第一篇：話提醒制度會計中介服務行業中作用(精)

話提醒制度會計中介服務行業中作用

摘要：

有人說：誠信是企業的生命，是企業生存的底線。政府信用、銀行信用、企業信用、中介機構信用以及個人信用是經濟得以運行的基礎條件。如果失信擴大的趨勢不能遏制，到一定程度會發展成信用危機。在經濟全球化的今天，對會計中介機構執業素質的要求越來越高。層出不窮的欺詐事件如國際上的美國安然、安達信事件、世界通信公司事件，美國施樂公司、默克公司等上市公司先后曝出會計丑聞，在國內證券市場上，大慶聯誼、康賽股份、黎明股份、鄭百文、銀廣廈、麥科特等近幾年也先后被揭出會計造假問題，令世人對會計的獨立性和執業質量產生了懷疑，會計領域的誠信問題成為世界性的熱門話題和關注焦點。朱镕基總理提出了：“誠信為本，操守為重，遵循準則，不做假帳”的指示。能否在經濟活動中建立良好的信用監督機制和職業道德體系對企業會計中介服務業提出了新的挑戰。為整頓經濟秩序，迎接世界性的信用風險考驗，中國注冊會計師協會適應經濟發展的需要，及時出臺了會計行業談話提醒制度。

關鍵詞：

談話提醒制度 會計中介服務 作用原因 對策

一、談話提醒制度的含義 2002年，中國注冊會計師協會制定并采取了一系列自律性行業監管制度和重要舉措，談話提醒制度是其中的重要一項。談話提醒是對涉嫌違反法律、法規以及行業執業規范的機構及其從業人員給予談話提醒，旨在幫助、教育其充分認識到自己執業過程中的不足，深刻反省，引以為戒，提高風險意識和執業質量。2002年1月22日，中國注冊會計師協會印發《注冊會計師、資產評估行業談話提醒制度（試行）》的通知，其中規定了會計師事務所、資產評估機構及其從業人員在執業過程中出現哪些情形應進行談話提醒，并明確了談話約請部門和談話對象在執行談話提醒過程中應盡的責任和義務以及其他應注意的事項。

日前，中國注冊會計師協會在日常監管中發現某資產評估機構在執行評估業務工作中，存在著評估報告披露不全面、不充分和評估依據不合理問題，鑒于這種情況，中注協決定對兩位簽章注冊資產評估師給予談話提醒。

這次談話提醒，嚴格按照《注冊會計師、資產評估行業談話提醒制度（試行）》要求，提前三天通知到談話對象本人，中注協的有關領導和監管部的同志對談話對象進行了談話提醒，指出兩名評估師在執行評估業務工作中存在的主要問題以及問題的性質及其后果，并向這兩名評估師提出批評和整改要求。

通過談話提醒，談話對象表示誠懇接受中注協對其執業中存在有關問題的批評、教育和幫助，同時表示認真整改、吸取教訓、謹慎執業。

談話提醒制度是會計中介行業職業紀律的核心內容，是會計服務業職業道德建設的重要組成部分，是會計師行業自律管理的重要形式。所謂談話提醒制度是指會計師行業協會對于涉嫌違反法律、法規，違反中國注冊會計師相關準則和職業道德準則的規定，已確認存在違法違紀行為、尚未構成行政處罰以及其他有必要談話情形的執業機構和執業人員進行談話提醒。通過談話發現談話對象有嚴重違紀違規行為的，談話方約請有關部門依法進行調查處理。對在一年內被談話提醒累計達三次以上的單位和人員，在年檢中不予通過。

二、引發談話提醒制度發揮作用的原因

1、世界經濟發展放緩，企業競爭失敗，降低道德標準。

2、面對并購、控股、重組、衍生金融工具等，公司的監管體制、會計審計制度反映控制能力減弱。

3、信息化的過程提高了公眾對會計信息預警作用的期望，對會計審計的缺陷容忍度下降了。

4、國有企業負責人因受業績指標的考核，職務升遷等因素的驅動，以各種方式授意、指使、強令會計人員造假，而會計人員受制于企業，為保飯碗，違心屈從。

5、部分國有、集體企業的負責人，當慣了計劃經濟體制下的”太平官“，面對競爭激烈的市場經濟，手足無措，一籌莫展。為了個人和小集體利益，以行賄開路，拉關系，通關節，有高招，最終在會計造假上做文章。

6、私營企業主為了追求和實現利潤的最大化，偷漏騙稅是他們的慣用伎倆。必然要挖空心思搞內外兩套帳，制造虛假信息。

7、財務會計人員是本企業的股東之一，由于利益均沾的目的，自然會默許甚至主動迎合老板的造假意愿，更嚴重的是出謀劃策、同流合污，鉆政策和管理上的漏洞，渾水摸魚。

8、有極端個別的會計人員，為了貪污公款，中飽私囊，利用職務之變，暗自搗鬼，擅自偽造假票據、假憑證。

9、內外監督力度不夠。《會計法》及會計制度對造假均有制衡原則和強制性規定，但企業卻難以執行。內部審計、紀委、監事會缺乏監督措施，外部財政、稅務、政府審計、社會監督機構監督不力。

10、法律法規不完善，處罰環境建設滯后。公正會計信用檔案及評級根不上時代需要。

11、對虛假會計信息的強烈需求是引發信息質量問題的重要原因，此時需要談話提醒。

在當前的社會中會計機構提供的會計信息，其中很大一塊是虛假的或者說是不真實的會計信息。對會計信息真實與公允最為關心的是真正的市場行為主體，其主要部分是股東和債權人。而虛假的會計信息對股東和債權人損害最大，因此急需談話提醒，進行事中監督。

12、會計工作本身存在客觀局限性為信息造假提供了可乘之機，需要談話提醒消除局限。

首先，在會計計量中，存在許多估計的成分和主觀判斷的因素。其次，目前最常使用的歷史成本法計量技術在反映資產價值變動方面具有滯后性，影響著會計信息的真實性。再次，貨幣計量假設使會計不能描述公司所有的經濟事項，造成賬面價值與市場價值之間出現了巨大的落差。

13、公司法、證券法、刑法等法律不完善，導致上市公司信息披露制度存在重大缺陷，使得談話提醒制度應運而生，以彌補法律缺陷。

公司證券法制定不完整、不配套、沒有前瞻性和統籌計劃性；會計準則和制度的制定仍沒突出投資人和債權人的信息要求；準則內容仍過于簡單，缺乏明細，操作性不強，透明度不高，部門立法，部門分割，選擇上十分隨意；制度制定速度仍不夠快，落后于經濟現實；信息披露內容過于簡單，透明度不夠高；對于一些重要信息如表外業務、無形資產、企業社會責任等的處理和披露沒有作出規定或規定得不夠恰當；新舊法規以及各個法規之間存在著矛盾及不協調，如會計準則與稅收制度之間都存在不協調甚至矛盾、沖突的地方；與國際通行準則之間仍存在相當大的差異，等等。

14、不健全的公司治理結構呼喚會計談話提醒拾遺補漏。

15、國家缺乏對中介機構的嚴格監管，導致其功能不到位，責任不清，信息披露缺乏有效的外在保障和監督機制，談話提醒可起到事半功倍的效果。會計造假案例的主要原因在于：會計師事務所喪失獨立性；會計師事務所的有限責任制使責任與執業風險脫節。

16、缺乏對信息披露違法行為進行強有力懲罰的法律環境。缺乏對會計信息具體認定的法律規定。運用談話提醒可起到預防作用。

三、實行談話提醒制度采取的對策

高質量的財務報告不僅是高質量會計、審計準則的產物，它更依賴一個具有支持作用的基礎機制來運作，以保證準則能夠被嚴格地理解和運用。只有建立一套成熟有效的監管機制，以合理保證最終公開披露的財務報告的真實性，才能使中小投資者利用這些真實會計信息作出正確的投資決策，最大限度地免受大股東、經理層的利益侵害。

1、完善經濟領域法律法規建設，嚴格執行《會計法》及會計制度。

新《會計法》42-26條對會計體系防范懲治造假有明確規定，現在關鍵問題是有法不依、執法不嚴、違法不究。2.完善公司治理機制，建立企業內部有效制衡、約束制度 a.完善獨立董事制度(1)規范獨立董事的選聘機制。確保獨立董事的獨立性，是實施獨立董事制度的關鍵，也是獨立董事制度的生命力之所在。保證“獨立性”關鍵在于獨立董事的選聘機制。如果我們希望獨立董事能夠真正維護中小股東的權益，就必須構建由中小股東選聘獨立董事機制。但是，證監會2001年頒布的《關于上市公司建立獨立董事制度的指導意見》明確規定，“上市公司董事會、監事會、單獨或者合并持有上市公司已發行股份1%以上的股東可以提出獨立董事候選人。”這一規定無異于宣告大股東依然控制獨立董事人選的合法性。因此，目前在我國構建由中小股東選聘獨立董事的機制還有困難，但作為一種過渡，應當適當限制大股東及執行董事所代表的股東的獨立董事提名權。(2)獨立董事的人選問題。獨立董事必須具備相應的資格和條件。目前一些上市公司的獨立董事主要由政府主管部門或董事會或董事長聘任，聘任中人情董事、名人董事的現象非常嚴重，使得獨立董事的知情權和工作時間得不到保證，而且這些人未必“董事”。筆者認為，應選擇那些經濟上無后顧之憂、人格上具有高度社會責任感、專業上具有勝任能力的人擔任董事，且應建立獨立董事檔案管理制度。(3)規范獨立董事的權利與責任。賦予獨立董事獨立的權責有利于提高其獨立性。《指導意見》規定，上市公司除賦予獨立董事具有公司法和其他相關法律、法規賦予董事的職權外，還應當賦予獨立董事特別職權和獨立意見發表權。筆者認為，為強化獨立董事的責任意識，應明確獨立董事行使特別權利和發表獨立意見既是權利，也是義務，獨立董事“必須”行使職權和發表獨立意見，而不僅僅是“應當”，且在上市公司年報中披露獨立董事履行權利責任的情況。另外，從法律層面上，需要對《公司法》等相關法規進行修改，明確獨立董事的權利與責任，協調獨立董事與監管的權利與責任，協調獨立董事與監事會的關系，使獨立董事在運作過程中有法可依。(4)建立獨立董事的激勵機制。獨立董事也是“經濟人”，也存在激勵問題，需要明確誰來評價獨立董事的績效，如何評價，如何獎懲等一系列問題。目前，我國獨立董事的績效評價機制尚未建立起來，這也是獨立董事未能發揮作用的一個原因。筆者認為，獨立董事激勵機制必須考慮“獨立董事聲譽機制”是一種自律的道德約束，一旦獨立董事在上市公司中表現出應有的獨立和客觀，無形當中保護和提升了他們的聲譽，并拓展了他們未來市場。b.規范內部控制制度(1)完善內部控制規范體系。目前我國企業內部控制規范還缺乏一個成型的體系。隨著《內部會計控制規范》的基本規范、貨幣資金的具體規范的頒布實施和其他的具體規范的陸續出臺，內部會計控制方面將會形成一個較完整的規范體系，但是，在操作性層次上，尚有相當艱巨的任務。目前許多規范的諸多內容非常原則，現實可操作性相對較差。規范的缺失與失效都會影響規范的有效性。(2)加強對內部控制行為主體“人”的控制，把內部控制工作落到實處。離開了人的能動作用，制定再好的管理制度和控制措施也都無濟于事。人員素質控制包括：知人善任；加強對員工特別是會計人員的職業道德教育和建立技術輪訓制度，提高員工的職業道德和技術素質；建立員工技術考核和業績評價制度；建立獎懲制度；建立職務輪換制度等。(3)建立良好的信息溝通系統，提高企業內部控制效果。它包括：確認、記錄所有有效的經濟業務；隨時詳細記錄經濟業務，以便恰當歸類、提供會計報告；采用恰當的貨幣價值計量經濟業務；確定經濟業務發生時期，并保證在合理會計期間記錄經濟業務；在財務報告中恰當提示經濟業務。(4)改進內部控制的設置方式。建議借鑒COSO報告和我國臺灣地區的做法，按企業業務循環來設計內部控制制度。這樣既能與內部控制的基本構成聯系在一起，又便于審計人員測試被審單位的內部控制制度，提高制度基礎審計的效果。(5)建立內部控制評價制度。為了保證企業內部控制制度能有效發揮作用，并使之不斷地得到完善，企業必須定期對內部控制制度的執行情況進行檢查與考核。對于嚴格執行內部控制制度的，給予精神鼓勵和物質獎勵；對于違規違章的，堅持給予行政處理和經濟處罰，并與職務升降掛鉤。只有做到壓力與動力相結合，才能最終達到內部控制的目的。

3、大力加強對企業領導的法制教育，促使其加強財務管理，嚴格依法辦事。表面現象是會計是造假賬的直接操作者，但多數案件的幕后主謀卻是企業負責人。這是會計造假的根子。整治造假必須從根子上著手。這也是人們常說的”兵熊一個，將熊一窩“的道理，反映出”一把手“的重要性。

4、嚴格執行會計人員從業資格認證制度，努力提高會計從業人員的業務素質和政治素質。學習和自律是提高素質的有效途徑。

5、學習借鑒美國等發達國家的會計管理先進經驗，推行會計委派制度,改變企業領導層選任會計的不合理做法。

6、建立并推廣會計集中核算制度，實行財務公開制度。

7、發揮社會公眾及輿論工具對會計造假的監督和定期爆光制度,加大打假治亂力度，形成全民參與，人人抵制假信息的好風氣。

8、全面推行會計信息真實性承諾和責任追究制度。

9、推進會計師事務所體制改革，發揮企業外部監管制度的效用(1).加快合伙制在會計師事務所的普遍實行 目前，我國會計師事務所多數為有限責任制，這種組織形式使注冊會計師面臨的執業風險較小，與注冊會計師應受到的社會責任約束以及社會對注冊會計師的公信力不相稱。因此應大力發展合伙制，包括有限責任合伙制。(2).建議適當發展個人獨資會計師事務所 個人事務所雖然規模小，業務范圍易受限制，但由于可以滿足日益增長的中小工商企業和非審計的會計業務增加的需要，能夠彌補大型事務所不愿或無暇承辦小型業務的缺憾，同時，個人獨資的無限責任和個人其他財產連帶責任也能在較大程度上限制個人獨資的執業人員違反職業道德。這不僅能使注冊會計師的執業質量得到保證，而且可以減少工商企業財務會計核算上的虛假行為，順應了市場機制的需要，另外，也將會吸引一批在國外知名會計公司工作的、獲得發達國家注冊會計師資格的中國公民到國內興辦事務所，開通高級人才的引進渠道。(3).逐步建立和完善個人財產登記制度和共有財產分割制度 無論是普通合伙制還是有限責任合伙制，合伙人承擔責任的過程都會涉及個人財產或其與他人共有財產的問題。如果沒能建立相應的合伙人個人財產登記制度和財產的分割制度，合伙人在合伙制度實施過程中承擔無限責任和連帶責任的義務就往往難于兌現，使應承擔責任的合伙人規避了法律規定的義務，從而削弱合伙制對風險責任的約束力。因此，在實施合伙制的同時，必須逐步建立合伙人個人財產登記制度和其與他人共有財產分割制度，才能確保合伙制的順利進行。加大財政、審計、稅務、金融等企業會計資料的外部監督檢查制度。與領導人的離任審計和人事任免建議結合起來。10.健全民事賠償機制，發揮制裁機制威懾效應 2002年1月，最高人民法院下發了《關于受理證券市場因虛假陳述引發的民事侵權糾紛案件有關問題的通知》，標志著我國證券市場民事賠償機制正式啟動。但過高的訴訟成本和偏低的訴訟收益，注冊會計師被真正提起訴訟的概率也會很低，為此極需健全民事賠償機制。(1).改進訴訟方式，允許集團訴訟和風險訴訟 筆者建議采用集團訴訟和風險訴訟相結合的訴訟方式。所謂集團訴訟就是當標的為同一種類，當事人一方人數眾多時，可以推選出代表人，代表共同意志和利益的訴訟行為。通過集團訴訟可以擴大訴訟標的，減少訴訟成本，提高訴訟效率。風險訴訟則是律師和當事人勝訴后按比例分成，也就是將訴訟風險由律師和當事人共同承擔，增大了訴訟力量，在司法過程中若能將這兩種訴訟方式有機結合，將會大大提高受害投資者的民事訴訟積極性。(2).改變舉證責任，降低訴訟成本 我國目前對于舉證責任，仍然適用“誰主張，誰舉證”。但審計是非常專業的技術性活動，要資本市場的普通投資者舉證大股東、經理層、注冊會計師，難度大、成本高。美國1993年《證券法》規定個人投資者只要證明財務報表存在重大不實，就可以向法院提起訴訟，注冊會計師則需要提供證據證明自己清白。這樣，將舉證責任轉移給注冊會計師，相當于注冊會計師承擔全部的訴訟成本。我國也可借鑒這種制度，降低訴訟成本。(3).加大對造假者的懲處力度，提高訴訟收益 民事訴訟的最終目是取得民事賠償，這是投資者最關心的問題。我國到目前為止，唯一能引用的就是《消費者保護法》。而按照這一法律，審計師的賠償通常是“退一賠一”，即最高不超過審計收費若干倍。如中國證監會在“紅光實業”案中對蜀都會計師事務所的經濟處罰是“退一賠二”，對鄭百文案件中涉案的注冊會計師罰款30萬元。注冊會計師賠償責任小，中小投資者的訴訟收益低，引發的訴訟概率就低。此外，受欺詐的投資者的損失如何確定，是僅包括直接損失，還是既包括直接損失又包括間接損失尚存在爭議。但是從經濟學的角度考慮，投資者因信息欺詐而遭受的損失不僅是現有利益，還應包括未來可得利益。建議在目前有關法律如《民事訴訟法》中增加有關“因會計信息欺詐造成投資者損失”的民事賠償具體條款。

11、加強教育，提高認識，樹立誠信會計觀念，改革企業內部財務會計管理制度和人事管理體制，消除會計本身的局限性，從源頭上杜絕虛假會計信息的產生。1

2、建立會計人員職業道德規范，加強會計人員和會計中介機構職業道德建設，提高財會人員素質，促其嚴以律己，真正達到操守為重，不做假帳。

13、完善會計法規建設，建立并執行會計違法舉報制度、會計責任追究制度和企業內外監督制度，加大會計執法力度，使其不敢造假。具體措施： 一是盡快建立高素質、業務強的會計稽核隊伍；二是加大領導對真實會計信息的重視，營造領導反對造假的氣氛，強化單位負責人在會計工作中的責任；三是加強會計繼續教育；四是完善國企稽查特派員監督制度；五是推行會計電算化，規范財務會計操作，提高核算和監督水平；六是強化內部審計監督。

14、建立與國際接軌的科學的公司治理機構，規范股份有限公司特別是上市公司會計信息披露制度，實行上市公司與中介機構連帶責任制度。目前，可行的是對會計師事務所等中介機構實行無限責任制度。

15、建立政府財政、審計、稅務、海關等執法部門對會計中介部門和從業人員的監管制度和約束機制，促其依法辦事。

16、建立財會人員素質考評機制、教育機制、自我約束機制和會計機構及單位的信用評級制度。當前會計師事務所的失信問題、經濟領域的應收賬款危機、會計造假、偷逃騙稅問題對會計的信用提出了挑戰。因此，迫切需要實行談話提醒制度，對會計中介機構嚴格信用考核。用法律或制度限制違約者行為；要使違約者對其行為付出代價。建立一整套談話提醒具體制度和確定信用類別的理論和方法。強化公民的信用意識，形成全民打假的良好風氣。總之，市場經濟是法治經濟、競爭經濟、信譽經濟。隨著市場經濟的順利發展，珍視會計信用資源開發，重視會計中介業信用體系建設已成為中國經濟運行的鮮明特色。我國必將建立誠實信用會計機制和有效的法律監督和有序運行機制。隨著人們守法意識的提高，談話提醒制度會逐漸退出歷史舞臺。相信未來的中國將是一個文明誠實的信用大國。2002年9月18日 參考資料：

1、曹陽，《上市公司會計信息披露缺陷的理性思考》，2002.8.19,中國財經網

2、沾化縣財政局，《談新形勢下如何加強會計人員職業道德建設》，《山東財會》，2002年第8期

3、煙臺財政局，《加強對會計中介機構的監督 提高會計信息質量》，《山東財會》，2002年第8期

4、文艷，《關于現代企業會計工作的幾點思考》，《山東財會》，2002年第8期

第二篇：2015年黑龍江房地產估價師：建立房地產中介服務行業信用檔案的作用考試題

2015年黑龍江房地產估價師：建立房地產中介服務行業信用檔案的作用考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列房地產開發成本中，屬于基礎設施建設費的是。A：圍墻工程費 B：電力設施工程費 C：居委會用房建設費 D：人防工程費

E：工業用地的監測點評估價格

2、下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解

C．實地查勘的內容包括估價對象的實物和區位狀況，一般不涉及其權益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可

3、對房地產開發項目退讓用地邊界的規劃設計要求，應在城鄉規劃管理部門下發的中提出。A：《規劃意見書(選址)》 B：《設計方案審查意見》 C：《建設工程規劃許可證》 D：《建設用地規劃許可證》 E：借款合同

4、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是。A：因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核的估價 B：因保險理賠需要，對投保房地產的價值損失進行評估 C：因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價 D：因房屋征收補償需要，對用于產權調換的期房進行估價 E：工業用地的監測點評估價格

5、下列關于會計基本核算方法的借貸記賬法特點，說法錯誤的是__。A．借貸記賬法是以“借”和“貸”作為記賬符號的一種復式記賬方法 B．以“借”和“貸”作為記賬符號。“借”表示資產(費用)的減少或負債、權益(收入、利潤)的增加；“貸”表示資產(費用)的增加或負債、權益(收入、利潤)的減少

C．以會計恒等式作為記賬理論依據。即以“資產：負債+所有者權益”為記賬依據

D．以“有借必有貸，借貸必相等”為其記賬規則

6、房地產具有供給有限特性，本質上是由決定的。A：土地總量有限 B：規劃限制

C：房地產不可移動 D：價值量大

E：工業用地的監測點評估價格

7、__是指消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。A．總效用 B．邊際效用 C．總效用率 D．邊際效用率

8、某套住宅建筑面積為100 ㎡，套內建筑面積為92 ㎡，使用面積為80 ㎡，每平方米使用面積的價格為3 000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。A：2 400 B：2 580 C：2 607 D：2 760 E：工業用地的監測點評估價格

9、商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的交存住宅專項維修資金。A：使用面積 B：套內建筑面積 C：共有面積 D：建筑面積

E：執行層的組織協調

10、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)。A．建筑物重置價 B．建筑物現值 C．土地價格 D．房地產價格

11、契據登記制度的理論基礎是。A：非對抗要件主義 B：不對抗要件主義 C：對抗要件主義 D：成立要件主義 E：執行層的組織協調

12、房地產規劃用途對房地產價值的影響屬于房地產價值影響因素中的。A：配套設施建設的限制 B：房地產使用管制

C：房地產權利的設立和行使的限制 D：房地產相鄰關系的限制 E：工業用地的監測點評估價格

13、__的市場最具潛力，投資風險也相對較小。A．居住物業 B．商用物業 C．工業物業 D．出租物業

14、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現魚部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A．3000 B．5000 C．7500 D．8000

15、下列不屬于房地產金融特點的是。A：集中性

B：資金周轉期短 C：資金運動固定性 D：資金增值性

E：執行層的組織協調

16、投資組合是__的一個有效措施。A．提高投資收益 B．提高市場競爭力 C．開拓投資領域 D．規避投資風險

17、一宗房地產拍賣保留價的4 500萬元，采用增價拍賣方式，起拍價定為4 000萬元，依次報價的最高應價為4 328萬元，則。A：以4 328萬元成交 B：以4 500萬元成交

C：在4 380萬元-4 500萬元之間協商成交 D：拍賣無效

E：工業用地的監測點評估價格

18、下列關于拍賣價高者得規則，表述錯誤的是。

A：價高者得規則是指拍賣標的應賣給出價最高的競買人

B：竟買人的最高應價經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交

C：價高者得規則約束競買人、拍賣人 D：價高者得規則不約束委托人 E：執行層的組織協調

19、土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是__。A．土地使用權出讓費 B．土地使用費

C．土地使用權轉讓費 D．毛地價

20、按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能，是房地產投資中的。A：存在效益外溢和轉移 B：需要適時更新改造投資 C：不一樣性

D：保值性與增值性 E：借款合同

21、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于__元/㎡。A．2427 B．2500 C．2575 D．2632

22、瑕疵請求權是指__。

A．拍賣人在拍賣之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷 B．公證人在公證之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

C．競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷 D．買受人在以最高應價購得拍賣標的時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

23、房地產估價的主要難點是。A：市場行情變化不定 B：供需變化引起價格變化

C：房地產價格的影響因素極其復雜且難以把握 D：房地產價格的影響因素影響程度不同 E：工業用地的監測點評估價格

24、__對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A．房地產的權益和區位 B．房地產的權益

C．房地產的實物和權益 D．房地產的區位

25、在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是__。A．建筑師 B．結構工程師 C．設備工程師 D．監理工程師

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發的S住宅小區預購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預售合同，預售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區綜合驗收合格并交付使用。經房屋權屬登記機關確認，李某所購商品住房的套內建筑面積為95，該套住房所在樓共有20套住房，套內建筑面積總計3000，需分攤的共有建筑面積為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。2003年8月，王某將房屋轉租給張某。

(2003年試題)下列關于王某轉租該套住房的表述中，正確的有。A：王某轉租該套住房，必須經李某同意

B：王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉租中獲益

C：李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉租合同不必登記備案

D：房屋轉租期間，轉租合同隨原租賃合同解除而解除 E：抵押財產被查封

2、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀 B：市場供給的過量 C：建筑設計的缺陷

D：人們消費觀念的改變 E：周圍環境條件惡化

3、土地價值不包含地上__的價值。A．裝修工程 B．物業 C．建筑物 D．物產

4、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于__。A．變動成本的設置 B．平衡點的設置 C．同定成本的設置 D．產銷售量的不同

5、房地產測繪的特點包括。A：測圖比例尺大 B：測圖比例尺小 C：測繪內容較多 D：精度要求高 E：修測、補測及時

6、選擇最佳的開發利用方式，包括用途、規模、檔次等的確定，在選擇最佳的開發利用方式中，最重要的是要選擇__。A．最佳用途 B．最佳規模 C．最佳效益 D．最佳檔次

7、屬于房屋產權轉移登記情形的有__。A．翻建 B．擴建 C．分割 D．抵押 E．裁決

8、有下列行為的估價機構和估價人員，應當按照《城市房地產中介服務管理規定》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案。A：允許他人借用自己的名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的

B：與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的 C：以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的 D：多次被申請鑒定，經查證確實不存在問題的 E：違反《城市房屋拆遷估價指導意見》規定的

9、實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括。A：物業服務成本 B：法定稅費

C：物業服務企業的利潤 D：物業服務支出

E：物業服務企業的酬金

10、估價報告書的內在質量取決于__。A．估價方法選擇的正確性 B．估價報告的文字表述水平C．估價結論的準確性 D．估價報告書的格式

11、承接方必須持有由建設行政主管部門頒發的__，在證書規定的業務范圍內承接勘察設計業務，并對其提供的勘察文件的質量負責。A．工程勘察資質證書 B．工程設計資質證書

C．工程勘察資質證書或工程設計資質證書 D．工程勘察資質證書和工程設計資質證書

12、依據《城市房屋拆遷估價指導意見》，城市房屋拆遷估價的估價時點一般為__之日。

A．房地產估價師實地查勘 B．國有土地出讓合同簽訂 C．拆遷公司現場動員搬遷 D．房屋拆遷許可證頒發

13、運用路線價法估價，遇有__等臨街土地價值的計算，需進行加價或減價修正 A．一面臨街的矩形土地 B．前后兩面臨街的矩形土地 C．一面臨街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地

14、下列屬于普通股股東享有權利的有。A：參加股東大會的權利 B：參加表決的權利 C：股票轉讓權

D：公司剩余財產的分配權 E：對公司債務負有限責任

15、下列屬于普通股股東權利的有__。A．有限的表決權 B．股票的轉讓權

C．對公司剩余財產的分配權 D．對公司事務的質詢權 E．要求贖回權

16、下列關于A市w房屋拆遷公司對設有抵押權的房屋被拆遷時的做法，正確的是。

A：要認定抵押的有效性，對未進行抵押登記的視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置

B：被拆遷房屋進行抵押的，抵押合同從登記之日起生效 C：及時通知抵押人，也就是接受被拆遷房屋抵押的銀行

D：能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權人認可 E：不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償

17、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%

18、目標定價法屬于（）定價方式。A．成本導向定價法 B．隨行就市定價法 C．競爭導向定價法 D．購買者導向定價法

19、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅 B：個人所得稅 C：營業稅 D：契稅 E：印花稅

20、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是__萬元。A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10

21、成本法中的利息計算，包括__的利息。A．土地取得成本和開發成本

B．土地取得成本、開發成本和管理費用

C．土地取得成本，開發成本、管理費用和利潤 D．借貸資金 E．自有資金

22、市場定義有六個層次，以下排序正確的是__。

A．整個市場＞有效市場＞潛在市場＞合格的有效市場＞服務市場＞滲透市場 B．潛在市場＞整個市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務市場＞滲透市場 C．整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞滲透市場＞服務市場 D．整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務市場＞滲透市場

23、以下這些權利中，屬于他物權的有__。A．使用權 B．租賃權 C．地役權 D．所有權 E．抵押權

24、__、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”。A．造船業 B．服務業 C．建筑業 D．航空業

25、下列關于企業利潤和收入的表述中，正確的是__。

A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤

第三篇：海南省房地產估價師：建立房地產中介服務行業信用檔案的作用考試試卷

海南省房地產估價師：建立房地產中介服務行業信用檔案的作用考試

試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產估價的收益法中，資本化率__報酬率。A．一定大于 B．一定小于 C．一定等于

D．可能沒有明顯嚴格的數學關系

2、已動工開發，但開發建設面積不足應開發建設面積的__，或投資額不足總投資額25%的，或未經批準中止開發建設連續滿1年的，視為閑置土地。A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

3、按房產余值計征房產稅的，稅率為__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%

4、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12％，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為萬元。A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工業用地的監測點評估價格

5、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10％，銀行可提供6成、5年利率8％、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為。A：8.8％ B：10％ C：18％ D：18.6％

E：工業用地的監測點評估價格

6、下列不應免征房產稅的有__。A．職工自用住房

B．企業創辦的學校用于教學的房產 C．產權不確定的及有糾紛的房產 D．經有關部門鑒定的危險房屋

7、房地產泡沫產生的基礎是__。A．投機需求膨脹 B．金融機構過度放貸

C．房地產市場中的過度開發 D．土地資源的稀缺性

8、按照《住房置業擔保管理試行辦法》的規定，住房置業擔保公司提供的擔保是擔保。A：一般保證

B：貸款人、保證人分擔責任的比例保證 C：連帶責任保證 D：信譽保證

E：執行層的組織協調

9、下列關于我國房地產權屬登記的表述中，不正確的是__。A．依法登記的房地產權利受國家法律保護

B．當事人對房地產權利的取得、變更、喪失均需依法登記 C．經法定登記機關登記的房地產權利具有對抗第三人的效力

D．房屋因買賣、贈與等原因致使其權屬發生變化的，應及時辦理變更登記

10、關于地籍圖的測繪要求，下列說法有誤的是__。A．以土地地塊邊界為主，地物為輔 B．帶有高程或等高線

C．按地塊(丘)編號，并量算面積，連同產權人名稱注記在圖上 D．城市地籍圖比例一般為1:500

11、土地使用稅政策性免稅中，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅。A：3～5年 B：3～8年 C：5～10年 D：10～15年

E：執行層的組織協調

12、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是．【2005年考題】

A：未知的需要求取的待開發房地產的價值 B：投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 C：銷售稅費

D：開發成本和管理費用

E：工業用地的監測點評估價格

13、現行國家規定的以房產為主的房地產價格評估費，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累計收取，費率最低為__。A．0.05‰ B．0.1‰ C．0.3‰ D．0.5‰

14、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A．契約型 B．公司型 C．封閉型 D．開放型

15、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從上把握房地產價格的“數量”。A：貨幣支付 B：價值 C：現象 D：本質

E：工業用地的監測點評估價格

16、一個物業管理區域應當成立一個委員會，業主委員會一般由__名的單數業主擔任。A．2～7 B．3～11 C．5～11 D．6～13

17、房地產投資資本金不能低于總投資的__。A．10% B．20% C．30% D．35%

18、我國房地產權屬登記管理的根本目的和出發點是__。A．為城市規劃、建設和管理提供依據 B．保護房地產權利人的合法權益

C．是建立一套標準化的房地產管理制度的基礎 D．使房地產市場向秩序化、正規化、健康地發展

19、物業管理的全面啟動以為標志。A：物業的接管驗收 B：業主入住

C：日常的前期物業管理服務 D：首次業主大會召開 E：執行層的組織協調

20、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為 A：75％ B：79％ C：81％ D：84％

E：工業用地的監測點評估價格

21、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為__。A．超額利潤 B．投資回報 C．內部收益 D．風險補償金

22、某可比實例價格為2000元/m2，區域因素直接比較得出的相關數據如下表，則區域因素修正后的價格應為__元/m2。A．區域因素 B．1 C．2 D．3 E．權重估價對象可比實例 F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125

23、主要用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：結構施工圖 D：建筑立面國

E：執行層的組織協調

24、我國房地產開發統計中采用的是實際銷售面積，不包括__。A．報告期已竣工的正式交付給購房者的房屋面積 B．已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積 C．已簽訂銷售合同的商品房屋面積

D．報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積

25、寫字樓分類過程中需考慮的因素有（）。A．寫字樓的級別 B．寫字樓的物業管理

C．寫字樓的級別，寫字樓的位置

D．寫字樓的位置，交通方便性，建筑形式

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關于該房地產價格的說法，正確的有__。

A．該房地產的實際價格等于名義價格 B．該房地產的名義價格為50萬元 C．該房地產的實際價格為50萬元 D．該房地產的實際價格高于50萬元 E．該房地產不存在名義價格

2、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險 E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

3、個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房抵押貸款包括__。A．按揭貸款

B．商用房地產抵押貸款 C．商業性住房抵押貸款 D．政策性住房抵押貸款 E．個人置業抵押貸款

4、關于某特定商品市場規模的說法，正確的有。A：有效市場大于服務市場 B：服務市場大于潛在市場 C：潛在市場大于有效市場 D：滲透市場大于有效市場 E：服務市場大于滲透市場

5、用益物權包括__。A．承包經營權 B．建設用地使用權 C．債權 D．典權 E．所有權

6、住房公積金的特點包括。A：義務性 B：強制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性

7、金融工具是指金融活動中以書面形式發行和流通的各種具有法律效力的憑證，包括__。

A．債權債務憑證 B．使用權憑證 C．所有權憑證 D．收益權憑證 E．分配權憑證

8、當可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（）。A．凈現值法

B．差額內部收益率法 C．費用現值法 D．內部收益率法

9、評估某宗房開發用地2005年10月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房價實際為__萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

10、房地產業。

A：是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業

B：包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動 C：在國民經濟產業分類中屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門

D：關聯度高、帶動力強，是經濟發展的基礎性、先導性產業，是我國新的發展階段的一個重要支柱產業

E：是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發和房屋建設的生產任務

11、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是。A：服務市場 B：合格有效市場 C：有效市場 D：潛在市場 E：借款合同

12、以下選項中，估價師和估價機構不應承接業務的情形有。A：估價需求者惡意壓低估價服務費的估價業務 B：委托人沒有提出明確的估價基本事項的估價業務 C：估價機構或估價師與估價需求者有利害關系 D：超出自己的業務范圍的估價業務 E：自己的專業能力難以勝任的估價業務

13、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有__。A．土地所有權

B．國有工業用地土地使用權 C．宅基地土地使用權 D．大型游樂場 E．鄉鎮企業用房

14、房屋開發費包括。A：規劃設計費 B：建筑安裝工程費 C：公共配套設施建設費 D：基礎設施建設費 E：管理費

15、根據工程量清單計價法，建筑工程安裝工程費中，腳手架費屬于。A：直接費 B：間接費

C：直接工程費 D：措施費 E：企業管理費

16、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為__萬元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

17、房地產開發企業銷售商品住宅時，應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供__。A．《住宅平面示意圖》 B．《住宅立面示意圖》 C．《住宅剖面示意圖》 D．《住宅質量保證書》 E．《住宅使用說明書》

18、下列__種情況會導致房地產的價格偏高。A．政府協議出讓土地 B．購買相鄰房地產 C．賣方不了解行情 D．設立抵押的房地產

19、目前我國具有征收土地審批權的部門有。A：國務院 B：國土資源部 C：省級人民政府 D：市級人民政府 E：縣級人民政府

20、新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起30日內，持有關文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案，這些文件包括__。A．營業執照

B．企業章程和驗資證明

C．企業法定代表人的身份證明

D．專業技術人員的資格證書和聘用合同 E．企業納稅證明

21、某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款。A：甲銀行優先受償

B：按兩家銀行的債權數額大小確定受償順序 C：乙銀行優先受償

D：按兩家銀行的債權比例受償 E：執行層的組織協調

22、下列屬于需辦理房屋所有權變更登記的情形。A：權利人法定名稱變更 B：房地產現狀的改變 C：房屋門牌號碼改變 D：買賣房屋

E：改建或添建而使房屋面積增加

23、一般來說，債券具有（）特征。A．償還性 B．決策參與性 C．流動性 D．安全性 E．收益性

24、下列不屬于房地產區位因素的是__。A．交通 B．用途 C．環境 D．樓層

25、在房地產開發投資中，屬于財務費用的是（）。A．折舊費 B．審計費

C．金融機構手續費 D．無形資產攤銷費

第四篇：禮節禮貌在服務行業中的作用

禮節禮貌在服務行業中的作用

1、什么叫禮節？

禮節是人們在日常生活中，特別是在交際場合相互表示尊敬.祝頌.致意.問候.慰問以及給予必要協助和照料的慣用形式.禮節是關于對他人態度的外在表現行為規則.是禮貌在語言行為儀態等方面的具體規定.禮節往往從向他人表示敬意的儀式方面表現出來.像鞠躬.點頭致意舉手注目握手吻手和接吻等都屬于禮節的各種形式.各國各民族都有自己的禮節,然而禮節也是隨著時代的進步而發展的.由于當代國際交往的頻繁,各開放國家的禮節有著趨向互相融通的趨勢.但各國各民族的特點是客觀存在的,傳統的禮節仍是差別有異.因此,在相互的交往中,熟知和尊重各國各民族的禮節和風俗習慣,就顯得十分必要的了。

2、什么叫禮貌? 禮貌是文明行為的起碼要求,是人與人之間在交往接觸中,相互表示敬重和友好的行為規范.它體現了時代的風尚與人們的道德品質,體現了人們的文化層次和文明程度.在不同的民族.不同的時代以及不同的行為處境中.禮貌表達的形式和要求雖然不同,但其基本要求是一致的,即做到誠懇.謙恭.和善和有分寸.禮貌是一個人在待人接物時的外在表現,這種表現是通過儀表.儀容.儀態以及語言和動作來體現的.講究禮貌是一個國家.民族的社會風貌.道德水準的重 要標志之一,是一個人思想覺悟.文化教養.品德修養程度的重要標志之一.倡導講究禮貌是人類社會發展的客觀要求,是人們正常地進行社會生活的起碼條件.我國是文明古國,富有優良的文明禮貌傳統,素有 禮儀之邦的美稱.在當今的社會主義時代,人與人之間建立了平等友愛.互相合作的關系.但人們在日常的工作.學習和生活中總還會有這樣或那樣的各種矛盾.如果我們能夠大力提倡和講究禮貌,相互諒解,相互尊重,矛盾就有可能比較容易得到解決而不致升級激化.當然,講究禮貌也是有分寸的,應該不卑不亢,落落大方,既不失禮.又講究原則.講究禮貌絕不意味著就應該放棄原則,卑躬屈膝.3、什么叫禮儀？

禮儀是一個區域內人們交往時所認同的準則和行為規范，是在較大隆重的場合，在禮遇規格和尊重而舉行的禮賓儀式，是在國際交往接待時，在禮遇規格和禮賓次序方面應遵循的禮節禮貌要求。禮儀這個古老而新鮮的課題在人類文化史中留下深刻的印痕。它是中國古代文化的基礎，從某種意義上講，中國古代文化就是禮儀文化。中國被譽為“文明古國，禮儀之邦”，有著優良的道德傳統，注重“誠于中而形于外”.4、禮節禮貌的作用

服務質量是服務行業的生命,要提高服務質量,不僅要向客人提供主動熱情和耐心周到的服務,而且要提供禮節禮 貌服務,這三者相輔相成，缺一不可。禮節禮貌在服務行業中具有十分重要的作用.①禮節禮貌是服務行業提高服務質量的重要保證。服務行業服務質量，是利用設施.設備和產品所提供的服務，在使用價值方面適合和滿足賓客需要的物質和心理滿足程度。其服務質量的高低主要表現在對客人享受到服務后的物質和心理滿足程度的高低。它包括兩個方面：一是物質上（即有形產品）的滿足程度。它通過設施設備和實物產品表現出來，如設施.設備的完好度.舒適度，飲食的品質度，用品的適用度等；二是心理上（無形產品）的滿意程度，它主要通過直接勞動方式所創造的使用價值表現出來，是服務質量最終的滿意程度。如服務態度.服務方式.服務技巧.清潔衛生等。兩者是相互依存，互為條件的。有形產品的質量是無形產品質量的憑借和依托，是由無形產品接待服務來創造的。無形產品的質量是在有形產品的基礎上提供的，是服務質量的本質表現。要使客人心理上得到滿足感，其關鍵在于服務者心理素質的高低，而服務者心理素質高低的表現形式又在于禮節禮貌。因此，我們說禮節禮貌是服務行業服務質量的重要保證。

②禮節禮貌體現服務行業服務者的人格和風度。人格是指一個人在社會中地位和作用的統一，是一個人做人的尊嚴.價值和品格的總和。在我國，每個公民的人格都是平等的，都有自己的尊嚴和價值。服務行業的服務者更應有這樣的意 識。優秀的人格主要指：誠實.正直.自尊.樂于助人和進取精神。服務行業人員在客人面前彬彬有禮，既不失態.自卑.低三下四，更不能喪失人格和國格。這就是服務行業服務者的人格外化。風度是一個人德才學識等各方面修養的外化，是人的行為.在接人待物時的一種方式。是外表的美.優雅舉止.內心純潔和內在美的統一，是一個人良好道德的外在表現。在服務行業的服務過程中，良好的風度是謙恭和沉穩的日常表現形式，被看作是善于控制自己行為，待人關切及分寸適度的一種形式，也是我們服務行業的工作者人格化的體現。

③禮節禮貌能起到人際關系間的磨合作用。在服務行業服務過程中，經常有兩種人際關系的存在。一是被服務者與服務者的關系（即客我關系）。二是企業內部同事或同行之間的關系。在處理這兩種關系時，應采用禮節禮貌中的“雙強原則”。即在生活和工作中“你是強者，我也是強者”，這就意味著自己有自豪感，但并不追求“優越感”，意味著愿意與別人建立一種平等的.互相尊重的關系。有了這樣的意識，在為客人服務時，就不會因為扮演“提供服務者”的角色而覺得“低人一等”，也不會因為要顯示自己是“強者”而故意對客人表現出傲慢的態度。有了這種相互尊重的關系，被服務者和服務者之間，才有共同語言，才能感情相近。客人往往十分重視服務中的公德問題，服務時，稍有不禮貌表現，客人就會感到人格受損，失去了尊嚴。這尊嚴實 際上是他對自身的社會價值和道德價值的自我意識，而且經常與自己的國家和民族聯系在一起，從而會引起國家及民族糾紛。因此，服務行業工作者對所有的服務對象必須以禮相待，一體待客。在服務過程中，對于客人在旅途和自身活動過程中的困難必須十分理解。若雙方發生誤解時，應將心比心，從客人的角度體諒對方，幫助對方，主動致歉，把對讓給客人，使精神上達到彼此溝通。人需要被理解，也需要理解別人，人與人相互理解是創造美好和諧關系的前提。理解他人的同時，也使自己的胸懷開闊，品格得以升華，這就是心理學中的“雙勝原則”。因此，禮節禮貌的服務，關鍵在于服務行業工作者保持良好的工作情緒，在任何場合下都能掌握自己，待人親切，彬彬有禮.舉止文雅，這種行為能產生難以估量的良好效果，產生人的外在魅力，從而起到平衡人們之間的關系，緩解人們心理上的某些消極.摩擦因素，從而改善人際間的關系。

第五篇：上海2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產中介服務行業組織試題

上海2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產中介服務行業組織

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平臺理的價值。A：委托人

B：估價報告預期使用者 C：管理部門 D：中立

E：工業用地的監測點評估價格

2、房地產轉讓的程序中，房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在日內作出是否受理申請的書面答復。A：7 B：10 C：15 D：30 E：執行層的組織協調

3、下列關于在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是。A：已經登記的在建工程抵押可以申請變更登記 B：已經登記的在建工程抵押可以申請轉移登記

C：房屋所有權初始登記后，應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記

D：在建工程抵押登記后，由登記機構發放《房屋他項權證》 E：執行層的組織協調

4、房地產市場價格是某種房地產在市場上的。A：成交價格 B：平均水平價格 C：最高價格 D：最低價格

E：工業用地的監測點評估價格

5、我國目前的一年期銀行存款利率為1.96%，經測算，寫字樓市場相對于整個投資市場的風險系數為0.17，整個投資市場的平均收益率為8%，則寫字樓的預期收益率為__。A．6.78% B．4.55% C．2.99% D．3.66%

6、報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（）。A．投資率是投資回收與投入資本的比率 B．風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高 C．當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率 D．當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

7、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

8、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估算結果為1000萬元．該宗土地的評估價值應為。A：800萬元 B：1000萬元 C：1800萬元

D：800~1000萬元之間

E：工業用地的監測點評估價格

9、李某將其在某建制鎮的營業用房以100萬元出售，應繳納城市維護建設稅元。A：500 B：2500 C：3500 D：6000 E：執行層的組織協調

10、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

11、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有的特性。A：獨一無二和供給有限 B：獨一無二和價值量大 C：流動性差和價值量大 D：不可移動和用途多樣

E：工業用地的監測點評估價格

12、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價為320元／，后街路線價為240元／。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為萬元。(采用四三二一法則)A：144.6 B：160.8 C：170.8 D：180.8 E：工業用地的監測點評估價格

13、不是導致某種房地產需求量變化的主要因素是__。A．相關房地產的價格水平B．該種房地產的開發成本 C．消費者的收入水平D．消費者對未來的預期

14、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是．【2005年考題】

A：未知的需要求取的待開發房地產的價值 B：投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 C：銷售稅費

D：開發成本和管理費用

E：工業用地的監測點評估價格

15、業主大會由__組成。A．繳納物業服務費用的業主 B．物業管理區域內全體業主

C．物業管理區域內全體業主及房屋的租賃人

D．物業管理區域內全體業主及物業管理企業的代表

16、單獨編制的國家級歷史文化名城保護規劃，由國務院審批其總體規劃的城市，報__審批。A．國家建設部 B．國家文物局

C．國家建設部和國家文物局 D．國家建設部或國家文物局

17、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8％，該寫字樓因采光受影響造成的損失為萬元。A：35.00 B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工業用地的監測點評估價格

18、市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于__。A．經營成本 B．物業檔次

C．業主目標收益要求

D．同類型物業的市場供求關系

19、某家庭購買一套面積為100㎡的商品住宅，單價為5000元/㎡，首付款為房價的30％，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付，已知公積金和商業貸款的年利率分別為4％和7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為元。A：1 002．45 B：1 012．45 C：1 027．42 D：1 037．45 E：借款合同

20、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50％，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。A：半個月 B：2個月 C：半年 D：2年

E：借款合同

21、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于__。A．1.2 B．1.5 C．1.8 D．2.0

22、豪華住宅用地的土地使用權出讓的最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：執行層的組織協調

23、運貨單屬于。A：商品證券 B：貨幣證券 C：資本證券 D：實物證券

E：執行層的組織協調

24、房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為（）。A．合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書 B．圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書 C．合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙 D．圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書

25、我國《公司法》規定，公司當年的稅后利潤，先應提取列入法定公積金，當公司法定公積金累計額達到公司注冊資本的后可不再提取。A：5％

30％ B：10％

30％ C：10％

50％ D：20％

50％

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產間接投資的形式主要有。A：投資房地產信托

B：購買住房抵押支持證券 C：購買房地產企業債券 D：購買物業用于出租經營 E：購買土地進行開發

2、甲想將其名下的房產傳繼給乙，則他應當在事實發生之日起日內，到房產部門進行轉移登記。A：90 B：60 C：30 D：10 E：執行層的組織協調

3、處分抵押房地產所得金額，應首先__。A．扣除土地出讓金

B．支付處分抵押房地產的費用 C．償還抵押權人債權

D．扣除抵押房地產應繳納的稅款

4、下列有關物業服務合同，說法不正確的是。

A：業主委托物業服務企業對物業實施物業管理，物業服務企業接受委托從事物業管理服務，雙方應當簽訂物業服務合同

B：物業服務合同屬于我國合同分類中的委托合同

C：物業服務合同既可以發生在法人之間，也可以發生在公民與法人之間 D：《前期物業服務合同》合同甲方是業主委員會 E：《物業服務合同》合同甲方是房地產開發企業或公房出售單位

5、某房地產經紀機構2010年1—5月的目標是計劃促成20套住房成交，實際促成了40套住房成交，該房地產經紀人計劃完成相對指標是。A：50％ B：100％ C：150％ D：200％

E：執行層的組織協調

6、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是萬元。A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同

7、下列關于物業管理的含義，表述正確的是。

A：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境工生和秩序的活動

B：物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的 C：物業管理活動的依據是《商品房買賣合同》 D：物業管理活動的依據是物業服務合同

E：物業管理的內容是對物業進行維修養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

8、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是。A：加強對房地產市場的監測

B：及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況 C：督促開發企業按城市規劃實施開發

D：督促開發企業按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

9、當企業采取某些措施和行動之后，競爭者會有以下反應模式。A：從容不迫型 B：選擇型 C：兇猛型 D：隨機型 E：靈活型

10、對于出售的房地產，采用假設開發法估算開發完成后的房地產價值時，根據待估宗地的最佳開發利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，可以采用__和長期趨勢法相結合進行估算。A．比較法 B．收益法 C．成本法 D．路線價法

11、外匯市場的參與者。A：外匯經紀人 B：客戶 C：外匯銀行 D：中央銀行 E：商業銀行

12、下列關于測量學，表述正確的是。

A：點到大地水準面的鉛垂距離，也稱“海拔” B：我國采用東海平均海水面作為高程基準

C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時的表面，稱為水準面 D：與水準面相切的平面稱為水平面

E：測量工作的根本任務是確定地面點的空間位置

13、某房地產開發項目的占地面積2萬㎡，土地總價16000萬元，如果房屋開發成本為3000元／㎡，預測銷售價格為8000元／㎡，則該項目實現盈虧平衡的容積率為。A：1．4 B：1．5 C：1．6 D：1．8 E：借款合同

14、隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有（）等方面的知識。A．市場分析與市場推廣 B．項目策劃與投資決策

C．國家法律政策與各級政府及其部門的規章 D．房地產估價 E．財政金融

15、建設工程開工實行__許可證制度。A．規劃 B．施工 C．拆遷 D．用地

16、下列關于強制拆遷，說法正確的是。A：《城市房屋拆遷管理條例》規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以依法實施強制拆遷 B：實施強制拆遷必須以裁決為前提

C：對在裁決規定的搬遷期限內搬遷的，可以依法強制拆遷

D：實施行政強制拆遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門執行 E：實施行政強制拆遷，也可由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執行

17、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期的收益率為。(2006年試題)A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同

18、房地產投資決策分析的主要工作包括（）。A．投資機會尋找 B．市場分析

C．投資機會篩選 D．財務評價 E．規劃設計

19、關于房地產價格中的房價與地價的關系是__。A．相互影響論 B．相互補充論 C．相互制約論 D．需求帶動論 E．成本決定論

20、下列會計恒等式，正確的是。A：收入-費用=利潤

B：資產=權益=債權人權益-所有者權益 C：資產=負債+所有者權益 D：所有者權益=資產+負債

E：資產+利潤=負債+所有者權益+(收入-費用)

21、《中華人民共和國物權法》規定，不動產登記機構應當履行的職責有。(2009年試題)A：查驗申請人提供的權厲證明 B：審查申請人提供的評估報告 C：就登記有關事項詢問當事人

D：必要時對被登記房屋進行實地查看 E：及時登記有關事項

22、在運用假設開發法進行估價時，首先要調查待開發房地產的基本情況，其基本內容包括__。A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面積、形狀、基礎設施完備程度等 C．弄清城市規劃設計條件 D．弄清將擁有的土地權利 E．測算開發項目的預期利潤

23、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米。那么，該市房屋的平均建設周期為__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

24、房地產市場是由參與房地產交換的等要素構成的。A：當事者 B：房地產商品

C：房地產交易需求 D：交易組織機構 E：房地產交易制度

25、下列墻體中，屬于非承重墻的有。(2008年試題)A：圍墻 B：外墻 C：隔墻 D：填充墻 E：幕墻