第一篇：增值稅分析

增值稅分析控制法的原理及稽查應用

增值稅是一個優良的稅種，但由于控管措施和手段不力，在我國偷逃增值稅問題一直比較嚴重，也使得增值稅管理費用和執行費用相當高昂。理論上的增值稅控管是交叉稽核增值稅專用發票。但偷逃增值稅的手段是多種多樣的，加之我國現階段增值稅制不夠完善，僅靠稽核增值稅專用發票是遠遠不夠的。為此，筆者在總結歸納多年來對增值稅控管經驗的基礎上，提出“增值稅分析控制法”，以供參考。

一、基本原理增值稅計算離不開會計核算，而會計報表是會計信息的綜合反映，只有充分有效地利用會計報表才能解決增值稅的監控問題。

“增值稅分析控制法”就是利用納稅人會計報表中產品（商品）銷售收入、產品（商品）銷售成本和期初存貨、期末存貨這兩組數據，通過“存貨資產變化”、“存貨率高低”、“收入與成本配比性”這3個指標來綜合分析其對增值稅的影響，估算出可能偷逃增值稅稅額總量，進而分析原因，判斷問題發生在賬內還是賬外，應從何處入手查證；然后，有針對性地進行賬內或賬外的調查取證，查實一個排除一個。

（一）“存貨資產變化”對增值稅的影響在購進扣稅法條件下（目前是“生產型”增值稅），假定企業產供銷絕對均衡，即期初存貨與期末存貨相等，從理論上講，它與按銷售實耗扣稅法計算的稅金應是相等的；然后，通過調整產供銷不均因素影響的稅金，即可驗證購進扣稅法應納增值稅申報的準確性。假設把產供銷環節資金占用的期初余額視為合理占用，那么，根據其期初余額與期末余額的差額就可計算調整產供銷不均因素影響的本期應納稅額。簡言之，存貨下降是增稅因素，存貨上升是減稅因素。

用公式表述：按銷售實耗扣稅法計算的應納稅額＝（銷售收入－銷售成本×扣稅比率）×稅率產供銷不均因素影響的稅額＝（期初存貨－期末存貨）×稅率按購進扣稅法計算的應納稅額（簡稱為分析應繳稅金）＝按銷售實耗扣稅法計算的應納稅額＋產供銷不均因素影響的稅額綜合表示為：分析應繳稅金＝[（銷售收入－銷售成本×扣稅比率）＋（期初存貨－期末存貨）]稅率可能偷逃稅額＝分析應繳稅金－已計應繳稅金

（二）假定條件對分析控制結果的影響。

1.增值稅規定估價入賬余額、在途材料、未取得抵扣憑證的貨物和商業購貨未付款等項目是不得扣稅的，在計算“分析應繳稅金”時假定其已經扣稅，這是因為分析取值來源于會計報表數字。在查賬時，若發現此類情況，應調增估算結果。對此，商業企業也可通過“[（進項稅額－進項稅額轉出）÷稅率]÷[（期末存貨－期初存貨）＋商品銷售成本]”這個小于100％的扣稅比率預先修正。

2.計算“分析應繳稅金”時若未能將記入期間費用類賬戶、符合扣稅條件的外購貨物、勞務或購銷貨物運費應扣稅額估算入內，或因其扣稅額很少而忽略不計，或發現時調減估算結果。

3.工業企業扣稅比率用生產成本表計算或根據不同類型生產企業的經驗值估算，但很難精確。考慮到期初存貨、期末存貨中原材料所占比重較大，分析時也可按100％扣稅比率計算。

4.統一用17％稅率計算“分析應繳稅金”時若有誤差，這個誤差由是否有差別稅率和扣除率來決定。

5.假定沒有“期初存貨已征稅款”，或有但未轉入本期抵扣，若轉入本期抵扣，則應調減估算結果。

二、稽查應用為便于查案分析和各級審核，我們在實際運用時設計并填列《增值稅稽查選案及檢查審核分析表》，基本結構大體可分為3個部分：會計報表數據、計算分析部分和附注部分。依據分析的基本公式不同和賬內、賬外檢查的區別，“增值稅分析控制法”主要有以下3個方面的功能：

（一）分析存貨資產去向，控制“應稅賬戶”貸方發生額應計稅未計稅情況上述分析的是存貨的增與減，控制的是“可能偷逃稅額”。注意觀察存貨的去向：用于應稅耗用還是非應稅耗用，用于應稅耗用和銷售的賬戶我們稱之為“應稅賬戶”，用于非應稅耗用的賬戶我們稱之為“非應稅賬戶”。為分析方便，這里把存貨類賬戶、生產成本類賬戶、銷售及其成本費用類賬戶以及管理費用賬戶規定為“應稅賬戶”。除此之外的賬戶，則為“非應稅賬戶”。我們控制的重點就是看存貨轉入“非應稅賬戶”時是否按增值稅規定計算了稅金。

1.報表分析。其基本公式前面已述，該公式適用于征、扣稅率一致時的控制分析。當征、扣稅率不一致或需分別控制“銷項稅額”及“進項稅額－進項稅額轉出”時，可用下列公式：

（1）分析銷項稅額＝銷售收入×稅率

（2）分析進項稅額＝[（期末存貨－期初存貨）＋銷售成本×扣稅比率]×綜合扣稅率（3）分析應交稅金＝分析銷項稅額－分析進項稅額 2.總量控制。

公式（1）主控銷項稅額。其中用17％稅率計算時，若出現“分析銷項稅額”大于申報銷項稅額的情況，先看是否有免稅收入或適用13％稅率計算的收入，然后再確定未計稅收入；二者相等時，看損益表中有無“其他業務利潤”，以分析“其他業務收入”是否計稅。公式（2）主控進項稅額。但必須用公式

（3）按前面的公式分析“可能偷逃稅額”。這里，偷逃稅的原因可分為兩類：一類是因為“應稅賬戶”貸方發生額對應“非應稅賬戶”借方發生額應計稅而未計稅造成。如視同銷售行為、外購貨物改變用途或損失未計稅，這里包括以物抵債未通過銷售賬戶而未計稅的情況。另一類是因為“應稅賬戶”內部及其不同賬戶之間發生額應當計稅而未計稅造成的。如以物易物未通過銷售賬戶核算而未計稅（但對以物易物不計稅也不扣稅時不能控制）；再如“原材料”賬戶貸方發生額結轉入“其他業務支出”賬戶，但“其他業務收入”未計稅。

3.重點落實。其方法有二：一是從“應稅賬戶”貸方（重點查存貨類賬戶和生產成本類賬戶貸方）發生額查起，有時比較費力。二是分析資產負債表中長期投資、在建工程、待處理流動資產損益等項目有無余額，或其“期初數”與“期末數”的增減變化；看損益表中的營業外收入、營業外支出、其他業務利潤等項目有無數值，排除一些不可能因素后，從“非應稅賬戶”借方同時牽出“應稅賬戶”貸方的主要問題。

（二）分析存貨率，盤查存貨的真實性所謂存貨率，這里指的是期末存貨與一個年度的銷售成本之比。利用存貨率分析是為了斷定存貨的合理性。實際存貨的多少、存貨率的高低主要取決于生產經營周期長短及資金周轉速度。一般是工業高于商業。工業生產主要取決于在產品資金占用；商業經營一般是經營消費資料的高于經營生產資料的，經營笨重物資的企業甚至沒有存貨。企業資金都是有限的，不可能一直是購進多而銷售少。就一般情況而言，商業存貨率在5％－15％、工業存貨率在20％－30％比較合理。通過賬面存貨率與合理存貨率的比較，就能判斷“可能偷逃稅額”。

1.報表分析。

增值額稅金負擔率＝增值率×稅率＝[（銷售收入－銷售成本×扣稅比率）÷銷售收入]×稅率目前，企業正常稅金負擔率的幅度為：

商業經營：鋼材、生鐵、汽車0.2％－0.8％，個別的達到1％以上； 其他貨物1％－1.7％，少數可達到3％。工業生產：加工過程較短的在2％－4％，少數可達到5％；加工過程較長的在5％－7％，機械生產可達到9％；個別高附加值產品或高征低扣的可達10％－12％。

2.總量控制。增值額稅金負擔率低于同行業稅金負擔率且明顯的，可基本斷定是截留了收入或者擴大了成本。截留收入主要有隱匿銷售、截留差價或價外費用不入賬或雖入賬但不計稅等情況。擴大成本主要有返利不沖減相應成本也不沖減其進項稅額；視同銷售、外購貨物改變用途或損失不作相應賬務處理，而將此成本隱醫到銷售成本中去，或者將非應稅耗用的外購或自產貨物記入了“應稅賬戶”。

與“分析存貨率”相反，此類問題的特點是存貨增減基本如實作賬務處理，所以存貨賬物基本相符或差別不懸殊。但由于截留收入或擴大成本才表現出成本利潤率、毛利率或增值率低于同行業的正常水平。控制的方法主要是搞清真實的毛利率（如抽查銷項、進項發票計算），或用同行業的正常毛利率、成本利潤率，推算出隱瞞的應計稅收入額。

隱瞞計稅額＝銷售成本÷（1－實際毛利率）－已計收入或＝銷售成本×（1＋成本利潤率）－已計收入可能偷逃稅額＝隱瞞計稅額×稅率

3.重點落實。即查實賬外經營情況。

（1）此類業戶多有真假兩本賬，能否查到真賬是取證的關鍵；也可把發票存根合計與申報收入核對；價外費用或返利可從賬內查實或找到線索；判斷非應稅耗用外購或自產貨物是否記入了“應稅賬戶”，可重點從生產成本類賬戶分析。必要時，應結合外調查證。

（2）確難查實的，應取其收入與成本不配比的證據，按新修訂的《稅收征管法》第35條第4款規定，確定此項的應補稅額。

（四）查證上述未能控制的問題在檢查時還要注意：

（1）貨物交易的違章發票抵扣稅的查證；（2）應征增值稅的固定資產銷售是否計稅；

（3）列入固定資產、在建工程等“非應稅賬戶”的外購貨物扣稅，甚至無發票虛擬扣稅等。這需要從有關“非應稅賬戶”的借方查證。判斷方法：在按上述3種控制方法查實后，調整有關數據，重新測算增值額稅金負擔率，仍然偏低的，可基本斷定有偷逃稅情況存在。

三、開發計算機軟件的意義綜上所述，“增值稅分析控制法”不僅能監控增值稅計算和偷逃稅總量，而且能提供查證偷逃稅手段的信息，使調查取證做到有的放矢，減少不必要的稽查工作量；由于能控制偷逃稅總量及判斷問題原因，所以能監控查案質量，也將大幅度提高增值稅的征管效率。該辦法的另一個特點，是能適用于財務制度不健全企業的增值稅控管，同時適用于小規模納稅人。

按照“增值稅分析控制法”原理，開發計算機軟件，不僅適用于增值稅征收、管理和稽查各環節，更適應當前征管機構改革和征管網絡化建設的需要。特別是隨著高度集中征收模式的建立，如果在稅款征收時實現自動為管理分局和稽查分局選案（選案權層次越高，對下監管力度越大），將對強化增值稅征管、提高查案質量和降低增值稅管理成本有十分重要的意義

第二篇：增值稅案例分析

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增值稅案例分析

稅收籌劃與財務會計

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納稅人擁有合理避稅的權利

稅務征收管理規定

稅務核算的依據

企業中各稅種的會計處理方法

合理避稅的基本要件

合理避稅籌劃的基本方法

主要稅種的避稅方法和案例分析

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增值稅的避稅方法和案例分析

一、代銷行為納稅籌劃

代銷行為有收取手續費和視同買斷兩種方式。收取手續費即受托方根據所代銷的商品數量向委托方收取手續費，作為其勞務收入，按規定征收營業稅。視同買斷即由委托方和受托方簽定協議，委托方按照議價收取所代銷的貨款，實際售價可由受托方自定，實際售價與協議價之間的差額歸受托方所有。

在代銷行為中，有兩種稅負。

1．增值稅：貨物實現了有償轉讓，應屬于增值稅征收范圍。

2．營業稅：對代理者為委托方提供的代銷貨物的勞務行為，就要

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取得一定的報酬，因而要收取一定的手續費，那么對 受托方提供代銷貨物的勞務所取得的手續費就要繳營業稅。

需要說明以下兩點：

一是代銷行為的關鍵，是受托方以委托方的名義，從事銷售委托方貨物的活動，對代銷貨物發生的質量問題以及法律責任，都由委托方負責。

二是代銷與平銷返利不同。平銷返利是自銷行為中銷售者從供貨方取得的差價收入，代銷是受托銷售行為，兩者的區別見上所述。

【案例分析】

北京藍天企業是全國知名的電腦生產企業，2003年生產甲品牌的電腦是全部委托分布在全國30多個大中企業的代理商銷售的。該企業采取薄利多銷的策略，在與各代理商簽定銷售合同時就明確規定甲品牌的電腦每臺不含稅價格為5000元，代理手續費為每臺100元

從題目可知，目前該企業采用的是收取手續費代銷方法。假設2002年該企業發出甲品牌的電腦12000臺，至12月底結帳時，受到代銷單位的代銷清單合計銷售10000臺，則該企業應按銷售清單確認收入

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并計算增值稅的銷項稅額為850萬元。其財務處理方法為：

借：應收帳款

58500000

貸：主營業務收入

50000000

應交稅金——應交增值稅

8500000

支付手續費1000000元時，企業做會計分錄如下

借：銷售費用

1000000

貸：銀行存款

1000000

而對于受委托代銷企業來說，則要就這筆100萬元的代銷手續費繳納5%的營業稅50000元，應繳納城市維護建設稅及教育費附加5000元。

若企業采用另一種方法，視同買斷，則該企業與代理商簽定代銷協議時，企業以銷售加工每臺5000元扣減代銷手續費100元，即以每臺4900元的價格作為合同代銷價，代理商仍以每臺5000元的價格銷售。假設銷售數量仍為10000臺，那么，該企業發出電腦時：

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借：發出產品

49000000

貸：庫存商品

49000000

收到代理商轉來的代銷清單時，確認銷售收入并計算增值稅銷項稅額：

借：應收帳款

57330000

貸：主營業務收入

49000000

應交稅金——應交增值稅

8330000

對受托企業而言，在該方式下，應該就銷售電腦的差額100萬元繳納17%的增值稅17萬元，應繳納城市維護建設稅及教育費用附加17000元

通過分析可見，采用買斷方式代銷這批電腦，對委托方來說，由于將手續費在銷售額中扣除，增值稅的計稅依據減少，從而節約增值稅支出170000元（8500000-8330000），同時也節約支出城市維護建設稅及教育費附加17000元。對受委托代銷企業來說，由于該方式使代理服務變為貨物銷售，使應納的稅種發生了變化，從而水手負擔明顯

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增加，但是，如果將委托企業與受托企業作為一個整體來籌劃，那么，視同買斷銷售的代銷比收取手續費的代銷稅收負擔是下降的。

二、運輸費用的避稅籌劃

《運輸發票增值抵扣管理試行辦法》等文件出來前，不少一般納稅人企業在運輸貨物時存在一個“老大難”問題：取得聯營企業、個體運輸專業戶所提供或中介機構代開的運輸服務發票不能抵扣增值稅進項稅額。無形中增加了企業的稅收成本，影響了企業的生產經營效益。〈貨物運輸業營業納稅人認定和年審試行辦法〉等文件的發布，既強化了對運輸發票開具、抵扣的管理，也放寬了合法發票的抵扣范圍，有利于一般納稅人降低稅收成本。同時，新法規的發布，也為運輸費用的避稅籌劃提供了新的空間

【案例分析】

A企業是增值稅的一般納稅人，2002年銷售收入3000萬元，運費收入175、5萬元（運輸收入按含稅收入的5%計算），其產品適用增值稅稅率為17%，汽車零件、汽油等進項稅額為5萬元。怎樣進行避稅籌劃？

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分析

1、不成立運輸公司。銷貨放實行送貨上門，運費收入通過提高貨價的辦法解決，開具增值稅專用發票，則應按混合銷售行為對運輸收入與貨款一道征收增值稅，不納營業稅。這部分增值稅款如下：

應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=1755000÷（1+17%）×17%-50000=20500

2、成立獨立核算的運輸公司，運輸公司將運輸發票直接開給購買方。銷貨方采取代墊運費，或者由運輸企業直接向購買方收取運費，則運輸收入不納增值稅，只納營業稅。

應納營業稅=1755000×3%=52650

3、成立獨立核算的運輸公司，運輸公司將運費發票開給銷貨方。銷貨方實行送貨上門，將孕婦收入通過提高貨價的辦法解決，則運輸公司應納營業稅，銷貨方的運費收入與貨款一道交納增值稅，其運輸支出可以抵扣7%的進項稅額。

銷貨方企業的運輸收入應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=1755000÷

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（1+17%）-1755000×7%=132150元

運輸公司應納營業稅=175500×3%=52650元

運輸收入應納增值稅、營業稅合計=132150+52650=184800元

通過比較計算結果，我們可以看出，上述三種方案，方案二稅負最低為最優方案，方案三次之，方案一稅負最高。

三、已用固定資產銷售的稅收籌劃

工作中經常會遇到企業在生產經營過程中，銷售自己使用過的固定資產行為。是否固定資產的價格賣得越高，企業收益就越大呢？其實不然。

稅法規定：單位和個體經營者銷售自己使用過的摩托車、游艇、應征消費稅的汽車以外的屬于貨物的固定資產暫免征收增值稅。但“使用過的其他屬于貨物的固定資產”應同時具備以下條件：

1.屬于企業固定資產目錄所列貨物；

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2.企業按固定資產管理，并確已使用過的貨物；

3.銷售價格不超過其原值的貨物。

若不具備以上條件，應依照6％（工業企業小規模納稅人）或4％（商業企業小規模納稅人）的征收率計征增值稅，在此項規定的前提下，由于我們有確定固定資產價格的自主權，因此也具備了“稅收籌劃”的可能。

【案例分析】

某工業企業銷售自己使用過的固定資產某機床一臺，原值20萬元，已提折舊5萬元。

我們從以下幾種情況來進行分析比較：

清理固定資產及支付有關清理費用的賬務處理如下：

清理固定資產時，以現金支付有關清理費用1萬元

借：固定資產清理

150000

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累計折舊

50000

貸：固定資產

200000

借：固定資產清理

10000

貸：現金

10000

(1)假設按原值出售該項固定資產。

根據規定不需繳納增值稅，則出售該項固定資產的凈收益為：

20-15-l＝4(萬元)

(2)銷售價格高于其原值。假設以20.5萬元(含稅價)出售該項固定資產。

根據規定需征4%的增值稅，則應繳納增值稅：

20.5÷(1十4%)×4%＝0.7885(萬元)

則以高于原值5000元出售該項固定資產，凈收益為：

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20.5-15-l-0.7885＝3.7115(萬元)(此處不考慮城建稅和教育費附加)

(3)假設以低于原值的價格19.5萬元出售。

按規定不需繳納增值稅，凈收益為：

19.5-15-l＝3.5(萬元)

(4)假設以21.5萬元的價格出售。

按規定應繳納4%的增值稅，應繳納增值稅：

21.5÷(1十4%)×4%＝0.8269(萬元)

則以高于原值1.5萬元的價格出售該項固定資產，凈收益為：

21.5-15-1-0.8269＝4.6731(萬元)

比較上述四種情況，可以看出：

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A、銷售舊固定資產的價格，當以等于或低于原值價格出售時，以等于原值的價格出售，凈收益最大；

B、當以高于原值的價格出售時，凈收益未必比以等于或低于原值的價格出售要高，這時需考慮增值稅稅負的影響。

我們可以從以下方程式中計算出平衡點：

X-15-1-4%×X÷1.04＝20-15-l

求出X＝20.79(萬元)

即，當以高于原值的價格出售時，價格必須大于20.79萬元，凈收益才會比以原值價格出售多(此處不考慮城建稅和教育費附加費)。

2.銷售使用過固定資產的增值率節稅點X通過上面的分析，我們知道當以高于固定資產原值的價格出售時，凈收益未必比以等于或低于原值的價格出售要高。也就是說存在著某一個平衡點，使得以高價出售的凈收益等于以原值出售的凈效益。我們假定使用過固定資產的原值為P，使用過固定資產的銷售價格為S，使用過固定資產銷售價格高于原值時的增值稅適用征收率為4%，使用過固定資產的增值率為D，那么：

由于當S/104%＞P時：

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企業最大實際銷售收入為＝S-S/104%×4%，而當S/104%≤P時： 企業最大實際銷售收入＝P

二式綜合，得出：

P＝S-S/104%x 4%

(S-P)/P＝3.85%＝E

銷售使用過的固定資產，如果價格超過原值但沒超過原值3.85%的增值率免稅節稅點，那應盡量使銷售價格不超過原始價格，這時免稅的節稅效應會帶來更大的收入；如果價格可以超過原始價 格3.85%的增值率免稅節稅點，那表明放棄免稅，繳納增值稅可以帶來更大的收入。

【案例分析2】

某公司是一機器制造企業，打算出售一套使用了2年的進口生產線設備，該生產線的原始成本為600萬元，有企業愿意以630萬元購買，該公司應如何決策？

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(S-P)/P＝(630-600)/600＝5%〉3.85%

該公司的這套600萬元買來的設備可以以630萬元出售，盡管要繳納4%的增值稅，但它的增值率超過了3.85%的增值率免稅節稅點，所以應該放棄免稅，接受對方提出的價格：

企業實際銷售收入＝630-630/104%×4%＝630-24.23＝6050.77(萬元)如果該公司要免稅，那該設備的銷售價格最高只能為600萬元：

企業實際銷售收入＝S＝P＝600(萬元)

如果該公司要免增值稅，那該公司該資產的銷售價格最高只能定為600萬元，該公司的實際銷售收入要減少5.77萬元(605.77-600)。

四、利用不同的促銷方式進行稅收籌劃

在買方市場的條件下，企業之間的競爭日趨激烈，因此企業越來越注重營銷方式和促銷手段的選擇，好的營銷方式和促銷手段能夠給企業的生產經營活動帶拉直接的推動作用。

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常見的讓利促銷活動主要有打折、贈送，其中贈送又可分為贈送實物（或購物券）和返還現金，下面通過一案例具體分析以上三種方式所涉及的稅種及承擔的稅負。

某商場商品銷售利潤率為40％，銷售100元商品，其成本為60元，商場是增值稅一般納稅人，購貨均能取得增值稅專用發票，為促銷欲采用三種方式：一是，商品7折銷售； 二是，購物滿100元者贈送價值30元的商品（成本18元，均為含稅價）； 三是，購物滿100元者返還30元現金。

假定消費者同樣是購買一件價值100元的商品，對于商家來說以上三種方式的應納稅情況及利潤情況如下（暫不考慮城建稅和教育費附加）：

1.7折銷售，價值100元的商品售價70元

應繳增值稅額＝70÷（1＋17％）×17％－60／（1＋17％）×17％＝1.45（元）

利潤額＝70÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）＝8.55（元）

應繳所得稅額＝8.55×33％＝2.82（元）稅后凈利潤＝8.55－2.82＝5.73（元）。

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2.購物滿100元，贈送價值30元的商品

銷售100元商品應繳增值稅＝100÷（1＋17％）×17％－60÷（1＋17％）×17％＝5.81（元）。

贈送30元商品視同銷售：應繳增值稅＝30÷（1＋17％）×17％－18 ÷（1＋17％）×17％＝1.74（元）。合計應繳增值稅＝5.81＋1.74＝7.55（元）

稅法規定，為其他單位和部門的有關人員發放現金、實物等應按規定代扣代繳個人所得稅；稅款由支付單位代扣代繳。為保證讓利顧客30元，商場贈送的價值30元的商品應不含個人所得稅額，該稅應由商場承擔，因此贈送該商品時商場需代顧客偶然所得繳納的個人所得稅額為：30÷（1＋20％）×20％＝7.5（元）。利潤額＝100÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）－18÷（1＋17％）－7.5＝11.3（元）

由于贈送的商品成本及代顧客繳納的個人所得稅款不允許稅前扣除，因此應納企業所得稅額＝[100÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）]×33％＝11.28（元）。稅后利潤＝11.30－11.28＝0.02（元）。

3.購物滿100元返還現金30元 應繳增值稅稅額＝[100÷（1＋

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17％）－60÷（1＋17％）]×17％ ＝5.81（元）。應代顧客繳納個人所得稅7.5（同上）。利潤額＝100÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）－30－7.5 ＝－3.31（元）。應納所得稅額11.28元（同上）。稅后利潤＝－3.31－11.28＝－14.59（元）。

上述三方案中，方案一最優，方案二次之，方案三最差但如果前提條件發生變化，則方案的優劣會隨之改變。

從以上分析可以看出，顧客購買價值100元的商品，商家同樣是讓利30元，但對于商家來說稅負和利潤卻大不相同。因此，在制訂每一項經營決策時，先要進行相關的稅務問題籌劃，以便降低稅收成本，獲取最大的經濟效益。

五、利用供貨單位進行籌劃

根據我國增值稅稅法規定，納稅人在什么情況下向什么企業進貨更有利，可以從以下分兩種情況進行分析：

第一種情況：假設S公司為增值稅一般納稅人，欲購進一批應稅貨物，現有A、B、C三家公司同時向其推薦同樣的貨物。A公司是增值稅一般納稅人，能夠提供符合規定的增值稅專用發票；B、C兩家公司均為小規模納稅人，但B公司承諾能提供由其主管稅務機關代開

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演講稿 工作總結 調研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案 的注明征收率的增值稅專用發票；C公司只能提供普通發票，若A、B、C三家公司的貨物售價一樣（均為含稅價15000元），則A公司無疑成為S公司首選的購貨對象，因為S公司向A公司購貨時能獲用A公司開具的增值稅專用發票，S公司在該批貨物銷售后（假定含稅售價為18000元），已支付的進項稅金將能獲得全額抵扣。若選擇B公司為進貨對象，則S公司也能取得扣稅憑證。但扣稅率為6％，將有可能導致S公司購貨時已支付的進項稅額得不到足額抵扣，本環節必須多繳增值稅金，若選擇C公司為購貨對象，則S公司由于得不到任何扣稅憑證，必須按貨物銷售收入依法定用增值稅稅率全額計算繳納增值稅，由此造成的損失是顯而易見的。S公司從A公司進貨，應交增值稅436元；S公司從B公司進貨，應交增值稅1766元；S公司從C公司進貨，應交增值稅2615元（計算過程略）。可見，由于進貨單位不同，稅負相差很大。

第二種情況：假設A公司貨物售價為15000元、B公司貨物售價為14000元、C公司貨物售價為13000元，S公司的銷售價仍然為18000元，以上均為含稅價，不考慮其他費用因素，并假設S公司始終為盈利企業，那么我們試對S公司向A、B、C三家公司分別購貨取得的相對收益作定量分析。向A公司進貨的稅負仍為43 6元，向B公司購貨為1823元，向C公司購貨為2615元。

值得注意的是：S公司向B公司購貨時只取得注明6％稅率的專

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用發票，向C公司購貨只能取得不能抵扣進項稅金的普通發票，從B公司進貨比之向A公司購貨少抵扣了1387元（1823－436）的進項稅額，從C公司進貨比從A公司進貨少抵扣了2179元（2615－436）稅款，而且還必須代征7％的城建稅、3％的教育費附加，33％的企業所得稅。這樣，S公司向B公司進貨時，實際需要上交的稅費合計為1823＋1823×（7％＋3％＋33％）＝1823＋784＝2607元。S公司向C公司進貨時，實際要上交的稅費合計為2615＋2615×（7％＋3％＋33％）＝2615＋1124＝3739元。

從表面看，S公司從A、B、C三家公司進貨的毛利（含稅售價減去含稅進價）分別為3000元、4000元、5000元，但稅后收益（毛利減去上交稅費）卻是：

S公司向A、B、C三家公司購貨的收益分別為2376元、1393元和1260元。

比較上述兩種情況可知，雖然進貨價格有較大差別，但是公司的稅后收益仍然A＞B＞C.一般說來，能索取17％、6％、4％專用發票和不能索取專用發票時的稅費總額是依次遞增的。因此，即使小規模納稅人在售價上有一定的價格優勢，但對一般納稅人來說，向能提供增值稅合法憑證的供貨企業購進貨物仍然能獲得相對大的收益。至于小規模納稅人比一般納稅人同類貨物的價格折讓多少才能使向其購

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貨的一般納稅人不受損失要通過比較，即價格折讓臨界點的計算。

設任意一個增值稅一般納稅人，當某貨物的含稅銷售額為Q（適用17％稅率）時，該貨物的采購情況分別為索取17％、6％、4％專用發票和不索取專用發票，含稅購進額分別為A、B、C和D，城建稅和教育費附加兩項按8％計算，企業所得稅率33％（我們暫不考慮采購費用對所得稅的影響）。運用計算現金凈流量的公式可得：

（1）索取17％專用發票情況下的現金凈流量為：Q－｛A＋（Q÷1.17×0.17－A÷1.17×0.17）＋（Q÷1.17×0.17－A÷1.17×0.17）×0.08＋[Q÷1.17－A÷1.17－（Q÷1.17×0.17－A÷1.17×0.17）×0.08]×0.33｝＝0.5648Q－0.5648A

（2）索取6％專用發票情況下的現金凈流量為：

0.5648Q－0.62904B

（3）索取4％專用發票情況下的現金凈流量為：

0.5648Q－0.64217C

（4）不能索取專用發票情況下的現金凈流量為：

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0.5648Q－0.67D

現在，采購企業以（1）式購銷雙方互不吃虧狀態下的現金凈流量為標準，若令（2）式等于（1）式，即索取6％專用發票情況下的現金凈流量跟（1）式這個標準現金凈流量相等時，可求出（2）式中的B與（1）式中的A之比為89.8％，也就是說，當采購企業索取6％的專用發票購貨時，只要供貨方給予含稅價10.2％的價格折讓，采購企業就不會吃虧。同樣的方法，能夠計算出采購企業索取4％專用發票和不能索取專用發票情況下，售貨方的價格折讓臨界點分別為12.04％和1 5.7％。

對于增值稅一般納稅人來說，在購貨時運用價格折讓臨界點原理，就可以放心大膽地跟小規模納稅人打交道，只要所購貨物的質量符合要求，價格折讓能夠達到相應的臨界點指數，增值稅一般納稅人完全應當棄遠求近，從身邊周圍的小規模納稅人那里購貨，以節省采購時間和采購費用，增加企業效益。

例如，某服裝生產企業（增值稅一般納稅人），每年要外購棉布500噸。每年從外省市棉紡廠購入（一般納稅人），假定每噸價格需3萬元（含稅價）。當地有幾家規模較小的棉紡企業（小規模納稅人），所生產棉布的質量可與該外省市棉紡廠生產的棉布相媲美。假定當地

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棉紡企業能從稅務局開出4％的增值稅專用發票，那么，該服裝生產企業以什么價格從小規模納稅人那里購進才不會吃虧呢？按上面的公式，企業能索取4％專用發票時的價格折讓點為12.04％，即該服裝生產企業只要以每噸26388元[30000（1－12.04％）]的價格購入，就不會吃虧。如果考慮到運費的支出，以這個價格購入還會節省不少費用。

對于小規模納稅人來說，運用價格折讓臨界點原理，在銷售產品時可以保護自己的既得利益。例如，可用折價臨界點來反駁或說服購貨方（增值稅一般納稅人）無理的折價要求，促使購銷雙方達成共識，互惠互利，平等合作。

六、兼營與混合銷售的避稅籌劃

（一）兼營與混合銷售的選擇。

一般人認為，由于增值稅大大高于營業稅，所以對于兼營項目，一定要分開核算，以免所有營業額都按增值稅稅率計稅，但實際上未必盡然，須知增值稅僅對增值額征稅，二營業稅確對營業全額征稅，如果增值稅比例比較大，則分開核算是劃算的；如果增值比例比較小，則分開核算未必劃算。為比較兩者的高低，設經營收入總額為R增值率為M，增值稅稅率為T1，營業稅稅率為T2，則：

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按增值稅稅率計算，應納的增值稅稅額=R×M×T1

按營業稅稅率計算，應納的營業稅稅額=R×T2

當兩者稅負相等時，R×M×T1=R×T2，則M=T2/T1

由此可知當實際的增值稅稅率大于M時，納稅人籌劃繳納營業稅比較劃算；但實際的增值率小于M時，納稅人繳納增值稅比較劃算。

對于混合銷售行為，納稅人可以通過控制應稅貨物和應稅勞務所占比例賴達到選擇繳納低稅負稅種的目的。在實際生活種，納稅人應該知道是作為增值稅納稅人好還是作為營業稅納稅人好，則應該使應納稅貨物 占到總銷售額的一半以上；反之則應使應稅貨物占到總銷售額的一半以下。

【案例分析】

A建筑材料商店，在主營建筑材料批發和零售的同時，還兼營對外承接安裝、裝飾工程作業。該商店是增值稅的一般納稅人。增值稅稅率為17%。某越對外銷售建筑材料并代客戶安裝，這批建筑材料的成本為200萬，該商店以230萬元的價格銷售并代為安裝。

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如果該商店選擇營業稅納稅人應該交納的營業稅為：

230×3%=6.9萬

如果該商店選擇增值稅納稅人應該交納的增值稅為:

[（230-200）÷（1+17%）]×17%=4.36萬

由此可知該商店選擇增值稅納稅人比較劃算。但這只是一筆業務，如果該商店長期經營的話，一定要對營業狀況做詳細的記錄，并算出每年的混合銷售中銷售建筑材料的增值率。如果增值率小于17.6%(M=3%/17%=17.6%)時,應該選擇增值稅納稅人;反之,若增值率大于17.6%時,則應該選擇營業稅納稅人,也就是說使貨物的銷售額占到全部營業額的50%以下。

（二）兩種兼營行為的選擇

一種是繳納營業稅的納稅人兼營繳納增值稅的業務，即銷售繳納增值稅的應稅商品。另一種是繳納增值稅的納稅人兼營繳納營業稅的業務，即涉足營業稅的征稅范圍，提供營業稅的應稅勞務。

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對于第一種情況，如果是小規模納稅人的話，則只要考慮企業所適用的營業稅稅率于增值稅稅率的高低。如果營業稅稅率高于增值稅稅率，則最好是不分開核算，并到一起按增值稅納稅人核算；如果營業稅稅率低于增值稅含稅稅率,則分開核算是有利的。

對于第二種情況，如果企業是增值稅一般納稅人，是否分開核算要看勞務中允許扣除的進項稅額是多少，如果允許抵扣的進項稅額少，則分開核算是合算的。如果該企業是小規模納稅人，則要比較以下增值稅含稅征收率與該企業的營業稅稅率的高低。如果企業的營業稅稅率要高于增值稅含稅稅率，則選擇不分開。

【案例分析】

A軟件開發公司是增值稅的小規模納稅人，該公司在銷售硬件的同時開發轉讓軟件，2001年5月銷售開發轉讓軟件10萬元，銷售硬件為30萬元，已知轉讓無形資產的營業稅稅率為5%，銷售硬件的稅率為4%

如果企業分開核算，則：

應繳納增值稅=[30÷（1+4%）]×4%=1.15萬

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應繳納營業稅=10×5%=0.5萬

總共繳納的稅款為1.65萬元

如果未分開核算,則:

應繳納增值稅=[40÷(1+4%0]×4%=1.54萬

由此可知,選擇未分開核算少繳納稅收0.11萬元,如果考慮所繳納的城建稅和教育費附加.則省得更多。

七、納稅人身份的避稅籌劃

由于我國增值稅實行的是憑增值稅專用發票抵扣稅款的制度，因而對增值稅納稅人會計核算是否健全，是否能夠準確核算進項稅額、銷項稅額以及應納稅額有較高的要求。《增值稅暫行條例》參照國際慣例，將納稅人按照其生產經營規模和會計核算健全與否劃分為一般納稅人與小規模納稅人。

這兩類納稅人在稅款計算方法、使用水綠以及管理辦法上都有所不同：

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對一般納稅人實行憑發票扣稅的辦法；對小規模納稅人規定簡便易行的計算和征收管理辦法。這兩種征收方法在不同的情況下。稅負水平變化比較大，因而具有籌劃的必要性。

人們通常認為，小規模納稅人的稅負重于一般納稅人。但實際并非盡然。我們知道，納稅人進行稅務籌劃的目的，在于通過減少稅負支出，以降低現金流出量。企業為了減輕稅負，在暫時無法擴大經營規模的前提下實現由小規模納稅人向一般納稅人的轉換必然要增加會計成本。例如，增設會計賬薄，培養或聘請有能力的會計人員等。如果小規模納稅人由于稅負減輕而帶來的收益尚不足以抵扣這些成本的支出，則寧可保持小規模納稅人身份。

案例分析

產品批發與零售企業A，由于其涉獵領域比較新，其產品在市面上較少，因而利潤極高，僅有10%的進項抵扣。而該企業由于年銷售額為300萬元，被確認為一般納稅人，則該企業應該繳納的增值稅為：

300×17%-300×90%×17%=5.1萬

企業究竟應該如何選擇自己的納稅人身份,一般而言,可以采用計算增值率的方法進行。

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1、當銷售額不含稅時的避稅點增值率

對于一般納稅人而言，其應納稅額的公式為：

進項稅額=銷售收入×（1-增值率）×17%

式中，增值率=[（不含稅銷售收入-不含稅購進項目價款）÷不含稅銷售收入]×100%

應納稅額=銷售收入×17%-銷售收入×（1-增值率）×17%=銷售收入×增值率×17%

小規模納稅人的應納稅額=銷售收入×6%（或4%）

應納稅額無差別平衡點的計算為：

銷售收入×增值率×17%=銷售收入×6%（或4%）

經求解，增值率=35.3%(或23.5%)

當增值率為35.3%(或23.5%)時,兩者稅負相同;當增值率較35.3%(或23.5%)為低時,小規模納稅人稅負較重;當增值稅較35.3%(或23.5%)為

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高時.一般納稅人稅負較重。當然，企業在選擇納稅人身份時還應該考慮其他方面的問題，如人們認為一般納稅人的信用較小規模納稅人好，產品質量相對過硬等。

2、當小時額含稅時的避稅點增值率

應納稅無差別平衡點的計算為：

銷售收入÷（1+17%）×增值率×17%=銷售收入÷[1+6%（或4%）]×6%（或4%）

經求解，增值率=38.96%(或28.63%)

注意,在選擇納稅人類別時,除了要比較稅負負擔外,下面幾方面也要注意比較:

1、一般納稅人的經營規模往往要避小規模納稅人大；

2、一般納稅人的信譽往往避小規模納稅人的信譽好；

3、從一般納稅人那里購貨可以獲得進項稅額的抵扣，而從小規模納稅人那里購貨卻不能抵扣進項稅額，因此會使一般納稅人有更多顧客。

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但是，一般納稅人要有健全的會計核算制度，要建立健全的帳簿，培養或聘用會計人員，兼增加會計成本；一般納稅人的增值稅征收管理制度比較復雜，需要投入的人力、財力和物力也多，會增加納稅人的納稅成本等。這些都是想要轉為一般納稅人的小規模納稅人必須考慮的。

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第三篇：增值稅稅率分析

應繳增值稅稅率研究

應繳增值稅稅率=應繳增值稅/營業收入 應繳增值稅=銷項稅-進項稅

銷項稅=Σ銷項稅基數×稅率=銷項稅基數×平均稅率 進項稅=Σ進項稅基數×稅率=進項稅基數×平均稅率

銷項稅、進項稅稅率即我們知道的相關稅率17%、7%、3%等。平均稅率指的是加權平均稅率。

設應繳增值稅為t,銷項稅平均稅率為b，銷項稅基數為R，進項稅平均稅率為a，進項稅基數為T。

則有t=Rb-Ta，或寫為：t/R=b-（T/R）×a。

t/R即為應繳增值稅稅率，我們稱之為營業收入增值稅率，我們按習慣可將T/R定義為投入產出比率。

顯然，營業收入增值稅率與銷項稅平均稅率、投入產出比率、進項稅平均稅率有關。

銷項稅率高，投入產出比率小，進項稅率低，營業收入增值稅率較高。

銷項稅低，投入產出比率大，進項稅率高，營業收入增值稅率較低。

由于0%≤a≤17%，0%≤b≤17%，0≤T/R≤1，所以0%≤t/R≤17%，我們用0.618法將營業收入增值稅率分為三個區間：

區間1： 0

當營業收入增值稅率在區間1時，原因可能如下： 1.投入產出比率大

投入產出比率大的原因可能是產品價格低，原材料消耗大、原材料價格高。

2.銷售增值稅發票開的較少

與對應的原材料消耗相比，銷售增值稅發票開的較少，可能是產品沒有完工，或者是產品已經完工但沒有銷售，也可能是故意少開銷售發票。

3.原材料發票較多

可能使用虛開增值稅發票（指可以抵扣的進項稅發票），也可能是購入發票較多。

后兩種原因可能是企業為了減少稅收而進行的不良行為，稅務部門在稅收稽查時可能會發現。

當營業收入增值稅率在區間3時，原因可能如下： 1.投入產出比率低；

2.銷售增值稅發票開的過多； 3.原材料發票較少； 4.進項稅稅率較低。

第1種原因，投入產出比率低，營業收入增值稅率高，對降低投入的企業顯得不公平：節省投入的越多，交的稅越多。投入產出比低，也可能是附加值比較高，也就是增值較高，增值越高，稅率越高，表面看來是合理的，也是“增值稅”的取向，但對一些高科技企業，物耗較少，但人力資源消耗較高，稅率高，恐怕也不太不合理。稅法應對一些高稅率的部門進行部分免稅，對發展高科技企業應有推動作用。

第4種原因，可能是稅收政策造成的不合理因素，即企業所購入的原材料稅率較小（甚至0稅率）導致無法抵扣，使企業稅負偏重。

第四篇：增值稅管理現狀及分析

西安稅務學會 稅制管理專題研討論文

增值稅管理現狀及分析

西安市蓮湖區國家稅務局邸紅

從1994年實行稅制改革以來，為達到統一領導、合理分權、依法治稅的目的，我國對稅務機關的內部體制及征管模式進行了多次改革：取消專管員制度、以市（地）為單位集中征收、電子申報的嘗試等等，既節約了稅收成本，又方便了納稅人。但從另一方面，尤其是增值稅納稅申報異常現象的頻繁出現，低稅負和零稅企業不斷增加，也給我們稅務機關敲響了警鐘，加強對企業的日常監控，提高增值稅申報的控管質量，成為目前急需解決的問題。近幾年，隨著國家稅務總局對稅收分析工作的逐步重視，各級稅務機關均根據管理現狀，開展不同形式和層次的分析，通過分析尋找管理漏洞，加強征管，有的放矢，取得了顯著的效果。國稅系統相繼開展的增值稅納稅評估、增值稅“一窗式”管理模式的票表稽核比對以及對貨物運輸業開展的改革也正是增值稅管理的需要。

從蓮湖區實際情況來看，2005年底增值稅一般納稅人 3564 戶，增值稅單月零稅申報比例較高，統計情況不容樂觀。

從統計表可以看出，在2005和2006，一般納稅人每月零稅申報近半。而征管現狀是小規模納稅人的增值稅零稅申報更為嚴重，僅2006年7月就近70%。長期的低稅負申報，零申報，甚至負申報等異常申報現象是不正常的，它的背后隱藏的是巨大的偷稅漏洞，是國家稅款的大量流失，那么這種異常申報形成原因是什么？又如何解決呢？

一、增值稅異常申報的成因

（一）增值稅稅制本身的不合理客觀上造成稅收流失。

一是增值稅一般納稅人應納增值稅的計算方法是，當期應繳增值稅=當期銷項稅額-當期認證進項發票允許抵扣的進項稅額。這種憑票扣稅的計算征收增值稅方法給企業的零稅申報有了合理的解釋，使稅務機關無法在企業申報時及時確定企業的申報真實性，給增值稅征管帶來諸多困難，也為增值稅異常申報提供了途徑，利用發票進行偷稅的行為依然十分普遍；再者，增值稅一般納稅人購進農產品憑普通發票注明的價款、運費憑運輸企業開具的運輸發票、購入廢舊物資憑稅務機關批準使用的收購憑證等依

13%或10%的扣除率計算進項稅額予以抵扣，使普通發票也進入增值稅的鏈條，而普通發票管理的偏松加大了增值稅管理的難度。二是增值稅兩種納稅人的劃分，不僅有違公平稅負的原則，也給了納稅人偷稅的機會。尤其對小規模納稅人統一按6%或4%的征收率計算征收增值稅，使得小規模納稅人的稅負明顯高于一般納稅人，對于一些本大利薄，商品的毛利率甚至低于征收率的小規模企業，客觀上刺激了他們偷稅行為。小規模企業利用現有稅制的不完善，采取帳外經營、銷售不開發票、體外循環、大量現金交易等，在不同環節大量偷稅，使稅務部門很難掌握。

（二）企業經營方式的多樣性，使增值稅體外循環更為隱蔽。

隨著市場經濟的發展，為在激烈的市場競爭中站住腳跟，企業的促銷形式和手段層出不窮。一是折讓，生產企業以出廠價開票銷貨，然后減除折讓金額收款，或以另給實物作為折讓，銷售商以廠價或低于廠價銷售，所得的折讓款或實物折讓變價放到銷售帳外，帳上只是反映進銷無差價或負差價。二是分銷，大企業在外地設立分支機構，以調撥形式撥付商品由分支機構銷售，每月以分支機構實銷數開具發票，使分支機構得以按需抵扣稅款，再以撥付經費、工資等形式給予分支機構補償。三是返利，突出反映在汽車銷售、手機銷售、家電銷售等特殊行業。如：汽車銷售企業從汽車生產廠家購進汽車后，不按正常商業企業加價銷售，實現利潤，而是銷售時加價很少或廠價銷售，定期或不定期從汽車生產廠家取得按照銷售數量給予的經濟補償，在廠家的配合下，這些汽車銷售企業長期進項稅額大于銷項稅額，零稅申報。多種多樣的促

銷形式形成一些企業長期零稅申報，而促銷形式的隱蔽性卻使稅務機關很難掌握這些企業內部運轉實際。

（三）結算方式的不規范和銀行結算制度的失控為企業偷稅創造了條件。

1、現金收入不記賬，隱瞞收入、逃避納稅。這在小型商貿企業特別是以零售為主的商貿企業中十分普遍。在這些企業的銷售活動中，很多消費者都沒有索要發票的習慣，而且這些企業還打出不要發票就能在價格上給予一定優惠的承諾。使得未開票收入占總收入比例相當大，并且容易躲避稅務機關的有效監管，這也是小型商業流通企業長期零負申報的主要原因之一。

2、市場經濟使金融業也受到沖擊，為了自身經營的需要，銀行管理制度出現松動。為了攬儲，銀行對企業大開綠燈，不但使企業大額現金支付成為平常，有些還為企業搞帳外經營提供便利，為企業多頭開戶，使企業方便的多頭核算，隱藏收入，帳外經營。而銀行帳戶的失控，造成的是稅收監管乏力，稅務人員難以掌握企業真實的資金運用和稅利核算。

（四）稅收征管機制不完善，稅收征管人員素質不能適應新形式的要求。

稅制改革基本確立了適用社會主義市場經濟發展要求的新稅制，但與之相適應的稅收征管體系建設尚處于探索之中，稅收征管制度不盡完善。稅收征管人員素質難以跟上市場經濟發展的步伐。在市場經濟條件下，企業的經營方式和經營范圍千變萬化，非常復雜，稅收征管部門對企業情況了解甚少，不能及時發現和糾正企業的違規行為，同時稅收征管人員對其它知識的學習不夠，出現跟不上管理工作需要的情況，這也是引發“零稅申報”的原因之一。

（五）會計從業人員對會計制度尊從度過低。

雖然《會計法》、《會計制度》嚴格規定了財務人員的行為規范，但由于社會就業等因素的影響，以及自身法制意識的淡薄，企業的會計人員為了保住自己的工作，聽從于企業領導或法人的意志，帳務造假，做“稅”現象比較嚴重，使財務核算失真。

認清增值稅管理的現狀，認真的進行分析，目的是為了有效杜絕“零稅申報”現象，尋找管理的“根”。

二、杜絕增值稅異常申報的思考

（一）擴大增值稅征收范圍，規范增值稅政策性減免，保證增值稅鏈條的完整。現行的增值稅征收范圍狹窄，只將銷售貨物和提供加工、修理修配勞務、進口貨物列入征收范圍，一些重要的經濟領域尚未涉及，如交通運輸業、建筑業等，這就使得增值稅的鏈條連接發生問題，形成稅款流失。所以應該對與企業生產經營、貨物流通密切相關的行業有步驟的納入增值稅征收范圍，解決目前增值稅存在的許多問題，如重復征稅、低征高扣問題。由于受計劃經濟的影響，對市場經濟條件下稅收宏觀調控的有限性缺乏認識，在新稅制實施不久我國既出臺了許多與增值稅稅法精神相違背的減免稅政策，如飼料企業、福利企業、廢舊物資回收企業等，這些優惠政策的出臺使增值稅的鏈條人為中斷，從而誘發了鉆政策空子偷稅的違法行為的產生，所以應規范增值稅政策性減免，使增值稅專用發票自發監督、交叉審計的內在功能發揮作用

（二）完善征管機制，加強增值稅征收管理。

1、以“一窗式”管理為基礎，加強對一般納稅人申報環節的審核和監督。利用“一窗式”管理有效的銷項、進項比對審核機制，加強對企業應納稅額的監管，也為下一步的納稅評估和稅務稽查提供參考依據。

2、加強一般納稅人認定管理，保證一般納稅人質量。在認定商貿企業一般納稅人時，要從嚴掌握商業企業銷售限額規定標準，并對企業的會計核算水平、經營場所、經營方式和范圍等條件進行嚴格審核，從源頭上杜絕不符合規定的企業成為一般納稅

人。

3、完善增值稅其它抵扣憑證的監管機制。將運輸發票、廢舊物資發票、農產品收購發票納入規范管理，可以參照增值稅專用發票目前的存根聯和抵扣聯比對機制，加強對增值稅其他抵扣憑證存根聯和抵扣聯的審核比對，防止企業利用虛假和不規范的增值稅其他抵扣憑證偷逃稅款。

（三）完善增值稅相關制度，限制和加強對現金交易行為的管理。

一是加強企業銀行帳戶的管理，全面清理和整頓企業多頭帳戶現象，從財務核算上給予嚴格規范；另一方面，要嚴格按照《征管法》規定，企業開設多種銀行帳戶，必須要通過稅務部門的審核批準，否則銀行不準為企業開設多種帳戶。稅務部門只有控制住企業銀行帳戶，才能真正掌握企業資金的流動狀況和稅收利潤核算的真實情況。對企業的收取或支付貨款必須通過銀行轉帳方式結算。并將它作為一般納稅人考核和是否允許抵扣進項稅額的附加條件。二是采用廣泛宣傳和適當獎勵等方式，鼓勵消費者購物時索要發票，并在此基礎上嚴厲打擊銷售不開票行為，對一經發現的，必須進行重罰。

（四）加強行業稅收分析，通過稅收分析針對性進行納稅評估。

查找“零稅申報”的根本原因，就要進行稅收分析，稅收分析是包括對企業基礎數據的提取和分析，針對分析出的問題及時組織對企業進行納稅評估，同時分行業建立評估模型進行科學評估，通過評估找出“零稅申報”的原因并敦促企業進行整改。在分析時應針對行業不同特點進行，采集比對數據，并在具體評估時就疑點問題深入調查。同時，應注意加強對小規模企業的納稅評估，現在我們的管理注意力都集中在一般納稅人上，而小規模企業的日常管理和分析、評估以及監控力度明顯減少，忽視了小規模企業增值稅零稅申報更為嚴重的現實。所以應全面加強對增值稅納稅人的管理和監控，把所有增值稅納稅人全部納入評估工作中，抓好“過程”監控，切實解決異常申報問題。

（五）增強內部制約機制，提高納稅人和稅務干部的法律意識。

強化內部制約機制應從兩方面著手：一是全面推行稅務行政執法檢查責任追究制。對不履行職責或執法不當造成稅款損失的，必須承擔相應的后果直至依法追究其刑事責任。這樣可以避免稅務人員“有稅不征”，玩忽職守。二是加大執法力度，嚴格按照《征管法》執法，對偷稅者嚴厲打擊，使納稅人不敢偷稅，不愿偷稅。同時應著力提高納稅人和稅務干部的納稅意識，強化納稅是守法的觀念，把稅法宣傳貫穿于日常征管工作中，創造全社會納稅光榮的氛圍。

以上是對增值稅管理的幾點拙見。要想有效解決異常申報，改變增值稅管理的現狀，我們還有很長的路要走，一方面我們要加強對企業的管理；另一方面我們也要注意提升自己的業務水平和管理水平，同時還要有一整套科學有效的監管機制，只有這樣，才能使增值稅管理有新的起色。

第五篇：土地增值稅案例分析

土地增值稅清算案例及47個涉稅疑難問題處理技巧

為了進一步指導地方稅務機關內部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據土地增值稅清算審核有關政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數據情況請忽略。案例一

北京市東城區某房地產開發有限公司投資建設的“東園小區”項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區”項目辦理土地增值稅清算手續。在公司提交的“東園小區”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東園小區項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發的項目的，座落于東城區XX號，規劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5、該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

6、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預銷售東園小區的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產開發企業在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［低］字X號地價繳款證明，“東園小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元? 具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開發成本

經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補償費：39,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎設施費：1,586,000元。(5)公共配套設施費：27，942，700元。(6)開發間接費:19,300,600元。(開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格。)分攤扣除金額計算過程為：

1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎設施費1,586，000元+開發間接費19,300,600元=465,657,300元。具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；? 465,657,300*80﹪=372,525,840元?

2、公共配套設施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。

?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產開發費用

該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。(五)房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元 根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000(地價）+394，880，000（開發成本）+75，744，000（開發費用）+78，650，000(稅金）+151，488，000（加計扣除）=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細計算過程

該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。

(一)普通標準住宅計算過程

1、出售普通標準住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。(二)其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪? 適用稅率為40﹪ 應納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元 應補繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?

五、稅務機關審核情況(一)對清稅資料的審核 稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核后，根據土地增值稅現行政策規定，對該清算項目審核確認情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發現問題。

同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核，未發現代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。

根據有關政策規定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。(三)確認扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元 經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發現問題。

2、房地產開發成本的金額為:386,880,000元。

(1)經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發現問題。

(2)?首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。

其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發現問題。公式：

([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發間接費19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業”類每平方米建安造價金額。(3)公共配套設施費用的審核 經對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發現游泳館是對外開放經營性質的設施，根據土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元? 對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。

3、房地產開發費用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發現問題。

5、重新計算房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應納稅款計算

1、普通標準住宅計算過程

經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元 增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應兔征土地增值稅。

2、其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元 增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 適用稅率為50﹪ 應納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元 應補繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對東園小區項目審核后有關的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產開發成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產開發費用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。

﹪)-(263,?230,500*15

1、雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。基于此規定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬于土地增值稅應稅行為，應該征收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發生轉讓，根據《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續，都應該繳納土地增值稅處理。

2、將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，的土地增值稅處理

根據《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，應當依法繳納土地增值稅。

3、未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理 《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅??。二是只有轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行“轉讓”的，不繳納土地增值稅。

4、房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。

5、房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？

房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地征用及拆遷補償費，并在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。

6、房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？ 房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格÷（1-受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉讓收入合理的，據以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

7、房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定

根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

8、一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

9、土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。

10、單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理

根據國家稅務總局關于印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：“房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。”。

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。

11、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。

12、房地產開發企業按“以地補路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據，支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？

房地產開發企業房地產開發項目的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補路”方式取得土地的內容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據，可經審核確認后作為取得土地使用權支付的金額；如果道路是由該房地產開發公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據，則不能作為取得土地使用權支付的金額。

13、對于以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。考慮到一些房地產開發項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。

14、房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。

根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，并且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定：“房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。”

15、房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：“房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。”

如《江蘇省地方稅務局轉發<國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知>的通知》(蘇地稅發[2007]75號)規定，對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

16、房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？

編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本，并按土地增值稅政策規定扣除。

17、房地產開發企業所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）項規定：“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。房地產開發企業將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入的，裝修成本可以計入房地產開發成本，按規定扣除，并可作為計算加計扣除金額的基數。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。

18、國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在開發間接費里。

19、納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？

房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，應當作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。20、房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。

21、納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？ 《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

從事房地產開發的企業取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記‘營業外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。

23、房地產開發公司開發一幢綜合樓，1-4層是商業用房，5-20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？

《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規定。

江蘇省地方稅務局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（蘇地稅發〔2009〕72號）第十七條規定：清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于由發改委或規劃部門批準的分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

根據以上規定，除普通標準住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。

24、已核定項目如何適用核定征收率？

已核定征收項目如果符合《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定征收清算的，其未售部分繼續銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收。

25、房地產開發項目分期開發，前期項目已核定征收，后期項目如何進行清算？

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十六條規定：對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。因此，前期項目已核定征收，后期項目也應該核定征收。

25、房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？

房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后清算。

26、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？ 根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售部分預征的稅款不得扣除。

未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。

27、土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項批準機關對經濟適用房立項的批準文件； 2）土地管理部門劃撥土地的批準文件；

3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件； 4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃； 6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；

7）主管地稅機關要求提供的其他資料。

28、銷售經濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優惠政策？

房地產開發企業轉讓經濟適用房車庫等，其面積并入經濟適用房面積，其合計數未超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策，其合計數超過經濟適用房標準的，所轉讓房產與車庫等均不作為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。

29、房地產企業用房地產投資的土地增值稅處理 據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。

例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產開發企業，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產開發資質，土地用來建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產開發資質，子公司當時不是房地產開發企業，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產開發資質后，以該土地進行房地產開發，今后如果轉讓房地產的，應按規定繳納土地增值稅。30、企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第四條規定：細則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；

（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

因此，企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。

31、國有劃撥地對外有償轉讓時補交的土地出讓金，在計算土地增值稅時，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來計算增值額？ 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額； 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。因此，轉讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使用權所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。

32、投資、聯營企業將接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？

《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅”?請問：上述對投資、聯營企業將上述接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？是投資者還是接受投資的企業？

基于此規定，投資、聯營企業將接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人為投資聯營企業，而投資、聯營企業應是接受投資企業，而且相應不動產投入時，所有權已歸屬于接受投資企業，再轉讓的主體只能是接受投資企業而不是投資者。

33、參加土地競拍時支付的傭金以及工程部門發生的差旅費可否作為土地增值稅的扣除項目呢？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條一款規定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。”傭金是支付給中介機構而不是支付給土地出讓方或轉讓方的，因此，傭金不應當作為取得土地使用權所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。

第二款規定：“開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”因此，工程部門發生的辦公費-——差旅費可以作為土地增值稅的扣除項目。

34、受讓人替轉讓人繳納的土地出讓金可否作為轉讓人應繳納的土地增值稅的抵扣項目？

根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。” 根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為： ?(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

因此，受讓人替轉讓人繳納的土地出讓金不能作為轉讓人應繳納的土地增值稅的扣除項目。?

35、某公司向另一房地產公司購買了一塊位于城市市區的土地，擬開發為商業地產，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構進行了規劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發成本，同時因項目進行招商發生了部分費用直接計入了管理費用。后因其他原因，該公司將尚未開工的該地塊進行了轉讓，請問：該轉讓行為的土地增值稅是否可以按開發成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉讓土地，根據相關規定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉讓環節的稅費。那么該公司已發生的開發成本（規劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養護支出）及相關費用如何扣除？ 根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）文件第六條二款規定：“對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。”

因此該公司將生地變為熟地的開發過程中，對開發成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。

如該公司實質上屬于未進行開發即轉讓的，則根據第六條一款規定：“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。”

則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。

36、現有一家房地產公司開發沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷售價格6000元，現為提高沿街商鋪的商業價值，房地產公司與購房客戶達成協議，由房地產公司代為沿街商鋪統一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發生裝飾成本4300萬元，收入5000萬元應計繳土地增值稅，請問，裝飾成本4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？ ? 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。因此，房地產公司銷售房屋建筑物所收取的有關經濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發成本一部分，可以按規定加計扣除，即裝飾成本4300萬元可享受土地增值稅加計扣除。?

37、房地產開發企業將開發產品用于抵償債務后，清算土地增值稅時應如何確認收入？ ? 根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第十九條第一項規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1、按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定。

2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。?

38、A公司是一家國有房地產開發企業，股東將一塊部分開發的土地投資給A公司作為實收資本增加。該地塊取得時繳納的出讓金等為1億元，投資進A公司時按評估值作價5億元，增值部分當時已按規定繳納土地增值稅。A公司將該開發后進行了銷售。請問A公司在計算繳納土地增值稅時，該土地是否可按5億元作為土地成本計算扣除額？即股東投入的土地在計算土地增值稅時如何扣除？ ? 根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定：“關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”

股東已就投資宗地申報繳納土地增值稅，A公司應按評估值5億元作為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時作為扣除項目處理。

39、房地產開發企業清算時補繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？

?根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。? 40、個人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，轉讓國有土地使用權屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉讓土地使用權行為，按照規定應繳納土地增值稅。但因城市實施規劃、國家建設的需要，而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉讓原房地產的，則免征土地增值稅。

41、土地增值稅清算時的收入如何確認？

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）

42、房地產開發企業未支付的質量保證金，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

43、房地產開發費用在計算土地增值稅時，應如何扣除？

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

44、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？ 房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

45、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

46、拆遷安置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

47、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。0