第一篇：濟南南部臥虎山水庫附近別墅項目調研報告-13DOC-2008年

臥虎山水庫周邊別墅項目調研報告

目錄

臥虎山水庫周邊別墅項目調研報告...............................................................................................1

一、政策法規：國家限制別墅、土地來之不易，造成別墅的難以銷售的局面.......................1

1、中央、地方房地產政策.....................................................................................................1

2、國家、濟南土地政策.........................................................................................................2

3、濟南城市規劃.....................................................................................................................2

4、國家對別墅這一建筑形態至今沒有一個同一的定義，以至于造成了法律法規約束別墅時的無據性。.......................................................................................................................3

二、整體市場情況...........................................................................................................................3

1、濟南別墅市場上處于整體發展的低級階段.....................................................................4

2、從供求上看，2008年濟南別墅市場整體上呈現供大于求的現狀。............................4

3、宣傳推廣上開始走出個性鮮明的摸索階段.....................................................................5

三、細分樓盤情況簡介...................................................................................................................5

1、在濟南市區內，主打城中別墅的別墅項目動態——.....................................................5

2、與本項目具有同質化傾向的濟南山水景觀別墅.............................................................6

四、本項目優劣勢...........................................................................................................................8

優勢...........................................................................................................................................8 劣勢...........................................................................................................................................8 機會.........................................................................................................................................10 威脅.........................................................................................................................................10

五、銷售建議.................................................................................................................................11

1、推廣模式：.......................................................................................................................11

2、付款方式...........................................................................................................................12

3、價格建議...........................................................................................................................12

一、政策法規：國家限制別墅、土地來之不易，造成別墅的難以銷售的局面

1、中央、地方房地產政策

從2003年起，國土資源部就開始出臺政策禁止別墅用地的供應。2005年底國土資源部官員措詞強硬的發言，居然引發了年底全國各大城市別墅銷售的所謂的 “冬天里的一把火”！06年，國土資源部三令五申，不斷從土地、9070政策、金融等多方面提出“別墅限建的政策”，而國土資源部再次正式對別墅下發的“ 封殺令”，猶如給別墅市場帶上了最稀缺的貴冠。別墅叫停后，對先開發的別墅項目無疑是一種利好，已經囤積在開發商手中的別墅用地兩三年內都消化不完。對于別墅的開發商來講，尤其是現在手頭有地、有項目的開發商，應該是一種變相的利好刺激。因為土地調控所預警了的土地的稀缺使得享有寬松土地資源的別墅變得更加稀缺。從長遠看，這是濟南別墅市場，特別是獨棟別墅市場走高的根本原因。

2、國家、濟南土地政策

國家的土地政策總體方針是保護有限的耕地、降低房價的噱頭來控制開發上囤地行為的，08年初，這種政策方針試圖通過土地備案的方法加以解決，從07年濟南土地供應量的縮減趨勢上印證了日趨收緊的土地政策。在濟南，07年的土地政策更多的是打了國家政策的擦邊球，山東省政府主要圍繞經濟適用房的土地供應保證和工業用地進行展開的，對低密度住宅的供地現在還沒有明確的限制措施，這也是造成今天濟南東西南北方向土地呈現集群放量的根本原因所在。

3、濟南城市規劃

近年來，濟南城市規劃將更多的眼光關注在舊村改造、主干道改造、濟南東擴、西進、南控、北跨的城市格局框架上，對于多數別墅項目而言，沒有多少直接的影響意義。但本項目借助于世紀園及旅游度假村的規劃，才得以正式登上銷售舞臺。

圖表 1遠方為世紀園，左臨為本項目

4、國家對別墅這一建筑形態至今沒有一個同一的定義，以至于造成了法律法規約束別墅時的無據性。

盡管政府多次下發別墅封殺令，但由于別墅一直沒有一個統一的定義，所以在執行上僅僅圍繞獨棟展開，這大大地縮小了別墅的外延性，實際上也就是說聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅等四種別墅不算別墅。這可能會導致獨棟在一時間內的緊缺，對已經建設的獨棟別墅而言，這是利好的消息。

二、整體市場情況

濟南別墅隨著房地產市場的商品化發展也經歷了一個長足的發展期，從早期的金宮山莊、加州花園等少數元老級別墅開局之后，時至今日，濟南別墅市場已呈現出東西南北方向集群放量、別墅項目新老交替且各展風姿的態勢。縱觀濟南別墅市場，我們可以從中總結出以下幾點濟南別墅的表征。

1、濟南別墅市場上處于整體發展的低級階段

濟南別墅市場在時間軸上不過發展了五六年，開發方、消費方對別墅生活的認識還處于低級階段，加之受制于濟南整體樓市的發展制約，部分山水別墅尚存在證件等問題，種種現狀的合力拉低了濟南別墅的整體形象，甚至還不如自由城、太陽樹等一些高端住宅項目。1）首先是別墅自身附加值普遍較低，除外海蝶泉采用健康新風、地暖之外，絕大多數別墅都沒有安裝體現高品位生活質量的硬件設施。2）其次，別墅物業服務檔次普遍偏低，除皇冠水岸、溫泉島引入知名物業公司外，其他別墅多數以自有物業為主，缺乏超前的服務意識和先進的管理經驗。

3）另外，別墅在價位上的整體偏低以及供應量的偏大也影響著別墅形象。

2、從供求上看，2008年濟南別墅市場整體上呈現供大于求的現狀。

在結構上，濟南別墅市場呈現出城市別墅供小于求、山水別墅供大于求的結構不平衡狀態。而且這種供求的不平衡拉大了價格上的差距。從06、07年的別墅市場看，濟南別墅在結構上呈現出明顯的供求不平衡狀態，受制于政府對土地的調控，濟南二環以內開發商所拿地塊普遍偏小，這也決定著濟南城中別墅的稀缺，表現在具體樓盤上，一方面，櫻苑、熙園的快速去化，以及御景山墅、國華東方美郡在07年價格的高調拉升看，城中別墅依然貴乎稀有；山水別墅則多數維持了較長的價格穩定期。

3、宣傳推廣上開始走出個性鮮明的摸索階段

濟南別墅市場廣告推廣狀況較之以普通住宅而言，要平淡的多。而且多選擇廉價媒體的長期滲透，國科國際改變了06、07年上半年大篇幅報紙廣告的策略（在晚報廣告數量平均每月20個左右的半版），而專一于廣播電臺，國華東方美郡選擇廣播電臺和網絡作為宣傳方式，而且比較出彩的是源于其老總張巍親筆原創的國華·東方美郡的廣告語，在宣傳推廣上由于別墅項目自身的特殊性，多數別墅項目選擇立體的媒體宣傳方式的同時，更多地側重于針對性較強的DM直投、戶外等媒體，這在濟南別墅圈形成了推廣上的共識。

三、細分樓盤情況簡介

1、在濟南市區內，主打城中別墅的別墅項目動態——

? 國華東方美郡

現均價13000元/平左右，共225套房源，推廣宣傳主要以長期的廣播滲透性宣傳為主，兼以少量報廣、網絡。? 外海蝶泉·雅秀苑

以雙拼和十聯排為主共121套房源，將于4月份房展會期間推出，均價將在10000左右，有健康新風系統等高科技附加值。推廣宣傳以廣播、少量報廣、客戶通訊《尊客會》為主。

? 御景山墅

聯排、疊加別墅共80棟，聯排均價1萬/平，疊拼8000元/平。宣傳推廣以廣播和報紙為主。

2、與本項目具有同質化傾向的濟南山水景觀別墅

圖表 2旅游別墅主推“觀山觀水”

? 蟠龍山水

一期獨棟售價5800元/平米，聯排售價5200元/平米；二期均價5500元/平米，三期30棟獨棟于4、5月份左右推出，均價在7000元/平米。

? 維拉的院子

90余棟聯排、雙拼別墅，一批次均價將在6000元以上，? 國科國際高爾夫別墅三期

共415套房源，獨棟別墅，均價在3000元以上。? 皇冠水岸

預計08年將推出近百套別墅，以疊拼別墅為主，均價4500元/平

? 金宮山莊

濟南最早一批代表性的別墅，年前推出200-390平米別墅32棟獨棟別墅，價格在5270---7970元/平

? 九如山莊

獨棟、雙拼別墅，九如山莊二期100多棟雙拼別墅近期開始銷售，面積350—400平米不等，價格6000元/平米。一期現多剩350—600平米，價格在8000—10000元/平米之間。? 銀座常春藤

100套左右的別墅房源，預計在08年年底推出30余套，價格未定。

? 濟南玫瑰園

52棟雙拼、聯排別墅，年底可交房，樣板間已做好。

? 黃金崮云湖

獨棟和聯排為主，主力面積在250-270平之間，一期160套別墅，五一開盤推售一批次60余套獨棟別墅，均價在7100元/平。

? 天建南苑旅游度假別墅

52余套別墅，以獨棟、聯排為主，均價3800元/平，無證件。

總結以上，從對濟南細分別墅的分析上看，08年濟南別墅市場在供應量上會有不小的市場放量，建筑形態上看以聯排為主導，其次為獨棟、雙拼、疊拼，目前公布的價格上，山水別墅多集中在5000------7000元/平左右，城市別墅集中在10000元/平以上。但是我們應該非常注意的是，沒有房產證的別墅項目價格均價低于4000元/平米。

四、本項目優劣勢

本項目最大競爭對手即為同在臥虎山休閑度假村的東區別墅項目。以下優劣勢主要參照該項目進行分析。

優勢

? 本項目啟動時間較晚，有利于吸取其他項目的失敗點，借鑒其他項目優勢

? 項目地勢至高，彰顯尊貴，視野較寬闊，獨設門禁，安全性較好 ? 項目成本較低，可以吸引更多層次的客戶群 ? 項目建筑質量較高，給業主實實在在的安全感

? 項目戶型設計以實用性為主，得房率更高，花更少的錢買更大的房

劣勢

? 項目前期銷售不利，已經流失了絕大多數意向客戶，再次啟動銷售很難。

? 項目位置處于小區最南面，且處于背陽坡，緊鄰于山跟，通光性通風性較差。

圖表 3戶型設計合理，樓臺視野寬闊，私家庭院600平米

圖表 4內部戶型設計，充分利用了地下一層

? 戶型設計過于簡單，不能體現別墅所特有的戶型優勢： ? 無露臺設計，不能給業主帶來別墅項目所特有的主視覺享受 ? 無車庫入戶設計，不能給業主帶來別墅項目所特有的便利性 ? 院落面積狹小，且南院為下沉式，不能體現別墅獨享的大庭院、廣視野的優勢

? 戶戶坐落非常有致，門門相對、窗窗相望，帶來了較差的私密性

? 戶戶間距過窄，帶來了行車的不便，同時給人以擁擠感，降低了項目品質

? 主臥室不能獨享衛生間，帶來了居家的不便 ? 頂層沒有設計閣樓，使得房高過高，難于裝修

機會

? 未動工地塊可塑性較強，如經過精心設計也可以帶來項目的亮點 ? 未動工地塊的銷售一旦打開局面，才能帶動已建項目的銷售 ? 東區銷售狀況比較一般，經過精心策劃、包裝、推廣可以爭搶部分客戶群體

威脅

? 旅游度假產品的銷售旺季即將過去，接下來的人流將會大為減少 ? 東區項目將于10月交房，其現房沖擊力相當巨大，對客戶的吸引力更強

? 臥虎山、錦繡川水庫附近無證樓盤較多，多為村民自建，戶型設計不一，且均價為2000元/平米左右，對項目構成價格威脅

五、銷售建議

圖表 5售樓處已停用

1、推廣模式：

根據調查，2大水庫周邊無證別墅的營銷推廣模式一為周邊標識物廣告、二為直銷模式。周邊標識物廣告，為路旗廣告、樓梯橫幅為主，只能吸引有目的的前來看房的群體。采用直銷模式的別墅多為村民自建自銷的別墅，其特點是戶型設計較為隨意，與本案有些類似，但其中也不乏戶型設計相當優秀者。

2、付款方式

對于付款方式來說，因為無法辦理按揭貸款，所有樓盤均采取“鑰匙到手房款交齊”的手段，但是首付從10%-40%不等，相對來說付款方式較為靈活。

圖表 6錦繡川周邊村民自建自銷別墅

3、價格建議

已建成房源銷售價格建議：2000-3000元/平米 待建房源銷售價格建議：3500-4500元/平米 總體均價可以實現3500元/平米 理由如下：

? 錦繡川周邊私建別墅，均價僅有2000元/平米，處于陽坡，景觀好、視野寬闊，更有吸引力

? 已建成房源無論從位置、戶型、配套來說都不如東區別墅，故價格應比東區低

? 東區別墅項目推出3000元/平米特價房，銷售狀況較好，3000元/平米以下房源容易推廣，利于打開銷售停滯狀態

? 東區主推戶型均價為3580元/平米，本案最終均價也可達到3500元/平米

? 東區景觀最好的三棟別墅，均價為4800元/平米，另一次性付款95折優惠

? 待建房源通過吸收東區優點可以將價格大大提升，拉動整體均價

第二篇：別墅項目市場調研報告

一、基本情況（http:///）

1、項目位于延慶縣古崖居西側，但屬于河北境內，總規劃戶數1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產權年限50年，精裝修。

2、開發商：北京光輝偉業房地產開發有限公司；物業公司：賓至國際物業管理(北京)，物業費3.8元/月/平方米，停車場地上150元/月。

3、項目報價：項目預計2012年4月開盤類獨棟別墅，2013年4-5月入住，預計均價13000-14000元/平米。項目目前在售獨棟別墅剩余40套，戶型面積為178-318平米，均價18000元/平米，精裝修交房，全款支付享98折，現房入住。

4、銷售情況：目前在手獨棟別墅約40套，售樓處宣傳說其余900多套已售出。具體售樓地址在北三環中路20號馬甸橋雙秀公園內，銷售電話62358866，62359966。經咨詢，每周六日有免費看房班車。

5、開發商宣傳：

5.1設計理念：

原鄉美利堅的規劃理念是突出綠色、生態，將建筑風格定位為美式西部風格，讓您盡賞美國西部奔放與自由??

5.2特色服務：

項目會所“韋恩城堡”可以提供客房服務、餐飲服務，酒吧服務+燒烤服務以及超市服務，其中客房服務分為豪華標準間、小型豪華別墅及大型豪華別墅3種客房類型；會所更有桌球、游戲機、棋牌室等娛樂項目設施。

二、項目疑點

1、項目在新浪樂居網顯示銷售證信息：(2005)銷售證第08號，但上北京市住建委網站查詢不到該項目預售信息。

經咨詢：此項目雖然推介說在北京延慶，但其實在河北境內，項目臨近延慶與河北交界地段。

2、項目在新浪樂居網顯示產權為50年，但根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：

1、居住用地70年；

2、工業用地50年；

3、教育、科學、文化、衛生體育用地50年；

4、商業、旅游、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。

一般來說別墅為居住用地，應為70年。所以該項目土地產權性質不太清晰。經咨詢：此項目土地產權不屬于居住用地70年產權，而是屬于旅游土地性質的50年產權，而且該項目好像缺少國土證。

三、業主論壇

1、觀望原鄉一段時間了，大家都說買原鄉的好，我還有點動心了，上周我隨同家人一塊到現場實地考察，從城里開車2個小時風塵仆仆的來到原鄉，小區的周邊盤踞好幾個大型的養雞場，這里人煙稀少，房如村建，看完后特別特別的崩潰。回家后上網百度到了好多關于原鄉的各種問題，據傳原鄉缺少國土證，小區里面經常停水停電，物業安全方面沒有一點保障，但物業費收取仍然按照別墅標準收取，原鄉曾經還是一塊亂石灘、亂墳堆。。這企不是在坑爹！！！

2、自從買了原鄉美利堅，整天吃飯飯不香，睡覺睡不踏實，自打生了小孩，那真叫愁。小區里什么也沒有，想買點東西都得到城里去買。我不工作都三年了，也很少看到鄰居！老公在城里上班，有時工作一忙起來，一個月也見不到幾次！悲痛呀，將來小孩上學還得往城里送，這房子買來管什么用呢，一想到這些事情，我都快得精神病了！

3、原鄉美利堅,不光停電停水那么簡單,還屢次出現盜竊呢！我家丟東西好幾次了！！痛苦呀！！

4、Re：原鄉美利堅KFS、物業監管不力、社區管理制度非常滯后！！

原鄉美利堅社區環境保護的太差子,天天能見到農用托垃機！

5、物業電話我中午打了一小時（我覺得自己這樣做很無聊），無人接聽，或者是接通然后報占線。一個小時后，有人接了，我第一句話的：有人嗎？對方說她不是嗎！我覺得真是見鬼！因為對方的解釋是：網絡有問題。物業電話竟這樣網絡，還不是見鬼！物業效率問題是小，其他問題就大了。

又停電，我是說過：頻繁停電，基本生活條件不具備，不付給物業費得啊！因為春節前有售樓小結講過：節后就并入北京延慶電網。

倡議：看哪位業主有神通也可，看有無可能并入延慶，幫開發商、物業還有咱們自己。

物業費太貴，與提供的服務不對等。我們需要有業委會，反映大家的問題。開發商、物業、業主都有各自的權利、義務，權利與義務不對等，當然不可行。

一期位于項目西側，規劃戶數約40套，別墅依照地勢蜿蜒而建，一期東側是開發商自建的小型滑雪場；

二期位于項目的北側，占地面積較大，建設有約300平米的原生態果園和約700平米的先鋒農場，在果實成熟季節可以采摘；

三期位于項目的南側，也是目前正在銷售的別墅共46套，具體在三期的15A、15B、16區（圖中綠顏色圈起部分），三期為整個項目的商業和會所—西鎮會所（圖中綠顏色圈起部分），是一個集酒店、餐飲、會所、特色商業、教堂于一體的休閑娛樂度假商街。西鎮會所占地72491平米，總體規劃面積為20721平米。其中投資型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，會所2785平米，其它商業部分2148平米。經介紹，目前西鎮會所已經招商完畢，成為區域的商務、娛樂、休閑、文化中心，打造美式西部風情度假勝地。

項目總規劃戶數1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產權年限50年，精裝修。

在項目東側約1公里處，臨近輝煌國際高爾夫球場，球場規模較大、設施齊全；項目南側有一個開發商自建的跑馬場、馬術俱樂部，以及迷你高爾夫球場。另外，開發商在此項目的西南方向，又新建一個夢得惜諾項目，該項目住宅用地屬于70年產權用地。入住時間為2013年9月30日。可以按揭付款，均價14000元/平米，買三層獨棟別墅，贈送一層。今年4月21日開盤銷售，現在排號優惠5萬，優先選房。

3、項目特點

? 引入天然氣，解決供暖難題，在度假別墅中體驗西部風情的春夏秋冬。

? 增加木質平臺，營造精致、優雅、舒適的庭院生活，讓度假生活有更多情趣。? 觀景陽臺、露臺設計；官廳水庫在前，天皇山景區在后，風景優美。

? 建筑外立面及內裝全面升級，對原木、磚石雕琢，散發濃郁的美式西部風格。? 園林景觀與峽谷、曠野、茂林自然共生，純美自在。

項目采用國際上流行的組團設計形式，以成熟街區為參照，形成一個獨立體系的住宅組團，結合不同的建筑類型，合理安排各項功能，戶與戶之間由低矮的木欄分割，減弱鄰里陌生感。4～5戶圍合成一個公共前庭院，這樣的布局確保了別墅的領域感和私密性。

在原木、文化石等自然材質的隨心所欲運用之下的細心雕琢，秉承了美國西部拓荒時代的建筑精髓，無論是木質平臺、壁爐、煙囪，還是坡屋頂以及傳統材料的選用，這一系列細節設計皆沿襲了一貫濃重且具風格的北美情懷。

3、證照情況

原鄉美利堅項目用地屬于旅游用地，40年產權，且該項目2005年發證，目前已經過去將近10年。

經咨詢，項目五證：土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證齊全。但只有整體項目規劃的旅游性質的國土證，沒有具體到每棟別墅性質的土地證，且每棟贈送的花園面積沒有保障，開發商只答應使用400--800㎡的自家花園，在購房合同也只是說明使用花園，產權說不清楚。

4、銷售情況

項目分期銷售情況、價格，購房對象是投資還是自住。目前住房人是自住還是出租，出租價格大約多少；

目前項目售出約700套，總共為1100套，正在銷售的為三期的15A、15B、16區，共46套。具體戶型面積有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附帶贈送花園面積為400--800㎡。

別墅價格：獨棟精裝修每套338萬元起，每平米均價17600元/㎡。Bb戶型，178平米，總售價338萬，贈送花園面積438平米，全款9.5折，321萬；Be戶型，202平米，總售價396萬，贈送花園面積480平米。

但針對三期的這46套別墅，付款方式比較苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同簽訂后的三個月付清；一次性付清購房優惠措施為95折。

另，查詢網上經紀公司報價：毛坯房二手售價約13000元/平米，精裝房二手售價約20000元/平米，如下圖，目前在售最大面積的獨棟318㎡，入住時間為今年6月30日，其他戶型面積的銷售獨棟，入住時間為今年9月30日。

項目水費：3.2元/噸；電費：0.47元/度；燃氣：3.8元/平米；電視電話網絡第一年捆綁收費，第二年開始可由業主選擇使用支付。

經咨詢，該項目地處郊區，氣溫較低，沒有安裝空調的說法；而且冬天也只是采用燃氣掛壁爐的方式采暖，加上別墅空間面積大，燃氣耗費較大。

5、其他

售樓處會安排有體驗住宿，提前預約會直接安排到項目親自住宿體驗。近期在清明期間將進行安排，如平日想過去住宿體驗，也可安排。

第三篇：別墅項目禮品調研

別墅項目禮品調研

別墅禮品主要分為意向客戶禮品和成交客戶禮品兩類。禮品以品位高、實用性強為主要考慮方向，意向客戶由于需要較大量派發，價格控制在50元以內，成交客戶為了提高項目美譽度，考慮到客戶身份和實力，價格相對提高，價格控制在500元以內。

一、意向客戶禮品

用于蓄客期間體現公司實力，表現公司對客戶的關懷，從而提高公司和項目美譽度。

1、紅酒開瓶器

分析：實用、品味高，價格50元左右。可以較大量派發。

2、真皮名片夾

分析：商務人士必備，價格國產一般品牌50元左右，名牌（如花花公子）120元左右。

2、瑞士卡片刀

分析：高端品牌，實用，價格：最低190元，量大可優惠到150元左右。

3、其他建議：也可根據客戶的特點選擇高爾夫用品或汽車用品，如高爾夫手套等。

二、成交客戶禮品

1、園林工具套裝

分析：實用，有品味，別墅住戶私人園林必備用品，價格：國產150—250元/套，進口500元左右，德國勃蘭匠記570元/套。

2、高爾夫練習器

分析：實用，有品味，有錢但沒時間練習高爾夫的業主必備用品 價格：根據品牌和配置，普通300—700元/套。進口2000元/套以上。

3、其他建議

也可選擇高爾夫球包或名牌網球、羽毛球套裝等。

第四篇：別墅調研分組名單及調研項目（精選）

一班調研分組名單及調研內容

1.解桃桃朱姣陽流水山莊（美、賴特）

2.張丹孫佳婷愛敦閣（英、John Shultz等）

3.李冰李華妮文丘里母親住宅（美、羅伯特?文丘里）

4.白超李新施羅德住宅（荷蘭、里特維德）

5.楊佩劉建鳳吐根哈特別墅（德、密斯?凡德羅）

6.趙俊薛晶T型住宅（立方體住宅）(美、西蒙?翁格斯)

7.孫維月齊敏C型住宅（考拉之都）（澳、多諾萬?希爾）

8.席郎郎董沛阿郎戈住宅（墨西哥、約翰?勞特納）

9.任筱劉倩倩祖伯爾住宅（美、安東尼?普雷多克）

10.王青青崔雪敏辛德勒-蔡斯住宅（美、辛德勒）

11..李歌王亞寧小野別墅（日、安藤忠雄）

12.譚瓊瓊朱亞明夏屋（挪威、霍爾姆巴克）

13.楊勇閆科科希洛福斯住宅（美、克爾曼?考克、塞穆爾?默克比）

14.趙航賀宏廣水天別墅（英、菲利普斯）

15.徐山林趙潔史密斯住宅（美、理查德?邁耶）

16.徐攀石永輝沙里寧住宅（美、埃利爾?沙立寧）

17.曹穎劉琪普洛塞克住宅（美、格雷夫斯）

18.呂丹丹劉偉紅諾伊恩多夫別墅（西班牙、約翰?鮑松、克勞迪奧?西爾文斯瑞恩）

19.閆朵朵薛素姬尼邁耶住宅（巴西、尼邁耶）

20.姚夢顯祖郭翔莫比烏斯住宅（荷蘭、UN建筑事務所）

二班調研分組名單及調研內容

1． 李立上官靜佩瑪麗亞別墅（芬蘭、阿爾托）

2． 李銀張陽羅比住宅（美、賴特）

3． 趙莉程敏魯特住宅（智利、馬蒂亞斯?克勞斯）

4． 劉瓊張茜魯夫-魯夫住宅（馬來西亞、楊經文）

5． 許卓李思彤考夫曼沙漠別墅（美、查德?諾伊特拉）

6． 李國棟 劉亞軍賈斯帕住宅（西班牙、阿爾貝托）

7． 陳王君 郭璐紀念碑別墅（美、約書亞?施韋策）

8． 和欣白鶴格羅皮烏斯住宅（美、格羅皮烏斯）

9． 張李娜 童艷麗蓋瑞住宅（美、弗蘭克?蓋瑞）

10．范明明 成園園弗蘭克住宅(美、彼得?艾森曼)

11．賈興耀 劉森浩范斯沃斯住宅（美、密斯?凡德羅）

12．程峰沈道奇道阿瓦別墅（法、雷姆?庫哈斯）

13．陳志坤 白磊柴克2號住宅（新加坡、KNTA事務所）

14．高瑾張維布雷德斯住宅（美、湯?梅恩）

15．邢歡段冰蛟布拉德利住宅（美、劉易斯?沙里文）

16．周曼張莉伯納斯科尼別墅（瑞士、路奇?斯諾茲）

17．郭亞楠 郭豆玻璃住宅（美、菲利普?約翰遜）

18．孫妍王一曼拜恩奇別墅（瑞士、馬里奧?博塔）

19．謝陽張丹埃奇勒住宅（美、約瑟夫?埃奇勒）

第五篇：濟南泉城路城市調研報告

關于泉城路的城市調查研究報告

城市調查研究報告

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一、考察地點介紹

北邊的軸線為進老東門的大明湖路，南面軸線即為泉城路。它位居濟南老城，一舉一動都牽著老城的神經。作為濟南市內環線內三大東西交通干道之一，連接著城市的東西兩翼；它是泉城特色標志區內最重要的樞紐，山、泉、湖、城環繞四周。

二、考察對象介紹

泉城路長1570米，寬50米，屬于省城最大的一條商業街，它集政治、文化、商業、旅游等功能于一體，是濟南舊城東西兩條軸線之一。它是一條文化的街道，歷史悠久，底蘊深厚，濟南最古老的商業街——芙蓉街，就位于泉城路上。2001年泉城路進行改造，并成為濟南最繁華的商業街。它是濟南20世紀以來商業發展的見證和代表，承載著濟南商業發展繁榮的夢想，寄托著從政府官員到普通市民的厚望。

三、道路空間相關要素的分析

1、比例

泉城路的高寬比在各個具體路段不太一樣，總體來說還是較為理想的控制D/H在1.5~3之間，給人最舒適的視覺感受。因為整條泉城路不可能做到統一規劃建筑立面高度，也有部分沿街建筑距離道路邊線過近，封閉感很強。也有一部分D/H的值超過了3，不存在圍合感。

2、線性

泉城路的線性是直線型，這樣的道路方向明確，視線通暢，交通流量和速度平穩，基礎設施和市政路線鋪設便捷。

3、沿街的建筑與立面

我們都知道建筑的垂直界面對行人的空間影響非常大。首先，建筑功能在一

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定程度上制約著道路氛圍的的形成。其次，建筑屋頂輪廓線是構成道路景觀的重要因素，相對一致的的建筑高度易于使人產生統一整體感。為了產生寬裕的道路空間，往往采用外墻連續后退，或一二層墻面后退形成柱廊的的建筑方式。例如下圖展示的恒隆廣場入口、芙蓉街路口的沿街建筑。

因為泉城路是一條以商業、文化、旅游、休閑功能為主，兼具交通功能的步行街。所以建筑立面的表現非常豐富，有許多不同材質不同風格的建筑立面，圍合在泉城路兩側。

4、鋪裝

泉城路的一大特色就是石板大道，作為省城第一條石板大道，泉城路的快車道共用3萬平方米石材鋪成，慢車道石材共計105萬平方米，人行道共用3·5萬平方米石材。當然這是車行道的鋪裝，還有部分步行街、人行道的鋪設，其中盲道的鋪裝用的地磚不同于其他。

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5、栽植

泉城路及其周邊栽植了大量的植物景觀。整齊的行道樹，是我們北方經常栽植的懸鈴木，周圍花草壇里栽植了小龍柏、大葉黃楊、兩種女貞等，修剪成優美的幾何形體，增加道路的整體統一氛圍。我還特別在泉城路的東入口處發現了一顆古槐，被完整的保留在路邊，這些結合環境的建設手段，體現了以人為本，環境優先的設計思想。

6、小品

在泉城路的兩側的步行街上有許多造型新穎、使用方便的景觀小品。例如各種造型的休息椅、凳等，利用花壇邊緣所做的椅凳、遮陽座椅，設置多處露天咖啡座和休閑座椅。

7、相關設施

泉城路的相關設施，如分離設施、交通設施、照明設施、公益設施的設計分布，都還是非常到位的。

針對這幾年的城市內澇，城市下水管道排泄問題，我在考察過程中特意留意了一下下水管道口的分布。雖然不能看出具體的管道排列，但還是可以分析出來

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設計之初的規劃意向。

四、道路空間設計的原則分析

1、便捷高效原則

我漫步在泉城路上的時候，我發現泉城路承載的交通功能非常重要。作為濟南市內環線內三大東西交通干道之一，泉城路交通存在的問題還是很多的，比如 車輛太多、東西向道路太窄、南北向道路不通、停車場太少等。特別是這個停車問題，我在泉城路兩側看到許許多多輛車停靠在步行道旁，對于一些店面門前空間較大的還可以正常通行，而有一些地段，確實是擁擠不堪，影響交通。有些路口設置了限行路障，但是并沒有徹底解決車占人道的問題。我了解到恒隆廣場地下有一個10萬平方米的地下停車場，988個停車位，雖有此舉，但委實九牛一毛，而且，恒隆廣場開業時間較短，設施齊全，但是泉城路北側的許多建筑建造時間相對要早，在地下停車這一方面考慮不全面。

2、舒適宜人原則

前面提到沿街建筑的高度體量、栽植、道路鋪裝、都是精心規劃的。除去交通存在的一些問題外，泉城路在舒適宜人的原則上還是比較不錯的。周邊設置了許多供人休息的景觀小品，還有殘疾人坡道，公共廁所、導游圖等。

3、局部步行原則

這一點在泉城路上的體現非常到位。不僅在主道路兩側有步行街，每隔三百

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米左右還會設置人行橫道方便行人穿過。

4、公交優先原則

只是濟南大多是道路都在遵循的原則，在車行道的邊上都是專門設置的公交專用道，平時通行的私家車等是不能占用行駛的。

五、調查問卷分析

由于外部因素的制約，我發了30份調查問卷，只收回23份。下面我將針對收集的一些數據進行分析。

我在發放問卷是有選擇性的對不同年齡段進行問卷調查，18~40歲的人群主要對泉城路的娛樂及商業感興趣；41~60歲的人群關注點在商業和廣場上；60歲以上的人群主要活動在廣場。被訪人群對泉城路的方向分辨非常明確，在地圖上指出自己的位置基本沒有問題。

超過半數的人對泉城路的第一反應是芙蓉街和恒隆廣場，而且我所調查的人大多居住地距離泉城路3000米以上。人們對泉城路及其周邊的歷史保存還算滿意，這是濟南為數不多的歷史保存較完整的地區之一。我所采訪的人們對泉城路問題反映矛盾都集中在交通上，道路擁擠，人車混行以及道路交叉點缺乏疏導。

六、調研總結

泉城路將是一條集古典、現代和歐洲風格為一體的風格多樣的商業街。充滿現代氣息的大商場、洋味十足的大廈與古典牌坊等融為一體，互相襯托，形成一道靚麗的景觀。泉城路是濟南比較負有特色的道路，盡管如此，其中存在的問題也不容忽視。

首先，主要矛盾都體現在交通設計上，交通堵塞，停車困難、人車混行等，這些問題直接影響泉城路的功能。

其次，基礎設施管理存在問題，垃圾遍地，車輛輪停亂放、部分商場門前缺乏有效管理。

再次，著名的歷史保護區周邊建筑混雜，規劃不當，影響了原本的老建筑的風貌，有些不倫不類。

還有，因為建筑立面材料的問題，步行在泉城路上經常可以感受明晃晃的玻璃幕墻帶來的反光。現在是冬天可能對行人的影響并不是多大，夏季這個問題要嚴峻許多。

以上都是我個人對泉城路的一些問題的直觀感受，存在許多欠缺，希望老師指點。

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附表一

濟南泉城路空間環境調查問卷

親愛的女士/先生：

你好，首先感謝您接受了這份問卷！我們是山東工藝美術學院的學生，為了研究 泉城廣場問題制作本調查問卷。您所填寫的內容僅用于學術研究，所有的數據將經過處理，不會涉及私密信息，請根據實際情況填寫。對于您真誠 的配合與協助，我們表示由衷的感謝！

1.您的性別: A、男 B、女

2.您的年齡:

A、18 歲以下 B、18——40 歲 C、41——60 歲 D、60 歲以上

3.當提到泉城路，你首先想到的是什么？（可多選）

A、芙蓉街 B、恒隆廣場 C、省委 D、石板大道

4.你家到泉城路的距離：

A、0——500m B、500m——1000m C、1000m——3000m D、3000m 以上

5、你認為泉城路最吸引你的地方是：（可多選）

A、噴泉 B、娛樂 C、廣場 D、商業

6、你平時在泉城路活動的時間是：

A、1 個小時 B、2 個小時 C、3 個小時 D、不一定

7、你平時對泉城路保存的歷史風貌滿意嗎 ？ A、滿意 B、不滿意

9、您平時使用哪種方式經過泉城路？

A、公交 B、步行 C、駕車 D、騎行

8、您覺得在泉城路上還有哪些需要改進的地方？

A、交通 B、商業 C、基礎設施 D、旅游觀光

9、在泉城路上你是否可以正確辨別方向，并在地圖上指出您現在的位置？

A、可以 B、不可以