第一篇：給排水工程前期管理在房地產開發項目中的探討論文

摘要：本文分析了房地產開發中給排水工程施工前期階段，質量控制管理的方法、重點和難點，以透徹領悟如何搞好房地產開發中給排水工程的前期管理，促進房地產項目順利開展。

關鍵詞：房產開發；給排水；前期管理；問題探討

給排水工程在房地產項目建設中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質量，影響到整個房地產項目的驗收及使用功能，關系到工程項目的質量、工期、投資和預期效果，要實現房地產項目投入和產出的良性循環，房地產開發企業的高效管理和具備應對措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人員的總體素質決定工程質量

房地產項目工程建設是通過人將材料組織而形成，應重視提高工程施工管理人員的總體素質。從事給排水工程管理人員應不斷提高業務能力和綜合素質，掌握給排水和消防分部工程各系統的內容及設計、施工規范、有關主管部門正式及 “非正式”規定，熟悉建安相關各專業的設計、施工規范，努力提高建筑、結構、電氣、給排水相關專業的知識，積累相關施工工藝和施工方法等現場經驗，了解本專業不斷進步的創新技術，并具綜合業務水平和工作能力，如工程預決算、工序銜接及工種配合、各種關系的協調等，熟悉給排水分部工程質量通病，在技術上、組織上提早做好預防措施，預見性地解決施工中存在的問題，提高建筑、管道、設備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發現問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細致地搞好給排水工程前期管理，促進房地產開發項目順利開展。

2、做好工程決策、設計及施工事前的質量控制

重視前期管理，做好項目給排水工程決策、設計及施工事前質量控制，把握重點和難點，實現房地產項目投入和產出良性循環。房地產項目開發是一個動態的過程，一般可分為前期管理（包括立項、規劃、設計及圖紙會審等）、工程建設（包括施工、竣工驗收及資料歸檔管理等）和銷售管理（包括銷售和物業管理等）等階段，不同的階段具有不同的風險特征，任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，房企必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。工程建設不同于科學實驗，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質量控制的目的不是事后發現問題，而是事前避免質量問題的發生，或者事前識別質量隱患，重視工程形成的每一個環節，不局限于傳統施工過程的質量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實現質量管理零缺陷。

2.1 項目建設前期基礎性工作的重要性。

未雨綢繆，重視項目建設前期準備工作。首先，全面掌握工程建設第一手資料，如工程建設有關工程地質、水文地質、氣象等自然情況；其次，重視測繪工作，確保項目總體規劃、單體建設與周邊室外給排水管網等市政基礎設施協調。

2.2 重視項目圖紙會審事前控制工作。

設計圖紙是質量控制的重要依據。圖紙設計的好壞直接關系到工程質量的優劣，圖紙會審又關系到各專業的協調，應組織好建設、監理、設計、施工和監督等單位、部門參加的設計交底和圖紙會審會議。會審不是簡單地審查圖紙差錯，還要考慮是否有利于施工，有些場合，雖設計符合規范，但現場實際施工困難，為保證施工質量，需對設計進行適當的修改優化，將理論和實際結合，以保證工程質量符合規范的要求，多方應共同斟酌把關，全面熟悉設計圖紙，努力并善于發現圖紙中的不足和差錯，把影響工程質量、使用功能等方面的問題盡量在會審時提出，以便設計對審圖時所提問題及時做出補充修改完善，并協調解決會審中提出的技術問題，形成會議紀要，防患于未然，事先將圖紙中的質量隱患消滅在萌芽之中。

2.2.1 注意審查給排水設計說明。

檢查設計是否符合相關規范或有關技術質量標準，是否符合消防、環保等當地主管部門的正式及“非正式”的規定。

2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統圖。

首先，檢查設計是否合理和優化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業圖紙之間是否“打架”，管道設置是否合理，給排水、消防管線（線槽）穿梁時，是否影響結構安全，樓面凈空是否影響結構、使用和消防要求；其次，檢查圖紙是否符合規范，例如重點檢查水表、閥門的設置情況，建議突破相關規范合理增設小區室外給水、消防系統閥門、水表，表面上增加建設成本，但實際上合理增設閥門、水表可形成多個獨立小網絡式防火墻，設置多個水表便于通過消防、給水水表進行水量平衡分析檢查漏水隱患，設置多個閥門猶如設置防火墻有利于檢查漏水隱患、物業管理及拯救系統質量缺陷，經驗和教訓是寶貴的。再次，檢查供水網絡是否遵循規范、合理分區。

2.2.3 注意審查給排水等綜合管網圖。

檢查項目綜合管線圖，是否統籌整個項目，室外上水管網、市政排水管網是否配套協調。檢查管道施工規范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設置檢查井距離是否過長，管道埋設深度是否足夠。

2.2.4 注意審查設計所選用的給排水管道、材料及設備質量。

對所用材料的利弊提出問題或建議，供設計或建設單位參考，要求設計、施工和監理等單位共同把關，采用合格、合理的管材、管件、閥門和設備。材料質量直接關系工程質量，其質量的低劣直接關系建筑物使用功能和使用價值。如上海某高層小區，室外地下給水管道系統建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴重，無法使用，經檢查發現選用管道材料部分不合格，無奈重新建設造成嚴重經濟損失。

2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。

如一些公共衛生間由于目前使用條件及人員的復雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個蹲位來計算，有時設計 DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設置應因地制宜。

3、做好施工前質量控制其他準備工作

3.1 做好施工前工程概預算。

根據施工圖紙進行工程概預算，掌握工程施工有關工程量第一手資料，結合合同、圖紙以及土建的總體進度做好給排水工程前期施工準備，做好工程項目投資、質量和進度事前控制。

3.2 提前參與工程所需的原材料、構配件和設備等選型與定貨。

根據圖紙，結合規范、標準和工程實際，注重其功能性價比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質量、進度優化。

3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機械、設備等事前控制。

認真審查施工組織設計（施工技術方案），注意施工方案是否可實現設計意圖的可行性、可靠性、合理性、針對性和先進性，關注組織技術措施和質量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現場及法規的要求，突出“質量第一，安全第一”原則；安全、環保、消防和文明施工是否切實可行并符合有關規定；了解施工單位的管理水平和技術水平，注意相關專業工程分包情況，以便有針對性的加強預控力度。

結束語

總之，給排水工程項目決策、設計及施工階段前質量事前控制，是房地產開發給排水工程前期管理的實質，按設計選用具有合格產品的管材、管件和設備，并按照施工方案及相應的施工驗收規范、工藝標準，采取合理的安裝程序進行施工，是給排水工程安裝過程的實質。隨著建筑房地產業的發展，給排水工程在建筑工程中將占有越來越重要的地位，涉及專業領域更多，技術更新更快，在全面掌握工程建設的基礎上，可更好做好房地產開發給排水工程的前期管理，促進房地產項目穩步發展。

第二篇：市政給排水工程管理論文（精選）

市政給排水工程管理

關鍵詞：市政 給排水 工程管理

市政給排水工程是城市基礎設施的重要組成部分，搞好城市市政給排水規劃設計和施工管理，對建設一個良好城市人居環境具有重大意義。特別是在新的歷史條件下，城市建設必須走可持續發展道路，提倡省地節能的理念。

一、做好前期市政給排水規劃設計

工程的好壞設計首當其沖，給排水設計從微觀層面上講主要包括單項市政工程給排水規劃和設計。譬如工業或住宅小區給排水規劃與設計，一座或幾座建筑物給排水消防設計，一座污水廠設計，一條道路給排水設計等，它是將理想變為現實最直接的環節。一方面城市建設在發展過程中會遇到具體新課題，必須采用新辦法、新材料、新產品去解決；另一方面，可持續發展要求我們不斷創新，具體規劃設計必須符合節能省地建設新理念。應該可以從以下幾個方面著手：

1、污水處理新技術的發展

從可持續發展角度而言，采用延時曝氣這種高資源占用(材料、土地)和高能源消耗低負荷工藝，以耗能方式取得污泥穩定的工藝是不適合中國國情的，從生活污水反應器發展趨勢看是從活性污泥工藝和生物膜反應器向高效的移動床和流化床發展。

最近國內嘗試使用一種高效載體生物強化a/o工藝，它是在a/o反應池的好氧池末端投加活性硅藻土，同時好氧硝化液和沉淀污泥

回流至缺氧池，利用硅藻土的高效載體生物作用(流化床)和吸附，混凝及過濾等物化作用，實現生物脫n和物化除p，較好地解決了純生物或純化學污水工藝中脫n與除p相互矛盾的問題。

2、污水管道設計中新管材的推廣

在給排水工程中推廣pccp管、pvc－u管、pe管、聚丙烯(pp)等新型塑料復合管材，符合國家以塑代鋼政策。同時管道摩阻小、排水量大、重量輕、施工方便，受到業主及施工方一致歡迎。但在具體使用過程中，應注意施工造成管道變形超標的問題，應確保管道兩側回填土的回填質量，必須分層夯實，使其密實度能夠達到95％以上。

3、雨水管道設計新思路

在缺水地區或地下水較深區域，盡量使雨水不排人下水道，盡量通過設計施工，將雨水滲透或截留。一則可以減少排水負荷，減少雨水管道投資；二則增加地下水補給，涵養地下水，進行水生態修復。另外，也可以設置雨水貯水池截留雨水作中水使用，但這要根據項目的具體情況，因地制宜。譬如地下水位高，下雨后地面充分濕潤，地下徑流很大，就不宜采用滲透法。

二、施工過程中應加強質量安全管理控制

市政給排水工程的施工質量管理與控制是一個重要的社會問題，而且關系到城市整體建設和發展。針對國內市政給排水工程施工質量管控的現狀，政府行政管理和市政部門一定要從未人民負責的角度出發，加強對于施工質量的全過程監督和立體化管理。而給排水

工程項目施工單位則要深刻認識到加強質量管理的重要性，進而全面實現工程項目的經濟收益與社會效益。

1、管道施工

1.1溝槽開挖與支護

開挖過程中應根據土壤類別及性質確定槽幫坡度，對于較深溝槽宜分層開挖，挖槽土方應合理安排堆放位置以防止塌方；根據槽底寬、槽深邊坡坡度及層間留臺寬度來確定開槽斷面，根據管道結構寬度加兩側工作寬度確定槽底寬度；雨季施工應在溝槽四周疊筑土埂，必要時在埂外開挖排水溝以防止雨水流槽內，必要時加設集水井用泵抽水來防止槽底泡水；開挖過程中隨時對槽底進行高程檢驗，采用機械開挖時在槽底高程以上20cm應改換人工進行清挖以防止超挖，若遇超挖應采用碎石回填到設計高程或填土夯實，并保證其密實度不低于天然地基密實度。

1.2管基施工

管道墊層應按照設計寬度、厚度進行攤鋪，鋪設完成后盡快澆筑混凝土以免對墊層造成破壞，基礎混凝土澆筑一般采用鋼模板立

模，并應復核槽底標高和模板頂彈線高程，以確保平基厚度及高程，并防止支桿的支撐點不直接支在松散土層，采取加墊板或樁木的措施以保證其強度、剛度及穩定性；澆筑后應先用插入式振動器振實后用平板振動器振平及抹平，一般第一次先將基礎澆筑成水平狀之后澆筑管座。

施工中若遇到雨水或其它客水進入溝槽，應采取排水措施將其清

除干凈之后鋪設砂墊層以保證溝槽施工防止帶泥水澆筑平基混凝土。

2、管道安裝

給水管一般采用從上向下安裝，排水管采用自下游向上游安裝，若管線質量較大應采用吊車吊裝，吊車開行至溝緣2m處即應停止以避免溝壁坍塌，下管時應專人指揮，綁管子應找好重心，平吊輕放以免擾動基底管道相互碰撞，若施工：現場狹窄不宜采用機械施工則應采用人工壓繩下管，管路進入溝槽時應防止其與槽壁支撐及槽底或槽內管道碰撞，并應嚴格控制水平與方向。

管道安裝必須嚴格按照施工工藝進行施工，近年來管材尤其是給水管材多種多樣，施工工藝也不盡相同，管道安裝前必須墊穩，不能有倒坡現象，管道內不能存有泥土、砂漿等雜物，管道接口縫隙寬度應均勻。若需水泥砂漿抹帶施工則應嚴格控制砂漿配合比，并保證砂漿攪拌均勻以確保其強度及和易性，抹帶施工前應將管外壁鑿毛并洗刷干凈，之后根據管徑進行抹帶施工.，抹完后進行覆蓋灑水養護以防止空鼓、開裂；對于直徑不大于600mm的管路，在抹帶施工的同時應配合用麻袋球等在管道內來回拖動以便將流入管路的砂漿托平，對于管徑大于600mm的管路應勾抹內管縫；若需鋪設鋼絲網加強則應保證鋼絲網與管縫對中并保證其搭接長度和插入管座深度不小于10cm。

3、檢查井、截門井施工

市政給排水檢查井施工容易出現基礎尺寸及高程偏差較大，井壁

砌磚通縫、砂漿不密實、不飽滿，抹灰面起鼓發裂等質量問題，因此在檢查井及截門井施丁中應盡量避免帶水澆筑墊層和基礎，并要保證基礎的幾何尺寸和高程符合設計要求，并待墊層混凝土達到一定強度后方可砌磚施工；井壁磚砌筑應保證豎直度，不得有通縫，灰漿飽滿，磚縫平整，抹面要壓光，不能有空鼓、裂縫現象；污水檢查井雨水流槽高度應與主管內頂相平，下半部分是與主管半徑相同的半圓弧，上半部分與兩側井墻平行，其寬度與主管管徑相同，雨水流槽高度應與主管半徑相平，流槽形狀應為與主管半徑相同的半圓弧；井內踏步若為灰口鑄鐵材質必須保證其安裝牢固，污水井內踏步必須刷防銹漆，井蓋安裝時必須保證井圈座漿飽滿，井蓋與井圈配套，必要時采用重型井蓋。

三、抓好試驗與驗收階段管理控制

工程施工后期總承包單位應邀請建設單位有關人員積極參與工程收尾工作。

(1)碳鋼金屬管道在分段進行強度、嚴密性試驗合格后,管段與管段相互聯結的焊口和管段與管網聯結的焊口,在無法做強度、嚴密性試驗時,必須進行焊縫無損探傷檢驗,以確保聯結焊口的質量。

(2)鑄鐵管道與非金屬管道試驗時,各施工單位在各自施工區分界線附近井下臨時封閉管口,首先從排水管網中管底標高最高處井口注入水。打開相鄰施工單位分界處井下被封閉的管口,使上游管段中的水向下游管段排放。直到排水管網全部試驗合格為止。

(3)各施工單位在管線試驗期間,應設專職人員設置、記錄和拆除

管線臨時盲板。

(4)供水系統和循環水系統管網水沖洗,應與供水系統、循環水系統各種水泵試運轉相結合,使兩項工作同時進行。

(5)排水管線沖洗時,在注水的排水井壁與井底水流沖擊處用鍍鋅鐵皮做好防護。

(6)循環水管道的大口徑管段,在進行人工處理時,必須要有相應的安全保護措施,并且不允許單人進入管道。

四、總結

總之，在市政給排水工程施工管理中，建設單位、設計單位、施工單位、監理單位首先要樹立認真負責的工作態度和嚴謹的作風，只有在加強對于每一具體環節的質量管理與控制的基礎上，才能有效防止市政給排水工程中各種常見問題，才能建設一個良好的城市人居環境。

第三篇：房地產開發項目目標成本管理探討論文

受越來越復雜的社會發展環境和越來越激烈的房地產市場競爭的影響，成本管理的相關工作也不斷被重視，而傳統的成本管理方式和思想已經無法滿足相關企業的發展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關概念和功能以及在房地產項目中存在的問題進行分析探究，并結合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產企業的成本管理水平的提高，并創造更多的經濟效益和社會效益。

隨著社會經濟體制的不斷變化，房地產企業與人們的生產生活密切相關，在社會經濟中占據重要的地位，并得到了越來越廣泛的關注，而有效地目標成本管理工作對于企業的發展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關的企業帶來相應的經濟效益，并促進企業健康長遠的發展。

1房地產開發項目目標成本管理

1.1目標成本管理的本質與概念在房地產企業項目的開發過程中，目標成本管理工作發揮著關鍵的作用，并在滿足企業利益目標和方案決策要求的基礎上，根據企業項目開發的實際情況，有效把控企業項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業項目的發展過程中，目標成本的管理工作對企業成本管理的主動性進行了充分的發揮，并在對目標成本管理體系構建的同時，對合作方和企業內部的成本控制積極性進行了一定程度的調動，從而有效地對企業項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產企業面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關的合約管理、設計管理以及施工結算管理等，以此來提高目標成本的經濟效益。

1.2目標成本管理的相關功能

第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產項目的各個發展階段，將目標成本與動態成本進行有效比較，并根據相關情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規劃功能，并有利于相關企業更好地對成本進行分配，同時對企業的方案以及相關計劃的制定都提供了一定的規劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發展的各個階段進行嚴格合理的監管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關項目的收益情況產生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯系，從而激勵相關人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發揮，從而促使房地產企業總體管理水平的提升，創造出更多的經濟效益和社會效益。

2房地產開發項目成本管理中存在的問題

由于房地產市場的持續發展，使得房地產開發項目的成本管理水平也在不斷的發展。但據目前情況了解到，在房地產開發項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業經營管理過程中占據著重要的地位，但部分企業存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經濟等不良現象，從而使得成本管理的水平無法滿足經濟發展的要求，阻礙相關企業的快速發展。然而’在房地產開發項目中，主要存在這樣一些問題：

（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據目前情況了解，很多房地產企業尤其是中小型企業，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現相關部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產項目各個階段的工作規劃相脫離的現象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發揮其自身的性能。

(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調査與探究現象。成本調研工作對于房地產項目前期的投資決策有著非常關鍵的作用，但部分企業由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調研工作比較忽視，并以項目原因的數據作為成本管理的依據，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。

（3）在房地產項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經濟管理的需求。同時，在房地產項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術的管理，忽視相關經濟的合理性，從而造成了成本浪費的現象。且由于相關成本信息無法對相關項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。

（4）在房地產相關的成本管理工作中，沒有對相關成本的數據進行充分的積累，從而造成實際的結算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數據進行反饋，并及時地發現和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的有效性。

3房地產開發項目目標成本管理的優化措施

⑴重視目標成本管理的調研階段和制定階段，從而有效地對目標成本進行進行預測和估算，并根據相關的調研情況對相關的方案設計工作以及目標成本進行考察和修訂，減少目標成本與實際成本之間的差異，進而有效地減少成本超支和成本浪費的不良情況。

（2）在房地產開發項目中，對制定好的目標成本進行嚴格的落實，并在具體的招標過程中，將目標成本與投標的價格進行對照分析，根據具體情況來優化設計的方案，有效保證目標成本低于項目的總價，從而更好地保證相關項目的順利進行。在這個過程中要及時地根據市場經濟的變化和相關政策的改變等各種因素進行及時的匯報和采取相關措施，有效減低開發項目風險并為目標成本的充分落實提供保證。

（3）在對房地產開發項目目標成本管理工作進行優化的過程中，構建信息化平臺和數據統計系統是非常有必要的。這樣不僅可以及時地發現操作過程中的所產生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯誤的現象，同時，可及時采取相應的方法對其進行補救。另外，還可通過對信息平臺與數據庫的分析，更為準確地了解到相關成本管理的情況，從而使得相關人員可有效控制項目風險，提高目標成本管理水平。然而，由于信息平臺與數據庫的構建是一項長期的工作任務，且需要及時給予落實，相關的信息和數據也需要及時的更新。

（4）在完善目標成本管理工作的同時，加強對相關管理人員的培訓以及企業文化的創建。目標成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關人員操作規范，充分掌握相關技術，還要具備對成本管理工作相關知識有一定程度的了解。由于目標成本管理工作非常復雜，且相關人員的流動性大，因而加強建設人力資源并完善相關目標成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創建企業文化并對相關人員的責任感和成本管理意識予以加強，在一定程度上能有效提高房地產開發項目目標管理水平，從而推動相關企業的順利發展。

4結語

房地產企業的市場經濟發展情況在不斷的穩定，相關的成本管理工作也越來越精細化。同時，有效的目標成本管理體系，不僅保證了房地產企業項目的順利進行，也對有效地控制成本和提高經濟利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來了不利的影響。因此，需要不斷地探索實踐，并采取有效措施加以改進，推動目標成本管理水平的提升，從而更好地促進房地產企業經濟快速健康發展。

第四篇：房地產開發項目辦理前期程序

房地產開發項目辦理前期程序

1、轉讓或拍賣土地（國土儲備中心）。

2、建設項目選址意見書填報（建設局規劃科）。

3、基建項目申報表填寫（向建設局規劃科、國土局用地科，審核蓋章后報計劃局投資科）。

4、申請項目前期立項報告及批復（計劃局投資科，①選址意見書、②建設項目申請表）。

5、取得建設項目規劃設計條件（建設局規劃科）。

6、開展環境評估，提交環保部門審核批準（環保科，①前期批文、②地形圖、③總平面圖、④申請報告）。

7、規劃方案初審（建設局規劃科）、修改（設計單位）。

8、規劃方案評審（建設局組織，各專業單位參加，材料要求15份以上，比較詳細的各專業片方字說明）。

9、按規劃方案評審專家組意見進行方案修改（設計單位）。

10、初步設計方案初審（計劃局組織。消防、規劃各一份）。

11、向計劃局要求進行初步設計評審的請示。

12、開展初步設計方案評審（計劃局組織，各專業單位參加，材料要求同上）。

13、按初步設計方案評審專家組意見進行方案修改（設計單位）

14、向計劃局要求項目正式立項的請示及批復。

15、付清散裝水泥、新墻體材料的押金。

16、辦理建設用地規劃許可證（建設局規劃科，①批文、②總平藍圖3份）

17、輸舊房產過戶注銷手續（房管處產權科，①項目批文、②建設用地規劃

許可證、③房層產權登記表、④法人資格證明書、⑤土地出讓協議、⑥三停通知）。

18、辦理舊房拆遷許可證（拆遷辦，①項目批文、②建設用地規劃許可證、③

舊房產注銷證明、④土地出讓協議、⑤拆遷申請）。

19、辦理建設用地審批手續（國土局用地科，①關于要求申請建設用地的申

請、②立項批文、③建設用地規劃許可證、④規劃設計條件、⑤環境評估報告、⑥資質證書、⑦營業執照、⑧土地使用權轉讓合同、⑨原土地使用權證、⑩一式五份）

20、辦理土地使用權證（國土局地籍科）。

21、辦理建設工程規劃許可證[建設局規劃科，①建設用地手續、②建施圖

4套，面積審核，繳納各種配套費）。

22、施工圖審核[市城建委建管科、市設計院，一、申報材料、①批準的立項文件和建設工程規劃許可證及其附圖附件、②工程地質勘察成果報告③全套施工圖（含建筑、結構、給排水、電氣、暖通）3份及全套施工圖電子文件、④設計概算書1份、⑤結構專業計算書及其電子文件、⑥節能設計計算書及其電子文件、⑦工程設計合同1份，地質勘察合同1份、⑧浙江省建筑工程施工圖設計文件審查工程情況表1份、⑨外地設計單位或地質勘察單位在市城建委建管處備案的復印件1份；

二、辦事程序、①建設單位報送申報材料，委托審查、②簽訂合同，安排專家審圖、③通知建設單位取審查意見、④建設單位提交經設計人簽名的回復意見及聯系單、⑤專家對設計人的回復意見認可后，出審查合格報告、⑥到建管處備案]。

23、施工圖審核[市消防支隊，①《建筑工程消防設計防火審核申請表》設有自

動消防設施的工程，應填報《自動消防設施設計審核申報表》（由設計單位填寫）②建筑工程項目1/500總平面圖一式兩份（藍圖），發展計劃局立項批文，城建規劃部門勘測紅線圖一份、③國家、省級重點工程及其他設置自動消防設施的建筑工程應送消防設計專篇、④全套土建、水、電、暖通、消防系統圖紙

及鋼結構建筑的結構施工圖紙（報審的圖紙要求折疊成30CM*21CM的圖紙）、⑤建筑消防設施設計必須經法定資格單位承擔。圖紙必須有設計證書、設計單位名稱及設計人員、審核人員的簽名，蓋設計專用章]。

24、辦理招投標手續（招標辦，①指定招標申請報告2份、②規劃一、二證、③交易單4份、發包申請書2份、④圖紙、⑤施工單位 單位預算）。

25、簽訂施工、監理合同及施工合同簽證（工商局合同科，①合同、②批

文、土地證、規劃一、二證、③資質證書、營業執照、④法人委托書2份、⑤經辦人身份證）。

26、辦理防雷手續（避雷測試所）。

27、辦理地名核準手續（地名辦，各層平面圖及批文各3份）。

28、辦理白蟻防治手續（白蟻站，①建設工程規劃許可證、②基礎平面圖、③

收費：2.2元/平方米）。

29、辦理建設工程質量監督手續[質監站，①工程質監申請表，一式四份，每個項目經理分開填、②建設工程規劃許可證、③施工監理中標通知書、④施工合同、監理合同及資質證書、⑤施工圖審查意見、⑥地質勘察資料、⑦全套施工圖]。

30、辦理施工許可證（建設局建工科，①建設工程用地許可證（一證）和規

劃許可證（二證）、②工程交易單（非招投標工程）、③經招標辦審核的工程施工合同副本（原件）、④應實行監理的工程有監理合同副本，不需監理的工程應提供建設單位現場管理人員資格證書及聘用合同（要求助工以上）、⑤工程設計合同副本，工程地質勘察合同副本或地質勘察報告、⑥建設工程質量監督書（原件）、⑦銀行出具的工程合同價30%至50%以上的建設資金證明或保函原件（個私企業除外）、⑧建筑工程施工圖設計審查意見書及消防設計審核意見書、⑨防雷建筑物工程防雷手續、⑩城區范圍內建筑工程應提供商品混凝土

供需合同、⑾城區范圍內建筑工程施工噪聲排放審批手續和渣土處置手續原狀件、⑿計劃生育工作責任協議、⒀非區屬施工企業應具有地稅局頒發的稅務登記證、⒁市外勘察、設計、施工、監理企業進市備案手續、⒂施工組織設計、⒃項目經理證書及工作手冊（原件及復印件）、項目管理班子人員名單及證書，特殊工程人員資格證書、⒄市外區外施工企業應提供資質證書、營業執照副本原件及復印件、⒅施工方人身意外保險單。）

31、規劃放樣（規劃科）

32、辦理房屋預售證[房管處交易科，①開發企業資質證書和營業執照、②項

目批文、③規劃一、二證、④建設用地劃拔出讓協議或土地證、⑤建筑施工平面圖、總圖、⑥提交確定施工進度情況、⑦完成建設投資的30%或完成單位項目基礎工程、⑧施工許可證、⑨施工合同、⑩地名核準。]

第五篇：房地產開發項目辦理前期程序

房地產開發項目辦理前期程序

1、轉讓或拍賣土地（國土儲備中心）。

2、建設項目選址意見書填報（建設局規劃科）。

3、基建項目申報表填寫（向建設局規劃科、國土局用地科，審核蓋章后報計劃局投資科）。

4、申請項目前期立項報告及批復（計劃局投資科，①選址意見書、②建設項目申請表）。

5、取得建設項目規劃設計條件（建設局規劃科）。

6、開展環境評估，提交環保部門審核批準（環保科，①前期批文、②地形圖、③總平面圖、④申請報告）。

7、規劃方案初審（建設局規劃科）、修改（設計單位）。

8、規劃方案評審（建設局組織，各專業單位參加，材料要求15份以上，比較詳細的各專業片方字說明）。

9、按規劃方案評審專家組意見進行方案修改（設計單位）。

10、初步設計方案初審（計劃局組織。消防、規劃各一份）。

11、向計劃局要求進行初步設計評審的請示。

12、開展初步設計方案評審（計劃局組織，各專業單位參加，材料要求同上）。

13、按初步設計方案評審專家組意見進行方案修改（設計單位）

14、向計劃局要求項目正式立項的請示及批復。

15、付清散裝水泥、新墻體材料的押金。

16、辦理建設用地規劃許可證（建設局規劃科，①批文、②總平藍圖3份）

17、輸舊房產過戶注銷手續（房管處產權科，①項目批文、②建設用地規劃許可證、③房層產權登記表、④法人資格證明書、⑤土地出讓協議、⑥三停通知）。

18、辦理舊房拆遷許可證（拆遷辦，①項目批文、②建設用地規劃許可證、③舊房產注銷證明、④土地出讓協議、⑤拆遷申請）。

19、辦理建設用地審批手續（國土局用地科，①關于要求申請建設用地的申請、②立項批文、③建設用地規劃許可證、④規劃設計條件、⑤環境評估報告、⑥資質證書、⑦營業執照、⑧土地使用權轉讓合同、⑨原土地使用權證、⑩一式五份）

20、辦理土地使用權證（國土局地籍科）。

21、辦理建設工程規劃許可證[建設局規劃科，①建設用地手續、②建施圖4套，面積審核，繳納各種配套費）。

22、施工圖審核[市城建委建管科、市設計院，一、申報材料、①批準的立項文件和建設工程規劃許可證及其附圖附件、②工程地質勘察成果報告③全套施工圖（含建筑、結構、給排水、電氣、暖通）3份及全套施工圖電子文件、④設計概算書1份、⑤結構專業計算書及其電子文件、⑥節能設計計算書及其電子文件、⑦工程設計合同1份，地質勘察合同1份、⑧浙江省建筑工程施工圖設計文件審查工程情況表1份、⑨外地設計單位或地質勘察單位在市城建委建管處備案的復印件1份；

二、辦事程序、①建設單位報送申報材料，委托審查、②簽訂合同，安排專家審圖、③通知建設單位取審查意見、④建設單位提交經設計人簽名的回復意見及聯系單、⑤專家對設計人的回復意見認可后，出審查合格報告、⑥到建管處備案]。

23、施工圖審核[市消防支隊，①《建筑工程消防設計防火審核申請表》設有自動消防設施的工程，應填報《自動消防設施設計審核申報表》（由設計單位填寫）②建筑工程項目1/500總平面圖一式兩份（藍圖），發展計劃局立項批文，城建規劃部門勘測紅線圖一份、③國家、省級重點工程及其他設置自動消防設施的建筑工程應送消防設計專篇、④全套土建、水、電、暖通、消防系統圖紙及鋼結構建筑的結構施工圖紙（報審的圖紙要求折疊成30CM*21CM的圖紙）、⑤建筑消防設施設計必須經法定資格單位承擔。圖紙必須有設計證書、設計單位名稱及設計人員、審核人員的簽名，蓋設計專用章]。

24、辦理招投標手續（招標辦，①指定招標申請報告2份、②規劃一、二證、③交易單4份、發包申請書2份、④圖紙、⑤施工單位 單位預算）。

25、簽訂施工、監理合同及施工合同簽證（工商局合同科，①合同、②批文、土地證、規劃一、二證、③資質證書、營業執照、④法人委托書2份、⑤經辦人身份證）。

26、辦理防雷手續（避雷測試所）。

27、辦理地名核準手續（地名辦，各層平面圖及批文各3份）。

28、辦理白蟻防治手續（白蟻站，①建設工程規劃許可證、②基礎平面圖、③收費：2.2元/平方米）。

29、辦理建設工程質量監督手續[質監站，①工程質監申請表，一式四份，每個項目經理分開填、②建設工程規劃許可證、③施工監理中標通知書、④施工合同、監理合同及資質證書、⑤施工圖審查意見、⑥地質勘察資料、⑦全套施工圖]。

30、辦理施工許可證（建設局建工科，①建設工程用地許可證（一證）和規劃許可證（二證）、②工程交易單（非招投標工程）、③經招標辦審核的工程施工合同副本（原件）、④應實行監理的工程有監理合同副本，不需監理的工程應提供建設單位現場管理人員資格證書及聘用合同（要求助工以上）、⑤工程設計合同副本，工程地質勘察合同副本或地質勘察報告、⑥建設工程質量監督書（原件）、⑦銀行出具的工程合同價30%至50%以上的建設資金證明或保函原件（個私企業除外）、⑧建筑工程施工圖設計審查意見書及消防設計審核意見書、⑨防雷建筑物工程防雷手續、⑩城區范圍內建筑工程應提供商品混凝土供需合同、⑾城區范圍內建筑工程施工噪聲排放審批手續和渣土處置手續原狀件、⑿計劃生育工作責任協議、⒀非區屬施工企業應具有地稅局頒發的稅務登記證、⒁市外勘察、設計、施工、監理企業進市備案手續、⒂施工組織設計、⒃項目經理證書及工作手冊（原件及復印件）、項目管理班子人員名單及證書，特殊工程人員資格證書、⒄市外區外施工企業應提供資質證書、營業執照副本原件及復印件、⒅施工方人身意外保險單。）

31、規劃放樣（規劃科）

32、辦理房屋預售證[房管處交易科，①開發企業資質證書和營業執照、②項目批文、③規劃一、二證、④建設用地劃拔出讓協議或土地證、⑤建筑施工平面圖、總圖、⑥提交確定施工進度情況、⑦完成建設投資的30%或完成單位項目基礎工程、⑧施工許可證、⑨施工合同、⑩地名核準。]