第一篇：北京市國稅局關于物業行業營改增問題答復

北京市國稅局關于物業行業“營改增”有關問題答復

一、物業企業收入主要包括四類：(一)物業服務費，按照合同約定收取；(二)停車費，即部分由物業企業管理的停車場收取的費用；(三)代收代付的水費、電費，部分存在差額；(四)其他經營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等。上述收入如何繳納增值稅？ 答：(一)物業服務費，按照合同約定收取按照企業管理服務繳納增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。(二)停車費，即部分由物業企業管理的停車場收取的費用按照不動產經營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規模納

5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

(三)代收代付的水費、電費，按照經紀代理服務繳納增增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。(四)其他經營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產經營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

二、“營改增”后物業企業如何辦稅？

答：按照相關規定辦理稅種登記、票種核定、稅控發行、購買發票、納稅申報、文書申請等業務。

三、如何界定新老項目，具體對應哪個時間？下列情況可否按照2016年4月30日前取得的不動產，適用簡易計稅方式，按照5%的征收率計算應納稅額。

（一）物業企業在2016年4月30日前已經經營的電梯廣告、房屋出租、停車場收費等；

（二）物業公司在2016年4月30日前購買的房屋或車位，已正式簽約并繳稅完畢的；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工許可證的項目。施工許可證上注明的時間在4月30日前可否按老項目？

答：

2016年4月30日前已經經營的電梯廣告、房屋出租、停車場收費等屬于2016年4月30日前取得不動產；

（二）物業企業在2016年4月30日前購買的房屋或車位，已正式簽約并繳稅完畢的屬于2016年4月30日前取得不動產；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工許可證的項目，如果施工許可證上注明的時間在4月30日前可以按建筑工程老項目。

四、停車費一般包括兩部分，即租金和服務費，租金由產權人收取，服務費由物業企業收取，分別適用哪個稅率？例如業主購買了產權車位，物業企業不收取租金，按月收取服務費，一般80-150元/月，服務費部分可否按照物業費，適用6%增值稅稅率？

費部分可以按照物業費適用6%增值稅稅率。

五、物業費的欠繳部分是否納入增值稅征收范圍？2016年4月30日前已經預收的物業費（如2016年1-12月物業費）是否還需繳納增值稅？

答：已申報繳納營業稅的，可以不再繳納增值稅。

六、原北京市施行的“酬金制”優惠政策如何延續？（北京市地稅局公告2011年第8號）

答：物業企業代業務委員會管理的資金，未提供增值稅應稅服務且不開具增值稅發票的，不需要繳納增值稅。的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發〔1998〕217號）是否有延續的優惠政策。答：按照財稅〔2016〕36號文件執行。

八、個人業主可否要求開具某單位抬頭的增值稅發票？

答：向消費者個人銷售服務，不得開具增值稅專用發票。

九、物業企業代有關部門收取水、電、供暖等、燃（煤）氣費等價外費用是否并入銷售額，一并繳納增值稅？

答：如果由物業企業開具水電供暖等發票，增需要按照銷售水電暖氣燃氣繳納增值稅。

核定稅控機數量和發票用量？

答：依納稅人實際情況核定。

十一、物業企業收取的臨時停車費可否領取定額增值稅發票，如何領取？

答：可以領取。向主管稅務機關申請領取。

十二、本市部分小區由業主委員會自管，即由業主委員會聘請保安、保潔、綠化等公司服務，業主委員會如何向交費業主開具發票？如何辦理開票手續？

答：由業主委員會自行開具發票。向主管稅務機關申請領購發票。

十三、物業企業配合我市充電樁建設，可以領取1萬元的獎勵，此項費用如何開具增值稅發票？

第二篇：關于物業行業“營改增”工作主要問題的答復（最終版）

北京關于物業行業“營改增”主要問題

一、物業企業收入主要包括四類：(一)物業服務費，按照合同約定收取；(二)停車費，即部分由物業企業管理的停車場收取的費用；(三)代收代付的水費、電費，部分存在差額；(四)其他經營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等。上述收入如何繳納增值稅？

答：(一)物業服務費，按照合同約定收取按照企業管理服務繳納增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。

(二)停車費，即部分由物業企業管理的停車場收取的費用按照不動產經營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

（三)代收代付的水費、電費，按照經紀代理服務繳納增增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。

(四)其他經營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等按照不動 產經營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

二、“營改增”后物業企業如何辦稅？

答：按照相關規定辦理稅種登記、票種核定、稅控發行、購買發票、納稅申報、文書申請等業務。

三、如何界定新老項目，具體對應哪個時間？下列情況可否按照2016年4月30日前取得的不動產，適用簡易計稅方式，按照5%的征收率計算應納稅額。

（一）物業企業在2016年4月30日前已經經營的電梯廣告、房屋出租、停車場收費等；

（二）物業公司在2016年4月30日前購買的房屋或車位，已正式簽約并繳稅完畢的；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工許可證的項目。施工許可證上注明的時間在4月30日前可否按老項目？

答：

（一）物業企業在2016年4月30日前已經經營的電梯廣告、房屋出租、停車場收費等屬于2016年4月30日前取得不動產；

（二）物業企業在2016年4月30日前購買的房屋或車位，已正式簽約并繳稅完畢的屬于2016年4月30日前取得不動產；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工許可證的項目，如果施工許可證上注明的時間在4月30日前可以按建筑工程老項目。

四、停車費一般包括兩部分，即租金和服務費，租金由產權人收取，服務費由物業企業收取，分別適用哪個稅率？例如業主購買了產權車位，物業企業不收取租金，按月收取服務費，一般80-150元/月，服務費部分可否按照物業費，適用6%增值稅稅率？

答：停車位租賃和服務費分開核算的，服務費部分可以按照物業費適用6%增值稅稅率。

五、物業費的欠繳部分是否納入增值稅征收范圍？2016年4月30日前已經預收的物業費（如2016年1-12月物業費）是否還需繳納增值稅？

答：已申報繳納營業稅的，可以不再繳納增值稅。

六、原北京市施行的“酬金制”優惠政策如何延續？（北京市地稅局公告2011年第8號）

答：物業企業代業主委員會管理的資金，未提供增值稅應稅服務且不開具增值稅發票的，不需要繳納增值稅。

七、原國家稅務總局《關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發〔1998〕217號）是否有延續的優惠政策。

答：按照財稅〔2016〕36號文件執行。

八、個人業主可否要求開具某單位抬頭的增值稅發票？ 答：向消費者個人銷售服務，不得開具增值稅專用發票。

九、物業企業代有關部門收取水、電、供暖等、燃（煤）氣費等價外費用是否并入銷售額，一并繳納增值稅？

答：如果由物業企業開具水電供暖等發票，均需要按照銷售水電暖氣燃氣繳納增值稅。

十、物業企業增值稅發票用量較大，如何核定稅控機數量和發票用量？

答：依納稅人實際情況核定。

十一、物業企業收取的臨時停車費可否領取定額增值稅發票，如何領取？ 答：可以領取。向主管稅務機關申請領取。

十二、本市部分小區由業主委員會自管，即由業主委員會聘請保安、保潔、綠化等公司服務，業主委員會如何向交費業主開具發票？如何辦理開票手續？

答：由業主委員會自行開具發票。向主管稅務機關申請領購發票。

十三、物業企業配合我市充電樁建設，可以領取1萬元的獎勵，此項費用如何開具增值稅發票？

答：按照物業管理繳納增值稅。

第三篇：關于“營改增”問題

關于“營改增”試點范圍開展稅收自查和

專項納稅評估的工作方案

各區地稅局、市局稽查局、直屬局、相關處室：

根據市局領導意見和當前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點范圍開展稅收自查和納稅評估工作。現將有關工作明確如下：

一、營改增試點范圍。

㈠交通運輸業。陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務。

㈡部分現代服務業。

1、研發和技術服務。包括研發服務、技術轉讓服務、技術咨詢服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務。

2、信息技術服務。包括軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統服務和業務流程管理服務。

3、文化創意服務。包括設計服務、商標著作權轉讓服務、知識產權服務、廣告服務和會議展覽服務。

4、物流輔助服務。包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、貨物運輸代理服務、代理報關服務、倉儲服務和裝卸搬運服務。

5、有形動產租賃服務。包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。

6、鑒證咨詢服務。包括認證服務、鑒證服務和咨詢服務。

二、納入本次稅收自查和納稅評估的具體對象。

㈠交通運輸業。貨運自開票納稅人、航空客貨運納稅人、管道運輸納稅人。㈡服務業的勘察設計納稅人。

㈢廣告業的廣告發布單位納稅人（如廣播、電視臺、公汽、地鐵、網絡等

單位）。

㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現代服務業試點范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評估的主要內容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執行情況；

（三）、發票使用情況。

四、營改增試點范圍評查的所屬時期。

這次稅收自查和納稅評估的所屬時期為納稅人2011和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區局備案管理的納稅人，自查和評估所屬時期追索至欠稅和備案。

五、營改增試點范圍評查的方法。

㈠各區局對上述營改增試點范圍管理的納稅人進行摸底，確定具體自查和評估名單。

㈡組織確定評查對象的納稅人，填定《分行業調查表》（見附件1-4）進行自行檢查。

㈢開展納稅評估。自查的基礎上，對有疑點的戶進行納稅評估，各區局納入評估的戶數不得低于評查對象的20%。發現有政策執行不到位、違規抵扣應稅收入、違規使用發票、長期欠稅不繳、備案管理存在風險等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進行專項稽查。對拒絕自查或不認真自查的納稅人，以及在納稅評估中發現有重大偷漏稅情形、欠稅數額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項稽查和清繳欠稅。

六、時間安排。

此項評查工作分三個階段進行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項稽查及總結期。

七、幾點要求。

1、加強領導。營改增試點是“十二五”規劃確定的加快我國財稅體制改革重要內容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內容，各區局必須加強對些項工作的領導。

2、專人負責。各區局稅政部門是本次評查工作的責任單位，要指定專人負責此項工作，組織精干力量，切實做好營改增試點行業的稅收自查和納稅評估工作。

3、追繳欠稅。對清理出來的欠稅要嚴格的執行稅收政策，加強追繳欠稅力度，做到及時入庫、應收盡收。

附件：1-4（交通運輸、勘察設計、廣告發布、其他行業）表一、二。

武漢市地方稅務局稅政管理一處

武漢市地方稅務局納稅評估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第四篇：湖北國稅局營改增問題解答

湖北國稅局營改增問題解答

第一部分 綜合問題

1.關于混合銷售界定的問題

一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：

（1）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區別的標志。

（2）按企業經營的主業確定。

若企業在賬務上已經分開核算，以企業核算為準。

2.關于差額征稅項目的范圍、銷售額的確定及發票開具問題

（1）金融商品轉讓。

銷售額=賣出價-買入價不得開具增值稅專用發票（以下簡稱專票），可以開具增值稅普通發票（以下簡稱普票）。

（2）經紀代理服務銷售額=取得的全部價款和價外費用-向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業性收費作為差額扣除的部分（即向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費），不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。

其他各行業發生的代為收取的符合規定條件的政府性基金或者行政事業性收費，以及以委托方名義開具發票代委托方收取的款項，不計入價外費用范疇。

（3）融資租賃業務銷售額=取得的全部價款和價外費用-支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息和車輛購置稅可全額開具專票。

（4）融資性售后回租服務銷售額=取得的全部價款和價外費用（不含本金）-對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息可就取得的全部價款和價外費用（不含本金）開具專票。但2016年5月1日以后，融資性售后回租屬于貸款服務，納稅人接受的貸款服務，其進項稅額不得抵扣。

（5）原有形動產融資性售后回租服務根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：

①銷售額=收取的全部價款和價外費用-向承租方收取的價款本金及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。

②銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息

（6）航空運輸企業銷售額=收取的全部價款和價外費用-代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業客票而代收轉付的價款納稅人接受旅客運輸服務，其進項稅額不得抵扣。

（7）客運場站服務銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付給承運方運費納稅人接受旅客運輸服務，其進項稅額不得抵扣。

（8）旅游服務銷售額=收取的全部價款和價外費用-向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費用選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，差額扣除部分（即向旅游服務購買方收取并支付的上述費用），不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。

提供旅游服務未選擇差額征稅的，可以就取得的全部價款和價外費用開具專票，其進項稅額憑合法扣稅憑證扣除。

（9）適用簡易計稅方法的建筑服務銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付的分包款可以全額開具專票。

（10）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目適用一般計稅方法的銷售額=收取的全部價款和價外費用-受讓土地時向政府部門支付的土地價款可以全額開具專票。

（11）適用簡易計稅方法的二手房銷售服務（包括一般納稅人、小規模納稅人、自然人）

銷售額=收取的全部價款和價外費用-該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價可以全額開具專票。

（12）電信企業為公益性機構接受捐款銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付給公益性機構的捐款其差額扣除部分（即接受的捐款），不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。

納稅人符合差額征稅條件的，應在2016年5月1日后、第一次申報差額計稅前向主管國稅機關申請備案。

3.關于總分機構如何繳納增值稅、如何開票、如何申報的問題

（1）匯總納稅的申請。實行總分機構模式管理的營改增企業，可以進行匯總申報納稅。需要匯總申報的，省內跨市州的向省局提出申請；市州內跨縣（市、區）的，可向所在市州局提出申請，也可直接向省局提出申請，由省局決定。

（2）匯總納稅的稅款計算目前匯總納稅的稅款計算方式主要有按率預征和按銷售占比分配兩種。

原則上按銷售占比的方式分配稅款。即各分支機構的銷售額、銷項稅額、進項稅額，先匯總上傳至省公司，計算全省總的應納稅額。再按各分支機構銷售額占全省的比例，計算分配增值稅。（原則上，數據上傳、應納稅額計算都通過增值稅傳遞表系統完成。）

增值稅傳遞表系統是航信公司開發的總分機構傳遞、計算的小軟件，各縣區公司、國稅人員都有一個用戶名，用于錄入數據信息。

（3）匯總納稅的申報由省公司全口徑申報。分支機構按分配稅款進行申報。

（4）匯總納稅的稅款繳納原則上按原營業稅繳納層級繳納。

同一縣（市、區）有多個分支機構的，由省公司指定一個為納稅人，其他分支機構的應納稅額由指定納稅人繳納。

（5）稅控設備的發行

A.原則上稅控設備的發行層級，按照開具發票的層級確定；開具發票的層級，由企業自定。

B.一臺服務器可下設20個納稅識別號，一個識別號可下設200個分開票點。

C.如只發行到市州級，只能以市州公司名義開具發票。

D.發行到縣（市、區）級的，如該縣（市、區）內有多個分支機構，各分支機構都以省公司指定為納稅人的分支機構的名義開具發票。

E.如下級機構未辦理一般納稅人資格登記，應以已辦理一般納稅人登記的上級機構的名義取得專票。

F.服務單位的問題。目前全省服務單位有兩家：航天信息和百旺金賦，所有辦稅服務廳都進行了劃分。如納稅人集團統一提供稅控設備，應按集團公司統一選擇的服務單位，不受劃分服務單位的限制。

（6）發票的領用

A.直接到國稅機關領用發票的，只能到納稅人主管國稅機關領用發票。

B.通過網絡領用發票的，可跨縣（市、區）領取發票。

（7）電子發票

A.提供兩個開票平臺：一是公共平臺，由服務單位提供，納稅人隨時可接入，電子發票試點期間免費使用。二是自建平臺，需納稅人開發軟件，由服務單位提供免費接口。

B.電子發票相當于增加一個票種，應到主管國稅機關進行核定。

4.營改增納稅申報期有何特別規定？

為確保營改增試點納稅人（以下簡稱試點納稅人）能夠順利完成首期申報，2016年6月份增值稅納稅申報期延長至2016年6月27日。按季申報的納稅人，2016年5月15日前，需向原主管地稅機關申報繳納4月底以前的營業稅，2016年7月15日前向主管國稅機關申報繳納5月、6月的增值稅。

5.原兼營增值稅、營業稅業務分別享受小微企業優惠政策的納稅人，如何享受小微企業增值稅優惠政策？

增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

6.從地稅局領取的未用完的發票營改增后還可以繼續使用嗎？

答：試點納稅人從地稅局領取的未用完的發票，營改增后可繼續使用至6月30日，印有本單位名稱的發票可繼續使用至8月31日。

若在此期間，納稅人在國稅機關領用發票且能滿足其用票需求的，停用地稅發票。

7.什么情況下可以使用新系統中差額征稅開票功能？

答：按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，可以使用新系統中差額征稅開票功能。

8.銷售建筑服務、不動產和出租不動產時開票有什么特殊規定？

答：提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。

銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

9.不得開具專用發票的情形有哪些？

（1）向消費者個人銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產。

（2）適用免征增值稅規定的，國有糧食企業除外。

（3）提供經紀代理服務向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費，不得開具增值稅專用發票。

（4）提供旅游服務，選擇差額扣除的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費部分不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

（5）金融商品轉讓，不得開具增值稅專用發票。

（6）有形動產融資性售后回租服務的老合同，選擇扣除本金部分后的余額為銷售額時，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

10.一般納稅人適用簡易辦法計稅的，能否開具增值稅專用發票？

答：除以下情形之外，按簡易辦法征稅的都可以開具專票：

（1）屬于增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液，可以按照簡易辦法依照3%征收率計算應納稅額，但不得對外開具增值稅專用發票；

（2）納稅人銷售舊貨，應開具普通發票，不得自行開具或者由稅務機關代開增值稅專用發票。

（3）銷售自己使用過的固定資產，減按2%征稅的。

11.什么情形下可以開具紅字增值稅專用發票？

答：納稅人發生應稅行為，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票；未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規定扣減銷項稅額或者銷售額。

12.如何開具紅字發票？

答：（1）專用發票已交付購買方的，購買方可在增值稅發票系統升級版中填開并上傳《開具紅字增值稅專用發票信息表》或《開具紅字貨物運輸業增值稅專用發票信息表》（以下統稱《信息表》）。《信息表》所對應的藍字專用發票應經稅務機關認證（所購貨物或服務不屬于增值稅扣稅項目范圍的除外）。經認證結果為“認證相符”并且已經抵扣增值稅進項稅額的，購買方在填開《信息表》時不填寫相對應的藍字專用發票信息，應暫依《信息表》所列增值稅稅額從當期進項稅額中轉出，未抵扣增值稅進項稅額的可列入當期進項稅額，待取得銷售方開具的紅字專用發票后，與《信息表》一并作為記賬憑證；經認證結果為“無法認證”、“納稅人識別號認證不符”、“專用發票代碼、號碼認證不符”，以及所購貨物或服務不屬于增值稅扣稅項目范圍的，購買方不列入進項稅額，不作進項稅額轉出，填開《信息表》時應填寫相對應的藍字專用發票信息。

（2）專用發票尚未交付購買方或者購買方拒收的，銷售方應于專用發票認證期限內在增值稅發票系統升級版中填開并上傳《信息表》。

（3）主管稅務機關通過網絡接收納稅人上傳的《信息表》，系統自動校驗通過后，生成帶有“紅字發票信息表編號”的《信息表》，并將信息同步至納稅人端系統中。

（4）銷售方憑稅務機關系統校驗通過的《信息表》開具紅字專用發票，在增值稅發票系統升級版中以銷項負數開具。紅字專用發票應與《信息表》一一對應。

（5）稅務機關為小規模納稅人代開專用發票需要開具紅字專用發票的，按照一般納稅人開具紅字專用發票的方法處理。

13.專用發票開具要求有哪些？

答：專用發票應按下列要求開具：（1）項目齊全，與實際交易相符；（2）字跡清楚，不得壓線、錯格；（3）發票聯和抵扣聯加蓋發票專用章；（4）按照增值稅納稅義務的發生時間開具。

對不符合上列要求的專用發票，購買方有權拒收。

14.增值稅扣稅憑證有哪些？

答：增值稅扣稅憑證包括增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

上述完稅憑證是納稅人從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證。

15.增值稅專用發票抵扣有無時限要求？

答：適用取消認證的納稅人，增值稅發票抵扣時限是，按月申報納稅人為本月1日的前180日，按季度申報納稅人為本季度首月1日的前180日。增值稅發票查詢平臺未查詢到發票信息的，可以選擇掃描認證。

增值稅專用發票（包括稅控系統開具的機動車銷售統一發票）應在自開票之日起180日內進行認證，并在認證通過的次月申報期內申報抵扣進項稅額。

16.哪些納稅人適用取消認證？

答：對納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人，取得銷售方使用增值稅發票管理新系統開具的增值稅專用發票可以不再進行掃描認證，通過增值稅發票稅控開票軟件登錄本省增值稅發票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發票信息。

2016年5月1日新納入營改增試點的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間也適用取消認證。

17.逾期未認證的發票是否可以抵扣？

答：對增值稅一般納稅人發生真實交易但由于客觀原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，經主管稅務機關審核、逐級上報，由國家稅務總局認證、稽核比對后，對比對相符的增值稅扣稅憑證，允許納稅人繼續抵扣其進項稅額

第三部分 房地產業

20.關于土地價款的扣除問題房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費等。

土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發費）、“毛地”或“生地”價。其票據由財政部門出具。

拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。其票據主要是被拆遷房屋的所有權人或使用人出具的發票或者收據。

征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。

開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。

目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。

房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發票抵扣進項稅額。

21.關于房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間的問題《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。

在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間，主要是基于以下幾點考慮：一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題；二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題。

22.關于房地產開發企業預收款的范圍問題

房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

23.市州內跨縣（市、區）開發房地產項目，是否應在不動產所在地預繳增值稅？

在市州內跨縣（市、區）開發房地產的，不在不動產所在地預繳增值稅，應在機構所在地申報繳納增值稅。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

24.關于代收的辦證等費用是否屬于價外費用的問題房地產開發企業為不動產買受人辦理“兩證”時代收轉付并以不動產買受人名義取得票據的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。

25.在會計制度上按“固定資產”核算的不動產，其進項稅額如何抵扣？

2016年5月1日后取得并在會計制度上按“固定資產”核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（1）2016年5月1日后，納稅人購入的原材料等物資用途明確，直接用于不動產在建工程的，其進項稅額的60%于取得扣稅憑證的當期直接申報抵扣；剩余40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月申報抵扣。

（2）納稅人購入的原材料用途不明的，可在購入當期按規定直接抵扣進項稅額。將已抵扣進項稅額的原材料用于不動產在建工程時，應將已抵扣進項稅額的40%在材料領用當期轉出為待抵扣進項稅額，并于轉出當月起第13個月再行抵扣。

（3）2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產”核算（如投資性房地產）的不動產或者不動產在建工程，其進項稅額可以一次性全額抵扣。

26.關于房地產公司

一般納稅人一次購地、分期開發的，其土地成本如何分攤的問題房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款：

（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地出讓金已開發項目所對應的土地出讓金=土地出讓金×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×已開發項目所對應的土地出讓金當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。

27.關于房地產公司預售產品已納營業稅未開具發票的問題

房地產公司對預售的產品取得的收入，應繳納營業稅的，均應在4月30日前就所收取的款項全額開具地稅部門監制的發票。

28.關于轉租不動產如何納稅的問題總局明確按照納稅人出租不動產來確定。

一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

29.一般納稅人出租不動產，該不動產在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的，是否可以選擇簡易計稅方法計稅？

可以。

30.人防工程出售或者出租的問題

納稅人將人防工程建成商鋪、車庫，對外一次性出售或者出租若干年經營權的，屬于提供不動產租賃服務。

納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對外出售或者出租的，可選擇簡易計稅方法計稅。

第四部分 建筑業

31.建筑業納稅人跨縣（市、區）項目應該如何辦理稅務登記？

（1）從事建筑業的納稅人到外縣（市、區）臨時從事建筑服務的，應當在外出生產經營以前，持稅務登記證到主管稅務機關開具《外出經營活動稅收管理證明》（以下簡稱《外管證》）。

（2）跨縣（市、區）經營的建筑項目在開展生產經營活動前，應當持《外管證》及稅務登記證副本（或者“三證合一”），到其項目所在地主管國稅機關辦理報驗登記。

（3）在建的鐵路、公路、電網、電纜、水庫、管道、內河航道、港口碼頭、電站等工程建設項目在我省行政區劃內跨市州的建設（施工）標段，跨市州的由建設（施工）標段所經過的市州分別負責征收管理。建設項目跨縣（市、區）的由市州局指定一個縣（市、區）國稅機關負責征收管理。

32.甲供工程選擇一般納稅人簡易納稅方式，計算增值稅時，銷售額中是否包括甲供材料及設備？分包額是否含所有分包支出，還是僅含勞務？

甲供材料及設備不計入計算應納增值稅額的銷售額；分包額應包括全部的分包支出。

33.4月30日之前簽定了合同，5月1日后才招投標的項目，是新項目還是老項目？

按照財稅（2016）36號文件規定：建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

因此4月30日之前簽定了建筑工程承包合同，合同上注明的開工時間在4月30日之前屬于建筑工程老項目。

34.一個項目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方是否能能夠選擇簡易計稅方法？

財稅（2016）36號文規定，為建筑工程老項目提供的建筑服務可以選擇適用簡易計稅方法。丙方提供的建筑服務業務實質來看，是在為甲方的建筑老項目提供建筑服務，所以按照政策規定，丙方可以選擇適用簡易計稅方法。

35.一個工程項目，甲方和乙方未簽訂合同，也未取得工程施工許可證，能否以其他方式證明工程實際上在4月30日已經開工，并選擇適用簡易計稅方法？

財稅（2016）36號文規定是否屬于建筑老項目的標準有兩種，一是以施工許可證上注明的開工時期來劃分；二是未取得建筑工程施工許可證的，以建筑工程承包合同注明的開工日期來進行劃分。所以對于未取得施工許可證也未簽訂相關合同的，應視為新項目，不能選擇適用簡易計稅方法。

36.在有分包的情況下，乙方已向甲方開具了營業稅發票并繳納了營業稅，但分包出去的部分發票沒有及時取得，導致允許差額扣除的部分在5月1日前未能足額扣除多繳納了營業稅，且在地稅機關因為各種原因不能取得退還，能否在5月1日后實現的增值稅中進行相應的扣除？

在營改增的大的方針背景下，要保證行業稅負只減不增，要保證平滑過渡，要保證不出現負面輿情，不能出現納稅人多繳納了營業稅在地稅機關不能退稅在國稅機關也不能抵減的問題。財稅（2016）36號文件雖然規定了4月30日前支付的分包款不能在全部價款和價外費用中扣除導致多繳納的營業稅應向主管地稅機關申請退還，但是國家稅務總局公告2016第17號規定納稅人取得的在4月30日前開具的建筑業營業稅發票可以在6月30前作為在工程項目所在地預繳增值稅稅款的扣除憑證。因此納稅人無法向地稅機關申請退稅營業稅，只要取得上述憑證，在6月30前應允許在工程項目所在地作為預繳增值稅稅款的扣除憑證。

37.營改增前已經完工的項目，與業主進行了工程結算，已開具建筑業營業稅發票和繳納營業稅的，但業主拖欠工程款，營改增后收到工程款的如何處理？

在4月30日前，應按照營業稅納稅義務發生時間繳納營業稅并開具營業稅發票。營改增后在收到工程款時不需繳納增值稅。

38.采取簡易辦法征收的建筑項目，能否抵扣取得進項稅額，是否可以開具增值稅專用發票？

建筑項目選擇按簡易計稅方法的，不得抵扣增值稅進項稅額，可以按規定開具增值稅專用發票，稅率欄填寫3%。

39.選擇一般計稅方法和簡易辦法計稅的建筑項目是否需要4月30日前在國稅局報備？跨縣市的項目是否需要在項目所在地國稅局備案？

建議：選擇簡易辦法計稅的建筑項目應從5月1日起在首次進行納稅申報、預繳增值稅時，分別向機構所在地和跨縣（市、區）的項目所在地主管稅務機關進行報備。

40.每個建筑項目是否都要購買一套稅控設備？

對于省內跨縣（市、區）提供建筑服務的，以公司為納稅主體，由公司統一開具增值稅發票，所以建筑工程項目部不需要開具發票，不必購買安裝稅控設備

第五篇：國稅局“營改增”先進集體事跡材料

凝聚精神 爭創一流——施秉縣國稅局“營改增”先進集體事跡材料

營業稅改征增值稅改革，是國家結構性減稅的重大舉措，對經濟社會發展有著重大意義，其重要性，也可以將其說是利改稅、國地稅分制之后的第三次稅制改革。不論是從2013年4月30日起，“營改增”試點工作在素有“中國漂城”、“西南藥城”“中國硅城”之美譽的施秉縣的準備工作，還是到8月1日零點開出第一張“營改增”發票，施秉縣國稅局的稅務干部們用青春和熱血，在這片秀美而神奇的土地上書寫下一頁頁關于“營改增”工作的美麗“詩篇”。回眸往昔，展望未來，施秉縣國稅局依然“揮戈稅收辟坦途”，一路鏖戰一路歌——

優質服務“營改增”

“金杯銀杯不如納稅人的口碑，金獎銀獎不如納稅人的夸獎”施秉縣國稅局一直把納稅服務作為稅收工作的重點工作之一，不斷著力于提高納稅人的滿意度。這次“營改增”試點工作時間緊、任務重，為確保“營改增”順利實施，施秉國稅局領導班子極度重視提高納稅服務水平，在施秉縣國稅局“營改增”工作會議上，潘萬明局長全局班干部不講理由，不講條件，服務好“營改增”試點納稅人，努力爭取試點納稅人的支持，順利完成這項重大任務。為更好地做好“營改增”試點納稅服務工作，施秉國稅局在堅持執行首問責任制、延時服務制等原有制度的同時，增加了領導值班制，有領導班子成員輪流在辦稅服務大廳值班，及時解答試點納稅人的“營改增”政策咨詢和有效地處理各種應急事件。施秉國稅局在辦稅服務大廳不僅在設置了“營改增”綠色服務通道，還成立了“營改增”納稅服務小組，只要納稅人遇到難題，便上門為納稅人服務，更方便更快捷地為“營改增”試點納稅人服務。施秉國稅局全心全意的服務精神，不僅得到了試點納稅人夸獎，也得到了縣委、縣政府領導的肯定，在“營改增”試點工作期間，施秉縣國稅局辦稅服務大廳被評為“先進紅旗窗口”，窗口6名工作人員全部榮獲“納稅服務之星”稱號。

全力奉獻“營改增”

施秉縣國稅局“營改增”戶數在全州排名第二，而且情況復雜，但施秉局的干部們卻沒有在這樣艱巨的任務下低下頭，而是迎難而上，把事情一一解決。5月21日，施秉縣國稅局與施秉縣地稅局召開了“營改增”納稅人信息交接會，施秉縣地稅局將符合條件的482戶納稅人信息交予施秉縣國稅局管理。次日，施秉局便組織干部深入482戶納稅人進行實地核查，爭取做到戶戶信息準確無誤。經過全局干部一個月努力地核查，6月20日，施秉局成功采集到“營改增”納稅人144戶。在這次實地核查過程中，我局干部克服時間短、任務重、個體貨運納稅人分散，難以核查等種種困難，終于圓滿地完成任務。7月4日，“營改增”工作進入基礎信息錄入階段，錄入工作包括稅務登記、違法違章數據清理、證件發放、稅種登記、納稅人信息補錄、發票領購簿發放、發票審批發售、銀行信息維護、個體定額信息維護等10多個步驟，要同時打開6個CTAIS窗口，由于全州所有的錄入工作集中在州局電教室進行，導致網速緩慢，電腦多次死機，嚴重影響了工作進度，施秉國稅局的錄入人員為了不影響第二天的正常工作，爭取用最快的時間完成錄入工作。他們放棄休息，盡量少喝水減少少去廁所的次數，加班加點趕進度，直到錄得腰酸背痛，眼花睛困，終于趕在晚上7點半前，全部完成144戶納稅人的基礎信息錄入工作，而此時，其他很多縣區都還沒有錄入完畢。在之后的州局、省局審核中，我縣的錄入工作出錯率很低，圓滿完成了上級交予的任務。

在這次“營改增”工作過程中，我局涌現了許多“雷鋒”人物，如“營改增”領導小組辦公室副主任胡漢剛同志，他在這次“營改增”工作中被干部情切地叫成“老黃牛”。他從“營改增”工作中開始就沒有停止過奔波，從辦公室到辦稅大廳，再到“營改增”納稅戶，哪里有需要，他就在哪里，而年過半百的他，卻從來沒有半句怨言。還有“最美媽媽”李碧菲同志，在這次“營改增”工作中她常常加班到深夜，而她卻是一個七個月大的孩子的媽媽，在孩子和工作面前，她把所有的熱情投入了工作，而把對孩子的愛埋在了心里。在這次“營改增”工作中，這樣的人物還有太多太多，他們付出了自己的心血，成就了集體的利益，為“營改增”工作的順利開展立下了汗馬功勞。

團結一致“營改增”

施秉縣國稅局是一支載滿榮譽的隊伍，也是一支“敢打仗，打硬仗，打勝仗”的隊伍。在多年的稅收工作中，施秉縣國稅局曾榮獲許多榮譽，自1999年以來連續被評為省級文明單位，2010年被省人事廳、省國稅局評為“先進集體”，記三等功進行表彰等等。在“營改增”工作上，施秉縣國稅局更是迎難而上，團結奮進，認真落實營改增”試點工作。在 “營改增”工作過程中，我局在全局范圍內對“營改增”工作情況進行問卷調查，“營改增”工作支持率高達100%。

在這次“營改增”工作過程中，施秉縣國稅局及時地向施秉縣縣委、縣政府匯報“營改增”試點工作情況，爭取縣委、縣政府領導地支持，并主動與工商、地稅、交警、運管等部門取得聯系，建立聯動機制，共同開展工作。而后，施秉縣政府發布了《施秉縣“營改增”試點工作應急預案》，并指導施秉縣國稅局制定了《施秉縣國家稅務局“營改增”試點工作應急預案》，對“營改增”試點工作給予了積極的支持。

開拓創新“營改增”

在這次“營改增”工作過程中，施秉國稅局結合施秉縣實際，積極尋找新的路子和方法，來推進施秉“營改增”試點工作進程。

“算盤”傳稅就是施秉國稅局干部結合施秉縣實際想出的方法。由于施秉這次“營改增”試點中很多的個體工商戶都是私人經營，經常在出門外面經營，對“營改增”政策并不了解，也存在了一些誤解，認為“營改增”試點工作，只是改變了行政管理部門而已，對自身并不存在什么利害關系，并不怎么支持“營改增”試點工作。針對納稅人的這個心理，施秉縣國稅局組織“營改增”納稅宣傳小組深入試點納稅戶開展“算盤”傳稅活動，用計算器給納稅人一筆筆算賬，給納稅人演示“營改增”試點工作是國家國家結構性減稅的重大舉措，與納稅人有著十分密切的利益關聯。

經過施秉縣國稅局“營改增”納稅宣傳小組的不懈努力，不僅得到了試點納稅人的支持，還提起了試點納稅人主動推動“營改增”試點工作的積極性，主動召集各試點納稅人自行開展“營改增”政策培訓，為更進一步推進“營改增”試點工作作出了巨大貢獻。

舞陽河畔，留下了施秉國稅人不懈奮斗的足跡；云山霧鎖，記載了施秉國稅人艱苦創業的歷程。施秉國稅的稅干們用智慧和汗水推動了“營改增”工作的快速發展，用恒心和愛心贏得了廣大“營改增”納稅人的支持和稱贊。施秉國稅在未來的憧憬里，將依然前進不止，凱歌不斷。