第一篇：土地功能混合使用的未來趨勢

我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

2月21日晚上，中央公布了一條城市建設(shè)的重磅消息，其中提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

一石激起千層浪。由于與每個人的切身利益息息相關(guān)，消息一經(jīng)發(fā)布，隨即引發(fā)關(guān)于能否“拆墻”的激烈討論。專家指出，街區(qū)制將成為未來我國城市的發(fā)展方向，也是對一個時期以來城市粗放開發(fā)理念的糾偏。而要實現(xiàn)街區(qū)制，土地功能的混合使用將成為趨勢。

街區(qū)制打開緊湊多樣的未來之城

打開封（農(nóng)用地、商住地、工業(yè)地）閉小區(qū)，一方面是讓公共道路微循環(huán)暢通，另一方面是激活社區(qū)商業(yè)，讓街道更具魅力

家住“超級小區(qū)”北京（農(nóng)用地、商住地、工業(yè)地）天通苑的白先生最發(fā)愁的就是開車上班。一過早上7點，來自小區(qū)各個出口的車輛涌向城區(qū)，在立水橋出口堵得水泄不通。

我國自上世紀90年代興起的“造城運動”推動了城市快速擴張，卻也帶來污染與交通擁堵等“大城市病”，多年來一直廣受詬病。此次中央出臺的《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出了治病之方：推廣街區(qū)制。

在過去30年，我國各大城市封閉式小區(qū)在如雨后春筍般出現(xiàn)，寬馬路、大廣場、超大社區(qū)加大了出行距離，迫使人們不得不開車出行，因此導(dǎo)致交通擁堵和空氣污染。

根據(jù)高德地圖的測算，目前上海（農(nóng)用地、商住地、工業(yè)地）市城市道路（包括內(nèi)部路、未鋪設(shè)道路和上下線分離道路）約為4.56萬公里。相比之下，上海市道路總里程為1.78萬公里。而在多出的2.78萬公里道路中，很大一部分就是“內(nèi)部路”，即包括各個小區(qū)、高校的內(nèi)部道路。

什么是街區(qū)制？最常見的形式就是上面住人、下面經(jīng)商，上面是私有空間，下面是商業(yè)空間或者公共空間，住宅與外部世界全面打通，形成一個沒有圍墻的開放式社會。街區(qū)式住宅在國外已發(fā)展成熟，如美國的第五大道、西班牙巴塞羅那、德國柏林、捷克布拉格等都有享譽世界的街區(qū)。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍在接受媒體采訪時說，推廣街區(qū)制，打開封閉小區(qū)，一方面是讓公共道路微循環(huán)暢通，另一方面是激活社區(qū)商業(yè)，讓街道更具魅力。

事實上，推廣街區(qū)制很容易讓人聯(lián)想到上世紀80年代美國興起的“新城市主義”城市運動所提出的原則——主張土地功能混合使用，社區(qū)設(shè)計以公共交通和非機動車交通為導(dǎo)向，崇尚緊湊有邊界的發(fā)展，強調(diào)鄰里、社區(qū)公共空間的建設(shè)，倡導(dǎo)恢復(fù)傳統(tǒng)社區(qū)的社區(qū)氛圍，重新激發(fā)城市空間的活力。

土地功能混合使用將成趨勢

引導(dǎo)土地有序開發(fā)、提升地區(qū)活力、促進人際交往等，使其成為城市可持續(xù)發(fā)展的推動力

“街區(qū)制的一大特點是城市的多樣性，即街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。而要實現(xiàn)這樣的多樣性，首先需要破除的瓶頸就是土地性質(zhì)的混合使用。”安邦分析師唐黎明撰文指出。

據(jù)了解，混合用地的提出是針對城市功能嚴格分區(qū)。而城市中單一功能片區(qū)的出現(xiàn)，被認為很大程度上是土地用途單一化的結(jié)果。

當(dāng)前，隨著城市的蔓延，大量巨無霸小區(qū)和工業(yè)園區(qū)遍布大中型城市。功能分區(qū)導(dǎo)致工作和居住相隔離，越來越多的人出門都要乘坐各種交通工具才能到達目的地汽車的使用則反過來與功能分區(qū)一起加快了城市的擴張，這種逐步蔓延的趨勢給整個城市發(fā)展帶來了更為嚴重的功能單

一、環(huán)境惡化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏動力等問題，從而形成惡性循環(huán)。

土地混合使用的諸多優(yōu)點，如引導(dǎo)土地有序開發(fā)、提升地區(qū)活力、促進人際交往等，使其成為西方國家城市可持續(xù)發(fā)展的推動力。

一位規(guī)劃師告訴記者，土地混合使用指土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(zhì)，包括土地混合利用和建筑復(fù)合使用方式，與控制性詳細規(guī)劃中的“混合用地”規(guī)劃性質(zhì)相對應(yīng)。“通俗一點講，就是在一塊地上，可以同時建設(shè)多種功能的建筑物。”

近年來，國內(nèi)少數(shù)處于發(fā)展轉(zhuǎn)型期的城市開始探索土地混合使用。據(jù)有關(guān)調(diào)研統(tǒng)計表明，土地混合使用已經(jīng)成為部分城市建設(shè)的普遍現(xiàn)象，各級中心地區(qū)土地的使用功能高度復(fù)合，商業(yè)、娛樂、辦公、酒店和居住等多種功能在同一宗用地上或同一棟建筑內(nèi)混合建設(shè)和使用，多種功能高度復(fù)合的城市綜合體成為建設(shè)熱點；隨著產(chǎn)業(yè)的升級與轉(zhuǎn)型，研發(fā)、物流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起使土地混合使用逐漸成為常態(tài)。

2014年8月，上海自貿(mào)區(qū)發(fā)布的土地改革試點意見提出，鼓勵地塊用途兼容，鼓勵公共服務(wù)設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲物流用地根據(jù)業(yè)態(tài)需求，進行土地混合開發(fā)和建筑復(fù)合利用，進一步提高土地利用質(zhì)量和效益。同時，明確提出綜合用地的概念，即土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(zhì)（商品住宅用地除外），且每類性質(zhì)地上建筑面積占地上總建筑面積比例超過10%的用地，包括土地混合利用和建筑復(fù)合使用方式。

有數(shù)據(jù)顯示，上海自貿(mào)區(qū)現(xiàn)有面積28.78平方公里，其中80%為工業(yè)用地。土地混合使用的提出，被認為對于自貿(mào)區(qū)內(nèi)項目落地具有重要意義，是自貿(mào)區(qū)在規(guī)劃、土地政策方面重要的制度創(chuàng)新舉措。

深圳（農(nóng)用地、商住地、工業(yè)地）在2013年提出，為促進城市運行效率的提高，鼓勵土地混合使用，鼓勵“居住+商業(yè)”、“軌道交通用地+商業(yè)、辦公、居住”等土地混合利用類型；鼓勵在城市各級中心區(qū)、商業(yè)和公共服務(wù)中心、軌道交通站點服務(wù)范圍及重要的濱水區(qū)等區(qū)域的土地混合使用。

青島（農(nóng)用地、商住地、工業(yè)地）市西海岸新區(qū)從2014年開始推行土地混合使用，明確除了9類涉及公共利益的不適宜功能混合的用地類型、11類有條件混合的用地類型外，其余用地類型均可以“混合”，更多引導(dǎo)工業(yè)、倉儲、科研、商業(yè)、居住等用途混合，促進工業(yè)研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、金融服務(wù)等復(fù)合業(yè)態(tài)的土地開發(fā)利用。

但我國大多數(shù)城市仍然處于城市功能混雜向功能分區(qū)轉(zhuǎn)化的初級階段，尚未意識到土地混合使用的重要意義。隨著街區(qū)制的落地，土地功能混合使用預(yù)計將在更廣泛的范圍內(nèi)實踐。

完善制度配套是關(guān)鍵

理順建設(shè)用途調(diào)整的規(guī)劃管理、地價政策，對于私自改變土地用途的行為要加強監(jiān)督與查處力度

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，實踐中，土地混合使用的案例主要是居住用地中增加商業(yè)、辦公等功能，倉儲用地兼容開發(fā)倉庫、展覽、辦公、公寓等物流功能，工業(yè)用地建設(shè)研發(fā)功能，軌道交通設(shè)施用地混合開發(fā)居住、商業(yè)、辦公功能等。

由于不同類型用地地價不同，土地混合使用也容易成為土地“變性”的“捷徑”。如果不能有效管控，不僅城市環(huán)境質(zhì)量難以保證，而且還會造成土地收益流失和市場規(guī)則被破壞等問題。

因此，完善制度建設(shè)和政策配套是推進土地混合使用的關(guān)鍵。

土地開發(fā)建設(shè)是一個漫長的過程。土地的建設(shè)用途控制涉及規(guī)劃編制與審批、規(guī)劃建設(shè)管理、土地出讓管理等諸多環(huán)節(jié)。有效管控土地混合使用，應(yīng)加強建設(shè)用途控制的監(jiān)管，理順建設(shè)用途調(diào)整的規(guī)劃管理、地價政策，加強土地混合使用的建設(shè)與運行的行政監(jiān)管，同時對于私自改變土地與建筑使用用途的行為要加強監(jiān)督與查處力度。

事實上，土地功能混合使用本質(zhì)上是通過規(guī)劃引導(dǎo)資源集聚整合的過程。其間，該如何在政府與市場之間找到平衡點呢？

業(yè)內(nèi)人士認為，政府引導(dǎo)可包括稅收政策、制定地價政策、提供基礎(chǔ)設(shè)施、改進規(guī)劃控制體系等。同時，在完善規(guī)劃控制能力的基礎(chǔ)上，也應(yīng)為市場調(diào)節(jié)預(yù)留通道。

深圳市城市規(guī)劃發(fā)展研究中心高級規(guī)劃師陳敦鵬的研究認為，從國外城市建設(shè)用途控制來看，土地混合使用與建設(shè)用途控制緊密聯(lián)系，建設(shè)用途控制彈性越高的地方土地混合使用的程度也較高。目前我國城市規(guī)劃對于建設(shè)用途控制偏于嚴格和僵硬，在剛性的規(guī)劃行政管理和快速變化的市場發(fā)展環(huán)境的雙重壓力下，直接導(dǎo)致了規(guī)劃的適應(yīng)性不強。因此，增加規(guī)劃管制的彈性、給予市場開發(fā)更多的靈活性是推進土地混合使用的核心。

在較早實施土地混合使用的香港，為應(yīng)對不同發(fā)展時期的城市問題，一直在對土地混合使用不斷優(yōu)化調(diào)整。在快速發(fā)展初期，為了解決人多地少的問題，香港確定了最早的土地混合類型“商業(yè)/住宅用途”；上世紀80年代為了解決市區(qū)重建問題，引入“綜合發(fā)展區(qū)”；上世紀90年代為應(yīng)對工業(yè)轉(zhuǎn)型，引入了新的混合用途“商貿(mào)地帶”；近年為了進一步增強城市活力和建設(shè)特色，香港正在研究取消“商業(yè)/住宅用途地帶”，引入更加靈活彈性的“混合用途地帶”，而該用途地帶基本上不對土地開發(fā)用途和建設(shè)用途進行任何控制，完全由市場自主決定。

“充滿活力、多樣化和用途集中的城市孕育的是自我再生的種子。”簡·雅各布斯在《美國大城市的死與生》一書中寫道。城市發(fā)展需要考慮土地的有效利用，期待通過適度土地混合使用，提升環(huán)境品質(zhì)并激發(fā)社會活力，為城市發(fā)展帶來正面效應(yīng)。

第二篇：社區(qū)商業(yè)未來趨勢

社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市區(qū)域中心的商業(yè)，是以一定區(qū)域的居民區(qū)為中心，以方便、滿足業(yè)主綜合消費為目標，提供日常生活需要商品的商業(yè)形態(tài)。社區(qū)商業(yè)消費市場巨大，各種商業(yè)業(yè)態(tài)都想融入進來，所以社區(qū)商業(yè)開發(fā)也是商家翹首以盼的需求。特別是那些有擴張欲望、有發(fā)展計劃的商家，更是急不可耐地把觸須伸向人氣十足的大盤社區(qū)。隨著濟南舊城區(qū)的改造，不少臨街鋪面、舊商業(yè)樓被拆除，好多商家生意的依托面臨重新選擇。城市副中心功能劃分，社區(qū)的新建衍生，商圈格局正重新組合，為商家提供了發(fā)展生意的新去處、新抉擇、新前景。涌入社區(qū)的商家從社區(qū)商業(yè)物業(yè)處得到新生，贏得“錢”景，反過來也刺激了濟南社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。對于眾多成熟社區(qū)來說，隨著社區(qū)業(yè)主對居住小區(qū)的商業(yè)配套的依靠和要求愈來愈高，社區(qū)商鋪積聚了一大批長期穩(wěn)定的消費群，消費市場潛力十分可觀。■現(xiàn)象

社區(qū)商業(yè)大放異彩

一個擁有良好社區(qū)商業(yè)配套的住宅項目，不僅能讓業(yè)主充分享受到生活上的便利，也將增強購房者的信心，為項目的下一步銷售打下了良好的基礎(chǔ)。濟南社區(qū)商業(yè)成功范本不少

濟南的房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展到今天，社區(qū)商業(yè)配套成熟、完善的范本不止一例。陽光100、泉城花園、萊茵小鎮(zhèn)、實力·榮祥花園、黃金時代、富翔天地等許多大型住宅項目的社區(qū)商業(yè)配套功能之完善令人稱道。

以陽光100為例。一走進陽光100的社區(qū)，便可以看到井然有序的社區(qū)商業(yè)配套機構(gòu)，這里的業(yè)主不必跨出社區(qū)大門，就可以在家門口充分享受生活的便利———打字復(fù)印、就醫(yī)買藥、干洗衣物、購買食品和生活用品、攝影、假期少兒培訓(xùn)場所等等，日常生活所需應(yīng)有盡有。“只有想不到的，沒有缺少的”，這是每一位接受采訪的陽光100的業(yè)主的一致回答。由此可見，陽光100項目完善的社區(qū)商業(yè)配套，已經(jīng)深得人心。

不僅如此，社區(qū)商業(yè)所擁有的固定的客戶群及強大的消費能力，也讓經(jīng)營業(yè)戶嘗到了甜頭。29歲的張翔是某住宅項目底層商鋪的一位經(jīng)營者，他說：“我一年半之前在小區(qū)里租用了一間近40平方米的商鋪開干洗店，客戶主要是小區(qū)居民，經(jīng)過一段時間的積累，現(xiàn)在生意越來越好了，不僅每月可以輕松應(yīng)付房租、工人工資等固定支出，今年下半年還可以收回購買機器的成本，以后就進入盈利階段了。” 更多項目正傾力打造優(yōu)越社區(qū)商業(yè)

據(jù)濟南某大型房地產(chǎn)項目的工作人員介紹，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營其項目配套商鋪獲得的利潤，大致上與銷售住宅產(chǎn)品的利潤空間相當(dāng)。一系列社區(qū)配套商業(yè)項目的設(shè)置，并不單純是為了牟利，而真正是為提升項目品質(zhì)、滿足購房者需求而打造的產(chǎn)品增值配套服務(wù)。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，越來越多的房地產(chǎn)住宅項目都開始更為注重配套設(shè)施這個環(huán)節(jié)，以滿足購房者不斷升高的需求。

魯能·領(lǐng)秀城簽約了綜合購物百貨公司和超級市場業(yè)的翹楚佳世客、國華·東方美郡商務(wù)區(qū)的“國華·第三空間”??如今，濟南的許多項目都不約而同地把滿足業(yè)主對商務(wù)、休閑、購物、娛樂等各類物質(zhì)及精神需求的“功課”做足做細，將提升產(chǎn)品質(zhì)量和擴大并細化社區(qū)商業(yè)項目的規(guī)模和配置作為成就高水平項目的必經(jīng)之路。開發(fā)商開創(chuàng)社區(qū)商業(yè)行銷新思路

在許多房地產(chǎn)住宅項目的產(chǎn)品質(zhì)量與配套功能相得益彰的同時，還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則突破了社區(qū)商業(yè)項目營銷的傳統(tǒng)模式。由濟南華夏海龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的金色陽光花園項目，以節(jié)能、環(huán)保的科技理念，和超大型社區(qū)景觀而聞名濟南市場。企業(yè)繼推出了引起市場轟動的“購房贈車”活動后，緊接著又針對金色陽光花園·御景園沿街商鋪的銷售展開了突破式理念的運作———金碗創(chuàng)富計劃。購買該項目沿街商鋪的業(yè)主通過競賽、競猜等多種形式，可有機會獲得由華夏海龍地產(chǎn)出品的“黃金元寶”，而該活動的高潮，則是關(guān)注企業(yè)特意用999克千足金制成的一只金碗，將在最終一輪活動過后“花落誰家”。從購房贈車到金碗創(chuàng)富，濟南的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在試探一條將產(chǎn)品質(zhì)量與配套設(shè)施相結(jié)合，將企業(yè)利益與回報市場相結(jié)合的新路。(本刊記者戈冉寧)■分析

社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值無限

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費的重要載體。當(dāng)前，隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，消費需求和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，社區(qū)居民對服務(wù)餐飲、休閑娛樂等多樣化、綜合性的消費不斷增長。城市居民不僅需要繁華的城市、地區(qū)商業(yè)中心，更需要網(wǎng)點齊全、業(yè)態(tài)合理、功能完備，并具備一定服務(wù)水平的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)必不可少

潘石屹在北京是最早建社區(qū)商業(yè)街的，他曾這樣說：“現(xiàn)代城商業(yè)街是順其自然發(fā)展起來的，現(xiàn)在成了一個服務(wù)于現(xiàn)代社區(qū)的商業(yè)街，上島咖啡、吉野家、屈臣氏、T6火鍋等幾十家知名品牌在北京現(xiàn)代城落戶。現(xiàn)在的現(xiàn)代城商業(yè)街不僅能服務(wù)社區(qū)，而且已經(jīng)成為了北京年輕人休閑約會的地方。”這種集眾多服務(wù)的商業(yè)街，的確給生活在小區(qū)里和附近的人們帶來愉快和方便。

最近筆者走訪了幾個大型成熟社區(qū)發(fā)現(xiàn)：濟南社區(qū)商業(yè)普遍位于小區(qū)的中心位置，涵蓋的商業(yè)行業(yè)種類十分豐富：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、藥店、洗浴中心、服裝加工等應(yīng)有盡有。輻射范圍更廣的社區(qū)商業(yè)甚至還有名牌企業(yè)的連鎖超市、品牌專賣店、24小時便利店、餐飲連鎖店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費需求。社區(qū)商業(yè)已漸漸成為人們綜合消費的重要載體。社區(qū)商業(yè)有金可“淘” 從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。在陽光100就有一家生意紅火的日用百貨店，店主劉女士在2005年購買了陽光100一期的一套商鋪。這套商鋪劉女士沒有出租，而是自己經(jīng)營，出售日用百貨，夏天捎帶著賣冷飲。目前，每個月除了月供，還有幾千元的收入。劉女士說“這個店的確買對了，現(xiàn)在在店里幫忙的都是親戚，不但自己賺到了錢，親朋好友也都沾了光。”在濟南，很多品牌開發(fā)商的商業(yè)項目得到了投資者的認同，他們開發(fā)的社區(qū)商鋪讓投資者得到了良好的回報。今年上半年，全國樓市呈現(xiàn)出量價齊升的回暖局面。濟南開發(fā)商除了加緊推出符合市場需求的住宅產(chǎn)品之外，同時一改以前住宅售罄才銷售商鋪的做法，在推廣住宅的同時也銷售商鋪，以加速資金回流。目前，商鋪的價格比較穩(wěn)定，這種現(xiàn)象對投資者而言無疑是個利好現(xiàn)象。如果周圍的商業(yè)體系尚不完備，作為大型高尚社區(qū)的商鋪，其商業(yè)價值便更為突出。于是，很多有眼光的投資者，將目光投放在一些新建大型社區(qū)的商業(yè)配套上，這些大型社區(qū)正處于住宅建設(shè)高峰期，其社區(qū)商業(yè)配套已有一定的社區(qū)人口支撐，雖然社區(qū)人口還在逐漸補充階段，前期租金回報未必理想，但是人口入住的長期動力將會保證商鋪的租金、物業(yè)價格同步上漲，投資者即可享受雙重投資的收益。(本刊記者王慧靜)■盤點

類型各異的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費的重要載體。當(dāng)前，隨著濟南經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均可支配收入日益提高，濟南城市商業(yè)日益繁榮，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)也達到一定水平。但是，隨著消費需求和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，居民對社區(qū)商業(yè)的需求日益多樣化。由于歷史的原因，濟南各區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不均衡，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出類型各異的局面。

多個小區(qū)形成的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)近10年來，全市大量居民從市中心遷往城郊結(jié)合部的新建小區(qū)，這些居民對社區(qū)商業(yè)提出了較高的要求。但事實上，社區(qū)商業(yè)卻存在著相當(dāng)?shù)摹翱瞻c”。如目前已經(jīng)形成的多家大型購物中心，大部分就集中在市中心，這樣就為城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展社區(qū)地產(chǎn)提供了機會。濟南最為典型的是開發(fā)區(qū)，它的商業(yè)相對老城區(qū)商業(yè)相當(dāng)匱乏。東城萬象商業(yè)街的建成，無疑填補了該區(qū)域的空白，在東城萬象的周圍除了萊茵小鎮(zhèn)這個小區(qū)外，還有新東方花園、盛世花城、匯展香格里拉、海信·慧園、茗筑美嘉等項目，這種由多個項目圍合成的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)是目前濟南比較典型的一種社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)類型。大盤所屬的社區(qū)商業(yè)街

經(jīng)歷大型商業(yè)Mall熱潮過后，大型社區(qū)的住宅配套商業(yè)街(LivingMall)正在成為一個新的投資熱點。近年來，濟南不斷涌現(xiàn)大規(guī)模社區(qū)，社區(qū)商業(yè)中心隨著社區(qū)組團開發(fā)的成熟而出現(xiàn)。社區(qū)組團規(guī)模大，人口集中，消費力強勁，決定了社區(qū)消費的穩(wěn)定和可觀的商業(yè)利潤。目前，零售業(yè)競爭成敗和利潤的主導(dǎo)因素，已經(jīng)從單純的商業(yè)營銷轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)規(guī)模、服務(wù)、品牌等綜合競爭力，而社區(qū)作為零售的終端市場，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了零售市場的“根據(jù)地”。濟南大盤開發(fā)商顯然看到了社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)點，魯能領(lǐng)秀城、重汽·翡翠郡等大盤所擁有的商業(yè)街正是迎合了這種需要，于是大盤所屬的社區(qū)商業(yè)街也成為目前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一種類型。

緊靠老商業(yè)街的“底商”

在早期，濟南有很多繁華地段，例如：泉城路、洪家樓、山師東路等等，這些都是濟南傳統(tǒng)上寸土寸金的地段，如果在這些區(qū)域附近有新的小區(qū)開發(fā)，那么該小區(qū)的“底商”無疑具有天然的優(yōu)勢。商鋪的價值除了其建設(shè)本身的價值，更重要的是它的“無形價值”。可以肯定的是，一個城市的主要商業(yè)街的知名度比其他街巷要高得多。如果這一類商業(yè)街在業(yè)態(tài)組織上有特色，那么它的“無形價值”會更高。山師東路無疑是濟南非常有特色的商業(yè)街，而緊鄰該街的誠基中心的“底商”無疑成為熱點，也成為緊靠老商業(yè)街的“底商”的代表。

第三篇：機械行業(yè)未來趨勢.doc

機械制造業(yè)為整個國家的國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了技術(shù)裝備，起發(fā)展水平更是一個國家工業(yè)化程度的主要標志之一，正因如此,機械行業(yè)正以迅猛的速度向前發(fā)展。

首先，隨著全球經(jīng)濟文化的交流融合，機械行業(yè)也面臨著挑戰(zhàn)，所以蓬勃發(fā)展的機械行業(yè)也正朝著全球化的方向邁進，各國機械企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)都開始在開放的公共平臺上，利用豐富的社會資源來發(fā)展。

其次，對于現(xiàn)在這樣一個充分信息化的社會，機械行業(yè)不做出改變是不行的，所以，在未來，機械行業(yè)不會再拘泥于單一的機械工程技術(shù)，而是會與先進的電子控制技術(shù)，和軟件工程技術(shù)緊密的結(jié)合起來，使機械工程真正的信息化，智能化，敏捷化，把人類從繁重的勞動中徹底的解放出來，從而來進行更高層次的創(chuàng)造性勞動。

還有兩點，我在新聞中看到的，一是現(xiàn)在機械行業(yè)正努力提高設(shè)備的柔性化，也就是說，要使工程師設(shè)計出來的工藝設(shè)備和工藝線路適應(yīng)性更強，能適應(yīng)于各種產(chǎn)品的需要。二是，提高工程的精密化程度，在人們的印象中，機械設(shè)備又大又笨重，是不可能完成精密的工作的，但現(xiàn)在工程師們正研究設(shè)備的超精密加工，微機械加工，超高速切割等，應(yīng)該在不久，還會使機械設(shè)備有更先進的功能。

再次，對于機械相關(guān)的企業(yè)要做到的就是更新生產(chǎn)策略，培養(yǎng)服務(wù)性思維，換句話說就是把投入不同市場的不同產(chǎn)品，建立在同一個基本工程結(jié)構(gòu)之上，然后在制造過程的后期修改設(shè)計，這樣可以使產(chǎn)品適應(yīng)特定的顧客群體的需要，而服務(wù)性思維就是是產(chǎn)品個性化，人性化。

最后一點，也是最重要的一點。在全球提倡環(huán)保低碳可持續(xù)發(fā)展的今天，機械行業(yè)也必將朝著這個方向發(fā)展，不論是工藝設(shè)備制造還是產(chǎn)品的設(shè)計制造過程都應(yīng)該努力做到環(huán)保低污染，簡化工藝，優(yōu)化配置。

總之，我國機械產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代制造服務(wù)業(yè)已經(jīng)取得了一定的成績，但是同制造業(yè)發(fā)達國家相比差距較大，發(fā)展水平仍處于初級階段，存在著總體規(guī)模小、水平不高、結(jié)構(gòu)不合理、體制改革和機制創(chuàng)新滯后等問題。現(xiàn)代制造服務(wù)業(yè)發(fā)展落后，已經(jīng)成為制約我國制造業(yè)加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的薄弱環(huán)節(jié)。機械行業(yè)在未來就是朝著智能化、數(shù)字化，集成化，虛擬化，清潔化發(fā)展，綜合電子，信息，材料，能源，現(xiàn)代管理等學(xué)科進行產(chǎn)品設(shè)計，制造，檢測，管理，銷售，使用，服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，高效，低耗，綠色，靈活的高端熱門產(chǎn)業(yè)。

第四篇：未來服裝的趨勢

服裝像一個藝伎，你既要在當(dāng)下討好或者取悅于你的顧客，同時還要滿足未來他的好奇感。

最近好像很忙，同時自己有機會跑了整個中國南邊的服裝產(chǎn)業(yè)鏈，從深圳到東莞到虎門再到大郎最后到廣州，從散批市場到貼牌市場再到加盟市場。這次的行程給了我很大的感觸。我們到底要走一條什么樣的道路呢？我們是在做一個品牌，按照傳統(tǒng)的公司規(guī)劃有自己的專業(yè)設(shè)計團隊，有自己的生產(chǎn)基地，有自己的營銷團隊，有自己的企劃部門等等，還是需要建立高效率的運作公司。前期完成資本的原始積累，然后全面運作，然后跨領(lǐng)域合作，完成到多元化的公司。當(dāng)然先知者們或者所謂的精英者們問了，在這個幾乎飽和而且泛濫的服裝行業(yè)你如何完成服裝公司的前期運作呢，是靠設(shè)計風(fēng)格取勝，還是學(xué)習(xí)國外和知名設(shè)計師合作？答案是否定的，在國內(nèi)很難形成全民膜拜的設(shè)計師名人效益，充其量也就是業(yè)內(nèi)小有名氣。這樣的投資是否見效，因公司而定。但是在我的頭腦中卻只有六個字“整合”“包裝”“運作”建立良性的循環(huán)機制和良性的管理機制，采用“短”“頻”“快”的思維方式對于早期的市場原始積累有很好的互補。然后逐漸品牌升級和品牌包裝。

那么，下一個10年是中國服裝的設(shè)計十年嗎？但愿是，我覺得不是很樂觀？看看國外的設(shè)計現(xiàn)狀，未來的設(shè)計在一段時間能一定會陷入徘徊期。因為最近幾年的時裝發(fā)布會雖然每個品牌都努力的尋找自己的突破點，但幾乎不可否認的是同質(zhì)化已經(jīng)到來或者即將到來。這個或許對于中國的設(shè)計師來說東方文化是否能發(fā)揚光大，別得意，在現(xiàn)代社會中西化已經(jīng)是無孔不入，東方的風(fēng)格是否能以煥然一新，簡單實用的設(shè)計風(fēng)格崛起，我覺得10年的任務(wù)視乎對于設(shè)計來說是個高不可攀的難題？最近看了MBA管理的市場營銷策劃，讓我看是思考我們口口聲聲說以顧客為中心，有幾個做到位的？其實我們很多的設(shè)計幾乎是和銷售脫節(jié)或者建立斷續(xù)的關(guān)系。或者深陷自我，得意于自己的設(shè)計，或者是產(chǎn)品。那么下一個十年我們的顧客會越來約挑剔，在這個信息泛濫而且文化交流的日益強化的年代，產(chǎn)品的熟知度和信息的自身理解，讓我們的顧客忠誠度也逐漸降低，如何建立更好的更有效的忠誠度于是我們企業(yè)的重點。可能有人會說建立強大的廣告效益，那就是和樓市一樣，雪球的不間斷的滾，越滾越大，有一天“爆炸”了，也就完了。沒有人會記住你。當(dāng)然有人會說建立文化，對于現(xiàn)在的投資來說，短期不見效，長期沒保障的事情，要是換做你，你愿意嗎？所以需要完善的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，這個里面直接的就是要給公司賺錢同時又要滿足于品牌未來的建設(shè)。那服裝品牌是否還有更廣闊的市場空間呢，答案是有的，依托以強大的服裝生產(chǎn)基地作為原料，注重品牌的市場策劃一定可以運作出一流的品牌，問題是，我們在層次不齊，服裝加工市場的紊亂中找到很好的整合團隊絕非易事。明確的戰(zhàn)略一定是公司的核心，有了方向戰(zhàn)術(shù)的錯誤基本是可以調(diào)整的。最后回到這次的市調(diào)，很顯然，中國龐大的加工鏈和設(shè)計鏈，按理來說應(yīng)該可以出現(xiàn)下一個ZARA，或者H/M，就看我們的精英者們怎么來打贏本該早屬于我們的ZARA模式。或許有人說為什么不做高端？不是不可以，而是你怎么做，即便是現(xiàn)在的服裝行業(yè)也有機會可做，就看每個人的思維方式。

第五篇：中國建材行業(yè)未來趨勢

把脈中國建材行業(yè)的未來八大發(fā)展趨勢

中國建筑裝飾協(xié)會 2011/9/22來源：中國建筑裝飾網(wǎng)

中國家居建材行業(yè)的未來大趨勢是什么呢?誰能把準未來大趨勢的脈搏呢?在眾多的趨勢里面，筆者撥云見日，梳理出一些可能的大趨勢供各位讀者參考。

曾經(jīng)火爆上映的未來大片《阿凡達》，講得是未來哪一年的事情?筆者觀察的比較仔細，發(fā)現(xiàn)片中男主角在錄制自己的視頻日記(LOG)時，屏幕的左下角赫然顯示的是2154年!影院中的觀眾只知道陶醉于《阿凡達》的視覺盛宴，對于《阿凡達》描述的是未來哪年發(fā)生的事情，是不是未來必然會發(fā)生的事情，倒是沒有人較真，在意。

為什么?因為有人說，預(yù)測未來是件愚蠢的事情。預(yù)測未來太困難了，有時比中頭彩還要難。所以，預(yù)測未來就像每天買彩票夢想一朝中大獎一樣愚蠢。

但有時預(yù)測未來又是必須的。企業(yè)家最核心的能力就是預(yù)測未來的能力。當(dāng)一般人看不到未來，看不到未來的大趨勢的時候，企業(yè)家卻可以高瞻遠矚，洞見未來。一個企業(yè)要抓住趨勢，可能要臥薪嘗膽十年，但一個企業(yè)被趨勢拋棄，可能只需要十天!這種例子太多了，夏普為迎接液晶時代的到來，潛心研究，埋頭苦干了十幾年，當(dāng)今天液晶蔚然成風(fēng)的時候，就不要嫉羨夏普賺得盆滿缽滿了。當(dāng)柯達膠卷雄霸全球、橫掃一切的時候，沒有洞察到數(shù)碼替代模擬的大趨勢，當(dāng)數(shù)碼革命勢如破竹、勢不可擋的時候，柯達膠卷兵敗如山倒，潰不成軍，迅速沒落、沉寂，被消費者徹底遺忘。

中國家居建材行業(yè)的未來大趨勢是什么呢?誰能把準未來大趨勢的脈搏呢?在眾多的趨勢里面，筆者撥云見日，梳理出一些可能的大趨勢供各位讀者參考：

第一大趨勢就是中國可能出現(xiàn)M型社會。所謂M型社會，是被日本戰(zhàn)略研究專家大前研一率先發(fā)現(xiàn)和提出的。通俗地講，社會的階層只有兩頭的窮人和富人，而中間的中產(chǎn)階級大量萎縮，就像M這個字母一樣，從中間塌陷下去，資本主義社會引以為傲的中產(chǎn)階級不復(fù)存在，只有窮人和富人兩個階層。中國社會改革發(fā)展了三十年后，也隱隱出現(xiàn)了M型社會的影子。隨著貪污腐敗、權(quán)利尋租利益固化、太子黨、富二代等的出現(xiàn)和盤結(jié)，社會底層向社會高層流動的機會越來越少了。中國社會出現(xiàn)了可怕的“階層板結(jié)”現(xiàn)象。直白地說，就是當(dāng)今社會一個窮小子，通過自己的打拼，成功擠進富人行列的機會比以前越來越少了。社會上只剩下兩類人：窮人和富人。M型社會對房地產(chǎn)市場的影響就是面對窮人的小戶型和面對富人的“豪宅”都會熱銷。對家居建材行業(yè)里的企業(yè)來說，定位在兩頭：低端和高端的品牌和企業(yè)會活得比較滋潤。定位在不尷不尬的“中端”的企業(yè)和品牌會活得比較累，甚至有可能關(guān)門倒閉。

第二大趨勢就是中國會出現(xiàn)巨大的“銀絲”市場。所謂銀絲市場，就是老年人市場。中國已經(jīng)過了享受人口紅利的黃金時刻，中國目前已進入老齡化社會，老年人口總數(shù)已達1.6億之多。珠三角頻發(fā)的“勞工荒”已敲響了中國老齡化社會的警鐘。企業(yè)如果能及早把握這個趨勢做好相應(yīng)的準備，開發(fā)適合老年人的產(chǎn)品，也能抓住銀絲市場的寶貴機會。如櫥柜企業(yè)要研發(fā)地柜底部放空(如能插進老年輪椅)、吊柜變成中部柜(利于老人拿取東西)、臺面連續(xù)(便于老年人移動物品)的櫥柜。衛(wèi)浴企業(yè)要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉(zhuǎn)圈的衛(wèi)生間等。

第三大趨勢就是精裝房在住宅中的比例會大大提升，毛坯房將成為歷史。毛坯房像中國

以前最火爆的VCD一樣，是被老外看不懂理解不了的，具有中國特色的產(chǎn)物。毛坯房是最不環(huán)保、最不經(jīng)濟的住房，隨著全球能源緊張和倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟的到來，國家也紛紛出臺了很多政策來推進精裝房，毛坯房將漸漸淡出人們的視野。中國地廣人多，情況各異，這個過程可能比較漫長，但這是一個不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢。

第四大趨勢就是傳統(tǒng)的家裝公司可能會銷聲匿跡，取而代之的是制造業(yè)進入家裝行業(yè)，進行大工業(yè)的生產(chǎn)，來代替現(xiàn)在裝修公司的手工作坊。隨著精裝修住房的推進，“部品生產(chǎn)的工廠化，現(xiàn)場施工的裝備化”將漸漸成為家庭裝修的主流，大部分的裝修工作都能在工廠內(nèi)部完成，現(xiàn)場標準化、快速化的組裝。再也看不到幾個民工卷著鋪蓋卷吃、睡在業(yè)主家的情況了。傳統(tǒng)的、非標準化的、資源浪費嚴重、效率低下的、手工作坊式的家裝公司將被取而代之，慢慢淡出市場。

第五大趨勢是家居建材行業(yè)內(nèi)品牌集中度高度集中，像成熟的IT行業(yè)和家電行業(yè)一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并且一些國際品牌大鱷全方位的進入和滲透到中國市場。目前的中國家居建材市場是百花齊放，魚龍混雜，每個細分市場都有無數(shù)的企業(yè)擠在里邊，品牌集中度非常低。這種情況會存在一定時間，但洗牌的時間早晚要到來，行業(yè)內(nèi)只剩下幾個大品牌、大集團，占據(jù)絕大部分的市場份額。目前的中國家居建材行業(yè)，除了衛(wèi)浴行業(yè)，幾乎沒有國際大品牌同臺競技。這種情況會隨著中國家居建材市場的規(guī)范，行業(yè)集中度的提升，國外的品牌大鱷會擇機全面切入中國家居建材市場，與中國企業(yè)一起切分市場蛋糕。

第六大趨勢就是家居建材流通行業(yè)會出現(xiàn)本土渠道大鱷，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本的渠道霸權(quán)，會在家居建材行業(yè)重新上演。中國的家電行業(yè)現(xiàn)在是“美蘇(國美、蘇寧)爭霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟斷整個家電流通行業(yè)，其他的渠道基本沒有話語權(quán)。目前的瘋狂擴張的紅星美凱龍和相對穩(wěn)健的居然之家，家居建材流通行業(yè)霸主的地位已經(jīng)初露端倪，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本已幾無懸念，只待時日。

第七大趨勢是家居建材行業(yè)里會出現(xiàn)巨無霸的泛家居集團與專業(yè)化的品牌公司同臺競技的場面。未來，隨著消費者對品牌的忠誠度提高和對一攬子一站式家居解決方案的喜愛和青睞，跨越多個品類(業(yè)務(wù)范圍可能橫跨家具、地板、陶瓷衛(wèi)浴、櫥柜衣柜、廚房電器、木門等多品類)的泛家居集團公司將成長為行業(yè)內(nèi)的巨無霸企業(yè)，憑借強大的品牌拉力和綜合實力，占據(jù)市場的主要份額。一些專注于細分市場和細分品類的專業(yè)公司將憑借自己的差異化產(chǎn)品、專業(yè)化服務(wù)、個性化品牌等得到細分市場消費者的信賴和忠誠，能與大企業(yè)集團同臺競技，立于不敗之地。

第八大趨勢是無店鋪銷售將成為行業(yè)新的增長點。隨著互聯(lián)網(wǎng)和科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網(wǎng)上銷售渠道，越來越多的企業(yè)開展B TO C業(yè)務(wù)，進行無實體店鋪的網(wǎng)上直銷。實現(xiàn)網(wǎng)上虛擬體驗，視頻購物，顧客根據(jù)自己的喜好，親自DIY產(chǎn)品，在線下單、在線支付等功能。一切的購買過程、交易過程都能通過網(wǎng)絡(luò)來完成。無店鋪銷售成為實體店的有力補充，并在未來占據(jù)一定市場份額。

看到未來和趨勢，有時并不是很困難。關(guān)鍵是能不能在趨勢變成現(xiàn)實之前，做好充分的準備，并能持之以恒的堅持。還是套用馬云的名言：今天很殘酷，明天很殘酷，后天很美好。在這個過程中，很多人都倒在明天晚上，看不到后天的太陽。執(zhí)著地堅持到后天大趨勢到來的，將“剩”者為王!

來源：中國建筑裝飾網(wǎng)