第一篇：從拿地到開盤(6個月)的設計計劃

從拿地到開盤(6個月)的設計計劃

(2011-09-07 13:57:33)轉載

標簽： 分類：綜合群精華 房產

主講嘉賓: 安徽-樂人 某大型地產公司設計總

友情速記: 地產群旗下:綜合Ⅱ群(165647956)群主:黑貓.前言：

這次討論主要是在項目前期拿地到開盤這一階段的設計計劃工作,以及在設計工作的過程中需要注意的一些問題.大家都很清楚,在這樣一個階段設計部門是龍頭,設計的計劃和設計的成果直接或者間接的影響了開發計劃的實施,今天我就拿一個以前做過的實際案例,從拿地到開盤6個月的速度,來和大家一起討論一下前期的設計工作在計劃和計劃的實施上所能利用的技巧和所應避免的彎路.這次討論不涉及產品的品質和過程的把握等與細節有關的一些問題,當然如果大家有興趣的話也可能對一兩個問題進行展開.同時也感謝各位的參與,我舉的例子僅僅為個人的一些經驗和心得,準備的也很倉促,我只能按照我想到的一些事情來說,有不足的也請各位幫忙補充!注:計劃表已經上傳到本群的共享,名為:設計計劃.doc 正文： 嘉賓:安徽-樂人

你們看到的那個設計計劃,是實際項目和實際操作的真實性的計劃,已經執行

首先拿到這樣的項目,也是有前提的,在土地成本過高,集團現金流有壓力或者是市場競爭需要的時候,我們會這么去做,但是那么快的進度,是需要有前提的: 1.集團重點項目,集所有資金和技術力量.2.所有配合的設計單位均熟悉,有相當的配合經驗.3.所有公司部門全力配合.4.并且要有充分的準備 一.準備工作: 當天拿地,當天策劃,設計與甲方開會研究,確定產品標準,戶型方向及比例.分析政府文件,分析地塊條件.聚齊人手:配備景觀1名,裝飾1名,建筑1名,結構1名.在開發計劃的基礎上,制定詳細的節點計劃,并在公司層面討論,獲得批準.拿到地,就應該緊張起來,剛接到集團通知,當晚就開了討論會,一般產品定位我們比較建議策劃公司拿主要意見,所以,建議有長期的策劃顧問,并且該顧問熟悉當地市場,一出口能報出數據,或者策劃公司前期做有功課.二.條件分析工作: 前期的條件分析也是非常的主要,分析政府文件,主要是當地部門的規劃設計管理文件,建設工程相關文件,以及特有的規范要求.壟斷部門的一些規定能拿到那就最好了!一般地方政府會有規劃設計管理文件,在這個文件里,集中了規范性需要注意的要點,一般在間距,退讓,面積計算,日照計算都會有所提及,另一方面,會有一些政府支持性的政策,這些政策一定要吃透,要算總賬.案例分析: 案例一.下面說一個政府支持性的例子:安徽省合肥市規劃文件要求,規劃設計中,在原有退讓基礎上再退讓寬度不小于 8米,面積不小于300平米的情況下,每退讓1平米,獎勵3平米.看似是一個比較占便宜的條文,但是實際實施下來卻和你想的不一樣,后來我一打聽,必須退讓出來的空間能在圖面上反映出是作為公共用途,必須沿城市道路和廣場,而且審批手續一道一道的,在高容積率的規劃下,多的那幾百平米夠你折騰很久,這樣一來耽誤了時間,也不一定能爭取到,這就是一個爛賬.案例二.另外還有一條:住宅建筑超過100米,100米以上的建筑面積可以不計入容積率,如果按照結構規范,剪力墻的結構極限是120M,那么做到120米結構上的造價不會增加多少,只有消防上面有所提高,但是提高是可以接受的,在高樓面地價的情況下,還是劃算的,但是有很多單位不愿意去做,我們集團研究,決定拿兩棟樓來做一下,1是因為政府喜歡,方案容易通過,2是因為既然有這樣的政策,說明大勢所趨,以后一定會做到,如果今天不做,以后還是要做,等到別人都會的時候,我們卻沒做過,那就是被淘汰的對象.以上兩個例子是想表達,在政府文件的分析和利用上,要考慮大局,不要盲目,好與壞是需要細細分辨的,政府哪有那么容易就吃虧呢?

地塊分析: 分析地塊條件:在規劃設計中也是重要的環節,可能地塊有很多你不知道的故事,我和朋友聊過他們做的項目,地塊里有人防,有暗涵,很多政府都已經不知道了,卻被整了出來,尤其是遇到人防的那兄弟,直接報政府,然后政府答復等待處理,項目直接拖一年,最后政府答復:老人防可以拆除,免去補償費,但必須1:1還原,其實那兄弟本想敲政府一把,不想后來被搞傷了.退讓-獎勵剛剛提出來了,要分析透,最好的辦法是詢問同級別的公司,看看他們操作的如何,如果別人都能搞到,不麻煩的話,那你也能搞的到!要是人家都說難,勸你再分析一下

人手配備: 聚齊人手:配備景觀1名,裝飾1名,建筑1名,結構1名.在設計部門的人員配備上,我個人認為最好是全專業,尤其是項目進展非常快的時候,全專業的好出非常多!但是可能由于條件原因,很多專業找不到,那就建議利用外腦,下面會講到這個問題!在開發計劃的基礎上,制定詳細的節點計劃,并在公司層面討論,獲得批準

.這是開發總圖和分析圖,一般的房地產公司會制定詳細的開發計劃,但是大的開發版圖是很容易確認的,在規劃方案初步定稿后,一星期就可以確定,開發版圖的確認是有里程碑意義的,這就解釋出了,哪個先做,哪個后做,哪個急,哪個不急,如果沒有這個圖,所有的計劃都是空談

☆主要注意事項☆

接下來說幾個注意的事項: 1.一期盡可能不設大底盤地下車庫,以便盡快達到預售形象.2.售樓部盡快選定位置,做為臨建上報,將來轉正.3.設計單位選擇那種不擠車,能打硬仗,負責任的.4.所有計劃對外按提前5天執行,內部計劃完全保密.我們在做先期設計計劃的時候,會出現兩個主要線路,一個是一期建設的,因為建設進度直接影響了預售許可證的取得,另一個是樣板區域,這是開盤活動的必要一部分,也是樓盤首先面對市場的窗口,好與壞,直接影響銷售全局!一期的建設我們要快,因為越快的開盤對建設工期越苛刻,什么時間能建設多少東西,作為一個設計管理者應該是很清楚的.所以在那么短的時間內想開盤,一期盡量不設大底盤地下室,除非地型特別,或者地下室上抬,否則不要做,如果必須做的情況下,建議大開挖以后,先起住樓,后鋪開,這樣能有效的避免工期問題!

售樓部盡快選定位置,做為臨建上報,將來轉正.售樓部的開工時間,和最后的展示區關門時間是對應的,所以也建議售樓部能在政府私下溝通的情況下盡快確定,抓緊設計,但是施工圖的關門節點要和總規批復的節點,對牢,不要盲目的去趕,浪費點設計費不算什么,工程可是反不起的!

在我上傳的計劃中售樓部的開工時間正好是規劃上會的時間,這個節點是確認的關連節點,要注意的,還有一個情況是售樓部要拆的,不過那個不太建議,樣板體系如果是永久性的,可能營造的時候會仔細一點,成本的投入是劃算的,如果要拆,你是多投入還是少投入呢?往往那樣的售樓部保不長,可能浪費很大!接下來舉一個超級浪費的例子!

某樓盤,規劃設計方案沒有批復的時候就建了售樓部,由于用地是分商業和住宅的,所以把售樓部建在商業地塊上,先做住宅,有利于資金鏈,規劃批復的時候,售樓部也建好了,但是在規委會上,市長強行意見,先做商業地塊,后做住宅地塊,結果房地產公司以為可以做工作挽回,但是住宅已經封頂了,還是拿不到預售許可證,原因就是熟樓部在商業地塊上,商業地塊無法啟動,商業不建就不給預售許可證,最后炸掉了,3000萬的樓,連盤都沒開就炸了,然后在萬達租一個地方做售樓,那可叫個慘啊

設計單位選擇那種不擠車,能打硬仗,負責任的.高速開發對設計院的要求: 這樣的高速開發中,設計計劃緊,所以設計單位的選擇應該說是外界比較至關要的環節,話說概括一點,就是一定要有實力.以下說幾個心得!1.不管你牌子有多大,你給我空出5個建筑5個結構來,如果這個他說無法接受,再大的設計單位,人都鋪到別的地方了,你看著干著急,你也沒辦法,他也沒辦法!2.不管你有多牛,項目負責人一定要給我派最好的,當然這前提是你了解他們院.3.不管你們有事沒事,12:00以前最好有個人陪我加班.這樣一來才能有效的控制設計力量,不過希望還是選擇熟悉的設計單位,相互合作的多,彼此之間了解,什么事情都好做!設計單位的好壞直接影響品質,好的設計單位對效果的控制是不一樣的,下面針對

裝飾產品線的管理

裝飾線來說一下,因為裝飾線和品質的關系比較大!第一,用裝飾做外腦: 當你的戶型圖出來了,所有人都說沒問題了,建議你去問一下裝飾設計公司,對戶型的建議,不要等到出來施工圖當做設計條件給人家,這樣人家也不好過!開盤條件是0.000 G1G2兩個文件是方案的階段我拿給裝飾公司給點意見,當然也是講明白了,只是關于裝飾的問題,提點建議,這樣一來他給了幾個建議,在我們建筑師來說,不太注意的地方就是細節,我記得很多裝飾設計師都說我們建筑設計是粗線條,其實就是這樣,建筑師考慮的肯定沒有他們細!最好是找他們要點小建議,有利于你的方案再次出彩色,為什么說這是用外腦呢?因為針對這樣的戶型問題,萬科研究的就很細,但是是他們自己研究的,一般的房地產公司沒有那種實力,所以建議請專業外腦!后面幾張圖是裝飾公司做的效果圖,我們認可了這個方向,然后施工圖,樣板等等一應俱全,最后做出來,我剛剛去拍的照片,大家可以看一下,這樣的設計單位才能叫合格,只有這樣的技術力量在背后支持,才能使項目在高速運做的同時,保留那么一點品質.設計計劃那個圖上有具體的時間,到時候我們大家可以一起分析,我接著說!

時間概念的控制

接下來我說基本的一個時間概念,分為兩部分,一部分是對自己的時間概念,一方面是對全局的時間概念!那個圖大家都看一下,1月和2月基本上都在折騰方案,規劃方案是有兩個月的過程,在這個過程中不要停下來,這也反應了我上面說的,為什么希望有全專業的設計部,因為全專業可以分線干事情,所有的計劃都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案報批后全部都要動的時候,我們要留多少時間給自己,這就是對自己的時間概念對自己的時間概念

經驗數值: 10萬平米土建施工圖35-45天.1萬平景觀施工圖10-20天.3000平內裝飾施工圖25-30天.3000-8000平幕墻施工圖15-25天.以上是我個人的經驗,可以參考,不過不同地區不同情況,建議大家還是按照自己的經驗時間!然后針對公司的開發計劃我們要學會要時間,并不是成本,工程,說哪天要就哪天要的,也不是你設計說哪天給就哪天給的,要給大家一個合理的時間,就必須協調一下!

計劃中的成果碰口: 元月25日規劃報建文本,開發部上報.2月底基本確定,約25天時間.2月25日售樓部可以破土動工.我們集團和中建是合作,不需要土建招標.如果按照費率招標也沒問題的.3月1日景觀可以招標,3月10動工.3月15日內外裝飾招標,按照工程計劃,售樓部土建45天,安裝與裝飾同步,4月10日內外裝可以動工交叉施工.4月15日景觀方案成果結束,所有外裝飾方案結束,沙盤,宣傳動畫和宣傳效果圖可以開始,5月25日全部結束.工程5月25日結束,5天軟裝飾,6月1日開放,歷時5個月.一個月的續客,7月初開盤.以上是計劃中的一些預計時間,這個預計時間是設計部門用來說服別人留給自己更多時間的一個爭取點,凡事要講理,你不為難別人,別人也不會為難你!綜合以上兩個時間的分析,就可以落手計劃,在落手計劃的同時,我那個表是我重點想說的一點個人想發!我有一個制表原則,就是一個專業一條線,有很多人在做計劃的時候喜歡搞成樹型的,或者圈型的,我覺得應該是做成推進格型的,并以箭頭分析關系,這樣的話一目了然,該干什么,缺什么,很清楚!接下來說最后一個環節,分析關鍵點!第一個關鍵點:方案文本的形成.: 注意點,在大方向確定的情況下,容積率和日照是重點---針對高層住宅項目

方案文本的形成是所有計劃的起點,這個文本給的時間不能長,深度也不做什么要求,但是控制點就是在滿足策劃和品質要求的情況下,不犧牲容積率,不浪費建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!這個大家都明白的,后面可以討論,我就不展開了!

第二個關鍵點:方案文本的政府溝通

最理想的是私下的,把上上下下意見征求好,不斷跟進更新,讓別人在第一輪方案就能提出建議,然后修改,然后再報,最后的話大家意見也就少了很多.方案文本和政府溝通,我覺得漸進式的是最好的,因為在我門國家,長官意識比較濃厚,在不違反自己的原則和在自己可以接受的條件上,永遠不要想去說服政府,沒用的,政府的人是頂著帽子做事情,領導一句話,你改也要改,不改也要改,最好的辦法是私下,各級都溝通一下,一方面聽取領導意見,另一方面讓別人了解你的項目,這樣報起來就快一點.千萬不要以為下面的人就不重要,你要知道,他請一天病假你都會晚一天,大神都拜了,還漏那小鬼干什么,何況他只是聽領導的,一般不會有什么意見!第三個關鍵點: 展示區域和售樓處的確定

設計方案報建明朗化的時候,確定展示區域和售樓處建筑,各專業最好能在前期就碰方案,節省一定的時間,分專業交叉的條件和先后關系一定要清晰.這個關鍵點就是在我表中的2月底到3月5日,這個時候是確定方案的最后期限,也是施工圖全面開始的時候,所以不要浪費時間,一定要多渠道的去了解方案的進程,能快一天就是一天!

第四個關鍵點:圖紙的完善與溝通

就是所有圖紙交付的時間,圖紙交付以后,千萬不要以為自己沒事情了,要多去溝通,多去了解,施工圖沒有完全對的,最好能參與到工程部的讀圖隊伍中,往往精良的設計都是在這個環節產生的!

以上是我對該類計劃的一些心得,請大家指正!謝謝!

嘉賓互動 上海-gh-設管

1、進行分期開發的綜合因素有哪些？

2、產品定位的時機及考慮這樣定位的因素？

3、早期人員配備建議中各專業人員在早期對地塊的考慮因素有哪些？

4、設計人員有約定，那針對時間的約定如何？怎樣安排甲方的圖紙審查時間？

5、除建筑設計外，其他專業的設計公司（景觀、裝飾）如何選定？

嘉賓:安徽-樂人

拿地前要做規劃條件通知書，涉及到指導性規劃條件的突破。這方面的設計是如何做的，有經驗談談嗎？

規劃設計條件中最能鉆空子的是不明的設計條件要不我再舉例講一下!進行分期開發的綜合因素有哪些？ 現金流,施工場地,產品構架,市場動向 產品定位的時機及考慮這樣定位的因素？

大城市以區域分析定位,小城市以發展分析定位,這些策劃公司會給考慮的!

早期人員配備建議中各專業人員在早期對地塊的考慮因素有哪些？

早期的人員不需要分頭考慮,項目的考慮始終在一個人的腦子里最好,設計師主要的問題是在自己專業上的問題,不是在全局上的問題,比如景觀設計師去考慮怎么營造,那樣的話就亂了,規劃始終是規劃和建筑專業第一,他們的專業素質是可以考慮到其他的影響的!除建筑設計外，其他專業的設計公司（景觀、裝飾）如何選定？

這個說不好,我唯一的標準就是失誤率,一個設計公司在以往的作品中失誤的越少,就可以認定這個設計單位可以用,尤其是景觀和裝飾!

請問早期開發設計對機電設備方面有什么好的意見？

機電設備提前介入最好,比如我們集團,電梯的意向是在規劃方案上報錢!

其他嘉賓提問: 高壓配電方面如何規化？

這個不在控制之內,高壓變電所的位置,可以下火的點,以及他們有什么樣的要求想法,只能在后期考慮,在你規劃沒有確定前,什么都是空談!

嘉賓:安徽-樂人

消防、市政配套方面呢？

按照政府的要求去配,消防一般在當地是有慣例的,圖紙拿去也只是針對高規來審,異議不多.

第二篇：工程項目從拿地到交付手續資料

工程項目從拿地到交付

手續資料

2018.2.23

工程項目從拿地到交付，5大開發階段的216項報批報建手續。全部報批報建手續與資料明細如下：

項目開發的五個階段

項目開發的六證 第一部分：土地階段的開發程序

一、獲得土地使用權方式

2套

一、報建

五、現場安全文明施工報驗備案

&確權階段的程序

一、商品房預售許可證

第三篇：3個月拿地到開盤只要抓住這些敏感點一切政府審批都是浮云

3個月，拿地到開盤，只要抓住這些敏感點，一切政府審批

都是浮云

房地產項目開發是一個系統工程，從土地獲得，到研發設計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業管理和后期運行，每一個環節密切相關。任何一個環節考慮不周就延誤進度，但是如果象龍湖一樣，抓住審批關鍵控制點，一切障礙都將迎刃而解，下面開始學習▼本次主要針對公司已經開發的項目設計在報建工作中出現的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭取縮短設計周期和報建周期，確保計劃執行；尤其是對工程后期驗收容易出現的問題，以及對可能引起業主投訴的潛在問題作出警示，避免在今后發生。本文分五個階段進行介紹：方案、初設、施工圖、施工過程檢查、工程驗收。

1.方案階段報建關鍵點

1、規劃1.1 項目名稱的確定項目名稱應與公司規定的統一名稱吻合。銷售的項目名稱在報建完成后，由客戶服務部門辦理預售時自行更改。如果有條件統一前期報建名稱與銷售名稱則最佳；但如果達不到（報建時，銷售名稱尚未確定）則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱【案例】如藍湖郡三期在報建前確定的名稱為：“林泉馨賞”，方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進行報建，但在過程中公司調整該項目名為“藍湖郡三期”，導致在報建過程中申請修改該項目名稱，產生不必要的時間成本等。而營銷部根據推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預售時，房管部門要求預售項目的名稱與建設工程規劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設工程規劃許可證名稱“藍湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規劃局答復有兩種方式：ａ.從方案更名重新報建；ｂ.更換該項目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時太長，公司根本等不了。1.2 核對經濟指標經濟指標：包括用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。對經濟指標的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續階段的工作，如方案階段報的經濟指標，一定要考慮施工圖階段的經濟指標如何處理，規劃許可證的經濟指標將直接影響預售證的辦理等，同時也會影響規劃竣工驗收。【案例】觀山水在規劃竣工驗收前，進行竣工驗收實測，按照經開南區的要求，以勘測院實地勘測的面積為準，因為觀山水有許多的灰空間，加上修建過程中的部分調整，導致4號樓和商鋪4的實測面積超出規劃允許的面積誤差（見附圖），與勘測院進行了多次溝通才基本解決。由此，在規劃驗收實測前，我們事先把握，有哪些地方可能會有問題，該如何前控，如觀山水的灰空間，在實測前我們如何做工作等。1.3 配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）居委會的配套標準為15平方米/100戶，公廁是指對小區外開放使用的廁所，其余配套設施參考相關規范和文件（有特殊規定的除外，如本文第六條：是否滿足控規要求）。由于對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規模的理解偏差因人而異，建議公司開發的項目在設計圖中，一律將“垃圾站”標注為“垃圾收集點”。1.4 是否滿足規劃選址和設計條件要求？主要是提醒設計負責人不要漏項。1.5 是否滿足城市設計要求？案例：西城天街方案進行規劃報建，內街連廊過多，通透性不夠，與城市設計不吻合，導致兩次修改。1.6 是否滿足控規要求，技術是否合理？1.7 對總圖深度的關注（制圖標準、標高標注、間距標注、指標表格、建筑名稱的關注）1.8 間距規定有明確要求的是原則問題1.9 滿足物權法的相關規定會所等產權有爭議的建筑以及建筑命名，應規避今后的權屬爭議。詳見王明方的分析報告。1.10 對綜合管網的關注和環評工作前置綜合管網的設計審查：排水接口位置和標高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃氣的接口和走向等，都不能在市政綠化帶內平行布置（可穿越）。1.11 對其他部門提出的問題的再關注內部部門：物業、工程、造價等；外部部門：市政、排水公司等1.12 滿足物管用房的相關規定(經開北區已經實施標準，其余各區即將按此實施）1.13 是否滿足“9070”小戶型規定要求

2、消防2.1 對建筑使用性質應明確（如：住宅、商業、公建、其他等）ａ.高層建筑：住宅和公建對電梯前室的面積大小要求不一樣ｂ.商業建筑的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會增加購房者的費用，直接影響該房屋的銷售ｃ.非住宅建筑的規劃綜合費收取高于住宅建筑的規劃綜合費（住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3.5元/平方米，商業及其他：4.5元/平方米，工業廠房：1元/平方米）建議:類似于SOHO的建筑，在滿足土地性質的情況下，盡可能按照住宅進行設計。2.2 對消防道路和撲救面的規定“高規”4.1.7條（指撲救場地）與4.3.1條（指消防道路）請不要混淆。2.3 對防火分區應表達明晰2.4 對消防疏散通道的設置進行復核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）2.5 項目設計中，設計應明確建筑套用何種規范（如：高規、坡規、新建規等）？2.6 建筑之間的防火間距問題2.7 明確消防站的建設方式渝府令140號文：居民住宅小區住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發區總建筑面積30萬平方米～40萬平方米，應建微型消防站。總建筑面積40萬平方米～80萬平方米，應建小型消防站。80萬平方米以上，應建標準消防站。

3、園林綠化3.1 對綠化指標表的復核, 理清計算方式、分塊綠化編號。3.2 對景觀實體計算面積的復核。見紫都城綠化審批附圖樣本。3.3 對舊有古樹的保護的規定。3.4 對樹木移植、損毀的規定。3.4 重點景觀處理建議和意見。在城市重要道路旁的項目，應特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項目3.5 對集中綠地、市政綠化帶權屬的界定。應明晰市政綠化帶的權屬方，以及景觀設計、景觀施工的責任部門，牽涉到費用投入問題。

4、人防4.1 就地、易地建設經濟成本比較4.2 是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準由于主管人防賠付的各區人防辦隸屬于各區政府管理，公司應直接作各區長的工作，爭取予以免除賠付（有先例）。損壞舊有人防工程，采取易地建設賠付標準：根據重慶市人民政府辦公廳文件－－《關于調整我市設防城鎮結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知》（渝辦發〔2005〕204號），新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設，則按照《重慶市財政局關于調整我市結合民用建筑修建防空地下室易地建設費收費標準的通知》規定：新建工程的總建筑面積交納易地建設費30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區人防辦，參照以上文件標準賠款：每平方米人防工程單價為100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6級人防2500元/平方米賠付。（此建議操作起來有一定難度，供各位參考）4.3 如果就地建設人防工程，應落實新建人防工程面積、等級（報建組落實）按照渝辦發〔2005〕204號《關于調整我市設防城鎮結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知》核實相關內容。

5、教育5.1 對配套建設學校、幼兒園的關注按照控規要求和相關規范規定，合理設置學校、幼兒園的班級數量。5.2 對不配套建設學校的項目，落實項目業主子女入學的劃片統籌問題。

6、社發6.1 對配套居委會的關注，要求：15㎡/百戶

7、環保7.1 對項目環評報告審批的規定7.2 目前設置餐飲的相關規定設計中應考慮減少餐飲對項目影響的措施，如：隔油池、排煙設施等7.3 生產污水在滿足排污標準前提下可以直排市政污水管網詳渝建發（2006）19號文。

8、節能盡管在方案階段不審查節能設計，但考慮到節能的因素（體型系數、朝向、外窗、圍護結構等）和方案設計緊密相關，故方案設計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應權衡方案設計與節能的關系，否則，對實施節能投入的經濟成本和時間成本會增加。2.初步設計階段報建關鍵點

1、消防（初設消防審查目前查是消防審查的最后一關，重點把控）1.1 對項目指標、總戶數的關注1.2 高層建筑應形成環行車道或沿兩個長邊形成消防車道。1.3 消防配套設施的關注（如：消防站等）1.4 對不同類別建筑的消防定性的界定有無爭議（如：多層、高層、一類還是二類消防）1.5 建筑之間的防火間距問題1.6 在商業項目設計時，盡可能運用《重慶市大型商業建筑設計防火規范》

2、園林2.1 對配套指標的審核（重點關注綠化指標）、總表、植物配置表（可行性）2.2 綠化指標計算結論復核和計算方式的關注2.3 對配套集中綠地、市政綠地的審核和監控

3、防雷3.1 對建筑防雷等級的定性3.2 是否應作防雷風險評估（5萬平方米以上的項目，或建筑高度超過50米的項目）3.3盡可能控制防雷引下線的數量（減少），減少防雷審核費支出。

4、人防4.1 易地建設只需提供人防方案批復4.2 是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準4.3 如果就地建設，對新建人防工程面積、等級進行審核

5、建委5.1 對初設文件與已審批方案的指標核對、關注初步設計文件中，與各專業對應的方案批復（消防、園林、規劃、人防等）的定性、指標等應吻合5.2 對總圖的關注總圖的深度（無障礙設計、道路寬度、坡度等）、表達方式、與市政道路的關系。5.3 節能審核：熱工計算書、節能建模光盤隨著國家的重視，節能越來越成為一個不可逾越的審批流程，因此在規劃方案階段，一定要充分考慮節能的因素（體型系數、朝向、外窗、維護結構等），盡可能不僅僅考慮戶型等，而給后期節能帶來意想不到的困難。尤其是節能辦要求審核節能的建模電子文件，非常關鍵。5.4 對相關部門初設審批意見的關注（消防、防雷、環保）各部門的審批意見（消防、園林、防雷、人防等）相互之間應吻合（指標、建筑定性等）3.施工圖設計階段報建關鍵點

1、消防1.1 設計負責人確認審圖報告的內容、定性、指標等1.2 對施工圖審圖機構出具的審查合格書的重點關注（合格書編制標注、審查機構印章、設計單位印章的關注）1.3 對施工圖消防備案資料裝訂的關注1.4 非住宅裝修工程應報消防部門單獨審批

2、防雷2.1 對建筑物防雷等級的定性2.2 盡可能控制防雷引下線的數量（減少），減少防雷審核費支出。2.3別墅的屋頂避雷帶的敷設方式（明敷、暗敷或明暗結合）應滿足防雷要求

3、規劃3.1 提供國土證或用地批準書，如果被抵押計財部應提供銀行的同意辦理建設工程規劃許可證的書面說明3.2 檢查審圖公司出具的審圖報告內容、性質3.3 復核施工圖是否和方案、初設批復意見吻合3.4 就地建設的人防施工圖審核意見應齊備3.5 復核放線成果是否準確、建筑間距是否滿足規劃技術規定由于放線偏差和節能保溫施工等原因，建議建筑間距在滿足規劃技術規定的基礎上再增加5厘米3.6 對節能復核結果的關注3.7 對規劃局信息中心提供的面積指標核算結果的關注a.施工圖階段的面積總指標與方案階段的總指標允許偏差1％；b.確認報建內容中的各種性質建筑的面積與施工圖是否吻合；c.檢查規劃局核算的各單體建筑指標與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗收和按時交房給業主。3.8 外立面審查

4、人防4.1 人防工程易地建設只需完善人防繳費手續。4.2 如果人防工程就地建設，對新建人防工程面積、等級、設計深度進行審核，并獲得市人防辦對施工圖審核的書面意見。4.施工過程的勘察檢測

1、主體±0檢查：由規劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核主體各大角點的座標、高程與規劃報建施工圖是否吻合。

2、裙樓封頂檢查：由規劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核裙樓高度、外形尺寸等與規劃報建施工圖是否吻合。

3、塔樓封頂檢查：由規劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核塔樓高度、外形尺寸等與規劃報建施工圖是否吻合。5.工程驗收階段關鍵點

1、消防驗收1.1 工程驗收范圍、面積、建筑名稱應明晰工程消防驗收容易出現問題的原因：a.施工中出現設計變更；b.對建筑名稱、面積統計口徑不一致（設計、工程、規劃、房管等部門）；c.報建圖版本與施工版本不同；d.非公開原因。措施：（1）.在主體施工至正負零前，研發部組織向項目部作全面設計、報建交底，并移交一套完整報建資料給項目部；（2）.在驗收前3個月，由項目負責人牽頭組織項目部、設計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協商解決方法。1.2 對建筑使用性質應與初設圖（或施工圖）消防批復一致（如：住宅、商業、公建、其他等）關系到工程竣工驗收和今后的使用1.3 消防道路和撲救面是否滿足審批的規定復核消防道路的寬度、數量、位置、距建筑物的距離等，復核撲救場的荷載、長寬尺寸或直徑等，是否有變通處理（如：隱形場地），撲救場周邊不能種植高大樹木遮擋消防撲救工作。1.4 對完工后的消防疏散通道的凈寬進行復核ａ.復核高層建筑的疏散樓梯的凈寬是否滿足消防規定。ｂ.復核公共走道（住宅、非住宅）的疏散凈寬度是否在允許誤差范圍內。1.5 落實是否配置了消防站，如有消防站則應落實建設方式（就地建設或易地建設）。1.6 工程施工進度是否達到驗收條件。建筑防火分隔及封堵施工完成；防火門及閉門器、順序器安裝完成；功能系統安裝調試應完成；消防道路和消防撲救場地應完成。

2、防雷驗收2.1 建筑物防雷工程地阻測試應合格；2.2 避雷帶的設置方式是否有爭議？2.3 盡可能避免防雷檢測費增加

3、規劃驗收3.1 工程驗收范圍、建筑名稱、經濟指標（用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）應明晰，容易混淆的原因：施工中發生了設計變更；對建筑名稱、面積統計口徑不一致（設計、工程、規劃、銷售、房管等部門）；報建圖版本與施工版本不同；非公開原因。措施：（1）.在主體施工至正負零前，研發部組織向工程部作全面設計、報建交底，并移交一套完整報建資料給工程部；（2）.在驗收前3個月，項目負責人牽頭組織項目部、設計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協商解決方法。超出面積部分，應在進行規劃現場勘測前做好施工封堵；驗收后如需使用。應滿足物權法的規定。3.2 對建筑使用性質應與施工圖規劃批復一致（如：住宅、商業、公建、其他等）關系到工程竣工驗收、辦理產權證和今后的使用。3.3 核對經濟指標（用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）規劃現場勘測的中間成果應得到工程項目部和銷支組的認可，才能讓勘測院出具正式面積報告和地形圖；規劃驗收合格證的指標應與規劃勘測的報告一致。3.4 配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）。配套不齊備會影響規劃驗收。3.5 間距是否滿足規劃技術規定。3.6 建筑與市政管網的保護距離是否滿足規定。3.7 綠化工程應實施完成。3.8 臨時設施應拆除完畢。3.9 滿足物權法的相關規定。會所、等產權有爭議的建筑以及建筑命名，在驗收時按照公司要求執行。

4、園林綠化驗收4.1 工程驗收范圍、建筑名稱、綠地面積及計算公式、綠地率等應明晰。分清實體綠化、架空綠化、水體綠化等。4.2 名貴苗木統計為項目的物管費審批提供支持。4.3 綠地率不能滿足批復要求的情況，各部門應早作商議。本期圖文轉自公眾號：dichanMBA......給微信：dichan360 回復:龍湖獲取龍湖精華資料

第四篇：從施工到拿房產證所需手續

項目建設工程審批程序

項目建設單位到發改委申請聯審聯批---規劃、國土、環保、電力等部門到現場勘查---發改委立項批文---國土局到現場測繪出用地定界成果報告書---規劃局劃紅線、出設計要點---國土局土地掛牌出土地成交確讓書、簽土地成交合同---國土局發土地使用權證---地質勘探出勘探報告---設計院設計規劃平面方案---規劃局審批規劃平面方案---規劃局發用地規劃許可證---設計院設計施工圖紙---審圖中心審圖---氣象局審圖---申請白蟻防治---規劃局發建設工程規劃許可證（副本）---消防大隊圖紙消防設計審查---招投標（確定施工單位）---建工局發建筑施工許可證---確定工程監理---開始施工時申請氣象局安裝防雷設施---白蟻防治所實施防白蟻措施---安裝消防設施---施工結束---申請消防驗收---申請氣象驗收---申請人民政府、建設單位、施工單位、設計單位進行單體驗收并簽名、蓋章---申請規劃局測繪院進行工程竣工測繪驗收---規劃局換發建設工程許可證正本---請建設單位、施工單位、監理單位、設計單位進行綜合驗收并提出驗收意見同時簽名蓋章---土地證、建設工程許可證、立項批文、驗收報告、白蟻防治---房管部門發房屋所有權證。總費用約70元/㎡。

第五篇：房地產開發商從拿地開始到開發銷售都需要接觸哪些政府部門（模版）

房地產開發商從拿地開始到開發銷售都需要接觸哪些政府部門 房地產開發商從拿地開始到開發銷售的環節為：

第一步：土地取得

涉及部門：國土局、拆遷辦、建設局；事宜：投標中標、拆遷事宜、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權證、房地產開發項目手冊。第二步：立項

涉及部門：環保局、規劃局、建設局、發改委（計劃行政主管部門）；事宜：房地產開發項目可行性研究報告、建設項目環境影響報告書、建設項目選址意見書。

第三步：規劃及勘察設計

涉及部門：規劃局、勘察及設計單位；事宜：建設用地規劃許可證、建設工程勘察、建設工程設計、建設工程規劃許可證。

第四步：施工準備

涉及部門：建設局、監理單位、施工單位；事宜：工程建設項目報建、委托監理單位、施工招投標、建筑工程施工許可證。

第五步：施工、監理、質量監督管理

涉及部門：勘察及設計單位、監理單位、施工單位、建設局及其質檢機構；事宜：施工、監理、質量監督管理。

第六步：申請預售（商品住宅建設工程）

涉及部門：房地局、建設局、工商局；事宜：商品房預售許可證、工商備案。

房地產打交道的單位

房地產開發從立項、征地、拆遷、規劃。。建設到全部竣工結束交付，需要與多少單位打交道。

城市卡發辦公室—開發辦是房地產行業主管單位，負責房地產資質審核、行業管理、立項審批等。

土地局—房地產項目立項后，就是土地征用或土地劃撥。

規劃局—土地征用后的第一件事，進行規劃定點和規劃設計。規劃局是城市整體規劃的設計者，也是房地產規劃的審核人。

拆遷辦—征用土地上如果有建筑物，就必須拆遷。

綠化辦—征用土地上如果有綠化，必須經綠化辦，對樹木進行移植處理。

供電局—拆除舊的各種用電，為施工單位安裝臨時用電，為業主服務，安裝生活用電。

自來水公司—拆除舊的自來水，施工臨時用水，安裝生活用水。設計院—圖紙設計。

地質勘查部門—地質勘查。

招標辦—工程建設招標。

審圖辦—出圖后的圖紙審查。

消防隊—圖紙的消防審查。

建設工程質量監督站—工程報建，委托質量監督站對工程質量進行政府控制。

監理單位—委托監理單位對工程實施監理工作。

施工單位—工程的承建者。

市政道路管理處—對即將開發建設區內舊路拆除和對以后對新路的建設。

排水排污管理處—解決建成后小區內排水，排污與市政管見的溝通。渣土辦—建筑垃圾，工地土方外運傾倒。

建筑材料，產品供商—選擇價廉物美的建筑材料。

環保局—辦理施工階段的夜間施工許可證，室內環境檢測。氣象局—防雷接地檢測。

燃氣公司—為房屋配套供應管道燃氣。

電信局—為房屋配套提供電信信號接入口。

有線電視公司—為房屋配套提供有線電視接入口。

白蟻防治所—建筑物白蟻防治。

房管局—房產管理。

稅務局—納稅。

抗震辦—建筑物抗震檢查驗收。

墻改辦—墻體使用材料的控制。

散裝水泥辦—推廣使用散裝水泥。

教育局—繳納中小學危房改造費。

人防辦—繳納人防異地建設費（不可能在每棟住宅下修人防工程，否則都得繳納）

環保局—建筑噪音保證金。

后加：基層政府，例如街道辦事處或鄉政府。交通委：交評審批。園林局：綠化指標審核。文物局：舊城危改會涉及到。地質勘查單位和測繪院。人防質量監督站：指導人防驗收監督，并辦理備案。7 城建檔案館建設項目安全審查辦公室。北京有。評估公司：地價成本核算，拆遷評估，出讓金評估。10 發改委