第一篇：華潤集團商業地產說辭銷講詞

華潤集團商業地產說辭銷講詞

本文為山東華潤商鋪銷售說辭，共分為9大部分，華潤品牌——品牌墻處、地段——區域沙盤處、周邊商業配套和客流量——區域沙盤及項目沙盤處、煙臺華潤中心項目總體介紹（側重萬象城系列商業及寫字樓、公寓配套）、商鋪的總體介紹、每間商鋪的特性分析、投資商鋪的要素、競品說辭、商鋪投資常見答客問。華潤品牌展示——品牌墻處 1.講解目標

（1）華潤集團紅色央企、擁有多元業務領域；（2）華潤置地是堅持高品質的商業地產領軍企業；

（3）華潤中心是華潤置地最擅長和富有生命力的系列產品線。2.講解要點

（1）通過央企背景、港企精神、多元化企業標簽展示華潤實力；（2）強化華潤置地高品質理念和商業地產專家形象，給予客戶信心；（3）通過介紹其他城市華潤中心項目，深化客戶認知。3.標準說辭

華潤集團是直屬于國資委的央企，其前身是1938年于香港成立的“聯合行”，經過75年的發展，華潤已經成為下設7大戰略業務單元、16家一級利潤中心，有實體企業2300多家，在職員工42萬人，在香港擁有5家上市公司，在內地間接控股6家上市公司的具有巨大影響力企業集團。

X先生/女士：以上數據可能您會覺得和您的投資關系不大，然而我想說：這恰恰對您的投資影響是非常巨大的：現在已經是完全競爭化的社會了，投資最根本的目的是賺錢，對嗎？（停頓3秒）等于您把錢放在開發商這兒，尋求投資回報。本質上，這和買股票是一樣的，正如您買了我們的股票。所以，企業實力怎么樣，是不是靠譜，一定對您的投資是有巨大影響的！華潤實施的“十二五”發展戰略，目標是實現銷售額7000億元，利潤1000億，總資產1萬億，我們要把華潤建設成為“世界一流企業”?！皬娬吆銖姟?，這個目標實踐證明我們已經提前實現了：華潤2013年全球500強排名第187位，2013年度央企業績排名第五位，截止2013年末，總資產11337億元，其核心業務包括消費品（含零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產、醫藥、水泥、燃氣、金融等。而且以上業務已經建立起行業前五名的領先地位。所以，選擇華潤，不僅有強大的央企背景保證，還有我們企業快速發展的勢頭帶動?！昂蔑L憑借力，任我上青天”，X先生/女士，您投資華潤，一定是正確的！

經過剛剛的介紹，您有什么不清楚的地方嗎？（客戶：沒有）下面1分鐘的時間，我們再了解下華潤置地。華潤置地是華潤集團旗下的地產業務旗艦，作為香港恒生指數成分股，他是中國最具實力的房地產開發商，2013年中國地產企業綜合排名第五位。已經進入43個城市，開發住宅項目80個；萬象城和五彩城兩大持有系列的商業，全國已經開業和在建的有27個。您看到的這幅圖片，是我們南寧萬象城開業實景，創造了當天10萬人到場的記錄。

據統計：深圳萬象城2013年營業額為60億，占深圳羅湖區GDP的6%，每年有超過3000萬人次的客流量，為社會提供8000多個工作崗位。華潤經營商業的著眼點是后期的商業運營，而不是地產，是以商業的手法運營地產。據我所知：截止13年底，萬達集團持有型物業的面積1704萬平方米，開業的萬達廣場85座，租金收入有85.6億元;而華潤置地只有220萬平方米的持有物業,開業的五個萬象城和一個五彩城，2013年租金收入卻已達到42億元。也就是說，我們五個萬象城加1個五彩城就頂了全國42個萬達廣場的租金率，您可以算一下，華潤商業絕對是目前國內投資回報率最高的綜合體了。所以，華潤置地被業內稱作“商業地產運營專家”。地段——區域沙盤處 1.講解目標

（1）華潤中心的城市戰略地位及對煙臺的意義；（2）煙臺華潤中心項目核心區位優勢突出； 2.講解要點

（1）項目戰略地位及城市量級信息的自然導入；（2）項目核心區位及周邊配套的優勢闡述； 3.標準說辭

X先生/女士，您對我們項目所在的區域位置了解嗎？（客戶：是的）那太好了，看來您對投資是比較有把握的。華人首富李嘉誠曾說過：地產投資三要素：地段、地段、還是地段。可見一個好的地理位置是多么重要。但對于精明的投資者而言，僅有好地角是不夠的，我們還要了解下周邊的商業概況，然后才能使自己的判斷更為準確。您說對嗎？

我們知道，煙臺目前主力商業中心是芝罘區，主要分為：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈，從80年代至今，二十多年間，煙臺商業中心先是從百貨大樓東移到華聯，再有華聯西移到振華、良友一代，集中在了南大街附近一公里長的范圍內。到90年代主要以百貨業態為主。振華、華聯、百貨大樓、良友廣場，四大百貨商場。其中的三家陸續由于經營不善相繼改制。目前振華成為煙臺商業的龍頭老大。2003年以后進入煙臺市場的外地品牌主要有：百盛、銅鑼灣、大潤發、家家悅、沃爾瑪?.眾多商家之所以看好煙臺的原因是：據統計煙臺的社會消費品零售額在2004年就達到440億元，在山東名列第一。以后便居高不下，一直位于省內在前三位。

尤其是，煙臺交通物流發展非常迅速。今年開通到濟南的動車，明年青煙榮威高鐵完成、與大連的海底隧道已經定項，1小時就可以到大連。這些會徹底改變整體城市的經濟環境。所以說，煙臺的經濟發展潛力將會是十分巨大的。

煙臺芝罘區商業目前最大的特征是：

1、規模大，范圍廣，服務人口眾多；

2、商業氛圍濃；

3、大型網點眾多，互相競爭激烈，商家經營狀況反差過大；

4、交通通達性良好，圈內節點交通不暢通，阻礙商業發展。

另外，傳統商圈中各業態組成比例不近科學，例如以振華為中心短短500米半徑范圍內就聚集了振華商廈、振華購物中心、振華廣場、百盛四大百貨，共22.2萬方的巨大體量，他們將整個商圈50%的業態搜刮，互相的傾軋非常慘烈，據說百盛自04年進駐煙臺一直到現在仍然是苦苦支撐。陽光國際、世貿等的慘淡經營再度證明了傳統三大商圈已經飽和。加之煙臺是帶狀海濱城市狹長的行政區域，很難形成絕對商業中心。所以，在區域流動人口支撐不了的商圈的情況下，勢必要產生新的城區、新的商圈，更新換代?！俺鞘邢驏|，中心向東，財富向東”都預示著萊山區舉足輕重的位置。

作為煙臺“一心兩翼”、“城市向東西兩翼發展”總戰略框架中的萊山區，是新城市格局規劃的行政、文化、科學、教育和人居中心區，自06年以后，變化非常迅猛，城市面貌日新月異。據官方統計：到13年底萊山總人口約20萬人。其中新增人口主要為高等教育背景和有良好職業的中青年人。而區域濃厚的人文氣息、新城市格局的科學規劃、行政中心的向心力、以及優美舒適的居住環境——這個一切必將吸引大量的優質人群東進。商業上有所謂客流帶商流，人氣帶商氣一說，區域人口總量的變化，更重要的是人口結構的變化，自然帶來對商業形態及商業格局的新需求。

正如您看到的，我們項目正處于萊山區的絕對核心位置，周邊配套非常成熟：東面煙臺大學、西面佳世客、北面新世界百貨、南面是高檔居住區。有一位客戶形容的非常準確：說這里是萊山最好！最后！的一塊地了！

周邊商業配套和客流量——區域沙盤及項目沙盤處 1.講解目標

（1）導入周邊商業氛圍已經形成；（2）說明華潤中心商業的聚合能力。2.講解要點

（1）周邊商業氛圍已經形成但比較差；（2）目前的租金收益及未來可預期收益。3.標準說辭

現在我們來看萊山的商業：多年來萊山的商業一直徘回在滿足居民基本生活所需的、單一的、而且多以街邊店為主，小型低檔商業居多。比之萊山的居住環境，說商業晚來了一個時代也不為過。原因何在呢？對此：我本人比較認可這樣一種分析：并非商家眼盲，更并非當地居民沒需求。而是萊山的開發是由沿海一線逐漸往西、往南推進的，20萬的人口分散在條形的幾個點上，難以集中，因此區域內似乎沒有哪個點的商業能夠輻射全區。那時，很多人不看好萊山的商業。但佳世客進入，打破了這種顧慮。

他由日本永旺株式會社投資，總投資8億元人民幣，占地面積9萬平，總建筑面積15萬平（地上2層，局部地下一層）。目前開業的是一期約5萬平。業態涵蓋餐飲、購物、娛樂功能。包括超市、精品店、百貨、美食廣場、品牌專賣、知名餐飲連鎖等。目前客流量在15—18萬人/年，日客流量在6000人左右。佳世客漸入佳境的經營態勢，可以看出：明確的商業定位和業態組成是可以改變人們的消費習慣的。緊鄰我們項目北側的新世界百貨去年年底開業，進一步提升了區域商業的集中度，也為我們華潤做了非常好的前期“養商”鋪墊。xxx三公里范圍內共包括2個商圈：迎春大街商圈和煙大商圈。主要沿迎春大街、清泉路分布，另外與迎春大街相連的三條小巷也分布有商業，大部分以街鋪形式。整個區域屬于自然形成，具有典型的大學商圈特征，布局混亂，消費水平較低，但經營狀況良好，租金較高。其中煙大路和清泉路萬光社區一側，長約280米，有街鋪46家。主要以餐飲為主，還有超市、美容美發、旅店、銀行。街鋪門寬4米，進深7-8米。租金約為1400——2000元/平/年，售價約3萬元。通常上下2層100平的店鋪年租金為15-20萬元。目前總體經營很好，餐飲興旺。其中，麥千車超市營業面積約1500平。主要吸引了煙大高校學生、教職工及附近小區居民。

連接迎春大街和清泉路之間的道路兩側共有街鋪34家，長約50米。主要以餐飲、服飾為主，例如弘祥牛鮮館、國際標榜美發等。街鋪是板房為主，門面約3.5米寬，進深2-5米，2.8米層高。租金約為1000-1700元/平/年。120—150平的店鋪年租金在22萬元左右。世紀華府底商2007年開盤均價8800元/平，面積為120-320平（其中振華量販1800平左右）一層層高為5米，2層為5.8米，開間5.4-9.6米，進深在16米左右。世紀華府的商鋪當年銷售完畢。租金約為20-30萬元左右，投資收益比較可觀，所以現在沒有商鋪轉售。

經過以上介紹，我們可以看出,周邊項目的臨街商鋪都是自然形成的，缺乏整體規劃，統一管理。導致租金差異過大，水平非常低；主要以餐飲、服飾為主，業態構成過于單一，缺乏科學劃分，是最原始和最基本的商業,和目前商業綜合體整體運營的概念落后了10年；他們總體裝飾檔次低、購物環境差，基本是平房改造，萊山的居民構成被認為是煙臺的“高富帥”、“有錢人”，所以，這些商業不能承載附近居民的中、高端消費力，造成消費往芝罘區外放。

而作為中國商業地產運營專家——華潤的到來，勢必填補目前的商業空白，會引領萊山區的商業轉向。因為我們已經有非常專業的商業運營成功經驗和團隊，更會結合煙臺當地的消費特征，扎扎實實的把我們項目做好。相信華潤的力量！

煙臺華潤中心項目總體介紹（側重萬象城系列商業及寫字樓、公寓配套）1.講解目標

（1）萬象城系列商業的優越性；（2）說明華潤中心商業的聚合能力。2.講解要點

（1）利用華潤中心商業的聚合能力講解和其它商業的區別；（2）華潤中心將來很大的客流量。3.標準說辭

X先生/女士：以上我們溝通了非常多的周邊情況，您一定很想了解下我們華潤中心的“廬山真面目”吧。您現在看到的就是華潤中心沙盤，上北下南、左西右東，西臨觀海路，東至清泉路，北到煙大路，南接銀海路。我們現在就在這個位置（激光筆指示），華潤中心占地21.35萬方，建筑面積約96萬方，投資逾100億港幣。華潤中心由四部分組成，超大購物中心——萬象城系列商業、精品公寓及寫字樓，當然，還有向您推薦的高品質臨街商鋪。

最早的深圳萬象城2004年開業，建筑面積18萬平方米，現在他的年營業額達到60億人民幣，占整個深圳羅湖區GDP的6%，就單一商業來說，它是中國運營最好的大型室內購物中心之一?，F在目前全國萬象城共有14個，已經開業的有5個。無一例外，都成為了當地的商業坐標。

煙臺萬象城系列商業跟全國其他城市的萬象城系列商業定位一致，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型一站式消費中心，分為地上5層，地下3層，總建筑面積14萬平方米，是佳世客的3倍。規劃有品牌店、主力店、冬奧會規格的真冰場、國際IMAX影院、餐飲店、當然還有BLT精品超市。深圳萬象城被稱作“中國奢侈品集散地”，借此華潤和國際級的商家建立了非常好的合作關系，煙臺華潤中心也會結合當地的情況引進很多知名的國際品牌，使我們的商業更具特色和吸引力。

除此之外，美食也是萬象城商業的一大特色，幾十家全國知名高端餐飲進駐，有粵菜、川菜、湘菜、法國菜、意大利菜、泰國菜，小到像滿記甜品、哈根達斯、仙蹤林，大到像香港利苑、采蝶軒、四海一家、蕉葉等大型餐飲連鎖機構。且不說目前我們在深圳、沈陽、南寧的萬象城一天客流量在十幾萬人，就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午，都需要排長隊吃飯，客流量非常大。所以，我相信依靠這些美食的“誘惑”，我們的商鋪一定會非常有人氣的。

還有一組數據：煙臺萊山2013年共接待海內外游客1717萬人次，旅游總收入147億元，我們換算下，那么游客的人均消費在763元。而他們大部分來自于北上廣等一線城市，有很成熟的消費習慣，華潤在他們的城市已經建立了非常強大的商業號召力，所以，當游客來到煙臺，一定會在華潤中心駐足消費的，因為這就是他們的習慣，這就是品牌開發商的影響力，所以，您投資，一定要選真正的“大牌”啊！華潤中心可以說是一個城市的縮影，涵蓋了一個家庭的吃喝玩樂：人們可以在購物中心品牌店逛街，因為我們有非常好的、超越全國商業的購物環境；累了可以歇歇喝杯咖啡，因為我們有數十家知名餐飲連鎖進駐；孩子可以學習花樣滑冰這項高雅的運動，因為我們有冬奧會標準的真冰場；全家人可以一起看場3D大片，因為我們有國際一流的imax影院；夏日夜晚，可以在大型超市中任意徜徉，因為我們有中國超市第一品牌——華潤萬家?..這些并不是夢想，而是逐漸實現的未來，我們今年就會啟動商業建設，商業運營團隊更是青島萬象城的原班人馬。您想象下，這些都是無可比擬的商業優勢，佳世客、新世界百貨、華潤中心，這三個商業完全建成后，萊山區的商業就會非常集中，作為華潤的員工，我真的很期待華潤中心的建成。您呢？ 剛剛同您說華潤中心是城市的縮影，當然僅有購物中心是不夠的。我們還有公寓和寫字樓，提供超過3500人的工作、生活場所。他們和購物中心會形成一個循環體，人們在這工作、在這玩樂、在這購物、在這招待好友、在這享受生活??所以，華潤中心并不僅僅是購物中心、住宅、寫字樓、公寓，他是一個整體，正如一個人，身體各個部位配合好，那么就可以產生無窮大的力量。到時，您哪還會發愁商鋪買來做什么呢？這個投資一定是非常劃算的，會越來越值錢。商鋪的總體介紹 1.講解目標

（1）華潤中心整體介紹；（2）商鋪的數據介紹。2.講解要點

（1）突出商鋪的稀缺性；（2）商鋪從設計上適合經營，非常好用。3.標準說辭

華潤中心住宅部分共33.8萬方，由13棟樓組成，分三期開發，會有約3500個家庭入住。而我們的底商僅有3.5萬方，您看到的南側的4棟樓是1期，僅有商鋪42間，自推出以來，已被搶購過半。目前可供選擇的商鋪21間，面積在70—170平，上下兩層結構，一層4.7米，二層4米，其中清泉路商鋪一層層高5.95米。商鋪的開間在 4米左右，進深在 10 米左右，昭示性非常好，尤其值得一提的是：我們商鋪具有超高的得房率，得房率均在95%以上，這就相當您有限的投資，得到了更多的使用面積啊。

我們的商鋪具體分為3個區域：面向大學的清泉路一側商鋪、面向將來寫字樓或公寓住宅南側的商鋪、面對萬象城系列商業的內街商鋪。其中，一期規劃臨清泉路一側的商鋪層高達到5.95米，約4.2米的鋪寬，這樣可以更多的利用空間，配比更多的設計方式，這種二層規劃，三層實體空間，給予您更廣闊的商業天地。

1#樓南側多規劃為80-120㎡的小戶型商鋪，擁有4米的敞闊鋪寬，這部分商鋪，位于公路主干道和商業內街的交匯樞紐位置，該區域未來必定會成為人流交匯的核心區域，因此，適宜多種業態經營，投資自用兩相宜。臨近商業內街的商鋪面積多集中在100㎡以上，臨內街的商鋪最大的特點在于靠近萬象城系列商業的出入口，同時面對商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢，同時，內街商鋪多數配有煙道，適宜經營餐飲等行業。

商鋪目前根據位置的不同，價格在2-5萬元/平方米，一鋪一價。X先生/女士，您對哪一間商鋪感興趣，我為您重點介紹。每間商鋪的特性分析（分類別段 6類）1.講解目標

（1）深刻了解每間商鋪的特性；（2）引導客戶從買不買，到買哪個； 2.講解要點

（1）針對客戶情況專業分析適合投資的商鋪；（2）對每一間商鋪都要有針對性的推介。3.標準說辭 案例：1-1號商鋪 優勢：

位于小區出入口處，臨萬象城系列商業內街，且為大面寬的復式商鋪，昭示性較好，并屬于該項目的稀缺式商鋪，周圍商業氛圍的聯動功能強。劣勢：

1、鋪面不周正，有部分浪費空間；

2、該商鋪單價雖低、但總價高，投資回報風險大；

3、一層4.7米層高，無法做兩層，相比臨清泉路一側的商鋪總價和層高處于劣勢。適合業態：特色餐飲、藥店、干洗店、茶樓會所等。銷售對策：

1、大面積復式商鋪，昭示性好----投資商鋪，地段和位置是硬道理，同時氣派寬敞的鋪面設計更會錦上添花，該鋪則同時具備這兩個優勢；

2、客流量大----位于商業街和小區出入口的交匯處、緊鄰金角地帶，消費客群集中，商機無限，投資首選；

3、業態多元化特點----該鋪所處位置優越，且結構均適合煙酒專賣店、干洗店、名品展示店、西點、復式、酒庫、特色餐飲等；

4、價值擁有多樣性----

1、該商鋪以其價值，可便于業主進行抵押；

2、高端商街的增值分析：如步行街商鋪，現在估價5萬/㎡，但業主卻不因高價而轉手，體現的就是商鋪最大的魅力，快速增值，永遠有價有市；

3、投資華潤萬象金街，品牌保障，投資無風險；

4、坐享煙臺萊山區唯一高端商街增值夢想，賺有錢人的錢，做生意人的生意。投資商鋪的要素 1.講解目標

（1）講清楚商鋪投資優勢；（2）引導客戶從買不買，到買哪個。2.講解要點

（1）商鋪投資收益大；（2）專業講解商鋪投資要點。3.標準說辭

中國有句俗語，形容商鋪投資。稱作：“一鋪旺三代”?？梢?，一個眼光獨到的商鋪投資收益是十分巨大而且穩定的?，F在社會經濟和城市建設的發展，商業的作用顯著增強，也促進了周邊商圈的發展，目前我們老百姓的個人投資渠道較少，股市、債券等投資回報不理想，也促進了越來越多的人選擇投資商鋪。因為商鋪本身能隨著商圈的成熟不斷升值，另一方面每年有穩定的租金收入，一般來講住宅的投資回報率在6-8%，而商鋪的回報率可達8—12%，甚至15%。以上的優勢我們都十分清楚，可是仍然有擔心對不對？一是商鋪的投資大，二是商鋪的投資周期長，三是商鋪對于周邊商業經營狀況的依靠度比較高；不瞞您說，我的很多客戶都有這種擔心，下面我們就來分析一下：

商鋪投資，就像養雞，有三種贏利模式：第一種，買回小雞苗，從小養大，以賣肉雞為主要賺錢目的，如果養大的雞又能下蛋，還能夠同時賣蛋賺錢；第二種，買回蛋雞，以生蛋賣蛋為主要賺錢目的；第三種，買回蛋雞，一邊撿蛋賺蛋錢，一邊看著市場蛋雞價格變化，適時賣出，賺到差價。

第一種贏利模式：就是在城市的偏遠區域買進商鋪，做長線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。這種模式的優點是：價格低、新區商鋪一般人不看好，開發商比較著急回款，所以我們容易找到性價比高的商鋪。缺點就是：配套不全，商業氛圍不濃，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新區的規劃存在較大變數，很容易投資套牢。

第二種贏利模式：就是在成熟旺區買進商鋪，以出租收租為目的，長線投資。這種模式的優點是：投資大，馬上有回報、商鋪穩步升值；缺點是：成熟旺區商業飽和，競爭大。升值速度比較慢。商鋪是40年的使用期限，成熟旺區的商鋪剩余時間比較短，一般只有20-30年，所以未來的價值受到折舊加速的限制，價格會升到一個平臺后保持幾年的時間，然后開始逐漸降價。就像母雞過了下蛋年齡以后，越來越老，最終的價值不大。因此，我們一定不要忽略商鋪折舊的因素，否則整個投資就會得不償失。

第三種贏利模式：就是在已經逐漸開始旺起來的區域買進商鋪，一方面等待有限的時間就可以出租，一方面等待理想的升值價位出售，中長線投資兼顧。這種模式的優點是：基本能保證將來的商鋪租金受益和升值空間。與第一種偏遠新區相比，區域已經成熟，與第二種老城區相比，他的市場剛剛興旺起來，并不飽和。未來的潛力非常巨大。當然，這種模式的缺點是：商鋪的總價不低，投資收益需要2—3年，才會顯現。而且，像我們這種都市綜合體，不論是硬件還是未來的物業管理，都是比較嚴格的，所以，注定將來客群大部分也屬于追求生活品質的城市精英，他們的眼光高，見過世面，所以，對于未來商家的經營水平要求標準也會比較高。

X先生/女士，我們分析了三種商鋪投資的利弊，您傾向于哪一種呢？ 附：商鋪投資回報率算法（非必要，不予客戶計算）

李先生用75萬首付款，購買一個面積為50.6平方米的商鋪，總房款150萬元，貸款75萬元（10年），月供為7500元/月，加入市場平均收益率為10%左右，根據市場平均估價，該商鋪的平均租金收入為10400元，則：

年租金收入：10400元X12個月—10400X14%（租賃稅）X12個月=107328元；

年供款：7500X12個月=90000元； 年收益額：107328-90000元=17328元； 貸款10年凈收益：17328X10年=173280元； 10年后資產總額：1500000+173280=1673280元；

毛利潤為：1673280-750000（首付款）-1500000X3%（交易稅費）=878280元；

平均年收益（年利）：878280元/10年=8.8萬元； 投資回報率：(售出價-購進價)/購買總價=12% 競品說辭 1.講解目標

（1）讓客戶再次深刻了解華潤商業的不同；（2）不抨擊競品，用數據分析。2.講解要點

（1）通過客觀分析我們與競品的不同，再次宣導華潤商業品牌；（2）引導客戶體會華潤同其它品牌的核心競爭點。3.標準說辭(1)對于萬達商鋪：

現在萬達的發展速度特別快，而且都能達到比較好的銷售狀況，作為同行，我們非常佩服，也在不斷學習他們優秀做法。不過，作為比共和國歷史還要長的一家央企，華潤的商業路線可以說和萬達完全不同，有人說，我們不缺錢，的確，華潤有非常好的背景和資本，所以，我們會以苛刻的眼光去做項目。這恰恰是民營企業達不到的，因為做的再大，他們也會受制于資金。所以，恰恰是華潤的“不著急”成就了我們，不貪多求大，到最后才是真正的贏家。

截止13年底，萬達集團持有型物業的面積1704萬平方米，開業的萬達廣場85座，租金收入有85.6億元;而華潤置地只有220萬平方米的持有物業,開業的五個萬象城和一個五彩城，2013年租金收入卻已達到42億元。也就是說，我們五個萬象城加1個五彩城就頂了全國42個萬達廣場的租金率，您可以算一下，華潤商業絕對是目前國內投資回報率最高的綜合體了。

煙臺萬達廣場地上建筑面積為90萬方，其中購物中心24萬方，住宅、商鋪、寫字樓等銷售型物業為39萬方，商鋪就占了近8萬方，等于萬達1/4的體量都是商鋪，共有400余套，萬達4條內街都是商鋪，銷售均價在38000元/平左右。

您知道，振華500米以內，4大商場已經有22.2萬方的經營面積了，還不算的其它商業。再加上萬達將來24萬方的購物中心，等于在那個區域500米以內，商業體量翻倍，競爭加劇，就現在來說，白天在振華逛街的人都沒有幾個。到時400多套商鋪，誰去逛??？沒人逛，經營就很難，租金就收不上來，所謂的投資回報，如何保障呢？(2)對于xx商鋪：關于價格：xx比華潤便宜

祥隆商鋪首次開盤價格在1.5—3萬/平，目前二手報價為2.5—5.3萬/平。公攤在36.7%，而我們的公攤只5%，目前我們的價格在2-5萬元，折算下來其實更實惠。而且我們的地段和位置都是獨立產權式商鋪，沒有地下商業內鋪；

(3)關于地段和區域：同樣地段，更臨近煙大西門，都已經形成商業氛圍，華潤比較偏

一個商業綜合體的形成并不是靠一兩個主力店就能支撐起來的，人流動線也是主要原因。以后我們整個片區成熟以后從消費習慣來說，真正來這邊消費的客群是萊山區、高新區、牟平的客戶，從佳世客就可以自然過渡到華潤萬象城系列商業，而且我們的主入口正對觀海路，這兩個大商業靠觀海路相連，位于道路兩側，也特別符合人們的消費習慣。因此人群在消費和逛街時，最先看到的是萬象城系列商業，而不是祥隆的“背街”。可以說，他只截留了煙大一部分師生，而不是萊山、高新、牟平的客戶。

(4)關于返租和投資保障:祥隆簽訂 5年的返租合同，又有統一的運營管理，華潤卻沒有

祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，4、5年返8%給業主（其中的商業租賃稅需要業主支付）

(5)針對性說辭：投資商鋪不僅是理財產品而更多的是一個投資產品，所以在收租的同時你也要更多的考慮此商鋪在升值以后是否能把商鋪轉手出去?，F在祥隆地下商鋪簽訂五年的返租合同，到第5年開始就不返了。公攤在36.7%，而且物業費用在48元/平。即使您自己租出去，這些費用負擔也比較重，等于您的租金收益是非常少的。投資地下商鋪的風險比較大，你可以打聽下，現在祥隆的已入住商鋪轉手都很難，再加上以后越來越低的投資回報，等于你買的商鋪轉手難上加難，這時等于您的錢已經被套牢在里面了，在一個錢能生錢的時代，資金被套牢是最失敗的投資，而買我們這種獨立產權的商鋪就沒有這種擔心，租金都是自己收，想轉手也非常方便，所以，您選擇華潤一定是正確的！商鋪投資常見答客問 1.投資商鋪有風險嗎？

答：有。世界上根本不存在沒有風險的投資。道理很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，就有貶值的可能。房地產市場如同其他市場一樣，機會與風險并存。如果選擇一個信譽好開發實力強的品牌開發商的話，商鋪投資的風險可能降為零，如果相反，那么投資的風險也就很大了。這需要投資者也要像投資專家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如周圍環境、規劃、交通輻射、投資回報、租金、業態定位、經營管理等因素。如果將這些因素了解清楚以后再做投資打算，那么風險就會降到最低。

2.投資商鋪的利潤率和其他物業投資相比到底高多少？

答：一般來說，住宅的投資利潤率為6%—8%，寫字樓的投資利潤率為10%左右，而商鋪的投資利潤率一般為10%—15%，如果前景好的話會更高，例如北上廣的商鋪投資利潤率一度達到20%。據來自一線城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅相比，總量雖然不大，但由于其發展潛力好，回報率高，所有受到投資者關注。其發展勢頭之迅猛，連業內人士都始料未及。

3.投資商鋪要考慮哪些因素？

答：投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權威專家及眾多投資者的投資經驗來看，投資商鋪一般考慮如下因素：

1、商鋪周邊房地產發展趨勢，對于商鋪投資這來講，商鋪價值提升是一個動態的過程，任何一個商業房地產項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態因素，但商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。

2、經營商品的類型：經營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切的關系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，用經營高檔精品和經營抵擋服裝的商鋪相比較，前者的經營利潤比后者的經營大。如果商鋪投資這在進行投資時能夠清楚判斷未來商鋪適合經營的商品類型，那么一定會勝人一籌。

3、整個項目規劃設計的科學性，一個從消費者、經營者的角度設計出發的商鋪，將來成功的概率就會很高；

4、交通條件，交通條件對于商鋪價值的重要性毋庸置疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。加入一個商鋪所處的位置，很少公交、客流，那么其價值會大打折扣；

5、商業氛圍，在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業氛圍有足夠了解，商業氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租金水平、價值升值空間；

6、租金收益；

7、商鋪初始售價，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現房，售價越高；

8、硬件條件，商鋪的硬件條件具體指商鋪的面寬，進深、層高，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等內容，以上因素對商鋪的功能影響很大；

9、停車條件；

10、樓層，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出2-3倍；

11、客流量；

12、商鋪投資收益，一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規的收益項目，而專業的商鋪投資這，是對商鋪本身的升值收益作出判斷。

4.商鋪投資的周期是多少？

答：不同的城市、區位的商鋪投資價值是顯著不同的，所以商鋪投資的回收周期也是不同的，沿海一線城市商鋪投資回收周期一般為12-15年。

5.什么是售后返租？他有那些風險？

答：售后返祖也叫售后包租，售后回租，是一種銷售方式，房地產開發商為了促進銷售，在其建造樓盤出售時與消費者約定，在出售后一定年限內由開發商以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分房款。這種銷售方式目前已經被國家明令禁止，因為在操作過程中，有非常大的風險：

1、如果把租金、稅費、利息等因素考慮進去，返祖率就會大打折扣，開發商承諾10%，能達到8%就不錯了；

2、開發商會故意忽略裝修費、物業管理費、買房者的各種稅費、經營的投入；

3、售后返租是建立在假設上，這個假設要所買的房子租的出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等，只要一個環節出問題，這個美麗的肥皂泡就會破滅；返祖的方式其實是開發商為了將房子順利賣給客戶，就承諾將來以高于回報率的價錢租出去，問題是：萬一租不出去，或者租金達不到回報，業主的利益是無法得到保障的。

第二篇：寫字樓銷講詞

寫字樓說辭

您好！歡迎參觀XXXXX，我是置業顧問XXX，叫我XXX好了。

（寒暄）請問您是第一次來我們項目嗎？如不是，請稍等我幫您叫他過來/如是第一次來。

（弄清楚客戶是投資還是自用）

先生/女士，我先給您介紹一下我們項目的基本情況吧?。ㄓ檬謩菀龑Э蛻魜淼进B瞰圖）我們項目位于XXXXXXXX，隸屬XX區屬于二環內。北面緊臨XX路，東面距離XX路僅百米，XX路2015年將拓寬成6車道。周邊交通四通八達，向北走京廣快速路10分鐘可到連霍高速，向南10分鐘路程即可到達火車站。農業路高架橋從西環到中州大道，建成后5分鐘就能到東區，去高鐵站、機場都是很方便的。在南陽路和農業路上有20多條公交線路，出門就是BRT車站，同時地鐵3號線南陽路站經過我們項目，預計2018年底通車。5號線唯一一條城市環形線路，黃河路站距離我們項目不到2公里的距離可與3號線換乘，現在地鐵1號線日均客流量25萬人左右，地鐵3號線預計30萬人，地鐵5號線將預計將達到45萬人，在這里投資升值空間絕對是很大的。規劃中的農業路高架在南陽路設置上下匝道口，在我們這里員工上下班，合作單位拜訪等出行都是非常方便的。

項目周邊有5大商圈，10余所醫院，20余所名校，30余商超，配套相當完善。沙盤講解：

現在給您介紹一下我們的項目，XX路和XX路交匯處的位置是我們的三期項目，近10萬㎡，地下雙層停車場，A塔是我們規劃的5A甲級辦公樓，全智能化商務辦公，B塔是我們規劃的5星級酒店，目前正在和凱萊國際酒店確定合作意向。1-6層規劃的是百貨商場、大型餐飲、電影院、KTV，目前正在和大商新瑪特、丹尼斯、成龍影院進行洽談合作，您知道花園路上的國貿360吧，將來我們這里和豐業廣場相連，將打造成農業路上比花園路商圈更繁華的高端商業綜合體，所以我們建成后絕對是片區的地標性建筑。

您看這邊這棟是我們的寫字樓，1-4層近8500㎡的商業廣場，規劃的有銀行、金融機構、大型餐飲、健身房等，同時和商業廣場相連的這邊是我們精心打造的兩層風情商業街區，入駐西餐廳、咖啡店、品茶屋、書吧等。

5-28層是甲級寫字樓，四層以下外立面為干掛石材，四層以上為LOW-E玻璃幕墻。面積區間50-1400㎡自由分割，層高3.3米，標準化辦公高度。進入寫字樓首先展現給我們的就是一個300㎡奢華裝修大堂，10米挑高，相當于住宅的三層半的高度，全石材拼花，豪華水晶吊燈，完全參照星級酒店大堂的裝修標準。8部品牌電梯，6部高速內梯，兩部觀光電梯。辦公樓分戶空調設計，費用自由控制。每層公共部分都是精裝，精裝公共衛生間，衛浴是國家十佳品牌標準。我們的一大特色就是在每戶設置有總裁單衛，當然如果您不需要，可以在裝修的時候打通就行（對于投資客：每戶設置有單個衛生間，買個小面積后期出租完全不是問題，您看國貿360上面的小戶型每個月都租好幾千塊，而且我們這邊交通這么便利，又是雙地鐵，將來租戶肯定特別多，投資肯定是穩賺的）。

車位有地下雙層停車場和地上部分停車位，可租可售（售價還得看后期的物業，目前周邊車位銷售大約在12萬左右，如果租，周邊大約在400元/月），車位配比是1:2，在寫字樓的西邊設置有單獨的地下車庫出入口。

這是我們寫字樓一期項目，規劃面積都是稍微小一點的，在我們的三期規劃的都是300㎡以上大面積的，將來等三期建成后，將形成一個完全銜接互補的商務綜合體，所以您現在買是相當劃算的。

我們面積有50-80㎡，100-250㎡，我們看一下戶型吧。

第三篇：東海黃金海岸銷講詞

東海黃金海岸銷講詞

尊敬的各位來賓，歡迎光臨東海黃金海岸售樓中心，請先允許我自我介紹一下，我姓黃，是這兒的一名置業顧問，大家叫我小黃就可以了?，F在由我為大家介紹一下項目的整體概況。

咱東海黃金海岸位于龍口東海旅游度假區，占地600萬平方米，由中國500強企業南山集團全力打造。龍口隸屬山東煙臺，位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，同時也位于環渤海經濟圈的核心位置。環渤海經濟圈是繼長江三角洲、珠江三角洲之后又一經濟隆起地帶，受國家重點扶持，擁有無限的發展潛力。另外咱龍口地處內海，位于北緯37度這條神奇緯線上，冬無嚴寒，夏無酷暑，氣候宜人，年平均氣溫11.7度，被稱為天堂的溫度，曾獲聯合國人居獎，被譽為最適宜人類居住的地方，是著名的長壽之鄉。

大家請隨我看平面圖，來，請先隨我感受一下大海的位置，上北下南，左西右東。這條道叫做南山大道，由于它連接著東海觀音閣與南山大佛，因此也被稱為福壽路，它也是整個園區的分界線，在進入東海園區的“M”形大門之前我們看到的這個小區叫做濱海假日小區，總占地面積44萬平米，有134棟的海派風格的多層花園洋房組成，綠化率達48%，小區南北各有一個入口，中心有一大型的綠地噴泉廣場將項目分為A、B兩個區，小區配備兩座頂級休閑會所，各種娛樂設施一應俱全，讓您在追逐假日悠閑的同時亦可隨心所欲的出入都市休閑場所。社區東側有近10000平米的商鋪，既能滿足業主日常生活需求，還能夠有效的阻隔噪音，另外他附近有一大型的農貿市場及一條商業街，給您的日常生活提供了非常大的便利。

順著南山大道往北走，在大道的兩側各有一所學府，西側是從幼兒園到高中實行雙語教學的東海外國語學校，去年新開設了高爾夫專業，園區西側有108洞的海景高爾夫球場，就是這大片綠地，他與南山的山地高爾夫共組279洞，是目前世界上最大的高爾夫球場，因此國家高爾夫球隊每年都會到此集訓并在此選拔高爾夫人才，說到高爾夫，在高爾夫球場的前側距海大約20米的地方有一個豪華社區叫做海潤豪景，其內樓棟80%能看到海，70%能看到高爾夫，60%能一線觀海三面觀高爾夫，綠化率達53%。如果您選擇了海潤豪景，那么藍天、白云、綠樹、碧海、金沙將是您家門前最常見的風景，這里也是您遠離都市喧囂，靜靜的憑海聽濤的最佳去處，是真正的“出則繁華，入則寧靜”。

在東海外國語學校的對面是一所擁有3.8萬名師生、84個本?？茖I的本科院?！仙酱髮W。這兩所學校師資力量雄厚，硬件設施完善，環境優美，是孩子就學的理想去處。大家都知道學生的消費水平比較高，有學生的地方有人氣，人氣帶動才氣，所以無論你求才還是求福，這里都是您的最佳選擇！

順著南山大道繼續往北走，穿過星海苑小區，我們就來到了月亮灣國際海水浴場，在月亮灣的中心是東海觀音閣，現在每年的10月份都會有一個廟會，他通過福壽路與南山大佛遙相呼應，使東海園區處在濃郁的佛教氛圍中，您也知道“虔誠，是心靈最好的歸屬”，在這兒您可以卸下工作重壓，來一次虔誠的祈禱，給心靈一次完全的解脫。在月亮灣的周圍有五星級的國際會議中心，月亮灣酒店以及風情步行商業街，可以說是食、住、購、娛樣樣齊全，再加上這天然海水浴場，是您享受夏威夷式海濱生活不再是夢想！

距離月亮灣最近的這個小區叫星海苑，從他步行到月亮灣只需要5分鐘，他處于東海園區的核心位置，各路公交車直達小區門口，小區采用圍合式布局，意大利風格建筑外觀，采用的老虎窗，八角形尖堡以及園林景觀均體現歐陸風情的海岸特色，另外小區南靠南山大學，使之能受到學校文化氣息的熏陶。

繞過月亮灣我們就來到了三大濱海主題廣場，即帆船廣場、風帆廣場、同心廣場，他們也有著不同的喻義：也就是分別象征著事業的起步、拼搏與成功。在帆船廣場的旁邊有一條向海延伸的道叫姻緣道，他被成為“最浪漫的路”，因為在路的盡頭、海的中央是月亮老人，您可以牽著愛人的手來到月老面前一起許下愛的諾言，見證真愛。這條海岸線向海延伸100米，全部是淺灘，我想當您站在柔軟的沙灘上向海眺望，愛人和孩子在水中玩耍時，那份喜悅那份輕松是多少錢也買不來的，這樣浪漫的事情是您在內陸絕對享受不到的，這樣的生活質量和品質也是所有人追求和向往的。

這兒是漁人碼頭，您來這兒居住的時候，可以拿個小桶，帶個馬扎，提著釣竿，在這坐享垂釣的樂趣，到吃飯的時候把釣到的魚帶到沙灘上的燒烤店里燒烤一下，在海邊吹著海風，看著飛翔的海鷗，吃著自己垂釣的魚，這種生活和您在內陸城市坐在馬路邊呼吸著汽車尾氣吃燒烤的感受是完全不一樣的。

這兒是星海湖畔小區，目前在售的是B、D區，綠化率達48%，社區利用獨特的自然地理優勢打造了一個外海內湖的360度景觀社區。

再往前走是填海廣場，這個填海廣場將會在2010年被打造成為一個堪比美國迪斯尼韓國愛寶樂園的亞洲最大的水上游樂場。

在往東走我們就來到了海產品農貿市場和港欒碼頭，對面是一個小島，由于從空中俯視像一片桑葉漂浮在海面上，因此被命名為桑島，現已被南山集團收購，準備將其打造成一個擁有各種休閑娛樂設施的豪華小島。海產品農貿市場里的海鮮都是當地漁民打撈的，既新鮮又便宜，如果您住這兒，就能每天都吃到新鮮的海鮮了。

這兒是碧海苑小區，他是東海園區開發最早的一個小區，分A、B、C、D四期開發，目前A區業主已全部入住，小區也將于明年2月底全部交付使用。小區為業主配備了三十余種百余套公共健身器材，為業主的業余鍛煉提供了物質保障。

在碧海苑的東面是東部新區，南山計劃2010年投巨資興建一個集休閑、旅游、度假為一體的高新區，他不僅能完善東海園區，更是能極大的推動東海園區的更高更快發展。

綜觀整個東海園區，有三大主題廣場，東海觀音閣等旅游度假區；有五星級國際會議中心，月亮灣酒店，風情步行街等商務服務區；有原生態黑松林密集區；有教育科研區；有高爾夫康樂區，有住宅區。南山集團在此投資200億將這600萬平米的海岸線打造成可容納20萬人口的濱海生活城。您在這兒買的不僅僅是一套房子，而是一座擁有無限發展潛力的新興城市，如果您想成為這座北方最大海景城一員的話，就盡快選好房子定下來吧，因為這兒的房子不是您一個人在買，而是全國人在搶購，如果您還有什么不明白的，讓您身邊的置業顧問給您做更詳盡的解答，我們熱烈真誠的歡迎您加入到濱海生活行列中來！

第四篇：多層銷講詞 2014.8.2終

銷講詞（多層建筑的優勢）

隨著城市的發展、房價的高漲、消費者居住理念的不斷成熟，相信越來越多的人對得房率較高、公攤面積相對較少、人居環境更加舒適的多層住宅越來越青睞，那么多層住宅的優勢究竟有哪些，下面就讓我們一一列舉！

一、公攤面積小，得房率高

相信大家都知道多層住宅“公攤小，得房率高”，但相比較高層，具體多在哪里，多了多少？下面就為大家具體說一下，高層住宅由于大堂、電梯間、走道等公建部分較多，因此需要分攤的公用面積就比多層住宅多很多，實際得房率也就相對較低。按常規比例計算，多層住宅的公攤面積一般為總面積的8%-10%，而高層住宅卻達到了25%之高。這樣比較下來，多層就比高層多了10多平方的面積，對于100個平方的房子來說，多層的套內面積能達到90平，而高層一般只有80個平左右。一樣的房子足足少了10個平方，也就是說買高層多花了10%的錢在公攤上。

二、戶型結構優，通風采光好

現在市場上的高層都說通風好、采光好，其實多層的采光通風更好，因為多層住宅一般為板式建筑，從房型構造格局上看，通風采光優于高層住宅。同時由于構造結構上的原因，一般多層住宅都是坐北朝南，室內使用面積多，房型合理，南北通透，大開間容易隔開，而高層住宅一般采用框架剪力墻結構，南北通透的戶型較少，基本室內墻為主，結構無法改變，給裝修帶來了很大的難度！另外多層住宅多為一梯二戶，空氣穿透性自然好于一梯多戶的高層住宅。

三、多層配電梯，方便快捷同時有利于身體健康

金牛國際城多層住宅配備電梯，方便業主的生活，同時由于樓層較低，上下樓梯輕松便捷，每天僅百步的上下樓梯對身體也是很好的鍛煉。而高層住宅電梯煩惱比較多、如突然停電、久候不來等都讓人煩惱不堪，多層則沒有此類麻煩。

四、更自由、更安全

由于電梯的存在，而住在多層，上下樓很便捷，即使電梯不方便使用的時候，這些煩惱也是可以避免的。

五、更經濟、更實惠

多層的公共維修資金是（面積x550x0.05），而高層是（面積

x700x0.05）,以120㎡住宅為例，多層維修基金是3300元，高層是4200元，同樣面積下多層費用更少，更經濟實惠。

六、容積率更低，環境更好

從容積率來看，金牛5期容積率在1.3左右，而高層住宅普遍超過

2.5，建業壹號城邦在288畝土地上建造47萬平米的住宅，容積率高達5.0，后期入住后人口密度大，小區人均占有資源很少，如此相比之下，金牛多層住宅的業主比高層住宅的業主可以享受到更多的社區資源、綠地、健身設施、會所資源等。同時，多層住宅的環境更清幽、更寧靜，居住舒適度更高！

七、超寬樓間距，空間更舒適

樓間距窄會影響通風和采光，尤其是低樓層的居民，可能會導致低樓層居民采不到光，嚴重影響居民的居住體驗和心情。金牛國際城23-24米超寬樓間距，棟距比達到1:1，采光效果好，不會影響到低樓層采光，有效地保證了業主的私密性、空間感、陽光感和通透感，視野更開闊，居住起來更舒適健康！

八、十月交房 即將入住

購買現房可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗收完才能入住，并且還可以省去從購買期房到入住這段時間的租金支出；購買現房品質有保證，買得踏實，對于房子的優劣勢一目了然；而購買期房，由于房子尚未建好，只能根據建筑設計圖紙和售樓人員的介紹去判斷，很容易受騙；另外購買期房，可能還會出現與開發商產生糾紛，如交房時發現與設計不符或質量不過關等，而現房則可以在很大程度上避免這些問題的出現。金牛國際城工程進度已完工，只有部分園林未建好，很可能會提前交房，即將入住，品質看得見！

九、車位充足 停車便捷

目前，有車一族越來越多，隨之而來對小區車位車庫建設的要求也越來越高。金牛國際城，珍稀純多層設計，同等面積，居住人口更少，超高的停車位配比，完全符合國家標準，空間大，停車舒適快捷，生活高枕無憂！

高層建筑的劣勢

一、公攤多 實用面積少

從面積和實際使用率看，多層要高于高層住宅。眾所周知，購房時的計算面積為銷售面積，其中包括了對公共部分，如電梯間、樓梯間等面積的分攤。高層住宅由于有電梯等待間、地下室等，需分攤的公用面積較多層要多，故而實際得房率低。所以，有些客戶為爭取到更多的實際面積，往往選擇多層住宅。

二、戶型局促 不易裝修

從房型格局看，目前多數新建多層住宅的戶型設計都有長足的進步。另外，由于構造上的原因，多層住宅往往南北通風、室內無效面積少，室內動線合理，隔墻易于敲打，有利于裝修。而高層住宅往往采用框架剪力墻結構，室內戶型往往較局促，不易裝修，裝修費用較高。

三、收費額度高

從物業管理收費看，高層住宅由于多設有電梯，樓層居民也多，一般物業管理費要高于多層住宅。另一方面，由于高層建筑樓層高，水流到達高層會比較弱，同時也會增加二次供水供電的費用。

四、市場產品眾多 升值空間小

由于目前土地資源逐漸稀缺，建筑均向高容積率發展，多層建筑因居住舒適度較高等其他優勢受其影響也同樣成為逐漸稀缺的建筑類型，在價格上漲方面受土地升值影響較高層大，升值潛力占優勢。物以稀為貴，目前市場上高層建筑繁多，相對于多層來說，高層建筑升值潛力較小。

五、安全性較差

據消防部門資料，現有的消防水罐車噴水滅火能夠達到的高度是8層左右，城市配備的舉高最高的消防車基本上也僅僅能夠到15層左右的高度。對于那些15層以上的高樓大廈來說，現有的消防設備仍然還是“鞭長莫及”。高層建筑的火災隱患成為消防的最痛，出現大的災難如地震，高層的逃生難度較大，而多層由于樓層較低，易于逃出樓體！

六、停電時帶來的困擾

高層建筑由于樓層高，居民眾多，電梯容易損壞，乘坐到樓層中間比較危險；而對于高層居住的居民來說，尤其是老人和孩子爬樓梯也會很困難。而多層建筑，就算是停電，爬樓梯也會很輕松自然，而且還有利于身體健康。

七、空氣質量較差，不利于健康

從空氣質量角度來說，高層的空氣并不像人們想象的那么新鮮，高度在30米以上的，空氣質量反而更差。一般來說，樓房的排風口都設在高層，所以對高層的住戶有一定影響。此外，鋼筋混凝土結構會迫使來自電器設備的電波沿著樓房循環，相當一部分是往上走，直至頂層，所以，高層居民更容易出現頭疼癥狀。

八、容易產生壓抑感和身體不適

樓層過高也會對人的健康造成影響。身居高層的人容易產生一種“根基不穩定”的感覺，經常會感到內心壓抑。在高樓林立的小區中行走，人也會產生壓抑感。另外高層空氣相對稀薄，患有某些疾病的人容易產生不適癥狀，尤其是慢性支氣管炎、心臟病、心絞痛、心腦血管疾病患者，選擇高層樓房時更要謹慎。

第五篇：華潤集團簡介

華潤(集團)有限公司

華潤集團最早可以追溯到1938年“聯和行”。1983年，改組為華潤（集團）有限公司，總部位于香港灣仔港灣道26號華潤大廈。華潤植根香港超過半個世紀，一直秉承開放進取、攜手共創美好生活的理念。經過多年的努力，華潤的基業不斷壯大，商譽卓越，已發展成為中國內地和香港最具實力的多元化控股企業之一，總資產達1,400億港元，營業額達800億港元。華潤集團從事的行業都與大眾生活息息相關，主營業務包括日用消費品制造與分銷、地產及相關行業、基礎設施及公用事業三塊領域。

華潤公司簡介

1938年“聯和行”（Liow&Co.）在香港成立。1948年，“聯和行”改名為“華潤公司”，創始人為秦邦禮先生。第一任董事長為錢之光先生。從1952年起，華潤一直是中國進出口貿易在港澳及東南亞的總代理。1957年，華潤參與發起了廣交會。從1962年開始，華潤承擔起內地鮮活冷凍商品供港“三趟快車”的運作，保證了香港的食品供應。70年代初，華潤將內地國產石油打入香港市場，緩解了香港的石油危機。1983年，隨著香港華潤大廈的落成，“華潤公司”改組為華潤（集團）有限公司，屬于國務院國資委管理的中央企業。世界500強企業。

2001年，華潤集團提出了“再造華潤”的宏偉戰略目標。2010年華潤集團營業額2,184億港元，利潤總額298億港元，總資產5,859億港元。華潤的多元化業務具有良好的產業基礎和市場競爭優勢，其中零售、啤酒、電力、地產、燃氣、醫藥已建立行業領先地位成為中國內地和香港最具實力的多元化企業之一。華潤的業務與大眾生活息息相關，主營業務包括：零售、電力、啤酒、地產、食品、醫藥、紡織、化工、水泥、微電子、燃氣、壓縮機、金融等。在高度競爭的環境下，各專業化的利潤中心積極開拓，銳意進取，一批企業已經發展成為行業領先者。

華潤在積極拓展業務的同時，倡導“培訓”和“行動學習”，鼓勵創新精神，提倡無邊界溝通，追求卓越管理。秉承“誠信”的經營理念，在“集團多元化，利潤中心專業化”的戰略定位下，華潤的大部分資產都已納入上市公司，借助資本市場發展壯大的同時，也接受市場和投資者的監督。華潤重視企業創造價值，努力踐行企業公民責任，近年來每年納稅總額超過百億元，累計對教育、賑災、扶貧等慈善公益事業捐款捐物總值過億元，通過實際行動，回饋社會。秉承莊嚴的使命，華潤以人為本，開放進取，努力實踐與大眾攜手共創美好生活的企業承諾。

現董事長為宋林

業績導向——華潤追求業績第一，要求業績不僅包括經營指標，還包括團隊建設成績和培養人的能力，要能夠創造新的生意模式或管理辦法，要承擔更多的社會責任。依靠卓越的財務成就、優秀的專業團隊、領先的管理模式、敬業的員工隊伍，推動業績不斷增長，確保正確的發展方向。人文精神——華潤的行業選擇、產品和服務，企業社會責任的履行，無不建立在“一切以人為本、人口驅動增長、尊重人文精神、改善人們生活”的理念之中。華潤努力打造和諧企業，對內營造良好的環境。團隊建設——包容不同理念、發揮團隊精神、倡導行動學習，推動組織發展。創新求變——理念創新、制度創新、管理創新、技術創新，由此推動華潤持續進步，基業常青。

誠信：堅守誠信原則重視個人操守加強互信關系鞏固卓越商譽

團隊：尊重不同文化包容各種觀念倡導平等溝通發揮團隊精神

務實：貫徹務實態度激勵奮發精神壯大企業根基奠定領導地位

積極：積極迎接挑戰勇于面對改變主動學習新知實現自我價值

專業：整合豐富資源薈萃各方精英積累中外經驗提升專業水平

創新：營造開放環境鼓勵創新思想構思非凡意念推動企業發展

華潤標志的設計意念源自盛唐書法宗師顏真卿所寫的“華”字。顏體素以自然雄健、氣勢磅礴而著稱，書法風格十分切合華潤的企業形象。顏真卿的“華”字中間是由四個“人”字組成，由此啟發而創作的華潤標志，表明華潤與悠久燦爛的中國文化一脈相承。

華潤標志中的琥珀黃色正方形象征大地；四個抽象化了的“人”字分別代表華潤“一切以人為本、人口驅動增長、尊重人文精神、改善人們生活”的經營理念；四個“人”字又像一組向上的箭頭，寓示著華潤的事業蒸蒸日上；白色的“人”字從琥珀黃的底色中鮮亮地跳出來，代表華潤人勇于面對挑戰，積極創新思維。

華潤集團下設7大戰略業務單元、17家一級利潤中心，有實體企業1,200多家，在職員工33.8萬人。華潤在香港和內地各擁有6家上市公司。其中，華潤創業、華潤電力、華潤置地位列香港恒生指數成份股，成為華潤旗下“藍籌三杰”。華潤集團是全球500強企業之一，在《財富》全球500強排名中位列2010年第346位。

2010年華潤集團營業額2,184億港元，利潤總額298億港元，總資產5,859億港元。集團核心業務包括消費品（含零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產、醫藥、水泥、燃氣、壓縮機、金融等。華潤的多元化業務具有良好的產業基礎和市場競爭優勢，其中零售、啤酒、電力、地產、燃氣、醫藥已建立行業領先地位。

華潤自2001年開始實施“再造華潤”發展戰略，通過兩個戰略期的發展，已建立起雄厚的產業基礎，產業地位和發展能力大幅提升。

目前，華潤集團正在實施“十二五”發展戰略，將在充分發揮多元化企業優勢的基礎上，打造一批營業額過千億、經營利潤過百億的戰略業務單元，力爭在“十二五”期間實現集團整體銷售額7000億，經營利潤1000億，總資產1萬億的目標，打入世界500強的前250位，把華潤建設成為具有國際競爭力的“世界一流企業”。

未來，華潤集團將在新的起點上，以更優異的業績，不斷超越，回報股東，回饋大眾。

下屬企業

上市公司

華潤創業有限公司

華潤三九醫藥股份有限公司

華潤零售（集團）有限公司

華潤雪花啤酒有限公司

華潤五豐有限公司

華潤飲料（控股）有限公司

華潤物流（控股）有限公司

華潤怡寶食品飲料（深圳）有限公司

華潤電力控股有限公司

華潤新能源控股有限公司

華潤煤業有限公司

華潤電力（海豐）有限公司

華潤電力（常熟）有限公司

湖南華潤電力鯉魚江有限公司

華潤電力湖北有限公司

華潤電力登封有限公司

徐州華潤電力有限公司

華潤置地有限公司

北京華潤大廈有限公司

華潤（深圳）有限公司

華潤（上海）有限公司

華潤置地（北京）有限公司

華潤置地（上海）有限公司

華潤置地（成都）有限公司

泰國長春置地有限公司

華潤水泥控股有限公司

華潤燃氣（集團）有限公司

非上市公司

華潤醫藥集團有限公司

華潤醫藥北京產業園

華潤醫藥創新孵化事業部

北京醫藥股份有限公司

北京雙鶴藥業股份有限公司

華潤金融控股有限公司

珠海華潤銀行股份有限公司

華潤深國投信托有限公司

華潤投資控股有限公司

華潤資產管理有限公司

華潤醫療集團有限公司

上海華潤世紀家紡有限公司

華潤微電子有限公司

華潤紡織（集團）有限公司

華潤化工控股有限公司

華潤新能源控股有限公司

沈陽華潤三洋壓縮機有限公司

華潤物業有限公司

經營業績

截至2007年12月31日之財政，華潤集團業績再創新高，總資產達到2,444億港元，營業額達1,150億港元，這些成績的取得都是與華潤集團近年來積極調整企業戰略，不斷推進專業化和加強競爭力的努力分不開的。在2007年更堅實的基礎上，華潤集團在未來的發展將進入一個全新階段，致力將企業做實、做強、做大和做持久，邁向理想，創新未來。

企業形象

華潤的歷史可以追溯到1938年成立于香港的聯合行。歷經近70年的風風雨雨，華潤由一家貿易公司成長為中國內地和香港最具實力的多元化企業之一。華潤的成長歷程中既有許多成功的經驗，也有不少失敗的教訓，但華潤始終牢記自己的社會責任，致力于推動行業進步和與社會共同發展。無論是昨天還是今日，始終秉承“誠信至上”和“以人為本”的核心理念，堅持用高道德標準要求旗下所有企業和全體員工，實踐“開放進取、以人為本、攜手共創美好生活”的企業承諾。9月29日下午華潤集團捐建玉樹發電機組預期發電，華潤踐行她的承諾，履行著她的社會職責。

“中華大地、雨露滋潤”，華潤在數十年的發展歷程中，無論是作為內地進出口貿易的總代理，還是積極利用資本市場，成功實現實業化轉型，種種努力無不將做好中國企業的信念身體力行并廣為傳遞。華潤堅持誠信至上，追求業績第一，追求企業持續發展，追求以人為本。在企業內部，企業重視創造和諧、融洽、平等的氛圍和人際關系，重視員工職業生涯的發展及與人為善，盡力給予員工更好的對待。在企業外部，企業熱心公益、關愛社會，通過開發和提供更加優質、清潔、環保和人性化的產品與服務，不斷提升人們的生活品質。

華潤的企業公民目標——受投資者信任、受員工熱愛、受社區歡迎、受大眾稱道。

發展歷程

1938年夏，秦邦禮按照周恩來的指示，到香港創辦聯和行（Liow&Co.），也就是華潤的前身，當時聯合行是八路軍駐香港辦事處的下屬機構，接受黨中央的許多指示都是周恩來親自書寫的。

1948年12月18日，聯和行改名華潤公司，正式向港英當局注冊成立。據楊尚昆回憶錄，“華”取自中華，“潤”取自毛潤之。

1949年3月，周恩來、任弼時指示在香港的劉曉、錢之光將廣大華行與華潤公司合并，這是華潤在建國前后進行的第一次機構重組。

1950年，華潤公司向怡和洋行出售大批量大豆，這是公司成立以來最大的一宗出口業務。并從埃及、巴基斯坦進口棉花，從泰國進口大米，從新馬等地進口橡膠。這一年華潤公司的進出口貿易額已達到5000萬美元（按當時價格計算）。

1952年，華潤公司劃歸中央貿易部管轄，正式成為中國各進出口公司在香港的總代理。

1957年4月25日，首屆中國出口商品交易會在廣州舉行。華潤公司是廣交會創建成員之一。

1979年，華潤公司在香港的制造業投資開始起步。這一年投資了大同工業設備有限公司、精藝皮草廠、華科電子有限公司等。

1983年7月8日，華潤（集團）有限公司在香港注冊成立。

1984年12月，華潤集團召開第二屆董事會，首次提出了“依靠內地，立足香港，面向世界，把華潤辦成以貿易為主的多元化、國際化的大型企業”的經營方針。華潤集團開始了業務多元化、國際化的進程。

1986年12月31日，中國華潤有限公司在北京成立。

1988年，華潤集團與多家財團合資組建大老山隧道有限公司，興建香港大老山隧道，開始涉足香港基礎建設業。

1991年，華潤超市在深圳開業，華潤零售業開始進軍內地市場。

1992年，自營進出口貿易額達到28.5億美元，首次超過代理進出口業務貿易額。

1992年9月，永達利企業有限公司改名華潤創業有限公司，華潤集團正式參與香港上市公司業務。購入力寶集團和華人銀行上市股票，華潤集團的多元化業務開始向金融業滲透。

1993年8月，中國華潤有限公司改名為中國華潤總公司。

1993年12月16日，華潤集團下屬華潤創業有限公司與沈陽啤酒廠合資成立沈陽華潤雪花啤酒有限公司，開始向啤酒業進軍。

1995年5月4日，中國華潤總公司與中國聯通簽約，華潤將在廣西投資數字移動電信項目，華潤開始進軍內地電信領域。

1995年10月25日，五豐行上市，在香港聯交所掛牌交易。

1997年1月28日，華潤集團控股的萬眾電話有限公司開業，華潤集團開始涉足香港電信業。

1997年9月1日，華創晉升為恒指成份股。

1999年6月，華潤集團調整產權結構。中國華潤總公司成為華潤集團的全資控股公司，行使控股職能。

華潤集團

2000年3月20日，五豐行獲選摩根士丹利中國自由指數。

2000年6月19日，華潤集團發出公告，為提升整體競爭力，擬將集團業務重新整合為四個主要業務方向：分銷、地產發展、科技以及策略性投資。公司準備通過其下的上市公司經營以上主要業務。

2000年6月20日，中國華潤總公司一次性受讓萬科企業股份有限公司8.1%股權，持股量增至10.8%，成為萬科最大股東。

2000年6月30日，五豐行屬下之徐州維維食品飲料股份有限公司（“維維食品”）在上海證券交易所正式掛牌交易。

2001年1月3日，華潤集團簽署了一筆35億港幣為期5年的銀團貸款。這次銀團貸款是華潤歷史上金額最大的一筆，利率遠低于普通的借款成本，充分表明市場對華潤的信心和對華潤管理能力的肯定。

2001年3月27日，華潤零售先后取得GIVENCHY、KENZO、LANVIN、BRUNOMAGLI、DUNHILL等國際頂尖名牌于國內指定城市的特許經營權。

2001年4月4日，黑龍江華潤金玉10萬噸燃料酒精項目的一期4萬噸示范工程正式建成、投產，結束了中國燃料酒精的市場空白。

2001年8月3日，在2001年香港《資本雜志》評選的“杰出科技及金融企業成就獎”中，華潤集團榮獲了“最佳在港中資機構獎”。

華潤進軍內地，通過并購重組、產業培育、改造國企、業態創新、管理創新、打造差異化生意模式、實現總部價值創造等途徑，成功建立起一批具有行業領導地位的主營業務。

2001年至2009年

華潤完成兩個“再造華潤”的宏偉戰略目標，企業的資產規模和效益較2001年翻了兩番。華潤連續10年保持了快速增長，在業務轉型、管理變革、組織發展、文化建設等各個方面取得長足進步，綜合競爭實力大大增強。

華潤團成立華潤醫療集團有限公司

時間：2011-10-28 文章來源：華潤（集團）有限公司

10月19日，華潤集團發布通知，成立華潤醫療集團有限公司（簡稱華潤醫療）。華潤醫療列入華潤集團一級利潤中心序列，由華潤集團直接管理，其業務包括醫院投資與管理、醫療器械、融資租賃等。