第一篇：華潤置地建設(shè)工程監(jiān)理管理辦法20080123

華潤臵地建設(shè)工程監(jiān)理管理辦法

1．監(jiān)理應(yīng)遵守的法規(guī)和要求

1)《建筑法》－主席令第91號

2)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》－國務(wù)院令279號 3)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》－國務(wù)院令393號 4)《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》－建監(jiān)[1995]737號 5)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》－GB50319-2000 6)《房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行）》－建市[2002]189號 7)《關(guān)于落實建設(shè)工程安全生產(chǎn)監(jiān)理責(zé)任的若干意見》－建市[2006]248號 8)《關(guān)于建設(shè)行政主管部門對工程監(jiān)理企業(yè)履行質(zhì)量責(zé)任加強監(jiān)督的若干意見》-建質(zhì)[2003]167號

9)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行見證取樣和送檢的規(guī)定》-建建[2000]211號

10)華潤臵地《對工程相關(guān)方質(zhì)量管理要求》

2．對監(jiān)理投標階段的要求

1)在投標時，監(jiān)理單位應(yīng)結(jié)合工程難重點及招標要求提交監(jiān)理規(guī)劃大綱； 2)應(yīng)提交監(jiān)理單位組織機構(gòu)，包括總監(jiān)、土建監(jiān)理工程師、機電監(jiān)理工程師的簡歷； 3)在議標時，應(yīng)對總監(jiān)及主要監(jiān)理工程師進行面試；

4)投標監(jiān)理組織機構(gòu)一經(jīng)確定，在中標進場后，未得到業(yè)主許可，監(jiān)理單位不得隨意更換人員，業(yè)主可以在監(jiān)理合同中約定未經(jīng)許可更換人員的罰款條款。

3.對監(jiān)理人員的管理

1)監(jiān)理單位項目部人員數(shù)量按照其投標保證的人員配臵，按照專業(yè)設(shè)臵。一般6萬M2以下，設(shè)總監(jiān)1人，監(jiān)理員4人以上，監(jiān)理單位項目部人員總數(shù)在5人以華潤置地有限公司China Resources Land Limited。

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上，按照專業(yè)設(shè)臵，崗位可兼職；6萬～12萬M2，設(shè)總監(jiān)1人，監(jiān)理員6人以上，監(jiān)理單位項目部人員總數(shù)在7人以上，按照專業(yè)設(shè)臵；12萬M2以上，設(shè)總監(jiān)1人，監(jiān)理員8人以上，監(jiān)理單位項目部人員總數(shù)在9人以上，按照專業(yè)設(shè)臵。2)在監(jiān)理公司進場七天前，應(yīng)將進場人員組織機構(gòu)、人員資歷、工作職責(zé)、聯(lián)絡(luò)表、計劃進退場時間報利潤中心項目部，項目部應(yīng)在收到文件7天內(nèi)給予書面答復(fù)。如監(jiān)理單位人員未按合同要求配臵、或項目部對監(jiān)理人員有調(diào)整意見，監(jiān)理公司必須于七天內(nèi)將調(diào)整更換的名單再次報項目部。

3)所有監(jiān)理單位項目部工作人員必須在本工程全職上班，不得兼職。總監(jiān)離崗時間三天以內(nèi)的，應(yīng)向項目部請假，離崗超過三天的，應(yīng)向利潤中心主管領(lǐng)導(dǎo)請假。4)項目部可對監(jiān)理單位不稱職的人員提出警告，直至要求監(jiān)理單位撤換。

4．監(jiān)理作息時間要求

1)監(jiān)理單位的工作日作息時間應(yīng)與施工單位保持一致，在工作日工作時間以外應(yīng)根據(jù)工程施工情況安排工作，夜間必須有一人值班；

2)國家法定假日前，監(jiān)理單位應(yīng)向項目部提交節(jié)假日值班表，并在得到項目部同意后安排值班人員；

3)監(jiān)理單位應(yīng)安排好正常工作時間以外的工程質(zhì)量驗收或旁站監(jiān)控工作，不得以下班為由拒絕施工單位的驗收申請。

5．監(jiān)理單位的內(nèi)業(yè)管理要求

1)在進場后，監(jiān)理單位應(yīng)按照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標準、設(shè)計文件和建筑工程承包合同、工程建設(shè)強制性標準、華潤臵地《住宅工程質(zhì)量標準》、華潤臵地《對工程相關(guān)方質(zhì)量管理要求》及相關(guān)行業(yè)監(jiān)理規(guī)范的要求，結(jié)合工程實際，編制包括質(zhì)量、安全、進度監(jiān)理內(nèi)容的項目監(jiān)理規(guī)劃，按工程建設(shè)進度、分專業(yè)編制工程建設(shè)監(jiān)理細則，明確質(zhì)量安全監(jiān)理的范圍、內(nèi)容、工作程序和制度措施，以及人員配備計劃和職責(zé)等；

2)在施工準備階段，監(jiān)理單位應(yīng)按照《危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法》要求審查核驗施工單位提交的有關(guān)技術(shù)文件及資料，并由項目華潤置地有限公司China Resources Land Limited。

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總監(jiān)在有關(guān)技術(shù)文件報審表上簽署意見，審查未通過的，安全技術(shù)措施及專項施工方案不得實施。審查的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（1）施工單位編制的地下管線保護措施方案是否符合強制性標準要求；（2）基坑支護與降水、土方開挖與邊坡防護、模板、起重吊裝、腳手架、拆除、爆破等分部分項工程的專項施工方案是否符合強制性標準要求；

（3）施工現(xiàn)場臨時用電施工組織設(shè)計或者安全用電技術(shù)措施和電氣防火措施是否符合強制性標準要求；

（4）冬季、雨季等季節(jié)性施工方案的制定是否符合強制性標準要求；

（5）施工總平面布臵圖是否符合安全生產(chǎn)的要求，辦公、宿舍、食堂、道路等臨時設(shè)施設(shè)臵以及排水、防火措施是否符合強制性標準要求。3)監(jiān)理單位應(yīng)記錄監(jiān)理日志，對日常工作作詳細記錄；

4)監(jiān)理單位辦公場所應(yīng)保持整潔，監(jiān)理組織機構(gòu)、工程形象進度、現(xiàn)場平面布臵、監(jiān)理規(guī)劃和實施細則要點等資料要求上墻； 5)監(jiān)理單位應(yīng)配備一套工程規(guī)范；

6)施工單位報給監(jiān)理單位要求審核、審批的技術(shù)資料、工程款申請書、簽證等，監(jiān)理單位的審核、審批期限原則上不得超過七天，合同有約定的按照合同執(zhí)行。超過七天或合同約定時間而無合理理由的，施工單位可以向項目部反映； 7)監(jiān)理單位應(yīng)設(shè)有專人跟蹤檢查施工單位技術(shù)資料，以使技術(shù)資料的整理與工程同步。工程竣工后，應(yīng)督促施工單位提交技術(shù)資料，經(jīng)審核后，由施工單位向項目部移交；

8)監(jiān)理單位應(yīng)參加建設(shè)單位組織的圖紙會審和技術(shù)交底會議，對圖紙中存在的問題通過建設(shè)單位向設(shè)計單位建議，監(jiān)理單位應(yīng)在設(shè)計交底和圖紙會審會議紀要上簽字蓋章確認；

9)監(jiān)理單位要組織專業(yè)監(jiān)理工程師對施工單位的施工組織設(shè)計(或施工總承包管理實施規(guī)劃)、施工技術(shù)方案進行審查，并將意見書面報給建設(shè)單位；

10)監(jiān)理單位應(yīng)主持召開由建設(shè)單位、監(jiān)理、總分包單位參加的每周工地例會或?qū)ｍ棻O(jiān)理會議，針對工程質(zhì)量、安全、進度、造價、合同管理等事宜進行協(xié)調(diào)管理，并記錄及向參加單位發(fā)放會議紀要；

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11)監(jiān)理單位每月5日前向建設(shè)單位報送上月監(jiān)理工作月報，監(jiān)理月報的內(nèi)容符合《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》的要求；

12)華潤臵地住宅工程執(zhí)行分戶驗收制度，監(jiān)理單位應(yīng)制訂分戶驗收監(jiān)理細則，審查總承包單位提交的分戶驗收方案；

13)監(jiān)理單位應(yīng)參加單位工程竣工驗收，按照當(dāng)?shù)乜⒐を炇占皞浒腹ぷ鞯挠嘘P(guān)規(guī)定，完成《工程質(zhì)量評估報告》、《工程竣工施工安全管理資料審查記錄》等； 14)工程竣工后，監(jiān)理單位應(yīng)將有關(guān)安全生產(chǎn)的技術(shù)文件、驗收記錄、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則、監(jiān)理月報、監(jiān)理會議紀要及相關(guān)書面通知等按規(guī)定立卷歸檔。

6．監(jiān)理單位對施工單位的管理

1)監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理細則，采取旁站、巡視和平行檢驗等方式，對建設(shè)工程實施監(jiān)理；

2)監(jiān)理單位要將住宅工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、使用功能和建筑材料對室內(nèi)環(huán)境的污染作為監(jiān)理工作的控制重點，并按有關(guān)規(guī)定做好旁站監(jiān)理和見證取樣工作，特別是要做好廁浴間蓄水試驗、鋁窗及外墻淋水試驗等重要使用功能及裂縫空鼓、凈空尺寸的檢查工作；

3)監(jiān)理單位應(yīng)檢查施工單位在工程項目上的安全生產(chǎn)規(guī)章制度和安全監(jiān)管機構(gòu)的建立、健全及專職安全生產(chǎn)管理人員配備情況，督促施工單位檢查各分包單位的安全生產(chǎn)規(guī)章制度的建立情況；

4)監(jiān)理單位應(yīng)審查施工單位資質(zhì)和安全生產(chǎn)許可證是否合法有效，審查項目經(jīng)理和專職質(zhì)量安全生產(chǎn)管理人員是否具備合法資格，是否與投標文件相一致；審查應(yīng)備案的分包合同是否備案，審查施工單位特種人員是否持證上崗；

5)監(jiān)理單位應(yīng)檢查施工單位現(xiàn)場各種安全標志和安全防護措施是否符合強制性標準要求，并檢查施工單位安全生產(chǎn)費用的使用情況；

6)監(jiān)理單位應(yīng)對施工現(xiàn)場質(zhì)量安全生產(chǎn)情況進行巡視檢查，對發(fā)現(xiàn)的各類質(zhì)量安全事故隱患，應(yīng)書面通知施工單位，并督促其立即整改；情況嚴重的，監(jiān)理單位應(yīng)及時下達工程暫停令，要求施工單位停工整改，并同時報告建設(shè)單位。質(zhì)量安全事故隱患消除后，監(jiān)理單位應(yīng)檢查整改結(jié)果，簽署復(fù)查或復(fù)工意見。施工單位拒不整改或不停工整改的，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時向工程所在地建設(shè)主管部門或工程項華潤置地有限公司China Resources Land Limited。

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目的行業(yè)主管部門報告，以電話形式報告的，應(yīng)當(dāng)有通話記錄，并及時補充書面報告。檢查、整改、復(fù)查、報告等情況應(yīng)記載在監(jiān)理日志、監(jiān)理月報中； 7)對需要返工處理或加固補強的質(zhì)量事故，監(jiān)理單位應(yīng)責(zé)令施工單位報送質(zhì)量事故調(diào)查報告和經(jīng)設(shè)計單位等相關(guān)單位認可的處理方案，監(jiān)理單位應(yīng)對質(zhì)量事故的處理過程和處理結(jié)果進行跟蹤檢查和驗收。總監(jiān)理工程師應(yīng)及時向建設(shè)單位及本監(jiān)理公司提交有關(guān)質(zhì)量事故的書面報告，并應(yīng)將完整的質(zhì)量事故處理記錄整理歸檔；

8)監(jiān)理單位應(yīng)核查施工單位提交的施工起重機械、整體提升腳手架、模板等自升式架設(shè)設(shè)施和安全設(shè)施的準用文件、操作人員的資格證書、驗收記錄等，督促施工單位履行安全報驗手續(xù)，監(jiān)理單位將審查結(jié)果歸檔備查；

9)監(jiān)理單位應(yīng)隨時檢查施工單位的安全生產(chǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)施工單位安全生產(chǎn)不符合規(guī)定或存在安全隱患時，應(yīng)發(fā)文責(zé)令其整改，文件抄送建設(shè)單位；

10)監(jiān)理單位應(yīng)定期巡視檢查施工單位施工過程中的危險性較大工程作業(yè)情況； 11)監(jiān)理單位應(yīng)對施工單位報送的測量放線控制成果及保護措施進行復(fù)核、檢查，要求如下：

(1)檢查施工單位專職測量人員的資格證書及測量設(shè)備檢定證書；

(2)符合工程控制樁的校核成果、控制樁的保護措施、平面控制網(wǎng)、高程控制網(wǎng)、臨時水準點的測量成果，并辦理驗收手續(xù)。

12)施工單位進場后，監(jiān)理單位應(yīng)要求其將工程重點部位、關(guān)鍵工序、特殊工序的施工方法和質(zhì)量保證措施上報，監(jiān)理單位在審核后應(yīng)附上監(jiān)理措施，一并報給建設(shè)單位。在重點部位、關(guān)鍵工序、特殊工序施工時，建設(shè)單位應(yīng)實地檢查監(jiān)理工作； 13)監(jiān)理單位應(yīng)驗收施工單位采購的材料。材料分批進場的，每批均應(yīng)驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不符合合同規(guī)定或國家、地方標準的，監(jiān)理單位應(yīng)責(zé)令并見證施工單位在兩天內(nèi)將材料運離現(xiàn)場，同時將不合格事項記錄書面通知建設(shè)單位，不得隱瞞； 14)施工單位工程質(zhì)量發(fā)現(xiàn)異常或發(fā)生質(zhì)量事故的，監(jiān)理單位必須書面報告建設(shè)單位，并與建設(shè)單位研究處理意見；

15)監(jiān)理單位應(yīng)檢查進度計劃的實施，并記錄實際進度及其相關(guān)情況，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實際進度滯后于計劃進度時，應(yīng)簽發(fā)監(jiān)理工程師通知單指令施工單位采取調(diào)整措施。當(dāng)華潤置地有限公司China Resources Land Limited。

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實際進度嚴重滯后于計劃進度時應(yīng)及時與建設(shè)單位商定采取進一步措施； 16)監(jiān)理單位應(yīng)按照分戶驗收監(jiān)理細則在主體結(jié)構(gòu)、砌筑、粗裝修、安裝、門窗等施工階段進行分戶驗收，建立分戶驗收檔案；

17)監(jiān)理單位依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、工程建設(shè)強制性標準、設(shè)計文件及施工合同，對施工單位報送的竣工資料進行審查，并對工程質(zhì)量進行竣工預(yù)驗收。對存在的問題，應(yīng)及時要求施工單位限期整改。整改完畢由總監(jiān)理工程師簽署工程竣工報驗單，并應(yīng)在此基礎(chǔ)上提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位技術(shù)負責(zé)人審核簽字；

18)監(jiān)理單位應(yīng)對施工單位報審的試驗室進行審核，按照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行見證取樣和送檢的規(guī)定》(建建[2000]211號)及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)章要求進行見證取樣和送檢并應(yīng)記錄齊全；

19)監(jiān)理單位應(yīng)參加由建設(shè)單位組織的竣工驗收，并提供相關(guān)監(jiān)理資料。對驗收中提出的整改問題，項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)要求施工單位限期整改。工程質(zhì)量符合要求，由總監(jiān)理工程師會同參加驗收的各方簽署竣工驗收報告。

7．對監(jiān)理單位的考評

1)對監(jiān)理單位的考核由利潤中心進行，每季度一次，考核完畢后下發(fā)考核通報； 2)對監(jiān)理單位考核的內(nèi)容包括內(nèi)業(yè)、資料檢查、施工工序監(jiān)理工作檢查，聽取建設(shè)單位項目部對監(jiān)理單位工作和具體人員的評價，聽取主要施工單位對監(jiān)理單位工作和具體人員評價；

3)對考核通報中要求監(jiān)理單位整改的事項，監(jiān)理單位必須在期限內(nèi)整改完畢，并通知利潤中心組織復(fù)查。

8．對監(jiān)理單位的處罰

1)監(jiān)理單位未按照監(jiān)理服務(wù)合同和監(jiān)理規(guī)劃(實施細則)要求履行工程質(zhì)量及安全責(zé)任，工程受到政府建設(shè)主管部門批評的，第一次由建設(shè)單位項目部發(fā)批評警告函，第二次建設(shè)單位約見監(jiān)理單位領(lǐng)導(dǎo)談話并責(zé)令監(jiān)理單位撤換總監(jiān)理工程師，第三次建設(shè)單位約見監(jiān)理單位法人或授權(quán)法人限期整改，若整改后仍達不到要求華潤置地有限公司China Resources Land Limited。

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則中止監(jiān)理服務(wù)合同；

2)工程發(fā)生重大質(zhì)量安全事故的(造成50萬元以上經(jīng)濟損失的質(zhì)量事故或死亡1人及以上事故)，第一次建設(shè)單位約見監(jiān)理單位領(lǐng)導(dǎo)談話并責(zé)令監(jiān)理單位撤換總監(jiān)理工程師，第二次建設(shè)單位將立即中止監(jiān)理服務(wù)合同；

3)監(jiān)理單位未按照本辦法驗收施工單位提供的材料或隱蔽驗收的，第一次由建設(shè)單位項目部發(fā)批評警告函，如再次發(fā)生此類事件由建設(shè)單位項目部責(zé)令監(jiān)理單位撤換直接責(zé)任人；

4)監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)施工單位提供的材料不符合要求，雖責(zé)令其將材料運離現(xiàn)場，但未向建設(shè)單位報告的，由建設(shè)單位通報批評。發(fā)現(xiàn)材料不符合要求，但默許施工單位使用，未造成建設(shè)單位損失或工程永久性質(zhì)量缺陷的，由建設(shè)單位責(zé)令監(jiān)理單位撤換直接責(zé)任人，造成建設(shè)單位損失或永久性質(zhì)量缺陷的，由建設(shè)單位根據(jù)監(jiān)理合同向監(jiān)理單位索賠，并責(zé)令監(jiān)理單位撤換總監(jiān)理工程師；

5)應(yīng)由監(jiān)理單位審核、審批的資料積壓時間超過合同規(guī)定而無合理理由的，由建設(shè)單位責(zé)令監(jiān)理公司限期完成，在限期內(nèi)未完成的，由建設(shè)單位要求監(jiān)理單位撤換責(zé)任監(jiān)理工程師；

6)監(jiān)理單位一般工作人員有索賄、故意刁難施工單位行為的，由建設(shè)單位要求監(jiān)理單位撤換直接責(zé)任人，總監(jiān)理工程師有此行為的，由建設(shè)單位要求監(jiān)理單位撤換總監(jiān)理工程師；

7)監(jiān)理單位在工作時間內(nèi)人員不齊，工作松懈，工作人員經(jīng)常遲到早退，或在非工作時間未安排人員值班的，第一次由建設(shè)單位口頭警告，第二次由建設(shè)單位書面警告，第三次建設(shè)單位要求監(jiān)理單位撤換責(zé)任監(jiān)理人員，第四次建設(shè)單位要求監(jiān)理單位撤換總監(jiān)理工程師；

8)受到三次及以上要求撤換總監(jiān)理工程師處罰時，監(jiān)理單位將被取消再次參加我單位監(jiān)理服務(wù)投標的機會。

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第二篇：華潤置地招聘管理制度

華潤置地招聘管理制度

一、目的

滿足公司持續(xù)、快速發(fā)展的需要，規(guī)范人員招聘流程，健全人才選用機制。

二、適用范圍

適用于華潤置地江蘇省公司所有崗位的招聘工作。

三、職責(zé)

（一）區(qū)域總部人事行政部

1、編制《人力資源需求計劃匯總表》;

2、編制區(qū)域(含總部、城市公司)招聘計劃及預(yù)算;

3、審批城市公司招聘計劃及預(yù)算;

4、審核區(qū)域總部、城市公司管理團隊、財務(wù)一把手計劃外招聘申請;

5、審批城市公司計劃外招聘申請;

6、審核城市公司管理團隊及財務(wù)一把手招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

7、審核城市公司各部門負責(zé)人(不包含管理團隊及財務(wù)一把手)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

8、招聘區(qū)域總部招聘全過程的組織實施(發(fā)布信息、收集、篩選、組織面試等);

9、辦理聘區(qū)域總部錄用手續(xù)。

（二）城市公司人事行政部

1、負責(zé)編制城市公司招聘計劃及預(yù)算;

2、審核城市公司計劃外招聘申請;

3、負責(zé)城市公司各部門負責(zé)人(不包含管理團隊及財務(wù)一把手)招聘、錄城市公司人事行政部用、定薪及調(diào)整、晉升;

4、負責(zé)城市公司員工(不包含管理團隊及財務(wù)一把手、各部門負責(zé)人)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升。

（三）用人部門

1、提交部門人力資源需求和《招聘申請表》;

2、對應(yīng)聘人員進行專業(yè)面試。

（四）專業(yè)負責(zé)人

1、審核城市公司管理團隊及財務(wù)一把手招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

2、審核城市公司各部門負責(zé)人(不包含管理團隊及財務(wù)一把手)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

3、區(qū)域總部助理經(jīng)理級以下員工招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升。

（五）城市公司總經(jīng)理

1、審核城市公司招聘計劃及預(yù)算;

2、審核城市公司計劃外招聘申請;

3、審核城市公司管理團隊及財務(wù)一把手招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

4、城市公司各部門負責(zé)人(不包含管理團隊及財務(wù)一把手)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

5、城市公司員工(不包含管理團隊及財務(wù)一把手、各部門負責(zé)人)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升。

（六）區(qū)域公司總經(jīng)理

1、審批區(qū)域(含總部、城市公司)招聘計劃及預(yù)算

2、審批區(qū)域總部、城市公司管理團隊、財務(wù)一把手計劃外招聘申請;

3、審批城市公司管理團隊及財務(wù)一把手招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

4、審批城市公司各部門負責(zé)人(不包含管理團隊及財務(wù)一把手)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升;

5、審批區(qū)域總部助理經(jīng)理(含)以上員工招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升。

四、工作程序

4.1.招聘原則 4.1.1.公開透明原則

公司所有崗位的招聘應(yīng)面向所有符合條件的人員，擬招聘崗位的各項要求應(yīng)在公司內(nèi)部或面向社會公示，在招聘過程中應(yīng)嚴格按照事先制訂的招聘標準進行人員甄選。

4.1.2.擇優(yōu)錄用原則

公司在錄用人員時，應(yīng)遵循“先德后才”的觀念。擬錄用人員首先需具備良好的職業(yè)道德，其次還應(yīng)滿足公司要求的專業(yè)技能、管理能力，只有德才兼?zhèn)涞膬?yōu)秀人員才是公司錄用人員的標準。

4.1.3.先內(nèi)后外原則

為提高公司內(nèi)部的激勵水平，建設(shè)員工晉升通道，當(dāng)公司出現(xiàn)缺編崗位時，應(yīng)首先在公司內(nèi)部進行公開招聘。在內(nèi)部人員不能滿足缺編崗位的要求時，再面向社會招聘。

4.1.4.科學(xué)測評原則

在招聘工作中不斷引進科學(xué)先進的測評方法，建立與公司人才戰(zhàn)略及各崗位特點相適應(yīng)的用人標準，盡可能采用結(jié)構(gòu)化面試工具，避免主觀性、隨意性造成以主試人的個人性格和道德標準判斷求職者優(yōu)劣的情況。

4.2.招聘需求計劃的制訂及審批

4.2.1.招聘需求計劃是人力資源規(guī)劃的內(nèi)容之一，區(qū)域總部人事行政部編制區(qū)域(含總部、城市公司)招聘計劃及預(yù)算，由區(qū)域總部總經(jīng)理審批后執(zhí)行;城市公司人事行政部編制城市公司招聘計劃及預(yù)算，經(jīng)城市公司負責(zé)人審核、區(qū)域總部人事行政部審批后執(zhí)行。4.3.招聘渠道

人力資源部應(yīng)根據(jù)招聘崗位的特點，選擇適合的招聘渠道組合，招聘渠道主要有: 1)內(nèi)部招聘:公司出現(xiàn)缺編崗位時，應(yīng)首先在公司內(nèi)部進行公開招聘，在內(nèi)部人員不能滿足缺編崗位的要求時，再面向社會招聘。適用于公司所有崗位。

2)校園招聘:每年人力資源部將公司招聘信息及時發(fā)往相關(guān)各校畢業(yè)分配辦公室，對專業(yè)對口的院校有選擇地參加學(xué)校人才交流會，發(fā)布招聘信息并進行招聘活動。適用于人才儲備和補充初級崗位。

3)媒體招聘:通過相關(guān)網(wǎng)站、大眾媒體、專業(yè)刊物發(fā)布招聘信息，通過收集簡歷建立公司的“簡歷蓄水池”。適用于招聘中級及以下各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，同時也是對公司品牌的一種軟性宣傳。

4)員工推薦:公司鼓勵內(nèi)部員工推薦優(yōu)秀人才，由人力資源部本著平等競爭、擇優(yōu)錄用的原則按程序考核聘用。適用于招聘專業(yè)技術(shù)人員。

5)招聘會招聘:通過參加各地專場人才招聘會了解勞動力市場供求狀況，與應(yīng)聘者充分交流了解行業(yè)內(nèi)最新的管理動向，宣傳公司品牌形象，擴大公司知名度。適用于招聘中級及以下各類管理人員。

6)中介公司:人力資源部根據(jù)招聘人員需要，可以考慮通過委托中介機構(gòu)引進人才的辦法。適用于引進高級人才。

7)主動出擊:面對房地產(chǎn)行業(yè)高端人才稀缺的現(xiàn)狀，結(jié)合此類人才很少主動應(yīng)聘的特點，人力資源部應(yīng)利用各種渠道(如業(yè)內(nèi)相傳口碑、實際工作成果的追溯、非工作場合的交流等)，主動聯(lián)系公司所需人才，力爭為我所用。

8)集團專場招聘會:借助于華潤集團的品牌，參加集團的專場招聘會。適用于公司所有崗位。

4.4.招聘管理權(quán)限劃分 見附表 4.5.招聘實施

4.5.1.計劃內(nèi)招聘申請審批: 4.5.1.1城市公司管理團隊(助理總經(jīng)理及以上員工)及財務(wù)一把手招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升由區(qū)域總部人事行政部提出申請并審核，城市公司負責(zé)人、專業(yè)負責(zé)人審核，總經(jīng)理審批。

4.5.1.2城市公司各部門負責(zé)人(不包含管理團隊及財務(wù)一把手)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升由城市公司人事行政部提出申請并審核，用人部門、城市公司負責(zé)人、區(qū)域總部人事行政部、專業(yè)負責(zé)人審核，區(qū)域總部總經(jīng)理審批。

4.5.1.3城市公司員工(不包含管理團隊及財務(wù)一把手、各部門負責(zé)人)招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升由城市公司人事行政部負責(zé)，城市公司負責(zé)人審批后執(zhí)行，抄送區(qū)域總部人事行政部。

4.5.1.4區(qū)域總部助理經(jīng)理級以下員工招聘、錄用、定薪及調(diào)整、晉升由區(qū)域總部人事行政部負責(zé)，各專業(yè)負責(zé)人審批后執(zhí)行，抄送區(qū)域總部總經(jīng)理。

用人部門根據(jù)部門工作需要及年初確定的招聘計劃，提出招聘申請，填寫《招聘申請表》，經(jīng)審批后，交人力資源部。

4.5.2.計劃外招聘: 《招聘申請表》需按流程權(quán)限審批后，方可進入招聘程序。

區(qū)域總部、城市公司管理團隊、財務(wù)一把手計劃外招聘申請由用人部門提出，區(qū)域總部人事行政部審核，區(qū)域總部總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

城市公司計劃外招聘申請由用人部門提出，城市公司人事行政部、城市公司負責(zé)人審核，區(qū)域總部人事行政部審批后執(zhí)行。

4.5.3.發(fā)布招聘信息 1)人力資源部根據(jù)招聘崗位特點選擇適合的招聘渠道，在距離到崗時間至少2個月之前發(fā)布招聘廣告。

2)發(fā)布渠道廣告內(nèi)容應(yīng)包括:公司簡介、崗位名稱、擬聘人員數(shù)量、崗位職責(zé)描述、任職資格、截止日期、聯(lián)系方式等。

4.5.4.接受應(yīng)聘信息及初步篩選

1)人力資源部根據(jù)招聘崗位的要求進行簡歷初選，審查重點為求職者的任職資格和相關(guān)工作經(jīng)歷，并確定和通知初試人員名單。

2)內(nèi)部招聘時人力資源部還需注意，擬初試的內(nèi)部人員，應(yīng)事先征得所在部門負責(zé)人的同意，并可提供書面證明材料(包括電子郵件)。

4.5.5.初步面試

1)初試由人力資源部主持。應(yīng)聘人員填寫完《應(yīng)聘人員登記表》之后，主試人員應(yīng)首先了解求職者基本信息、求職動機、薪酬要求等情況之后，填寫《面試測評匯總表》，并對根據(jù)需求對符合缺編崗位需求人員進行筆試，筆試分為三部分:專業(yè)知識測試、認知能力測試和性格測試。

2)專業(yè)知識測試由公司各專業(yè)資深人員負責(zé)向人力資源部提供試題，考察重點求職者對專業(yè)基礎(chǔ)知識的掌握和運用專業(yè)知識解決實際問題的能力。

3)認知能力測試由人力資源部負責(zé)開發(fā)相應(yīng)工具，考察重點求職者的理解能力、推理能力、分析能力等，根據(jù)結(jié)果判斷求職者的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。

4)性格測試由人力資源部負責(zé)組織試題，考察重點為求職者的性格特征，根據(jù)結(jié)果判斷是否符合崗位要求和團隊的需求。

4.5.6.專業(yè)復(fù)試。專業(yè)復(fù)試由用人部門負責(zé)人主持或授權(quán)本部門其他人員主持，并填寫《面試測評匯總表》，主要對求職者的專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗進行評價。4.5.7.其他復(fù)試。其他復(fù)試由人力資源部按照“5.4招聘錄用權(quán)責(zé)”的規(guī)定組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行，對參加復(fù)試人員的智力、品德、綜合素質(zhì)、工作經(jīng)驗與能力等方面進行進一步的考察及了解。

4.5.8.背景調(diào)查。為核實應(yīng)聘者的個人資料，對應(yīng)聘者有準確的評價，面試結(jié)束后可由人力資源部組織對中層(含)以上管理崗位和關(guān)鍵崗位的應(yīng)聘者進行背景調(diào)查。但必須征得其本人同意。

4.5.9.體檢。應(yīng)聘者通過面試，人力資源部可安排應(yīng)聘者到三甲醫(yī)院或?qū)I(yè)體檢機構(gòu)進行體檢，費用由公司支付，體檢項目應(yīng)包含下列內(nèi)容: 1)臟器常規(guī)檢查;2)生化檢查;3)心電圖;4)X光透視;5)轉(zhuǎn)氨酶。4.5.10.錄用審批

1)對通過公司面試的應(yīng)聘者，由人力資源部整理《面試測評匯總表》(含初試面試和專業(yè)面試資料等)，按招聘工作權(quán)限提請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。

2)審批完成后，由人力資源部負責(zé)向用人部門和擬錄用人員發(fā)送《錄用通知書》。

3)內(nèi)部招聘的人員，按照《員工調(diào)動作業(yè)指引》完成相關(guān)手續(xù)的辦理。4.6.招聘其他事項

4.6.1.對未被錄用的求職者材料，如公司其他職位潛在錄用可能的，人力資源部應(yīng)統(tǒng)一將其信息保存在本單位的簡歷庫中，并妥善保存其應(yīng)聘材料，記錄其未被錄用原因，以備后用。4.6.2.對于所有參加公司初試、筆試、專業(yè)能力測試、復(fù)試的求職者，無論最終錄用與否，人力資源部都應(yīng)以適當(dāng)形式給予回復(fù)。

4.6.3.為體現(xiàn)對求職者的尊重，面試人員應(yīng)在面試前認真閱讀求職者簡歷，面試時間原則上不得低于15分鐘。

4.6.4.為提高內(nèi)部員工推薦的積極性，對內(nèi)部推薦員工給予一定獎勵。被薦人員在被錄用并通過試用期后，由人力資源部提出申請，經(jīng)審批后以現(xiàn)金形式支付給推薦員工。具體獎勵標準如下:(詳見內(nèi)部推薦獎勵制度)職位類別 獎勵標準(人民幣，稅前)部門副職以上中、高級管理人才 3000 , 5000 關(guān)鍵技術(shù)人才 2000 , 3000 公司急需其他人才 1000 , 2000 4.7.招聘工作后評估

4.7.1.招聘效果評估:招聘工作結(jié)束后，人力資源部應(yīng)根據(jù)下列指標來衡量招聘質(zhì)量，形成招聘工作報告: 1)缺編崗位是否得到滿足;2)聘用率是否達到招聘計劃要求;3)求職者數(shù)量和實際聘用人數(shù)的比例;4)接受聘用的求職者的轉(zhuǎn)換率;5)新員工入職后流失率;6)新員工年終績效考核成績是否高于平均水平;7)用人部門對新員工的滿意度;8)人均招聘費用是否符合符合市場行情。4.7.2.招聘改進:招聘工作結(jié)束后，人力資源部應(yīng)調(diào)查新員工及用人部門對招聘組織工作的意見、研究每種招聘渠道的時間、成本和效果等，作為招聘工作進一步改進的依據(jù)。

五、附件

文件名稱

招聘編制計劃及費用審批表 計劃外崗位招聘申請表 應(yīng)聘人員登記表 面試考評表 錄用通知

內(nèi)部推薦獎勵申請表 內(nèi)部推薦獎勵制度

第三篇：華潤置地晚宴主持稿

“人生凱旋，悅享家宴””

華潤2013貴賓業(yè)主中秋答謝會

主持人串詞

活動時間：2013年9月15日18：00—19：50

18:00-18:30嘉賓簽到，禮儀迎賓，禮儀人員引導(dǎo)嘉賓入座，靜待開場

各位尊貴的來賓，各位朋友，大家晚上好！歡迎大家蒞臨 ““人生凱旋，悅享家宴””華潤2013貴賓業(yè)主中秋答謝會的現(xiàn)場，我們的家宴即將在10分鐘后正式開始，請各位來賓盡快就坐，并將手機調(diào)至震動或靜音狀態(tài)，謝謝合作！

18:30-18:40開場舞：光耀未來

18:40-18:42MC主持人開場，介紹本次活動背景及來賓

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、女士們、先生們，大家晚上好！歡迎您參加“人生凱旋，悅享家宴””華潤2013貴賓業(yè)主中秋答謝會，我是今天活動的主持人開元。首先，我代表華潤置地向各位嘉賓的到來表示衷心的感謝和熱烈的歡迎，并祝大家在我們這里度過一個美好的夜晚！那么此刻請允許我代表本次活動的主辦方—無錫華潤置地，向今天到場的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓再次表示最誠摯的歡迎。同時，也允許我榮幸地介紹出席本次活動的各位嘉賓，他們分別是。

下面，讓我們有請本次活動主辦方：華潤置地的上臺為本次活動致辭，有請！18:45-18:50祝酒開席

感謝深入淺出的講話，相信在座各位對華潤·悅府和華潤·凱旋門項目有了更深層次的理解和認識。接下來再次有請上臺一起舉杯共飲，同時也預(yù)祝本次家宴圓滿成功，接下來在我輕數(shù)321之后，我希望所有的來賓能夠舉起您手中的酒杯，輕輕的敲打一下桌面，大聲的喊出干杯2個字，來321.謝謝，謝謝幾位領(lǐng)導(dǎo)，有請回主賓席入座。

18:50-19:00主辦方節(jié)目表演

那么為了能夠讓來賓切身地感受到我們?nèi)A潤置地有限公司的企業(yè)文化，今天我們?nèi)A潤置地也 是精心準備了精彩的節(jié)目表演，接下來有請華潤·項目給我們帶來的表演！19:00-19:05項目推介一

感謝華潤·項目給我們帶來的精彩表演，那么我相信在場的很多來賓對于我們?nèi)A

潤·這個項目并不陌生，為了能夠讓更多的人了解我們?nèi)A潤·項目，接下來我們將有請上臺為各位來賓做項目解析。

19:05-19:10水晶球芭蕾舞

好的，謝謝的講話，也讓我們充分的了解華潤·項目。精彩不容停歇，相信在座的各位都見過芭蕾舞，但是，在水晶球內(nèi)偏偏起舞，您見過嗎？接下來請大家欣賞舞蹈：水晶球芭蕾舞。

19:10-19:15項目推介二

那么剛才呢，我們了解到了華潤·的項目介紹，那作為他的兄弟項目，華潤，我們也將有請上臺為各位來賓做項目解析。

19:15-19:20主辦方節(jié)目表演二

好的，謝謝的講話，而同時呢，我們?nèi)A潤·也為我們精心準備了節(jié)目。親愛的來賓朋友們，感謝您與華潤置地度過一個美好的夜晚，愿這緣分更久遠，愿這情誼更綿長！那么至此，今天的活動就到此結(jié)束了！華潤讓生活更美好！讓我們下次再續(xù)歡顏！同時在各位離場的時候，可以在簽到處領(lǐng)取華潤置地為大家精心準備的禮品，同時也預(yù)祝大家中秋節(jié)快樂。再見！

第四篇：華潤置地人事行政制度

華潤置地人事行政制度

華潤置地_人事行政制度及表單_21個文件

華潤置地（上海）有限公司行政管理制度目的：

為了提高公司行政管理效率，保證公司日常運作的高效、安全，加強行政管理工作的綜合職能和服務(wù)職能。范圍：

本制度適用于華潤置地（上海）有限公司。人事行政部工作職責(zé)：

3.1 在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下工作，認真做好寫字樓日常管理工作。

3.2 負責(zé)公司的文秘工作，包括文件制發(fā)、公文呈轉(zhuǎn)、文書檔案、印鑒管理、會議組織、接待及取送信函物件等事宜。

3.3 統(tǒng)一購置、分發(fā)辦公用品；負責(zé)固定資產(chǎn)報批、購置、清點和管理；做好寫字樓綠化、飲用水的管理。

3.4 負責(zé)電話申請安裝、接轉(zhuǎn)，電話、傳真機、復(fù)印機的維修、養(yǎng)護及費用結(jié)算等事宜。

3.5 負責(zé)集團公司人員的日常接待、住宿安排、機票及車船票的預(yù)訂工作。

3.6 負責(zé)公司業(yè)務(wù)招待的酒店預(yù)訂、車輛安排工作；

3.7 負責(zé)公司的總務(wù)及后勤保障工作。配合并推動有關(guān)部門的日常管

理。

3.8 負責(zé)寫字樓的防火、防盜、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生工作。

3.9 負責(zé)員工午餐費用結(jié)算工作。

3.10 負責(zé)公司車輛保養(yǎng)、年檢、養(yǎng)路費及車船使用稅的交納、駕駛員的安全學(xué)習(xí)與管理；負責(zé)車輛損壞及肇事的保險理賠工作。

3.11 按照公司車輛使用的有關(guān)規(guī)定保障公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門用車要求。

3.12 確保公司在辦公用品、固定資產(chǎn)采購及酒店、車船票、機票預(yù)訂等各項開支方面，保持成本領(lǐng)先。公文管理：

4.1 文檔編號格式

公司的文檔均采用如下格式予以編號：A/B/C/D

A表示對文檔的分類：日常工作用CRLSH表示，項目收發(fā)文須注明項目名稱（如：董家渡DJD）

B表示發(fā)文的部門：行政代碼為“1”，財務(wù)代碼為“2”，設(shè)計部代碼為“3”，市場部代碼為“4”，合約部代碼為“5”，經(jīng)營部代碼為“6”，工程代碼為“7”，新增部門以此類推。

C表示部門下屬子目錄：采用兩位數(shù)字代碼：（01、02、03、04、05、06、07、08……99）各部門可根據(jù)公司的規(guī)定以合理分類使用，一般情況下部門規(guī)章制度代碼為“01”，會議紀要代碼為“02”，公司的通知、通告、決定代碼為“03”，政府所發(fā)相關(guān)文件代碼為“04”，集團相關(guān)文件代碼為“05”，致政府機關(guān)的信函代碼為“06”，公司簽定的合同代碼為“07”，部門工作計劃代碼為“08”，部門的各種請示報告代碼為“09”，公司法律文件代碼為“10”，公司財產(chǎn)資料代碼為“11”，其他代碼為“99”；預(yù)留“12-30”的代碼編號由公司統(tǒng)一分類使用，各部門可從“31-98”的代碼中自行選擇分類，但每個分類編號一經(jīng)使用，需到行政部備案登記。

D表示流水號以四位數(shù)計如“0001、0002”等，此號為大流水號不因部門而重復(fù)。如果是發(fā)文可在流水號前標示撰文人簡稱。

舉例：

1、董家渡項目指揮部發(fā)來的關(guān)于辦理申請拆遷許可的文，是我們的第二十三個需要收 編的文，則編號為DJD/1/04/00232、芮潔寫的關(guān)于公司注冊資料的函，發(fā)到集團，是我們的第一百個需要收編的文則編號為CRLSH/1/05/RJ0100

4.2 收文

4.2.1 收文辦理程序包括簽收、編號、登記、分發(fā)、批辦、承辦、傳遞、催辦、查辦、立卷、歸檔、銷毀。

4.2.2 部門來文，人事行政部刻制一個收文專用章，所有收文均由行政部秘書統(tǒng)一登記編號加蓋收文專用章，經(jīng)行政部經(jīng)理簽署擬辦意見后，放入相應(yīng)的傳閱文件夾送有關(guān)人員、部門批閱。

4.2.3 根據(jù)閱批范圍,由行政部負責(zé)送閱及催辦。公司領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)部門對文件應(yīng)及時閱看并簽字,之后應(yīng)退回行政部,不得自行傳遞,以防丟失和延時誤事。

4.2.4 來文處理必須做到及時、準確、安全，必須嚴格執(zhí)行保密原則

和有關(guān)保密的規(guī)定，確保公司商業(yè)秘密的安全。

4.2.5 各有關(guān)部門對公司領(lǐng)導(dǎo)已批示的公文要及時處理,或復(fù)印一份留存辦理,但需將處理意見或結(jié)果標注于收文簽上,并將原件退回行政部歸檔備案。

4.2.6 傳閱文件,請閱后簽名并注明閱文日期,不得以圈閱代替簽名。

4.2.7 經(jīng)有關(guān)人員帶回的發(fā)給公司的公文及有關(guān)會議文件,應(yīng)統(tǒng)一交行政部登記、傳閱、歸檔。

4.2.8 上級機關(guān)及政府致公司領(lǐng)導(dǎo)的信件，由收件人開封并視信件情況決定處理意見后，一般交由行政部保存。

4.2.9 公司所有收到的傳真，均由行政部統(tǒng)一收集，在加蓋傳真收件章后，按照收文操作程序辦理。

4.3 發(fā)文

4.3.1 發(fā)文程序包括擬稿、審核、會簽、編號、繕印、校對、用印、分發(fā)、立卷、歸檔、銷毀。

4.3.2 常用的公文種類：

4.3.2.1 決定：適用于對重要事項或重大行動做出安排。

4.3.2.2 通告：適用于在一定范圍內(nèi)公布應(yīng)當(dāng)遵守或周知的事項。

4.3.2.3 通知：適用于批轉(zhuǎn)下級單位的公文，轉(zhuǎn)發(fā)上級和不相隸屬單位的公文；發(fā)布規(guī)章；傳達要求下級辦理和有關(guān)單位需要周知或者共同執(zhí)行的事項；員工的職務(wù)任免和聘用。

4.3.2.4 通報：適用于表彰先進，批評錯誤，傳達重要精神或情況。

4.3.2.5 報告：適用于向上級機關(guān)匯報工作，反映情況，提出意見或建

議，答復(fù)上級機關(guān)的詢問，不得夾帶請示事項。

4.3.2.6 請示：適用于向上級機關(guān)請求指示、批準，要求一文一事。

4.3.2.7 批復(fù)：適用于答復(fù)下級單位請示事項。

4.3.2.8 函：適用于不相隸屬單位之間相互商洽業(yè)務(wù)、詢問和答復(fù)問題。

4.3.2.9 會議紀要：適用于記載和傳達會議情況的議定事項。

4.3.3 公文格式及字體規(guī)則:

4.3.3.1 編號：五號宋體

4.3.3.2 簽發(fā)人：五號宋體

4.3.3.3 標題：三號 仿宋GB2312居中

4.3.3.4 稱呼：四號 黑體 左齊

4.3.3.5 正文：小四號宋體 左齊

行間距定義為最小值18磅, 并通過調(diào)整字間距, 盡量避免“此頁無正文”和段落最后一個字另起一行，以保證頁面充實、完整、美觀。正文中的結(jié)構(gòu)層次序數(shù)為，第一層為“1”，第二層為“1.1”，第三層為“1.1.1”，第四層為“1.1.1.1”。

除成文時間、部分結(jié)構(gòu)層次序數(shù)和詞、詞組、慣用語、縮略語、具有修辭色彩語句中作為詞素的數(shù)字必須使用漢字外，應(yīng)當(dāng)使用阿拉伯?dāng)?shù)字。

4.3.3.6 附件：正文之后, 成文時間之前，注明順序和名稱。

4.3.3.7 發(fā)文單位及成文時間：小四號 仿宋GB2312 左齊 以領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)日期為準

4.3.3.8 印章：除會議紀要及部門文檔外, 應(yīng)加蓋印章(需“騎年壓月”)。

4.3.3.9 抄報、抄送：小四號仿宋GB2312與正文齊

4.3.4 公文用紙統(tǒng)一采用國際標準A4型(長297mm、寬210mm)，左側(cè)裝訂。以公司或部門名義發(fā)文，要采用公司信箋，并加蓋相應(yīng)印章。

4.3.5 凡以公司或部門名義發(fā)文，均應(yīng)實行部門流轉(zhuǎn)會簽制度填寫《發(fā)文會簽單》（見附表一），文稿由各相關(guān)部門使用統(tǒng)一的擬稿紙草擬并簽名，部門負責(zé)人核簽，由文稿內(nèi)容涉及的各相關(guān)部門簽署意見，并經(jīng)部門經(jīng)理簽字，然后交人事行政部復(fù)核，人事行政部負責(zé)確定發(fā)文范圍、印發(fā)份數(shù)和緩急程度后，呈總經(jīng)理簽發(fā)。

4.3.6 經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)的文件底稿退回行政部進行登記、編號、打印和發(fā)送。

4.3.7 草擬、修改和簽批公文，不得使用鉛筆或圓珠筆，不得在文章裝訂線以外書寫。

4.3.8 向下級單位的重要行文，應(yīng)當(dāng)同時抄送直接上級機關(guān)。

4.3.9 受公司公文格式限制，且只需報送公司分管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門，避免濫送。

4.3.10 嚴肅公司行文制度，要注重效用

第五篇：華潤置地工程管理規(guī)劃編制指引

目錄1、項目工程概況

--------------------------------------------------------4 1.1 工程概況-----------------------------------------------------------4 1.2平面圖-------------------------------------------------------------4 2 2、項目建設(shè)流程

--------------------------------------------------------5 2.1

項目報建流程-------------------------------------------------------5 2.2

項目竣工驗收備案流程-----------------------------------------------6 2.3

外部協(xié)調(diào)-----------------------------------------------------------9 3 3、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龇治?/p>

---------------------------------------------------4 4、工程管理難點及重點分析

---------------------------------------------5 5、項目合約規(guī)劃

-------------------------------------------------------5.1

總則--------------------------------------------------------------13 5.2

分判原則----------------------------------------------------------14 6 6、項目組織機構(gòu)

-------------------------------------------------------6.1

項目部組織機構(gòu)圖--------------------------------------------------17 6.2

主要崗位職責(zé)------------------------------------------------------17 7 7、前期工作安排

-------------------------------------------------------8 8、施工總平面布置

-----------------------------------------------------8.1

承包商單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則------------------------------------20 8.2

臨時施工道路設(shè)置原則----------------------------------------------21 8.3

場內(nèi)土方平衡原則--------------------------------------------------21 8.4

鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則--------------------------22 8.5

施工機械布置原則--------------------------------------------------22 8.6

特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原則--------------------------------------23 8.7

臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原則--------------------------------24 8.8

施工順序安排原則--------------------------------------------------25 8.9

分階段場地布置原則------------------------------------------------26 9 9、工程進度管理規(guī)劃

---------------------------------------------------9.1

工程進度計劃編制內(nèi)容----------------------------------------------27 9.2

工程進度計劃編制原則----------------------------------------------27 9.3

工程進度計劃管控措施規(guī)劃------------------------------------------28 10、設(shè)計及圖紙、變更管理

----------------------------------------------

10.1 對設(shè)計單位管理要求-----------------------------------------------31 10.2 圖紙管理---------------------------------------------------------32 10.3

設(shè)計優(yōu)化及完善---------------------------------------------------32 10.4

設(shè)計變更管理-----------------------------------------------------35、對監(jiān)理單位管理

----------------------------------------------------

12、施工單位選擇

------------------------------------------------------

13、工程質(zhì)量管理規(guī)劃

--------------------------------------------------

13.1

工程質(zhì)量管理規(guī)劃內(nèi)容---------------------------------------------37 13.2

質(zhì)量目標---------------------------------------------------------51 13.3

分戶驗收規(guī)劃-----------------------------------------------------51 14、安全文明施工 管理規(guī)劃

----------------------------------------------

14.1

安全文明施工管理目標---------------------------------------------52 14.2

文明施工管理規(guī)劃內(nèi)容---------------------------------------------52 14.3

未取得施工許可證手續(xù)前的安全管理---------------------------------54 14.4

安全管理規(guī)劃內(nèi)容-------------------------------------------------54 14.5

銷售及竣工后交樓入住階段的安全管理-------------------------------56 15、風(fēng)險控制

----------------------------------------------------------

15.1

工程項目建設(shè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險---------------------------------------57 15.2

履約情況評估-----------------------------------------------------58 15.3

交樓風(fēng)險評估-----------------------------------------------------58 16、項目文件信息管理

--------------------------------------------------

16.1

文件信息管理-----------------------------------------------------59 16.2

會議管理---------------------------------------------------------59

前言

本指引針對工程管理實施規(guī)劃主要內(nèi)容的編制進行了解釋，對項目工程概況、項目建設(shè)流程、工程管理難點及重點分析、項目合約規(guī)劃、項目組織機構(gòu)、前期工作安排、施工總平面布置、工程進度管理規(guī)劃、施工單位的選擇、工程質(zhì)量管理規(guī)劃、安全文明施工管理規(guī)劃等各部分的編制進行了描述，對各部分的規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃原則進行了說明。

本指引適用于利潤中心住宅開發(fā)項目(綜合體商業(yè)工程將另行編制)，利潤中心可根據(jù)本指引、各工程實際及當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鰻顩r進行編制，用以指導(dǎo)住宅開發(fā)工程的建設(shè)管理。

由于時間緊迫、水平有限，在編寫過程中難免存在遺漏和錯誤，懇請各利潤中心在試用中多提寶貴意見，以便及時修訂、完善。1、項目工程概況1.1 工程概況

（1）項目位置 包括項目名稱及開發(fā)建設(shè)單位情況、工程名稱、規(guī)劃設(shè)計單位，項目所處的地理位置及交通情況，工程建筑情況、設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標；本期建設(shè)項目為第幾期工程，物業(yè)類型（超高層、高層、多層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅等）、可售面積、棟群組合（棟數(shù)/層高）、戶型定位（幾梯幾戶）；建設(shè)項目所在地的氣象水文資料等。可以用一些數(shù)據(jù)指標或圖表進行描述。

（2）場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 包括場地地塊的分區(qū)開發(fā)情況、平面狀況、場地自然狀況以及周邊環(huán)境對地塊開發(fā)的影響等的描述，周邊市政道路情況。

（3）現(xiàn)場臨時水電現(xiàn)有情況 包括現(xiàn)場及周邊市政臨時給水、排水排污的接駁點情況，現(xiàn)場及周邊臨時電源的接駁點情況，以及對施工用臨時水電的影響。1.2平面圖

主要包括以下內(nèi)容：

（1）

原始地貌圖；（2）

用地紅線圖；（3）

規(guī)劃總平面圖；（4）

分區(qū)開發(fā)圖；（5）

地上地下管線圖。2、項目建設(shè)流程

2.1 項目報建流程

2.1.1 工程報建審批

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》是工程建設(shè)合法性的重要依據(jù)，各城市建設(shè)法定程序不完全相同，利潤中心及項目部應(yīng)了解清晰建設(shè)項目所在地建設(shè)行政主管部門法規(guī)要求，及時向建設(shè)行政主管部門申請辦理建設(shè)許可證件，主要辦理流程如下：

(1)辦理完成征地手續(xù)，獲得建設(shè)用地紅線圖，取得規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計條件任務(wù)書，取得環(huán)保部門批準的環(huán)境影響報告書或環(huán)境評價書。

(2)委托勘察設(shè)計單位進行初勘，滿足初步設(shè)計的要求。

(3)設(shè)計委托，直接選擇或招標選定規(guī)劃、設(shè)計單位，簽訂工程規(guī)劃、設(shè)計合同。

(4)取得建設(shè)工程規(guī)劃方案批復(fù)，組織審查設(shè)計單位的初步設(shè)計大綱，對方案設(shè)計進行比選；協(xié)調(diào)設(shè)計外部協(xié)作關(guān)系和工作關(guān)系，進行建筑施工圖報建，辦理建設(shè)工程規(guī)劃方案建筑審核意見書，建設(shè)工程規(guī)劃方案批復(fù)中要求征詢相關(guān)單位的意見（消防、衛(wèi)生、交通、綠化、環(huán)保、民防、地名等）。

(5)到規(guī)劃局備案，協(xié)調(diào)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(6)委托勘察設(shè)計單位進行詳勘，滿足施工圖設(shè)計的要求。

(7)將樁基設(shè)計施工圖報審圖中心進行審批。

(8)樁基施工圖紙審批通過后，可向建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取樁基施工許可證提前開工(按當(dāng)?shù)匾?guī)定)。

(9)將主體建筑安裝設(shè)計施工圖報審圖中心、消防局進行審批。

(10)采用招標圖或施工圖紙內(nèi)部邀請招標，確定監(jiān)理、施工中標單位。

(11)在主體建筑安裝施工圖審批通過及內(nèi)部確定監(jiān)理、施工單位后，按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門規(guī)定在建設(shè)交易中心辦理交易中標手續(xù)。

(12)向建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取建筑工程施工許可證，申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(a)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；(b)已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；

(c)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；(d)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；(e)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；(f)建設(shè)資金已經(jīng)落實；(g)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(13)辦理工程報建經(jīng)歷時間也較長，各地具體的要求不一致，一般需 2～4 個月時間，需專人跟蹤、協(xié)調(diào)，特別是對新進入城市。

2.1.2 工程報建 流程圖

工程報建流程圖見下頁圖。

2.2 項目竣工驗 收備案流程

2.2.1 工程竣工質(zhì)量驗收

（1）工程竣工驗收前需完成專項驗收，專項驗收包括：規(guī)劃驗收、人防驗收、節(jié)能驗收、電梯驗收、供水驗收、供電驗收、消防驗收、防雷驗收、水檢測、天然氣驗收、室內(nèi)環(huán)境檢測等。

（2）工程項目完工后，項目部要求監(jiān)理單位配合施工單位組織進行內(nèi)部初驗收，檢查有關(guān)的工程技術(shù)資料包括隱蔽工程驗收記錄、施工圖紙、分項工程驗收記錄等資料是否齊全準確，進行建筑物實體工程質(zhì)量檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并要求施工單位做好工程竣工初驗收記錄報告。

（3）監(jiān)理單位簽署初步驗收審核意見，存在的問題由施工單位及相關(guān)責(zé)任人及時整改，合格后監(jiān)理工程師簽署初驗合格意見，并報項目部(指建設(shè)單位的項目部，以下同)。

（4）施工單位書面通知項目部申請驗收。

（5）項目部在收到施工單位《工程竣工驗收申請書》后，由項目部準備相關(guān)工程竣工驗收標準，盡快組織工程竣工驗收。

（6）項目部須在準備工程竣工驗收７個工作日前將驗收工程內(nèi)容、范圍、時間以及參加驗收人員名單等有關(guān)事宜書面通知負責(zé)該工程的政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門。

（7）項目部負責(zé)牽頭組織，申請地方政府地區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督部門（質(zhì)監(jiān)站）參加，由質(zhì)監(jiān)站、項目部、勘察、設(shè)計、監(jiān)理以及施工等單位和其他有關(guān)方面專家組成驗收

組，制定驗收方案。

工程報建 流程圖

報 報

建 建

工 工

作 作

流 流

程 程消防批文建筑方案送審初步設(shè)計方案及模型送審 初步設(shè)計技術(shù)審查 初步設(shè)計批復(fù)施工圖報建建筑審核意見書繳納市政配套 繳交報建規(guī)費 簽定檔案移交合同規(guī)劃分局備案建設(shè)工程規(guī)劃許可證專業(yè)報建衛(wèi)生防疫批文(市防疫站)環(huán)保報建(市環(huán)保局)人防批文（市人防辦）“環(huán)評”大綱(市環(huán)保局)環(huán)境影響報告書(市環(huán)保局)環(huán)境管理建設(shè)許可證(市環(huán)保局)施工圖審查 投資計劃正式項目 驗線 余泥排放證 勘察成果審核圖 申請門牌 外水報裝 外電報裝 管道煤氣報裝 電信核定地價簽署土地出讓合同固定資產(chǎn)投資許可證邀請招標申請施工、監(jiān)理招標報建遞交招標文件專家評審工程招標文件中標通知書建筑節(jié)能審批建筑裝修、裝飾審批建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報施工企業(yè)承接工程登記憑交費單出施工許可證簽訂白蟻防治合同 辦理質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)登記供水協(xié)議同意供電方案地庫交通審查申報通郵建設(shè)用地批準書商品房預(yù)售許可證（****年**月**日)

工程竣工驗收流程圖

流程圖

涉及單位部門

相關(guān)文件

施工單位技術(shù)質(zhì)量部門

分包工程驗收記錄

監(jiān)理單位

工程竣工驗收申請書

施工單位

利潤中心項目部

華潤置地住宅工程質(zhì)量標準

施工技術(shù)總結(jié)

監(jiān)理單位

城建檔案資料

施工單位(包括總分包)

竣工圖紙

監(jiān)理單位

質(zhì)監(jiān)站

利潤中心項目部

否

勘察單位

設(shè)計單位

監(jiān)理單位

施工單位

是

利潤中心項目部

建筑工程竣工驗收報告

住宅使用說明書

利潤中心項目部

建設(shè)工程竣工驗收監(jiān)督報告書

施工單位工程質(zhì)量保修書

建設(shè)工程竣工驗收備案表

地方建筑業(yè)管理部門

建設(shè)工程竣工驗收備案證明書

要求監(jiān)理單位配合施工單位完成內(nèi)部預(yù)驗收并簽署驗收審核意見，同意進行竣工驗收 施工單位書面申請 進行工程竣工 利潤中心項目部組織

工程竣工驗收 要求提交相關(guān)工程竣工

資料、工程現(xiàn)場準備 工程竣工資料驗收 現(xiàn)場驗收 是否符合標準 形成竣工驗收意見，確定竣工日 出具工程質(zhì)量 驗收證明書 地方建設(shè)管理部門

驗收備案證書 立即整改

（8）監(jiān)理單位配合施工單位向項目部提交相關(guān)工程竣工資料，并做好工程現(xiàn)場驗收準備。

（9）項目部組織工程竣工驗收。

(a)項目部、勘察、設(shè)計、監(jiān)理和施工單位，分別匯報工程合同履行情況以及工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準的情況。

(b)驗收組審閱工程檔案資料，其中包括工程技術(shù)資料、隱蔽工程驗收記錄、分項工程驗收記錄、施工圖等。

(c)驗收組實地查驗工程質(zhì)量。

(d)由項目部主持，包括政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門參與，對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程驗收意見。

（10）工程竣工驗收如未通過，驗收組應(yīng)協(xié)商并提出解決方案，并通知有關(guān)各方立即整改，確定再次驗收的時間。

（11）工程竣工合格后，項目部要確定竣工日，并提出工程竣工驗收證明書，其中應(yīng)包括施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理各單位質(zhì)量竣工報告以及施工單位工程質(zhì)量保修書和其他有關(guān)文件。

（12）在通過項目部組織，地方政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門參加的工程竣工驗收后，項目部與質(zhì)量監(jiān)督部門溝通協(xié)調(diào)以使其及時出具監(jiān)督報告。

（13）項目部應(yīng)及時到地方建設(shè)行政主管部門辦理驗收備案證書，并及時到國土部門辦理房產(chǎn)證。

2.2.2 項目竣工驗收備案流程圖

工程竣工驗收流程圖見上頁圖示。

2.3 3

外部協(xié)調(diào)

建設(shè)單位的外部協(xié)調(diào)工作較多，營造一個良好的外部環(huán)境能保證項目的順利建設(shè)。對外協(xié)調(diào)工作由項目發(fā)展主管具體負責(zé)，做好與政府部門的協(xié)調(diào)配合，辦理各項與施工有關(guān)的政府部門的報建、驗收手續(xù)。

(1)發(fā)改委：取得立項審批；(2)國土局：取得土地證和房產(chǎn)證；

(3)規(guī)劃局：初步方案設(shè)計圖規(guī)劃報建審批，工程完成后進行規(guī)劃驗收；(4)市環(huán)保局：進行環(huán)境報建，取得環(huán)境管理建設(shè)許可證；(5)測繪單位：與測繪單位協(xié)調(diào)，取得規(guī)劃紅線測繪圖，工程完成后，進行規(guī)劃紅線復(fù)測；(6)市招標辦：辦理委托招標代理，辦理招標事宜；(7)建設(shè)局：與建設(shè)局取得聯(lián)系和溝通，進行施工圖審查，對超限設(shè)計進行審查；在辦理施工許可證前，現(xiàn)場施工取得當(dāng)?shù)卣块T的同意；辦理施工許可證交納規(guī)費；辦理建筑節(jié)能圖紙審查及驗收；辦理竣工驗收備案。

(8)質(zhì)監(jiān)站：與質(zhì)檢站取得聯(lián)系和溝通，在辦理施工許可證前，請質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提前介入項目；(9)安監(jiān)站：與安監(jiān)站取得聯(lián)系和溝通，在辦理施工許可證前，請安全監(jiān)督機構(gòu)提前介入項目；(10)消防局：取得施工圖消防審批；(11)市人防辦：取得人防批文；(12)市防疫站：取得衛(wèi)生防疫批文；(13)供電局：工程臨時供電，建筑永久用電接駁；(14)市自來水公司：工程臨時用自來水、建筑永久用自來水接駁；(15)燃氣公司：與燃氣公司協(xié)調(diào)燃氣工程的設(shè)計、審批、驗收工作；(16)電信局：工程臨時電話、建筑永久電話接駁；(17)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局：電梯驗收、鍋爐驗收等；(18)節(jié)能辦：建筑節(jié)能設(shè)計的審批及驗收；(19)交管局：與交管部門協(xié)調(diào)，保證施工車輛的順利通行；協(xié)調(diào)落實開出入口；(20)市勞動局：勞動用工監(jiān)察；(21)公安局：申請門牌號；(22)水務(wù)局：與城市道路雨水污水的接駁；(23)工商局：廣告牌報批；(24)城建檔案館：協(xié)調(diào)城建檔案的歸檔管理；(25)城管部門：前期開工報建手續(xù)未完成，應(yīng)盡早溝通，保證正常施工；(26)派出所和街道辦：協(xié)調(diào)治安保衛(wèi)工作，協(xié)調(diào)好周邊居民，避免民擾事件的發(fā)生；協(xié)調(diào)辦理計劃生育有關(guān)手續(xù)。3、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龇治?/p>

為更有針對性地制定管理規(guī)劃，在工程定位完成后，應(yīng)對建設(shè)項目當(dāng)?shù)赝惞こ探ㄖ袌銮闆r進行分析，分析的重點有：

(1)當(dāng)?shù)赝惞こ獭藯U企業(yè)工程管理模式，質(zhì)量、工期及價格情況；(2)當(dāng)?shù)卣O(jiān)管環(huán)境；(3)當(dāng)?shù)卦O(shè)計、監(jiān)理及施工單位的管理模式、工作習(xí)慣，新的發(fā)展變化趨勢；(4)擬建項目與當(dāng)?shù)厥袌鰳藯U項目比較的不同要求。

對于新進入城市，在拿地后利潤中心應(yīng)組織系統(tǒng)地進行市場調(diào)查分析，通過自身管理人員、合作伙伴(設(shè)計院、測量師)、政府(建委、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān))、競爭對手(同類型房地產(chǎn)公司)及毗鄰城市兄弟公司全面了解建筑市場狀況。由于建筑市場環(huán)境是不斷動態(tài)變化的，對于已經(jīng)在持續(xù)開發(fā)運作正常的利潤中心，每年也應(yīng)對建筑市場分析再進行一次檢討修訂。

如，一些城市的當(dāng)?shù)厥┕挝徊涣?xí)慣香港測量師合同模式，若采取該合同體系應(yīng)謹慎，要對投標單位進行詳細交底說明。又如，當(dāng)?shù)匾话惴课萁ㄖ┕て髽I(yè)缺乏對分包的照管意識及能力，則在招標時應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥┕て髽I(yè)能接受的程度清晰明確照管要求，避免合同模式太超前而水土不服。4、工程管理難點及重點分析

根據(jù)工程特點、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鰻顩r、項目發(fā)展定位和管理目標結(jié)合利潤中心工程管理能力對擬建設(shè)發(fā)展工程項目的重點和難點進行分析，一般分析的重點有：

(1)施工技術(shù)、質(zhì)量管理的難重點；(2)目標進度計劃是否偏緊，是否應(yīng)在選擇承包商時提出特殊要求；(3)總平面布置有無難度；(4)配合銷售有哪些特殊要求；(5)外部協(xié)調(diào)的難度；(6)總分包相互配合的難度；(7)當(dāng)?shù)赝袠I(yè)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗教訓(xùn)，借鑒之處及應(yīng)采取的對策。

通過對以上方面的分析，確定需要重點控制、解決的問題，以有針對性地制定管理對策和措施，實施有效的預(yù)防控制，做到防患于未然。

如，對于立面變化豐富的洋房、聯(lián)排住宅，土建總包施工的難點有勞動力短期集中組織進退場及施工生產(chǎn)難度大、周轉(zhuǎn)材料施工機械設(shè)備投入量大周轉(zhuǎn)次數(shù)少、建筑外立面變化豐富防滲漏難度大等，而工程量一般不是很大很難吸引實力強的建筑公司，需要發(fā)展商配置適當(dāng)?shù)墓芾砹α坎⑦x擇合適的承包商。

某聯(lián)排住宅 又如，某城市中心區(qū)的高密度高層精裝修住宅項目，施工場地狹窄，除土建主體結(jié)構(gòu)外的幕墻、精裝、機電等分包工作量大，垂直運輸量大，對總包照管分包的要求較高。總包要為各分包及時提供工作面、每層提供臨時水電接駁點、提供外腳手架及施工電梯，總包要為精裝分包提供合格的土建粗裝修工作面，精裝修對裝修分包成品保護要求高。

戶內(nèi)精裝排版對線

公共部位裝修排版對線 再如，對新進入城市的首期交樓項目，工期及質(zhì)量對客戶都非常重要，對二期及以后的銷售影響非常大，在配置發(fā)展商項目工程管理力量、選擇承包商、制訂進度計劃、過程協(xié)調(diào)管理、竣工驗收移交等方面應(yīng)多方面考慮，應(yīng)謹慎確定工作方案及嚴格EQ EQ

過程監(jiān)控。

應(yīng)結(jié)合工程的難易程度制定工程管理規(guī)劃，選擇配置合適的資源。一般住宅工程可以分為三類，分別為難度很大工程、難度較大工程及難度一般工程等三類。

工程難易分類 序 分類 條件 工程管理難點 一 難度很大工程 40 層以上的超高層 垂直運輸、外腳手架 3 層以上的地下室 深基坑 單層面積 3 萬 M2 以上的地庫 周轉(zhuǎn)材料投入大 大地庫上的別墅、聯(lián)排、疊拼、洋房 周轉(zhuǎn)材料投入大，作業(yè)不均衡； 防水防滲漏難度大。

二 難度較大工程 19-40 層的超高層 垂直運輸、外腳手架 2 層地下室 深基坑 單層面積 2 萬-3 萬 M2 的地庫 周轉(zhuǎn)材料投入較大 無大地庫的別墅、聯(lián)排、疊拼、洋房，山地住宅 防水防滲漏難度大，平面組織難度大 三 難度一般工程 單層面積 2 萬 M2 以下的地庫層以下造型較標準的小高層、多層5、項目合約規(guī)劃5.1 總則

（1）目的 為逐漸規(guī)范項目合約分判模式的做法，使項目合約工作有計劃、高效地展開，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制，以確保目標成本控制指標的實現(xiàn)。

（2）編制要求 各利潤中心應(yīng)根據(jù)項目特性（如項目規(guī)模、物業(yè)類型、項目定位、工期要求、工程難重點、市場承包商資源等情況）編制合約規(guī)劃報告，強調(diào)可操作性，便于有效地指導(dǎo)合約工作的開展。

（3）編制時間和編制內(nèi)容 合約規(guī)劃方案內(nèi)容包括項目概況、分判方案、計價模式、界面劃分、甲供材清單、對候選單位的資格要求、指定分包與總包的合約關(guān)系、分判計劃及需要其他部門對合約工作的配合安排等。5.2 分判原則

（1）建議采用“總包+專業(yè)分包”的通用分判模式。

（2）專業(yè)分包細化的原則 各利潤中心在各種資源配置和管理能力允許的范圍內(nèi)，以保證質(zhì)量為前提，應(yīng)盡可能發(fā)揮規(guī)模效益、細化分包，以達到加強工程管理、降低成本的目的。

（3）工料規(guī)范 針對確定的分判方案，結(jié)合工程難重點、質(zhì)量要求及當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鰻顩r，以利潤中心項目部為主與工程管理部、合約管理部共同完成工料規(guī)范的編制，明確質(zhì)量標準、技術(shù)要求、交樓維修要求等，避免籠統(tǒng)的合同條款，使合同有針對性、操作行，盡量避免灰色地帶的產(chǎn)生，同時也杜絕在兩個分判合同中重復(fù)包含，如應(yīng)包括以下內(nèi)容：

①超越國家抽檢驗收標準的交樓標準，如高級抹灰、分戶驗收、淋水試驗；

②質(zhì)量通病的預(yù)防、過程監(jiān)控及驗收，如加增強鋼絲網(wǎng)防裂縫、墻面抹灰前甩毛、砂漿地面前樓板清理等；

③交樓驗收以發(fā)展商物業(yè)驗收接收為標準，不是質(zhì)監(jiān)站的驗收；

④合同約定的管理獎罰條款。

（4）工程合同框架 為明確發(fā)展商與各分判商之間的合約關(guān)系，及總包與其他各分判商的關(guān)系，建議各利潤中心在分判方案和工程界面確定后，編制一份工程合同框架大綱，見下頁住宅(毛坯房)工程合同框架，以指引各分判商合同的簽訂工作。

（5）分判模式 原則上統(tǒng)一采用工程量清單模式報價，但特殊情況時可采用定額取費模式報價(如屬于政府壟斷性經(jīng)營的工程)； 對于已出圖工程合約價款采用總價包干形式，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用綜合單價包干形式。

（6）工程量清單編制 根據(jù)工程及利潤中心情況可自行或委托測量師編制工程量清單，合同文件及工程量清單應(yīng)組織內(nèi)部評審。

住宅(毛坯房)工程合同框架（7）甲供材 1）確定甲供材范圍的原則：

(a)采用乙供時質(zhì)量難以控制；(b)采用甲供的成本確實低于乙供；(c)如果采用乙供無法包死單價，或即使合同包死單價，但當(dāng)材料漲價時施工單位因無能力承受而重新計價還價，并影響工期。

發(fā)包方

總承包工程合同 土方二次開挖主體結(jié)構(gòu)粗裝修屋面工程外墻工程防水保溫人防工程等；業(yè)主指定分包的機電項目預(yù)留預(yù)埋工作及孔洞封堵；對各指定分包提供的施工總平面管理臨時水電外架垂直運輸垃圾清運等照管責(zé)任；總包對現(xiàn)場的安全文明施工管理責(zé)任；總包負責(zé)的竣工驗收責(zé)任等。

機電分包工程

電梯安裝分包工程

精裝修分包工程 消防分包工程

室外園林景觀分包工程 鋁窗分包工程 智能化分包工程

燃氣分包工程

發(fā)電機供應(yīng)及安裝工程

高低壓配電分包工程

防火門分包工程 指定品牌：

鋼筋水泥墻地磚面磚涂料等 外墻保溫工程

欄桿、百葉分包工程

入戶門分包工程 基坑支護工程

土石方開挖工程

樁基工程

公用市政接駁工程 電梯

變壓器 高壓柜 低 壓 柜等

水泵

廣告牌及圍墻工程 開關(guān)面板、可視對講

門類

樣板房精裝修工程 標識分包工程

信報箱

配電箱

拆除及場平工程

對金額不大、品種又比較繁瑣的水電管材，盡可能采用乙供。

對價格變動幅度大、頻率快的材料，如鋼材、電纜、銅管等，采用乙供如果無法包死單價，可以對乙供約定調(diào)價原則，在資金能力允許、效率能保證的情況下也考慮采用甲供，但驗貨手續(xù)復(fù)雜、損耗難以控制的鋼筋、砼等材料應(yīng)盡量采取乙供的方式。

2）甲供材應(yīng)供量控制 在施工過程中甲供材必需有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)。

(a)在招標時有施工圖的，應(yīng)事先計算應(yīng)供量，投標方的應(yīng)供量作為評標內(nèi)容之一，定標后應(yīng)供量作為合同的組成內(nèi)容。

(b)招標時無施工圖的，在出圖后 30-60 日內(nèi)完成工程量計算，并與乙方確認后作為合同的補充附件。嚴禁拖延到結(jié)算時再計算應(yīng)供量的現(xiàn)象。

3）甲供材損耗 甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或單價中不得再計入損耗。

甲供材損耗應(yīng)區(qū)別不同的材料、施工方式分別確定，在應(yīng)供量清單中列明實物工程量、損耗率、損耗量、應(yīng)供量。

4）甲供材節(jié)超管理。

超供扣款和節(jié)約補款的約定應(yīng)在合同中明確，為平衡風(fēng)險，建議基價采用加權(quán)平均采購價，超供的部分加收一定比例的管理費，節(jié)約部分五五分成。

（8）付款方式 根據(jù)利潤中心資金狀況及市場情況確定合同付款方式，以下方式供參考。

A 類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的 80～90%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的 95%，留 5%保修金； B 類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗收合格后支付該批材料價值的 80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的 95%，留 5%保修金； C 類：設(shè)備類合同，合同簽訂，在收到履約保函后支付定金 10～30％，每批設(shè)備到場并經(jīng)相關(guān)方驗收后支付至 70～80％，在調(diào)試合格后支付該批設(shè)備價值的 80～90%，在該分項工程最終完共以后支付至總價的 95%，留 5%保修金； D 類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主； E 類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至 95％，留 5%保修金； F：一般不設(shè)工程預(yù)付款，特殊情況時可依審批權(quán)限另定。6、項目組織機構(gòu)6.1 項目部組織機構(gòu)圖

發(fā)展商是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者，是設(shè)計、監(jiān)理、承包商、供應(yīng)商等建設(shè)資源的整合管理者，選擇合適的設(shè)計、監(jiān)理特別是承包商并管理協(xié)調(diào)好非常關(guān)鍵、非常重要，而協(xié)調(diào)照管主要依靠項目部。

根據(jù)項目擬采取的承包管理方式和項目特點，制訂項目部組織機構(gòu)。項目部組織機構(gòu)圖需要表示出項目組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系，以及各組織模塊的人員配置情況。

項目部各崗位設(shè)置根據(jù)各利潤中心管理模式及項目實際設(shè)置，一般 6 萬 M2 以下，項目部人員總數(shù)在 2～5 人，按照專業(yè)設(shè)置，崗位可兼職；6 萬～12 萬 M2，項目部人員總數(shù)在 4～8 人，按照專業(yè)設(shè)置；12 萬 M2 以上，項目部人員總數(shù)在 5～10 人，按照專業(yè)設(shè)置。考慮到以后的城市公司擴張需要，新進入城市的利潤中心工程項目管理人員配置應(yīng)適當(dāng)加強，有一定的人員儲備。

6.2

主要崗位職責(zé)

編制項目工程部主要管理人員的崗位職責(zé)，如：項目經(jīng)理、工程經(jīng)理、文員崗位職責(zé)等。

項目經(jīng)理 裝修工程師 1 人 土建工程師 3 人 發(fā)展主管人 機電工程師 1 人 合約工程師 1 人 工程經(jīng)理 設(shè)計師

人 利潤中心各職能部門 文員人

6.2.1 項目經(jīng)理 1)參與項目定位； 2)負責(zé)項目部的全面管理工作； 3)負責(zé)項目工作目標的制訂、分解落實及項目部員工的績效考核； 4)隨時掌握項目報建工作進展情況，及時與相關(guān)部門解決報建工作中出現(xiàn)的困難； 5)建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同的爭議和糾紛； 6)組織項目部周工作例會，檢查工作完成情況，貫徹實施公司規(guī)章制度； 7)執(zhí)行公司發(fā)布的各項指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督； 8)安排項目部員工的分工與協(xié)作，批辦往來函件； 9)檢討工程建設(shè)狀況，每月綜合整理編制《工程月度報告》，針對存在的問題，落實具體措施； 10)負責(zé)必要時約談監(jiān)理單位及施工單位公司領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)工作； 11)配合項目的營銷工作； 12)組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理政府驗收手續(xù)； 13)收集各個方面對本項目的評價意見，負責(zé)全面總結(jié)項目發(fā)展在各方面的經(jīng)驗，組織編制《工程建設(shè)后評估報告》。

6.2.2 工程經(jīng)理 1)負責(zé)施工前期的準備工作； 2)組織調(diào)查了解建設(shè)工程施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料； 3)負責(zé)臨時用水、臨時用電、排水、排污的申請及安裝工作； 4)負責(zé)組織現(xiàn)場控制點和水準點的測繪、保護和移交工作； 5)控制工程質(zhì)量、進度，監(jiān)督管理安全、文明施工，參與控制工程成本； 6)負責(zé)檢查監(jiān)督監(jiān)理單位按照監(jiān)理規(guī)劃及細則實施； 7)編制工程施工總進度計劃和總平面布置圖，分配現(xiàn)場場地的使用； 8)會同監(jiān)理單位共同確定合同外工作內(nèi)容，報項目經(jīng)理審批； 9)審核施工進度款； 10)參與監(jiān)理單位組織的分項分部工程驗收；

11)確定施工單位相互配合時工序施工的先后順序，劃分施工單位之間的工作責(zé)任，協(xié)調(diào)解決施工單位之間的經(jīng)濟糾紛。

6.2.3 發(fā)展主管 1)負責(zé)前期項目的開辦工作，包括拆遷、場平、臨時工地圍墻等工作； 2)負責(zé)項目的立項報批等工作； 3)負責(zé)工程報建； 4)負責(zé)對外公共關(guān)系的處理，負責(zé)與周邊街道、有關(guān)單位、居民和公安派出所、城管、交管、環(huán)保等政府職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)，保證工程建設(shè)的順利進行。

6.2.4 文員 1)負責(zé)對內(nèi)外文件、圖紙、資料的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔； 2)負責(zé)部門文件的打印、復(fù)印、裝訂、分發(fā)、登記工作； 3)保管部門印章，維護公用辦公設(shè)備； 4)負責(zé)部門辦公用品的申報、領(lǐng)取、分發(fā)； 5)負責(zé)收集保管工程立項報建批準文件，負責(zé)對監(jiān)理、施工單位工程城建檔案資料的收集管理。7、前期工作安排

在確定施工總承包單位之前，主要工作有以下內(nèi)容：

（1）工地圍墻、工地保安、現(xiàn)場辦公室搭建。

（2）查詢紅線內(nèi)和紅線外周邊的地下、地上管線資料。

（3）三通一平，包括清障、平整場地，主要施工道路，臨時水源、排水和排污接駁點，臨時電源。

（4）向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等的資料。

（5）完成地勘工作，包括初勘、詳勘。

（6）基坑支護和土方開挖的設(shè)計招標，設(shè)計和施工方案專家評審（超過 5M 的深基坑），基坑支護和土方開挖的施工。

（7）樁基設(shè)計、樁基報建、樁基施工。

（8）售樓處、樣板房的施工。8、施工總平面布置

總平面管理規(guī)劃是在設(shè)計方案及營銷針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項目部根據(jù)項目發(fā)展進度，分階段對施工總平面布置進行調(diào)整、補充和修改，明確承包商單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約規(guī)劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理規(guī)劃是從發(fā)展商工程開發(fā)建設(shè)管理的角度進行項目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于承包商施工組織設(shè)計中的施工總平面布置。

各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理規(guī)劃的內(nèi)容針對性很強，差異性較大。但其總的原則是：

(1)滿足銷售及竣工交樓的需要，(2)降低成本；(3)便于各承包商的使用，幫助承包商降低成本也是幫助業(yè)主降低成本。8.1 承包商 單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則

（1）售樓區(qū)域等進度緊張的標段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家承包商單位，這樣項目部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗，多層項目一家承包商承建面積不宜超過 5 萬 m2，高層項目一家承包商承建面積不宜超過 10 萬 m2。

（2）綜合考慮各個標段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。

（3）施工難度大與難度小的部分在一個標段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個混合型的住宅，在不影響項目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層合理搭配成一個標段，盡量不要出現(xiàn)單獨高層或多層的標段；同時各承包商單位標段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。

（4）如項目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個承包商單位配合，減少項目協(xié)調(diào)工作量。

（5）占地面積小，場地布置緊張的項目可由一家承包商單位承建。

（6）分期開發(fā)的項目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項目進度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分可由利潤中心在承包商單位進場前完成，以縮短搭接時間。基礎(chǔ)設(shè)施一般包括場地平整、水電接駁點設(shè)置、臨時道路及化糞池等。

（7）為避免先進場的施工單位，尤其是承包商單位過多占用生活區(qū)用地，利潤中心在合約中可明確，生活區(qū)用地采用有償租賃的方式，每月一般可按 3 元/ m2 費率收取地租，并在工程款中按月扣除。8.2 臨時施工道路設(shè)置原則

（1）盡量在各自承包商單位標段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨立的出入口，便于各承包商單位現(xiàn)場封閉管理。

（2）盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或為瀝青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標號的 200 厚砼，保證路面觀感；小區(qū)總圖出圖進度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。

（3）降雨量較多的地區(qū)建設(shè)工程，臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面維護，保證安全文明施工形象。

（4）臨時施工道路及相應(yīng)配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）可由利潤中心在承包商單位進場前完成，以縮短搭接時間。但應(yīng)在承包商及前期進場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時施工道路各自的維護范圍和責(zé)任。

（5）應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。8.3 場內(nèi)土方平衡原則

（1）協(xié)調(diào)設(shè)計在方案階段要先要進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建

筑。

（2）場地內(nèi)設(shè)置合理的臨時土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、晚開放的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號。

（3）充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。

（4）一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，成本控制難度較大。建議在基礎(chǔ)土方開挖及回填施工前，項目部應(yīng)結(jié)合總平面規(guī)劃中的土方平衡考慮，認真審核總包單位的基礎(chǔ)土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，土方轉(zhuǎn)運方式等與造價相關(guān)的內(nèi)容后，再開始施工，否則，總包單位為方便施工，搶進度，往往采用大開挖、隨意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合約糾紛。

（5）通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進行外運，實際操作中應(yīng)做好實測工作。

（6）對于多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數(shù)量較多，私家花園內(nèi)的土方回填量較大。8.4 鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原 則

（1）售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運。

（2）鋼筋堆場及其加工場地要進行場地硬化，砂石等其他材料堆場地面可用石粉渣處理。

（3）材料堆場及其加工場的位置應(yīng)盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆蓋范圍之內(nèi)。8.5 施工機械布置原則

（1）機械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后的材料水平、垂直運輸能否順暢，并要保證作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要盡量遠離售樓區(qū)域和非園建重點區(qū)域。

如某樓盤為保證在業(yè)主入住時有一個良好的內(nèi)花園園林景觀，將塔吊、電梯及運輸通道均設(shè)置在建筑外側(cè)，內(nèi)花園在主體封頂后即開始園建施工，樹木及早安排種植，在竣工時營造了樹木花草郁郁蔥蔥的景觀。

某樓盤提前在內(nèi)花園種植樹木

某樓盤提前在內(nèi)花園種植樹木（2）按機械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮成本和進度，確定機械數(shù)量。

（3）由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機集中設(shè)置，一臺攪拌機只能供應(yīng)單品種砂漿，不得混合供應(yīng)。各砂漿集中攪拌點要保證到相應(yīng)各棟的運輸路線合理、通暢。

（4）提前規(guī)劃確定大型機械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復(fù)核，機械基礎(chǔ)部分需打管樁，則應(yīng)在樁基施工過程中完成相應(yīng)的機械基礎(chǔ)部分施工，既保證進度又節(jié)約成本。8.6 特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原則

（1）多層和高層住宅建議在二層均要進行外架懸挑（如本棟有樣板房，應(yīng)在樣板房的上一層懸挑），這樣室外部分的管線、部分園建工程針對多層和高層住宅，至少可以提前兩個月的時間插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本因素，可以不進行外架懸挑。

（2）售樓準備工程由于進度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。

（3）重視懸挑部位的防護措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情況，安全隱患較大，需提前晚上安全防護設(shè)施。

（4）樣板房范圍內(nèi)的懸挑架范圍更加要重視防護安全性，建議此部分的防護具體

措施以詳圖的形式在招標前明確，例如后附詳圖。防護要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。

某樓盤利用懸挑腳手架為樣板房及室外工程創(chuàng)造有利條件 8 8.7 臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原則

（1）臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用 315KVA 的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進行功率因數(shù)補償，不但提高變壓器負載能力，而且能降低電度單價。

（2）臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過 200 米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機械設(shè)備的經(jīng)濟運行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。

（3）施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時還需預(yù)埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。

（4）因用電緊張地區(qū)有時會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，故在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應(yīng)。

（5）施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各承包商單位能銷售樣板房

單獨供水計量的原則來布置。

（6）雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側(cè)壁倒塌；場地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。

（7）施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對污水進行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。8.8 施工順序安排原則

（1）盡量遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分完成后，先完成土方回填再往上施工；（2）高差大的項目，施工應(yīng)按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項目。

（3）對于場地布置緊張的項目，可以提前規(guī)劃，適當(dāng)推遲部分棟號的開工時間，以作為其它棟號的臨時施工場地布置或作為臨時土方堆放點。

（4）對于分期開發(fā)的項目，要充分考慮各期之間聯(lián)動開發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進下一期的各項前期工作如下：

(a)如有各期共用一個設(shè)備地下室的情況，則地下室的開工時間要合理規(guī)劃，特別地下室位于后開發(fā)的一期范圍內(nèi)，否則將影響本期項目的竣工驗收及入伙。

(b)下一期的正式道路、管線、軟基、圍護處理等應(yīng)盡量先行施工，有利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進度。一般項目首期進度緊張，設(shè)計出圖進度很難實現(xiàn)“先地下，后地上”的施工規(guī)劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進度一般能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。

(c)鄰近售樓區(qū)域或靠近上一期的棟號出于安全考慮，盡量提前開工，保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。8.9 分階段場地布置原則

（1）如項目受場地制約，地下室施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段及裝修施工階段場地布置差別較大，存在較多重新布置和二次搬運的情況，則應(yīng)每個階段單獨形成總平面布置圖，作為承包商合同的附件。

（2）提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。

（3）各階段的總平面規(guī)劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置，售樓區(qū)場地布置原則如下：

(a)由于售樓區(qū)域內(nèi)室外工程一般較早提前插入施工，故售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場、加工場地等應(yīng)盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運；另塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械也應(yīng)盡量遠離售樓區(qū)域。

(b)售樓區(qū)域開放后，設(shè)有樣板房的棟號一般仍未完工，故獨立于售樓路線以外的施工通道應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進入該棟號樓層施工。

某樓盤售樓通道

某樓盤先施工內(nèi)花園為預(yù)售創(chuàng)造景觀(c)鄰近售樓區(qū)域應(yīng)設(shè)置發(fā)電機房及配電間，保證停電時售樓處和樣板房的電力供應(yīng)。在售樓期間應(yīng)采用專用回路供電、承包商單位臨時發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售樓區(qū)域的電力供應(yīng)。9...