第一篇：開發商房產回購中的法律問題探析

開發商房產回購中的法律問題探析

民三庭張華

隨著房地產市場的不斷升溫，住房金融業務的開展也迅猛增加。目前我國個人住房按揭貸款占銀行消費信貸比重的90%以上，是銀行最主要的消費信貸品種，其中擔保方式作為銀行風險管理中最重要的一環，成為銀行發放貸款面臨的關鍵問題。在貸款實踐中銀行要求開發商以“回購”方式來承擔擔保責任，由于目前我國法律并無明文規定，司法實踐中對其效力還有一定的爭議，對其相關的法律問題缺乏足夠的理論研究。筆者就開發商回購中的相關法律問題提出個人管見，以期與各位同仁共同探討。

一、開發商回購分類及特征

我們通常意義上說的回購是賣主與買主事先在合同中約定，當合同約定的條款成就時，賣主有權從買主手中將已轉讓給買主的物品再賣回來的制度，其目的是為了保護賣方的利益。而所謂的開發商房產回購，是指開發商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現房）予以購回的行為。開發商回購根據不同的標準可以分為不同的類型，目前實踐中主要存在以下幾種分類：按照按揭貸款中房屋是否建成為標準可以分為期房回購與現房回購；根據開發商回購的目的，可以分為投資型回購和擔保型回購；根據回購時是否根據事前約定而進行，將商品房回購分為事前有約定的回購和事前無約定的回購等等；而本文所要討論的類型主要是現房回購、擔保型回購。

（1）期房回購和現房回購：

期房回購的標的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根據我國相關法律的規定，購房人須在抵押房產竣工后才能辦理產權證書，并重新辦理房地產抵押登記。雖然購房人在所購房屋取得房屋產權證之前將期房抵押給銀行，但由于抵押物的特殊性，購房人此時不能取得《房屋所有權證》，不能辦理房地產抵押登記，抵押權人銀行也無法取得《房屋他項權證書》。為降低銀行的放款風險，開發商要承擔兩種形式的擔保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期間，開發商負有保證房屋不存在瑕疵的責任，但這種保證責任是一種品質擔保，是一種廣義意義上的擔保，而不是擔保法意義上的擔保。這個階段，開發商僅對貸款的本金、利息、罰息、復息、行使抵押權的費用及違約金等超出抵押物價值的部分負保證責任，與物的擔保相比處于附從地位。開發商承擔保證責任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險公司賠償的金額不足以支付貸款金額時，開發商要對其不足部分承擔保證責任；其二：開發商在購房人取得《房屋所有權證》并辦妥抵押登記手續前，保證購房人還款或與銀行簽訂回購條款，開發商對購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，銀行則可以解除抵押貸款合同由開發商承擔連帶責任或履行房產回購義務。而此時開發商對借款人按期還款的擔保責任只存在于借款人辦理產權證書之前，而非借款人在辦理產權證書之后，開發商對其不能還款沒有任何義務。商品房回購的性質實質上是一種新的買賣關系，是對開發商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發商。開發商由原來的賣方變為買方，購房人由原來的買方變為賣方，買賣雙方的權利義務關系通過回購合同重新確立。而期房抵押貸款中由于房屋所有權還沒有登記到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，開發商履行的并非真正意義上的回購義務，實際上承擔的是一種階段性連帶保證責任，個別銀行還會要求開發商在購房人貸款期間承擔全程的連帶保證責任，此時開發商履行的是保證義務而非回購義務。

現房按揭中的回購，為了防止購房人出現經濟情況惡化、生老病死等客觀原因危及銀行的債權時，銀行通常與開發商約定：當借款人連續?個付款期或未按時償還貸款本息?銀行有權要求保證人履行保證義務或對借款人所購房產進行回購”。開發商承全程擔保責任與回購的形式存在程序上的差別，銀行可能會從現實情況出發，結合開發商的實力、購房人的經濟情況、抵押權實現的難以程度，選擇要開發商承擔保證責任或回購形式。購房人如未能按時履行還款義務，銀行按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發商承擔連帶保證責任，如果在合理期間內購房人及開發商均未履行還款義務，銀行才可以向法院申請強制執行購房人及擔保人開發商。在執行過程中，可能因購房人個人無力償還貸款且其房產也存在拍賣的障礙，法院直接劃扣了開發商帳戶上的資金，用以支付購房人所欠全部貸款本息，罰息及執行費用等費用。開發商承擔了保證責任后，只能按照民法的規定向法院起訴，要求購房者清償其承擔擔保責任的費用。若銀行要求開發商承擔回購義務，則開發商直接向購房人以約定價格購買房產，支付購房人剩余的貸款余額，再由開發商向購房人追償。兩種方式相比較，銀行選擇回購形式省去了訴累，節約了時間也節省了成本。

（2）投資型回購與擔保型回購：按照回購的目的，開發商回購可分為投資型回購與擔保型回購。前者是開發商出于對購房人的買房投資予以回報的承諾而對該商品房予以回購的行為；而后者則是住房按揭貸款中為了保護銀行的利益，開發商出于對購房人無力還貸時回購該商品房的承諾而對商品房予以回購的行為。購房人將其與房產商的房屋買賣合同項下的權益抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權將按揭財產變價并優先受償，或由房產商將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。

投資回購是一般意義上所說的回購買賣。通常由開發商對購房人承諾：購房人購買商品房后在約定的時間內，由開發商按一定的投資回報率予以回購，在這種關系中商品房回購的性質實質上是一種新的買賣關系，是對開發商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發商。通常是在房地產市場看漲、房價預期收益看好的情況下，開發商可能以這種形式與業主簽訂“回購協議”，承諾在業主辦理入住手續前，可要求開發商以高出原購房款的價格回購房屋。開發商由原來的賣方變為買方，購房人由原來的買方變為賣方，買賣雙方的權利義務關系通過回購合同重新確定。但由于沒有法律明文規定，出現開發商違約業主的信賴利益得不到保障，業主利益遭受損失的情形時有發生：如2005年北京朝陽法院曾受理業主羅某訴開發商違約，不履行回購承諾的案例。

擔保性回購多發生在在按揭貸款合同中，開發商回購條款或回購協議的可能是三方主體簽訂的合同，也可能是雙方主體簽訂的協議。如為三方主體共同簽訂，回購一般是抵押貸款合同中的一個回購擔保條款出現。設定回購擔保條款，這個約定對于預計房產升值和買方與開發商約定有首期款可以分期支付的情況下，對開發商比較有利。內容可能約定為：當購房人支付首期付款后連續幾個月不能還款，則貸款人可以解除合同，并要求開發商對該商品房予以回購，開發商則按照回購條款或回購協議的約定向債權人直接回購償還剩余貸款。或者也可能約定當借款人違約抵押合同解除，抵押權人依法變賣抵押物時，由開發商對不足部分進行償還，而前種約定的情形在實踐中比較常見。

二、開發商回購條款的性質分析

作為擔保型回購的開發商回購實際上不是法定的擔保形式之一，也非所有權保留條款或債權轉讓制度。我國擔保法中僅規定了5種擔保方式，即：抵押、保證、質押、留置和定金，并沒有所謂的“回購”，從嚴格意義上講，我們所說的開發商“回購”并不是一個法律概念，而目前我國實務中個人住房貸款擔保的五種形式也沒有涉及開發商“回購”：1）以所購住房作抵押 2）抵押加階段性擔保。以期房作抵押的，由房產開發商提供階段性擔保 3）住房抵押加購買住房貸款保險 4）質押擔保以5）連帶責任保證，保證單位為借款人全程提供連帶保證⑤ 按揭貸款合同中銀行與抵押人約定：如果抵押人未能按合同規定償還借款本息及其他費用時，開發商承諾講按抵押權人的書面通知回購抵押房產并支付應付與銀行的款項。因此不管是2）項中的階段性擔保還是5）中的連帶責任保證，開發商回購條款都難以歸結于其中。

所有權保留是指買賣合同成立后，由于買受人未依約定支付價款或未履行其他義務，因此標的物所有權不發生轉移而仍由出賣人保留的制度。所有權保留主要發生在分期付款的買賣中，在這類買賣中出賣人交付標的物后，買受人要分數次交齊貨款總額，為防止出賣人的債權不能落空，由于所有權保留，出賣人對標的物仍享有物權并可以運用物權保護方法，直接請求返還標的物，迅速簡捷地達到保護自己合法權益的目的。在開發商回購中，回購的前提就是住房的所有權已經轉移給購房人，才存在回購之說，因此與所有權保留制度大相徑庭。

有人認為回購條款是銀行與開發商在合作協議中約定債權讓于條款，銀行將借款人手中取得的權益也即債權，轉讓給開發商的一種債權讓與行為。銀行對借款人享有的主債權、本息、罰息、違約金及其他費用的償還權轉讓于開發商，這種認識是不正確的。首先從轉讓對象的性質來看，是債權轉讓的對象是合同權利而非義務。根據我國目前法律的規定，債權的轉讓僅存在于合同當中，是一種合同權利的讓與。指合同一方將合同的權利全部或部分地轉讓給合同以外的第三人。開發商回購條款的目的是為了保護銀行的利益，是向銀行作出的向購房人承諾以約定價格購回住房的一種承諾，只要購房人違約銀行要求其開發商回購，開發商就必須回購，從這個意義上說銀行轉移給開發商的并非權利而是義務，債權轉讓也與開發商回購的本意相去甚遠。其次，銀行對購房人的債權既沒有因履行而消滅也沒有轉讓給開發商，而抵押權的發生、移轉及消滅，均應當從屬于其所擔保的債權，所以銀行的對購房人的抵押權也沒有轉移給開發商。實際上開發商的回購也是為了替購房人履行銀行的債權，因此開發商回購因此也不同于債權讓于制度。

上述已經提到，開發商回購實際上是對銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權人在實現抵押權并對住房進行變賣、拍賣抵押物時，開發商愿意直接購買抵押物，支付購房人所欠銀行的貸款，因此回購條款事實上屬于開發商認可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時，銀行行使抵押權處分抵押物時，開發商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價格或約定的計價方法確定的價格購買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率。

三、按揭貸款中開發商連帶保證責任與回購條款的區別

經常能按揭合同中能看到：“借款人連續N個付款期或在合同期內累計N個付款期未按時償還貸款本息，銀行有權宣布借款合同提前到期，并有權要求保證人履行保證義務或對借款人所購房產進行回購。” 開發商承擔保證或回購義務，其承擔責任的方式由銀行選擇。常見的是開發商承擔全程的回購義務及階段性的連帶保證責任。見如下案例：

2006年7月，某銀行與劉某簽訂了《房產抵押借款合同》，約定劉某以所購買的期房按揭抵押向銀行借款，開發商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔保證責任，保證期間至銀行取得《他項權利證書》為止，并約定若借款人劉某逾期還款達到4次，貸款人有權解除合同并處理抵押物。同時銀行與開發商共同簽訂了的補充協議中約定開發商在借款人不能履行借款合同時，必須對抵押人所購房產作“回購還款”處理。劉某一直未取得產權證書并且未還款達到4次后下落不明。銀行要求開發商履行回購協議的約定，對劉某所購房產進行回購償還剩余貸款

（1）“人保和物保”誰優先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項權利證書》之前，借款人不按期還款時開發商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔連帶保證責任。此時若購房人已經取得了房產證書，房屋所有權已經轉移給購房人，則此時銀行的債權存在“物保”和“人保”。若借款人沒有按期還款，對于開發商如何承擔保證責任，以前擔保法和擔保法解釋根據提供物保的對象是債務人還是第三人作出了不同的規定。擔保法第28條第一款的規定的是債務人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。‘’ 當債務人提供的物的擔保與第三人設定的一般保證共存時，債權人應當要求債務人首先用自己提供的財產來滿足債權人的債權，在物的擔保不能清償全部債權時，由保證人承擔剩余部分的清償責任。此時物保優于人保是可以適用的，先行使物的擔保是債權人的一種義務。如果債權人直接要求保證人承擔保證責任，保證人對債權人可以行使先訴抗辯權。擔保法解釋第38條規定的則是不同的第三人分別提供物保和人保的情況：“同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的擔保人承擔擔保責任。”

這時物的擔保與第三人提供的保證共存，保證人和債務人在承擔不利后果方面并無先后順序之分。債務人在主合同規定的履行期限屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。2007年出臺的物權法第一百七十六條明確了擔保法和擔保法解釋對“人保和物保”的規定，并強調了雙方當事人約定的效力： “被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權??”

。根據物權法的新規定，雖然在購房人取得〈房產權利證書〉后，由債務人提供自己所有的房產作抵押，但實踐中銀行的約定就會排除原來的“物保先于人保”“的規定，只要銀行要求開發商同時承擔全部的連帶責任，則開發商應對債務人的債務承擔連帶保證責任。

（2）“回購”與“連帶保證”的區別。銀行與開發商約定，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款，不管購房人有沒有取得產權證書，開發商應承擔回購房產的責任。回購條款則是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產生的一種民事權利義務關系。這實際上是抵押權人與賣方、抵押人就處分抵押物達成協議而產生的一種抵押物處分權利義務關系，回購條款即是三方對此種處理方式在按揭貸款合同中予以書面確認。兩者其實并不矛盾，都是銀行處理債權的一種形式，只是銀行根據實際情況選擇的不同的債權實現方式。” 保證責任和回購條款都是銀行控制風險，實現債權的手段。在目前房地產市場看漲的情況下，銀行的債權在一般情況下能以處分（拍賣或變賣）抵押房產的方式來實現，擔保人（開發商）承擔不足部分的風險較小，擔保人一般不必實際承擔擔保責任，不是真正意義上的回購，而是對銀行債權的補充擔保責任。若出現房地產市價下跌，銀行實現抵押權存在風險，則由開發商承擔回購責任。

對于購房人如未能按時履行還款義務，按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發商承擔擔保責任，如果此時購房人及開發商均未履行還款義務。銀行可以向法院申請強制執行購房人及擔保人開發商。執行過程中，可能因購房人個人無力償還貸款且其房產也存在拍賣的障礙，法院可以直接劃扣開發商帳戶上的資金，用以支付購房人所欠全部貸款本息，罰息及執行費用等費用。開發商承擔了保證責任后，只能按照民法的規定向法院起訴，要求購房者清償其承擔擔保責任的費用。若銀行選擇開發商回購的形式實現債權的，當購房人逾期未還款構成違約時，銀行依法處分抵押房產時，開發商按照回購約定的價格（包括貸款本息、罰息及執行費用）向銀行無條件回購該房產，如有房價增值部分則扣除購房人應向開發商支付的違約金后再返還給購房者。

四、實踐中開發商回購約定存在的法律問題與對策

房產回購中投資回購有助于購房人堅定購房信心。購房人購時，有的可能是貸款買房，擔心自己到時有可能無力還貸；有的可能是投資買房，擔心自己所購之房是否會升值、能否有回報。開發商承諾：當購房人無力償還貸款，開發商按約定的價格回購該房屋并代其履行還款義務；或者購房人投資買房經過一定的期限后，開發商可以按一定的投資回報率將該商品房予以回購。這樣的承諾，可以讓購房人打消顧慮，增強購買欲，堅定購房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購房人在向貸款人申請貸款時，開發商向貸款人承諾:若購房人不按照《借款合同》約定償還貸款時，開發商回購該商品房并負責償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重擔保，如房屋抵押擔保、保險公司的保證保險、房屋回購擔保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權而拍賣抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產回購還有助于開發商銷售商品房。當然回購條款也可能給購房帶來的損失。如天府早報曾經報道過業主遭遇灰垢損失慘重的案例。首先，購房人喪失了對房產的所有權及首付款。在現實生活中，如果購房者未入住小區時，開發商會更好操作。一般會采取強制措施禁止購房者入住并將房產另行處置。其次，購房人有可能損失房產價格的增值部分。開發商在承擔擔保責任后往往會按照原買賣回購條款約定的價格將房產收回，雖然雙方可以就價格進行協商，但實際上往往會比市場價值低，因此由開發商回購房產會造成購房者房產增值利潤的損失。

為了避免銀行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開發商回購行使時，銀行解除按揭貸款合同。因為在回購發生后還需處理開發商與買方之間的債權債務關系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發商因就擔保責任以約定的價格回購該房產后，不排除開發商與購房者之間引發的其他民事糾紛。如銀行與開發商雙方共同簽訂回購協議書，雖然雙方一致同意回購，但由于回購房產又涉及第三方的利益，回購的標的物是房地產買賣合同中的當事人之一買方所有，因此，開發商與銀行就買方的房產私下設定回購無疑于要求合同以外第三方承擔因回購而產生的權利義務，其效力性本身值得商榷。如果買方已經取得房產證的話，作為完整意義的產權人，銀行與開發商關于回購的約定實際是關于房地產的二次轉讓，這種轉讓按照目前深圳的政策需要三方關于該套房產的處分方式達成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發商與銀行就回購達成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會發生潛在的法律沖突。

如何約定開發商回購時向銀行支付的價款？ 有的銀行在《回購協議》中約定：貸款人要求開發商承擔回購責任時，貸款人需通知開發商和購房人，開發商即應在收到貸款人的通知后一個月內向貸款人按上述約定的價格支付回購款，而不論回購手續是不是已經開始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現在：首先，貸款人要求開發商承擔回購責任時，開發商就必須支付回購款，而不論回購成功與否。這從情理上來講未免有些霸道，商品房開發商在為購房者承擔了個人住房借款合同中約定的擔保責任后，開發商有權收回購房者所購房產，用以抵付購房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務的違約金等，剩余部分退還購房者。若開發商按約定的價格支付回購款給貸款人存在不妥之處，因為開發商按約定的價格從購房人手中回購后，其回購款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬元的商品房，購房人首付20萬元，按揭貸款40萬元。購房人償還貸款本金10萬元時無力還貸而由開發商回購。現在假定是原價回購，也不考慮利息及回購費用等因素，那開發商也應是按60萬元回購。而這60萬元只應有30萬元歸貸款人，其余30萬元應返還給購房人。根據我國相關法律的規定，回購的商品房屬于抵押物，開發商回購實質上是對抵押物的變賣，故理所當然地應將“超過債權數額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開發商承擔回購責任時，應通知開發商和購房人；開發商和購房人應在收到通知后十日內開始辦理回購手續。回購手續辦妥后十日內，開發商按原《抵押貸款合同》的約定代購房人向貸款人清償債務。”

另外還有的《回購協議》中約定：如果回購不成功，開發商將回購款支付給貸款人后，則貸款人對購房人的債權轉讓給開發商。此條規定也有不妥，因為，《中華人民共和國合同法》第八十條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”這就是說，若回購不成功，開發商代為還款后，貸款人將債權轉讓給開發商的，應履行通知購房人的義務，否則，該轉讓對購房人不發生效力。那么，開發商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務，則開發商是無法向債務人即購房人主張權利的。本條內容可作如下修改：“如果回購不成功，開發商同意代購房人清償貸款債務且事實上已經清償的，貸款人對購房人的債權轉讓給開發商，但貸款人必須在開發商清償債務后十日內書面通知購房人。”

以上是對我國開發商回購目前存在的一些問題及解決對策分析，而開發商回購實務中存在的問題更為復雜。開發商回購是目前我國住房消費信貸風險防范與補償機制不完善的情況下出現的特殊情形，其表現為個人信用制度不健全，銀行難以掌握借款人的真實信用狀況及變化情況，住房消費信貸的擔保機制不完善，沒有建立起住房貸款擔保體系，因此為了防范和化解風險，銀行設置了抵押貸款高門檻的同時，盡量把風險轉嫁給開發商等擔保人。而實踐中開發商作為長期貸款的連帶保證人，不僅加重了經濟負擔而且也是極不公平的。銀行自身應建立多種風險風散機制，同時政府也應加快個人住房貸款擔保機制的建立，而不是把風險推卸給開發商，以促進我國住房金融業的健康有序發展。

第二篇：房產回購協議書

房產回購協議書

1、房產回購協議書

出賣人：

買受人：

經出賣人和買受人友好協商，就出賣人回收買受人所購房產一事達成如下協議：

一、回購對象：

二、總房款：元，三、買受人付款方式：首付款：買受人支付元替買受人支付元。貸款元，貸款期限年。

四、回購價格：回購價格為回購時買受人已實際支付房款的100%，另外再給予買受人已實際支付房款的10%，作為部分損失補償。剩余的銀行按揭貸款由出賣人負責向銀行償還。實際支付房款的組成：實際支付房款等于買受人支付的首付款和已實際還本金額之和。每月向銀行實際支付金額=貸款額）/（貸款年限*12）實際支付房款不包括以下費用：

1．房屋裝修費

2．各種稅費：

1）契稅

2）物業維修基金

3）手續費

4）評估費

5）抵押費

6）公證費

3．出賣人替買受人支付首付款 4．按揭貸款利息

5．入住期間發生的所有費用，如：

1）采暖費

2）物業費

3）維修金

4）煤氣安裝費

5）視聽費

6）垃圾清運費等

五、回購時間：年月日——年月日

六、雙方責任和義務：

1.買受人不得破壞房屋的結構和公共設施，不得對所購房屋裝修及門窗、管線等設施有惡意破壞行為，如發生上述情況，出賣人有權拒絕回購。

2.買受人必須在本協議規定時間內辦理回購事宜，否則出賣人有權拒絕回購。

3.以房抵債的房屋不在回購范圍內。

七、回購程序：

1.買受人提出書面申請，申請書必須有買受人本人及其直系親屬（夫妻）簽字，并附《商品房買賣合同》和此《協議書》。

2.出賣人公司銷售部門對書面材料進行審查。

3.出賣人公司工程部門、物業公司、監理公司到擬回購的住宅進行勘查。

4.在擬回購的住宅符合本《協議書》要求，買受人攜帶物業公司出具的各種繳費證明到出賣人辦理回購手續，出賣人在7天內給予辦理完畢。

八、合同份數：本合同一式三份，買受人一份，出賣人兩份，具有同等法律效力。

九、在合同履行過程中如發生爭議，雙方應協商解決，如協商不成可向人民法院起訴。

出賣人：法定代表人：

買受人（簽字）：

簽約時間：年月日

經辦人：

審核人：

2、房地產買賣保值回購協議書

甲方：

乙方：

身份證號：

為保障雙方當事人的合法權益，依據《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規，經甲乙雙方友好協商，就乙方向甲方借款事宜達成一致意見，特訂立本協議。

第一條借款金額和期限：

1．借款金額：人民幣（大寫金額）：元整。（小寫金額）：元整。

2．借款期限：本協議借款期限自年月日起至年月日止；該期限內乙方應分三期返還借款：

第二條雙方權利及義務：

1．乙方收到借款后須向甲方出具收到款項實際金額的借條。

2．乙方應在上述還款期限內按期足額還款。

第三條違約責任：乙方如逾期還款，每逾期一天應支付給甲方違約金人民幣元整。

第四條爭議解決方式：雙方發生爭議應友好協商解決，協商不成可提交甲方住所地人民法院裁決。

第五條其他：

1.本協議如有未盡事宜，可經雙方當事人共同協商訂立補充協議，補充協議與本協議同具法律效力。

2.本協議經雙方簽章后即生效；協議書一式兩份，甲方、乙方各執一份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）： 乙方（簽字）：

法定代表人：

住址： 住所地：

電話：

簽訂日期：年月日 簽訂日期：年月日

3、房產回購融資擔保協議書

甲方：

乙方：

鑒于：甲乙雙方經過友好協商，在公平、誠實、信任、平等合作、互利互惠的基礎上，本著為確保雙方權益，促進雙方事業發展，達成如下協議：

一借款額度：

原則上此次借款來源由甲方負責提供正規合法有效的資金，乙方負責提供真實合法有效的房產作為回購房源，同時甲方為乙方提供借款額度為萬的借款擔保（以購房合同、商品房認購協議生效的金額為準）。

二、借款形式：

此次借款形式為房產擔保，簽訂有效的商品房買賣合同及商品房回購協議或商品房認購協議。如到期無法還款，購買方和甲方有權依據合同要求乙方辦理過戶手續，乙方承諾按照甲方或購買方的指示辦理過戶手續，乙方不還款視為商品房買賣合同正式生效。

三、回購價：

雙方協商此次借款原則上房產價格為：住宅元/㎡，商鋪元/㎡，一戶一簽，一戶一放款清算。

四、借款費用：此次房產擔保借款期限為陸月，月息1.5%月，擔保費為1.5%月，利息按月支付，擔保費一次性扣除。評估費等產生的其他費用由乙方支付。

五、雙方的權利和義務

1、甲方的義務：此次借款資金來源為甲方負責介紹正規合法有效的資金提供者，放款條件為簽訂商品房買賣合同并辦理好書面備案手續或簽署商品房認購協議之后，在乙方未違約并及時還款的情況下，甲方應及時協助乙方辦理預售解除手續。

2、乙方義務：

1、乙方必須保證為甲方提供的營業執照、稅務登記證、公司章程、開發資質證書、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》以及股東身份證的真實、合法、有效；并提供購買要求提供的其他證明材料，由于以上材料未提供或不符合購買人的要求未融資的，不視為甲方違約；

2、乙方需在商品房買賣合同簽訂之日起2個工作日內辦理完商品房買賣合同書面備案手續，否則從不能按期辦理完商品房買賣合同書面備案之日起按合同金額日付違約金百分之一；

3、乙方應在回購日前及時將購房款退還購買方，否則視為違約，乙方從不能按期還款日起按合同金額日付購買方百分之一的逾期違約金，直至還清款項或給買方辦理完畢房產證；

4、乙方應及時辦理回購房產的產權登記備案證；

5、乙方應無條件接受甲方對借款的監督管理，若乙方出現影響還款的重大事由，甲方及資金提供者有權提前收回借款；

6、如到期未還款，買方選擇辦理房產證或甲方替乙方向買方償還欠款，買方將合同權利轉讓給甲方，甲方要求辦理房產證的，或甲方及買方要求處置房產的，乙方應配合協助辦理過戶或處置手續，否則乙方從違約之日起按合同金額日付買方、甲方百分之一的逾期違約金，直至處置完畢或給買方、甲方辦理完畢房產證；

7、乙方若未還款的情況下擅自自行解除預售登記的或與行政部門及其他第三人串通導致預售被解除的，視為乙方重大違約，甲方有權解除本合同，立即要求乙方還款或辦理過戶，并由乙方分別賠償甲方和購買方借款金額20%的重大違約事項違約金。

8、特別事項：以上違約金為懲罰性質且可分別計算，如違約乙方自愿交付，乙方放棄向法院申請減少的權利；

9、乙方應按照約定的用途使用資金，若購買方及甲方發現借款用途與約定不符，甲方及購買方有權采取一切措施提前收回借款并要求乙方雙倍賠償，因此而造成的一切損失由乙方承擔。

10、乙方可以部分提前還款，但需提前10個工作日通知甲方及購買方，同時按照還款額另外支付1個月利息。

六、條款的完整性

甲、乙雙方均承認已閱讀過本協議，并同意：本合同為雙方關于合作事宜的所有合同和約定的全部記載，并已取代以前所有的口頭的或書面的約定、意向書與建議。未經雙方書面修訂，不得對本合同加以變更。合同附件是合同不可分割的組成部分，與合同正文具有同等效力。

七、合同的修改

合同在履行過程中如果有一方認為需要修改，需向另一方提出書面的修改建議和理由，雙方協商同意后才能修改，并形成本協議的附件。如果雙方未達成新的修改意見，則原有合同繼續有效。

八、不可抗力

在合同的執行過程中如果出現了戰爭、水災、地震等等不可抗力事故，將影響合同的正常履行時，受不可抗力影響的一方應盡快將不可抗力事故的情況通知對方。并盡快將有關當局出

具的證明文件提交另一方進行確認。對方未確認前，合同繼續履行，否則視為違約。違約日付守約方千分之五的逾期履行違約金。（該違約金為懲罰性質，乙方放棄向法院申請減少的權利）

九、協議生效

本協議自雙方簽字蓋章生效。本協議一式兩份，雙方各執一份，具有相同的法律效力。

十、爭議處理

1、對于執行本協議發生的與本協議有關的爭議應本著友好協商的原則解決；

2、如果雙方通過協商不能達成一致，由回購房產所在地人民法院管轄執行。

3、在爭議處理過程中，除正在協商或仲裁的部分外，協議的其他部分應繼續執行。

甲方（蓋章）：

乙方（蓋章）：

法人或代理人（簽字）

法人或代理人（簽字）

年月日

4、房產回購協議書

為確保甲乙雙方的共同利益，經友好協商達成如下協議，以茲雙方共同信守。

第一條相關說明

1、本協議所指綠港·新天地：座落于北京市順義區光明北街與中山東路交匯處之指定房產。

2、本協議所指房產為甲乙雙方于年月日就綠港·新天地簽署之《商品房買賣合同》且合同編號為所約定房產。該商鋪房產為綠港·新天地中組團，房號為，【預測】【實測】建筑面積為，交房時間為年月日，約定之房款總金額為元；大寫：仟佰拾萬仟佰拾元整。

第二條雙方約定

1.雙方約定：乙方有權向甲方提出將該商鋪房產產權人變更為甲方，但乙方需在該商鋪房產交房滿三年之日前第三個月內提出將產權變更為甲方的書面申請，即自年月日至年月日，在甲方正式接受乙方產權變更申請之后，甲乙雙方開始執行該商鋪房產之二次交易。

2.若乙方向甲方提出將該商鋪房產產權人變更至甲方之正式書面申請，甲方須無條件接受乙方申請，并按照本協議第一條第２款列述商鋪房產購房款總金額向乙方足額支付商鋪房產購房款的全部本金部分，該款項在甲方正式接受乙方申請后3個月內支付給乙方，并由雙方共同辦理完畢產權變更手續，若因乙方原因未能按約定完成產權變更的，甲方付款時間依序順延。

3.甲方應在該商鋪房產交房滿三年之日后15日內對乙方提出的產權變更申請作出書面回復，若因乙方原因造成產權變更未能按約定完成的，超過約定時間180日的，甲乙雙方就產權變更事項所做約定自動失效。

4.若乙方為通過銀行按揭方式從甲方處購買該商鋪房產，乙方需自行解除所有因該商鋪房產而與按揭銀行發生之借貸本金及相關利息等債務關系。乙方承諾在該商鋪房產與按揭銀行之間債務關系未解除前所有借貸利息由乙方自行支付。乙方承諾在甲方正式接受乙方申請后1個月內完成按揭銀行債務的解除程序。因乙方原因造成按揭銀行債務解除時間拖延，甲方向乙方支付商鋪房產房款時限與商鋪房產產權變更時限依序順延。

5.乙方在將該商鋪房產交付給甲方時，甲方應按本協議第一條第2款約定之房款總金額足額向乙方支付，乙方承諾甲方可選擇按《商品房買賣合同》所附裝修標準或該商鋪房產交付時的裝修現狀進行商鋪房產交付。

6.因商鋪房產產權變更發生之各項交易稅費由乙方承擔。

7.若乙方在本協議簽訂前向甲方提出不辦理分戶產權的書面申請，雙方約定交房后三年內可暫不辦理分戶產權證。若乙方未按本協議第二條第1款約定時限向甲方提出將產權變更為甲方的書面申請，則雙方約定在年月日后為乙方辦理該商鋪房產的分戶產權辦理手續。

第三條違約賠償

1、任何一方違約造成另一方損失的，受損失方有權要求對方賠償。

2、如非乙方原因導致甲方付款延誤，甲方須向乙方交納違約金，違約金按照本協議總房款每日萬分之壹執行。

3、若由于乙方原因導致交房與產權變更延誤，乙方須向甲方交納違約金，違約金按照本協議總房款每日萬分之壹執行。

4、本協議的終止并不影響其損失賠償請求權。

第四條協議變更或解除

1、任何一方不得單方變更或解除本協議。

2、如一方單方解除本協議，違約方應賠償對方因此造成的損失。

第五條本協議失效條款

若乙方未于年月日前向甲方提出將商鋪房產產權變更至甲方之正式書面申請或協議正常履行完成后本協議自行失效。

第六條不可抗力

由于不可抗力造成本協議不能正常履行，按國家有關規定執行。

第七條協議生效

本協議自雙方簽章之日起生效。

第八條爭議解決

本協議在履行過程中發生爭執，由雙方協商解決。如協商不成，可向甲方所在地人民法院提起訴訟解決。

第九條文本

本協議壹式伍份，甲方持有肆份，乙方持有壹份，各份具有同等法律效力。

甲方（簽章）：北京金漢房地產開發有限公司

乙方：（簽字）

第三篇：房產回購協議

房產回購協議書

甲方（出賣人）：

乙方（買受人）：

經甲方和乙方友好協商，就甲方回收乙方所購房產一事達成如下協議：

一、甲方資源向乙方回購在年月日出售給乙方的坐落于。上述房屋建筑面積平方米

二、甲乙雙方議定甲方回購上述商品房的成交價格為人民幣（大寫）。

三、回購期限：甲方回購上述商品房的時限為年月日之前

四、回購價格：

回購價格為乙方所購買房產的總房款。回購時，如若有剩余的銀行按揭貸款由出乙方負責向銀行償還。

實際回購房款不包括以下費用：

1．房屋裝修費

2．各種稅費：

①契稅②物業維修基金

③手續費④評估費

⑤抵押費⑥公證費

3．甲方替乙方支付首付款

4．按揭貸款利息

5．入住期間發生的所有費用，如：

①采暖費②物業費

③維修金④煤氣安裝費

⑤視聽費⑥垃圾清運費等

五、回購時間：

年月日 ——年月日

六、雙方責任和義務：

1.乙方不得破壞房屋的結構和公共設施，不得對所購房屋裝修及門窗、管線等設施有惡意破壞行為，如發生上述情況，甲方有權拒絕回購。

2.乙方必須在本協議規定時間內辦理回購事宜，否則甲方有權拒絕回購。

3.以房抵債的房屋不在回購范圍內。

七、回購程序：

1.乙方提出書面申請，申請書必須有乙方本人及其直系親屬（夫妻）簽字，并附《商品房買賣合同》和此《協議書》。

2.甲方公司銷售部門對書面材料進行審查。

3.甲方公司工程部門、物業公司、監理公司到擬回購的住宅進行勘查。

4.在擬回購的住宅符合本《協議書》要求，乙方攜帶物業公司出具的各種繳費證明到甲方辦理回購手續，甲方在7天內給予辦理完畢。

八、合同份數：本合同一式三份，乙方一份，甲方兩份，具有同等法律效力。

九、在合同履行過程中如發生爭議，雙方應協商解決，如協商不成可向人民法院起訴。

甲方：

法定代表人：

乙方：

簽約時間：年月日

經辦人：審核人：

第四篇：淺析證券回購糾紛中的若干法律問題

文 章來

源蓮山 課

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全國很多在武漢、天津證券交易中心和STAQ系統設立席位并做了較大數額的證券回購業務的金融企業，近半年來，其工作重點轉到了“清償、追討證券回購業務到期債務上。”這些債務數額巨大、環節復雜。認真研究這些糾紛中的法律問題，對于完善我國的金融法律體系和金融體制改革都有著重要意義。

一、巨額債務形成的主要原因

(一)金融企業在審批、注冊程序中嚴重違法、違規，是造成糾紛的主要原因之一。

我國規范金融業的法律、法規不健全，加之有關主管機關和中介服務市場對做回購業務的主體資格的審核不嚴謹，這就使有些企業或個人利用這些空隙，欺詐、挪用巨額資金。

金融業在我國目前是個壟斷性較強的行業，其經營風險在法律上和商務上較其它行業也大得多。因而，象發達國家一樣，對從事金融業務的主體資格進行嚴格審核并從嚴管理，強化違法追究的力度，是十分必要的。例如，有一家金融單位將人民銀行批準的金融許可證上的經營范圍和法定代表人非法“變更”，其技術處理的方法很簡單，就是將復印件涂改后再復印。因為中介服務市場和客戶們通常是不會審查原件的，那么，僅僅利用這張偽造好的復印件就奠定了引誘巨資的基礎。當債權人找到“債務人”，清償到期債務時，債權人和“債務人”才發現真正的債務人已將巨款弄得不知去向了。對于在主體資格方面進行欺詐的行為，對該單位和負有責任的自然人應從嚴追究責任。

（二）金融行業承包狀況不規范

金融企業的主體資格是經嚴格審查和按特別法加以批準的。此種審批的目的就是為了降低金融企業在金融市場中的經營風險，從而保護廣大投資者的利益。然而，一旦金融企業采用了不規范的承包經營方式，則對實現上述目的就是一個潛在的危害。

例如，金融企業與非金融企業（這些企業往往是沒有固定資產的非生產型企業）簽訂了做“證券回購”業務的承包協議，該非金融企業所承擔的唯一義務就是每年向發包的金融企業交一定的利潤。至于通過這種業務方式所融來的資金數量多少、用途是什么、償還情況如何，發包的金融企業概不過問。這些金融企業誤認為，承包者欠債多少都與已無關了，承包者自擔風險，自己獨立承擔民事責任。待債權人追討到發包者頭上，發包者仍認為“事不關已”，將責任全部推卸到承包者頭上。顯然，這在法律上是不能成立的。

二、對證券回購糾紛中訴訟主體的認定

對于訴訟主體的認定是案件審判過程中最主要的問題。在證券回購糾紛中，對于訴訟主體的認定有其特殊性和復雜性。

金融業特殊性，一方面體現在其行業的壟斷性，運作資金規模大和運作資金來源的大眾性；另一方面還體現在金融公司派生出很多非獨立法人資格的營業部門，有些企業與其下屬的營業部門又建立了承發協議中的法律關系。例如，承包人與發包人在其承包協議中明確規定，承包期間的債權債務皆由承包人自身承擔。然而，金融業的承包往往沒有抵押金，即使有抵押金，該抵押金與其做的業務資金規模而言，仍屬九牛一毛了。因而，這種風險抵押是毫無意義的。在這里，即使承包人抵押了幾百萬，但做的業務規模幾個億，多則幾十個億，承包人一旦還不了這些錢，若按照承包協議，這巨大的債務應由承包人承擔。所有借錢券給該承包人的企業，是出于對發包人的償還能力的充分依賴，而且，在交易之前發包人和承包人的承包關系往往是沒有明示給客戶的。這是較典型的交易雙方意思表示不一致的情形。

因此筆者認為，金融業的發包人和承包人，對在承包期間承包人所欠的債務的承擔，應有一個明確的規定。

三、在證券回購的法律關系中公司人格應被否認問題

在處理證券回購糾紛過程中，發現一些具有獨立法人資格的公司（甚至股份制公司）竟然能非法設立、非法經營，欠下巨額債務又能非法規避。因而，對這些公司人格的認定問題是理順這些糾紛中的法律關系的重要環節。

公司人格的否認，并非對法人制度本身人，而恰恰是為了維護公司的獨立性人格，維護公司必須有能力獨立承擔其民事責任這一法人制度，維護社會公共利益和公共秩序。

（一）在證券回購糾紛中，欠倆加強團結的公司往往是在注冊資金數額上、專業人員素質上和公司的經濟性質上等等都是與法律規定相關甚遠的。有家公司，在其工商注冊時提交的公司章程中明確寫明，全部注冊資金由一家公司出資，然而在其法人營業執照上上卻寫著：經濟性質為股份制。象這種在公司設立時就規避法律，在經營中又逃避償還債務的公司，勢必給社會造成危害，因而對這種公司的人格應該完全鄧以否認，其所欠債務應由投資方承擔。很多人認為，只要取得工商管理部門的法人營業執照，就不能追究其主辦單位或投資方的連帶責任。筆者對此觀點持否定態度。

（二）還有另一種情形，公司登記注冊是完全符合法律規定的，但其資產遠遠不能償還其債務，破產清算更是保護不了債權人的利益。這些公司的主管部門或呈報單位往往得到了這些公司負債加強團結的好處，例如使用了這些公司借來的錢，或者得到了利潤分成，或者共同投資于一個本不該投的項目，或者合謀欺詐，將借來的錢竊為已有。

這是利用公司形態規避法律的典型例證。作為有足夠償還能力的特定主體，由于受法律規定的制約，無法實施某種行為，達到某種目的，便利用公司這一具有獨立性的形態，在其旨意和控制下補入某一行為。其最終結果就是債權人沒有權利追究該特定主體的民事責任，其下屬的公司僅用九牛一毛的資產向債權人賠償。這種結果對社會公眾和債權人利益的侵害是極其嚴重的，如果任其發展，那么，社會的公平、正義及法律的尊嚴就無法體現出來了。

源蓮山 課

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第五篇：房產回購協議書

出賣人： 買受人：

經出賣人和買受人友好協商，就出賣人回收買受人所購房產一事達成如下協議：

一、回購對象：

二、總房款：元，三、買受人付款方式：首付款：買受人支付元替買受人支付元。貸款元，貸款期限年。

四、回購價格：回購價格為回購時買受人已實際支付房款的100%，另外再給予買受人已實際支付房款的10%，作為部分損失補償。剩余的銀行按揭貸款由出賣人負責向銀行償還。實際支付房款的組成：實際支付房款等于買受人支付的首付款和已實際還本金額之和。每月向銀行實際支付金額=貸款額）/（貸款年限*12）實際支付房款不包括以下費用： 1．房屋裝修費 2．各種稅費： 1）契稅

2）物業維修基金 3）手續費 4）評估費 5）抵押費 6）公證費

3．出賣人替買受人支付首付款 4．按揭貸款利息

5．入住期間發生的所有費用，如： 1）采暖費 2）物業費 3）維修金 4）煤氣安裝費 5）視聽費

6）垃圾清運費等

五、回購時間：年月日——年月日

六、雙方責任和義務：

1.買受人不得破壞房屋的結構和公共設施，不得對所購房屋裝修及門窗、管線等設施有惡意破壞行為，如發生上述情況，出賣人有權拒絕回購。

2.買受人必須在本協議規定時間內辦理回購事宜，否則出賣人有權拒絕回購。3.以房抵債的房屋不在回購范圍內。

七、回購程序：

1.買受人提出書面申請，申請書必須有買受人本人及其直系親屬（夫妻）簽字，并附《商品房買賣合同》和此《協議書》。

2.出賣人公司銷售部門對書面材料進行審查。

3.出賣人公司工程部門、物業公司、監理公司到擬回購的住宅進行勘查。

4.在擬回購的住宅符合本《協議書》要求，買受人攜帶物業公司出具的各種繳費證明到出賣人辦理回購手續，出賣人在7天內給予辦理完畢。

八、合同份數：本合同一式三份，買受人一份，出賣人兩份，具有同等法律效力。

九、在合同履行過程中如發生爭議，雙方應協商解決，如協商不成可向人民法院起訴。出賣人：法定代表人： 買受人（簽字）： 簽約時間：年月日 經辦人： 審核人：