增加。解限前大部分樓盤開盤時的去化率都在四五成左右，雙限解除后，十月南京有不少樓盤都取得了 8 成以上的去化率，還有三家首次開盤的純新盤取得了日光的好成績。在推盤量大幅增加，去化率明顯上升的情況下，南京樓市 10 月份的認購套數出現了爆發式的增長，10 月共計認購 13269 套，環比上漲六成，同比樓市火熱的 2013 年也上漲四成，日均四百余套的認購量較限購解除之前日均二百余套的認購量翻了一倍。10 月 25 日，單日認購量甚至達到 750套，創下今年以來新高。成交套數雖有滯后，也環比大漲了五成多。銷售數據的大幅回升和購房者心態發生轉變密切相關，據 365 地產家居網調查統計，8 月份南京購房者意向購房時間在 1-3 個月內的占比僅為22.05%，而到 10 月份占比已經達到 51.91%，之前一直處于觀望狀態的購房者在雙限解除后紛紛出手，積壓已久的需求集中性的釋放是促使銷量大幅回升的重要原因。

雖然現在剛需客戶仍是市場的主力，不過限貸放松降低了很多改善性購房者的購房門檻，釋放了很大一部分首改客戶的需求。限貸放松已經一個月了，可在政策執行方面南京絕大部分銀行的房貸利率只是回歸到了基準，少數能打 95 折的銀行也都有限制條件，而且南京除少數幾個樓盤外，房貸都不能“搬家”，導致購房者就算能拿到 95 折，可購買樓盤的合作銀行中沒有該銀行也不能辦理房貸，本來利率能打折的銀行就很少，加上房貸不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的購房者還非常少。月份南京房價在前四個月連續下跌后開始止跌，雖然近期很多開發商一直打著收優惠、即將漲價的口號刺激還在猶豫的客戶加快下定，但真正縮減優惠的樓盤只有一成。

從今年 3 月份以來，南京商品住宅庫存套數不斷攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827套，去化時間為 9.93 個月。庫存套數的不斷攀升，顯示出市場仍處于供大于求的局面，雖然 10 月庫存套數較 9 月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升。

后市預判：一級市場方面，在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。解限后的首場土拍成績可以看作是雙限解除后二級市場的火熱對一級市場的傳導，從這次土拍可以看出開發商拿地的信心較之前有了明顯的提升，對未來的預期也開始逐漸向好，預計今年最后兩個月的土地拍賣競爭會比較激烈。

二級市場方面，由于購房者心態隨著政策的出臺發生了明顯的變化，導致今年積壓已久的需求在 10 月份得到了集中性的釋放，促使銷量大幅回升，未來幾個月還會有很大一部分首改客戶的需求被逐漸釋放，但現在剛需仍是市場的主力，房貸新政主要是釋放改善性需求，對剛需的利好有限，基于這樣的考慮，預計接下來幾個月南京樓市的銷量仍會保持高位，但想繼續 10 月份的銷量還是很有難度的。

四季度在房貸新政進一步的推動下，預計房貸市場會較之前更加寬松，會有更多的銀行首套房貸款利率降至 95 折，甚至 9 折，二套房貸款政策也將逐步松綁，下調首付比例和降低貸款利率。如果貸款利率真能降低，對促進成交將會是質的利好。

由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。

庫存方面，盡管 11 月即將有好幾個純新盤首次開盤，開發商申領銷許的頻率也會很高，對去庫存形成壓力，但在限貸放松政策逐步落實，開發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的認購量也將會有不少在 11 月份轉化為成交量，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

第五篇：中山 2014 年 9 月房地產市場報告

中山 2014 年 9 月房地產市場報告

土地逐步回暖 成交量價齊升

市場走勢 內容摘要：

宏觀經濟：雖然 8 月份全國主要的 54 個城市成交量出現了回暖跡象，但從全國整體房地產銷售數據來看，情況仍不容樂觀。國家統計局最新公布的數據顯示，前八個月，全國商品房銷售面積64987 萬平方米，同比下降 8.3%；商品房銷售額 41661 億元，同比下降 8.9%；銷售面積與銷售金額的降幅比 1 月份-7 月份均擴大了 0.7 個百分點。中山動態：9 月 24 日，中山市公積金管理中心相關負責人表示，市公積金管理中心預計 11 月中旬上限使用新信息系統。新系統啟用后，職工辦理住房公積金提取業務時，其提取金額將直接轉帳至職工的住房公積金聯名卡，沒有辦理聯名卡的職工將不能辦理提取業務。

市場訊息：9 月 12 日，中山市國土資源局公布了 8 月樓市數據，備案登記的一手房成交量為 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑達 13.64%.根據統計，中山 8月一手住宅成交均價為 5778 元/平方米，環比同比均下跌。截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，2010 年11 月至 2014 年 9 月商品住宅月均消化套數 4679，存量消化周期為 15.4 個月。

市場運行：2014 年 9 月中山市商品住宅網簽量為 4663 套，環比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面積段為 100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的區域為坦洲（841套）、東升（437 套）、沙溪（390 套）。

一、市場綜述

一級市場：

2014 年 9 月中山市土地供應 14 宗，環比增加 2 宗，面積為 23.63 萬㎡，環比下降 10.01%。工業用地 1 宗，供應面積 0.38 萬㎡，占土地供應的 1.61％；商住用地 7 宗，供應面積 21.62 萬㎡，占土地供應的 91.48％；商業業用地 2 宗，供應面積 1.13 萬㎡，占土地供應的 4.8％；住宅業用地 4 宗，供應面積 0.5 萬㎡，占土地供應的 2.1％； 2014 年 9 月中山土地成交 10 宗，環比增加 8 宗，成交面積 22.12 萬㎡，環比上升 425.82%。其中商住用地2 宗，成交面積 3.17 萬㎡，占土地成交的 14.31%；商業用地 2 宗，成交面積 0.79 萬㎡，占土地成交的 3.59%；工業用地 6 宗，成交面積 18.16 萬㎡，占土地成交的 82.1%。

二級市場：

2014 年 9 月中山市新增供應量為 12722 套，環比上升 139.72%，面積為 134.09 萬㎡，環比上升 122.75%。

主要集中于 100-120 ㎡（4436 套）、80－90 ㎡（2753 套）、90-100 ㎡（1875 套）、60-80 ㎡（1389 套）。

商品住宅新增供應量主要來自為坦洲（2741 套）、火炬（1317 套）、東鳳（1080 套）。坦洲主力供應項目為譽峯名門花園（806 套）、火炬主力供應項目為雅景花園（533 套）、東鳳主力供應項目為世寶廣場 1 期（400套）。

2014 年 9 月份中山市商品住宅的總供應量為 76568 套，環比上升 12.35%。主要供應面積段為 100-120 ㎡（19716 套）、120-144 ㎡（15954 套）、80-90 ㎡（9702 套）。主要供應鎮區為坦洲（9988 套）、火炬（7286套）、石岐（6999 套）。

截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，環比上升 12.62%。存量較大面積段為 100-120 ㎡（18284 套）、120-144 ㎡（15102 套）、80-90 ㎡（8882 套）。存量較大的鎮區為坦洲（9147 套）、火炬（6919套）、石岐（6730 套）。坦洲主力存量供應項目為錦繡國際花城（2282 套）、火炬主力存量供應項目為雅景花園（1409 套）、石岐主力存量供應項目為錦珹花園（752 套）。

2014 年 9 月中山市商品住宅網簽量為 4663 套，環比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面積段為100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的區域為坦洲（841 套）、東升（437 套）、沙溪（390 套）。

2014 年 9 月，中山商品房成交面積為 72.19 萬平米，環比上升 14.16％，同比下降 8.16%；成交金額為 43.49億元，環比上升 19.03％，同比下降 3.33%；成交均價為 6025 元/平米，環比上升 4.27％，同比上升 5.26%。

2014 年，中山商品房累積成交面積為 566.61 萬平米，同比下降 13.13%；累積成交金額為 343.09 億元，同

比下降 12.43%；成交均價為 6055 元/平米，同比上升 0.81%。

二、市場資訊

1.宏觀經濟

八月，全國房地產開發投資的增速比前七月出現回落，商品房銷售面積繼續縮減。1 到 8 月份，全國房地產開發投資 58975 億元，其中，住宅投資 40159 億元，占房地產開發投資的比重為 68.1%。

雖然 8 月份全國主要的 54 個城市成交量出現了回暖跡象，但從全國整體房地產銷售數據來看，情況仍不容樂觀。國家統計局最新公布的數據顯示，前八個月，全國商品房銷售面積 64987 萬平方米，同比下降 8.3%；商品房銷售額 41661 億元，同比下降 8.9%；銷售面積與銷售金額的降幅比 1 月份-7 月份均擴大了 0.7 個百分點。

2.政策及動態

2.1 中央政府

月 1 日數據顯示，2014 年 8 月，全國 100 個城市（新建）住宅平均價格為 10771 元/平方米，環比上月下跌 0.59%，連續第 4 個月下跌，跌幅收窄 0.22 個百分點。此外，從漲跌城市個數看，74 個城市環比下跌，26 個城市環比上漲。

據中國房評報道獨家獲悉，央行已經在全國 60 多個城市進行房地產市場摸底調查，并要求填報與地方樓市情況的數據表格，而北京市已經收到開始填報。對此，知情人士對中國房評報道表示，央行此舉可能是在放松信貸前進行的樓市摸底，政府層面的大規模救市將接踵而來。九、十月份為傳統的樓市旺季，往年在此期間，房企推盤量會有所增加，多數房企也會采取以價換量的策略，市場進入量價齊升階段。但今年五月份以來，市場持續下行，上半年大多數房企業績不佳，多位專家表示，在此情況下，房企為沖刺目標，價格戰在所難免。相比去年，今年金九銀十成色將明顯暗淡。

住房和城鄉建設部將出臺政策推動建筑產業現代化，并確定多項發展目標，其中之一是用產業化方式建造的新開工住宅面積所占比例要逐年增加，每年增長 2 個百分點。在日前的“全國工程質量治理兩年行動電視電話會議”上，住房和城鄉建設部副部長王寧透了上述信息。

夏季達沃斯于 9 月 10 日-12 日在中國天津舉行。論壇期間，國際貨幣基金組織副總裁朱民接受采訪時談及中國房地產，他表示，房地產業在中國經濟現在的階段調整是必然的，問題在于有沒有新的行業和產業來替代房地產成為未來的領頭行業，“因為房地產實在太重要了。” 中國房地產投資占了全國投資的 20%左右，投資增長占了 25%左右，并且聯動全國 160 多個行業，這是很重要的龍頭產業。

月 6 日，《西寧晚報》發布消息稱：西寧市購房不再進行資格審查。這意味著該市執行 3 年半的商品房限購令正式取消，西寧成為中國中西部最后一個取消限購的城市。

月 10 日，住房和城鄉建設部將出臺政策推動建筑產業現代化，并確定多項發展目標，其中之一是用產業化方式建造的新開工住宅面積所占比例要逐年增加，每年增長 2 個百分點。在日前的“全國工程質量治理兩年行動電視電話會議”上，住房和城鄉建設部副部長王寧透露了上述信息。

月 11 日，北京萬科“OC(Omni-Channel)閉環戰略”發布會召開，宣布簽約鏈家為“全面渠道服務戰略合作伙伴”。對于此次萬科攜手鏈家，萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受采訪時將其解讀為“萬科思維的轉變”，并表示，無論是之前與淘寶的合作，還是此次與鏈家的簽約，對萬科來說都是渠道的創新，同時也是應對“白銀時代”的舉措。毛大慶還預言，“未來房地產行業營銷將變得非常立體，有可能變成渠道大戰”。

月 12 日上午，沈陽市房產局發布解除住房限購的通知，由此，沈陽市從 9 月 12 日起將全面取消限購。取消限購的通知中表示，“從即日起，本市戶籍居民在我市購買住房（含商品住房，二手住房）不再提供住房情況查詢記錄，非本市戶籍居民購買住房不再提供納稅證明或社會保險證明”。

月 15 日，湖北省住房和城鄉建設中心正式發文稱，該省將通過市場分類調控、首套房貸貸款利率和首付比例上給予優惠支持、改變供應方式以及金融政策等 6 項措施出手救市。通知明確規定首套房貸利率最低可打七折，并要求銀行對已簽訂貸款協議的房貸，一個月內予以放款；使用組合貸款的購房者，對其商業貸款部分予以利率下浮優惠。

月 16 日，國務院總理李克強主持召開推進新型城鎮化建設試點工作座談會，會議確定新型城鎮化建設從省、市、縣、鎮不同層級、東中西不同區域共 62 個地方開展試點，并以中小城市和小城鎮為重點。值得注意的是，在限制大城市人口的前提下，新型城鎮化主要是發展中小城市，尤其是人口規模較大的小城鎮。

月 21 日下午 5 時南京出臺的《市政府關于保持我市房地產市場健康發展的通知》，透露了這一令市場高度關注的信息。《通知》表述，“為充分發揮市場在資源配臵中的決定性作用，促進房地產市場平穩健康發展，在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。”宣告了限購令的退出。

月 21 日，央行發布的《2014 年 3 季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，盡管各地房價已有所松動，但未來3 個月內準備出手購買住房的居民占比卻略有下降。數據顯示，對下季度房價，19.2%的居民預期“上漲”；51.6%的居民預期“基本不變”，15.8%的居民預期“下降”；13.4%的居民“看不準”。未來 3 個月內準備出手購買住房的居民占比為 14.2%，較上季度下降 0.2 個百分點。

月 22 日，江西省地稅局日前出臺稅收優惠政策，個人購買 90平方米以下且屬于家庭唯一住房的普通住宅，減按 1%的稅率征收契稅，購買 90平方米以上且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按法定稅率減半計征契稅。

月 23 日下午，有消息稱武漢市將取消限購，并流傳出武漢市房管局關于取消限購的紅頭文件。據記者求證得知，武漢市房管局確于當天 17 時會議中發布這一消息，其官方網站也于 9 月 23 日 21 時許，發布消息證實這一通知，并于 9 月 24 日立即執行。至此，全國僅剩北京等 6 城市未取消限購。

月 24 日，北京試點合作型保障房，第一批試點項目從公租房項目中遴選確定，四個項目位于豐臺區高立莊、石景山區五里坨和南宮、通州區土橋，近5000 套房源，以一、二居室小戶型為主。此類保障房的單套建筑面積控制在 60平米以下。相關人士稱，今年試點的合作型保障房優先面向已獲得經適房、限價房備案資格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合條件的無房家庭公開分配，分配程序按照現行保障房公開搖號程序實施。

石家莊住房保障和房產管理局 9 月 25 日正式發文表示，經石家莊市政府批準，自 2014 年 9 月 26 日起，凡在該市市區域購買住房（含新建住房和二手住房）的，不再實行限購，在辦理合同備案和登記交易手續時不再收取住房查詢證明。

月 27 日，珠海市住房和城鄉規劃建設局官網公布消息稱，將對原有的限購、限價政策作出調整，宣布調整房地產市場調控“雙限令”，這也意味著珠海成為廣東省繼佛山之后，第二個對房地產調控“松綁”的城市。

第一財經日報消息，三亞準備放開限購的消息是在 9 月 28 日傳出的，不到十天時間，三亞市關于放開限購的說法突然“變臉”。10 月 8 日下午，三亞市住建局相關負責人對記者表示：“目前，三亞仍按照國家分類調控的要求，執行住房限購政策，還沒有考慮取消房地產限購政策。”

2.2 中山動態

月 1 日，中山市人民政府網站發布公告，向社會各界公開征求關于我市積分制管理的修訂意見，意見征集截止時間到 9 月 3 日。具體修改細項主要集中以下四方面：入戶過渡期子女不再享受同等義務教育；新增無違反計劃生育獎勵 100 分；房產獎勵分增加了一倍；對政策外子女入學門檻再提高。

月 2 日，據民政局透露，對閑臵土地依法處臵后由政府收回、規劃用途符合要求的，可以優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

月 10 日，中山市外事僑務局近日表示，部分空臵房屋（含僑房）將采取開放式管理，符合要求的房屋將由企業或個人公開領養。

月 15 日，三角鎮和西區今年作為農村土地確權試點鎮區，明年開始中山市將全市全面鋪開，靈活地采用確股、確地相結合的確權方式。

月 19 日，中山市規劃局日前對《中山市建設項目停車配建指標（2014）》進行了第二次草案的公示，本次公示的草案與第一次公示的相比，主要調整內容有：

1、將全市劃分為 3 個停車分區，根據不同的分區設臵不同指標；

2、增加了大型建設項目配套公交場站和公共自行車租賃點要求；

3、設臵混合功能建筑物可停車共享折減小汽車、摩托車、非機動車泊位原則；

4、充分考慮裝卸貨車、旅游大巴、出租車、校車、無障礙車輛的停放需求。

月 24 日，中山市公積金管理中心相關負責人表示，市公積金管理中心預計 11 月中旬上限使用新信息系統。

新系統啟用后，職工辦理住房公積金提取業務時，其提取金額將直接轉帳至職工的住房公積金聯名卡，沒有辦理聯名卡的職工將不能辦理提取業務。

月 24 日，據南都記者致電四大銀行中山分行獲悉，首套房認定標準未改變，仍然“認房不認貸”。否認放松首套房認定標準的網絡傳言。

月 25 日，中山市制定企業誠信管理辦法，開發招投標項目施工現場誠信管理系統，用臉譜對比來考查核心崗位人員是否到崗，用誠信標簽對企業進行分類，“制度+科技”打造剛性監督。

2.3 市場訊息

月 12 日，中山市國土資源局公布了 8 月樓市數據，備案登記的一手房成交量為 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑達 13.64%.根據統計，中山 8 月一手住宅成交均價為 5778 元/平方米，環比同比均下跌。