第一篇：我國棚戶區改造常用開發模式比較、建議及案例應用

我國棚戶區改造常用開發模式比較、建議及案例應用

潘在怡，羅茜，王守清.我國棚戶區改造常用開發模式比較、建議及案例應用.地方財政研究，2016(4): 11-16我國棚戶區改造常用開發模式比較、建議及案例應用 潘在怡

羅茜

王守清(清華大學建設管理系、清華大學恒隆房地產中心，北京 100084)內容提要：棚戶區改造是我國許多大城市在進行擴張與舊城改造時面臨的問題。結合實際棚戶區改造項目策劃，在分析和比較我國現有棚戶區改造政策和常見開發模式及其問題的基礎上，提出了商品房與棚改一體化開發、棚戶區改造與文化地產結合的建議，并通過具體的項目策劃分析，詳細介紹了這兩項建議的具體思路和做法，為具有類似區位優勢的棚戶區改造提供思路和借鑒。關鍵詞：棚戶區改造

一體化開發

文化地產中圖分類號：F299.2

文獻標志碼：A

文章編號：1672-9544(2016)0-

一、概述

(一)棚戶區改造相關概念棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。棚戶區中居民所居住的建筑大多為平房，建成年代久遠，人均面積較小，且房屋結構和配套設施質量差；建筑周邊居住環境較差，基礎設施配套不足，存在較多安全隱患。總之，棚戶區內的居住條件已不符合城市整體居住水平。因此，棚戶區改造是一種為提高居民生活質量、改善城市環境、優化城市功能的城市更新方式，對城市和經濟發展都有著重大意義。從2005年東北的一些城市大規模地改造棚戶區開始，全國各地不斷將棚戶區改造提上議程[1]。根據2013年《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》 [2]，2008年至2012年，全國改造各類棚戶區1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件；在2013年至2017年，預計繼續改造各類棚戶區1000萬戶，其中城市棚戶區800萬戶。

(二)棚戶區改造政策 為了有效促進棚戶區改造工作的進行，政府多次頒布相關政策。將有關政策歸納如下：1.棚戶區改造的質量要求在2013年《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》[2]提到，改造要滿足基本居住功能，也即解決棚戶區原有的房屋功能不齊、配套不足、安全隱患多的缺陷；同時，也并不是對所有棚戶區建筑都采取拆除重建的措施，而是對改造范圍進行合理界定，整治手段與改造手段互相結合。這表明棚戶區改造需要更專業的人員來參與，才能更好使棚戶區改造滿足經濟適用的目標。2.吸引市場力量參與棚戶區改造政府對市場力量的參與持積極態度。2009年住建部就提出“政府主導，市場運作”的改造方式[3]。此后，國家接連發布政策吸引市場資金參與棚戶區改造，如加大銀行信貸支持、擴大債券融資、簡化行政審批程序、落實稅費減免政策等[4]。2015年，國務院提出要做到創新融資體制機制，包括推動政府購買棚改服務、推廣政府與社會資本合作(PPP)模式、構建多元化棚改實施主體、發揮開發性金融支持作用[5]。3.棚戶區改造中的文化遺產保護棚戶區改造常常涉及當地文化建筑的保存等問題，2012年住建部提出在改造中要注重舊住宅區有機更新、舊住宅性能充分利用和歷史文化街區保護[6]。由此可見，在棚戶區改造的基礎上對當地文化建筑進行合理改造，不僅能獲得直接的經濟效益，同時還能獲得政府的進一步支持。由以上政策可以看出，棚戶區改造工程能夠獲得政府的有效支持，同時也擁有廣闊的市場。在近兩年房地產市場遇冷，商品房價格和成交量同時縮水的情況下，土地價格卻依然居高不下，傳統的商品房開發投資風險明顯增大。因此，對投資者而言，參與棚戶區改造工程，在未來一段時間內前景看好。

二、我國棚戶區改造的常見開發模式棚戶區改造涉及土地的一級、二級開發，政府通常委托企業代為開發建設。目前我國常見的開發模式有委托一級開發、土地出讓金折扣、一二級捆綁招標和土地作價入股四種。1.委托一級開發在這種模式下，企業只做一級土地開發，將土地開發為熟地后直接移交政府，政府為企業提供資金補償或土地出讓金分成，構成企業利潤來源。這種模式對政府而言吸引力較小，因為此時政府所需支付的補償額較大，且已開發好的土地需再次招拍掛，流程較為繁瑣。但對企業而言吸引力較大，開發流程簡單，資金需求量小，項目風險較低。2.土地出讓金折扣在這種模式下，企業完成土地一級開發后，政府承諾在土地二級市場給予企業一定的出讓金折扣。企業的利潤來源主要是二級市場拿地時的成本降低，同時加上二級開發帶來的收益。這種模式對政府而言，對項目有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍掛流程。而對企業而言，參與流程繁瑣，談判及暗箱成本高，初始投入較大。3.一二級捆綁招標在這種模式下，政府將項目的一二級開發權打包交給同一家企業完成，政府與企業談判確定一個收益率范圍，超額收益政企共享。企業的利潤來源主要為二級開發的收益。若采用這種模式，政府幾乎無投入，省事且能夠獲得一定收益，但項目可控性差。而企業的資金需求量較大，項目周期長，資金鏈易斷裂。4.土地作價入股在這種模式下，政府將項目土地價值折算入股，參與到項目股權結構中[7]。企業的利潤來源主要為二級開發的收益。這種模式中政府對項目的參與度和控制力強，投入少。企業的風險主要在于與政府的溝通成本大，且政府可能有一定的違約風險。上述4種開發模式優缺點比較見表1。表1 棚戶區改造常見模式的優缺點比較模式模式說明企業利潤來源對政府吸引力企業面臨風險委托一級開發企業只做一級土地開發，開發為熟地后直接移交政府，政府為企業提供資金補貼政府資金補償或土地出讓金分成政府補償額較大，且需再次招拍掛，流程繁瑣流程簡單，資金需求量小，項目風險低土地出讓金折扣企業完成土地一級開發后，政府承諾在土地二級市場給予企業一定的出讓金折扣二級市場拿地的低成本；二級開發的收益政府有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍掛流程參與流程繁瑣，談判及暗箱成本高；初始投入較大一二級捆綁招標政府將項目的一二級開發權打包交由同一家企業完成，政府與企業談判確定一收益率范圍，超額收益政企共享主要為二級開發的收益政府幾乎無投入，省事且能夠獲得一定收益，但項目可控性差資金需求量較大，項目周期長，資金鏈易斷裂土地作價入股政府將項目土地價值折算入股，參與到項目股權結構中。主要為二級開發的收益政府對項目的參與度和控制力強，投入少與政府的溝通成本大，政府違約風險

第二篇：社區工作模式比較及應用

社區工作模式比較及應用

上世紀九十年代以來，我國的社區逐漸開始承擔越來越多的社會福利、社會服務和社會管理職能。正因如此，社區在社會發展中的地位得到不斷提升。隨著社區建設和社區發展的進行，諸多的社會問題在社區中得到了工作人員的關注。實際上，社工界在復雜工作中，出現了不同的幾種工作模式，我們也有了多種的選擇。

地區發展模式強調居民需要與當地資源、環境、人口協調，堅持可持續發展，同時還強調居民的合作和參與，以增強社區凝聚力和歸屬感。社會策劃模式則依靠專家的意見和知識，通過理性、客觀和系統化的分析，處理社區問題。而社會行動是通過動員社區力量，來尋求權利和資源的再分配，甚至改變基本分配。我們從中不難看出，社區工作者在不同的工作模式中扮演者不同的角色。在地區發展模式中，工作者扮演的是協助者的角色；在社會策劃模式的進程里，工作者成為了專家；而在社會行動模式中，社工扮演了較為主導角色和使能者。

鑒于社區工作的各種模式存在著較大的差異，因此我們在實際工作中要針對不同狀況運用不同模式，以協助社區民眾解決問題。簡單地說，當社區中的人同質性較高時，可以運用地區發展模式；當社區問題較為復雜，不是一般社區民眾能自己處理時，要采用社會策劃的模式；當社區問題來自強勢的壓迫、剝削時，就得采用社會行動模式了。

我們小組在第一次實驗時走進了離學校不遠的板橋社區，在與書記的交談和自己的走訪中了解了很多情況。這是一個條件較好的社區，雖然發展并不均衡，但大家都有很強的認同感。可能資金的不充足對于該社區的基礎設施建設造成了很大的不良影響，也對人才的引進產生了阻礙。不過，即使外部條件有限，社區工作者還是可以從內部入手。地區發展模式強調充分運用地區內部資源，這對于缺乏外援的板橋社區有很好的指導意義。板橋社區有眾多服務機構，但在我們的探訪過程中，并未見任何群眾進入居委會。可見，這些資源的利用率并不高，甚至有浪費的危機。當然，我不可否認，眾多的流動人口不利于居民參與，但對本地居民只要使用正確方式一定可以使其投入到社區發展中。畢竟，社區內部從不缺乏人才。

第三篇：[2010]1號 全市棚戶區改造及開發管理工作座談會會議紀要

會 議 紀 要[2010]2號宜春市房地產管理局

全市棚戶區改造及開發管理工作座談會會議紀要

2010年8月5日上午，市房管局副局長鄒凱軍主持召開了“全市棚戶區改造及開發管理工作座談會”。學習貫徹省建設廳關于棚戶區改造工作的會議精神，研究部署下一步棚戶區改造和房地產開發工作等問題。市房管局局長涂曉明出席會議，參加會議的有：市房管局開發辦主任鐘小華，各縣市房管局分管棚戶區改造和開發工作的領導和科室負責人。會議認真學習了省棚戶區改造工作的會議精神，通報了房地產開發經營行為的檢查情況和棚戶區改造的進展情況，聽取了各地對目前棚戶區改造和開發管理工作的意見，提出了棚戶區改造工作的要求以及房地產開發管理方面需要建立的制度。現將會議主要內容紀要如下： 會議認為，加強棚戶區改造工作與房地產開發管理工作，有利于解決城鎮居民住房問題，改善民生，促進社會和諧穩定。各縣市房管部門務必統一思想，不折不扣地落實好這兩項工作，遵循市場規律，履行政府責任，采取得力措施。確保我市的棚戶區改造工作順利完成，房地產市場規范、有序、健康發展。會議確定：

一、加強棚戶區改造工作

11、認真落實省棚戶區改造會議的精神。今年我市棚戶區改造項目總面積118.3萬平方米，任務艱巨，困難很多，壓力很大。各縣市房管局要深入貫徹落實全省棚戶區改造工作會議的精神。把推進棚戶區改造作為當前的一項重要工作，切實抓緊抓好。房管部門作為棚戶區改造的牽頭部門，要在當地黨委、政府的領導下，加快棚改項目工作進度，完善棚改資料，做好迎接建設部等各部委組的聯合檢查準備。

2、加強棚戶區的調查摸底工作。搞好調查摸底是棚戶區改造的前提，既要掌握每個項目的整體情況，還要掌握每戶的情況。具體內容包括：總占地面積、總人數、總戶數、總建筑面積、低保家庭戶數、低收入家庭戶數、低可支配家庭、其他家庭戶數、房屋建成年代及面積、房屋結構、房屋功能形態、房屋危舊成度、房屋性質。房屋安置時，還要將棚戶區每戶居民的姓名、身份證號、家庭人數、改造前的面積、安置方式、安置地址、安置房類型、安置面積等登記造冊。

3、及時掌握棚戶區改造的進度。各地要做到每周調度一次棚改進度。一是棚改前期手續辦理情況，包括：實施方案的制定情況、立項批復是否到位，辦理拆遷許可證，拆遷面積、拆遷戶數、涉及人口；二是拆遷進度情況，包括：拆遷合同戶數、拆遷合同面積、選擇實物安置的戶數、選擇貨幣補貼的戶數、已拆遷的面積、涉及的戶數與人口數、已經貨幣補貼的戶數；三是安置房的建設情況，必須取得《用地批準書》、《土地使用權證書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《竣工驗收備案表》；四是資金來源情況，包括中央補助資金分解落實到項目或市縣額度、省級資金分解落實到項目或市縣額度、市縣資金落實額度、其他渠道資金落實額度；五是完成投資情況，包括總投資、投資、已完成投資。

4、準確及時的報送信息。各地要按照省里的要求，每周五下午四點前必須完成在棚戶區改造信息系統中要求填報的各項棚改項目的進展情況，包括各類信息、證件及圖片的上傳。棚改信息月報制，即各地要在每月的3號前，固定填報城市棚戶區改造項 2

第四篇：2017-2022年中國棚戶區改造建設深度調研及建設模式分析報告

2017-2021年中國棚戶區改造建設

深度調研及建設模式分析報告

▄ 核心內容提要

【出版日期】2017年4月 【報告編號】

【交付方式】Email電子版/特快專遞

【價

格】紙介版：7000元

電子版：7200元

紙介+電子：7500元

▄ 報告目錄

第一章 棚戶改造工作概述

第一節、棚戶改造相關概念

一、棚戶區的定義

二、棚戶區的種類

第二節、棚戶區的特征

一、居住環境差

二、安全隱患大

三、配套設施不完善

四、消防安全狀況差

第三節、棚戶與貧民窟、城中村的異同

一、概念差異

二、棚戶區與城中村的區別

三、棚戶區與貧民窟的區別

第四節、棚戶問題的由來

一、棚戶區的主要形式

二、城市移民帶來的棚戶區

三、產業結構調整造成的棚戶區

四、基礎設施投入不足加劇棚戶區問題

第五節、棚戶改造的必要性

一、棚戶區改造的意義

二、改善居住環境

三、有效提振經濟

四、推進新型城鎮化建設

五、加快國家經濟結構轉型

六、有效拉動房地產市場 第二章 棚戶區改造建設環境分析

第一節、經濟環境分析

一、國民經濟總值

二、工業運行情況

三、建筑業增加值

四、固定資產投資

第二節、城鎮化進程

一、中國城鎮化發展歷程

二、城鎮化發展水平

三、推進新型城鎮化建設

四、城鎮化建設存在的問題

五、我國城鎮化發展潛力

六、城鎮化未來發展利好

第三節、人口環境分析

一、人口結構

二、人口流動

三、人口總量影響房地產市場

第四節、土地資源供給分析

一、土地交易市場

二、城市土地供給特征

三、保障土地供給的策略

四、提高土地利用率

第五節、房地產市場分析

一、房地產投資規模

二、商品房銷售規模

三、去庫存工作現狀

四、緩解去庫存問題

第三章 2014-2017年棚戶區改造相關政策解讀

第一節、保障性住房政策

一、保障性住房政策發展歷程

二、健全城鎮保障性住房制度

三、完善保障性住房行政保護機制

四、保障房實施綠色建筑行動

第二節、2014-2017年棚戶區改造建設政策動態

一、《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》解讀

二、《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》

三、棚改創新融資方式政策

四、棚戶區改造建設三年計劃

第三節、2014-2017年棚戶區改造建設優惠扶持政策

一、棚戶區改造激勵措施

二、棚戶區改造工作財政支持措施

三、關于棚戶區改造有關稅收政策的通知

四、央行中期政策工具支持棚戶改造

五、企業債券融資支持棚戶區改造

第四章 2014-2017年棚戶區改造建設發展現狀分析

第一節、2014-2017年棚戶改造市場規模分析

一、棚戶區改造建設規模

二、棚戶區改造工作成就

三、棚戶區改造建設措施

第二節、棚戶區改造工作群眾滿意度情況

一、對棚戶區改造的認識

二、棚戶區改造政策評價

三、對安置補償的評價

四、對工程質量的評價

五、對基礎設施建設的評價

第三節、棚戶區改造主體分析

一、政府主導

二、開發商主導

三、居民委員會主導四、三種改造主體的優缺點

五、房企參與棚改有效性分析

第四節、棚戶區改造成本分析

一、成本結構

二、項目前期經費

三、拆遷補償費

四、建安成本

五、城市基礎設施配套費用

六、管理費用

第五節、棚戶改造建設主要障礙

一、棚戶區改造難點

二、資金缺口大

三、融資過程難

四、房屋拆遷難

五、棚戶區改造的發展誤區

第五章 2014-2017年棚戶區改造建設模式分析

第一節、棚戶區改造主流模式分析

一、委托一級開發

二、土地出讓金折扣三、一二級捆綁招標

四、土地作價入股

五、主要模式對比分析

第二節、棚戶區改造拆遷補償模式分析

一、補償方式

二、安置方式

三、棚戶區改造補償標準

四、貨幣補償局限性分析

五、房屋安置必要性分析

第三節、公共設施開發運營模式

一、工程項目代建制

二、私人主動融資（PFI）

三、原有居民投資參股經營

四、分階段的建設時序控制

第六章 2014-2017年棚戶區改造建設融資模式分析

第一節、政府直接投入

第二節、貸款融資模式

一、商業銀行貸款

二、政策性銀行貸款

三、住房公積金貸款

第三節、債務工具直接融資模式

一、債券融資模式介紹

二、債券融資模式的優缺點

三、創新項目收益債券

四、資產支持票據融資模式

五、資產支持票據融資流程

第四節、股權融資模式

一、股權融資模式

二、投資基金融資模式

第五節、創新性融資模式

一、信托計劃融資模式

二、基金子公司融資模式

第六節、PPP模式

一、PPP項目數量

二、PPP模式的必要性

三、PPP模式的可行性

四、PPP模式運作流程

第七章 2014-2017年棚戶區改造建設典型模式分析

第一節、遼寧模式

一、總體情況概述

二、土地運作模式

三、土地運作成效

四、住房建設模式

五、融資模式

第二節、阜新模式

一、改造成效

二、調整產業結構

三、城市成功轉型

四、成功經驗借鑒

第三節、西安模式

一、機制創新

二、讓利于民

三、充分運用基層社區

四、成功要素分析

第四節、黃石模式

一、黃石住房保障體系

二、共有產權制度

三、政府統一調配

第五節、會寧模式

一、建設成就

二、征收創新

三、籌資創新

四、安置創新

第六節、焦作PPP模式

一、焦作模式介紹

二、特征分析

三、創新機制

四、監督管理

第八章 2014-2017年東北地區棚戶改造建設分析

第一節、東北地區棚戶改造發展綜述

一、政策推進

二、重要意義

三、問題分析

四、對策建議

第二節、遼寧省

一、發展歷程

二、重要意義

三、未來工作重點

四、成功經驗借鑒

第三節、吉林省

一、棚改規模

二、促進政策

三、保障政策

四、產權歸屬問題分析

五、“生態移民”模式

六、改造建設計劃

第四節、黑龍江省

一、棚改建設規模

二、推進貨幣化安置

三、拓寬融資渠道

四、棚戶區改造政策

五、棚改工作計劃六、四大煤都棚改建設

第九章 2014-2017年華北地區棚戶改造建設分析

第一節、北京市

一、棚改類型及障礙

二、“十二五”建設成就

三、建設投資規模

四、棚戶區改造計劃

五、“十三五”建設展望

第二節、河北省

一、創新融資方式

二、貨幣化安置辦法

三、購買棚改服務政策

四、棚改建設目標

第三節、內蒙古

一、棚改建設特點

二、資金籌集渠道

三、棚改的成效與難點

四、棚戶區改造建議措施

五、阿爾山林區棚改難點

六、棚改建設發展規劃

第四節、山西省

一、棚戶改造建設規模

二、棚戶改造扶持政策

三、政府購買服務模式

四、煤礦棚戶區改造

五、棚戶改造工作目標

六、“十三五”發展規劃

第五節、陜西省

一、陜西棚改歷程

二、棚戶改造建設規模

三、棚改建設金融支持

四、政府購買棚改服務

第十章 2014-2017年其他地區棚戶改造建設分析

第一節、上海市

一、棚改建設發展歷程

二、原物改造模式分析

三、資金籌措方式

四、棚改項目金融支持

第二節、廣西自治區

一、棚戶改造市場規模

二、棚戶改造融資模式

三、棚戶改造支持政策

四、棚改建設工作計劃

第三節、其他部分地區

一、重慶市

二、山東省

三、福建省

四、安徽省

五、江西省

第十一章 棚戶改造建設典型案例分析

第一節、撫順莫地溝片區

一、歷史背景

二、棚改建設歷程

三、打造遼寧模式

第二節、黃石“十三排”項目

一、項目概述

二、政策及資金來源

三、成功經驗借鑒

第三節、房山“中國美麗谷”

一、改造計劃

二、改造模式及成效

三、項目規劃

第四節、南昌萬壽宮片區

一、發展歷程

二、改造原則

三、文化保護

第五節、甘肅平涼市棚戶區

一、改造程序

二、房屋征收與補償安置措施

三、扶持政策

第六節、東北林業棚戶區

一、棚改進展

二、改造難點

三、相關政策建議

第十二章 2014-2016年棚戶區改造重點企業分析

第一節、長春經開（集團）股份有限公司

一、企業發展概況

二、經營效益分析

三、業務經營分析

四、財務狀況分析

五、未來前景展望

第二節、中天金融集團股份有限公司

一、企業發展概況

二、經營效益分析

三、業務經營分析

四、財務狀況分析

五、未來前景展望

第三節、新湖中寶股份有限公司

一、企業發展概況

二、經營效益分析

三、業務經營分析

四、財務狀況分析

五、未來前景展望

六、棚改項目概況

第四節、華夏幸福基業股份有限公司

一、企業發展概況

二、經營效益分析

三、業務經營分析

四、財務狀況分析

五、未來前景展望

第五節、北京金隅股份有限公司

一、企業發展概況

二、經營效益分析

三、業務經營分析

四、財務狀況分析

五、未來前景展望

第六節、上市公司財務比較分析

一、盈利能力分析

二、成長能力分析

三、營運能力分析

四、償債能力分析 第十三章 棚戶區改造建設風險預警

第一節、政策風險

一、土地政策

二、補助政策

三、輿論影響

四、濫用政策紅利

第二節、宏觀經濟風險

一、壞賬風險

二、延宕風險

三、通脹風險

第三節、政府財政風險

一、內生性風險

二、外生性風險

第四節、融資風險

一、貨幣化安置風險

二、PPP模式風險

三、機構主體風險規避 第十四章 棚戶區改造建設策略分析

第一節、棚戶改造建設流程

一、城市總體規劃的制訂

二、土地使用權的轉移

三、拆遷補償合同的簽訂

四、行政機關行政裁決權的行使

五、建設施工合同的簽訂與監督管理

六、招投標程序的進行

第二節、開拓融資渠道

一、融資模式對比分析

二、融資渠道選擇

三、建立有效融資模式建議

第三節、整治居住環境

一、推進市政設施建設

二、改善周邊環境

三、建立新型社區

四、完善公共配套設施

第四節、棚戶區改造建設應對方法

一、棚戶改造建設原則

二、棚戶區改造建設方法

三、提升棚戶區改造建設效果 第十五章 棚戶區改造建設前景預測

第一節、棚戶區改造建設發展方向

一、棚戶區改造潛在發展路徑

二、棚戶區改造未來發展重點

三、棚戶改造建設思路轉變

第二節、棚戶區改造建設前景良好

一、2013-2017年棚戶區改造計劃

二、“十三五”棚戶改造規劃

三、2020年完成棚戶區改造

▄ 公司簡介

中宏經略是一家專業的產業經濟研究與產業戰略咨詢機構。成立多年來，我們一直聚焦在“產業研究”領域，是一家既有深厚的產業研究背景，又只專注于產業咨詢的專業公司。我們針對企業單位、政府組織和金融機構，提供產業研究、產業規劃、投資分析、項目可行性評估、商業計劃書、市場調研、IPO咨詢、商業數據等咨詢類產品與服務，累計服務過近10000家國內外知名企業；并成為數十家世界500強企業長期的信息咨詢產品供應商。

公司致力于為各行業提供最全最新的深度研究報告，提供客觀、理性、簡便的決策參考，提供降低投資風險，提高投資收益的有效工具，也是一個幫助咨詢行業人員交流成果、交流報告、交流觀點、交流經驗的平臺。依托于各行業協會、政府機構獨特的資源優勢，致力于發展中國機械電子、電力家電、能源礦產、鋼鐵冶金、嵌入式軟件紡織、食品煙酒、醫藥保健、石油化工、建筑房產、建材家具、輕工紙業、出版傳媒、交通物流、IT通訊、零售服務等行業信息咨詢、市場研究的專業服務機構。經過中宏經略咨詢團隊不懈的努力，已形成了完整的數據采集、研究、加工、編輯、咨詢服務體系。能夠為客戶提供工業領域各行業信息咨詢及市場研究、用戶調查、數據采集等多項服務。同時可以根據企業用戶提出的要求進行專項定制課題服務。服務對象涵蓋機械、汽車、紡織、化工、輕工、冶金、建筑、建材、電力、醫藥等幾十個行業。

我們的優勢

強大的數據資源：中宏經略依托國家發展改革委和國家信息中心系統豐富的數據資源，建成了獨具特色和覆蓋全面的產業監測體系。經十年構建完成完整的產業經濟數據庫系統（含30類大行業，1000多類子行業，5000多細分產品），我們的優勢來自于持續多年對細分產業市場的監測與跟蹤以及全面的實地調研能力。

行業覆蓋范圍廣：入選行業普遍具有市場前景好、行業競爭激烈和企業重組頻繁等特征。我們在對行業進行綜合分析的同時，還對其中重要的細分行業或產品進行單獨分析。其信息量大，實用性強是任何同類產品難以企及的。

內容全面、數據直觀：報告以本最新數據的實證描述為基礎，全面、深入、細致地分析各行業的市場供求、進出口形勢、投資狀況、發展趨勢和政策取向以及主要企業的運營狀況，提出富有見地的判斷和投資建議；在形式上，報告以豐富的數據和圖表為主，突出文章的可讀性和可視性。報告附加了與行業相關的數據、政策法規目錄、主要企業信息及行業的大事記等，為業界人士提供了一幅生動的行業全景圖。

深入的洞察力和預見力：我們不僅研究國內市場，對國際市場也一直在進行職業的觀察和分析，因此我們更能洞察這些行業今后的發展方向、行業競爭格局的演變趨勢以及技術標準、市場規模、潛在問題與行業發展的癥結所在。我們有多位專家的智慧寶庫為您提供決策的洞察這些行業今后的發展方向、行業競爭格局的演變趨勢以及技術標準、市場規模、潛在問題與行業發展的癥結所在。

有創造力和建設意義的對策建議：我們不僅研究國內市場，對國際市場也一直在進行職業的觀察和分析，因此我們更能洞察這些行業今后的發展方向、行業競爭格局的演變趨勢以及技術標準、市場規模、潛在問題與行業發展的癥結所在。我們行業專家的智慧寶庫為您提供決策的洞察這些行業今后的發展方向、行業競爭格局的演變趨勢以及技術標準、市場規模、潛在問題與行業發展的癥結所在。

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2、“互聯網+”系列研究報告

《2017-2021年中國互聯網+廣告行業運營咨詢及投資建議報告》

《2017-2021年中國互聯網+物流行業運營咨詢及投資建議報告》 《2017-2021年中國互聯網+醫療行業運營咨詢及投資建議報告》 《2017-2021年中國互聯網+教育行業運營咨詢及投資建議報告》

3、智能制造系列研究報告

《2017-2021年中國工業4.0前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國工業互聯網行業前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國智能裝備制造行業前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國高端裝備制造業發展前景預測及投資咨詢報告》

《2017-2021年中國工業機器人行業前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國服務機器人行業前景預測及投資咨詢報告》

4、文化創意產業研究報告

《2017-2020年中國動漫產業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國電視購物市場發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國電視劇產業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國電視媒體行業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國電影院線行業前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國電子競技產業前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國電子商務市場發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國動畫產業發展預測及投資咨詢報告》

5、智能汽車系列研究報告

《2017-2021年中國智慧汽車行業市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國無人駕駛汽車行業市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國智慧停車市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國新能源汽車市場推廣前景及發展戰略研究報告》 《2017-2021年中國車聯網產業運行動態及投融資戰略咨詢報告》

6、大健康產業系列報告

《2017-2020年中國大健康產業發展預測及投資咨詢報告》

《2017-2020年中國第三方醫學診斷行業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國基因工程藥物產業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國基因檢測行業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國健康服務產業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國健康體檢行業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國精準醫療行業發展預測及投資咨詢報告》 《2017-2020年中國康復醫療產業深度調研及投資戰略研究報告》

7、房地產轉型系列研究報告

《2017-2021年房地產+眾創空間跨界投資模式及市場前景研究報告》 《2017-2021年中國養老地產市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國醫療地產市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國物流地產市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國養老地產前景預測及投資咨詢報告告》

8、城市規劃系列研究報告

《2017-2021年中國城市規劃行業前景調查及戰略研究報告》 《2017-2021年中國智慧城市市場前景預測及投資咨詢報告》

《2017-2021年中國城市綜合體開發模式深度調研及開發戰略分析報告》 《2017-2021年中國城市園林綠化行業發展前景預測及投資咨詢報告》

9、現代服務業系列報告

《2017-2021年中國民營醫院運營前景預測及投資分析報告》 《2017-2020年中國婚慶產業發展預測及投資咨詢報告》

《2017-2021年中國文化創意產業市場調查及投融資戰略研究報告》 《2017-2021年中國旅游行業發展前景調查及投融資戰略研究報告》 《2017-2021年中國體育服務行業深度調查與前景預測研究報告》 《2017-2021年中國會展行業前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國冷鏈物流市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國在線教育行業前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國整形美容市場發展預測及投資咨詢報告》

《2017-2021年中國職業教育市場前景預測及投資咨詢報告》 《2017-2021年中國職業中介服務市場前景預測及投資咨詢報告》

第五篇：土地一級開發的內容及模式比較分析范文

土地一級開發的內容及模式比較分析

一、土地一級開發的概念、基本內容及參與主體

（一）土地一級開發的概念

土地一級開發是指政府或其授權委托的企業，對一定區域的城市國有建設用地進行拆遷、安置、補償，并進行市政配套設施建設，使該區域的土地達到土地供應條件(即熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

（二）土地一級開發的基本內容 土地一級開發一般包括以下基本內容：

1、原土地所有者或使用者向當地國土局提出土地一級開發申請；

2、當地國土局受理申請并進行土地開發項目預審；

3、編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控制規劃條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地受益、開發計劃、實施方式等；

4、編制土地一級開發實施方案；

5、確定土地開發實施主體；

6、土地開發實施主體取得規劃意見及有關行政手續；

7、土地開發實施主體進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等工作；

8、組織一級土地開發驗收。

（三）土地一級開發涉及的參與方

土地一級開發涉及的主要參與方包括政府職能部門，土地一級開發主體以及其他參與方，如提供貸款的銀行、土地一級開發合作方等。

二、土地一級開發的模式

土地一級開發是資金密集型行業，征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎設施配套等環節都需要投入相當數目的資金。征用土地和房屋拆遷等土地一級開發前期環節尤其需要充足的資金作為保證。

（一）土地一級開發的模式

1、土地一級開發按投資主體不同可劃分為以下模式：（1）政府運作模式

政府運作模式是指政府進行土地一級開發運作，土地一級開發所發生的一切費用均由政府承擔，同時土地開發的全部收益和風險也由政府承擔。政府運作模式一般由政府下屬的土地儲備機構或由承擔土地儲備職責的國有企業或專門承擔土地一級開發職責的國有企業負責一級開發，這類企業多半是由土地儲備中心和其他機構聯合投資設立。例如，武漢市都市產業投資發展有限公司由武漢市土地整理儲備中心和武漢市工業國有投資有限公司共同出資設立，主要職責為負責武漢都市產業發展范圍內的土地的開發整理工作。由政府直接進行土地一級開發，可以更有效避免一級開發政府政策風險，但往往難以降低土地一級開發的成本。

（2）企業開發模式

通過招牌掛的方式委托開發企業實施一級開發是市場化的運作模式，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設手續并組織實施，通過招標方式確定開發企業后，土地機構與中標企業簽訂土地一級開發委托協議。一般來說，這一模式相比政府運作模式，可以通過競爭有效地降低一級開發成本，受到不少地方政府的青睞。

（3）政府與企業合作開發模式政府與企業合作開發模式是指政府和企業雙方共同出資參與土地開發的過程。這種模式實質是政府與企業通過簽訂合同共同入股參與土地開發，并按照各自股份所占的比例相應的開發收益和承擔風險。這種模式的基本特點為：政府與企業共同投資、企業建設、政府主導、分別核算。例如，2007年碧桂園全資子公司增城碧桂園公司與汕尾市土地開發儲備中心訂立合作協議，合作安排汕尾地塊的一級開發工程。

2、基于土地一級開發過程中不同主體之間的關系，可按政府支付土地開發企業開發費用的時間對土地開發模式劃分為以下三種模式：

（1）發包式開發

按開發的形象進度撥付開發款，也稱為發包式開發，在這種模式中，土地開發的組織者就土地開發中的征地、拆遷和市政設施建設進行發包，可選擇總承包方式或者與承包征地、拆遷和市政設施施工的企業直接簽訂相關合同，并按各項開發內容的形象進度撥付開發款。承包土地開發的企業其外部風險只來自于政府按進度的支付能力，與開發地塊的增值與否無關。政府與土地開發企業是發包方與承包方的關系。（2）委托式開發

土地開發完成驗收后支付開發款，也稱為委托式開發，在這種模式中，土地開發的組織者就是土地開發中的征地、拆遷和市政設施建設通過一定的方式委托土地開發企業實施，在土地開發驗收合格后再向土地開發企業支付開發費用。承包土地開發的企業其外部風險只來自于政府的支付能力，與開發地塊的增值與否無關。政府與土地開發企業除了發包方與承包方的關系外，還存在資金的借貸關系，即政府借用企業的自有資金及企業為開發項目的對外借款。

（3）土地開發的地塊出讓后支付開發款，也可稱為聯合式開發，在這種模式中，土地開發組織者就土地開發中的征地、拆遷和市政設施建設通過一定的方式委托土地開發企業實施，在土地開發驗收合格、土地出讓后再向土地開發企業支付開發費用。承包土地開發的企業其外部風險除來自政府的支付能力外，還有市場風險及土地出讓能否成功。政府與土地開發企業除存在發、承包關系、資金借貸關系外，還存在合作關系。

2007年5月底，碧桂園宣布在汕尾拿下占地約300萬平方米的地產項目，價格為10億元。有關合作協議是由碧桂園下屬增城碧桂園公司與汕尾市土地開發儲備中心訂立的，雙方合作進行汕尾地塊的一級開發工程。該地塊約4500畝，位于汕尾市區東涌片環品清湖東北岸。雙方約定在地塊一級開發完成后，通過公開拍賣分段出售汕尾地塊的土地使用權。增城碧桂園公司同意聯合開發汕尾地塊，提供約人民幣10億元作為一級開發的資金。其將按地塊一級開發使用資金的進度，以分期方式提供資金用于取得汕尾地塊的成本（包括征地手續費及應繳稅項）、拆遷及安置補償以及由增城碧桂園公司進行的汕尾地塊的填土及土地平整工作以使其適合于發展設計及為汕尾地塊建設各種設備設施。汕尾市土地開發儲備中心則負責將汕尾地塊規劃為住宅及商業用途，取得該地塊的征地批準，安排拆遷及安置，辦理土地使用權的申請手續，以及促成通過土地交易機構公開拍賣汕尾地塊。根據合作協議，汕尾地塊將會實行分段拍賣。此外，雙方還約定，項目一級開發完成后，增城碧桂園公司可從每一階段拍賣該地塊所得款項獲返還其投資金額。同時，增城碧桂園公司獲償還其投資金額后，在議定售價高于已投入的投資金額的情況下，拍賣出售所得款項余額可根據合作協議按增城碧桂園公司與汕尾市土地開發儲備中心所協定的比例予以分派，倘拍賣出售汕尾地塊的協定時間表遭到延遲達90天，汕尾市土地開發儲備中心將促使增城碧桂園公司獲退還其注入的投資金額連同利息。