第一篇：某市房地產項目開發流程圖

某市房地產項目開發流程圖

1、開發程序

（1）拿地；（2）辦理國有土地使用證；（3）辦理建設用地規劃許可證；（4）立項、規劃設計、施工設計、規劃審批、施工圖審批、消防審批、氣象審批、人防審批、環保審批、規費交納（5）辦理建設工程規劃許可證；（6）工程招投標；（7）辦理建設工程施工許可證；（8）進場施工；（9）辦理物價審批、物業管理招投標、白蟻防治審批、面積測繪；（10）辦理商品房銷（預）售許可證；（11）銷售、施工、竣工、交付。這是一個大致的程序.。

2、房地產開發流程

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

房地產開發程序

一、立項審批、項目立項申請報告書（原件一份）、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）、項目建設投資概算（一份）、銀信部門出示的資金證明（原件一份）、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）、項目地形圖（一份）、有關職能部門的意見。

二、規劃設計、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；、國土部門核發的《國有土地使用證》；、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；、建設資金證明；、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；、建設工程施工公開招標申請表；、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；、建設工程施工邀請招標審批表；、建設工程監理邀請招標審批表；、工商部門簽發的私營企業證明；、法人營業執照；、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；、工商部門簽發的私營企業證明；、法人營業執照；、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。、《規劃許可證》；、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；、施工合同及其單位資質證書復印件；、監理合同及其單位資質證書復印件；、施工圖設計文件審查批準書；、建設工程質量監督申請表；、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。、建設單位提供的資料：

（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；

（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；

（２）安全生產、文明施工管理目標；

（３）施工組織設計方案和專項技術方案；

（４）安全生產、文明施工檢查制度；

（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；

（９）建設工程施工安全生產責任書；

（10）建設工程施工安全受監申請表；

（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；、工程監理中標通知書和工程監理合同；、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；、質量監督申請安排表；、安全監督申請安排表；、建設工程質量監督書；、建設工程施工安全受監證；、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在 7 個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。、已完成工程設計和合同約定的各項內容；、工程竣工驗收申請表；、工程質量評估報告；、勘察、設計文件質量檢查報告；、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；、建設單位已按合同約定支付工程款；、施工單位簽署的《工程質量保修書》；、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；、規劃部門出具的規劃驗收合格證；、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；、質監站責令整改的問題已全部整改好；、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起 15 個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。、工程竣工驗收報告；、《施工許可證》；、竣工驗收備案表；、工程質量監督報告；、工程竣工驗收申請表；、工程質量評估報告；、工程施工安全評價書；、工程質量保修書；、工程竣工結算書；、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。、工程按實際結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

（4）工程施工承發包合同；

（5）施工組織設計方案；

（6）圖紙會審記錄；

（7）工程施工開工報告；

（8）隱蔽工程驗收記錄；

（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；

（11）工程設計變更資料；

（12）施工現場簽證資料；

（13）竣工圖。、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程承包合同原件；

（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。、已簽房屋施工合同。、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資 25 ％以上資金的驗資證明。、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。、物業管理方案已經落實。

第二篇：房地產前期開發流程圖

遷一協、議公司與棚改辦簽訂拆行遷二公方、告案將進拆《拆遷許可證》用水、電遷移市房管局核發

三、拆遷許可證

五、實施拆遷

六、平整場地 用電，同時對原

三、臨時用水、補拆給償遷予安臨置時遷協議，并戶簽訂拆

四、與拆遷

七、政府公告

八、繳納金摘的牌保證金土地出讓

九、參與土地競價并摘牌地出讓金

十、簽訂土地出讓合同交納土地規劃許可證》市規劃局用地處核發《建設用

十二、建設用地規劃許可證 20% 核定用地地價確認土地評估許可證（白證）

十一、發放建設用地

報建登記

十四、工程項目招標申請

十五、建筑設計合同備案

十六、建筑設計

二十、前期環境評價三三房屋面積前置測繪位發放《知物書業》管理中標通向市房管局申報，建設單三四物業管理招標申請

十三、規劃設計招投標十七規劃設計方案申報

十八、公告二

一、規劃設計方案審定二

二、建筑設計方案二

三、建筑工程規劃許可證 三一施工圖審查工圖審查批準書》市建設交易中心審批，核發《施三二施工圖審查批準書《建設項目監理中標通知書》在市建設交易中心辦理，發放 三五監理招投標申報 作整體進度計劃安排十九項目投資、項目運二建四筑設計招投標二五消防證明二六項目地名審查二七大配套證明公建配套證明二八非經營性二九人防證明段供熱證明三十規劃許可證階放《施工中標通知書》在市建設交易中心辦理，發三六施工招投標申報 2 登記表》進行質量監督登記 監總站提交《建設工程質量監督理，合同報市招標標合同備案在市建設交易中心辦理，向市質在建設交易中心辦在房管局辦理物業招在市建設交易中心辦三七建設工程質量登記四一安全定額保險四五委托測線放線向市交管局占道辦申請四六工程占道基基礎設施驗收通知》辦，備案蓋章三八施工合同備案三九物業管理備案放《建設工程施工許可證》 向市建設交易中心申請，建交中心發四二建設工程施工許可申報 甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《地四九地基基礎設施驗收程主體驗收通知書》甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《工五一主體驗收程裝修驗收通知書》甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《工五四裝修驗收 放線合格證四七區規劃處開工驗線四八項目開工建設 申請配套辦下達受理通知在竣工前6辦備案蓋章 理，監理合同報市招標四十監理合同備案材料開發專項基金向墻改辦交納新型墻體四三墻改基金金水泥辦交納散裝水泥基向市建設交易中心散裝四四散裝水泥基金個月向市建委配套辦提出配套五十配套設施建設申報企業與燃氣、電力和電信部門簽定合同五二配套設施 品房銷售許可證》向市房管局提交申報，獲得《商 五五商品房銷售報審 3 進行價格審查物價局對經濟適用房五三物價審查 五合《六格規證劃》驗收五案館七驗出收具合工格程證檔寫字樓）于高層住宅及 市規劃局發有時城建檔案收合格證（適用規劃驗收工程檔案驗收六三核發國有土地使用證 人防辦出據驗五八人防驗收**室內環境檢測明區配套辦出具驗收合格證六七非經營性公建驗收 設具備驗和收用水器 地在市建委辦理《新建住宅商品房交付使用證》七籍三測量 供熱六驗八收五九二次供水電梯六驗十收收合格證出具環保驗筑工程消防驗由收六市一環環保保局驗 六五工程防雷驗收六六建設工程綜合驗收工程竣工六驗九收備案七一新建住宅商品房交付使用申報七二房屋面積竣工七四房屋所有權初始登記 七五申領房屋產權證 收意見書》市消防局發《建六消二防驗收4 七十大配套驗收 測 量

第三篇：房地產項目開發意向書

房地產項目開發意向書 甲方：__以下簡稱甲方）

乙方：___（以下簡稱乙方）

為使 項目（以下簡稱本項目）在濟南高新技術產業開發區實現產業化，根據國家及地方有關法律、法規，雙方本著平等、自愿、有償的原則，訂立本協議。

一、土地問題

1、土地位置及出讓方式

甲方同意本項目進入濟南出口加工區實現產業化。初步確定項目建設地點位于 占地約 畝。其中獨自使用面積 畝，代征道路面積 畝，確切位置坐標四至和土地面積待甲方規劃土地建設管理部門實測后確認。甲方將國有土地使用權以有償出讓方式提供給乙方。

2、土地價格

為體現對本項目的支持，甲方初步確定以 萬元人民幣/畝的優惠價格，將項目所需該宗土地的使用權出讓給乙方，出讓金總額為 萬元人民幣。該宗土地征用成本與出讓值差額計 萬元，由高新區參照項目單位納稅中高新區財政收益部分給予相同額度的扶持。

3、付款方式

高新技術產業開發區規劃土地建設管理部門與乙方簽訂正式土地使用權出讓合同。乙方在該合同簽訂后十五日內，一次性向甲方付清土地使用權出讓金。甲方收到全部土地使用權出讓金后，按國家有關規定，盡快辦妥國有土地使用證等有關手續。

二、工程建設

1、開工條件

（1）按照乙方建設規劃要求，甲方承諾于 年 月 日前，保證本期用地具備上水、污水、雨水、熱力、寬帶網、公用天線、通電、通信、通路和場平即“九通一平”的基本建設條件，確保乙方順利進場。否則承擔由此給乙方造成的經濟損失。

（2）甲方積極協助乙方辦理有關建設手續。乙方則負責按規定時間、額度繳納有關費用。

2、工程進度

乙方必須在 年 月 日前進場開公建設，并嚴格按照施工進度計劃投入資金進行建設，保證建設進度。

3竣工時間

乙方必須在 年 月 日前竣工，延期竣工時應于原定竣工日期前三十日以上時間內，向甲方提出延期說明，取得甲方認可。

三、違約責任

1、如果乙方未按《土地使用權出讓合同》約定及時支付土地出讓金等其他應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的0.5‰繳納滯納金。逾期90日而未全部付清的，甲方有權解除協議，并可請求違約賠償。

2、乙方取得土地使用權后未按協議規定建設的，應交納已付土地出讓金5%的違約金；連續兩年不投資建設的，甲方有權按照國家有關規定收回土地使用權。

3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用權時，甲方應賠償乙方已付土地出讓金5%的違約金。

4、為避免國有資產流失，保證甲方對本項目的補貼在一定時間內得到補償。自本項目正式投產起五年內，乙方向高新區稅務機關繳納的各種稅金(退稅或創匯獎勵)，低于乙方已報送給甲方的項目報告書中所承諾的相應稅種（退稅或創匯獎勵）金額的50%時（優惠政策除外），乙方應賠償給甲方其稅金差額。即：乙方在項目報告書中承諾的某一稅種具體金額 x 50% = 乙方當年該稅種實際繳納金額。

四、其他

1、在履行本協議時，若發生爭議，雙方協商解決；協商不成的，雙方同意向濟南市仲裁委員會申請仲裁，沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。

2、任何一方對于因發生不可抗力且自身無過錯造成延誤不能履行本協議有關條款之規定義務時，該種不履行將不構成違約，但當事一方必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。并在發生不可抗力三十日內向另一方提交協議不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由報告，同時，提供有關部門出據的不可抗力證明。

3、本協議一式 份，甲、乙雙方各執 份。份協 議具有同等法律效力，經甲、乙雙方法定代表人（或委托代理人）簽字蓋章生效。

4、本協議于 年 月 日在中華人民共和國山東濟南市簽訂。

5、本協議有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本協議未盡事宜，雙方可另行約定后作為本協議附件，與本協議具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

郵政編碼：

電話號碼：

乙方：（章）<收起

第四篇：房地產項目開發流程

一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

（八）施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步

房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務。

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

第五篇：房地產項目開發計劃

房地產項目開發計劃書

敬啟者：

根據貴公司與我所李強律師的初步交流，為實現雙方進一步合作，現由我所李強律師結合我國房地產開發市場已經成熟的模式及BOT項目模式，就貴公司擬開發的A項目提出本計劃書。

一、假設案例

甲方為一家中央直屬企業，其名下現有30畝土地，土地性質為國有，甲方希望通過“招、拍、掛”方式，受讓取得該地，擬用于商業開發，但缺乏資金支持。乙公司有雄厚資金實力和可靠融資渠道，并愿意與甲方合作，乙公司的合作目的在于通過資本運作獲得必要的使得利益最大化，現雙方初步達成一致的是：甲方通過“招、拍、掛”方式保證取得該地塊的使用權，所需資金9000萬元人民幣由乙公司提供，甲方同時用自有的在某銀行1億元人民幣定期存款為乙公司提供擔保。甲、乙有能力通過政府渠道得到政府返還的地價款的80%，即9000萬元×80%=7200萬元人民幣。甲方取得的30畝土地及政府返還的地價款7200萬元人民幣，直接投入A項目開發。甲方在獲得乙公司9000萬元人民幣后授權乙公司全面負責A項目開發，A項目所需開發資金缺口由乙公司負責投入，項目開發成功后，雙方利益分配比例為3：7，即甲方獲得全部項目30%的房屋所有權或售房款，乙公司獲得全部項目70%的房屋所有權或售房款。至此，雙方合作順利結束。

二、排除條款

1、甲方能夠順利取得30畝土地的合法使用權，并將其作為A項目開發的投資；

2、甲方保證政府將地價款的80%返還并投入A項目開發且作為甲方在A項目中的投資；

3、甲方的合作是善意的，雙方合作過程未產生重大誤解或糾紛；

4、甲方除對項目開發工作進行監審外，并不實質性介入項目開發工作；

5、甲方在銀行一億元的人民幣存款是真實的、自由的，未設定他項權利。甲方董事會有權決定該款項對外提供擔保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地產開發經營資質且經過當政府建設主管部門審核；

7、乙公司有足夠資金支持除甲方投資外的全部項目開發所需資金，或有可靠融資渠道保證該資金能及時到位（包括先期支付給甲方的9000萬元人民幣）；

8、乙公司的投資分析是全面的、科學的，利益回報在其期待范圍內；

9、乙公司對甲方取得土地使用權及80%地價返還款的判斷是正確的；

10、乙公司確實取得了甲方關于A項目開發的全部授權，并有能力組織項目部進行具體項目開發工作；

11、乙公司有良好的商品房銷售渠道，有能力在半年內完成 80%以上商品房的銷售及回款工作；

12、甲乙雙方均對A項目開發期間國家的政策、法律，特別是房地產開發及房地產金融政策有充分的了解預判，對不可抗力所可能導致的風險有足夠的應對措施和承受能力。

三、項目開發的各階段主要法律文書、風險及風險防范

1、合作前期階段

本階段的工作將對甲乙雙方今后是否可以合作起決定性作用。為了保證雙方的合作能夠在合法、真實、善意的前提下有序進行。作為乙公司必須在合作協議簽訂前組織有經驗的人

員進行前期盡職調查，并形成下列兩份報告：

（1）《盡職調查報告》。報告的內容包括但不限于：合作方（甲方）的合作誠意，合作方的合作方法、目的，合作方擁有的項目開發必須的有關資質，合作方的資信狀況和履約能力，合作方存在的可能影響項目開發的法律糾紛或潛在的法律糾紛，合作方承諾的而歸政府擁有的政策的可靠性等。

（2）《項目可行性調研報告》。報告的內容包括但不限于：項目土地使用權成本在項目所在地土地價格中的地位，符合項目所在地城市規劃的物業的設計面積和容積率、項目開發可控制成本和因不可預見因素可能導致的預算追加，項目所在地在項目開發周期內房地產市場可能發生的變化和市場走向，在充分考慮了自方資產狀況、資金周轉期、利率水平、現金流量等因素后的融資成本及利潤回報率等。

上述二個報告是乙公司決策的依據，其重要性不言而喻。報告的錯誤將可能導致決策失誤，進而致使合作失敗。因此，乙公司的損失將是巨大的，而避免風險的唯一途徑便是力求二個報告內容的客觀、真實。

2、合作協議書的簽署到取得土地使用權證書階段

一旦就合作事項特別是合同原則達成一致，雙方應簽訂《合作協議書》并力爭盡快以甲方名義取得土地使用權證并取得政府承諾的80%的地價款返還。這一階段的主要法律文書有：

（1）、甲方與乙方簽訂A項目開發的《合作協議書》。雙方的合作由于是一種聯合開發或投資組合，法律關系復雜，合作形式相對松散，所以雙方所簽《合作協議書》將成為項目開發過程中的“憲法”。《合作協議書》的內容必須對合作者相互之間權利、義務、資金投入方面、面積分配方面、竣工后的遺留問題的處理方面、預算追加方面以及違約責任等進行明確具體約定。特別要注意的是必須同時充分考慮到各種不可預測的因素，留有充分補救的余地。不可否認這是一個較為復雜且極為重要的法律文件，該協議的不規范或未盡注意，導致的風險將是根本性的，風險的防范就在于所簽協議文本的合法性和窮盡性。

（2）、在甲方取得項目建設用地的時候，乙公司必須先期支付甲方9000萬元人民幣，甲方用于支付項目開發用地的地價，雙方要簽訂另外一份協議（暫稱《借款協議》），該協議內容可以包括“借款”性質、期限、甲方償還方式和期限、甲方提供其在銀行1億元人民幣存款質押擔保、甲方保證政府有80%地價款返還并直接投入項目建設等內容。但這里必須注意的法律障礙是，根據我國目前現行法律和政策，企業間的拆借資金行為是法律禁止的，包含這一內容的合同是無效的，因此建議用諸如將9000萬元直接約定成為乙公司的投資款但不因此改變地價返還的責任、擔保責任和利益分配比例等方式更為妥當。

（3）、在簽訂《借款協議》時，甲乙雙方同時需要簽訂擔保協議，亦可直接將擔保條款作為《借款協議》條款。無論何種方式這里要充分重視的是，甲方在銀行1億元人民幣的存款未設立他項權利，同時應取得銀行的支持，并從合同權力中享有到期優先受償權。這里可采取的保障措施較多，但無論采用何種措施，目的在于保障質押擔保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作結束且以甲方名義取得項目用地《土地使用權證書》后，乙公司便全權代理甲方進行項目開發全過程的各項工作，乙公司取得這一權利的依據便是甲方給乙公司的《授權書》，該《授權書》應與《合作協議書》一并簽署，其內容應包括授權范圍、授權效力、甲方授權后參與項目建設的方法、深度、授權期限及違約責任等。這一法律文書難度不再于其內容，而在于雙方對其嚴格遵守和履諾。

至此，甲乙雙方的合作便進入一個固定軌道，即按前期所簽一系列法律文書各盡其責，相互配合，通力合作，共同保證項目順利完成。應該說項目建設過程中雙方可能簽署的其他法律文書不會很多，更多的是乙公司代表甲方與第三方簽署的各種大量的合同文書，這些法律文件不在本計劃書中包括，故而略去不談。但這一階段（項目建設過程中）甲、乙雙方需要注意的是對前期簽署的法律文件的善意的履行。由于各種法律文書中可能已經設置了不可

逆轉的極為嚴重的違約責任，所以任何一方都不會輕易冒違約的風險。

四、本合作方案的可行性

本合作模式應該是一種先進理念與成熟方案的進一步結合，具有強大的優越性，從法律層面上講具有很強的可操作性。但需要注意的是，雙方應該對這一操作模式有充分的理解。同時這一模式中包含的法律關系復雜，因此在具體操作時更應在每一階段對各種風險進行防范，并且要注意合同條款本身的可操作性，由于目前采用這種模式可借鑒的成熟經驗不多，必然對項目建設的組織者能力要求更高。

五、本合作模式下雙方的利弊關系

作為甲方，由于資金缺乏，融資渠道不暢，其獨立承擔項目建設的能力受到限制，不盡快實施項目開發不僅其應獲利益無法實現，更為嚴重的是其已經取得的土地都有可能因其不在法律規定的年限內開發而被政府收回。在采用本計劃書分析的合作模式下，甲方不僅解決了資金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回報，其應承受的建設風險也因乙公司投資的不斷加大而逐步消失，從其投入與利潤的取得分析，當然利大于弊。乙公司作為一個資本運營者，在本次合作中其終極目的不是項目建設而在于通過資本運營獲得預期的利潤回報，項目建設是其資本運營過程中的一個必要階段。只要有效控制了這一階段可能存在的各種風險，準確判斷了投資行為的科學性，其投資計劃便是可行的。從前述各階段的風險控制的分析來判斷，乙公司的投資安全是可以得到保障的，但這并不排除對本計劃書分析的操作模式進行必要的修正。在投資安全有保障，預期利潤可判斷的前提下，采用本計劃書分析的合作模式進行A項目的開發便是可行的，對于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A項目中唯一要注意的是事前準確分析判斷、事中科學控制。乙公司的弊或風險主要在A項目實施中的有效控制，也就是說在于人而非在于合作模式或項目本身。

六、必要的說明

1、本計劃書僅針對假設案例法律層面的可行性及合作模式各階段的風險進行分析，并提出風險控制的必要措施，并不針對項目本身各種經濟指標進行評價和分析，同時本計劃書也不針對項目建設過程中項目本身可能產生的法律問題進行分析。關于項目開發本身可能產生的法律風險我們有專業、詳盡、具體的書面分析材料，在我們雙方達成合作意向后便可提供。

2、本計劃書僅針對假設案例且排除了大量不可預知的因素，因此，本計劃書不可以套用在其他任何建設項目中，也不可以以此計劃書來判斷律師在假設案例之外的任何項目中可以發揮的作用或者衡量律師的能力。

3、考慮到乙公司與我所的合作尚未開始，本計劃書對假設案例的分析是在有關方面采取了必要的保留，這一點請乙公司充分理解，但盡管如此，本計劃書在一定程度上能夠反映我所與乙公司合作的可能性