第一篇：經典商業廣場全套物業運作方案

商業廣場全套物業運作方案

投資廣場業主公約

為加強投資廣場的管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規、政策制訂本公約。全體業主和物業使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經營、轉讓所擁有或合法取得使用權的物業時，應遵守物業管理法規政策、租賃合同、物業管理合同以及本公約的規定。

二、執行業主委員會的決議、決定。

三、委托物業管理公司負責房屋、設施、設備、環境衛生，公共秩序、環保、綠化等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理公司根據政府有關法規、政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。

四、全體業主和物業使用人應積極配合物業管理公司的各項管理工作。

五、業主或物業使用人對物業管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理公司提出，發生爭議時可通過業主委員會解決。

六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防爆工作，確保人身財產安全。

七、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并事先告知物業管理公司。物業管理公司對裝修房屋活動進行指導和監督，并將注意事項和禁止行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用人違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門進行處理。

八、業主方委托物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。

九、凡房屋建筑及附屬設施、設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主及時進行維修養護，拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理公司進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。

十、與其他非業主使用人建立租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

十一、在本物業范圍內，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（2）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

（8）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（10）隨意停放車輛；

（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（12）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

十二、人為造成公共設施、設備或其他業主設施、設備損壞，由造成損壞責任方負責修復或賠償經濟損失。

十三、按規定交納物業管理公司應收取的各項服務費用。

十四、業主使用本物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定交納費用。

十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處共同創造良好的工作和生活環境。

投資廣場 層業主（物業使用人）簽字、蓋章： 日 期：

投資廣場寫字樓裝修管理規定

一、總則

1、為加強投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結構的穩固與整體風格的完整、統一，保障租賃雙方的權益，參照國家相關法規，制定本管理規定。

2、本規定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認同本規定所有條款；租戶在對租賃的寫字樓進行裝飾裝修必須無條件遵守本規定。

3、本規定由投資廣場物業管理處負責解釋，其中內容與國家或地方同類規章有異同之處以國家或地方法規為準。

4、租賃雙方另有約定各項不在本規定的約定范圍之內。

二、一般規定

1、租戶對承租區域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。

① 未經大樓物業管理處批準或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動大樓建筑主體和承重結構。

② 擴大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻體。

③ 對樓層上、下樓板大面積打孔。

④ 將無防水要求的房間改為衛生間、廚房間。

⑤ 損壞大樓原有節能設施，降低節能效果，損壞移動采光通風與固定標識物等。⑥ 改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設備設施、監控設施。

⑦ 在公共區域內懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設施。⑧ 改變租賃區域或樓外立面結構，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。

2、租賃方對承租區域的室內裝飾裝修，未經物業管理處同意，不得有下列行為： ① 對地板的裝飾，對吊頂的拆換裝飾。② 搭建建筑物、構筑物。③ 拆改供冷、供暖管道和設施。

④ 拆改電照器具、電照開關、風機開關、電源插座及有線電話網絡插座等。⑤ 室內墻壁裝飾、改色。

⑥ 在公用通道及走廊、電梯口使用改動顏色，粘貼、設置廣告物或其它類似行為。⑦ 樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點時。

3、租賃方對承租區域的室內裝飾裝修，有下列行為，必須向物業管理處報送有關施工方案及圖紙，并由物業管理處批準，方可施工。

① 裝修超過大樓設計標準或規定，增加樓面載荷的，應經大樓原設計單位或者是有相應資質等級的設計單位提出的設計方案。

② 改動衛生間、廚房間防水層的以及改房間衛生間、廚房的應按照防水標準制訂施工方案，并做漏水試驗。

③ 對本區域內的用電容量增加，應對照原大樓設計容量制定增容計劃，對空開、保護裝置的調整應有調整方案。

④ 對房間的隔離，水、電、曖、消防、監控、通訊設施的裝修改動，都須有完整、詳細的方案及平面圖。

⑤ 裝修施工安全措施，動用明火和進行焊接作業。

三、開工申報與監督

1、裝飾裝修工程開工前，應當先向大樓物業管理處申報登記并報詳細裝修方案，由物業管理處審查備案，取得書面同意后方可開工。

2、裝修施工方應具備專業資質，裝修前應將裝修進程日程安排及安全防范計劃報物業管理處審查備案。

3、裝修方案的內容應嚴格依照有關法律、法規及本規定中的禁止條款，不能與之相抵觸。

4、委托裝飾裝修企業施工的需提供企業相關資質證書的復印件。

5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業管理人員依據規定對整個裝飾裝修活動的監督檢查，發現違規行為有權制止，對造成事實后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責任。

6、任何單位和個人對承租方的裝飾裝修行為中出現的影響公眾利益的質量事故，質量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權檢舉、控告、投訴。

四、其他規定

1、裝修施工方應嚴格遵守物業管理處規定的裝修施工時間，降低施工噪音，減少環境污染及給其他租戶帶來的不便。

2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應按物業管理處規定的位置、方式和時間堆放及儲運，嚴禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區域。

3、裝修工程所使用的材料及設備應符合國家標準不得使用國家明令淘汰或禁用物品。

4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業管理處的許可并服從調度，以保證物業管理處為大樓內其他租戶提供的各項優質服務不受影響。

5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設施，并遵守物業管理處制定的其它管理規定，施工人員應接受投資廣場保安、工程部、物業管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。

6、裝修過程中應保持對公共區域的衛生不受影響，因施工產生的垃圾應立即清除。

五、承擔責任（違約責任）

1、因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應當負責修復和賠償。

2、租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的責令改正修復，造成損失的依法承擔賠償責任。

3、租戶因裝修對其他租戶的工作環境、衛生環境等造成影響受到投訴的，應立即消除影響，立即改正。情況嚴重的應承擔賠償責任。

4、租戶未申報登記進行裝飾裝修活動，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責令改正。

5、租戶違反本規定，將裝修工程委托給不具有相應資質等級企業施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責令改正。

6、租戶裝修使用不符合國家標準材料造成空氣污染超標的責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責令改正。① 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監控設施。② 將無防水要求的房間改為衛生間、廚房的。③ 擅自超過設計標準增加樓面荷載的。④ 損壞房屋原有節能設施的。

⑤ 對立面、電梯口、走道等區域擅自進行廣告粘貼的。

8、租戶及裝飾裝修施工方違反《建設工程質量管理條例》的由建設行政部門按照有關規定處罰。

9、租戶違反國家有關安全生產規定和技術規程，不采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火和進行焊接作業的或對安全事故隱患不采取措施予以消除的，責令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節嚴重的，責令停業整改，造成重大安全事故的，交司法機關處理。

六、說明：

1、室內裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區域的裝修。

2、建筑主體：是指建筑實體的結構構造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

3、承重結構：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞經基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。

4、大樓由于各處情況異同，如對部分電力、通訊、給排水設施等、所改動計劃將由裝修前審查裝修方案后制定。

5、本規定自2005年11月1日對入住投資廣場的所有業主統一實施，經租戶簽收后租戶有義務執行。

簽收人：投資廣場 層租戶（單位蓋章）

日 期：

工程部工具分配、領用及保管方案

一、電氣班日常常用工具每人一套；領用人各自保管，其中：

1、電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領用人使用和負責保管。

2、電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6``活絡扳手1把、8``活絡扳手1把、10``活絡扳手1把、12``活絡扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責保管。

3、其余工具為電氣班公用工具，由領班負責保管。當班人員如需使用分別借出，用完后負責歸還。

二、空調工具（廠家隨機配備的專用工具）由空調工負責領用和保管。

三、水暖工具全部由水暖工負責使用保管。

四、機修工具全部由機修工負責保管。

五、通用工具由綜合班領班負責保管，各班組如需要，均可借用。

六、工具保管責任人負責所保管工具的保養、維修和每月一次清點盤存；凡非正常損壞或使用保管不當造成的工具缺失和損毀，均由直接責任人負責照價賠償。責任界定不清的由保管責任人負責賠償。

七、上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將情況記錄在交接班記錄上。

八、離職或調崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續。★相關鏈接：

《工程部工具采購清單1》-電氣工具類 《工程部工具采購清單2》-空調水暖工具類 《工程部工具采購清單3》-機修工具類 《工程部工具采購清單4》-通用工具類 工程部人員結構方案

一、崗位結構

工程部管理范圍內的設備系統類別繁多、專業性強，對人員的技術素質要求較高。通常情況下需要采用 “崗位細化”的結構模式：按設備類別分班組、根據運轉要求設置崗位及人員編制；一個設備系統一個班組、一個班組多個班次。這樣的結構能夠達到分工明確、并較有技術保證。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。

因此，在實際中，多數酒店及物業管理工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時負責某個區域的多個系統類別的設備的運行維護。這種模式是假日酒店管理集團首先應用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業技術能力，能夠勝任多個不同的專業類別的設備的運行維修。

考慮到高素質人員的招聘難度及公司實際的設備規模，綜合以上兩種模式的優劣，工程部的結構采用如下方案：

1、在公司開業伊始的一段時間內，所招聘的技工不可能對公司整體環境和設備狀況很熟

悉，這段時間任務也會比較多，容易發生一些適應性的問題，基于這些原因，工程部的整體結構大致按設備的專業類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調、水暖、機修、鍋爐”六個崗位。

2、以上六個崗位中，相互間技術障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調”三個崗位合并為 [電氣班]，其余崗位合并為 [綜合班]。

3、在班組內實行“萬能工”模式：各崗位責任范圍的任務并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當班人員共同負責完成。但考慮到設備專業性，在開業初期的一段時間會指定一個技工負責一個專業對口的崗位。

4、每個班各設一名領班。

5、工程部組織結構圖

二、人員編制

按以上結構，根據相應班次的運行要求，工程部的人員編制如下表：

工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人

1、責任范圍：配電及電氣維修、電梯運行維修、空調運行維修。

2、人員分配：白班2人（含領班）、早班1人、中班1人、夜班1人

綜合班5人

1、責任范圍：水暖管道、潔具、五金構件及機械維修、鍋爐運行維修

2、人員分配：白班2人（含領班）、早班1人 中班2人、夜班1人

三、班次安排

按以上結構及人員編制，工程部正常班次如下表：

1、電氣班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1領班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 ○2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班 ○3技工B 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班

○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 ○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休

說明：

1、除○1領班外，其余人員實行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循環輪換。每人每周有一天休息。

2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

2、綜合班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1領班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 ○2技工A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班 ○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 ○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休 ○5鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休

說明：

1、除○1領班和○5鍋爐工外，其余人員實行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循環輪換。每人每周有一天休息日。

2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

四、工作時間及休息

按以上班次的當班時段計算，每周工作時間為8h×6T=48小時（包含當班時段內的就餐等時間）。每周可有一天休息，國家法定節假日休息按公司統一規定。

五、人力成本(工資)預算

1、本地同類工資水平參考 級 別 月工資水平備 注

試用期及初級工 350-450元 試用期1-3個月 中級技工 550-650元 不含福利、獎金及花紅 領班及高級技工 600-800元 不含福利、獎金及花紅

2、建議工資標準

級 別 月工資水平備 注

試用期及初級工 450元 試用期3個月 中級技工 600元 不含福利、獎金及花紅 領班及高級技工 700元 不含福利、獎金及花紅

3、工程部人力（工資）成本預算

按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領班2人×700=1400元，其他8人×600=4800元，合計1400+4800=6200元。（2）、每年（按13個月計）： 6200×13=80，600.00元（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上計算不含福利支出、獎金、保險及其他意外支出。

六、人員聘用方案

專業特長 人數 相 關 要 求

高低壓配電 2人 3年以上經驗、持操作證、能熟練維修各種電氣設備 強弱電維修 3人 3年以上經驗、持操作證、熟悉各種強弱電氣線路及設備 電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經驗、持特業資格證 中央空調 1人 熟悉各種冷源設備和風機盤管系統原理、有電氣或管道基礎 水暖管道、機修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機械設備維修技能 鍋爐 1人 持司爐證、多年經驗、熟悉水處理并有電氣或管道基礎

【說明】

1、以上共10人。

2、領班2人從以上人選中擇優提拔。

3、有酒店工作經驗優先。

七、人員到位計劃

1、開業前15-12天內：

（1）通知電梯、空調、鍋爐等專業性強的特種設備擬聘人員面試。（2）確定各崗位擬聘用人員名單。

2、開業前12-10天內：

（1）電梯、鍋爐、空調主要設備崗位人員進場接受廠家或施工方技術培訓。（2）聯系其他擬聘用人員，確定補充招聘計劃。

3、開業前10-6天：

（1）通知電氣、機修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。

（2）組織所有人員進行星級服務公共科目知識、工程部運作規范、公司規章等內容的崗前培訓。

（3）安排主要人員上崗參加設備綜合調試及一些不提供安裝的設備（洗滌設備等）的安裝。

4、開業前6-3天內：

所有人員按要求全部到位，開始供電、供水、電梯、鍋爐等的試運轉。

5、詳見《開業前后工程部工作進度計劃》并以最終修訂方案為準。

八、減員增效預案

1、結構更新

開業后公司走上正常經營軌道，各項工作會形成一定規律而易于掌握。經過一段時間的磨合，各崗位人員對所負責的工作和整體運作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進行結構重組，在工程部內實行單一的全“萬能工”模式：合并兩個獨立的班組為一個整體、輪班運行，不再按崗位定崗定人。具體結構如下：

工程部共7人，按以下班次運行：

①白班 4人 負責水、電、空調、電梯、鍋爐運行及設備保養維修。

1、設領班一人。

2、其他人實行輪班制。

3、具體班次根據情況安排，并適時調整。

②中班 2人 負責設備運行及緊急故障的處理。

③夜班 1人 負責運行值班和緊急故障處理。

2、人員精簡

按以上結構，工程部人員在原有基礎上精簡1/3，將采取優勝劣汰方式進行。其中也有人員的正常流動和流失。

3、薪資增長

實現以上結構后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔的工作任務也大大增加。

將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準。這將能夠穩定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優秀人才加入，使公司更具活力。工程部

工程部運作計劃

工程部為公司的經營提供能源供應、設施維修和工程協作等保障功能：直接管理和運行供水、供電、供汽及空調等供能設備；負責物業設施的維護、保養和檢修；協助完成公司各種經營活動中需工程部提供支持的任務如：布置會場、制作宣傳道具等

根據工程部的任務范圍，參照星級服務標準，計劃從以下幾個方面做好工程部的運作：

一、建立完備的運作管理規范

根據公司物業規模，參照星級酒店工程管理標準，擬出一套包括各種日常運作管理程序、崗位職責、規章制度、設備操作規程、檢修程序等內容的規范文件。這是工程部運作的依據，以此實程序化、制度化的管理。

★鏈接：《凱比特投資廣場有限公司工程部運作管理規范》

二、建立精干、高效的工程服務隊伍

根據工程部責任范圍廣、設備系統類別多、專業性強、技術要求高的特點，計劃按以下步驟

逐步建立一支適應工程部運作要求的高素質技工隊伍。

1、按公司整體運作管理方案制定工程部的運作模式和人員結構方案、相應聘用要求。★★ 鏈接：《工程部人員結構表》

2、按各崗位專業要求招聘考核、擇優選取所需人員。

3、聘用人員上崗前進行公司規定、工程部運作規范、星級服務意識及團隊精神等方面的培訓，強化對公司文化的認同感和綜合素質，以適應新的工作環境。

4、各崗位人員到崗后，根據實際的崗位職責范圍，分別進行操作技術規程和職責制度的培訓，使其盡快進入工作角色。

5、制定一套考核制度，對工程人員的業務技能和敬業情況進行考核，努力營造務實求進的工作氛圍，調動每個人的積極性。

6、充分重視所有人的個人能力，尊重工程部每個人的建議；強調團隊精神；讓每個人都能充分發揮自己的專長、積極貢獻自己的力量的同時，還能相互團結協作；形成一支技術過硬、作風優良、團結穩定的工程技工隊伍，集中力量高效完成各項工作任務。

三、做好物業設備的運行和維修管理

【一】 設備運行管理是工程部的主要任務，計劃采取以下措施努力提高管理水準 ：

1、收集齊全的物業設施設備的技術資料，建立系統的設備檔案。

2、按設備的技術要求制定詳實細致的操作和檢修程序。

3、制定預防性維修計劃，按計劃的時間、項目內容對設備進行保養和檢修。

4、與使用和保管設備的部門或責任人簽定設備使用維護責任書，強化設備的正當操作和及時有效的維護保養責任。

5、建立完備的設備安裝、調試、運行、維護、檢修、改造、更新、報廢記錄，使設備管理更規范。

6、在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

【二】 建立完備可行的維修系統是設備設施維護檢修的保障基礎，計劃按以下模式對所有物業設施設備進行充分有效的維護保養和檢修：

1、維修功能

所有設備設施維護、保養和檢修以四個功能塊來完成：

【1】預防性維修：所有設備設施均制訂維護保養和檢修計劃，按既定時間、項目和流程實施預防性的檢修。

【2】日常報修處理：設備設施的使用部門在日常使用過程中發現的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。

【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內的設備設施進行一次巡查，發現故障和異常及時處理。

【4】增改翻新：根據設備設施的具體情況和實際需要，對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理，使設備設施重新恢復使用價值，得到良好的利用。

2、維修結構

【1】 主管負責根據物業設施規模制訂維修程序和維修計劃。

【2】 以各專業班組為單位，按既定的責任范圍，分別負責所屬區域或設備設施的維護、保養和檢修。

【3】 重要設備設施和綜合專業性設備設施由主管負責組織相關班組共同進行維護、保養和檢修。

3、維修控制

【1】主管負責監督各班組按既定的程序和計劃實施，控制維修成本、效率和質量。各班組按程序和計劃在領班的組織和帶領下，實施并完成設備維護、保養和檢修。

【2】日常報修處理由報修部門負責驗收設備維修修復質量并簽收耗用材料記錄。《工程報修單》具實填寫并由報修部門驗收簽字后一份工程部備查、一份報修部門留存、一份匯總交財務核對材料成本。

【3】設備設施的預防性維修項目由使用或保管部門進行驗收并簽收耗用材料記錄。《設備計劃檢修記錄》具實填寫并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務核對材料成本。

【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實填寫《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務核對材料成本。

四、做好能源控制管理

能耗成本通常占公司日常經營成本的很大比例，節能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的關鍵是〖1〗提高所有人的節能意識。〖2〗制定必要的規定和制度。〖3〗采取必要的技術措施。

計劃從以下幾方面入手，促進能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：

1、做好耗能設備的維修保養，使其經常保持良好的性能狀態。

2、對主要耗能設備如：空調系統、供熱系統的運行狀況進行分析，制定出利于節能的運行程序。

3、在保證公司營業所需的前提下，盡可能減少耗能設備的使用。如：及時關閉暫無開啟必要的燈具、空調等。并將這些內容形成制度。

4、對各部門進行空調、水電設施的使用和節能常識的培訓。

5、優先維修造成能源浪費的設備故障。

6、工程部在日常巡檢過程中對節能情況進行監督。

7、準確抄錄各種能耗數據，按時進行分析，根據發現的問題不斷采取節能措施。

8、在設備的選購、維修和運行管理中，積極采用有利于節能的新技術、新材料。

五、做好安全運行管理

工程部是公司的要害部門之一。將以“安全是最大的效益”的原則，加強安全防范和日常運作中的安全管理，并從以下幾個方面努力確保工程部在安全運行上“萬無一失”。

1、積極配合安保部門，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓、消防設施維護和安全保障演練等方面的工作。

2、加強各崗位安全操作管理。所有崗位的技工均要求持相應專業資格證上崗。鍋爐、空調和電梯等工種還要有“特種行業操作證”。

3、將設備運行和維修過程中的安全操作規定制度化、程序化。

4、制定工程部的安全考核制度，強化每個人的安全意識和責任心。

5、經常對各崗位人員進行設備技術原理、操作維修技術方面的培訓，是每個人都能切實掌握正確的程序，從技術基礎上保證運行安全。

6、重點設備和崗位確定專人對運行安全負責，定期進行安全檢查和評估。

7、關心了解各崗位人員的思想狀態，及時化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。

8、制定必要的安全預案，發生事故是力爭降低損失。

六、做好與各部門的協調工作

及時與各部門交換情況，了解掌握物業出租、VIP接待、設備使用過程中的異常等方面的信息，便于優質的做好供能、檢修和協作工作。同時，將工程部的設備檢修計劃、能耗統計數據、設備故障率等情況反饋給其他部門。

將根據實際的部門結構和運作方案擬出詳細的“與各部門協調工作計劃”

除以上方面外，將結合日常運作中的實際情況，及時對本計劃進行完善補充。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實際，努力做好工程保障工作。經理崗位責任

1、堅決貫徹執行公司總經理的指示，直接對總經理負責。

2、對工程部所有人員和設備全權管轄和調配。挑選和配備下屬各崗位管理人員。培養、鞏固骨干隊伍、切實保障動力設備的安全運行與裝修設施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調水準/

3、制訂下屬各崗位規范及操作規程，督促檢查下屬嚴格執行崗位責任制度、操作規程及設備檢修保養制度。

4、深入現場、掌握人員和設備狀況，堅持每天作如下檢查：

（1）審核運行報表，掌握能耗規律，發現異常，分析原因，及時采取節能措施。（2）審閱各系統運行監測技術參數，發現偏差，及時修正。

（3）現場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發現不良傾向及時糾正。

（4）現場巡查重點設備運行技術狀況，發現隱患，立即與有關班組組織力量消除；發生影響營業的重大故障，立即組織力量盡快處理。

（5）現場檢查重要維修工程及增改工程的工作質量與進度，發現失控及時采取措施。（6）現場巡查主要公共場所動力設施，發現問題及時組織維修。

5、審定下屬班組工作計劃，統籌工作安排與人力調配，檢查計劃執行情況。

6、組織制訂設備更新、改造工程計劃，重大維修保養計劃，備件購進計劃，并組織實施。

7、根據營業要求與科技發展狀況，經常征詢一線業務部門意見，不斷改進原設計缺陷，大力支持下屬進行技術改造，使動力設備日漸完善。

8、深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經常對下屬進行職業道德、服務意識教育，培養員工公司責任感。

9、編制培訓計劃，定期對人員進行培訓，提高管理水平，把工程部建設成為一支高素質、高技術水準、高效率、高服務質量的隊伍。

10、核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督導下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。

11、掌握科技發展動態，認真推廣新技術，發行不合理的設備，完善設計和施工遺留的缺陷；對所屬系統的重大改造工程參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。

班組主管崗位責任制

1、模范執行崗位責任制、操作規程、員人守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成各項工作任務。

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經常處于良好的技術狀態，優質高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。

3、主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助經理作好班組管理工作，解決技術上的疑難問題。

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題，設備發生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業。

5、負責制訂本班設備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經理審核，并負責檢修保養計劃的實施。

6、做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經理審閱。

7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總。中央空調系統參數

一、主機銘牌數據

機組型號 BZ 175V111（K）BO 出廠編號 02063518 檢驗員號 QA01 制造日期 2002年6月 制冷量 175萬Kcal/h 制冷量 2035Kw 冷水入口溫度 12oC 冷水出口溫度 7oC 冷水流量 350M3/h 冷水壓限 0.8mPa 燃料低值熱值 8500Kcal/Nm3 熱源最大耗量 1698KW 溴化鋰溶液量 6.2t 電壓/頻率 380v/50Hz

耗電量 10.4KW 大件運輸重量 23.6t

二、主機常用數據 燃料耗用量 制冷：128kg/小時 制熱：140kg/小時 電消耗：10．5kw

三、系統其它數據

1、總造價 約400萬元

2、設計使用年限 20年

3、冷卻水塔電功率 15kw/n

4、冷卻水泵（單臺）55kw/n

5、冷凍水泵（單臺）55kw/n

6、冷卻水首次充注耗用量 6.5t

7、冷凍水首次充注耗用量 100t

四、機盤管標稱功率統計 1、1F 前樓（南樓）建行：1152W 大堂：1920W 農行：1344W 合計：4416W 后樓合計：480W 2、2F 前樓 證券交易大廳：1786W 中庭：768W 證券辦公室：1402W 后樓：826W 3、3F 前樓 咖啡廳：1786W 東側廳：2938W 后樓：922W 4、4F/6F-14F/16F-18F 前樓：672W 后樓：672W 共13層合計：17.472KW 5、5F 前樓：776W 后樓：832W 6、15F 前樓：988W 后樓：832W 7、19F（前樓）768W

8、總計：41.478KW(約為42KW)

五、系統設備折舊

1、計算公式：

設備折舊額=（設備原總值－預計凈殘值）/預計使用壽命

2、計算條件

① 主機：設計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時

② 系統其它設備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時 ③ 系統原值按400萬元 / 凈殘值忽略不計

3、折舊額結果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時

六、成本計算

1、計算條件：柴油：3000元/t 電：1.5元/Kwh 水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h 制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、風機盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系統總成本為 ：折舊額+油耗+總電耗，計算結果為： 制冷：806.5元/h 制熱：842.5元/h

8、折合成風機單位電耗為：

制冷: 806.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈19.21元/kwh 制熱:842.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈20.06元/kwh 注：人力及維持費用未計

六、中央空調系統計量方案

方案一：按以上計算結果（風機每消耗電能１ｋｗh折合成空調成本）可對各區域裝表控制并計量收費（估算為：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。

方案二：按以上計算結果（風機耗電折合成空調成本），結合各區域空調負荷（風機標稱功率與風口數量），可估算出空調系統運行單位小時的各區域所需成本，并據此收費。工程部

工程部主管崗位責任……

崗位責任：

1、模范執行崗位責任制、操作規程、員人守則和各項規章制度，承上啟 下，及時完成各項工作任務。

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經常處于良好的技術狀態，優質高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。

3、主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術

精益求精，協助經理作好班組管理工作，解決技術上的疑難問題。

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題，設備發生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業。

5、負責制訂本班設備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經理審核，并負責檢修保養計劃的實施。

6、做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經理審閱。

7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總 保安部任務及職責

一、室外保守

1、停車場警衛（寫字樓、公寓、中餐廳）

注意車輛進出程序、流程安排、規劃好3個大門的秩序，具體事項如下： A、檢查車輛停放

B、處理好車輛的盜竊事件 C、處理好車場內交通事故 D、處理好亂停亂放車輛 E、處理好逆行車輛

F、夜間對所有進出車輛進行檢查

2、崗亭警衛（南大門、西大門）A、出入車輛人員登記

B、出門貨物要有憑證，并檢查是否屬實

二、室內保守

1、客人活動區域監控

2、地下室的監控

三、消防安全工作

1、報警與處理 A、嚴格做好預防工作

B、如遇火災，應及時處理，并與有關部門聯系

2、檢查消防器材

四、室內保守辦公室管理

1、案件處理

A、酒店內打架斗毆事件的處理，必須有詳細的處理程序，并作文字報告。B、樓層安全工作 C、安全檢查

對酒店內重點要害部位每月進行一到二次的安全檢查，檢查人數不得少于2人，并做好記錄。

五、內保內勤工作

1、大廳警衛

2、巡邏警衛

電工安全技術操作規程

一、工作之前

1、電氣操作人員應思想集中；電器線路在未經測電筆確定無電前，應一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對相信絕緣體，應認為有電操作。

2、應詳細了解工作地點、工作內容、周圍環境，再選安全位置進行工作。

3、工作前應詳細檢查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防護用品，以防工作時發生意外。

4、維修線路要采取必要的措施，在開關手把上或線路上懸掛“有人工作切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。

5、使用測電筆時，要注意測試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用電筆只許試五百伏以下的電壓。

6、如需在線路進行檢修時，事先可通知用電單位停電時間，再到配電室填好停電標然后

進行，并要注意安全操作。

7、在架空線路進行檢修前，應首先停電，試電，并掛好臨時接地線，以防發生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之內的線路上，禁止帶電操作，如必須帶電作業時，要有可靠的安全操作措施，經領導同意后，在有人監護下方可進行。

9、電工人員工作時，必須頭腦清醒、思想集中、不得酒醉、打鬧、神志不清。身體不適者禁止工作。

10、工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應包好，以防發生觸電。

11、安裝燈頭時，開關必須控制火線，燈口處必須接在“0”線。

12、所用之導線及保險絲，其容量大小必須合乎規定標準，選擇開關時必須大于所控制之設備的總容量。

13、如工作中途因停止，當重新工作時，必須詳細檢查各項設備之變化，待充分了解后方可進行工作。

14、嚴格遵守勞動紀律，服從工作地帶班者指揮，不得任意離工作崗位。

15、在一切金屬器外殼上，都必須施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力的1/3。

16、設備安裝時，要進行詳細檢查，電器的絕緣電阻不得小于0.5兆歐，并按機床說明書的各項要求，進行調整、試驗。

三、工作結束后

17、工作結束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護裝置，隨時安裝好。

18、操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗一定要和有關人員聯系好，以免發生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必須經常檢查，切實保

護好，如發現損壞，不合安全規定應立即停止使用。

20、使用梯子進行工作時，梯子角度以60o為宜，禁止二人同時上、下梯子，操作時需有人在地面監護。

21、登桿工作一定要使用安全帶和安全帽。安全帶不準拴束在橫擔上。

22、使用之工具及材料必須裝入工具袋內吊送，不準隨便亂拋，以免砸傷人；有人在電桿上工作時，任何人不可站在電桿下。

23、數人同登一桿工作時，必須戴安全帽，先登者不得先作業，待各人選擇好自己的位置后，才能開始工作。

24、登桿之后，必須驗無電時才可開始工作。為了防止中途送電，線路上需掛臨時地線。

25、如遇雷雨及大風天氣時，嚴禁在架空線路上進行工作。

26、工作完畢后必須拆除臨時地線，并檢查是否有工具等物漏忘在電桿上。

27、新建線路或檢修完工后，送電前必須認真檢查，看是否合乎要求，并和有關工作人員聯系好，方能送電。

五、其它方面

28、彎管時注意安全，防止燒傷燙傷。

29、電氣安裝打墻眼時，要思想集中，互相注意防止錘頭傷人。

30、發生事故或重大設備、人身事故和發現嚴重事故因素時，應立即向上級報告，迅速排除。

31、發生觸電時，不要慌亂，應先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫院。

32、發生火警時，應立即切斷電源，用四氯化碳粉質滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。電梯維保安全規程

1、開啟廳門時，電梯不一不定在此層，小心跌入井道。

2、停電盤車時，必須先關掉總電源，由兩人或兩人以上操作。

3、進入橋頂或底坑，開啟廳門后，一定先關掉急停開關方可進入，維修完后，維修人員

出來后，再把電梯打上正常。

4、轎頂檢修，務必小心支架掛人或運行中的對重撞人。

5、底坑檢修，務必小心運行中的轎廂或對得撞人。

6、非維修人員，不得私自持有機械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機房鑰匙。

7、非維修人員，不得擅自進入機房，嚴禁動用電梯專用電源或控制屏。

8、未經維修人員許可，任何人不得進入轎頂或底坑。

9、愛護電梯，人人有責。

高壓室送電操作規程

1.關上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉90o→接地開關分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉90o→隔離開關合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉動180o→負荷開關合閘到位.高壓室停電操作規程。

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→隔離開關分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→接地開關合閘到位;3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。

三菱電梯維保工作單每日巡查保養項目：

1、電梯有無異常聲響。

2、各層門及滑塊檢查、調整、清潔、潤滑。

3、各層門鎖限位動作可靠性檢查。

4、轎門及自動門機構檢查調整、清潔。

5、操縱箱各開頭控鈕、信號燈正常。

6、確認平層誤差在規定范圍內。

7、樓層提示、呼梯按鈕燈正常。

8、廳門、開關門靈活可靠。

9、消防開關工作正常。

10、控制屏內檢查：變壓器、接觸器、繼電器。

11、配合廠家月保工作，以及年檢。每月巡查保養項目：

1、漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關間隙。

2、對重緩沖距、轎廂緩沖距檢查、對重保護欄、補償鏈連接可靠運行正常。

3、上下限位開關動作可靠性檢查。

4、安全間隙檢查調整，清潔，開關動作正常。

5、底坑安全開關工作正常。

6、液壓緩沖器油位檢查，限位開關動作可靠。

7、廳門、轎門、機電聯鎖開關動作可靠性。

8、轎門、廳門、道軌檢查、清潔潤滑。

9、安全觸板動作靈活、開關接線可靠。

10、光電保護裝置工作正常。

11、轎頂安全窗限位開關工作正常。

12、轎頂檢修開關工作正常。

13、轎頂感應器工作正常，清潔調整。

14、限速器開關動作正常。

15、制動器動作靈活，維持電壓正常，間隙正常，軸銷加油潤滑。

16、限位開關動作正常。

17、緊急停靠裝置（MELD）工作正常。每年保養項目：

1、電動機、拽引機檢查。

2、主付靴及靴襯檢查。

3、各導軌支架聯接螺栓檢查。

4、鋼絲繩漲力檢查調整。

5、轎頂繩頭對重繩頭檢查。

6、引輪、導向輪檢查，清潔潤滑。

7、引輪、繩槽及鋼絲繩磨損程度檢查。

8、電動機、引機換油。

9、制動器鐵芯拆洗調整。

10、清潔導軌。

11、各安全裝置動作檢查，調整。

12、轎廂對重、緩沖器距離檢查調整。

工程部在崗培訓考核試卷（1）工作手冊部分

姓名 工號 分數 考核評定（優/良/好/差）點評

一、填空（每空1分共42分）

1、工程部是酒店的重要部門之一，其基本職能為、三個方面。

2、設備維保是工程部設備管理的主要內容，采用、、四種功能方式互相結合來保證設備得到充分有效的維護和保養。

3、各崗位對所負責管理的設備要嚴格做到三干凈，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使設備經常處于良好的技術狀態，確保設備、、運行。

4、工程部同樣應樹立良好的服務意識，堅持，恪守

服務信條。把理讓給客人，以優質的服務為公司爭得榮譽、創造財富。

5、機房值班時，應按規定定期巡視設備運行情況，做到、、、、，及時發現和處理隱患。

6、非本部門人員但屬本公司人員進入工程部各機房，應得到 允許，非本公司人員，如需進入機房，則必須有 批條，并由。

7、交班人員要對接班人員負責，要交、交、交、交、交，雙方要辦簽字手續。

8、工程部人員的行為準則概括為、、、。

二、判斷題 對的打√ 錯的打×（每題5分 共25分）

1、接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人交班后，應及時報告部門主管。（）

2、各班組可存放不超過1Kg的易燃油料。（）

3、電工在檢修儲水池水泵時可直接領用其鑰匙，以提高工作效率。（）

4、物品領用由各申領人將領料單分別交部門經理、財務審核、總經理簽字后即可直接到總倉領用。（）

5、房間故障報修必須有服務員陪同，征得客人同意后方可進行搶修。（）

三、簡答題（每題10分 共40分）

1、分別簡述大型設備一、二級保養的目的與主要內容。

2、簡述日常報修單的處理流程。

3、簡述工程維修服務規范。

4、簡述交接班中的主要注意事項及規范。

四、論述題（13分）

請結合自己的實際崗位的體會，論述如何做好工程部的各項工作。

工程部十月份下半月工作計劃與安排

1、繼續統計復核主樓工程數據。

2、了解主樓給排水、消防水、空調水系統的管道走向，控制閥及附屬設置。

3、了解掌握主樓給水與部分噴淋泵系統的詳細問題。

4、著手進行主樓能耗計量前期調查工作。

5、主樓頂層水塔滲水問題跟進。

6、主樓頂層膨脹水箱，與主水連接管路的保溫處理跟進。

7、主樓地下層改造跟進。

8、主樓地下層排水積水問題跟進。

9、路面鋪石等檢查并督促返修。

10、跟進電信小靈通基站問題。

11、跟進電信主樓虛擬網聯網互通問題。

12、跟進電信寬帶問題。

13、跟進政府投資中心配套局域網及電信代辦。

14、投資廣場設施概況說明書編制。

15、變電站遺留問題督促解決。

16、變電站機房布置與完善。

17、值班室布置與完善。

18、電力系統掛板繪圖、制作、上墻。

19、電力系統遺留問題徹查與督促解決。20、按計劃實施工程部人員在崗培訓。

21、空調人員到位廠家學習，為下周開機做準備。

22、空調機房遺留工程跟進。

23、空調機房布置完善。

24、制定空調系統詳細操作規程。

25、電梯驗收與機房布置完善。

26、電梯維保程序制定。

27、電梯遺留問題跟進。

28、檢查調試主樓空調風機盤管與新風系統。

29、公寓樓遺留水暖問題返修跟進。30、公寓樓遺留頂層滲水問題跟進。

31、制作貨架、鉗臺、工具柜、布草架。

32、協助布置員工宿舍、員工更衣室。

33、跟進中西餐廳后續工程。

34、制定各項工程統計、表格，準備本月度各種數據匯總工作。

35、班次與崗位劃分，逐步實行正常的作息輪班。

36、逐步實行規范的三級維修制。

37、著手開始工程資料整理歸類存檔工作。

38、完成設備維修保養計劃的編制。

第二篇：商業廣場全套物業運作方案

投資廣場業主公約

為加強投資廣場的管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規、政策制訂本公約。全體業主和物業使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經營、轉讓所擁有或合法取得使用權的物業時，應遵守物業管理法規政策、租賃合同、物業管理合同以及本公約的規定。

二、執行業主委員會的決議、決定。

三、委托物業管理公司負責房屋、設施、設備、環境衛生，公共秩序、環保、綠化等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理公司根據政府有關法規、政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。

四、全體業主和物業使用人應積極配合物業管理公司的各項管理工作。

五、業主或物業使用人對物業管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理公司提出，發生爭議時可通過業主委員會解決。

六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防爆工作，確保人身財產安全。

七、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并事先告知物業管理公司。物業管理公司對裝修房屋活動進行指導和監督，并將注意事項和禁止行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用人違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門進行處理。

八、業主方委托物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。

九、凡房屋建筑及附屬設施、設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主及時進行維修養護，拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理公司進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。

十、與其他非業主使用人建立租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

十一、在本物業范圍內，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（2）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

（8）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（10）隨意停放車輛；

（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（12）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

十二、人為造成公共設施、設備或其他業主設施、設備損壞，由造成損壞責任方負責修復或賠償經濟損失。

十三、按規定交納物業管理公司應收取的各項服務費用。

十四、業主使用本物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定交納費用。

十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處共同創造良好的工作和生活環境。投資廣場 層業主（物業使用人）簽字、蓋章： 日 期：

投資廣場寫字樓裝修管理規定

一、總則

1、為加強投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結構的穩固與整體風格的完整、統一，保障租賃雙方的權益，參照國家相關法規，制定本管理規定。

2、本規定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認同本規定所有條款；租戶在對租賃的寫字樓進行裝飾裝修必須無條件遵守本規定。

3、本規定由投資廣場物業管理處負責解釋，其中內容與國家或地方同類規章有異同之處以國家或地方法規為準。

4、租賃雙方另有約定各項不在本規定的約定范圍之內。

二、一般規定

1、租戶對承租區域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。

① 未經大樓物業管理處批準或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動大樓建筑主體和承重結構。

② 擴大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻體。

③ 對樓層上、下樓板大面積打孔。

④ 將無防水要求的房間改為衛生間、廚房間。

⑤ 損壞大樓原有節能設施，降低節能效果，損壞移動采光通風與固定標識物等。⑥ 改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設備設施、監控設施。⑦ 在公共區域內懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設施。⑧ 改變租賃區域或樓外立面結構，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。

2、租賃方對承租區域的室內裝飾裝修，未經物業管理處同意，不得有下列行為： ① 對地板的裝飾，對吊頂的拆換裝飾。② 搭建建筑物、構筑物。③ 拆改供冷、供暖管道和設施。

④ 拆改電照器具、電照開關、風機開關、電源插座及有線電話網絡插座等。⑤ 室內墻壁裝飾、改色。

⑥ 在公用通道及走廊、電梯口使用改動顏色，粘貼、設置廣告物或其它類似行為。⑦ 樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點時。

3、租賃方對承租區域的室內裝飾裝修，有下列行為，必須向物業管理處報送有關施工方案及圖紙，并由物業管理處批準，方可施工。

① 裝修超過大樓設計標準或規定，增加樓面載荷的，應經大樓原設計單位或者是有相應資質等級的設計單位提出的設計方案。② 改動衛生間、廚房間防水層的以及改房間衛生間、廚房的應按照防水標準制訂施工方案，并做漏水試驗。③ 對本區域內的用電容量增加，應對照原大樓設計容量制定增容計劃，對空開、保護裝置的調整應有調整方案。

④ 對房間的隔離，水、電、曖、消防、監控、通訊設施的裝修改動，都須有完整、詳細的方案及平面圖。⑤ 裝修施工安全措施，動用明火和進行焊接作業。

三、開工申報與監督

1、裝飾裝修工程開工前，應當先向大樓物業管理處申報登記并報詳細裝修方案，由物業管理處審查備案，取得書面同意后方可開工。

2、裝修施工方應具備專業資質，裝修前應將裝修進程日程安排及安全防范計劃報物業管理處審查備案。

3、裝修方案的內容應嚴格依照有關法律、法規及本規定中的禁止條款，不能與之相抵觸。

4、委托裝飾裝修企業施工的需提供企業相關資質證書的復印件。

5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業管理人員依據規定對整個裝飾裝修活動的監督檢查，發現違規行為有權制止，對造成事實后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責任。

6、任何單位和個人對承租方的裝飾裝修行為中出現的影響公眾利益的質量事故，質量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權檢舉、控告、投訴。

四、其他規定

1、裝修施工方應嚴格遵守物業管理處規定的裝修施工時間，降低施工噪音，減少環境污染及給其他租戶帶來的不便。

2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應按物業管理處規定的位置、方式和時間堆放及儲運，嚴禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區域。

3、裝修工程所使用的材料及設備應符合國家標準不得使用國家明令淘汰或禁用物品。

4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業管理處的許可并服從調度，以保證物業管理處為大樓內其他租戶提供的各項優質服務不受影響。

5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設施，并遵守物業管理處制定的其它管理規定，施工人員應接受投資廣場保安、工程部、物業管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。

6、裝修過程中應保持對公共區域的衛生不受影響，因施工產生的垃圾應立即清除。

五、承擔責任（違約責任）

1、因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應當負責修復和賠償。

2、租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的責令改正修復，造成損失的依法承擔賠償責任。

3、租戶因裝修對其他租戶的工作環境、衛生環境等造成影響受到投訴的，應立即消除影響，立即改正。情況嚴重的應承擔賠償責任。

4、租戶未申報登記進行裝飾裝修活動，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責令改正。

5、租戶違反本規定，將裝修工程委托給不具有相應資質等級企業施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責令改正。

6、租戶裝修使用不符合國家標準材料造成空氣污染超標的責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責令改正。① 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監控設施。② 將無防水要求的房間改為衛生間、廚房的。③ 擅自超過設計標準增加樓面荷載的。④ 損壞房屋原有節能設施的。

⑤ 對立面、電梯口、走道等區域擅自進行廣告粘貼的。

8、租戶及裝飾裝修施工方違反《建設工程質量管理條例》的由建設行政部門按照有關規定處罰。

9、租戶違反國家有關安全生產規定和技術規程，不采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火和進行焊接作業的或對安全事故隱患不采取措施予以消除的，責令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節嚴重的，責令停業整改，造成重大安全事故的，交司法機關處理。

六、說明：

1、室內裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區域的裝修。

2、建筑主體：是指建筑實體的結構構造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

3、承重結構：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞經基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。

4、大樓由于各處情況異同，如對部分電力、通訊、給排水設施等、所改動計劃將由裝修前審查裝修方案后制定。

5、本規定自2002年11月1日對入住投資廣場的所有業主統一實施，經租戶簽收后租戶有義務執行。簽收人：投資廣場 層租戶（單位蓋章）

日 期：

工程部工具分配、領用及保管方案

一、電氣班日常常用工具每人一套；領用人各自保管，其中：

1、電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領用人使用和負責保管。

2、電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6``活絡扳手1把、8``活絡扳手1把、10``活絡扳手1把、12``活絡扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責保管。

3、其余工具為電氣班公用工具，由領班負責保管。當班人員如需使用分別借出，用完后負責歸還。

二、空調工具（廠家隨機配備的專用工具）由空調工負責領用和保管。

三、水暖工具全部由水暖工負責使用保管。

四、機修工具全部由機修工負責保管。

五、通用工具由綜合班領班負責保管，各班組如需要，均可借用。

六、工具保管責任人負責所保管工具的保養、維修和每月一次清點盤存；凡非正常損壞或使用保管不當造成的工具缺失和損毀，均由直接責任人負責照價賠償。責任界定不清的由保管責任人負責賠償。

七、上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將情況記錄在交接班記錄上。

八、離職或調崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續。★相關鏈接：

《工程部工具采購清單1》-電氣工具類 《工程部工具采購清單2》-空調水暖工具類 《工程部工具采購清單3》-機修工具類 《工程部工具采購清單4》-通用工具類

工程部人員結構方案

一、崗位結構 工程部管理范圍內的設備系統類別繁多、專業性強，對人員的技術素質要求較高。通常情況下需要采用 “崗位細化”的結構模式：按設備類別分班組、根據運轉要求設置崗位及人員編制；一個設備系統一個班組、一個班組多個班次。這樣的結構能夠達到分工明確、并較有技術保證。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。

因此，在實際中，多數酒店及物業管理工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時負責某個區域的多個系統類別的設備的運行維護。這種模式是假日酒店管理集團首先應用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業技術能力，能夠勝任多個不同的專業類別的設備的運行維修。

考慮到高素質人員的招聘難度及公司實際的設備規模，綜合以上兩種模式的優劣，工程部的結構采用如下方案：

1、在公司開業伊始的一段時間內，所招聘的技工不可能對公司整體環境和設備狀況很熟悉，這段時間任務也會比較多，容易發生一些適應性的問題，基于這些原因，工程部的整體結構大致按設備的專業類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調、水暖、機修、鍋爐”六個崗位。

2、以上六個崗位中，相互間技術障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調”三個崗位合并為 [電氣班]，其余崗位合并為 [綜合班]。

3、在班組內實行“萬能工”模式：各崗位責任范圍的任務并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當班人員共同負責完成。但考慮到設備專業性，在開業初期的一段時間會指定一個技工負責一個專業對口的崗位。

4、每個班各設一名領班。

5、工程部組織結構圖

二、人員編制

按以上結構，根據相應班次的運行要求，工程部的人員編制如下表：

工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人

1、責任范圍：配電及電氣維修、電梯運行維修、空調運行維修。

2、人員分配：白班2人（含領班）、早班1人、中班1人、夜班1人

綜合班5人

1、責任范圍：水暖管道、潔具、五金構件及機械維修、鍋爐運行維修

2、人員分配：白班2人（含領班）、早班1人 中班2人、夜班1人

三、班次安排

按以上結構及人員編制，工程部正常班次如下表：

1、電氣班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1領班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 ○2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班 ○3技工B 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班 ○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 ○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休

說明：

1、除○1領班外，其余人員實行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循環輪換。每人每周有一天休息。

2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

2、綜合班排班表 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1領班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 ○2技工A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班 ○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 ○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休 ○5鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休

說明：

1、除○1領班和○5鍋爐工外，其余人員實行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循環輪換。每人每周有一天休息日。

2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

四、工作時間及休息

按以上班次的當班時段計算，每周工作時間為8h×6T=48小時（包含當班時段內的就餐等時間）。每周可有一天休息，國家法定節假日休息按公司統一規定。

五、人力成本(工資)預算

1、本地同類工資水平參考 級 別 月工資水平備 注

試用期及初級工 350-450元 試用期1-3個月 中級技工 550-650元 不含福利、獎金及花紅 領班及高級技工 600-800元 不含福利、獎金及花紅

2、建議工資標準 級 別 月工資水平備 注

試用期及初級工 450元 試用期3個月 中級技工 600元 不含福利、獎金及花紅 領班及高級技工 700元 不含福利、獎金及花紅

3、工程部人力（工資）成本預算

按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領班2人×700=1400元，其他8人×600=4800元，合計1400+4800=6200元。（2）、每年（按13個月計）： 6200×13=80，600.00元（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上計算不含福利支出、獎金、保險及其他意外支出。

六、人員聘用方案 專業特長 人數 相 關 要 求

高低壓配電 2人 3年以上經驗、持操作證、能熟練維修各種電氣設備 強弱電維修 3人 3年以上經驗、持操作證、熟悉各種強弱電氣線路及設備 電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經驗、持特業資格證 中央空調 1人 熟悉各種冷源設備和風機盤管系統原理、有電氣或管道基礎 水暖管道、機修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機械設備維修技能 鍋爐 1人 持司爐證、多年經驗、熟悉水處理并有電氣或管道基礎 【說明】

1、以上共10人。

2、領班2人從以上人選中擇優提拔。

3、有酒店工作經驗優先。

七、人員到位計劃

1、開業前15-12天內：

（1）通知電梯、空調、鍋爐等專業性強的特種設備擬聘人員面試。（2）確定各崗位擬聘用人員名單。

2、開業前12-10天內：

（1）電梯、鍋爐、空調主要設備崗位人員進場接受廠家或施工方技術培訓。（2）聯系其他擬聘用人員，確定補充招聘計劃。

3、開業前10-6天：

（1）通知電氣、機修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。

（2）組織所有人員進行星級服務公共科目知識、工程部運作規范、公司規章等內容的崗前培訓。（3）安排主要人員上崗參加設備綜合調試及一些不提供安裝的設備（洗滌設備等）的安裝。

4、開業前6-3天內：

所有人員按要求全部到位，開始供電、供水、電梯、鍋爐等的試運轉。

5、詳見《開業前后工程部工作進度計劃》并以最終修訂方案為準。

八、減員增效預案

1、結構更新

開業后公司走上正常經營軌道，各項工作會形成一定規律而易于掌握。經過一段時間的磨合，各崗位人員對所負責的工作和整體運作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進行結構重組，在工程部內實行單一的全“萬能工”模式：合并兩個獨立的班組為一個整體、輪班運行，不再按崗位定崗定人。具體結構如下：

工程部共7人，按以下班次運行：

①白班 4人 負責水、電、空調、電梯、鍋爐運行及設備保養維修。

1、設領班一人。

2、其他人實行輪班制。

3、具體班次根據情況安排，并適時調整。②中班 2人 負責設備運行及緊急故障的處理。

③夜班 1人 負責運行值班和緊急故障處理。

2、人員精簡

按以上結構，工程部人員在原有基礎上精簡1/3，將采取優勝劣汰方式進行。其中也有人員的正常流動和流失。

3、薪資增長

實現以上結構后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔的工作任務也大大增加。

將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準。這將能夠穩定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優秀人才加入，使公司更具活力。

工程部

工程部運作計劃

工程部為公司的經營提供能源供應、設施維修和工程協作等保障功能：直接管理和運行供水、供電、供汽及空調等供能設備；負責物業設施的維護、保養和檢修；協助完成公司各種經營活動中需工程部提供支持的任務如：布置會場、制作宣傳道具等

根據工程部的任務范圍，參照星級服務標準，計劃從以下幾個方面做好工程部的運作：

一、建立完備的運作管理規范 根據公司物業規模，參照星級酒店工程管理標準，擬出一套包括各種日常運作管理程序、崗位職責、規章制度、設備操作規程、檢修程序等內容的規范文件。這是工程部運作的依據，以此實程序化、制度化的管理。

★鏈接：《凱比特投資廣場有限公司工程部運作管理規范》

二、建立精干、高效的工程服務隊伍

根據工程部責任范圍廣、設備系統類別多、專業性強、技術要求高的特點，計劃按以下步驟逐步建立一支適應工程部運作要求的高素質技工隊伍。

1、按公司整體運作管理方案制定工程部的運作模式和人員結構方案、相應聘用要求。★★ 鏈接：《工程部人員結構表》

2、按各崗位專業要求招聘考核、擇優選取所需人員。

3、聘用人員上崗前進行公司規定、工程部運作規范、星級服務意識及團隊精神等方面的培訓，強化對公司文化的認同感和綜合素質，以適應新的工作環境。

4、各崗位人員到崗后，根據實際的崗位職責范圍，分別進行操作技術規程和職責制度的培訓，使其盡快進入工作角色。

5、制定一套考核制度，對工程人員的業務技能和敬業情況進行考核，努力營造務實求進的工作氛圍，調動每個人的積極性。

6、充分重視所有人的個人能力，尊重工程部每個人的建議；強調團隊精神；讓每個人都能充分發揮自己的專長、積極貢獻自己的力量的同時，還能相互團結協作；形成一支技術過硬、作風優良、團結穩定的工程技工隊伍，集中力量高效完成各項工作任務。

三、做好物業設備的運行和維修管理

【一】 設備運行管理是工程部的主要任務，計劃采取以下措施努力提高管理水準 ：

1、收集齊全的物業設施設備的技術資料，建立系統的設備檔案。

2、按設備的技術要求制定詳實細致的操作和檢修程序。

3、制定預防性維修計劃，按計劃的時間、項目內容對設備進行保養和檢修。

4、與使用和保管設備的部門或責任人簽定設備使用維護責任書，強化設備的正當操作和及時有效的維護保養責任。

5、建立完備的設備安裝、調試、運行、維護、檢修、改造、更新、報廢記錄，使設備管理更規范。

6、在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

【二】 建立完備可行的維修系統是設備設施維護檢修的保障基礎，計劃按以下模式對所有物業設施設備進行充分有效的維護保養和檢修：

1、維修功能

所有設備設施維護、保養和檢修以四個功能塊來完成：

【1】預防性維修：所有設備設施均制訂維護保養和檢修計劃，按既定時間、項目和流程實施預防性的檢修。【2】日常報修處理：設備設施的使用部門在日常使用過程中發現的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。

【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內的設備設施進行一次巡查，發現故障和異常及時處理。

【4】增改翻新：根據設備設施的具體情況和實際需要，對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理，使設備設施重新恢復使用價值，得到良好的利用。

2、維修結構

【1】 主管負責根據物業設施規模制訂維修程序和維修計劃。

【2】 以各專業班組為單位，按既定的責任范圍，分別負責所屬區域或設備設施的維護、保養和檢修。【3】 重要設備設施和綜合專業性設備設施由主管負責組織相關班組共同進行維護、保養和檢修。

3、維修控制 【1】主管負責監督各班組按既定的程序和計劃實施，控制維修成本、效率和質量。各班組按程序和計劃在領班的組織和帶領下，實施并完成設備維護、保養和檢修。

【2】日常報修處理由報修部門負責驗收設備維修修復質量并簽收耗用材料記錄。《工程報修單》具實填寫并由報修部門驗收簽字后一份工程部備查、一份報修部門留存、一份匯總交財務核對材料成本。

【3】設備設施的預防性維修項目由使用或保管部門進行驗收并簽收耗用材料記錄。《設備計劃檢修記錄》具實填寫并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務核對材料成本。

【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實填寫《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務核對材料成本。

四、做好能源控制管理

能耗成本通常占公司日常經營成本的很大比例，節能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的關鍵是〖1〗提高所有人的節能意識。〖2〗制定必要的規定和制度。〖3〗采取必要的技術措施。計劃從以下幾方面入手，促進能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：

1、做好耗能設備的維修保養，使其經常保持良好的性能狀態。

2、對主要耗能設備如：空調系統、供熱系統的運行狀況進行分析，制定出利于節能的運行程序。

3、在保證公司營業所需的前提下，盡可能減少耗能設備的使用。如：及時關閉暫無開啟必要的燈具、空調等。并將這些內容形成制度。

4、對各部門進行空調、水電設施的使用和節能常識的培訓。

5、優先維修造成能源浪費的設備故障。

6、工程部在日常巡檢過程中對節能情況進行監督。

7、準確抄錄各種能耗數據，按時進行分析，根據發現的問題不斷采取節能措施。

8、在設備的選購、維修和運行管理中，積極采用有利于節能的新技術、新材料。

五、做好安全運行管理

工程部是公司的要害部門之一。將以“安全是最大的效益”的原則，加強安全防范和日常運作中的安全管理，并從以下幾個方面努力確保工程部在安全運行上“萬無一失”。

1、積極配合安保部門，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓、消防設施維護和安全保障演練等方面的工作。

2、加強各崗位安全操作管理。所有崗位的技工均要求持相應專業資格證上崗。鍋爐、空調和電梯等工種還要有“特種行業操作證”。

3、將設備運行和維修過程中的安全操作規定制度化、程序化。

4、制定工程部的安全考核制度，強化每個人的安全意識和責任心。

5、經常對各崗位人員進行設備技術原理、操作維修技術方面的培訓，是每個人都能切實掌握正確的程序，從技術基礎上保證運行安全。

6、重點設備和崗位確定專人對運行安全負責，定期進行安全檢查和評估。

7、關心了解各崗位人員的思想狀態，及時化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。

8、制定必要的安全預案，發生事故是力爭降低損失。

六、做好與各部門的協調工作

及時與各部門交換情況，了解掌握物業出租、VIP接待、設備使用過程中的異常等方面的信息，便于優質的做好供能、檢修和協作工作。同時，將工程部的設備檢修計劃、能耗統計數據、設備故障率等情況反饋給其他部門。

將根據實際的部門結構和運作方案擬出詳細的“與各部門協調工作計劃”

除以上方面外，將結合日常運作中的實際情況，及時對本計劃進行完善補充。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實際，努力做好工程保障工作。

經理崗位責任

1、堅決貫徹執行公司總經理的指示，直接對總經理負責。

2、對工程部所有人員和設備全權管轄和調配。挑選和配備下屬各崗位管理人員。培養、鞏固骨干隊伍、切實保障動力設備的安全運行與裝修設施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調水準/

3、制訂下屬各崗位規范及操作規程，督促檢查下屬嚴格執行崗位責任制度、操作規程及設備檢修保養制度。

4、深入現場、掌握人員和設備狀況，堅持每天作如下檢查：

（1）審核運行報表，掌握能耗規律，發現異常，分析原因，及時采取節能措施。（2）審閱各系統運行監測技術參數，發現偏差，及時修正。

（3）現場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發現不良傾向及時糾正。

（4）現場巡查重點設備運行技術狀況，發現隱患，立即與有關班組組織力量消除；發生影響營業的重大故障，立即組織力量盡快處理。

（5）現場檢查重要維修工程及增改工程的工作質量與進度，發現失控及時采取措施。（6）現場巡查主要公共場所動力設施，發現問題及時組織維修。

5、審定下屬班組工作計劃，統籌工作安排與人力調配，檢查計劃執行情況。

6、組織制訂設備更新、改造工程計劃，重大維修保養計劃，備件購進計劃，并組織實施。

7、根據營業要求與科技發展狀況，經常征詢一線業務部門意見，不斷改進原設計缺陷，大力支持下屬進行技術改造，使動力設備日漸完善。

8、深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經常對下屬進行職業道德、服務意識教育，培養員工公司責任感。

9、編制培訓計劃，定期對人員進行培訓，提高管理水平，把工程部建設成為一支高素質、高技術水準、高效率、高服務質量的隊伍。

10、核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督導下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。

11、掌握科技發展動態，認真推廣新技術，發行不合理的設備，完善設計和施工遺留的缺陷；對所屬系統的重大改造工程參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。

班組主管崗位責任制

1、模范執行崗位責任制、操作規程、員人守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成各項工作任務。

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經常處于良好的技術狀態，優質高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。

3、主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助經理作好班組管理工作，解決技術上的疑難問題。

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題，設備發生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業。

5、負責制訂本班設備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經理審核，并負責檢修保養計劃的實施。

6、做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經理審閱。

7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯 中央空調系統參數

一、主機銘牌數據

機組型號 BZ 175V111（K）BO 出廠編號 02063518 檢驗員號 QA01 制造日期 2002年6月 制冷量 175萬Kcal/h 制冷量 2035Kw 冷水入口溫度 12oC 冷水出口溫度 7oC 冷水流量 350M3/h 冷水壓限 0.8mPa 燃料低值熱值 8500Kcal/Nm3 熱源最大耗量 1698KW 溴化鋰溶液量 6.2t 電壓/頻率 380v/50Hz 耗電量 10.4KW 大件運輸重量 23.6t

二、主機常用數據 燃料耗用量 制冷：128kg/小時 制熱：140kg/小時 電消耗：10．5kw

三、系統其它數據

1、總造價 約400萬元

2、設計使用年限 20年

3、冷卻水塔電功率 15kw/n

4、冷卻水泵（單臺）55kw/n

5、冷凍水泵（單臺）55kw/n

6、冷卻水首次充注耗用量 6.5t

7、冷凍水首次充注耗用量 100t

四、機盤管標稱功率統計 1、1F 前樓（南樓）建行：1152W 大堂：1920W 農行：1344W 合計：4416W 后樓合計：480W 2、2F 前樓 證券交易大廳：1786W 中庭：768W 證券辦公室：1402W 后樓：826W 3、3F 前樓 咖啡廳：1786W 東側廳：2938W 后樓：922W 4、4F/6F-14F/16F-18F 前樓：672W 后樓：672W 共13層合計：17.472KW 5、5F 前樓：776W 后樓：832W 6、15F 前樓：988W 后樓：832W 7、19F（前樓）768W

8、總計：41.478KW(約為42KW)

五、系統設備折舊

1、計算公式：

設備折舊額=（設備原總值－預計凈殘值）/預計使用壽命

2、計算條件

① 主機：設計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時 ② 系統其它設備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時 ③ 系統原值按400萬元 / 凈殘值忽略不計

3、折舊額結果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時

六、成本計算

1、計算條件：柴油：3000元/t 電：1.5元/Kwh 水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h 制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、風機盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系統總成本為 ：折舊額+油耗+總電耗，計算結果為： 制冷：806.5元/h 制熱：842.5元/h

8、折合成風機單位電耗為：

制冷: 806.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈19.21元/kwh 制熱:842.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈20.06元/kwh 注：人力及維持費用未計

六、中央空調系統計量方案

方案一：按以上計算結果（風機每消耗電能１ｋｗh折合成空調成本）可對各區域裝表控制并計量收費（估算為：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。

方案二：按以上計算結果（風機耗電折合成空調成本），結合各區域空調負荷（風機標稱功率與風口數量），可估算出空調系統運行單位小時的各區域所需成本，并據此收費。工程部

工程部主管崗位責任??

崗位責任：

1、模范執行崗位責任制、操作規程、員人守則和各項規章制度，承上啟 下，及時完成各項工作任務。

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經常處于良好的技術狀態，優質高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。

3、主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助經理作好班組管理工作，解決技術上的疑難問題。

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題，設備發生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業。

5、負責制訂本班設備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經理審核，并負責檢修保養計劃的實施。

6、做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經理審閱。

7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總。

保安部任務及職責

一、室外保守

1、停車場警衛（寫字樓、公寓、中餐廳）

注意車輛進出程序、流程安排、規劃好3個大門的秩序，具體事項如下： A、檢查車輛停放 B、處理好車輛的盜竊事件 C、處理好車場內交通事故 D、處理好亂停亂放車輛 E、處理好逆行車輛

F、夜間對所有進出車輛進行檢查

2、崗亭警衛（南大門、西大門）A、出入車輛人員登記

B、出門貨物要有憑證，并檢查是否屬實

二、室內保守

1、客人活動區域監控

2、地下室的監控

三、消防安全工作

1、報警與處理 A、嚴格做好預防工作

B、如遇火災，應及時處理，并與有關部門聯系

2、檢查消防器材

四、室內保守辦公室管理

1、案件處理

A、酒店內打架斗毆事件的處理，必須有詳細的處理程序，并作文字報告。B、樓層安全工作 C、安全檢查

對酒店內重點要害部位每月進行一到二次的安全檢查，檢查人數不得少于2人，并做好記錄。

五、內保內勤工作

1、大廳警衛

2、巡邏警衛

電工安全技術操作規程

一、工作之前

1、電氣操作人員應思想集中；電器線路在未經測電筆確定無電前，應一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對相信絕緣體，應認為有電操作。

2、應詳細了解工作地點、工作內容、周圍環境，再選安全位置進行工作。

3、工作前應詳細檢查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防護用品，以防工作時發生意外。

4、維修線路要采取必要的措施，在開關手把上或線路上懸掛“有人工作切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。

5、使用測電筆時，要注意測試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用電筆只許試五百伏以下的電壓。

6、如需在線路進行檢修時，事先可通知用電單位停電時間，再到配電室填好停電標然后進行，并要注意安全操作。

7、在架空線路進行檢修前，應首先停電，試電，并掛好臨時接地線，以防發生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之內的線路上，禁止帶電操作，如必須帶電作業時，要有可靠的安全操作措施，經領導同意后，在有人監護下方可進行。

9、電工人員工作時，必須頭腦清醒、思想集中、不得酒醉、打鬧、神志不清。身體不適者禁止工作。

10、工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應包好，以防發生觸電。

11、安裝燈頭時，開關必須控制火線，燈口處必須接在“0”線。

12、所用之導線及保險絲，其容量大小必須合乎規定標準，選擇開關時必須大于所控制之設備的總容量。

13、如工作中途因停止，當重新工作時，必須詳細檢查各項設備之變化，待充分了解后方可進行工作。

14、嚴格遵守勞動紀律，服從工作地帶班者指揮，不得任意離工作崗位。

15、在一切金屬器外殼上，都必須施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力的1/3。

16、設備安裝時，要進行詳細檢查，電器的絕緣電阻不得小于0.5兆歐，并按機床說明書的各項要求，進行調整、試驗。

三、工作結束后

17、工作結束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護裝置，隨時安裝好。

18、操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗一定要和有關人員聯系好，以免發生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必須經常檢查，切實保護好，如發現損壞，不合安全規定應立即停止使用。

20、使用梯子進行工作時，梯子角度以60o為宜，禁止二人同時上、下梯子，操作時需有人在地面監護。

21、登桿工作一定要使用安全帶和安全帽。安全帶不準拴束在橫擔上。

22、使用之工具及材料必須裝入工具袋內吊送，不準隨便亂拋，以免砸傷人；有人在電桿上工作時，任何人不可站在電桿下。

23、數人同登一桿工作時，必須戴安全帽，先登者不得先作業，待各人選擇好自己的位置后，才能開始工作。

24、登桿之后，必須驗無電時才可開始工作。為了防止中途送電，線路上需掛臨時地線。

25、如遇雷雨及大風天氣時，嚴禁在架空線路上進行工作。

26、工作完畢后必須拆除臨時地線，并檢查是否有工具等物漏忘在電桿上。

27、新建線路或檢修完工后，送電前必須認真檢查，看是否合乎要求，并和有關工作人員聯系好，方能送電。

五、其它方面

28、彎管時注意安全，防止燒傷燙傷。

29、電氣安裝打墻眼時，要思想集中，互相注意防止錘頭傷人。

30、發生事故或重大設備、人身事故和發現嚴重事故因素時，應立即向上級報告，迅速排除。

31、發生觸電時，不要慌亂，應先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫院。

32、發生火警時，應立即切斷電源，用四氯化碳粉質滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。

電梯維保安全規程

1、開啟廳門時，電梯不一不定在此層，小心跌入井道。

2、停電盤車時，必須先關掉總電源，由兩人或兩人以上操作。

3、進入橋頂或底坑，開啟廳門后，一定先關掉急停開關方可進入，維修完后，維修人員出來后，再把電梯打上正常。

4、轎頂檢修，務必小心支架掛人或運行中的對重撞人。

5、底坑檢修，務必小心運行中的轎廂或對得撞人。

6、非維修人員，不得私自持有機械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機房鑰匙。

7、非維修人員，不得擅自進入機房，嚴禁動用電梯專用電源或控制屏。

8、未經維修人員許可，任何人不得進入轎頂或底坑。

9、愛護電梯，人人有責。

高壓室送電操作規程

1.關上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉90o→接地開關分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉90o→隔離開關合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉動180o→負荷開關合閘到位.高壓室停電操作規程。

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→隔離開關分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→接地開關合閘到位;3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。

三菱電梯維保工作單每日巡查保養項目：

1、電梯有無異常聲響。

2、各層門及滑塊檢查、調整、清潔、潤滑。

3、各層門鎖限位動作可靠性檢查。

4、轎門及自動門機構檢查調整、清潔。

5、操縱箱各開頭控鈕、信號燈正常。

6、確認平層誤差在規定范圍內。

7、樓層提示、呼梯按鈕燈正常。

8、廳門、開關門靈活可靠。

9、消防開關工作正常。

10、控制屏內檢查：變壓器、接觸器、繼電器。

11、配合廠家月保工作，以及年檢。每月巡查保養項目：

1、漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關間隙。

2、對重緩沖距、轎廂緩沖距檢查、對重保護欄、補償鏈連接可靠運行正常。

3、上下限位開關動作可靠性檢查。

4、安全間隙檢查調整，清潔，開關動作正常。

5、底坑安全開關工作正常。

6、液壓緩沖器油位檢查，限位開關動作可靠。

7、廳門、轎門、機電聯鎖開關動作可靠性。

8、轎門、廳門、道軌檢查、清潔潤滑。

9、安全觸板動作靈活、開關接線可靠。

10、光電保護裝置工作正常。

11、轎頂安全窗限位開關工作正常。

12、轎頂檢修開關工作正常。

13、轎頂感應器工作正常，清潔調整。

14、限速器開關動作正常。

15、制動器動作靈活，維持電壓正常，間隙正常，軸銷加油潤滑。

16、限位開關動作正常。

17、緊急停靠裝置（MELD）工作正常。每年保養項目：

1、電動機、拽引機檢查。

2、主付靴及靴襯檢查。

3、各導軌支架聯接螺栓檢查。

4、鋼絲繩漲力檢查調整。

5、轎頂繩頭對重繩頭檢查。

6、引輪、導向輪檢查，清潔潤滑。

7、引輪、繩槽及鋼絲繩磨損程度檢查。

8、電動機、引機換油。

9、制動器鐵芯拆洗調整。

10、清潔導軌。

11、各安全裝置動作檢查，調整。

12、轎廂對重、緩沖器距離檢查調整。

工程部在崗培訓考核試卷（1）工作手冊部分

姓名 工號 分數 考核評定（優/良/好/差）點評

一、填空（每空1分共42分）

1、工程部是酒店的重要部門之一，其基本職能為、三個方面。

2、設備維保是工程部設備管理的主要內容，采用、、四種功能方式互相結合來保證設備得到充分有效的維護和保養。

3、各崗位對所負責管理的設備要嚴格做到三干凈，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使設備經常處于良好的技術狀態，確保設備、、運行。

4、工程部同樣應樹立良好的服務意識，堅持，恪守 服務信條。把理讓給客人，以優質的服務為公司爭得榮譽、創造財富。

5、機房值班時，應按規定定期巡視設備運行情況，做到、、、、，及時發現和處理隱患。

6、非本部門人員但屬本公司人員進入工程部各機房，應得到 允許，非本公司人員，如需進入機房，則必須有 批條，并由。

7、交班人員要對接班人員負責，要交、交、交、交、交，雙方要辦簽字手續。

8、工程部人員的行為準則概括為、、、。

二、判斷題 對的打√ 錯的打×（每題5分 共25分）

1、接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人交班后，應及時報告部門主管。（）

2、各班組可存放不超過1Kg的易燃油料。（）

3、電工在檢修儲水池水泵時可直接領用其鑰匙，以提高工作效率。（）

4、物品領用由各申領人將領料單分別交部門經理、財務審核、總經理簽字后即可直接到總倉領用。（5、房間故障報修必須有服務員陪同，征得客人同意后方可進行搶修。（）

三、簡答題（每題10分 共40分）

1、分別簡述大型設備一、二級保養的目的與主要內容。

2、簡述日常報修單的處理流程。

3、簡述工程維修服務規范。

4、簡述交接班中的主要注意事項及規范。

四、論述題（13分）

請結合自己的實際崗位的體會，論述如何做好工程部的各項工作。工程部十月份下半月工作計劃與安排

1、繼續統計復核主樓工程數據。

2、了解主樓給排水、消防水、空調水系統的管道走向，控制閥及附屬設置。

3、了解掌握主樓給水與部分噴淋泵系統的詳細問題。

4、著手進行主樓能耗計量前期調查工作。

5、主樓頂層水塔滲水問題跟進。

6、主樓頂層膨脹水箱，與主水連接管路的保溫處理跟進。

7、主樓地下層改造跟進。

8、主樓地下層排水積水問題跟進。

9、路面鋪石等檢查并督促返修。

10、跟進電信小靈通基站問題。

11、跟進電信主樓虛擬網聯網互通問題。

12、跟進電信寬帶問題。

13、跟進政府投資中心配套局域網及電信代辦。

14、投資廣場設施概況說明書編制。

15、變電站遺留問題督促解決。

16、變電站機房布置與完善。）

17、值班室布置與完善。

18、電力系統掛板繪圖、制作、上墻。

19、電力系統遺留問題徹查與督促解決。20、按計劃實施工程部人員在崗培訓。

21、空調人員到位廠家學習，為下周開機做準備。

22、空調機房遺留工程跟進。

23、空調機房布置完善。

24、制定空調系統詳細操作規程。

25、電梯驗收與機房布置完善。

26、電梯維保程序制定。

27、電梯遺留問題跟進。

28、檢查調試主樓空調風機盤管與新風系統。

29、公寓樓遺留水暖問題返修跟進。30、公寓樓遺留頂層滲水問題跟進。

31、制作貨架、鉗臺、工具柜、布草架。

32、協助布置員工宿舍、員工更衣室。

33、跟進中西餐廳后續工程。

34、制定各項工程統計、表格，準備本月度各種數據匯總工作。

35、班次與崗位劃分，逐步實行正常的作息輪班。

36、逐步實行規范的三級維修制。

37、著手開始工程資料整理歸類存檔工作。

38、完成設備維修保養計劃的編制。

凱比特廣場監控系統

操 作 說 明

武漢宏成系統科技有限公司 2002年10月

本說明包分為三個部分，包括系統供電說明、矩陣操作說明、硬盤錄像操作說明。第一部分 系統供電說明

一、設備功能說明

主控臺上共3個控電按鈕，鑰匙按鈕為主供電按紐，主要用于電視墻、硬盤錄像機、矩陣等設備供電；綠色旋轉按鈕為攝像機供電按鈕，主要用于各攝像機供電；紅色旋轉按鈕為備用按鈕。

二、系統供電操作規范

1、打開鑰匙按鈕，電視墻通電，搖控開機，置入視頻狀態。盤錄像機通電，打開硬盤錄像機面板，啟動開關開機。矩陣通電。

2、打開綠色旋轉按鈕，各攝像機通電，電視墻進入自動切換狀態。第二部分 矩陣操作說明

一、視頻切換控制

1、手動切換

在某一監視器上顯示某攝像機的畫面。

操作：按“n”（監視器號）—“MON”—“n”（攝像機號）—“CAM”。

2、區域切換

在某一監視器上顯示一組攝像機畫面。

操作：按“n”（監視器號）—“MON”—“n”（起點攝像機號）—“ON” —“n”（終點攝像機號）—“OFF”。

3、自動切換

在某一監視器上切換顯示所有系統存在的攝像機畫面。

操作：按“n”（監視器號）—“MON” —“RUN” —“ON”，開始自動切換。操作：按“n”（監視器號）—“MON” —“RUN” —“OFF”，停止自動切換。

4、攝像機畫面跳過和加入

若不想某個攝像機畫面在指定監視器自動切換時顯示出來。操作：按“n”(攝像機號)—“ENTER” —“OFF”。恢復畫面顯示

操作：按“n”(攝像機號)—“ENTER” —“ON”。

5、視頻自動切換時間設置

設置某一監視器自動切換畫面的時間間隔。

操作：按“n”（監視器號）—“MON”—“n”（攝像機號）—“TIME”。注：時間間隔可在1~99秒之間選擇。

二、云臺控制

1、方向操作

鍵盤通過解碼器可控制云臺的上、下、左、右及左上、左下、右上、右下的運行。例如：當主機要控制云臺的“上”。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—移動搖桿向上。

三、鏡頭控制

1、光圈

打開（OPEN）或關閉（CLOSE）變焦鏡頭的光圈，來調整攝像機的進光量。操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“OPEN或CLOSE”。

2、焦距

調整變焦鏡頭中的焦距長（TELE）或短（WIDE），使監視器上顯示的攝像畫面為焦距良好清晰的畫面。操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“WIDE或TELE”。

3、變焦

調整變焦鏡頭的變倍遠（FAR）近（NEAR），使監視器顯示攝像機畫面的全景或特寫。操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“FAR或NEAR”。

四、其它操作

1、當前狀態保存

主要保存當前設置好的成組切換、區域切換、切換時間等一些重要數據。設置完所需要保存的數據后，按“997”—“TIME”。

2、開/關蜂鳴器： 敲鍵或搖桿時，若想消除蜂鳴器聲，可按“999”—“TIME”； 恢復蜂鳴器聲，可按“998”—“TIME”。第三部分 硬盤錄像操作說明

軟件安裝完成后必須按照上面說明進行圖像設置錄像,系統才能夠啟動運行有關系統的設置方法在下面進行介紹: 打開每一個程序先出現程序的登錄窗口如圖

新安裝程序后缺省的用戶名和密碼都是小寫的bmw ,通過缺省的用戶名進入設置程序后在系統設置中修改或刪除缺省的用戶添加新的用戶.1、存儲方案設置

存盤方案設置用于設置存盤方式,可以將所有路同時寫到一個盤上也可以將指定的路寫到指定的硬盤上如果將多路分到不同的硬盤上,可以降低硬盤的數據流量提高系統的可靠性.打開存盤方案設置項在左邊的列表框中就列出了,現在已經設置好的方案,選擇一個方案,在右邊的兩個列表框的分別列出了該方案的使用路和磁盤列表.系統初始方案為空單擊增加按鈕使用部分或全部的路和磁盤產生新的存盤方案單擊刪除按鈕刪除一個已有的存盤方案.單擊修改按鈕修改一個已有的存盤方案 如圖所示

首先指定方案名稱然后在可以使用路下選擇路數并通過>>按鈕將選中的路號放到使用路下<<按鈕反之對于硬盤也一樣將可以使用磁盤下的驅動器號放到使用磁盤下定義完成后表示指定方案名稱為使用路下的路號將錄在使用磁盤下的硬盤上對于以上的例子方案0 定義1-8 路(使用路)記錄到E/G 磁盤(使用磁盤)上方案1 定義9-16 路(使用路)記錄到D/F 磁盤(使用磁盤)上.注意:（1）推薦使用兩個或兩個以上的存儲方案每個方案盡量使用同一個物理磁盤（2）每個方案至少包含兩個磁盤邏輯分區

（3）用來存儲音視頻數據的邏輯盤不要存儲其他數據

（4）強烈推薦每10 天整理一次硬盤這樣可以極大地提高系統的穩定性

2、主要操作界面

軟件界面分為視頻顯示區、視頻源選擇區、手動功能控制區、云臺/鏡頭控制區、狀態顯示區五個主要區域構成同時還有設置框及時間表編輯。考勤制度

為規范員工行為，嚴肅勞動紀律，樹立企業良好形象，特制定考勤制度：

一、人員配備：由各部門從部門內部選派一名認真負責的員工兼職擔任考勤員，負責每天對員工的簽到情況進行監督，對員工的出勤情況進行記錄，對員工的各種假條、申請、考勤表等進行保管。

二、考勤管理：

1． 員工每日于上班前、下班后到規定地點（保安崗亭）進行打卡，打完卡后到達部門工作崗位進行簽到，打卡或簽到超過規定上班時間，都算作遲到，下班提前打卡或提前簽離都記作早退。2． 遲到：比規定上班時間遲到兩小時內記作遲到。3． 早退：比規定下班時間提前兩小時內記作早退。

4． 曠工：遲到兩小時以上，六小時內記作曠工半天，六小時以上壹天以內記作曠工一天。

5． 事假：員工請事假須提前一天寫好請假條交部門主管或經理審批后（一天以內主管審批，一天以上經理審批）方可休息。事假條由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。6． 病假：員工請病假須有醫生開具的病假證明、門診病歷及藥費繳費單，寫好病假條交部門經理審批后方可休息，病假條由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

7． 換班：員工換班須提前寫好換班申請交部門主管批準后才可換班，否則視為曠工。每位員工每月換班不得超過二次。換班申請由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

8． 排班表：各部門于每月31日前編制好排班表，經部門經理審核簽字后上交行政部，排班表上須注明各班次的上、下班時間。

9． 考勤表：各部門考勤員根據每位員工出勤的具體時間填寫考勤表，須嚴肅認真，不得弄虛作假，考勤表經部門經理審核簽字后，于每月1日將上月考勤表上交行政部。

10． 加班：員工加班須填寫加班申請單，交部門經理簽字，于每月1日匯總上交行政部。

三、考勤獎懲：

1、全勤獎：為鼓勵員工出滿勤、干滿點，特設立全勤獎，員工每月出勤率達100%者（壹月內無遲到、早退、曠工、病假、事假等）。可獲當月全勤獎30元，未達100%者當月無全勤獎。

2、遲到：壹月內遲到壹次記口頭警告壹次，遲到貳次記第一次書面警告，按員工手冊規定扣除當月工資總額的10%，遲到叁次記第二次書面警告，按員工手冊規定扣除當月工資總的的30%。

3、早退：早退處理與遲到處理相同。

4、曠工：曠工一天按員工手冊規定記書面警告，扣除當月工資總額的10%，曠工連續三天記嚴重過失，作除名處理。

5、事假：事假一天扣除員工當月工資的1/15，依次類推。

6、病假：病假一天扣除員工當月工資的1/30，依次類推。報總經理審批！

寫字樓租戶優惠政策(附件1)1.餐飲優惠

乙方在甲方各餐飲營業點消費可享受牌價之八五折優惠(特別推廣除外)； 乙方在甲方夜總會餐飲享有八五折優惠。(門票及洋酒除外)2.訂房優惠

乙方在甲方商務中心合約A類價格優惠。3.商務任務中心優惠

乙方在甲方商務中心打字及復印享有牌價之九折優惠。4.洗衣優惠

乙方在甲方酒店洗衣享有牌價之八折優惠。5.健康中心優惠

乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服務享有牌價之八五折優惠。6.會場及會議設施優惠

乙方在甲方的會場及會議設施享有會議包價優惠或其他特惠款待。1.總則

1.1 荊州市盛智物業管理有限公司（以下簡稱物業管理公司）經業主方授權擁有荊州投資廣場所有物業(含寫字樓)之管理權。承租戶及有關人員均不得有侵犯產權及管理權之行為。

1.2 承租戶應嚴格履行其與荊州市盛智物業管理有限公司及業主方所簽訂合同之條款，并應知曉對自己的行為需承擔法律責任。

1.3 承租戶之定義根據其與荊州市盛智物業管理有限公司及業主方的合同約定，為通過租賃或其他方式而取得投資廣場物業使用權的簽約人。2.物業管理公司職責

2.1 負責寫字樓之管理、經營及公共配套設施、設備之維修、養護。承租戶須提供必要的配合。2.2 負責寫字樓之治安、消防管理工作。

2.3 提供高水準之服務及管理，為承租戶憂解難,快速處理承租戶之投訴，維護承租戶之合法權益。2.4 對承租戶違章行為進行糾正和處罰，其方式有：責令停止違章行為,責令恢復原狀、扣押或沒收違章工具，責令賠償。3.承租戶之職責

3.1 依據承租戶荊州投資廣場業主及荊州市盛智物業管理有限公司所簽訂合同之條款，對投資廣場所承租之物業享有使用權。

3.2 享有對物業管理公司各種管理制度的建議權。

3.3 享有對荊州市盛智物業管理有限公司管理人員及員工的監察權及投訴權。3.4 承租戶必須按規定及時交納有關費用。

3.5 承租戶必須履行與荊州市盛智物業管理有限公司簽訂合同及所有附件之所有條款。都市網景報修程序

以為業主提供滿意服務為宗旨，堅持方便業主、文明服務的原則，按北京市小區物業管理服務要求去做，24小時受理住戶報修。

報修程序：客戶服務部接到業主報修后，立即給工程部下報修單。工程部接報修單后15分鐘內必須到達現場進行維修。維修人員入戶維修要求不打擾住戶，維修時必須穿鞋套，現場作業時要鋪有地布以保證維修后地面清潔。維修完畢后請住戶檢查，驗收后簽字。并建立維修回訪制度。一般維修項目24小時內完成，維修工作中因特殊原因不能馬上修復的（如缺配件）應上報領導及時購買，并向業主或使用部門說明原因，盡快跟進解決。

遠洋天地報修程序

業主報修只須拔打服務熱線電話即可報修。

一、遠洋天地物業管理中心上門維修程序

1、輕輕敲門三下，若無人應答，片刻后再輕敲三下，不得連續或用力敲門。

2、業主開門后，應先自報我是物業工程部XXX，您家是否曾報修過，得到確認后，穿好鞋套進入業主家。

3、用工作布鋪在地上，將工具箱放在工作布上，不得將工具放到工作布之外。

4、將工程問題處理完后，收好工具，將工作臺面清理干凈。

5、請業主確認修理情況，認可后請業主在工程維修單上簽字，需收費的，同時收費并開具收據給業主。

6、離開時走到門口應反身將門關上，并與業主禮貌道別。

二、遠洋天地物業管理中心的工程維修單 編號： 備注：

1、此工程維修單一式四聯。

2、第一聯為客戶服務部留存。

3、第二聯為工程部存檔。

4、第三聯遠洋天地物管中心

歡迎廣大業主監督！

需對外協作的項目實施程序??

1、限于技術能力或人力、工具等原因，維修隊不能勝任的設備故障或項目等，為需采用承包給外單位或由外單位協助的范圍。主要有：

1-1設備損壞部件需要采用特殊加工如車、刨、磨、銑等才能修復的。1-2新增土木裝修工程中較大規模的項目。

1-3需要特殊工藝或裝備進行施工的項目如中央空調管系清洗等。

2、確定采用外協的項目，由維修隊擬出申請報告（附列成本預算、對公司正常營業的影響范圍、可行性分析等），報總經理審批。

3、申請報告審批同意后，維修隊負責根據項目內容聯系專業單位洽談，采用招標競價的方式選擇合適的單位。為業主留存。

5、第四聯維修結束后，傳送客戶服務部對報修人進行回訪。

4、擬承包單位根據項目內容及要求作出詳細方案（附列材料及價格清單、質量工期承諾等），與維修隊擬出的經過初步洽談的合同條款樣本一起報總經理審批。

5、項目方案及合同樣本通過審批后，由維修隊代表公司與施工單位簽定正式合同。

6、維修隊負責監督施工質量、工期，負責按合同要求進行竣工驗收。

7、外協項目竣工通過驗收合格后，按公司財務支出程序由承包單位與財務部進行結算。

8、需要外協的項目中涉及金額教小、或有緊急的需要的，按公司物品采購程序處理。

勝智物業管理公司 荊州投資廣場物業管理處 2002年12月8日 出租物業設施設備管理程序

1、租方與公司物業管理處達成承租意向后，由物業處、求租方代表共同對所承租區域的設備設施進行檢查。

2、物業處按現場的物業設施狀況詳細填制記錄表，并與租方代表共同簽字確認。

《物業設施狀況記錄表》一式多份，除物業處留存一份外，其余根據需要附于《物業租賃契約》后由契約收執方保存備查。

3、承租方租用的物業設施應按契約規定使用及維護，并接受物業處日常巡查監督管理。

4、維修隊負責日常對出租物業區域的設施進行巡查，及時維修保養。

5、如發現出租給承租方的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規定的，應立即制止并報告物業管理處。出租的物業設施由物業管理處負責歸口管理

6、承租方損毀所租用的物業設施的情況反饋至物業處后，由物業處、租方代表共同現場核實損毀范圍，由維修隊根據情況填寫記錄單，簽字確認。

7、租方移位、更改、損毀的物業設施設備按契約所約定由承租方負責還原，或由維修隊修復。所有損失及費用由物業處負責按契約規定索賠處理。

8、出租的物業設施設備在正常使用情況下發生的各種故障均由承租方直接向物業處反映，再由物業處按報修程序通知維修隊進行維修。

9、維修隊按要求定期對出租區域的物業設施進行保養、檢修，所有計劃均事先向物業處反饋，由物業處聯系租方做好協調。其它事項按《維修隊運作規范》處理。

10、維修隊負責定期按物業處要求準確對出租的物業區域的用水、用電、空調等各種能耗數據進行抄表統計，填制記錄交物業處。

11、出租物業退租時，由物業處、租方代表共同對照契約所附承租時的物業設施設備狀況記錄現場進行核對，填制退租物業設施移交單。

12、其它事項按公司物業管理規定處理。遠洋天地物管中心各部門負責事項

遠洋天地物管中心機構設置有綜合部、客戶服務部、工程部、安保部、財務室等職能部門。

各職能部門具體分工如下： 綜合部：是集辦公室、人事、行政管理為一體的綜合性管理部門，主要負責各部門之間的協調；上傳下達；催辦領導確定的重點工作；檢查各項規章制度的執行情況；各種文件的擬定、下發；員工的招聘、培訓、考核、獎懲；對外聯絡、后勤管理等。聯系電話：65573773 客戶服務部：直接面向業主提供服務，具體負責業主入伙手續的辦理；負責解答業主、住戶的咨詢；接待業主的報修、投訴；負責對業主的回訪；組織各項費用的收繳，負責小區的保潔、綠化。聯系電話：65573833（直線）；65573733、65573663轉8000、8009 工程部：負責小區各種設備、設施的正常運行、維修和保養；業主報修項目的入戶維修；業主裝修申報及管理。聯系電話：65573933（直線）；65573733、65573663轉8012、8013 ； 安保部：負責小區整體的安全、消防工作，負責車輛秩序的維護和地下車庫的管理。聯系電話：65573363（直線）；65573993、65573933轉8026、8020、8007； 財務室：負責各種費用的收取。聯系電話：65574044（直線），65573993、65573933轉8019

請廣大業主監督我們的工作！謝謝您！

第三篇：物業各崗位運作方案及崗位職責

物業各崗位運作方案及崗位職責

運作方案

（一）客服運作方案

客服（管家、前臺、內勤）工作范圍

客服承擔著物業管理處直接對業主服務的工作，其中包括：業主關系的協調和環境衛生的管理，是體現物業服務檔次，展示物業管理公司的形象和企業文化，樹立公司的管理品牌的窗口，是實現優質服務,使業主滿意的關鍵性職能部門。業主服務的主要工作是對業主的服務和社區的整體環境管理。其中包括：

? 辦理業主的入住、裝修手續。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

崗位職責 二次裝修的管理。環境的管理與策劃。

接待訪客，解答業主的疑問。

受理業主服務需求、投訴、報修，并轉callcenter。郵件、報刊雜志分撿、收發。協助費用的收繳。日常的巡查。

信息的搜集與業主回訪。

社區的文化建設與舉辦業主的聯誼活動。提供有償服務，特約服務及商務中心功能。業主檔案管理。

評價服務質量及業主意見的征詢等。

前臺接待員崗位職責

1.負責日常接待工作，業主出行或回家要及時問候。

2.負責記錄業主及其他人員投訴，并將信息轉移至callcenter。3.為業主辦理各類的手續，業務要熟悉，態度要熱情，工作要細心，動作要敏捷，核算要準確。

4.更新每天業主投訴記錄，并了解處理進度。收集后將資料整理匯報客服管家； 5.負責跟蹤業主對各項服務的滿意程度，負責協助調查業主服務滿意率；

6.負責向業主提供有償服務目錄及報價，并將業主要求的有償服務信息轉callcenter；

7.熱誠幫助業主，主動自覺地為業主著想，收集業主對物業管理的建議。

8.必須按時上.、下班，禮貌待客，準時優質完成業主所要求完成的服務項目。

9.培養得體的言行舉止，樹立良好的企業形象。

10.必須有高度的工作責任心，以防工作中出現不必要失誤。11.保持前臺的環境整潔。

客服管家崗位職責

1.每日對物業進行巡視檢查，填寫物業巡樓報告； 2.遇有緊急事故，協助處理善后工作；

3.接受及處理業主投訴，并予記錄，轉相關部門； 4.追收物業管理費等各類費用之工作； 5.巡視檢查清潔及綠化設施之情況； 6.整理物業之業主資料；

7.必須按時上.、下班，禮貌待客，準時優質完成業主所要求完成的服務項目。

8.培養得體的言行舉止，樹立良好的企業形象。

9.必須有高度的工作責任心，以防工作中出現不必要失誤。

內勤崗位職責

1.認真領會政府部門的有關政策及上級文件精神，及時了解和掌握公司各部門的工作進程及本公司有關的外界情況。2.負責會議通知、議程安排、會場布置、簽到、會場服務等工作，并做好會議記錄和紀要工作。3.收集業主檔案，定期整理分類。4.起草或整理工作計劃、總結、規章制度等各類文件。5.做好與公司各部門的業務聯系工作。

6.負責公司文件、資料的打字復印工作，講求效率，穩中求快，做到認真，仔細，不出差錯。按時完成打印任務。7.嚴格按照操作程序使用電腦，保持電腦清潔，發現問題及時安排維修。

8.負責對外來公文的簽收，登記，并按擬寫批示分送有關領導及有關部門。

9.遵守保密制度，搞好保密工作，廢棄文稿應及時消毀。10.完成領導交辦的其他工作。

保潔負責人崗位職責

1.上班后檢查清潔效果。如有需要，采取行動，跟進所需工作。2.檢查保潔員工出勤情況。

3.每日上下午不少于兩趟巡視檢查所轄公共區域，注意事項包括：

清潔情況、安全情況、工程情況、其它情況

4.每日負責監控和檢查公共區域內各項清潔工作的完成質量，及時糾正保潔員不合規范的清潔操作并填寫記錄。5.根據工作安排，合理布置各項清潔任務，并負責全面監督清潔、綠化服務提供商的各項工作是否按要求進行，與其建立合理的工作程序往來。

6.每日實地檢查清潔工作是否按計劃進行，保潔員的工作表現和工作質量是否達到要求標準，對不合格現象及時填寫清潔整改通知書。

7.跟進處理業主對清潔方面的投訴，并做出情況處理結果的匯報。

8.配合清潔合作商進行清潔員工的招聘、選拔和培訓工作。9.監督低值易耗品質量，并協助采購。10.與其它部門溝通、協調，密切合作。11.定期對保潔、綠化服務質量進行評估。12.要求并檢查外包單位培訓方案，有計劃地對員工進行必要的業務培訓，使其能高效地完成工作任務并達到預期標準。13.負責協調業主有償服務關于清潔的事務。

14.巡視、檢查各區域所有設備，設施是否完好，清潔情況是否達到標準并填寫巡視報告。

15.每月上報低值易耗物料計劃，并合理控制領用數量。16.負責檢查、督導垃圾清運事宜。17.完成領導交給的其它工作。

保潔員崗位職責

保潔班長崗位職責

1、對上級負責，直接指揮下屬員工進行分區域的保潔衛生；

2、檢查員工每日出勤情況，如有缺勤，及時安排補位保潔；

3、檢查員工所管轄范圍的保潔衛生情況，并進行當班考核；

4、檢查員工所使用的工作器具和保養設備的完好情況，督促員工愛護工具和設備及貫徹使用制度；

5、編制使用保潔用品、物料的計劃，控制保潔衛生耗用成本。

6、及時做好保潔器具材料的采購及公共區域的水、電、照明的維修報告。

保潔員崗位職責

1、一律著裝上崗；

2、服從上級安排，按規定標準和操作程序，保質保量地完成本人負責區域的保潔工作；

3、工作完畢，不得擅自離崗，確保區域的保潔。

（二）、維修運作方案

工程維修的職責和任務

1.為公司提供設備技術支持，指導其做好市政設施、園林綠化、房屋及其附屬設備設施的運行管理工作。

2.市政設施、園林綠化、房屋及其附屬設備設施的日常運作進行安全使用監督，對存在的安全隱患提出整改意見。3.負責對設施設備進行日常運行維護管理。4.負責業主小修、急修工作。5.負責設備技術安全管理工作。

6.負責各設備專業對業務主管部門和其他有關單位的業務聯系工作。

7.對本部門環境因素的識別、評價及管理。8.完成公司下達的責任指標。

綜合維修工崗位職責

1、服從主管的工作安排，保質保量完成工作任務。

2、按照主管的安排，依據維修檢修制度的規定，對木工、油漆、瓦工范圍內的工作進行維修檢修，并達到質量要求。

3、嚴格執行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。

4、工作中注意保護現場，避免污染公共區域，保持環境衛生整潔。

5、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄，上報工程主管，并盡快回到值班地點。

6、嚴格執行職工守則和物業公司其它規章制度。

（三）安管運行方案 任 務

保安部是公安、消防部門在物業小區進行治安防范、消防安全的重要輔助力量。保安部主要任務是落實各項治安、消防制度，維護物業小區秩序，及時發現和打擊違法犯罪活動，保護物業小區設備設施及轄區內業主的人身及財產安全。保安部必須堅決執行“誰主管，誰負責”和“群防群治”的原則，履行以下職責：

1、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護物業小區范圍內的治安秩序。

2、嚴格治保安理，做好來訪及加班登記、電視監控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。

3、嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。

4、做好停車場管理，確保車輛停放有序、安全

5、積極配合公安部門打擊物業小區內及周圍發生的違法犯罪活動。

6、負責對物業小區各位業主治安、消防工作的宣傳、指導和監督。

7、抓好保安隊伍業務培訓。

崗位職責

保安領班職責

1、主持本班工作，堅決執行公司及主管指令，帶領和督導全班人員履行崗位職現，認真做好安全保安員工作。

2、負責主持召開班務會，及時傳達上級指示和部門例會精神，研究提出貫徹意見，并具體組織落實。

3、負責本班人員的考勤，如實記載本班執勤中遇到和處理過的問題，重大問題要及時向主管上級請示報告。

4、負責協調本班與其他班組之間的工作關系和本班人員之間的關系。

5、愛崗敬業，遵紀守法，嚴于律己，以身作則，發揮模范帶頭作用。

6、熟悉保安各崗位工作職責、任務和程序，掌握管理區域內治安保安員工作的規律及特點。

7、對因管理不力而造成本班在執勤中發生的重大失誤，或本班人員出現嚴重違法違紀的情況負責。

8、負責抓好全班的訓練工作。

9、負責處理本班執勤過程中遇到的一般性問題。

車場（庫）崗位職責

1、做好進出車輛登記和外觀情況檢查記錄。

2、指揮車輛的進出和停放。

3、對違章車輛，應及時制止并加以糾正，糾正前必須先敬禮。

4、檢查停放車輛的車況，若發現漏水（油）或未關好車門（窗）等情況，及時通知司機（車主）或報告當值主管。

5、檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發現未上鎖等情況及時通

知車主。搞好車場（庫）值班室的清潔衛生。

6、定期檢查消防設施是否完好、有效，如有損失，要及時報告上級維修更

換，不準使用消防水源洗車。

7、值班人員要勤巡邏，細觀察，隨時注意進入車場的車輛情況及駕駛員的

行為，發現問題要及時報告主管或主管上級。

出入口保安員崗位職責

1、樹立良好個人形象，熱心為樓內業主服務，熱情解答業主提出的問題并 解決業主的要求。

2、做好各項崗位交接工作，認真填寫各類工作流程表格，發現問題及時上

報。

3、當遇來訪人員應遵守保安規定，填寫《訪客登記表》并做到全面、細致。

4、認真遵照物業小區出入管理辦法。當業主需要出門時，應填寫出門條，并簽收。當發現可燃、易燃品要進入時，應給予制止，并做合理安排。

5、值班人員必須24小時堅守崗位，禁止到處流竄，嚴禁空崗、串崗等情

況發生，正確使用對講機頻道。并管理好個人當班物品，以免造成丟失等現象。

6、見到上級出入或來檢查工作期間應熱情、有禮貌，并做到主動問好并敬

禮。

7、嚴格執行公司上下班考勤制度，嚴禁遲到、早退。

8、當遇到發生緊極情況，應及時上報值班上級，遇到不明確問題應及時匯

報。

9、夜間值班人員禁止睡覺，應對大堂內外多加巡視，不得在無關區域長時

間逗留，做好各項保安員工作。

巡邏崗崗位職責

1、監視管區內的人員、車輛活動情況，維護管區內秩序，防止發生事故

2、巡查、登記公司部位設施，設備完好情況。

3、對管區內的可疑人員、物品進行盤問、檢查。

4、制止管區內發生的打架、滋擾事件。

5、驅趕管區內的擺賣、乞討、散發廣告等閑雜人員。

6、每班巡場一至兩次，對公共區域的閑雜人員進行盤問或驅趕，對業主違反管理規定影響他人工作、休息的行為要進行勸阻和制止。

7、檢查、看管好停入在管區內的車輛，防止丟失或損壞。

8、指揮機動車輛按規定行駛和停泊，保證消防通道暢通，防止發生交通事故。

9、負責火警、匪警的驗證和處置。

10、回答訪客的咨詢，必要是時為其導向。

巡查保安各崗位執勤情況，協助處理疑難問題。

保安員交接班制度

1、交接班地點為保安部值班室，人員為主管、內保員。

2、內保接班人員（主管、內保員）必須提前10分鐘到達值班室備勤，等待與交接班人員進行工作交接。

3、交班人員需向接班人員移交工作交接記錄本、對講機及其他用品，并要交待清楚當班期間發生的問題及下一班工作應注意的事項。

4、接班人員要認真傾聽交班人員的口頭交待，認真查閱上一班工作記錄內容，接收工作交接班記錄本、對講機以及各種表格及其他用品。

5、交接班后若無問題，接班人員要在工作交接記錄本上簽字。

6、交接班工作完成后，接班人員要按《保安巡視規定》繼續工作，交接人員在短時間內自行離開。

7、如遇突發事件或上一班未完成工作，交班人員需征得主管的同意后方可離去。

8、服從上級上級的管理，認真完成交派的各項任務。

物品出入管理制度

目的

為了加強對物品出入的管理，確保物業小區的正常工作秩序和物業使用人的財產安全，特別定本規定。適用范圍

本制度適用于對業主/物業使用人的物品出入的管理與控制。管理規定

1、物品的搬入 1）

當業主/物業使用人或其他人住物業小區內搬運物品時，值班保安員應禮貌地詢問是何物品，搬往何處，必要時可委婉地提出查驗，確認無危險后，可予放入。2）

當確認搬入物品屬危險品時，值班保安員應拒絕搬入，無法確認時，可報告主管或保安部。

2、物品的搬出

1）業主/物業使用人需要搬出貴重物品，則應提前到保安部或致電前臺，由保安至業主單元辦理手續，說明需要搬出的物品，在《出門證》存根上簽字認可，保安部按照業主/物業使用人提供的情況出具《出門證》。

2）當班保安員收到《出門證》后，應禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后，予以放行，并簽上（保安員）本人的姓名和放行的時間，然后對搬出物品人的支持與合作表示感謝。《出門證》由保安部管理人員于一周內收回。

若業主/物業使用人搬遷物品時未辦理《出門證》，保安員應予提示并拒絕 放行，特殊情況可立即報告主管或保安部。

第四篇：商業廣場周年策劃方案

傳承夜郎文化 塑造現代經典

傾城之戀 美在黔西

盛客隆商業廣場周年慶典暨文藝演出策劃方案

委托單位：

推廣品牌：黔西商業廣場

策劃機構：貴州令聞文化傳播有限公司

演出機構：貴陽爭渡禮儀模特有限公司

策劃時間：2006年5月16日

一、活動背景

“.商場” 品牌入駐黔西一周年，作為黔西目前購物環境最好、檔次最高、品牌最多、品種齊全集休閑購物于一體的大型賣場之一。“商場”5月16日的周年慶典將引發新一輪品牌時尚潮流；承載著各種流行元素，給黔西消費者帶來全新的國際品牌文化時尚體驗。如何在黔西市場競爭日趨激烈的今天屹立在強手之林，吸引消費者，抓住消費者的心，對于商場來說，顯的尤為重要。而一個經濟有效的推廣方案的執行實施，亦是勢在必行的。

二、活動宗旨

本案通過周年慶典文藝演出烘托出熱烈的現場氣氛和顧客游戲參與互動，竭力使黔西***商場的時尚、經典、品位理念全面深入黔西人民心中，全面吸引市民及目標消費者關注并與商場進行真正的溝通，通在進一步凝聚人氣，提高知名度與美譽度的同時，也能刺激和引導消費者的購買欲，推動的銷售業績。樹立黔西商業強勢品牌，使其成為黔西商業形象的標志性窗口。

三、主題要素闡述

A、激發人氣：，通過觀眾參與現場互動，拉進與潛在消費者的距離。周年慶典活動在隆重、品位而又動感的氣氛中進行。給觀眾耳目一新的視聽沖擊力和活動現場刺激感。

B、營選商氣：促銷演出與優惠服務緊緊牽動消費者的心，引導并促成現場消費。

C、沉淀商機：通過交易延伸的方式，對消費者曉之以情，感動為懷，不斷與消費者之間發生愉快關系。樹立廣大市民心目中的品牌消費形象。

四、慶典主題活動

活動時間：2006年5月16日活動地點：黔西商場門口

活動主題：還原生活本色彰現品位生活

活動風格：高雅、品位、時尚

主題活動一：

1、周年慶典儀式及上午演出（詳見附件議程）上午10：30—12：302、激情飛揚、勁歌勁舞精彩文藝演出下午14：00-16：30

所有演員均為全國和省級文藝比賽獲獎選手,曾參加多次大型演藝活動的專業演藝人員.3、“多彩貴州、魅力黔西”時裝名品發布會晚上19：00—21：00

貴陽知名演藝機構——爭渡禮儀模特公司旗下8名時尚靚麗的貴州知名模特(男180米以上4名女170以上,6名)傾情演繹黔西***商場國內外知名品牌魅，觸摸國內外時尚脈搏。利用時裝秀展示商場經營品牌和商場高雅獨特品位，同時烘托開業氣氛。

附注:(該演出組以時裝表演為中心結合穿插歌舞表演進行，分系列展示服裝)。

二、慶典演出費用預算

1、金牌專業主持人1人

（貴州電視臺專業主持人，有豐富的慶典路演經驗）

2、專業模特10人（男4人，女6人）

（均為貴州車模特大賽、校園模特大賽、金星啤酒綠色寶貝形象大使選拔賽、貴陽青年模特大賽獲獎選手，女模特172米以上，男模180米以上。）

3、男子街舞組合（LHT（羅漢堂）男子組合，全國街舞大賽第三名，貴州省街舞大賽第一名）

4、女子勁舞組合（三人女生組合，全國大學生勁舞大賽貴州省賽區第二名）

5、專業歌手2人

（貴陽知名歌手）

6、民樂演員3人

（貴陽專業樂隊）

7、專業攝像師1人（免費贈送文藝演出實況光盤）

8、演藝現場工作人員3人（活動督導2人、化裝師1人）

9、高級進口專業音響雙15音響）

合計：11600元

附注：

1、所有演藝人員誤餐費用（中餐、晚餐兩頓）由甲方負責安排（以28人計算），或者以30人/補助，計算840元。

2、交通費用由甲方負責，以貴陽—黔西汽車費用元單程，往返

元計算，28人計算元

3、演藝公司負責所有演職人員5月16日上午9點半到達六枝，模特上午選走秀服裝晚上走秀。

4、專業模特服裝走秀如加內衣秀增加200元/人。

5、舞臺搭建、走秀服裝、更衣間布置，商場促銷宣傳背景資料由商場負責,需要走秀的每個品牌商家需安排1名營業員協助負責衣服收取。

6、為達到更好的效果，商場需要準備相當數量的小禮品用于演出促銷用。

一、慶典儀程

2006年5月16日上午10：30周年慶典正式開始（暫定）

地點：商場慶典會場

9：00——播放迎賓曲，軍樂團演奏。現場氣氛布置；禮儀小姐迎賓。

9：30——10：00音響設置調試完畢。播放音樂

10：30——10：35主持人開場白介紹商場慶典活動背景

10：35——10：40商場領導致歡迎辭，感謝政府領導和廣大顧客一年來對商場的關愛（掌聲）

10：40——10：45主持人：請商家代表講話(掌聲)，介紹22日當天和23日演出安排。10：45—12：45請來賓欣賞上午節目表演。

10：45——12：45上午文藝演出

14：00——16：30下午文藝演出

（二）、上午文藝演出流程：（上午11：00—13：00）

11：00主持人、演員全部到位,女生獨唱《好日子》

11：10—11：20民樂隊演奏

11：20—11：35主持人現場解說：關于商場周年慶典酬賓內容，觀眾參與有獎問答，宣布抽獎規則。

11：35—11：45女子二人組合開場（兩曲）散發小禮品，聚集人氣。

11：45—11：50男子舞蹈組合演唱一曲。

11：50—11：55女歌手演唱一曲。

11：55—12：05主持人互動，觀眾參與有獎問答，問答內容（主持人開場時已作過介紹）如：A黔西****商場主要經營項目？B商場的經營面積多大？C商場的服務宗旨是什么？ 12：05——12：10女子組合12：10——12：15男子歌手

12：15——12：25民間器樂演奏

12：25—12：35女子歌手表演兩曲。

12：45—12：50主持人互動，觀眾參與有獎問答，問答內容（主持人開場時已作過介紹）12：50—13：00男子組合舞蹈一曲。

13：00當日上午活動圓滿結束，主持人作當日活動總結，介紹下午活動安排。

（三）、下午促銷路演流程：（14：00——16：30）

14：00主持人，演員全部到位，音響師到位，播放歡快的背景音樂

14：00-----14：10主持人對商場周年慶典作總體介紹，介紹下午抽獎活動內容（該內容在開業前發放的DM單中已發布）

14：10-----14：20女子二人組合開場（兩曲）散發小禮品，聚集人氣。

14：35-----14：45歌手

14：45-----14：55主持人現場解說（關于商場周年慶典酬賓內容），觀眾參與有獎問答。15：00-----15：10男子三人組合兩曲。

15：10-----15：15女歌手演唱一曲

15：15-----15：25主持人互動：“石頭---剪刀---布”挑戰主持人

15：25-----15：30民樂隊表演

15：30-----15：35男歌手演唱一曲

15：35-----15：45主持人現場解說，觀眾現場抽獎，中獎者現場發放獎品（現場氣氛已推向高潮）。

15：45-----15：55民間器樂演奏

15：55-----16：00男子三人組合兩曲

6：00-----16：10女歌手演唱兩曲

16：10-----16：20主持人互動游戲：

16：20-----16：30女子二人組合兩曲

16：40-----16：50現場抽獎活動，中獎者現場發放獎品

16：50-----16：55男歌手演出

16：55——17：05主持人作當日活動總結，致感謝辭。

“多彩貴州、魅力黔西”時裝名品發布會（待定）

聯系：凌峰

電話：１３５９５１０５１０７

（0851）6901552

地址：貴陽市合群路1號龍泉大廈6樓

2006年5月10日

第五篇：商業廣場停車管理方案

商業廣場停車管理方案

一、廣場車位規劃情況：

商業廣場地面可停放車輛80輛左右，其他可以停放10到20輛車，合計共可停放車輛約100輛左右。

二、廣場目前車輛情況：

1、停放情況：平時停放日周轉率160輛左右，節假日商場搞活動日周 轉率240輛，還要看車輛的流動性。

2、對周邊在此停放的車輛（一般是附近寫字樓的客戶）可以提供購買月卡，月卡可以暫時定為280元到400元

看車輛的大小決定。

3、商場卸貨的車輛可以在一小時之內可以免費。

4、其他車輛可以另行辦理。

三、車輛管理及停車場使用現狀：

1、商場在營業時間，客戶1.5個小時內免費，超過1.5小時沒有購物小票按標準收費，其余時間按收費標準收取。

2、平時車流量少時，客戶一般停在廣場；集團員工和辦理車庫月卡的車輛停在指定的位置。商場做活動根據車輛情況開放停車場。

四、車輛停放管理：

1、管理員現準備5名，到時可以根據車輛的流動性增加或減少。一名管理員在門口操作收費現一次5元收取，另四名管理員分散到個各點指揮車輛。

2、廣場車位劃線要規劃，為了便于顧客停放和管理。一到活動時間可以增加人員加班。

3、進一步完善廣場交通標識標牌，給客戶提供一個安全、舒適的停車環境，引導客戶規范停放。

4、加強對管理員禮貌禮節、交通指揮手勢、突發事件處理能力。

一、廣場車位規劃情況： 隆生商業廣場地面可停放車輛296輛左右，車庫負一層可停放90輛，負二層可停放80輛（其中負

一、負二層集團使用16個車位不對外停放），合計共可停放車輛約480輛左右。

二、廣場目前車輛情況：

1、停放情況：平時停放日周轉率400輛左右，節假日商場搞活動日周轉率1500輛，春節最高峰時曾達到日周轉率4000多輛。

2、對周邊在此停放的車輛（一般是附近寫字樓的客戶）給予提

供購買月卡，現共有64輛車主購買月卡。

3、企業員工車輛53輛。

4、企業關系單位36輛（年終由集團給予結算）。

5、天虹商場按合同約定提供20個，實際停放10輛。

6、其他月卡車輛65輛左右。

三、車輛管理及停車場使用現狀：

1、商場在營業時間，客戶3個小時內免費，超過3小時沒有購物小票按標準收費，其余時間按收費標準收取。

2、平時車流量少時，客戶一般停在廣場；集團員工和辦理車庫

月卡的車輛停在負一層車庫；負二層基本不用。商場做活動根據車輛情況開放負

一、負二層。

三、車輛停放管理存在的問題：

1、節假日時天虹商場開展降價促銷活動時，購物車輛大增，加之附近購物車輛均停放在廣場，現有車位難以滿足需要。

2、兩個崗亭原設計在道閘旁邊，需要一個人在亭內開啟道閘，一個人收發卡，這樣不僅增加了管理成本，且不便于操作。

四、伴隨車流量增多停車場管理方案的調整：

1、道閘改造。目前深圳、廣州等城市均采取的是將崗亭設在進出口兩個道閘的中間，一名護衛員在亭內操作即可。這樣既方便車輛進出，同時又可節約人工成本（每班只需一人上班）。同時在設計上考慮下雨時客戶取卡不淋雨的問題。

2、廣場車位劃線規劃。現廣場車主停放比較隨意，一到活動時間要增加許多人員加班。為了便于顧客停放和管理，建議廣場按車位盡寸規劃車位線。

3、隨著大樓出租的進展，車流量會越來越多，建議負一層僅對客戶（含顧客及寫字樓業務單位關聯顧客臨時停放）開放，不使用道閘。負二層提供寫字樓工作人員專用，通過負二層道閘加強管理。

4、如廣場露天車位不能滿足客戶使用，屆時和天虹商場協商實

行3小時內憑購物小票免費，餐廳憑餐卡免費，各租戶的客戶憑各租戶印章免費停放的形式限制周邊車輛停放。

5、今后有其他客戶進駐大廈辦公，建議對客戶辦公及顧客車輛

收費采取月包干制形式，每月收取固定停車費。

6、進一步完善廣場交通標識標牌，給客戶提供一個安全、舒適的停車環境，引導客戶規范停放。

7、加強對護衛員禮貌禮節、交通指揮手勢、突發事件處理能力、軍事素質等專業技能的培訓及考核。

1、清潔維護和維修管理

(1)清潔維護管理。維持項目基地范圍內附屬場地干凈清潔。(2)機電維護。包括電路、電器設備維護、機械器具維護、空調設備維護、照明設備維護等。

(3)環境衛生維護。包括花園景觀、綠地、道路、水溝、建筑外觀、內飾、廣告燈箱、促銷飾品燈的清理與維護。

8、協調天華公司加強對系統的維護及保養。

(4)資訊安保系統的維護。包括報警系統、監控系統、電腦系統、管理系統、作業系統及收銀系統等。

2、安全管理(1)保安勤務管理。(2)中控室管理(3)消防安全管理。

(4)一般安全管理(一般警衛及人員安全管理)。

(5)危機處理。遇到緊急情況時的應急處理及疏散計劃等。(6)緊急事故。包括停電、交通事故、人員傷亡、火災、地震等重大事故造成的財產損失、營業中斷等的處理。(7)風險保險。對涉及要保險的風險因素，進行保險

3、停車及停車場管理

(1)停車及停車場使用規則。交通進出口以及路線的規劃布局等。

(2)指揮調度。

(3)收費管理。停車場收費。

(4)停車場安全管理。盜竊損壞行為的制止等。

2011.9