第一篇：征地拆遷中的法律問題

征地拆遷中的法律問題

發布日期：2010-5-5

文/張興奎

一、征地拆遷中的公共利益與商業利益不分

沒有區別對待為社會公共利益目的的拆遷和純商業目的征地拆遷，明確土地征用的目的，僅允許在服務于公益目的時才可征地，公益目的原則由輔以司法解釋的一般準則界定或通過實施細則界定。雖然沒辦法解決得盡善盡美，但解決方案要盡量合理。于社會公共利益目的而進行強制拆遷，應當說具有一定合理性；但如果為商業性目的而在法院判決前給予強制拆遷，這就有問題了。

二、征地的程序存在著明顯的瑕疵，沒有做到公開、公正

征地補償的程序能否公開、公正直接關系到被征地人利益能否得到保障，我國應該對征地程序作出更嚴格、更切合當今實際情況的系統而完善的規定，強制要求征地補償安置協議內容及征地補償安置情況必須公示、舉行聽證，雙方在公平談判中達成協議。在協議未達成的情況下，不得擅自強制征地。同時，應該對違反規定程序的行為作出明確而具體的懲罰性規定。

三、粗暴剝奪了被征地人的權利，對私有財產的保護不夠和不尊重私有財產權

城市發展需要征地拆遷，沒有征地拆遷就沒有發展，但是，我們不能把拆遷建立在對私有財產的侵害上。在我國長期的拆遷歷史中恰恰忽視了這個問題，只是到了最近，我們才關心起私人財產權問題，但立法對此沒有給予“足夠”的重視，嚴重一點說，現在有的征地拆遷是一種大規模的、有組織的對私人財產權的侵犯，不但直接侵害了私人財產權，而且也引發了社會極大的不穩定，破壞了人們對法治的信心。

四、征地補償安置不完善

現在，政府用計劃經濟的辦法低價強制征地儲備，卻以市場經濟的辦法高價

拍賣出讓土地，在這之間，政府賺取了絕大部分土地收益。修訂的《土地管理法》雖然提高了征地補償標準，但是，“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍”的標準，依然不能有效保護農民的利益。需要重新修訂法律，擴大征地補償范圍，提高征收補償標準。并且，使這種標準充分體現土地在市場中的價值，最大限度地確保農民的利益不受侵害。

五、農民應該參與土地出讓增值收益

因為土地的增值額實際上是土地從農用地變為城市用地產生的級差地租，讓失地農民參與增值收益的分配，既可以使失地農民的保障問題得到妥善的解決，減少容易影響社會穩定的因素，也可以有效遏制地方政府的“圈地”行為和開發商的“炒地”、囤地行為。

六、被征地人對補償數額有異議時的法律救濟途徑不暢通

法律沒有規定被征地人可以就征地補償數額進行訴訟或復議，如果被征地人對補償數額有異議，僅能請政府予以協調，但是在實際執行中，這種協調只是停留在法律條文上，實際意義不大；特別是在土地儲備征地時，政府征地，協調意義更是不大。應引入司法審查程序，對征地的各個環節不服，都可以向法院起訴。

七、政府在征地中不能成為利益參與者和分配者，政府角色定位不正確征地拆遷，實際上涉及到三方主體利益即房主的房屋所有權、政府的土地所有權和開發商的開發權，從公正意義上說應該是由三者來分享開發利益，但目前的立法著重保護政府和開發商利益。由于行政權利的介入，加之有關拆遷補償和安置都是由開發商一個人說了算，是霸王條款，被拆遷人同意也罷，不同意也罷，都得拆，嚴重侵害了被拆遷人的利益。絲毫沒有體現中央“立黨為公，執政為民”的思想。

所以在征地拆遷中政府要守身如玉，也正因為在絕大多數的征地拆遷行為中，政府的身份是征地拆遷當事人中的一員，所以這個從屬于政府的征地拆遷管理部門不具備獨立性、公正性。通俗地說就是“不能既當運動員，又當裁判員”。政府收入要靠稅收，不能參與賣地，如果地方政府靠賣地增加財政收入，只能是被看

做懈怠和無能的表現。

八、辦法的調控職能并未顯現，參與市場盈利的傾向嚴重，規劃不被遵守征地拆遷是一項系統工程，涉及到城市建設規劃，城盤區域發展，城市國民經濟計劃，居民安居樂業，城市社會穩定等重大問題。因此，征地拆遷必須按計劃、有步驟地進行，堅持符合城市規劃的原則。規劃是城市建設和開發的生命線，也是城市房屋拆遷的生命線；規劃是制定拆遷計劃的依據，征地拆遷計劃又是實施規劃的前奏曲。如果征地拆遷計劃缺乏科學性，不按規劃定計劃，必然導致征地拆遷工作濫而無序，難而無策。

九、要充分保護相關利益者的權利，包括被征地拆遷人的知情權、參與權，行政管理理念取代了公民權利保護應有的地位

1、這里首先要讓相關利益者知道征地拆遷建設項目的性質，這一些都要對這些人公開，也就是建設項目立項知情權；

2、增加房屋所有權人對非社會公益拆遷的異議權。

十、政府要講誠信，在征地拆遷中妥善解決歷史遺留問題，善待遺留問題的受害者，不要讓這些人受苦受傷流淚再流血。

結束語：征地拆遷維權，一場尚未成功的革命

1、土地房屋進入市場后成為了商品，但是這種商品是一種復雜商品，既具有經濟屬性也有社會屬性，在征地拆遷中不應只重視它的商品屬性而忽略它的社會屬性。

2、《憲法》第十條第二款規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”；《憲法》第十三條業已明文規定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”；第三十九條規定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查和非法侵入公民的住宅。”；《立法法》第八條規定，涉及民事基本權利即財產權利只能由基本法律調整；《土地管理法》第二條第四款規定，國家為了公共利益的需要，可以

依法對土地實行征收或者征用并給予補償；《物權法》第42條的規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。

不要再讓這些法律規定成為紙上文章！

2010.5.5

作者簡介：張興奎

第二篇：征地拆遷法律問題探究

征地拆遷領域法律問題探究

四川金粟律師事務所 吳林艷

征地拆遷問題是經濟發展的必然產物，近年來，各地因征地拆遷引發的自焚、集體上訪等等社會矛盾案件時有發生，為準確分析征地拆遷問題產生的根源，現對全國出現的征地拆遷領域的法律問題進行如下探究，以期助力依法處理和解決征地拆遷糾紛。

一、關于耕地的征用問題

（一）耕地占用后開墾新的耕地并未真正落實

根據土地管理法第31條規定，國家實行占用耕地補償制度。非農建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。但是實踐中，因占有大量耕地進行房地產開發建設、修建娛樂設施等屢禁不止、層出不窮，主要原因在于“占多少，墾多少”并未得到真正落實，而征地的主體往往是地方人民政府，開墾新的耕地并不積極，經費普遍不足、保障措施不力、問責難上加難，導致這一問題有愈演愈烈之勢。

（二）征收耕地的補償標準過低，不利于耕地的保護

除此之外，征收耕地的補償費用過低，長期飽受詬病。《土地管理法》第47規定，征收耕地的補償費用包括以下幾部分：土地補償費;安置補助費;地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占用耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補償費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

從該法規定可以看出，即使按該規定的最高標準即被征收前三年平均產值的30倍計算土地補償費和安置補助費，由于每畝土地的產值在儀隴縣約1200公斤稻谷，按每公斤3元算，則每畝耕地最多補償108000元，如果不執行該最高標準，每畝耕地補償費用不足5萬元，這樣的征地成本與建設開發的獲利差距極大，當然耕地的使用者也不會心甘情愿，而強制拆遷人為造成極大的矛盾，所以提高耕地的征地補償標準迫在眉睫。

（三）耕地征收補償機制并不健全

1、公告與聽取意見的先后程序值得商榷

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條第三款規定，市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。雖然該條例規定，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見，但卻是在擬訂征地補償、安置方案并公告后，難免給農民造成對決策者的不滿情緒，最好是先行宣傳安置補償的相斗法律規定及政策，讓農村集體經濟組織及農民明白他們應當得到的補償是多少，同時再充分征求他們的意見，讓他們在法律規定的原則精神范圍內解決問題，更有利于他們心甘情愿配合征地工作的進行。

2、聽取農民意見不能走過場，規定急需細化

《 土地管理法實施條例 》第25條規定，就征地補償、安置方案，在公告后，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見，但是實踐中，不少征地工作時往往只是聽取了集體經濟組織的意見，甚至加蓋印章而已，而對進村入戶聽取農民意見，制定農民意見調查筆錄，或者農民參加會議的相關記錄均未明確細化，更沒有對未充分聽取農民意見的問責機制，導致不少地方聽取農民意見走過場，甚至弄虛作假，侵犯農民利益現象時有發生。

二、國有土地上房屋的征地拆遷問題

2011年1月19日國務院通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》，對征收國有土地上單位、個人的房屋的補償作出了規定，但實踐中仍出現了大量的法律問題，現作如下探討：

（一）關于公共利益的界定問題

我國《憲法》第13條規定，公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條同樣規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。但問題的關鍵是，如何對對公共利益進行界定，如何做才不至于打著公共利益的幌子侵犯公民個人的財產權利，筆者建議將公共利益界定的原則進行明確規定：如進行國家基礎設施建設、經省級以上政府同意的舊城改造項目、國家扶貧項目等；行政機關在什么是公共利益的判斷過程中擁有較大的自由裁量權，同時作為潛在的利益主體，其公正性并不能得到充分有效的保障。保證公正的辦法：立法機關利用概括性條款從原則上限定判斷的標準，不妨借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》關于“公共利益”的列舉加概括的方式進行界定，該條例第八條將“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等”視為公共利益的需要，并明確了如下五種具體情形，同時以“法律、行政法規規定的其他公共利益的需要”作為概括兜底條款，其五種具體情形為：(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要。此外，檢查機關和監察部門提前介入進行監督，司法機關尤其是法院進行事后審查，通過這些措施可以有效保障過程和結果的公正性。①

（二）關于補助和獎勵標準問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條規定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。”該條例對房屋的補償標準主要是按被征收房屋的市場價值，但我們通過近年來的報道看出，不少地方出現的一些釘子戶，幾十平方米的房屋動輒要求補償返還近10倍的相同面積，主要問題在于雖然條例制定了補償標準，但卻允許地方人民政府進行補肋，而補助沒有具體的標準，造成地方政府官員，為圖省事，拍腦袋決策，對釘子戶及不同地段的公共利益拆遷表態補助標準不同，造成國有財產甚至國庫資金遭受損失。筆者認為，當務之急是盡快制定《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償法》，以法律形式替代上述國務院行政法規規定；同時，明確規

定被征收房屋價值的確定方法及程序，根據房屋市場價值原則確定，引入第三方權威中介評估機構確定價值；臨時安置補償標準根據當地房屋租賃市場價格、被征收的房屋的面積、位置、地段等綜合因素考慮；此外，對于補助和獎勵的具體標準，應當由法律設定明確的上限，一般不宜超過被征收拆遷房屋的市場價值，如果補助達到三倍甚至數倍，既不利于社會的整體公平，也導致部分拆遷戶不勞而獲、一夜暴富，從而引發新的社會矛盾。對于突破法律規定的補償標準、補助標準，地方政府擅自提高標準，損害國家利益的，應當對地方政府進行問責。

（三）關于補償方式的法律問題

實踐中，征收過程中經常出現以下幾種情況：第一種，按居住人口進行面積或貨幣補償，該種補償方式并無法律依據，此種補償對人口較多房屋面積較小的家庭有利，而對人口較少房屋面積較大的則不公平。第二種，對于違法建筑的認定中，人為因素極大，標準極不統一，一方面在拆遷前，出現連夜突擊進行違章建設，另一方面是一些人不惜以身試法，通過拉關系、走后門對違章建筑進行補償；此外，也有多年已長期居住的生活用房被認定為違章建筑，從而引發嚴重的官民對抗。第三種，營業用房按照普通住宅給予補償，營業用房屋補償法律上并未進行明確規定，但《國有土地上房屋征收與補償條例》 既然明確了按被征收房屋價值的補償，并補償征收房屋造成的停產停業損失，說明法律精神實質上以認可了營業用房與普通住房的差別，因此不能拒絕給予營業方面的相應補償，實踐中應考慮該房屋的地理

位置，經營時間長短、效益等多方面的因素，合理確定營業用房的價值，或者考慮返還同等地段、樓層的營業房屋。第四種，城市規劃區內的集體土地上的房屋補償，很多地方征收部門借口被征收人的房屋建于集體土地補償只給房屋重置價格，該補償違反了征收補償的基本原則；《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》（法釋〔2011〕20號）第十二條 第二款規定“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”可見，最高人民法院司法解釋已經明確，城市規劃區域內的集體土地上房屋應當參照周邊市場價格、按照國有土地上房屋標準予以補償。②

參考文獻

①《國家征收中“為公共利益需要”的界定和判別》 趙慶周

②《國有土地上房屋征收補償標準的衡量》

庫建輝

第三篇：房屋拆遷中的法律問題.

房屋拆遷中的法律問題

[摘要]2001年修訂后的《城市房屋拆遷管理條例》與1991年舊條例相比，內容更加完備。但其中有關辦理房屋拆遷許可證的規定與《土地管理法》相沖突，有關拆遷訴訟中的先予執行與《民事訴訟法》相沖突，由于法律沖突引發《條例》執行的法律問題。

案例：2005年9月，某縣人民政府決定將某片舊城區列人舊城改造范圍。甲房地產有限公司（以下簡稱甲公司）通過競標取得該舊城改造項月的開發資格。隨后，甲公司就開始著手制定拆遷補償安置實施方案，進行調查核實，辦理申請領取房屋拆遷許可證手續，并陸續于2005年11月下旬與被拆遷人簽訂了（（房屋拆遷補償安置協議書》。直到12月中旬，某縣政府房屋拆遷管理部門（即某縣城鄉規劃建設局）才向甲公司頒發房屋拆遷許可證。之后，被拆遷人乙拒不搬遷。2006年2月，甲公司以被拆遷人乙已簽訂房屋拆遷補償安置協議書卻拒不搬遷為由，將乙訴之法院，并向法院申請先予執行。法院以先予執行不符合民事訴訟法的規定為由，不予先予執行。同時還指出，先簽訂安置補償協議后取得房屋拆遷許可證的做法違法。某縣建設局解釋說，國土局以甲公司不是土地使用權人，要求甲公司簽訂90％以上的協議才審批土地使用權批準文件，因而導致先簽訂協議后發房屋拆遷許可證。

【評析】

一、法院能否受理并準許甲公司的先予執行的申請

《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）第巧條規定“拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行”，第16條也規定“拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行”。這兩條都以行政法規的形式賦予了拆遷人在民事訴訟期間向人民法院申請先予執行的權利以及人民法院在行政訴訟期間先予強制執行的權利。然而，法院卻以拆遷人的申請不符合民訴法的規定以及省高院的內部規定為由，不準許拆遷人先予執行的申請。

先予執行是指人民法院在終局判決之前，為解決權利人生活或生產經營的急需，依法裁定義務人預先履行義務的制度。根據《民事訴訟法》及有關司法解釋規定，先予適用的案件范圍是：第一，追索贍養費、撫養費、撫育費、撫恤金、醫療費用的；第二，追索勞動報酬的；第三，因情況緊急需要先予以執行的。這里指的主要是需要立即停止侵害，排除妨礙的；需要立即制止某項行為的；需要立即返還用于購置生產原料、生產工具的貨款的；追索恢復生產、經營急需的保險理賠費的。同時，先予執行應符合兩個條件：第一，案件事實清楚，當事人之間權利義務關系明確，不先予執行將嚴重影響申請人的生活或者生產經營的，不先予執行將會造成更大的損失；第二，被申請人有給付、返還或者賠償的義務，被申請人有履行能力的。而且，人民法院先予執行的裁定，應當由當事人提出書面申請，并經開庭審理后在終審判決前作出。

筆者認為，法院不宜準許拆遷申請人的先予執行申請。首先，在拆遷訴訟中申請先予執行是不能滿足先予執行的實質要件的。從本案來說，房屋拆遷顯然不屬于民訴法規定的第一、二種追索費用或報酬的范圍，也不符合因情況緊急需要先予執行的第三種情形。本案中的拆遷協議中雖已明確了被拆遷人乙選擇了房屋產權調換的拆遷補償方式、由乙自行解決臨時安置過渡房問題，又明確規定了被拆遷人的具體搬遷時間。拆遷人有能力提供拆遷安置周轉房，被拆遷人也有履行搬遷的能力。但本案的關鍵問題是不準許先予執行雖嚴重影響了拆遷人的生產經營，也造成了拆遷人更大的經濟損失，同時也使廣大其他被拆遷人的利益受到損失。但是，所有這一切都不能達到使不先予執行造成“無法彌補或無法挽救的損失”，達到情況緊急的標準。比如，受害人在交通事故中受到重傷住院，如不及時進行手術治療會造成受害人死亡或終生殘疾，情況緊急，急需醫療費，而受害人又無經濟能力負擔這筆醫療費，因此他對交通事故肇事者提起訴訟的同時提出先予執行的申請是符合先予執行條件的。其次，從法的階位來說，有關先予執行的下位法規定違反了上位法規定。民事訴訟法及人民法院組織法是基本的法律，由全國人大常委會通過，國務院及最高人民法院均由全國人大產生，并對人大負責；而《條例》則由國務院制定，與《民事訴訟法》相比是下位法，下位法關于先予執行的規定與上位法相沖突，沖突部分規定的當然無效。換句話說，國務院沒有權力規定最高人民法院及各級法院應當履行先予執行的義務或在拆遷訴訟中擁有先予執行的權利。最后，先予執行不利于社會穩定。從法的嚴肅性來看，如果未經判決被執行人敗訴并責令搬遷就先予執行，就剝奪了被上訴人在法庭上陳述、申辯甚至上訴的權利，不利于社會的穩定和樹立法律的權威。從上文有關追索撫養費和勞動報酬等先予執行的其他規定來說，主要是涉及到金錢方面的執行，如果這兩類先予執行發生錯誤，還可以采取執行回轉，以修正錯誤。而先予執行房屋拆遷，萬一發生先予執行錯誤，將房屋拆除，就不能執行回轉，無法恢復原狀。綜上，筆者認為，在城市房屋拆遷訴訟中，有關人民法院先予執行的規定不符合法律規定，也是不符合司法實踐的。

當然，也有人提出：《條例》第15條規定的只是在達成的協議不履行的民事訴訟中拆遷人有權向法院申請先予執行，而具體是否符合先予執行條件、是否準許申請要由人民法院通過司法審查確認。筆者認為，這種觀點不是完全沒有道理，但一項制度的設立如果無法得到執行，倒不如不設立這項制度為好，新（（條例》實施近5年來的司法實踐中，也鮮聞在拆遷民事訴訟中法院采取先予執行措施的。有的人還提出，《條例》第16條規定的在裁決不服行政訴訟的先予執行時，可參照行政處罰的規定，即當事人對行政處罰不服申請行政復議或者提起行政訴訟的，行政處罰不停止執行。筆者認為，行政裁決畢竟不同于行政處罰，《最高人民法院關于執行＜民事訴訟法＞若干問題的解釋》第90條規定，對于行政裁決的執行申請條件是當事人在法定期限內不起訴又不履行，也就是期滿不行使司法救濟權利才可申請執行。而《條例》第16條規定的先予強制執行卻剝奪了被拆遷人在3個月的訴訟期間內依法享有的抗辯權，顯然是不符合法律規定的。

二、房屋拆遷許可證與國有土地使用權批準文件的矛盾問題

《條例》第6條規定“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”。第7條規定“申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：……

（三）國有土地使用權批準文件……”本案中，甲公司一取得拆遷資格就著手準備資料、申請領取房屋拆遷許可證，但國土局卻認為：根據《土地管理法》規定，在房屋拆遷當中，甲公司作為拆遷人沒有完全取得所拆遷土地的所有權，不能向甲公司發放國有土地使用權審批文件，要求與全體被拆遷人簽訂拆遷安置協議后方可審批。后經協商，將全部簽訂的門檻降至90％以上簽訂，才能夠批準土地使用權。這就出現了先簽安置協議后領取房屋拆遷許可證的事實，而根據規定尚未取得拆遷許可證就不能實施拆遷，就不能與被拆遷人簽訂安置協議，兩者產生矛盾，法律與行政法規之間再次產生沖突。

在拆遷前，國有土地使用權屬是明確的，也就是屬全體被拆遷人所有。而在拆遷后，被拆遷人可選擇貨幣補償和房屋產權調換兩種拆遷補償方式，選擇貨幣補償的被拆遷人喪失了舊房的土地使用權，而選擇房屋產權調換的被拆遷人仍擁有舊房所處的土地使用權。因此，舊城改遷后，原先屬被拆遷人所有的土地使用權就被分成兩部分，一部分仍屬被拆遷人所有，另一部分隨商品房由拆遷人出賣給他人所有。從這個意義上說，只有拆遷人與全體被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議后，才能確定拆遷前的土地使用權在拆遷后的土地歸屬情況，即分屬被拆遷人和拆遷人的土地使用權比例，確定土地使用權的主體。假設國土局在拆遷人未與被拆遷人簽訂協議前就將國有土地使用權批準歸拆遷人使用，拆遷人既已取得土地使用權，在法律上就擁有對該片土地使用權的處分權，就可對土地使用權任意處分。因而，國土局的做法不是沒有道理。但由于《條例》第7條規定與《土地管理法》規定產生沖突，只好采取本案這種先簽訂協議后審批拆遷證的折中方法來解決這個問題。

三、如何解決兩個沖突問題

筆者認為，對于先予執行與民訴法規定沖突的問題，因為先予執行的規定既不合法，又不合理，更難以操作，無法取得實際效果，負面影響較大，建議在修訂《條例》時予以廢止。在拆遷當中適用民事訴訟及行政訴訟的先予執行制度，最大限度地保護被拆遷人的合法利益，促進和諧社會的建設。

至于申領房屋拆遷許可證與國有土地使用權批準之間的沖突問題，筆者認為，可以參照商品房預售許可證的審批制度，在《條例》修訂時將國有土地使用權批準文件改為國有土地使用權預登記制度，即根據被拆遷人原有土地使用權的占有情況和該地塊土地出讓金的價格，以土地出讓金為基數確定一定比例的風險金，責令拆遷人在取得拆遷許可證前交納土地審批風險金，然后再發放房屋拆遷許可證，待拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議、完成拆遷計劃后視安置被拆遷人的具體情況退還。這樣既可以做到先領取房屋拆遷許可證后實施拆遷工作，保證拆遷工作的順利進展，又可以最大限度地保障被拆遷人的合法權益。

第四篇：2016征地拆遷程序中要注意什么？

摘要：隨著經濟的發展，建設用地需求也增加了很多。在司法實踐中，因為征地拆遷而產生的糾紛并不少見。作為關系到和諧社會的建設與人民生活水平提高的重大問題，征地拆遷與補償問題值得重視。那么，在征地拆遷程序中,需要注意哪些問題?本文整理了相關法律條文與知識，為您提供一定的參考。

征地拆遷過程中容易出現的問題有：

1、征地拆遷工作實施主體不規范

《中華人民共和國土地管理法》以下簡稱《土地管理法》第四十六條規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。”這一法律條款明確規定征地拆遷工作的實施主體，只能是被征用土地所在地的縣級以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門負責具體實施。

在現實的征地拆遷工作中，嚴格按照這一規定實施的很少，大多數情況是，由政府成立一個臨時機構，有的叫開發區，有的叫工業園，也有的叫支持什么建設項目指揮部，人員由各個部門臨時抽調。政府將征拆工作全部交由此機構實施，也有的縣一級政府直接將某一個建設項目的征地拆遷工作委托鄉鎮一級人民政府實施，土地行政主管部門不直接參與組織實施。

2、征用土地公告不規范

征用土地公告是征用土地的必經程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補償、安置方案公告。

國土資源部發布的《征用土地公告辦法》第四條規定：“被征用土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。”

第五條規定：“征用土地公告應當包括下列內容：(一)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;(二)被征用土地的所有權人、位置、地類和面積;(三)征地補償標準和農業人員安置途徑;(四)辦理征地補償登記的期限、地點。”這兩條所規范的是征用土地公告的時間和內容。

第七條規定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據批準的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位，擬訂征地補償、安置方案并予以公告。”

第八條規定：征地補償、安置方案公告應當包括下列內容：(一)本集體經濟組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量、需要安置的農業人口的數量;(二)土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式;(三)安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式;(四)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;(五)農業人員的具體安置途徑;(六)其他有關征地補償、安置的具體措施。這兩條規范的是征地補償、安置方案公告的時間和內容。

在現實的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規、規章的要求進行公告的很少。有的小項目未進行公告，有的制作了公告未張貼，有的應公告兩次而只公告了一次，有的公告內容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準文件時即發出征用土地公告。因此，公告內容缺少批準機關、批準文號和批準時間。征地不依法進行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農民的知情權，并將產生嚴重的后果。依據《征用土地公告辦法》第十四條的規定，未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償登記手續。未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償、安置手續。

3、不告知聽證權

《征用土地公告辦法》第九條規定：“被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。”第十條規定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律法規和批準的征用土地方案進行修改。”

依照上述規定，被征用土地的農民對征用土地補償、安置方案有不同意見，有權要求聽證，并有時限要求。因此，征用土地的實施機關應當向被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人交待聽證權。可以在征用土地補償、安置方案公告中告知聽證權，也可以用其他方式告知聽證權。但在現實的征地拆遷工作中，幾乎都沒有告知聽證權，更談不上舉行聽證會，實質上剝奪了被征地農民要求舉行聽證的民主權利。

4、調查工作不細致

被征收土地的所有權人、使用權人在公告規定的期限內，持土地權屬證書到政府土地行政主管部門辦理征地補償登記后，政府土地行政主管部門應當對補償登記的項目逐項進行詳細的調查核實，填寫房屋設施、青苗等拆遷補償表。這項工作量大、專業性強、復雜、煩瑣，也很容易出差錯，要求工作人員具有較高的專業素質，耐心細致的工作作風。但在現實征拆工作中，工作人員的政治業務素質達不到要求。

調查核實工作差錯較多：一是遺漏項目，幾乎每一拆遷戶都有補遺的問題。有的遺漏的項目還不少。二是適用補償標準不準確，被征地的農民之間互相比較，如果標準算高了他不找你，如果算低了他就來找你。三是適用補償標準隨意性大、不公正，關系好的標準定得高一些。四是工作責任心不強，簡單粗暴，不向拆遷戶做耐心細致的思想工作，導致拆遷戶產生抵觸情緒。

5、補償、安置不到位

《土地管理法實施條例》第二十五條規定：“征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。”在現實征拆工作中，有的征地補償費不能在規定的期限內全額到位。有的拆遷項目，拆遷戶將房屋拆除后，在過渡房內居住一年以上，重建地還未出來。

第五篇：拆遷法律問題

拆遷法律問題研究

摘要：拆遷法律

內容提要：近年來，由城市房屋拆遷法律問題引發的矛盾和糾紛屢見報端。前幾個月，重慶“史上最牛釘子戶”事件更是震動全國，也暴露出房屋拆遷現行相關法律在實務中存在著很多缺陷。本文以房屋拆遷中遇到到現實問題為切入點，結合中國新頒布的《中華人民共和國物權法》和筆者房屋拆遷方面的實務經驗，試就房屋拆遷法律的體系和機制的完善做一些相關的探討。

一、房屋拆遷法律的概況

一個網絡上盛傳的重慶“史上最牛釘子戶”案例震動了全國，其中暴露出的房屋拆遷法律問題“讓全世界看了兩個笑話” [1]，甚至被稱為“對中國新頒布的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）的重大考驗”[2]。引發社會各界對房屋拆遷法律問題的重視和思考。

現行房屋拆遷法律規范主要是由《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）和一些相關的行政法規、地方性法規構成。《城市房屋拆遷管理條例》由于規定了一些明顯不利于被拆遷人的條款而受到質疑。比如說，在尚未征求被拆遷人意見的情況下，行政機關即可向拆遷人發放拆遷許可證；拆遷人只要獲得拆遷許可，拆遷雙方就負有簽約義務，不管被拆遷人是否情愿；假如被拆遷人尋求獲得較高補償，而拆遷人不答應，即可請求行政部門強制裁決；一旦作出裁決，若被拆遷人拒絕執行，拆遷人即可申請行政或法院強制執行等。[3] 關于房屋拆遷的征收問題，《憲法》第十條第三款僅規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”2007年10月1日將實施的《物權法》對房屋拆遷的法律性質作出了比較明確的界定。（《物權法》在第四十二條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”）但《物權法》也僅僅是補充了一些原則性規定，具體實施還必須修改與制定相關的法律、行政法規，并結合相應的法律、行政法規一起適用。

二、房屋拆遷法律的法律性質分析

根據《憲法》第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”即我國實行土地的社會主義公有制，土地歸國家所有或者集體所有，個人僅擁有土地使用權和房屋的所有權。而根據上述《物權法》規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”土地按照法定的權限和程序進行征收后，就可以根據《城市房屋拆遷管理條例》將征收的對象交給取得房屋拆遷許可證的拆遷人進行拆遷和建設。

根據以上法規進行法律性質分析，在房屋拆遷法律中，征收對象的歸屬經過了兩次變更：（1）征收。國家為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。“征收決定送達被征收人時即發生法律效力，被征收的集體土地或者單位、個人的房屋、其他不動產的所有權自征收決定送達時轉移給國家”[4]；（2）拆遷公告。根據《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷房屋單位向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。在公告的同時被征收的土地使用權和房屋及其他不動產的所有權由國家轉移至拆遷人（即領取拆遷許可證的拆遷房屋單位）。

而在實踐中，國家的征收主體的具體履行單位在法律中并沒有寫明，而征收的行為事實上也是通過拆遷公告體現，而且土地的使用權由個人通過征收轉化為國家這一法律行為并沒有相對應的法律程序，即：在房屋拆遷法律程序中，國家把征用的程序也轉嫁為拆遷人與被拆遷人之間的商議和處理。

三、房屋拆遷法律的現行法律問題

1、房屋拆遷法律程序的缺陷。在以上“房屋拆遷法律的法律性質分析”部分中已經詳細指出，國家把征收的程序也轉嫁為拆遷人與被拆遷人之間的商議和處理。這一缺陷正是導致房屋拆遷工作面臨很多問題的重要原因。如對房屋拆遷法律并不熟知的被拆遷戶僅僅看到拆遷公告，而缺乏相關政府的實質介入，很難理解其土地使用權和房屋及其其他不動產的所有權經過了兩次變更，并已轉移至拆遷人，只要拆遷人做出合理補償就可以實施拆遷行為。因為“征收是一種行使公權力的行為，具有強制性，被征收人必須服從。”[5]雖然實踐中一些街道辦事處代表政府涉入拆遷人與被拆遷人之間的商議和處理，但由于街道辦事處對房屋拆遷法律了解并不深入，起的也只是幫助協調作用，完全無法起到代表政府處理征收對象的歸屬經過兩次變更的說明過渡作用。特別指出的是，不少被拆遷人甚至學者并不了解有關征收的法律制度，甚至認為拆遷是拆遷人與被拆遷人雙方平等協商的民事行為，與政府無關，而只要是自己產權的房屋，不想拆遷就可以不必拆遷。這種對房屋拆遷法律的錯誤理解屢屢使拆遷工作陷入僵局。[6]

2、未界定公共利益。公益性拆遷和商業性拆遷具有本質的不同，其補償標準也必然有所區別。但《憲法》和《物權法》僅規定，土地征收的目的應該是為了公共利益的需要，而未對公共利益做出具體的界定。重慶“史上最牛釘子戶”案例中被拆遷戶就提出了對拆遷行為屬于商業拆遷而非公共利益的質疑。從世界各國的立法來看，各國的立法也大都規定征收或征用財產，必須是為了公共利益。如日本的《土地征用法》第二條：“在為公共利益事業之用需要土地的場合，將其土地供該事業之用在土地利用上為正確而合理時，可依本法的規定，予以征用或使用。”韓國的《土地征用法》第一條：“規定關于公益事業所需之土地的征用和使用事項，以期提高公共福利和同私有財產權的協調，從而對合理使用、開發國土和發展產業作出貢獻，特制定本法。”《法國民法典》第545條：“任何人不得被強制轉讓其所有權，但因公用并在事前受公正補償時，不在此限。”《德國基本法》第14條第三款規定：“剝奪所有權只有為公共福利的目的才能被允許。”但至于什么是公共利益，各國規定的范圍卻大相徑庭。如日本東京成田機場和被拆遷戶發生糾紛致使國際機場1號跑道拖延十幾年，2號跑道無法修到規定長度屢發起降險情，3號跑道至今還停留在圖紙上不能動工，卻沒有以公共利益為名動用《土地征用法》。[7]在我國，很多拆遷行為（包括一些明顯的商業拆遷）都掛著公共利益的幌子，使公共利益制度流為拆遷人的工具，這是土地征收制度存在的重大缺陷。

3、裁決部門缺乏統一，權力過于集中。《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第三條規定：“市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門負責本行政區域內城市房屋拆遷行政裁決工作。”在各地具體實施中，具體裁決部門缺乏統一（以福建地區為例，從《閩建法[2006]85號關于印發〈福建省城市房屋拆遷糾紛裁決辦法〉的通知》可以看出，福州、泉州、漳州、龍巖由房管局裁決，莆田、南平、三明、寧德由建設局裁決，廈門由國土資源與房管局裁決），這不僅不利于地區間的協調，也給建設部門的管理和監督造成了不必要的混亂，這種拆遷裁決部門各地不一的現狀是現有拆遷裁決制度的不足，不利于拆遷裁決工作的順利進行。另外，《城市房屋拆遷管理條例》中規定發放房屋拆遷許可證的為“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門”，與《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》中規定的裁決部門完全一致。房屋拆遷管理部門是實施行政管理、協調、服務的部門，拆遷許可證由其發放，裁決權也由其掌管，權力未免過于集中。從制約機制來講，難以保證其裁決的公平。由發放房屋拆遷許可證的房屋拆遷管理部門來裁決難以做到不具有裁決傾向性。

4、發生糾紛時救濟的不足。根據《法復[1996]12號最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》：“

一、公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理。

二、拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。”根據《法釋[2005]9號最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》的規定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《城市房屋拆遷管理條例》第十六條的規定向有關部門申請裁決。”即事實上，發生糾紛未達成協議時只能申請裁決，對裁決內容不服的提起行政訴訟，而無法通過民事訴訟解決糾紛。然而，現行《行政訴訟法》只允許對于政府的具體行政行為提起訴訟。如果政府規定的征收補償標準不合理，因為征收補償標準屬于抽象行政行為，“現在的法律上還沒有現實的救濟渠道。”[8]

5、其他問題。此外房屋拆遷法律的規定還不能回避一些特殊的現實問題。

一、一些低收入特殊困難戶的問題。有些低收入的特殊困難戶根本無法支付回遷補差價或者異地安置補差價，而且由于被遷拆的房屋面積小，如果貨幣補償更無法解決其安置問題。無法實現《物權法》中規定的要“保障被征收人的居住條件”；

二、具體分配的意見分歧。由于房屋拆遷在實踐中主要通過協商一致解決，各被拆遷人之間的意見分歧和分配不均等問題就有可能使拆遷工作陷入僵局。即使拆遷人提出的拆遷條件公正、合理，被拆遷人也往往因為與其他被拆遷人的意見分歧或者對分配的疑義而拒絕拆遷。

四、房屋拆遷法律的完善建議

針對上述提到的一些現行法律問題，筆者提出一些解決的完善建議：

1、針對房屋拆遷法律程序的缺陷，通過制定《土地征收法》，完善房屋拆遷法律程序，提高政府的參與作用來解決。如前述，將征用的程序也轉嫁為拆遷人與被拆遷人之間的商議和處理正是導致房屋拆遷工作面臨很多問題的重要原因，容易造成對房屋拆遷法律的錯誤理解，使被拆遷人對國家征收的行為產生誤解，從而使拆遷工作陷入僵局。在《土地征收法》中將征收程序實質化，政府在拆遷公告之前，應發出土地征收公告，并由房屋拆遷管理部門履行相關的征收程序。通過這種具體的程序，有利于消除誤解，使政府征收和商業拆遷劃清界限，從而促進房屋拆遷工作的順利進行。

2、界定公共利益，區分公益性拆遷和商業拆遷。由于區分不明，實踐中“因基于公共利益的補償標準低，商業征收的補償標準高，導致許多商業征收借公共利益的幌子，謀求高額商業利潤，損害群眾利益。”[9]可以考慮通過立法的方式來界定公共利益的概念，如有法學專家提出 “下列情形之一的屬于本法所稱公共利益：

（一）救濟貧困；

（二）救助災民；

（三）扶助殘疾人；

（四）發展教育、科技、文化、藝術、體育事業；

（五）發展醫療衛生事業；

（六）發展環境保護事業；

（七）戰爭狀態或緊急狀態下，國家利益的需要；

（八）發展其他不以商業利益為目的的社會公益事業。”[10] 此外，在現實生活中，具有公益目的但又屬于商業拆遷的情況則復雜得多。如舊城區改造（包括危房改造）的拆遷，既具有公共利益目的，又屬于商業拆遷。舊城區改造（包括危房改造）改造使整個社會環境和人們的居住環境得到改善，這是它的公共利益表現所在，但往往是某個發展商以營利為目的，申請該地塊的拆遷，然后蓋商品房或商業大樓，按市場價銷售，這又完全屬于商業行為。政府也完全鼓勵用社會力量來達到舊城區的改造，并給予稅收等方面的優惠政策。對這一特殊情況，應當特殊對待。考慮上述情況，對舊城區改造的拆遷，可以參照公益拆遷執行，但與公益拆遷相比，在補償標準上可以在一定幅度內略為提高。

3、確定統一的裁決機構。可以借鑒香港的作法，“香港成立了一個土地審裁處，專門處理房地產有關法律糾紛。其中一項規定就是在政府收回土地或某些土地因公私土地發展而致減值時，裁定政府和有關人士給予受影響人士的賠償款。”[11]因國情不同，國內未必也要成立一個獨立部門，但可以采取兩種方案：

一、在市、縣人民政府內成立一個專門處理房地產糾紛的機構；

二、在現有的市政府機構中選定一個兼負拆遷糾紛裁決職能的機構，該機構必須相對比較獨立，與拆遷人和被拆遷人沒有利害關系。實行統一的機構進行裁決，可以較好地保證裁決公正性和提高裁決質量。“房屋拆遷行政管理部門仍應保留行政調解權而不應具有民事裁決權。如果拆遷當事人發生糾紛，雙方可以在一定期限內向房屋拆遷行政管理部門申請調解，在房屋拆遷行政管理部門主持調解下，若調解成功，由拆遷雙方當事人達成房屋拆遷補償安置協議，而不是由房屋拆遷行政管理部門作出裁決。如果調解不成功，雙方當事人必須在一定的期限內向市統一裁決機構申請裁決。行政調解不是必經程序，當事人雙方可以選擇行政調解，也可以不選擇行政調解，而直接向市統一的裁決機構申請裁決。”[12]

4、雖然一些地方在現有房屋拆遷法律中，補充添加了聽證程序（如《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決辦法》第十四條第二款規定：“經協調達不成協議的戶數較多或比例較高的，應當按規定舉行受理裁決前聽證。裁決機關可以在聽證后再次組織協調。”）作為發生糾紛時的一種救濟，但由于聽證的主持者和裁決部門以及拆遷許可證發證部門完全一致，沒有制約，難以保證在糾紛中所持態度的公平。2007年6月9日在涉及5473戶居民的《酒仙橋危改工作補充意見》首次嘗試“全民公投”，被拆遷人以“全民公投”的形式向拆遷人和政府提出一些北京酒仙橋危改中存在的糾紛和問題。[13]這種方式尚屬首創，由于可充分體現各方面利益，比聽證程序更為有效，為救濟方式提供了一個新思路。比如可以由拆遷人對征收補償標準做出說明，然后規定在拆遷前應該通過民主投票形式對征收補償標準等問題進行表決。

5、其他問題解決的思路。

一、對于低收入特殊困難戶的問題，僅靠拆遷人是不現實的，建議與完善中的社會保障制度（如廉租房制度）相聯系，對于根本無法支付回遷補差價或者異地安置補差價者或者由于被遷拆的房屋面積小，如果貨幣補償更無法解決的，由政府提供低息、免息貸款按揭或減免稅費，或者由政府提供廉租房并取得拆遷補償款來解決；

二、具體分配的意見分歧也可以參考通過上述第4點中提到的《酒仙橋危改工作補充意見》里采用的民主投票的方式，然后以大多數通過的原則來解決。