第一篇：物業(yè)前期管理資料

物業(yè)管理前期介入包括哪幾個階段及內(nèi)容

一階段：根據(jù)客戶群的定位，確定物業(yè)管理模式和物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容；確定總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)；確定物業(yè)管理總體框架方案。

二階段：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型物業(yè)用房、社區(qū)活動場所以及環(huán)境配套設(shè)施、公共配套建筑、設(shè)施場地的設(shè)置等提出改進(jìn)建議或意見。

三階段：與建設(shè)施工單位商榷，配合設(shè)備安裝、熟悉隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況收集相關(guān)資料。四階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度，擬定公共管理制度，擬定各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法，人員培訓(xùn)，現(xiàn)場咨詢，資料歸檔等。五階段：主要是參與竣工驗收。

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。如在物業(yè)項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計劃、后續(xù)工 程的前期介入管理等。

8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。如某物業(yè)項目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實(shí)施方案等內(nèi)容。

早期介入的內(nèi)容(一)可行性研究階段 1．內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。2．方法和要點(diǎn)

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項目管理工作。【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點(diǎn)。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。實(shí)踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。(二)規(guī)劃設(shè)計階段 1．內(nèi)容(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。2．方法和要點(diǎn)

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護(hù)等角度上對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險。設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評。建議的具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到項目較大，且為分期開發(fā)，在設(shè)計方案時，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨(dú)立和封閉。這樣對不同組團(tuán)就能按服務(wù)對象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。

(2)對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、會所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗，所以實(shí)施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。

(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設(shè)計時就得以落實(shí)。

(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實(shí)施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費(fèi)用測算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。(三)建設(shè)階段 1．內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案。(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

2．方法和要點(diǎn)

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進(jìn)意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。

(3)在進(jìn)行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計提出了200余項改進(jìn)意見。(6)提請建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(四)銷售階段 1．內(nèi)容

(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；(3)擬定各項費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；

(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。2．方法和要點(diǎn)

(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實(shí)事求是。在銷售物業(yè)時應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的承諾。

(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；

(2)在銷售前對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；

(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；

(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。(五)竣工驗收階段

竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗收。1．內(nèi)容 這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。2．方法和要點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備。在參與驗收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。

第二篇：前期物業(yè)準(zhǔn)備資料

物業(yè)公司是開發(fā)商下司機(jī)構(gòu)，一項很大的責(zé)任就是：把物業(yè)管理做好，做細(xì)，樹立良好的企業(yè)形象，促進(jìn)樓盤銷售。因此，不要太摳成本了，招聘的人員要形象好、素質(zhì)高，把門面先撐起來。做為物業(yè)經(jīng)理呢，你要先了解一下物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，包括國家的，省里的和當(dāng)?shù)氐模慌c當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門和物價局溝通，了解相關(guān)工作程序；與同行多接觸，多學(xué)些經(jīng)驗，少走彎路。

假設(shè)你們物業(yè)公司已經(jīng)把招投標(biāo)、備案等手續(xù)已經(jīng)做完。

一、根據(jù)的項目進(jìn)展程度，做物業(yè)管理服務(wù)方案。看需不需要前期介入，如果需要的話，就要查查相關(guān)資料或者找同行多了解一下，從物業(yè)管理角度出發(fā)，提一些有價值的建議。如果就準(zhǔn)備交房了，那就做交房的準(zhǔn)備。

二、根據(jù)項目的實(shí)際情況和準(zhǔn)備提供的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確定組織架構(gòu)。你提供的資料非常少，沒辦法提供建議。

三、根據(jù)組織架構(gòu)，確定需要招聘的各崗位人員數(shù)量、崗位職責(zé)及任職資格。

四、根據(jù)項目配套設(shè)施設(shè)備等，做出物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算（按我的理解，地產(chǎn)下司機(jī)構(gòu)，一般會采用包干制收費(fèi)方式），報物業(yè)辦、物價局審批。主要包括以下幾項：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工資總額內(nèi)的福利費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；

4、辦公費(fèi)用；

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

6、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

7、經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用；

8、合理利潤；

9、法定稅費(fèi)。

五、根據(jù)交房時間，提前進(jìn)行管理處籌備，招聘人員、進(jìn)行培訓(xùn)、辦公場所準(zhǔn)備、各部門工作制度、工作流程編制，物資采購。

六、與地產(chǎn)進(jìn)行接管驗收。作為地產(chǎn)下屬企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，一般要肩負(fù)交房時的工程問題、保修期內(nèi)的維修聯(lián)系工作，所以要把各種問題，包括向業(yè)主交房時的問題記錄清楚，及時聯(lián)系施工單位進(jìn)行維修，并跟進(jìn)，確保落實(shí)，不然以后會很麻煩。

七、準(zhǔn)備入伙時的各種資料：

1、物業(yè)方面的資料：前期物業(yè)服務(wù)合同（與地產(chǎn)簽定的）；前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（與業(yè)主簽定的，雙方各一份）；業(yè)主臨時管理規(guī)約（業(yè)主簽字確認(rèn)，雙方各一份）；裝修管理協(xié)議（與業(yè)主簽定，雙方各一份）；住戶服務(wù)手冊（業(yè)主一份）；入伙通知書（可與地產(chǎn)交房通知書同時發(fā)給業(yè)主）；業(yè)主/住房情況登記表（入伙當(dāng)天現(xiàn)場填寫，盡可能詳細(xì)，方便聯(lián)系業(yè)主，做好業(yè)主資料保密工作）；資料交接驗收表；交樓驗收表（工作人員拿此表，拿鑰匙帶業(yè)主現(xiàn)場驗房，記錄需要維修問題，抄水電表底數(shù)等）；

2、地產(chǎn)方面的資料：商品房使用說明書、商品房質(zhì)量保證書（兩書），一般由地產(chǎn)提供樣本，物業(yè)填寫，蓋章；其他資料，例如裝修注意事項、智能化設(shè)備使用方法等等；

3、把各種資料按套分袋裝好，資料袋上寫好業(yè)主姓名、樓棟號，按順序放好（鑰匙按此處理）。

八、入伙（交房）準(zhǔn)備：入伙程序確定，一般是先在地產(chǎn)那邊辦理各種手續(xù)，交納各種費(fèi)用（包括物業(yè)方面費(fèi)用），地產(chǎn)手續(xù)辦完后，給業(yè)主出具交房證明，業(yè)主拿交房證明到物業(yè)這邊辦理入伙手續(xù)，簽定各種物業(yè)資料，由工作人員帶領(lǐng)業(yè)主驗房（鑰匙要由物業(yè)人員拿，驗房結(jié)束，業(yè)主在驗房單上簽字后將鑰匙交給業(yè)主）；根據(jù)入伙可能遇到的問題做出預(yù)案，根據(jù)業(yè)主可能會提的問題，提前做出解答，對員工進(jìn)行培訓(xùn)；進(jìn)行入伙演練，以免出現(xiàn)錯誤；由地產(chǎn)接收鑰匙之后，要全部開一遍（入戶門鑰匙只試裝修鑰匙），然后按戶分好（有條件 的話可做小鑰匙袋，按資料分類袋裝方式處理）。

九、入伙：入伙當(dāng)天，地產(chǎn)派工程師及施工單位維修人員現(xiàn)場準(zhǔn)備，小修問題及時處理，經(jīng)理現(xiàn)場指揮，現(xiàn)場協(xié)調(diào)，注意總結(jié)，及時修正，順利完成入伙工作。

十、裝修管理：裝修管理協(xié)議中規(guī)定好裝修時間（如入伙后前三個月為集中裝修期，此期間不限定裝修時間；此后，裝修時間控制在8：12：00、14：00：19：00）；裝修前要先到物業(yè)辦理裝修手續(xù)，裝修工人辦理出入證；裝修現(xiàn)場巡視，并做好記錄，重點(diǎn)巡視：破壞承重結(jié)構(gòu)、改變外觀、防水問題、管線改動等等；裝修完成后，進(jìn)行完工確認(rèn)（最好別用驗收一詞），三個月后可退裝修保證金；裝修垃圾堆放點(diǎn)的設(shè)置及清運(yùn)處理。

十一、日常管理。

第三篇：物業(yè)前期管理

物業(yè)前期管理

一、業(yè)主入伙與收樓

1、入伙儀式

2、業(yè)主入伙與收樓

二、裝修管理

1、裝修管理

2、裝修申請及審批

3、裝修手續(xù)辦理

4、裝修監(jiān)控

三、入伙裝修期的檔案建立

1、業(yè)主入伙檔案

2、業(yè)主裝修檔案 業(yè)主入伙與收樓 第一節(jié) 入伙儀式

根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因為現(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。

一、入伙儀式的策劃

1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2．審核、確定入伙儀式方案

入伙儀式方案的可行性及具體實(shí)施細(xì)節(jié)尚未與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進(jìn)行溝通。如開發(fā)商進(jìn)行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。

二、入伙儀式策劃如下： 1．物資采購，包括：

（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；（4）現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施；（5）紀(jì)念品、獎品、宣傳品。2．節(jié)目排練

編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場排練。3．場地布置

（1）接待物品的擺設(shè)；（2）現(xiàn)場的裝飾、布置；（3）現(xiàn)場標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；（4）現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；

（5）現(xiàn)場相關(guān)崗位（如保安、接待、保潔等）的設(shè)置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設(shè)。

三、入伙儀式的組織 1．現(xiàn)場服務(wù)

（1）做好來賓接待、服務(wù)；（2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務(wù)；

（4）來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。2．儀式主持

由司儀按節(jié)目單安排順序進(jìn)行。3．現(xiàn)場秩序維持

（1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；

（2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進(jìn)行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準(zhǔn)備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；

（4）擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等）。4．儀式后現(xiàn)場清理（1）對現(xiàn)場物資進(jìn)行整理、清點(diǎn)、核對、入庫；（2）對現(xiàn)場閑雜人清場；（3）及時做好現(xiàn)場清掃、保潔。第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓

一、入伙現(xiàn)場布置 1．入伙辦理大廳布置

（1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標(biāo)識牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機(jī)等）；（3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。2．安全保護(hù)措施

（1）設(shè)置安保設(shè)施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈）；（2）劃分現(xiàn)場功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等）；（3）充分利用現(xiàn)場技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進(jìn)行安全防范。3．現(xiàn)場標(biāo)識、引導(dǎo)牌設(shè)置

各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識，做到按圖索驥。4．入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；

（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗收證明（復(fù)印件、備查）。

二、入伙流程的提前演練

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

三、入伙手續(xù)的辦理 1．業(yè)主接待（入伙接待組）（1）負(fù)責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；（2）休息區(qū)茶水招待。2．業(yè)主資料收集（資格審查組）

（1）業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》（貼上照片）。（2）屬公司購買的還應(yīng)核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件；

（3）業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時還應(yīng)收取： 1）業(yè)主的授權(quán)委托書；

2）驗業(yè)主的身份證原件收復(fù)印件或驗護(hù)照原件收復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）； 3）驗代理人身份證原件收復(fù)印件或驗護(hù)照原件收復(fù)印件（若代理人為境外人士）。（4）發(fā)放入伙資料袋（內(nèi)含各類入伙資料）。3．文件簽署（簽約組）

（1）指導(dǎo)業(yè)主簽約：《業(yè)主（臨時）公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。4．費(fèi)用收取（收費(fèi)組）（1）預(yù)收一年的管理費(fèi)；（2）其它代收代繳費(fèi)用。5．交驗房屋（驗房交付鑰匙組）（1）驗房：

1）戶內(nèi)水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常； 2）戶內(nèi)智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常； 3）戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全； 4）戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項目。（2）抄取水電表讀數(shù)。（3）簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙： 1）《收樓書》由業(yè)主簽署、確認(rèn)；

2）不存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認(rèn)后發(fā)放； 3）存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認(rèn)后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

6．資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）

1）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對各入伙大廳各組的入伙資料進(jìn)行歸集； 2）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對鑰匙進(jìn)行清理核對。7．業(yè)主疑難解答（領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組）

1）業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)類、管理服務(wù)類、開發(fā)規(guī)劃配套類； 2）一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對以上問題進(jìn)行研究，做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對業(yè)主疑難問題進(jìn)行解答，并對入伙相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協(xié)調(diào)組）1．驗樓時問題的記錄

為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項問題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點(diǎn)： 1）問題類型； 2）問題存在的位置； 3）存在問題的數(shù)量。2．一般問題現(xiàn)場進(jìn)行處理

一般問題由驗房人員現(xiàn)場進(jìn)行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有： 1）簡單的產(chǎn)品安裝問題； 2）戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題； 3）普通產(chǎn)品耗材的更換。3．嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題的處理方式

由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時反饋給開發(fā)商處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實(shí)、協(xié)調(diào)。4．處理后的再驗收、記錄

1）由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場進(jìn)行復(fù)驗，并與驗房記錄進(jìn)行對比、核對；

2）業(yè)主簽字確認(rèn)整改完成；

3）業(yè)主對整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業(yè)主簽名確 認(rèn)后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進(jìn)行。裝修管理 第一節(jié) 裝修管理

一、制定裝修程序流程圖

根據(jù)《裝修指南》及項目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費(fèi)→檢查→驗收→退費(fèi)。

二、制定裝修管理辦法

裝修過程的控制辦法（如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊伍管理等）。

三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案

根據(jù)項目現(xiàn)場實(shí)際有針對性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機(jī)及管線安裝方案）。

四、制定裝修期的相關(guān)配合措施 1．裝修垃圾的清運(yùn)； 2．停車場管理； 3．地下室空間的利用； 4．裝修材料的卸貨區(qū)域指定； 第二節(jié) 裝修申請及審批

一、裝修申請

1．提交書面的裝修申請

（1）填寫《裝修申請/驗收表》；

（2）須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項目還應(yīng)提交政府部門的審批文件。2．提交裝修設(shè)計圖紙（1）平面設(shè)計圖；（2）單元平面圖；

（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調(diào)安裝圖；

（5）電器照明設(shè)計及用電量圖；（6）給排水設(shè)計圖；（7）燃?xì)夤芫€圖。

3．提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。（1）加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

（2）加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。

二、裝修審批 1．工程部門審批

（1）審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；

（2）檢驗政府部門批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。2．管理處負(fù)責(zé)人審批

管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時將審批意見（《裝修審批通知書》）通知業(yè)主。第三節(jié) 裝修手續(xù)辦理

一、辦理裝修手續(xù)

1．簽定《裝修管理協(xié)議》； 2．發(fā)放《裝修施工許可證》； 3．憑身份證辦理施工人員登記； 4．發(fā)放施工人員《出入證》。

二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費(fèi)用（1）裝修押金；

（2）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（非常設(shè)項）；（3）施工人員《出入證》工本費(fèi)及其押金；（4）其他應(yīng)收款。第四節(jié) 裝修監(jiān)控

一、工程質(zhì)量監(jiān)控

1．檢查是否按已審批的裝修方案進(jìn)行施工； 2．有無按協(xié)議內(nèi)容施工； 3．施工是否符合施工規(guī)范； 4．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

二、施工秩序監(jiān)控 1．裝修垃圾的清運(yùn)管理； 2．裝修施工時間及施工噪音管理； 3．有無超范圍施工監(jiān)控； 4．是否有損害公共利益監(jiān)控；

5．電焊等動火作業(yè)須到管理處辦理《動火許可證》； 6．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

三、裝修完工驗收 1．房屋結(jié)構(gòu)驗收

應(yīng)檢查裝修工程施工對主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議內(nèi)容。2．水、電設(shè)施驗收

（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；

（2）有無擅自改動系統(tǒng)（如電力、消防等）。3． 燃?xì)夤艿莉炇?/p>

（1）有無擅自改動系統(tǒng)（含走向、位置、隱蔽程度等）；（2）是否已經(jīng)燃?xì)庵鞴軉挝或炇蘸细瘛?．智能化、通信系統(tǒng)驗收（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；（2）有無擅自改動系統(tǒng) 5．房屋建筑外觀驗收

按《裝修施工協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行驗收，重點(diǎn)在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)范，外門窗是否改動。

四、違章處理結(jié)果跟蹤

對裝修施工過程中和完工驗收中出現(xiàn)的違章開出《裝修驗收整改通知書》并跟蹤處理，確認(rèn)整改完備后填寫裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）。

五、裝修押金退返

如驗收合格憑裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）在規(guī)定日期內(nèi)予以退還。第四章 入伙裝修期的檔案建立 第一節(jié) 業(yè)主入伙檔案

一、業(yè)主入伙資料，主要包括： 1．《入伙通知書》； 2．房產(chǎn)證或購房合同復(fù)印件；

3．業(yè)主身份證復(fù)印件和代辦人份證復(fù)印件及授權(quán)委托書；

4．營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件（業(yè)主屬法人單位）；

6．《業(yè)主（臨時）公約》； 7．《收樓書》存根； 8．《整改項目報告》。

二、業(yè)主家庭情況資料，主要包括：

1．業(yè)主檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 2．隨住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 3．暫住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 4．業(yè)戶車輛情況資料（《車輛情況登記表》）； 5．辦理停車手續(xù)資料（《車位有償使用協(xié)議書》）。第二節(jié) 業(yè)主裝修檔案

一、裝修申請審批資料，主要包括： 1．《裝修申請/驗收表》； 2．《裝修審批通知書》； 3．裝修圖紙及審批資料；

4．裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件；

二、裝修管理檔案，主要包括： 1．《裝修管理協(xié)議》；

2．裝修施工人員檔案（《施工出入證辦證登記表》）； 3．裝修巡查記錄（《裝修巡視檢查記錄表》）；

4．《違反裝修規(guī)定整改通知書》及《裝修驗收整改通知書》； 5．裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）。

以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案，按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進(jìn)行管理。

附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格 1.入伙通知書 2.收樓須知

3.入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表

（1）業(yè)主/住戶情況登記表(個人)（2）業(yè)主/住戶情況登記表（單位）4.收樓手續(xù)流程條 5.收樓證明書 6.業(yè)主公約

7.委托銀行代收費(fèi)協(xié)議書 8.業(yè)戶手冊 9.裝修指南 10.住宅質(zhì)量保證書 11.住宅使用說明書 12.收樓書 13.整改項目報告

14.其它入伙代辦手續(xù)簽約表格 15.裝修申請/驗收表 16.裝修審批通知書 17.房屋裝修管理規(guī)定 18.裝修管理協(xié)議

19.施工出入證辦證登記表 20.單元施工許可證 21.出入證 22.動火許可證

23.違反裝修規(guī)定整改通知書 24.裝修驗收整改通知書 25.裝修巡視檢查記錄表

第四篇：物業(yè)前期管理委托合同

物業(yè)前期管理委托合同

第一章總則

第一條本合同當(dāng)事人:

委托方（以下簡稱甲方）：松原市城市保障性住房管理中心 受托方（以下簡稱乙方）：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將 興原小區(qū)17號樓1-2單元內(nèi)72套住宅 委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，特訂立此合同。

第二條 物業(yè)基本情況：

物業(yè)名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物業(yè)類型：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

座落位置：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

西 ＿＿＿＿＿＿＿ 北＿＿＿＿＿＿

占地面積： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；

建筑面積： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；

第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章委托管理事項

第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、小區(qū)道路、化糞池、自行車棚、停車場等。物業(yè)管理區(qū)域四至東南

第六條公用綠地、花木、建筑物品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第七條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所。

第八條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

第九條交通與車輛停放秩序的管理。

第十條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。第十一條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十二條組織開展文化娛樂活動。

第十三條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第十五條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。

第十六條其他委托事項

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿;

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章委托管理期限

第十七條委托管理期限為 ＿＿＿年。自 ＿＿年 ＿月＿日起至 ＿＿年 ＿月日止。

第四章雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條甲方權(quán)利義務(wù)

1.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

2.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

3.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；

4.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求，如出現(xiàn)質(zhì)量問題，在質(zhì)保期內(nèi)甲方協(xié)調(diào)建設(shè)單位處理解決。

5.在合同生效之日起＿＿內(nèi)向乙方提供＿＿＿＿平方米物業(yè)管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第＿＿＿＿項執(zhí)行：

(1)無償使用；

(2)按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿＿元租用，其租金收用于＿＿＿＿。

6.協(xié)乙方助做好物管理工作和宣傳教育、文化活動；

第十九條乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3.不得將本物業(yè)和管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

4.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

5.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

6.每＿＿＿＿個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目；

7.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商并經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

8.本合同終止時，乙方必須向甲方移交管理用房及物業(yè)管理的全

部檔案資料；

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。

1.房屋外觀: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.設(shè)備運(yùn)行: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

4.公共環(huán)境:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

5.綠化:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

6.交通秩序:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

7.保安:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

8.急修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：＿＿＿＿＿＿＿

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十二條 物管理服務(wù)費(fèi)

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 ＿＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 ＿＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿調(diào)整。

第二十三條其他乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得到相關(guān)部門的批復(fù)。

第七章違約責(zé)任

第二十七條甲方違反合同第十八條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予賠償。

第三十條 乙方應(yīng)對本小區(qū)物業(yè)管理負(fù)全責(zé)，如因管理不當(dāng)造成負(fù)面影響的，甲方有權(quán)終止本合同。

第三十一條 甲乙任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц叮撸撸撸咴`約金；給對方造成經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第八章 爭議的解決

第三十二條本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第九章附則

第三十三條 本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：

年

月日

第五篇：前期物業(yè)

興安·金都瑞園

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

安陽市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司

二零一三年制

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

甲方：安陽市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號碼： 聯(lián)系電話：

本物業(yè)名稱：興安·金都瑞園住宅小區(qū)

乙方所購房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強(qiáng)金都瑞園住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公共設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適文明的居住環(huán)境，甲乙雙方根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)，并根據(jù)《商品房預(yù)（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業(yè)股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，同意簽訂本協(xié)議，以便共同遵守。雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

2、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項目進(jìn)行維護(hù)、服務(wù)；

3、建立、健全本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)檔案，及時記載變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密；

4、對業(yè)主和物業(yè)使用人違犯本合同和《臨時管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方按收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

7、每年在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)，費(fèi)用由乙方支付；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、監(jiān)督、幫助甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，可以就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)和本物業(yè)的《臨時管理規(guī)約》；

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方按繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

5、裝飾裝修房屋時，遵守相關(guān)的法律規(guī)定、《金都瑞園裝修管理規(guī)定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的約定；

6、未經(jīng)甲方同意和相關(guān)行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，辦理相關(guān)手續(xù)并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)事先通知甲方并結(jié)清各項費(fèi)用，同時明確告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

8、如遇樓下業(yè)主房屋內(nèi)衛(wèi)生間等部位漏水需要維修的，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合樓下業(yè)主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，需由單元內(nèi)業(yè)主另行共同承擔(dān)。除此以外其他小區(qū)內(nèi)公共場所照明費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位和設(shè)施的維護(hù)和管理

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，包括房屋主體的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公共場所的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂體育設(shè)施、智能化、消防設(shè)施等；

三、環(huán)境衛(wèi)生

包括樓道清潔、住宅區(qū)內(nèi)公共場所保潔、垃圾清運(yùn)等；

四、公共秩序維護(hù)

甲方維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，遇有對本小區(qū)公共秩序造成妨礙的，移交并協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區(qū)的整體規(guī)劃，負(fù)責(zé)車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》實(shí)行管理；

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：良好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

二、設(shè)備運(yùn)行： 設(shè)備運(yùn)行良好，使用正常，維修及時；

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

1、小區(qū)路面整潔、維修及時、無破損；

2、配套設(shè)施維修及時、完好無損；

四、環(huán)境衛(wèi)生：定時消殺，垃圾及時清理，環(huán)境整潔；

五、綠化：花草長勢良好，修剪及時；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區(qū)內(nèi)秩序良好；

八、消防：系統(tǒng)設(shè)備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修： 維修及時；

第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、乙方按預(yù)交管理服務(wù)費(fèi)；費(fèi)用到期前一個月乙方向甲方繳納下費(fèi)用；

二、各類物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按房屋建筑面積計收）

1、住宅物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_1.2元；

2、商業(yè)物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業(yè)時，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付有約定的，按其約定收費(fèi)但乙方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；無約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方繳納；

四、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

五、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)及裝修管理服務(wù)費(fèi)按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》執(zhí)行；

六、電梯是樓內(nèi)全部業(yè)主的共用財產(chǎn)，電梯正常運(yùn)行費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，由樓內(nèi)全體業(yè)主按同一標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。

第五條 其他有償服務(wù)費(fèi)用

地下車庫公共部位保潔、照明費(fèi)用： 15元∕月∕個； 第六條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)

水費(fèi)代收時間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，乙方應(yīng)按當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定按時繳納房屋維修資金；

二、住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定及法定程序進(jìn)行。

四、維修資金不敷使用時經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T審核批準(zhǔn)按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

第八條 其它約定事項

一、為維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān)：保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)單位承擔(dān)；超過保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關(guān)業(yè)主共同簽字，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。

第九條 違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所多收的費(fèi)用；

四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)繳并從逾期之日起按日加收應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時違反相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

七、乙方無理拒絕對房屋毗鄰部位的維修時，甲方有權(quán)責(zé)令乙方予以配合；

第十條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，提交安陽仲裁委員會仲裁。

第十一條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十二條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽市興安物業(yè)管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責(zé)任公司

經(jīng) 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日