第一篇：論房地產項目開發過程中的設計管理

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論房地產項目開發過程中的設計管理

論房地產項目開發過程中的設計管理

摘 要：房地產開發過程中的設計管理是非常重要的環節，貫穿于房地產開發的各個階段之中，是項目開發成功與否的關鍵因素。本文結合房地產開發設計的幾個重要環節，闡述設計管理的關鍵作用。

關鍵詞：房地產 項目開發 設計管理

當前，社會對居民住宅商品的需求越來越大，要求越來越高。雖然近年來載住宅小區項目開發上的設計、生產和管理均有明顯的進步，但是，隨著競爭越來越激烈，市場逐漸趨于成熟，客戶購房理念也日趨理性，因此，房地產項目的開發策化和設計階段也越來越被開發商所重視。

房地產項目的設計管理有其獨特性。首先，設計是由相關建筑設計院來完成的；其次，房地產相關人員主要起溝通、協調、監控作用。因此，在房地產項目的設計運作過程中，房產商如何介入、如何控制設計過程、充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。

一、房地產開發設計階段簡介

一般來說，可以將房地產開發項目分為方案設計階段和施工圖設計階段，最終分別需要提交的是方案報建文本和施工圖藍圖，經過政府相關部門審批通過后，進行工程項目的施工過程。

方案設計階段的重要性最為突出，其主要流程是：擬定招標設計任務書、方案招標、方案評審及咨詢、方案定案、出方案報建文本、進行方案報建。在方案設計階段需要強而有力的執行機構，主要包括上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等，需要多部門的通力合作，在設計過程中要及時地、科學的做出決策，以保證開發設計的順利開展。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向，同時房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討，在此基礎上形成項目的整體方

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向，作為招標任務書擬定和評標的依據。房地產公司對項目已成強烈主觀意志的，一般采用直接委托的方式進行方案設計，避免不必要的重復工作從而節約了成本和時間。不過，無論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，與設計院、政府相關部門及時溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。

當然，在方案設計階段也存在著項目風險。在委托或篩選設計公司時，如若對設計公司的了解及分析不夠深入，往往會造成結果現實與期望相差甚大等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

二、實行設計管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設計單位是設計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設計單位，選對了設計單位，則設計管理就成功了一半。房地產設計的類別按對象可分為規劃方案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀設計、市政綜合管網設計、室內裝修設計、幕墻設計、邊坡設計等；按過程可分為方案設計、初步設計和施工圖設計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。

一般情況下，選擇設計單位要兼顧以下幾個原則：

①優勢原則：根據相關公司的市場和產品定位，有針對性地收集設計單位的信息，建立設計單位資源信息庫，考察相關設計單位及其產品，從中篩選；

②成本原則：即設計費用的成本控制，一般房地產企業會根據項目的定位，確定總的設計費用，而在同等條件下，肯定是選擇價格低的設計單位；

③磨合原則：對合作過的設計單位，建立設計資源信息庫。信息

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庫主要體現單位設計力量、資源配備狀況、設計團隊及主設計師的資歷和業績。具體到設計師評估，更要體現其技術水平、溝通力、配合度、施工圖質量、成本控制等方面的評估。從中盡量選擇配合過的設計單位及設計人，這樣工作的溝通成本會降低；

④技術優先原則：在委托施工圖設計單位時，經常會遇到這樣的情況，技術好的設計單位配合度差，而服務好的設計單位，技術上又不行。配合問題可以通過溝通、協調、管理來促進，而技術問題的改進，不是一朝一夕能促進的，而且由于技術的偏差，很可能對項目造成無可挽回的損失。因此，應以技術的高低，作為更重要的選擇條件。

2.進程管理

對于所有房地產開發商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調控的變幻無常，都讓房地產開發企業，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設計進度，又怕產品設計做得不好，導致市場滯銷造成巨大的現金流壓力，因此，總體的設計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設計管理的進程管理必須做好：一是體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點；二是編制的進度計劃，應盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設計成果的要求。

3.技術管理

技術管理是設計管理工作的大前提，這里說的技術管理工作主要包括：一是技術研究；二是關于任務要求的編寫：通過設計語言，將產品定位表達成為任務書，同時要結合規范、成本等其他方面的要求；三是技術方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結論；四是設計文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設計變更的審核與控制等。其中設計變更的審核與控制尤為重要，設計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。

4.任務管理

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作為房地產項目的設計管理者，時刻關心的是客戶是誰、西黃什么樣的產品、產品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產企業的設計管理部門是把客戶對產品的需求，轉化成設計的語言，對設計委托單位提出設計思路和設計要求。

設計任務書是設計委托單位進行設計的主要輸入文件，也是對設計成果進行驗收和評價的標準，設計任務書編制要求全面、明確、準確的反映甲方的設計要求。以施工圖的設計任務要求為例，設計任務書包括：一是設計依據，包括政府等多部門的初步設計的審批意見書；二是設計指標要求：設計原則、總體及詳細的設計要求；三是成本控制的要求；四是設計成果的要求；五是設計進度的要求。因此說，在編寫任務要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設計任務要求。

三、結語

目開發過程中的設計管理是非常重要的環節，也是必要的關鍵所在。出色的設計管理需要相關人員通過利用合理的制度和過硬的技術來掌握、優化和控制，充分發揮主觀能動性，并結合實際情況，采用靈活的工作方法及手段，從而達到設計的管理的最佳效果。

參考文獻

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第二篇：房地產項目開發過程中容易出現的問題新

房地產項目開發過程中容易出現的問題

1、項目的定位問題。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。房地產開發的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的問題。

2、項目的投資支持能力問題。《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險。

3、項目的質量問題。在項目決策階段，由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過，造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量問題；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等。

4、項目的合約履行能力問題。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5、項目建設的 “創新”問題。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，何況正常地創新本身就是有風險的。

6、項目的“政府”問題。“政府”風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業必須掌握相關法律。必須掌握對于相關法律、法規和操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。

第三篇：論房地產項目開發的主題策劃(一)

論房地產項目開發的主題策劃(一)

一、房地產項目開發策劃主題與主題策劃

(一)房地產項目開發策劃主題

房地產策劃主題是房地產項目開發集中表達的特殊優勢和獨特思想，是發展商倡導的某種生活方式。特殊優勢是客觀具備的有利條件，其中有些是一目了然的，無需過分強調，本身就有吸引力，如區位、地段、交通、環境等；有些則是潛在的，要通過反復調研、考察、分析，才逐步明了；而發展、昭示并且淋漓盡致地渲染和表達這些潛在優勢，往往會使房地產項目開發獨具特色。獨特思想是主觀創造的特殊概念個性。通過主動營造某種主題氛圍，激發人們對特定生活意向的聯想，使居住的物質環境變得人性化、親情化。房地產項目開發策劃主題包括宏觀主題和微觀主題。

(二)房地產項目開發主題策劃

主題策劃亦稱概念設計或理念設計，是房地產策劃的一項相當重要的內容，它是策劃人通過房地產策劃實踐總結出來的一種有效方法。主題策劃是房地產策劃的核心，通過主題策劃的貫穿和支持。可以推動房地產項目開發的全面創新。

主題策劃有狹義與廣義之分。狹義的主題策劃是指為規劃設計或建筑設計所賦予的一種創意概念；廣義的主題策劃是指為房地產項目開發所賦予的總體指導思想，是貫穿房地產項目開發發展始終的“靈魂”。

二、房地產項目開發策劃主題的作用

策劃主題是項目開發理念的抽象概括。它是房地產項目開發思想、市場定位、規劃設計、營銷推廣、物業服務等各方面的綜合體現。一個成功的策劃主題，它對整個房地產開發項目具有如下的作用：

第一，策劃主題能統率、貫穿項目的各個環節，使項目的各個要素圍繞著中心思想展開。

從房地產項目開發到完成要經過很多環節，開發商的土地選擇、規劃設計、建筑工程、營銷推廣、物業管理、社區文化建設等行為均圍繞這一中心完成，各個環節在主題概念的統率才能不偏離房地產項目開發的中心和方向。如廣州“保利花園”。它的主題是“國家康居示范工程”。為了賦予“保利花園”這一主題概念內容。規劃、設計按國家康居示范工程標準進行；政府允許容積率為3，但“保利花園”降低為2．2，犧牲容積率，換來好環境。

第二，策劃主題能體現項目產品的綜合設計創意，使產品在文化內涵上滿足人們的精神需求，在品質功能上滿足人們的物質需求。

房地產產品與其他商品相比，具有物質功能復雜、精神內涵豐富的特征，特別是住宅產品更是如此。優秀的主題概念，在文化內涵上給予人們精神上的愉悅，在品質功能上給予人們舒適和滿足，這是因為策劃主題能體現房地產項目開發產品的文化內涵、科技內涵和服務內涵。廣東順德“碧桂園”的主題概念“給你一個五星級的家”，表達客戶住進去后享受星級酒店的待遇，有“賓至如歸”的感受。這種感受無論在精神上還是在物質上都是相當明顯的。

第三，策劃主題能使項目具有區別于其它項目而展現出來的特有個性。

這種房地產項目開發特有個性，無論在內容、氣質上，還是在形式、手段上均獨具一格，別人難于模仿。著名的例子是廣州“奧林匹克花園”，它的主題概念是“運動就在家門口”，把奧林匹克精神的體育理念貫穿于項目之中。在規劃布局、配套設施、社區文化等方面都與“運動”有關，最終使項目體現出人們極力追求的“健康”心理。具有獨特的個性，人們無法“克隆”。

第四，策劃主題能使項目在推廣時易于體現項目優勢，贏得買家的廣泛認同。

每個房地產項目開發都應有自己的項目優勢。項目優勢來源是多方面的，有的在建筑風格方面、有的在規劃設計方面，有的在地理位置方面，有的在生態環境方面，還有的在配套實施方面。這些項目優勢如果不在策劃主題上體現出來，就很難引起買家注意。往往有這樣的情況，一個相同項目在不同的策劃人手里，項目的命運就不一樣。這里除了其他原因外，一些策劃人不善于用主題概念來表達項目的優勢、從而導致項目滯銷就是一個主要的原因。

第五，策劃主題能提升房地產產品的價值。

策劃主題作為概念資源，如果沒有具體的內容來支撐是無價值可言的。如果它由具體的內容支撐著，就有一定的價值，這個價值就是人們所說的附加值之一。主題概念能提升房地產產品的價值，實際上就是使產品的附加值增大了。新穎、獨創的主題概念，能使項目的價值高出同類項目的價值很多，但仍然很快銷售出去。2001年，當人們正在為用什么創新的主題概念而絞盡腦汁時，北京的發展商用音樂理念融人樓宇而使項目大獲成功。地處京郊順義馬坡的維也納森林“音樂主題別墅”，將目標客戶群定位在喜愛音樂、追求優雅生活一族，面市之初即贏得了市場的熱烈響應，300多套別墅70％已經被買家預訂。而在這個項目旁邊也有別墅項目，銷售價格和銷售情況就大不如“音樂主題別墅”項目了。

第四篇：房地產項目開發意向書

房地產項目開發意向書 甲方：__以下簡稱甲方）

乙方：___（以下簡稱乙方）

為使 項目（以下簡稱本項目）在濟南高新技術產業開發區實現產業化，根據國家及地方有關法律、法規，雙方本著平等、自愿、有償的原則，訂立本協議。

一、土地問題

1、土地位置及出讓方式

甲方同意本項目進入濟南出口加工區實現產業化。初步確定項目建設地點位于 占地約 畝。其中獨自使用面積 畝，代征道路面積 畝，確切位置坐標四至和土地面積待甲方規劃土地建設管理部門實測后確認。甲方將國有土地使用權以有償出讓方式提供給乙方。

2、土地價格

為體現對本項目的支持，甲方初步確定以 萬元人民幣/畝的優惠價格，將項目所需該宗土地的使用權出讓給乙方，出讓金總額為 萬元人民幣。該宗土地征用成本與出讓值差額計 萬元，由高新區參照項目單位納稅中高新區財政收益部分給予相同額度的扶持。

3、付款方式

高新技術產業開發區規劃土地建設管理部門與乙方簽訂正式土地使用權出讓合同。乙方在該合同簽訂后十五日內，一次性向甲方付清土地使用權出讓金。甲方收到全部土地使用權出讓金后，按國家有關規定，盡快辦妥國有土地使用證等有關手續。

二、工程建設

1、開工條件

（1）按照乙方建設規劃要求，甲方承諾于 年 月 日前，保證本期用地具備上水、污水、雨水、熱力、寬帶網、公用天線、通電、通信、通路和場平即“九通一平”的基本建設條件，確保乙方順利進場。否則承擔由此給乙方造成的經濟損失。

（2）甲方積極協助乙方辦理有關建設手續。乙方則負責按規定時間、額度繳納有關費用。

2、工程進度

乙方必須在 年 月 日前進場開公建設，并嚴格按照施工進度計劃投入資金進行建設，保證建設進度。

3竣工時間

乙方必須在 年 月 日前竣工，延期竣工時應于原定竣工日期前三十日以上時間內，向甲方提出延期說明，取得甲方認可。

三、違約責任

1、如果乙方未按《土地使用權出讓合同》約定及時支付土地出讓金等其他應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的0.5‰繳納滯納金。逾期90日而未全部付清的，甲方有權解除協議，并可請求違約賠償。

2、乙方取得土地使用權后未按協議規定建設的，應交納已付土地出讓金5%的違約金；連續兩年不投資建設的，甲方有權按照國家有關規定收回土地使用權。

3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用權時，甲方應賠償乙方已付土地出讓金5%的違約金。

4、為避免國有資產流失，保證甲方對本項目的補貼在一定時間內得到補償。自本項目正式投產起五年內，乙方向高新區稅務機關繳納的各種稅金(退稅或創匯獎勵)，低于乙方已報送給甲方的項目報告書中所承諾的相應稅種（退稅或創匯獎勵）金額的50%時（優惠政策除外），乙方應賠償給甲方其稅金差額。即：乙方在項目報告書中承諾的某一稅種具體金額 x 50% = 乙方當年該稅種實際繳納金額。

四、其他

1、在履行本協議時，若發生爭議，雙方協商解決；協商不成的，雙方同意向濟南市仲裁委員會申請仲裁，沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。

2、任何一方對于因發生不可抗力且自身無過錯造成延誤不能履行本協議有關條款之規定義務時，該種不履行將不構成違約，但當事一方必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。并在發生不可抗力三十日內向另一方提交協議不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由報告，同時，提供有關部門出據的不可抗力證明。

3、本協議一式 份，甲、乙雙方各執 份。份協 議具有同等法律效力，經甲、乙雙方法定代表人（或委托代理人）簽字蓋章生效。

4、本協議于 年 月 日在中華人民共和國山東濟南市簽訂。

5、本協議有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本協議未盡事宜，雙方可另行約定后作為本協議附件，與本協議具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

郵政編碼：

電話號碼：

乙方：（章）<收起

第五篇：房地產項目開發流程

一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

（八）施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步

房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務。

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。