第一篇：貴陽城中村問題

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前言

改革開放帶來了我國城市的快速發(fā)展期。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，越來越多的原本位于城市外圍的農(nóng)村地域被城市用地所包圍，城市的生活方式正在逐漸影響著這些區(qū)域，使得這些農(nóng)村地區(qū)逐漸向城市轉(zhuǎn)化。但是由于我國長期在戶籍管理、土地所有制以及行政管理上的城鄉(xiāng)二元體制，導(dǎo)致了這些被城市包圍的區(qū)域處于一個十分尷尬的地位，它們既是位于城市中，但又沒有被納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)中，在土地的利用方式，生產(chǎn)生活方式、建筑景觀風(fēng)貌等等方面都還是帶有明顯的傳統(tǒng)農(nóng)村特征，這就形成了一個獨(dú)特的地域現(xiàn)象即：“城中村”。

城中村問題的產(chǎn)生凸顯了我國在城市化過程中缺乏對城市與農(nóng)村的統(tǒng)籌考慮，使得城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用無序，開發(fā)建設(shè)混亂，各項管理不到位的嚴(yán)重問題。盡管新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》強(qiáng)調(diào)要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，但是由于城中村問題由來已久，加之戶籍、土地所有制、行政管理等諸多方面因素，要實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)還需漫長的路要走。

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1城中村問題的形成

1.1貴陽與城中村問題

1.1.1貴陽城中村產(chǎn)生背景

貴陽市作為貴州省省會城市，地處我國西南內(nèi)陸地區(qū)，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，同時也是我國西南地區(qū)的重要中心城市之一。

1、城市規(guī)模的擴(kuò)張

進(jìn)入上世紀(jì)90年代中后期隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)步提升，貴陽從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的人口逐年上升。原本的老城區(qū)由于過于狹小，人口密度一度高達(dá)每平方公里2.5萬人，遠(yuǎn)高過國家規(guī)定的1.1萬人每平方公里的標(biāo)準(zhǔn)，是我國人口密度最大的城市之一，城市規(guī)模有迫切擴(kuò)張的需求，于是貴陽迎來了一個城市快速發(fā)展擴(kuò)張的時期。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度加大，主城區(qū)快速向周邊農(nóng)村擴(kuò)張，幾個衛(wèi)星城也初具規(guī)模，越來越多的農(nóng)村地域被淹沒在城市建成區(qū)中，由于在城市規(guī)劃建設(shè)中沒有將這些農(nóng)村地域統(tǒng)一考慮，許多被城市包圍的農(nóng)村地帶依舊保留著農(nóng)村的生產(chǎn)生活方式和土地利用方式。一輛汽車行駛速度過快會變得危險，一座城市城市化速度過快，與周邊被快速納入的農(nóng)村間的問題又未得到及時解決，則會對城市的發(fā)展帶來消極影響。

圖1.1蔡家關(guān)村與學(xué)校融合 圖1.2蔡家關(guān)村衛(wèi)星圖

貴陽蔡家關(guān)村原本由兩個布依族村寨組成，位于城市邊緣地帶。后來由于

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貴州工業(yè)大學(xué)在此建設(shè)以及貴黃高速公路的建設(shè)加之貴陽市區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，蔡家關(guān)村逐漸融入了城市建成區(qū)，成為了城中村。

2、外來流動人口與低收入人群的居住需求

隨著城市經(jīng)濟(jì)水平的日益提升與國家政策的調(diào)整，大量的農(nóng)村剩余勞動力涌入城市。盡管城中村存在居住條件惡劣，臟、亂、差問題嚴(yán)重，黃、賭、毒高發(fā)，治安混亂等諸多不利因素，但是城中村具有以下優(yōu)勢：

（1）擁有大量廉價住房出租，滿足流動人口與低收入人群現(xiàn)實需求。如今我國商品房價格一路狂飆，超過了許多人的承受能力。雖然政府部門出臺了很多抑制房價過快上漲的政策，但是由于居民對住房有著剛性需求加之既得利益集團(tuán)不肯輕易讓步，房價還是不會降下來。還有一個十分重要的原因就是我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)極度滯后。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，一方面由于無利可圖，地產(chǎn)商并不是很愿意建設(shè)；另一方面，政府的相關(guān)配套政策又十分不配套，缺乏有效監(jiān)管。目前建成的極其有限的“經(jīng)濟(jì)適用房”其實并不經(jīng)濟(jì)，許多經(jīng)適房其實并不是為困難居民建設(shè)的，卻是為某些特權(quán)階層建設(shè)的，是部分官員打著“解決群眾住房困難”旗號 圖1.3蔡家關(guān)村有大量的廉價房出租，為自己牟取私利的手段。

商品房價的高漲，經(jīng)濟(jì)適用房的不足，外來人口增加的壓力在城中村中得到了有效釋放。當(dāng)前大量的城中村其實起到了經(jīng)濟(jì)適用房的作用，一定程度減輕了城市困難人口的住房壓力。圖1.4蔡家關(guān)村與貴陽市主城區(qū)交

通關(guān)系圖

（2）距離市內(nèi)工作地點較近，節(jié)省出行交通時間與費(fèi)用。

由于許多外來務(wù)工人員從事的工作以商貿(mào)服務(wù)和小工業(yè)為主，因此居住地與城市中心和工作地點的遠(yuǎn)近就十分重要，關(guān)系到他們的一系列經(jīng)濟(jì)活動，因此

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他們不愿住在交通不便的遠(yuǎn)郊農(nóng)村，而選擇了交通更為便利的城中村。

蔡家關(guān)村位于貴陽市南明區(qū)，一方面與貴陽中心城區(qū)距離較近，具有便捷的交通條件（貴黃公路從此經(jīng)過）；另一方面，蔡家關(guān)村有許多價格低廉，面積適中的房屋出租；外加上蔡家關(guān)村的各種生活成本較貴陽中心城區(qū)要低，因此蔡家關(guān)村就成了許多進(jìn)城務(wù)工人員和事業(yè)起步青年居住的“理想天堂”。

3、大型單位和學(xué)校的進(jìn)駐帶動作用 大型單位的進(jìn)駐，大量工作人員的居住和生活需求都可能會是城中村生長的“沃土”。

隨著國家加大對教育的投資力度，各大高校不斷擴(kuò)大招生規(guī)模，并開辟建設(shè)新校區(qū)。大量的學(xué)生意味著大量的消費(fèi)需求和大量的就業(yè)崗位，吸引了許多人來此從事各種生活服務(wù)行業(yè)。

圖1.5大學(xué)帶動了蔡家關(guān)村餐飲業(yè)發(fā)展

蔡家關(guān)村緊鄰貴州高等學(xué)府——貴州大學(xué)，大量的學(xué)生吸引了許多人來此從事餐飲、娛樂、休閑、服飾、日用百貨等行業(yè)，從而也帶動了相關(guān)場地房屋的出租。由于有了經(jīng)濟(jì)利益的存在，大量的違章建筑也如雨后春筍般在校園周邊出現(xiàn)。

4、城鄉(xiāng)二元管理體制

由于我國長期施行的是城鄉(xiāng)二元管理體制，盡管新的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》強(qiáng)調(diào)要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃管理，但是要實現(xiàn)真正的城鄉(xiāng)一體化尚需時日。

城鄉(xiāng)二元管理體制在一定程度上阻礙了城鄉(xiāng)要素流動，文化經(jīng)濟(jì)交流與社會聯(lián)系，也就阻礙了農(nóng)村人口向城市人口本質(zhì)上的轉(zhuǎn)變，即向非農(nóng)的生活方式與非農(nóng)的產(chǎn)業(yè)形式轉(zhuǎn)變。

城鄉(xiāng)二元管理體制主要體現(xiàn)在以下兩方面：（1）戶籍制度

我國的戶口分兩種，一種“農(nóng)業(yè)”戶口，一種“非農(nóng)業(yè)”戶口，字面上僅僅多一個字少一個字的問題，但是對于它上面對應(yīng)的人來說就有了巨大的差別。這個“非農(nóng)業(yè)”無論在就業(yè)、教育、醫(yī)療還是社會保險方面都比“農(nóng)業(yè)”要優(yōu)越，二者也存在極大的區(qū)別對待，同城卻遭遇不同待遇，僅僅因為戶籍原因。

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（2）土地所有制

我國的土地分為國有與集體所有，農(nóng)村土地的集體所有制增加了城中村問題的復(fù)雜化。

隨著快速城市化的腳步，城市周邊農(nóng)村也加快了非農(nóng)業(yè)化的速度，出于經(jīng)濟(jì)成本與社會成本的考量，往往出現(xiàn)集體農(nóng)業(yè)用地被征用，而村居點建設(shè)用地被保留，從而出現(xiàn)城市建成區(qū)包圍村居點的現(xiàn)象。農(nóng)民由于失去了土地，沒法從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，文化技術(shù)等方面又沒法適應(yīng)城市要求，只有回到土地，那就大量的在自家的宅基地上建房，建高密度，高容量的房屋來出租，把出租房屋收入作為主要經(jīng)濟(jì)來源。

5、村民經(jīng)濟(jì)利益

如今許多城邊的農(nóng)民不愿種菜來賣了，改成種房子了。在許多農(nóng)民眼里種房子所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過種菜的收入，實事確實也如此。由于房屋出租能夠得到大量租金，可以說是一次性投資，長期受益，即使將來拆遷，也會得到不菲的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。于是許多農(nóng)民不斷在土地上新建房屋，沒有土地了的也加高舊有建筑，樂此不疲。

1.1.2從蔡家關(guān)村了解貴陽城中村存在的主要問題

1、城市建設(shè)問題（1）基礎(chǔ)設(shè)施匱乏

蔡家關(guān)村公共服務(wù)設(shè)施配套不足，教育依托貴州大學(xué)附屬中小學(xué)來解決，但是貴陽市另外的一些城中村就沒有這么多學(xué)校資源了。醫(yī)療機(jī)構(gòu)不足，居民看病主要到市區(qū)解決；村內(nèi)的道路等級較低，不成體系，建筑與建筑之間的道路十分狹窄，路面質(zhì)量不佳；村內(nèi)排污部分納入城市排污管網(wǎng)，但存在相當(dāng)一部分明溝，雨天容易堵塞，發(fā)生污水外溢，影響環(huán)境衛(wèi)生；村內(nèi)電線私接亂搭嚴(yán)重，強(qiáng)弱電線路管理混亂，走在村內(nèi)道路上，抬頭仰望，常常可以看到密如蛛網(wǎng)的電線穿插在各棟建筑間；還有一個問題就是環(huán)衛(wèi)設(shè)施不足，質(zhì)量堪憂，蔡家關(guān)村缺乏公共廁所，給來此的外地人十分不便的感受，垃圾收集點管理較差，經(jīng)常看見有人在垃圾收集點焚燒垃圾，嚴(yán)重污染周邊空氣。

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圖1.6蔡家關(guān)村內(nèi)道路質(zhì)量較差 圖1.7村內(nèi)建筑間距不足，存在消防隱患

圖1.8村內(nèi)電線私接亂搭嚴(yán)重 圖1.9村內(nèi)排污管道堵塞，污水橫流

（2）居住條件惡劣

盡管租金便宜，但是居住環(huán)境是相當(dāng)惡劣的。由于缺乏有效監(jiān)管，農(nóng)民建房又追求的是利益最大化，很多農(nóng)民建房都是頂著自家土地的邊界來建設(shè)。于是“一線天”景觀在城中村比比皆是，“握手樓”“貼面樓”也“增近”了鄰居間的親密關(guān)系。村內(nèi)更不要提綠化了，基本除了房子還是房子，臟亂差問題十分顯著。

（3）違章建設(shè)瘋狂

如今的中國是一個大工地，我們的城中村也不例外。農(nóng)民為了更大利益的追求，不斷在土地上新建建筑，沒有更多土地了的農(nóng)民則加高舊有建筑層數(shù)。住在這些質(zhì)量不佳的房屋里有較大安全隱患。

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圖1.10村內(nèi)違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重 圖1.11雜亂的蔡家關(guān)建筑群與學(xué)校體育館

（4）雜亂無章，影響城市景觀

蔡家關(guān)村原來是兩個少數(shù)民族自然村寨，后來由于貴州工業(yè)大學(xué)的建設(shè)，高速公路的開通以及貴陽城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，村寨逐漸被城市建成區(qū)包圍，村寨建筑景觀風(fēng)貌也發(fā)生的極大的變化。如今就形成了村寨包圍校園，校園分割村寨的混沌景觀，校園與村寨連接處土地建設(shè)十分混亂，甚至校園內(nèi)的道路成了社會公共道路，社會人員和車輛要從校園穿過，對教學(xué)與師生安全都造成了不利影響。

圖1.12校園內(nèi)的道路與村寨共用，圖1.13村內(nèi)建筑組合混亂，復(fù)雜，帶來很大 人車流混亂 社會治安隱患

2、社會管理問題

（1）黃、賭、毒問題突出，治安混亂

像蔡家關(guān)這種城中村是滋生黃、賭、毒的“理想場所”，農(nóng)民出租房屋的對

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象一般沒有特殊的選擇，只要給錢就行，使得這些城中村成為不法分子的藏身之所。蔡家關(guān)也是“兩搶一盜”的高發(fā)區(qū)，在蔡家關(guān)村邊的貴州大學(xué)內(nèi)接連發(fā)生學(xué)生被搶、被盜、甚至被殺的案件后，終于全國首個高校內(nèi)的派出所在貴大蔡家關(guān)校區(qū)成立了，在一定程度上起到了震懾作用，但是警力有限，蔡家關(guān)流動人口又十分復(fù)雜，盜竊搶劫還是時有發(fā)生。

（3）失業(yè)人員增加

由于失去土地的農(nóng)民失去了從事的產(chǎn)業(yè)。自身文化技術(shù)水品還達(dá)不到城市要求，競爭力不強(qiáng)，有的人就成為了無業(yè)人員。這就增加了社會的不安定因素。

（4）村民難以融入城市

由于文化背景，受教育程度的差異，城中村農(nóng)民在城市從事較多勞動密集型的工作，較少得到社會的關(guān)懷，一定程度上還受到城里人的排斥。加上他們還保留著農(nóng)村的一些觀念，自身也不是很主動的融入城市，成為了城市的一個邊緣群體。

（5）流動人員問題

大量涌入的流動人口使得城中村的環(huán)境問題、治安問題更加嚴(yán)重。外來流動人口本身對這些城中村就缺乏歸屬感，加之村委會對外來流動人口采取的是一種防范心理，不會提供什么服務(wù)式的管理手段，這就加劇了外來流動人口對城中村的冷漠感，缺乏責(zé)任感和認(rèn)同感，對這里的環(huán)境衛(wèi)生等各方面就不愛惜了，甚至有意破壞環(huán)境。同時這些流動人口的婚育及子女入學(xué)問題也應(yīng)該引起足夠關(guān)注。

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2探索解決城中村問題方法

城中村改造是當(dāng)前我國許多大城市面臨的難題，是一項極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及社會、經(jīng)濟(jì)、政治、文化諸多方面因素，關(guān)系到集體、村民、政府等多方面的利益，改造特別是要確保農(nóng)民轉(zhuǎn)籍后的既得利益不下降，生活水平有提高，這是“城中村”改造能順利實施的根本。

2.1物質(zhì)形態(tài)改造手段

1、整體改造開發(fā)

將城中村整體全部拆除，統(tǒng)一規(guī)劃，重新建設(shè)，使得舊有城中村從功能、景觀上都與城市完全融合。

整體改造方案能夠一步到位，快速完全改變城中村功能和景觀的優(yōu)點，并且有利于改善城市治安，改善生活環(huán)境，解決消防隱患等城中村帶來的問題，目前許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市也采用了這種方法。但是該方法存在一次性投資巨大的缺點。在實施中還要解決好投入與產(chǎn)出的平衡關(guān)系以及村民的安置問題。

2、局部改造，逐漸城市化

對現(xiàn)有城中村的建筑物采用保留大部分建筑，對少量產(chǎn)生嚴(yán)重安全隱患，影響交通的建筑予以拆除，對部分建筑立面進(jìn)行改造、修繕，完善內(nèi)部公共服務(wù)設(shè)施與市政基礎(chǔ)設(shè)施，增加公共開放空間，增加綠化，改善人居環(huán)境。

這種局部改造的方法在投資上比較經(jīng)濟(jì)，能夠在較大程度上解決城中村的環(huán)境和消防安全問題，對城中村面貌也有一定改善作用，但是城中村景觀與城市景觀依然有較大差異，治安問題和地下經(jīng)濟(jì)問題也難以有太大改觀。局部改造的方法對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城中村改造不失為一個較好的權(quán)益之計。但在改造中也要注意監(jiān)管，制定相關(guān)規(guī)章制度，使現(xiàn)有合理建筑合法化，杜絕新的違章建筑的產(chǎn)生。在今后各方面條件都成熟時在逐步分片區(qū)改造。從當(dāng)前我國的國情出發(fā)，由于缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用以滿足城市困難群體和城市流動人群，城中村在很大層面上充當(dāng)了前二者的角色，因此目前也不適宜大量的拆除城中村。

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貴陽市地處我國西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)省份，經(jīng)濟(jì)實力較薄弱，采取局部改造為主，部分整體開發(fā)建設(shè)的方法會比較適合。

2.2非物質(zhì)形態(tài)手段

城中村之所以會產(chǎn)生，一個十分重要的原因就是我國的城鄉(xiāng)二元管理體制。長期的二元體制及相應(yīng)的人口、土地、城市規(guī)劃、社會保障制度的差異，導(dǎo)致了城中村的產(chǎn)生，并且嚴(yán)重阻礙城中村的改造進(jìn)程。

1、戶籍管理制度

“農(nóng)業(yè)”與“非農(nóng)業(yè)”戶口在婚育、教育、政治參與、保障制度上都有很大的差異，城市居民往往比農(nóng)村居民享受更多優(yōu)惠，城中村居民也有自己的優(yōu)勢所在，他們在享受城市的各方面便捷條件的同時又享有“計劃生育、人口遷移、宅基地分配”的優(yōu)勢。很多城中村村民通過城中村房屋出租作為生活來源，有的作為生財之道，這也使得許多村民在面對村中村改造時并不配合。

因此對城中村的改造，很重要的就是要改變城中村的人口管理模式，變村民為市民，目前國內(nèi)已經(jīng)有城市開始試點工作了，統(tǒng)一了戶籍管理制度，才能夠有助于實現(xiàn)真正的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，城鄉(xiāng)一體化才會成為可能；更重要的是城中村需要產(chǎn)權(quán)的重新界定，對村集體財產(chǎn)也要及時轉(zhuǎn)換，解決集體財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)內(nèi)部分解不明、產(chǎn)權(quán)主體不清的問題，通過股權(quán)分配，使村民獲得完整產(chǎn)權(quán)，不僅具有收益權(quán)，而且具有自由處置權(quán)，股份能夠繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押，也可以退出。通過法律的形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)運(yùn)作，不再采用村規(guī)民約的非正式制度。

2、土地產(chǎn)權(quán)制度

集體所有制實際上是一個很不明確的概念，土地所有權(quán)的不確定性使得村集體對所屬土地?fù)碛泻艽蟮奶幹脵?quán)，這樣在沒有統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，村領(lǐng)導(dǎo)干部集體熱衷于短期見效的項目，村民也將自己擁有土地使用權(quán)的宅基地視為養(yǎng)家糊口和增加收入的資本，總會去追求利益的最大化，這就導(dǎo)致村民在自己的土地上的盲目行為，造成許多土地資源的浪費(fèi)，違規(guī)建設(shè)嚴(yán)重。因此對于城中村土地產(chǎn)權(quán)要逐步進(jìn)行改革，劃清產(chǎn)權(quán)，分配股權(quán)，通過法律形式加以規(guī)范。

3、城市規(guī)劃管理

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城中村位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)部，其規(guī)劃管理屬于城市規(guī)劃行政主管部門的行政范圍。城中村的形成一方面與規(guī)劃部門的規(guī)劃前瞻性不足，規(guī)劃不夠合理，可實施性較差，執(zhí)法力度不嚴(yán)有關(guān)，另一方面還與城市規(guī)劃的法律地位沒有得到充分體現(xiàn)，讓很多人有機(jī)可乘謀取私利。

進(jìn)一步提高城市規(guī)劃的法律地位，重視城市規(guī)劃的可實施性，加強(qiáng)監(jiān)督管理將是未來應(yīng)該注意的工作。

4、平衡城鄉(xiāng)社會保障制度

我國目前出臺了許多社會保障制度，但是許多都是針對城市居民的，對于農(nóng)村居民缺少考慮，村中村居民當(dāng)然也少有考慮，拆除了城中村就意味著許多人失去生活來源，因此許多城中村居民反對改造。盡管現(xiàn)在部分村莊在土地被征用的同時進(jìn)行了戶籍轉(zhuǎn)變，但是針對被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的保障問題，當(dāng)前還沒有比較完善的政策法規(guī)出臺。由于沒有有效的社會保障，城中村居民當(dāng)然不愿接受改造了。逐步建立完善被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等各項保障措施是我們急需解決的問題所在。

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結(jié)語

“城中村”改造是一項極其復(fù)雜和困難的系統(tǒng)工程，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體制、政策等多方面因素，事關(guān)政府、村集體、村民、開發(fā)商等多方面利益，關(guān)系到城市總體空間布局和建設(shè)安排，“城中村”改造應(yīng)在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，確定改造用地布局、改造方式和實施步驟，妥善處理與城市長遠(yuǎn)建設(shè)發(fā)展、自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，促進(jìn)城市全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

對于城中村的改造方法我們還在不斷探索中，不僅僅是城市規(guī)劃師的事，更是政府、村集體、村民、開發(fā)商的事，關(guān)系到城市的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，社會的和諧進(jìn)步。未來我們要做的還很多，需要各方的共同努力。

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參考文獻(xiàn)

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第二篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費(fèi)，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個產(chǎn)品的過程中完善這個產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價值，在后期提升了的產(chǎn)品價值實際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費(fèi)高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設(shè)計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達(dá)到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費(fèi)就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負(fù)擔(dān)。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第三篇：城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

關(guān)于我鎮(zhèn)城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

隨著城市化進(jìn)程加快，我鎮(zhèn)目前共有9個村，城中村就占有8個。城中村集體經(jīng)濟(jì)不僅是非公有制經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,也是共同富裕的重要保證。

一、城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1、城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。我鎮(zhèn)9個行政村2007年農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)總收入2800萬元，除星輝村外其8個城中村村集體經(jīng)濟(jì)總收入2737.5萬元，占97.7%；2007年的全區(qū)“十強(qiáng)村”我鎮(zhèn)就占有3個，分別是青湖、涂黃、塘山；這與城中村優(yōu)越的地理位置，便捷的交通條件，發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)，方便的生活環(huán)境分不開的。

2、城中村集體經(jīng)濟(jì)收入來源渠道多元化。一是土地租賃費(fèi)用和土地征用補(bǔ)償金，二是村集體原有廠房招商引資的租金，門面房、閑置庫房的出租資金，三是整合現(xiàn)有土地資源，開發(fā)出高層寫字樓予以出租。城中村集體經(jīng)濟(jì)增長主要依賴第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。可見，土地資源的開發(fā)利用是集體經(jīng)濟(jì)增長的主要形式，是財富之源。

3、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。隨著湖東路網(wǎng)的不斷成熟，逐漸形成了以星光、青湖、等村為主的樓宇經(jīng)濟(jì)圈。如星光村的東方大廈，現(xiàn)已租給懿豐賓館、江湖味道等企業(yè)，每年給村集體經(jīng)濟(jì)及稅收的貢獻(xiàn)都非常可觀；青湖村的青湖綜合大樓（目前已入住5家企業(yè)，年租金達(dá)80余萬元。）、方舟大廈等都是在我鎮(zhèn)具有代表性的樓宇經(jīng)濟(jì)實體。

二、存在的問題

1、土地政策不夠?qū)捤桑萍s了城中村的發(fā)展。城中村發(fā)展建設(shè)項目，辦理規(guī)劃、土地審批相關(guān)手續(xù)相當(dāng)繁雜。特別是民營科技園的成立劃走了大片土地，村集體無土地可支配，由此帶來了三方面問題：一是開發(fā)建設(shè)，招商引資難以使土地集中成片，更無法使企業(yè)落戶我鎮(zhèn)；二是占用土地必然使農(nóng)民失去土地這個賴以生存的生產(chǎn)資料，形成一批失地農(nóng)民；三是在土地變更、土地流轉(zhuǎn)上增加了難度和困難，很容易出現(xiàn)群眾上訪等問題。

2、城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著不平衡性。城中村集體經(jīng)濟(jì)起步越早，把發(fā)展作為第一要務(wù)，經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)。比如青湖村在過去通過部分土地的國家征用使村集體積累了大量的資金，留住了些“風(fēng)水寶地”，并抓住機(jī)遇，通過城中村的改造，建設(shè)開發(fā)高層的寫字樓，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，發(fā)展后勁強(qiáng)勁。而那些不注意積累資本，發(fā)展乏力的村集體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是益減緩；過去無經(jīng)濟(jì)的空殼村，尤其是近年才轉(zhuǎn)變?yōu)槌侵写灏l(fā)展形勢更為緊迫。隨著城市的發(fā)展，城中村可利用的土地資源越來越少，且是邊角余料，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步越晚的城中村，面臨的困難就逾多。

3、村級工業(yè)園區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)。目前我鎮(zhèn)共有3個村級工業(yè)園區(qū)，2007年約占全鎮(zhèn)工業(yè)生產(chǎn)總值的65%左右；其中規(guī)模以上工業(yè)增加值占36%左右。從以上數(shù)據(jù)來看，村級工業(yè)園區(qū)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)較少，產(chǎn)值低、稅收低、甚至無稅收的小作坊、小企業(yè)較多，而且這些小作坊、小企業(yè)有是高能耗、高污染企業(yè)，根本無法形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，更達(dá)不到產(chǎn)業(yè)集聚的效果。

4、城中村干部隊伍素質(zhì)需要整體提高。壯大集體經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵在村級班子,關(guān)鍵在干部素質(zhì)。從發(fā)展中不難看出,村主要領(lǐng)導(dǎo)干部發(fā)展思路明確,工作有方、經(jīng)濟(jì)勢力就強(qiáng)一些；反之,那些發(fā)展思路不清,內(nèi)部扯皮、管理混亂的村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展就慢一些。

三、今后發(fā)展思路

1、繁榮湖東商務(wù)圈。以全區(qū)打造城東核心商務(wù)圈的戰(zhàn)略為契機(jī)，將湖東樓盤及公寓樓商鋪進(jìn)行包裝，重點對金域名都、碧海云天、天水怡景、香溢花城等樓盤的商鋪高起點規(guī)劃、高檔次招商。對公寓樓建設(shè)的臨街小商鋪整體包裝，打造特色街、精品店（目前青湖公寓樓的沿街店面已由浙江中南集團(tuán)看中，準(zhǔn)備投資7000萬元打造集汽車美容、裝潢的特色街）。充分利用現(xiàn)有零碎土地，積極爭取政策，建造高層寫字樓，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、稅源經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心。積極扶持現(xiàn)有特色街，如江大南路、南京東路、上海北路，打造精品店，提高知名度。

2、做大做強(qiáng)工業(yè)園。對五聯(lián)、羅萬、涂黃工業(yè)園進(jìn)行徹底的排查摸底，按照企業(yè)所占廠房、產(chǎn)值、上繳稅收等情況逐一登記，對優(yōu)勢企業(yè)進(jìn)行扶持，鼓勵協(xié)助企業(yè)做大做強(qiáng)。全力支持娃哈哈新生產(chǎn)線、上海大眾江西汽配廠等重點項目建設(shè)。同時引導(dǎo)有實力的村異地購置土地，拓展發(fā)展空間。整合工業(yè)園區(qū)內(nèi)閑置廠房和土地，對低稅收甚至無稅收的小作坊、小企業(yè)租賃期滿的盡量不續(xù)簽，騰出資源，重新招商，引進(jìn)高稅收、低能耗、無污染、輻射能力強(qiáng)的高科技項目入園，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，聚集產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，打造園區(qū)品牌。

3、壯大村集體收入。緊緊抓住市政府對青山湖大道的擴(kuò)建工程這個機(jī)會，鼓勵青山湖大道沿線及周邊的幾個村（南鎮(zhèn)、涂黃、羅萬、五聯(lián)、永紅），利用現(xiàn)在僅有的一些土地資源，積極爭取政策，建造高層寫字樓，打造樓宇經(jīng)濟(jì)實體，進(jìn)一步壯大村級集體收入，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點以及財稅增長點。

4、建好班子、建設(shè)高素質(zhì)的干部隊伍，為發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)提供組織保障。發(fā)展村級集體經(jīng)濟(jì)，班子是根本，關(guān)鍵是支書。只要有一個事業(yè)心強(qiáng)，有經(jīng)濟(jì)頭腦，有經(jīng)營能力的支部書記，班子就能活起來，村集體就能找到一條具有本地特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好路子。抓重點，建設(shè)高素質(zhì)的干部隊伍。一是創(chuàng)新農(nóng)村干部選用機(jī)制。定職數(shù)、定崗位（村級必設(shè)崗位，實行一職為主，交叉任職）、定職責(zé)（制定崗位責(zé)任制）、定報酬（實行結(jié)構(gòu)工資，將工資與實績掛鉤），從而村級班子達(dá)到精簡、務(wù)實、高效。其次通過推行公開選拔制、政府聘任制等改革，推行交叉任職，提高班子的整體素質(zhì)。抓機(jī)制，對農(nóng)村干部進(jìn)行規(guī)范化管理。一是加大對村班子發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)實績的考核力度，對實績突出的可以作為推薦各類先進(jìn)集體、個人榮譽(yù)稱號的重要依據(jù)。二是加大干部的培訓(xùn)力度。以基地培訓(xùn)、學(xué)歷培訓(xùn)、計算機(jī)培訓(xùn)、外出參觀學(xué)習(xí)等形式結(jié)合，有計劃地提高干部的素質(zhì)。三是探索農(nóng)村干部的待遇保障管理制度。積極探索農(nóng)村干部社會化養(yǎng)老保險制度，建立一套拴人留心的好機(jī)制。

第四篇：城中村房屋租賃相關(guān)問題探討

“城中村”房屋租賃相關(guān)問題探討

“城中村”房屋租賃相關(guān)問題探討 關(guān)鍵詞：“城中村”房屋租賃“旅館式”管理模式 內(nèi)容提要：“城中村”的村民大部分以出租房屋為生，但租金盲目、合同條款 欠缺，不進(jìn)行身份登記、管理存在漏洞以及居住環(huán)境差、緊急情況難以獲救等 因素使得“城中村”的房屋租賃問題嚴(yán)重。規(guī)范合同內(nèi)容、明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，采“旅館式”管理模式，加強(qiáng)政府各部門合作，是解決“城中村”房屋租賃問 題的出路。

“城中村”及房屋租賃

“城中村”是指在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，城市附近的鄉(xiāng)村被納入整體 規(guī)劃，鄉(xiāng)村的土地部分或者全部被城市建設(shè)征用為國有，未被征用的土地及村 民的原住宅地仍保持集體所有制性質(zhì)不變的村落。社會學(xué)家把這些包圍在城市 中的以居住功能為主的鄉(xiāng)村，形象地稱為“城中村”。“城中村”具有如下特 點：

一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會干部大多是村委會的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。

二、村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口。村民不再以 種地為生，生活方式發(fā)生變化。

三、村民思想、價值觀念有所提升，教育投資 有所加大-“城中村”村民的身份可以在一夜之間改變，但生活環(huán)境、文化背景、血 緣、住宅等影響著“城中村”村民的生活質(zhì)量。“城中村”村民的主要經(jīng)濟(jì)來 源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、小規(guī)模商業(yè)及出租屋收入。其中，通過出租房屋獲取租 金是大多“城中村”村民比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。在房價居高不下、城區(qū)房租持 續(xù)上漲的背景下，“城中村”的出租屋變得非常火爆。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計 顯示，廣州房租價格巳經(jīng)連續(xù)3個月實現(xiàn)價格、成交量雙升，2010年7月以來，“城中村”的房屋租賃成交量激增4?5成。①“城中村”村民看到出租房屋帶 來的收益，紛紛在可支配的土地和空間上，密集搭建違章建筑，有的干脆拆除 原有住宅，不經(jīng)批準(zhǔn)私自建造多層樓房予以出租。

“城中村”是城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物，具有農(nóng)村和城市雙重特征，管理不到 位、沒有專門法律，使得“城中村”的房屋租賃猶如城市建設(shè)中的畸胎，呈現(xiàn) 虛假繁榮現(xiàn)象。“城中村’’房屋租賃虛假繁榮的主要原因 價格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是價格低廉。房租比附近城區(qū)大約低50?200元左右，這吸引了大批外來打工者、在校大學(xué) 生及剛就業(yè)的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人們愿意承租“城中 村”房屋的一個原因。但是，價格是由成本決定的，低廉的價格必然會降低對 房屋及附屬設(shè)施的投入，如果不控制很容易引發(fā)惡

意競爭甚至釀成刑事案件，不利于租賃市場有序發(fā)展。城區(qū)房租飛漲，“蟻族”涌入“城中村”。2010年3月以來，國家相繼出

臺嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，購房者持幣觀望，買賣雙方博弈造成的觀望心態(tài)一定 程度上刺激了全國租賃市場的價格上漲。城區(qū)房租的飛漲迫使月光族白領(lǐng)搬往 “城中村”，中國社科院發(fā)布的《中國人才發(fā)展報告(2010)》顯示，年齡介于 22?29歲之間，月均工資1956元的低收入群體，大多蝸居于環(huán)城地區(qū)的城中 村內(nèi)。

單位住房改造，附近“城中村”吸引住戶。在房價居高不下的今天，許多 單位就地取材將原有平房或舊樓拆掉建造高層住宅，這不僅緩解住房緊張，還 可提高員工的生活質(zhì)量。但這種拆遷大約要?dú)v時1?2年，拆遷期間“城中村” 房屋租賃成交量比較大。

“城中村”房屋租賃存在的問題

“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民應(yīng)與城市市民一樣，享受同等 待遇。但目前，對“城中村”的改造沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也沒有專門法對其進(jìn)行規(guī) 范。處于城市與農(nóng)村夾層中的“城中村”村民，為利益所吸引，使得房屋租賃 問題嚴(yán)重。

價格盲目，合同條款欠缺。“城中村”的租賃，形式單一，管理粗放，價

格難以把握，收益無法保證。有的村民為獲得高額回報，把租賃價格定得偏高，導(dǎo)致長期空租，有的則以偏低的價格與承租方簽訂長期租賃合同，使得房屋不 能隨行就市，損失不少。合同條款欠缺，一旦糾紛則難以解決。因合同條款欠 缺的糾紛種類主要有：

一、合同效力爭議。有的出租戶在未征得其他共有人同 意的情況下出租共有房屋而發(fā)生爭議;有的房屋屬于違章建筑，房屋拆除合同被 迫解除后，合同是否有效，發(fā)生爭議;有的房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)爭議;還 有的租賃合同因沒有備案而發(fā)生爭議等等。

二、合同解除爭議。沒有租期或有 租期的租賃合同，出租人或承租人要求解除而對方不同意，發(fā)生爭議;擅自轉(zhuǎn)租 的租賃合同發(fā)生解除爭議;承租方未經(jīng)出租房同意擅自裝修或改建房屋，發(fā)生解 除爭議;承租人死亡，其他同住人要求繼續(xù)承租而對方不同意發(fā)生爭議，等等。

三、違約責(zé)任爭議。未按時交納房租、拖欠房租;未及時提供住房、未履行維修 義務(wù);未提供安全保障以及定金與訂金認(rèn)識不同等等發(fā)生爭議。不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞。“城中村”廉價的租金吸引著許多外來

務(wù)工人員來此居住。由于人員復(fù)雜，很容易出現(xiàn)秩序混亂局面。2006年，鄭州 市公安局統(tǒng)計，在鄭州市查獲的治安、刑事案件中，85%發(fā)生在流動人口積聚區(qū) 的“城中村”，85%為“城中村”居

住流動人口作案，85%受害人是租房人員。

②“城中村”的房屋，交足押金隨時可以承租，由于不進(jìn)行身份登記，管理存 在漏洞，發(fā)生刑事案件后給警方破案帶來困難。

環(huán)境差，一旦遭遇緊急情況，居民難以及時得到救助。“城中村”基礎(chǔ)設(shè)

施薄弱，排水、供水、供電都不到位，違章建筑集中，房屋裝修不合要求，采 光、通風(fēng)不好，各種管線雜亂無章，垃圾成災(zāi)，街巷狹窄、擁擠，一旦發(fā)生緊 急情況，救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、消防等車輛無法正常通行。此外，“城中村”房屋租賃 還可能成為藏污納垢的場所，很多黑診所、黑作坊、傳銷、制假販假窩點和賣 淫嫖娼窩點都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租賃管理涉及公安、市 政、工商、稅務(wù)、房管等部門，亟需得到法律的規(guī)制。“城中村”房屋租賃的法律規(guī)制

將“城中村”房屋租賃有效納入法制軌道是政府各部門的共同任務(wù)，也是 社會各界及租賃雙方的共同愿望。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面落實： 規(guī)范合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。合同是當(dāng)事人之間訂立的契約，租賃雙方 的真實意思都應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。但雙方的權(quán)益要想得到法律保護(hù)，合同所規(guī) 定內(nèi)容必須合法。現(xiàn)有規(guī)范合同關(guān)系的法律主要有《中華人民共和國民法通則》 和《中華人民共和國合同法》，這兩部法巳經(jīng)足以確定合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，除 此之外還有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和原建設(shè)部制定的《城市房 屋租賃管理辦法》等。根據(jù)上述有關(guān)規(guī)定及結(jié)合實際情況，在明確權(quán)利義務(wù)關(guān) 系時需要注意以下幾點：

一、鑒于村民的盲目性，擬定政府指導(dǎo)價。對于“城 中村”房屋租賃價格，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門可以根據(jù)實際情況依不同地理位置擬 定政府指導(dǎo)價，這樣不僅可有效預(yù)防惡意競爭也有利于對承租方的保護(hù)。

二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有權(quán)證、未取得共有人同意的、權(quán) 屬有爭議的、違法建筑的、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的等等，這些房屋出租會導(dǎo)致合同 無效。

三、房屋租賃應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)然，根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，未辦理 登記備案手續(xù)的一般不影響合同的效力，因為登記備案只起管理作用。

四、合 同解除而引起的違約責(zé)任，有約定的依約定，沒有約定依法處理，充分體現(xiàn)私 法自治原則。

采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)。“城中村”外來

人口多、人員流動大，為堵塞漏洞，筆者建議采用“旅館式”管理模式，將刑 事案件消除在萌芽狀態(tài)。“旅館式”管理模式，簡單來說，就是對“城中村” 的出租屋實行旅館化管理，核

查客人身份，登記、上傳信息，對客人提供周到 服務(wù)。“旅館式”管理模式是河南金水警方在全國的首創(chuàng)，他們把轄區(qū)的房屋 出租與治安管理結(jié)合起來，創(chuàng)建了一套比較完備的房屋租賃管理體系，收到良 好的社會效果。“旅館式”管理還包括對出租人進(jìn)行星級評定，根據(jù)出租人遵 紀(jì)守法情況和履行治安責(zé)任情況，將出租屋分成不同等級并掛牌，星級高低直 接影響出租房屋的入住率，這極大地調(diào)動了村民的積極性，有利于擴(kuò)大租賃市 場規(guī)模。

加強(qiáng)政府各部門合作，使房屋租賃有章可循。除公安部門外，市政、工商、稅務(wù)、房管等政府各職能部門應(yīng)相互協(xié)作，使房屋租賃有章可循。

一、加強(qiáng) “城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善外在壞境。政府應(yīng)籌資對“城中村”的外在壞 境進(jìn)行改造，改善人居壞境，提高城市綜合競爭力。

二、工商、稅務(wù)部門應(yīng)加 強(qiáng)對出租屋的管理。房屋出租是商業(yè)行為，經(jīng)營者應(yīng)到工商管理部門登記并領(lǐng) 取營業(yè)執(zhí)照。同時，房屋出租獲得租金，根據(jù)《稅法》應(yīng)當(dāng)交納稅款。

三、房 產(chǎn)部門對出租屋的管理。我國法律規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度，房屋租 賃經(jīng)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效 的憑證，租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的 注釋： ①肖歡歡：‘‘房租‘三級跳’白領(lǐng)‘蝸居’城中村”，《廣州日報》，2010年 7月30日。②木木：“房屋租賃市場隱患多多亟待規(guī)范”，《鄭州晚報》，2006年12月 14日。

第五篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。【關(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對土地的需求更加迫切。“城中村”，這一名詞對于我國正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題。

“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國內(nèi)外相關(guān)研究 1.國外相關(guān)研究

城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認(rèn)的譯名。但從國外學(xué)者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述。基本為以下三種：（1）城市平民窟：英國地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動與非農(nóng)業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國為主的發(fā)達(dá)國家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐由铣侵写瀣F(xiàn)象出現(xiàn)的時間不久，國外直接針對城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰

2.國內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會各界的關(guān)注，基本分為三個階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時國內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內(nèi)學(xué)者對這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時機(jī)，使得民房區(qū)位價值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅(qū)動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主戰(zhàn)場，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計劃。《城市規(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來巨大的障礙。

4、項目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)

成本增加了，利潤就會減少，資金運(yùn)營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導(dǎo)致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補(bǔ)償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨浮＜匆紤]大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨(dú)立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補(bǔ)償，按照目前政策

只能貨幣補(bǔ)償，實際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補(bǔ)償本應(yīng)通過市場機(jī)制來運(yùn)作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過來的。無論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費(fèi)交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運(yùn)行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地擴(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認(rèn)識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開展勞動技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。2.切實搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無法參與市場經(jīng)濟(jì)的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級更是新村能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。4.加強(qiáng)政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉(zhuǎn)變過程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場機(jī)制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市

場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營機(jī)制上進(jìn)行市場化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6.實行積極的財政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣＠Ｕ希ＷC村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。

7.堅持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠(yuǎn)期實施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅持有形與無形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進(jìn)行無形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無形改造，才實現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點意見希望對現(xiàn)實情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

參考文獻(xiàn)：

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