第一篇：xx街道辦事處關于城中村改造有關問題的請示

xx街 道 辦 事 處

關于城中村改造有關問題的請示

市政府：

實施城中村改造是推進城鄉一體化建設的需要，也是解決城中村臟、亂、差、管理混亂等自身問題，提高居民生活水平的需要，不僅能提升城市形象，增加政府稅收，也有利于加強城市管理，根除小開發商無序開發，保持城市可持續發展。

今年以來，根據市主要領導的指示，xx街道辦事處把城中村改造提上議事日程，組成了專門工作班子，到xx市進行了學習考察，召開了部分居委會座談會，選擇xx村、xx路南側、xx路與xx路交叉口西北角、x新村等作為首批不同類型的試點，并進行了初步調查、宣傳、規劃設計等工作，具備了組織實施的條件。但目前，因市政府尚未出臺城中村改造的相關政策，致使城中村改造試點工作無章可循，無法啟動。現就城中村改造工作中的有關具體問題向市政府請示如下：

一、本著“政府主導、市場運作、統一規劃、政策引導、以人為本、平穩推進”的原則，市政府要成立專門的領導小組，由市主要領導掛帥，規劃、國土資源、城建、房管、財政、公安、民政、勞動保障、街道辦事處等部門為成員單位，專門組織協調、研究解決城中村改造的相關問題，為城中村改造提供強有力的組織保障。

二、按照統一規劃、分類實施的原則，政府要盡快制訂城中村改造建設規劃和區域控制性詳細規劃，選擇有代表性的、條件成熟的地段先行試點，同時要強化規劃管理，嚴厲打擊小開發商無序開發、違法建設，對列入城中村改造的區域要停止一切與城中村改造無關的建設活動，并建議盡快停批城區個人建房，杜絕零星開發，限制沿街開發和低檔次重復開發建設。

三、城中村改造要根據城市規劃行政主管部門下達的規劃設計條件，按照因地制宜，合理布局，編制改造修建的詳細規劃，報市規劃行政主管部門批準后方可實施。

四、城中村改造范圍內的國有土地，由市人民政府依法收回，集體土地由市人民政府依法征收歸國有，統一列入城中村改造。城中村改造范圍內的居民安置用地及城市公共設施、基礎設施用地以零地價劃撥方式供給，開發用地可以采取凈地出讓。

五、城中改造由市政府統一領導，辦事處負責轄區內城中村改造的組織實施工作。

六、城中村改造采取市場運作的方式進行，集體經濟組織與開發商合作改造的，由街道辦事處統一組織，采取競標方式選擇有實力的合作企業。

七、本著“居民、開發商、市政府”三方利益統籌兼顧的原則，城中村改造要運用好“4+2”工作法，充分聽取征求居民意見，實行因地制宜，一村一案，制訂切實可行的拆遷補償安置實施方案。

八、拆遷安置、補償安置方案參照市區拆遷補償標準和《城市房屋拆遷估價指導意見》，由開發商和居民協商簽訂拆遷補償安置協議，可以采取貨幣補償和房屋產權置換兩種方式。

九、城中村改造范圍內的開發用地面積與安置用地面積比例原則上不超過2∶1或開發建筑面積與安置建筑面積比例原則上不超過3∶1。

十、參與合作改造的企業應當有資質、有實力、有業績、有信譽，執行政府批準的規劃意見，充分保障居民的合法權益和集體利益，交納拆遷安置保證金。

十一、街道辦事處要對參與申請競標的企業進行審核把關，組織由居委會改造區域內的全體居民或代表參加的競標儀式，并由開發企業與街道辦事處、居委會簽訂城中村該啊哦制式合同。

十二、市政府要為城中村改造提供優惠政策。城中村改造中土地出讓的政府收益足額返還用于居民補償安置和公共基礎設施建設，涉及的行政事業性收費減免，經營業收費減半收取。居民安置房契稅先征后返。

以上請示是否妥當可行，請市政府明示，以便于城中村改造試點項目早日啟動。

xx街道辦事處 2011年8月1日

第二篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報 發布時間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經全面鋪開。一些房地產開發商審時度勢，也投身到了這一事業中去。但是據了解，目前有些城中村改造項目的開發建設遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態。原因何在？開發商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產下午茶”邀請了幾位已經或準備參與城中村改造的開發商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業性危機中可以得到什么啟示？

羅超：現在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當時的情況挺好的，但是后面相當長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進經濟增長政策效果會顯現，可能會有所好轉，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發周期長的特點，這對開發商在項目運作和產品設計上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項目開發周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發商資金量的要求很高。我認為城中村改造項目利潤應該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現金流，價格不能太高，要及時回籠現金，不然你后期的開發就會有困難。后期可以在你逐步開發這個產品的過程中完善這個產品，這

樣能夠提升產品的價值，在后期提升了的產品價值實際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執行國家的政策，要按政府的規定來做，不然就要出局了。容積率對產品設計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現產品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。盼望政府繼續“扶一把”

記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關方也很多，在這方面你們在開發過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉，這個不能慢，慢的話開發商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發商也是一個比較大的負擔。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發商辦成自己的產權？租用期滿5年后要返還給開發商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發商有所照顧。不久前市政府17條穩定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第三篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發展的必然結果，其根本形成原因是土地的二元所有制結構，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。【關鍵詞】 城中村 土地所有權 土地使用權 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉二元體制束縛下，城市化、工業化快速推進過程中出現的特殊產物，“城中村”存在的問題主要表現在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構成多元，社會治安堪憂、公共設施缺乏，環境問題嚴重、村民素質較低，就業問題嚴峻，所以“城中村”問題現已經成為影響城鄉統籌發展、和諧發展的重要障礙。如何積極穩妥地推進城中村改造，是落實科學發展觀，統籌城鄉發展，推進城鄉一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進程的加快，城市快速擴張，對土地的需求更加迫切。“城中村”，這一名詞對于我國正處于加速城市化進程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經濟發展較快的城市中，昔日的城鄉結合部逐漸成為城市內部地域，城鄉結合部中的農村也被包圍在城市地域之中，導致部分城市的城中村大量出現。但由于各地政府在處理城郊農村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土

地的城鄉二元制度的影響，村內的土地、人口、規劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進程中，城市的發展、土地的升值導致城中村以收取租金為主要特征的集體經濟不斷壯大；城中村存在治安、衛生、消防等大量的隱患，從而出現了諸多社會和環境問題。

“城中村”的存在嚴重影響到城市的進一步健康發展，影響到城市化進程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當復雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現的多個方面，透過現象，抓住本質。

二、國內外相關研究 1.國外相關研究

城中村城中村是我國快速城市化發展過程中特有的現象，國外尚未有關于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認的譯名。但從國外學者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述。基本為以下三種：（1）城市平民窟：英國地理學家Susan Mayhew 認為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機構在活躍社區內部資源和獲得外界投入方面向社區提供支持，以提高社區能力進而改善自身居住環境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學家Louis提出的，它指農業活動與非農業活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現在以美國為主的發達國家。指的是城市化區域向未城市化地域的不相稱擴張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴散—城市空間結構新論》，東南大學出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發，使城鄉間的接線日趨模糊3。

由于城中村現象具有很強的獨特性，其他國家幾乎找不到相同的案例，加上城中村現象出現的時間不久，國外直接針對城中村現象進行研究寥若星辰

2.國內相關研究

現今，城中村改造問題已經日益引起社會各界的關注，基本分為三個階段4：（1）20世紀90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀90年代中前：這時國內顧朝林和熊江波兩位學者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內學者對這一區域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀90年代至今：城中村現象越來越明顯，可以從以下四個角度加以概括：第一從建筑景觀及環境角度講，城中村是村民陸續的房屋搭建，并沒有經過統一的規劃。這種無序高密度的建設與城市整體景觀不協調，在加上城中村內部基礎設施和公共設施嚴重缺乏，導致內部存在嚴重隱患；第二從城市經濟和土地管理角度講，產生城中村這一現象的成因有二：一是開發商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現狀，以至于延誤改造的最佳時機，使得民房區位價值不斷攀升，導致開發成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發商無利可圖；第三從城市發展角度講，政府在同一時期進行經濟建設，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。因此，在城中村的改造中應該分高、中、低三種方案：高方案就是進行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經濟發展—理論、模式與政策》，科學出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現實意義

１．改造城中村，是構筑經濟社會發展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經濟社會持續快速發展。分析新一輪經濟社會發展趨勢，寧波如何繼續保持關鍵在提升城鄉統籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經濟社會發展的主戰場，積極推進城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉互動、交融發展的新格局。

２．改造城中村，是推進工業化、城市化和城郊新農村建設進程的必然要求。隨著工業化和城市化進程的加快，城市的規模在擴大，城市的功能在強化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應工業化和城市化的發展趨勢，又符合城郊新農村建設要求，使工業化、城市化和新農村建設并駕齊驅。

３．改造城中村，是改善城郊農民生產生活條件的迫切要求。寧波城郊農民的房屋大多建于上世紀八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內公共服務和公共設施嚴重缺乏，農民要求改善居住條件、提高生活質量的愿望呼聲非常強烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農民的生產生活問題，是政府職責和群眾愿望的有機統一，也是一項為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構建社會主義和諧社會的內在要求。由于受城鄉二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時解決，很可能出現貧民窟，成為社會最不穩定的地區，影響和諧社會的建設。改造城中村，有利于建立良好的城鄉公共秩序，使城市發展、城中村發展與村民發展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發主體不適格：《城市房地產開發經營管理條例》第二條規定： 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產開發經營管理條例》第五條規定：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

也就是說，從事房地產開發的主體必須是具有一定資質的房地產開發企業，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產開發的。這不僅僅是資質、能力、經驗的問題，還是社會責任感和道德約束力的體現。而城中村改造項目中的絕大部分開發主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發建設的。

2、土地性質不合法。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城

市房地產管理條例》等法律法規都明確規定：房地產開發企業在城市規劃區內的國有土地上進行開發建設，即只有取得了建設用地使用權(國有土地使用權)才能從事房地產開發，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進行房地產開發及經營，這樣做是嚴重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權利客體之一，不僅僅體現在主權權利方面，更重要的體現在其作為物質財富被最大限度的利用和產生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產，沒有土地使用權的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規劃。從事房地產開發必須是在城市的規劃區范圍內進行。《城市房地產開發經營管理條例》中規定房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、建設用地計劃和城市規劃、房地產開發計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產投資計劃。《城市規劃編制辦法》第三十二條中規定：規劃期限內城市建設用地的發展規模，土地使用強度管制區劃和相應的控制指標（建設用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發布局都應該符合城市規劃的強制性內容。城中村改造如果沒有納入到城市規劃，或者暫時沒有納入到城市規劃，那么它不但影響了城市的整體結構和功能，同樣也不能很好的發揮自身的功能，更有可能給城

市的發展帶來巨大的障礙。

4、項目質量沒有保障。房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準，建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。建設單位應當將施工圖送審查機構審查。建設單位可以自主選擇審查機構，但是審查機構不得與所審查項目的建設單位、勘察設計企業有隸屬關系或者其他利害關系。建設單位應當向審查機構提供下列資料：（1）作為勘察、設計依據的政府有關部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。審查機構應當對施工圖審查下列內容：（1）是否符合工程建設強制性標準；（2）地基基礎和主體結構的安全性；（3）勘察設計企業和注冊執業人員以及相關人員是否按規定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字；（4）其他法律、法規、規章規定必須審查的內容。

另外，工程還要符合防震、消防、環保等等一系列的強制性規范。只有經過了有關部門有力的審查監督，才能最大限度的保證工程質量。城中村改造在這一環節是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產市場，成為造成房地產市場泡沫的原因之一，給市場的調控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發面積的增加、銷售量的增加直接導致合法項目銷售的萎縮，開發

成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。

（2）、造成泡沫：泡沫產生直接的原因是市場開發總量與現實購買力之間的落差。大量的炒房會產生泡沫，那是因為炒房導致增加的市場需求量高于開發量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發企業加大開發力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導致巨大的法律風險。房屋是最重要社會不動產之一，有甚者幾乎構成了工薪階層的全部家庭財產，不能辦理房產證也就意味著缺乏有效的權屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設用地規劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補償政策靈活性不夠。隨著《物權法》的實施和房地產市場的變化，有些“不適應”拆遷現狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關政策文件規定的補償標準的前提下，制定適當的方案。即要考慮大多數人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現行的住房困難家庭捆綁政策與農村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨立享受困難戶界定有一定的盲區。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補償，按照目前政策

只能貨幣補償，實際操作中難度較大。大多數被拆企業要求落實企業遷建用地，以便生產和經營能順利進行。因此在江北區適當區域劃出一片土地，作為有發展前途的企業遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實不好是相當普遍的現象由此而引發不少的矛盾，拆遷安置機制不規劃是唯一引發矛盾的根源。征地拆遷補償本應通過市場機制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規范的市場行為，形成利益分配不清晰不規范，造成農民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經濟發展，危及社會穩定。

10.安置房小區物業管理缺失。安置房小區的物業管理一向來是個比較大的難題。小區里的住戶都是原本村里的農民轉變過來的。無論是經濟能力還是生活習慣等都與一般小區的住戶有一定差距。物業費交不上來，物業公司處于虧損狀態的話勢必在綠化養護，清潔衛生，小區保衛等方面都出現問題，使安置房小區變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業公司一定數量的商業用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區的物業費用進行補貼。使小區物業能夠正常運行。

五、“城中村”土地所有權的狀態分析

根據《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結構”。土地所有權狀態依據《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規定，具體劃分為“城市市區的土地屬于國家所有”，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣而被劃入城區，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農村固有的特質，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權狀態大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權狀態有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質是不平等的，表現在：（1）國家所有權的權利主體是國家，而集體所有權的權利主體為集體。根據土地法第10條：集體所有權的權利主體又分為：鄉集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權在集體與國家之間可以進行轉化，且是單方的，只能由集體所有權向國家所有權轉化，而不能是國家向集體所有權轉化；同時集體所有權主體之間是

不能相互轉化的。（2）集體所有權向國家所有權轉化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規定，方式為出讓，這種行為其實質可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農村集體）意思表示，農村集體只有強制取締的義務，這就難以保證交易的公平了，自然出現了現實中征地賠償款太低，侵害農民權益的事件的發生。（3）兩種所有權的權能上也是完全不平等，主要體現在兩種土地使用權上。而“城中村”土地所有權往往表現國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現集體土地所有者已經看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業上的利益，因此，農村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續。

六、關于城中村改造工作的幾點建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式沒有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓，提高他們思想文化素質，使他們能夠獨立地開展種植業以外的經營活動，以便維持生計。2.切實搞好土地產權轉變。土地產權歸屬問題是城中村問題產生的實質所在，只有在轉變產權歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產權轉變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產權不發生變化的前提下的改造策略。3.積極推進集體經濟轉型和升級。目前城中村村集體經濟主要經營形式有三種：商貿服務、土地出租、物業租賃，后兩種形式是集體經濟的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經濟，這種模式無法參與市場經濟的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。從短期看，集體資產能否做大做強，集體物業收益能否保值增值是城中村改造能否實現的關鍵，而轉制后的集體經濟能否成功轉型和升級更是新村能否實現可持續發展的前提和動力。4.加強政府的積極引導作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉變過程，需要相應的全方位的物質、制度和社會文化等方面的建設，包括政策、資金、技術、基礎設施的支持和社會文化的傳播引導，特別要注重大量失去土地的農民由農村就業轉為城市就業的心理要求。5.引入市場機制。在城中村改造中，由于村集體經濟實力有限，而當地政府又不可能對城中村改造進行大規模地投資，因此應進行市

場化的開發模式，鼓勵開發商、投資商介入參與城中村改造。在市場機制的作用下，城中村的改造向城市現代居住小區方向發展，這樣既可以使村民擯棄小農經濟意識，改變居住環境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統的生活方式，真正實現向城市人的轉變。由于市場的導入，還可以盤活村集體經濟，使其在組織制度、經營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，發展壯大村集體經濟。

6.實行積極的財政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經營的理念，政府提供服務、便利與優惠措施，鼓勵資質良好的公司與集體經濟組織合作全面改造城中村。建立新的運行機制，將城中村改造收益的一部分轉變為社會福利保障，保證村民老有所養，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統建改造房屋給予一定規劃控制指標的放寬；對統建改造房屋減免部分稅費；同時根據具體情況，提供適當的啟動資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。

7.堅持“以人為本”的發展理念。城中村在物質形態、社會經濟結構等發生根本轉變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質和小農經濟意識，使其在職業、文化、道德品質、價值觀念和生產生活方式等方面也發生根本轉變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉村的文化內涵的挖掘，保護好有價值的文化遺產，如古村落保護、文物保護、傳統風俗繼承和發揚等，堅持走保護和建設并舉的改造之路。

8.實行近、中、遠期的結合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發商利益的驅使及投人產出的制約，在制定規劃的過程，注重近、中、遠期實施規劃的結合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共設施及服務設施，以創造優美的居住、生活環境，使得城中村與城市的各項事業融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關鍵環節，在城中村改造中，所進行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅持有形與無形改造同步推進，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進行無形改造，后進行有形改造。正是有了無形改造，才實現了村民向市民真正轉變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數千年的土地依賴，加速其生產和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉變小富即安、不求上進的小農思想，在城市節奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經濟觀念，提高自身素質和修養。如果說有形改造是對城市外在形態的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發展。

七、結語

本文就“城中村”改造應著重從利益兼顧、體制轉變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據一些城市的改造經驗和事例,闡述“城中村”的現狀及引發的問題。提出幾點意見希望對現實情況有一

些指導和幫助。

參考文獻：

1.杜深華，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當代陜西。

2.張貴凱，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大學碩士論文。3.關于城中村建設，新聞百度網 http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科學出版社。

5.王達，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問題》，中國法制出版社。6.馬曉萍，2011：《房屋拆遷與征地補償》，中國法制出版社。

第四篇：城中村改造的問題

城中村改造經常出現問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達下自己的看法，故隨手寫了幾句。強行拆遷違法問題

城中村，原為農村，因城市擴建而被包圍，但還具有農村的一些特點，比如村民具有宅基地。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個人使用權，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權拆遷村民的房子。若沒有什么重大或特殊問題，宅基地或者宅基地的使用權也不能隨便被剝奪，縱使強行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權和處理權，亂動村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權力或者其他手段進行脅迫或強行處理，對于屬于私人財產的建筑物的補償，不能由相關部門私自規定，要把村民作為平等的談判對象進行協商。土地受益問題

宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規定村民一戶擁有一處宅基地，因此宅基地被征用，除了補償其上的建筑物外，還應該另分宅基地，如果不另分宅基地，則應能得到相應補償或者能從放棄的宅基地上獲益。土地所賣之款，應屬于村集體所有，可以以多種形式均分給村民，至少不應該有其他什么單位從中受益，如果歸到大集體，則應歸于中央財政。有關土地部門也只具有土地管理權，沒有所有權，不能隨便買賣土地，讓他人受益而把賣土地所得款項落入自己名下。工程承包人問題

改造城中村，可能主要出于市容方面的考慮，若如此，改造任務，毋需給其他人，村集體自身也可以改造，改造成符合規劃的住宅小區。作為失去宅基地的補償，村民可從房屋的出售或出租中獲益。其他公司可以承包樓房建造任務，給其支付相關勞務費即可，建成以后樓房所有權與他們沒任何關系。現在許多城市把村民宅基地賣給房產開發商進行改造，讓他們經營受益，感覺其中問題不少，這也不屬于征做建設用地的范疇了。小產權房問題

小產權房一度熱了一陣，主要是價格比商品房便宜得多，而中國窮人多。但是有個問題，就是房產商買了使用權的土地，上面蓋的房是商品房，而村民具有更長使用權的土地，蓋的房子為什么是小產權房呢？難道自己具有終身使用權的土地，還要自己掏錢再買使用權才行？難道請房產局過下戶，房價就能翻上幾倍？顯然里面存在很大問題。國家或政府征用集體用地，價格便宜得多，一畝地是鄰近耕地年收益的10倍左右，一畝地年收益1000元，則一畝地價值只有1萬元左右，但是按市場價，則是數百萬元，錯了數百倍，這也是房價飛升的一個原因吧。既然買賣的是村民的土地使用權，出讓金同樣歸村民，村民能否不要出讓金而直接要下這塊土地的使用權？就是自己不要錢了，要自己的土地使用權，顯然和房產商買使用權一樣，對國家和政府應該是沒有什么差別。土地使用權，可以給房產商，當然也可以給村集體，財政需要交什么費用，村集體也上交，只是把小產權房變為大產權房而已，顯然這不需要多少錢，但是房子價格卻可以降許多，可以以小產權房的價格出賣商品房，對村集體利

益也沒有壞的影響，反而有好處，房子容易賣了，對廣大的買房者卻是大有好處，房子價格低了。這種對國家，對村集體，對其他老百姓都無害處的做法，為什么不采用呢？

第五篇：城中村改造

附件10：市政專業部門市政接用意見

依據規劃意見書到區市政管委管理科辦理的相關行政許可內容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規劃、綠化用地使用性質的。

（八）申請條件依據：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

到區市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據:《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內土地申請書；

2、**市**區規劃分局建設工程規劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構筑物之間架設管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、**區范圍內建設各類架空線路，或者在現有架空線路上搭掛線纜的，由**區市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設架空線路必須符合國家或行業的有關規定;搭掛線纜須符合國家或行業有關合桿的規定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設計圖紙。

5、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統一格式的《架空線路建設申請表》：建設單位的全稱、加蓋建設單位公章；申報項目名稱、建設地點；建設目的、建設規模和內容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數量、線纜容量、電桿數量、附屬設施名稱及數量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數、拆除時間。

2、擬建架空線路的設計圖紙，須由專業部門繪制，內容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現有各種架空線路的關系。

3、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

依據《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質、時間、采取的相應措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規劃主管部門工程規劃許可和建設主管部門施工許可；

3、設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（七）申請條件的依據：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

五、（一）項目名稱：建設工程配套環境衛生設施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合市容環境衛生設施建設專業規劃、環境衛生設施建設定額指標和設置標準；

2、符合環境衛生設施設計方案；

3、符合**市公共廁所建設標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區公共服務設施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設施建設和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環境衛生設施建設定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設施配套建設標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業執照、法人機構代碼證書（查驗原件，留存復印件）；

2、中標文書或建設合同（查驗原件，留存復印件）；

3、規劃許可證、用地許可證、開工許可證和規劃平面圖（1：500藍圖或復印件）；

4設施工程質量的合格文件（查驗原件，留存復印件）；

5、環衛設施的平立剖圖（1：100藍圖或復印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災避險等功能；

3、有管理機構、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設計規范》要求的設施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規劃設計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關綠化、服務、園容衛生、秩序等方面的管理規定。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合**市**區夜景照明總體規劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規定；

3、填寫市市政管委統一格式的《夜景照明工程建設方案行政許可申請表》；

4、經規劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業執照（復印件加蓋公章）；

10、設計、施工資質（復印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復印件加蓋公章）；

12、夜景照明構思；

13、照明方案、設計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節日、重大節日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結構示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統及控制原理圖（A3紙）；

21、節能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區）國土局預審批復向發改委和規劃部門申請辦理立項批復和規劃審批。

二、用地單位持上述預審批復、立項批復和規劃意見材料到區國土分局辦理用地申報審批手續。

三、區國土分局按國家及市有關規定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區國土分局的建設項目用地預審意見

（二）用地單位填寫的建設用地申請表

（三）用地單位提供的發改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區國土分局的地質災害認定表

（五）區國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規劃部門批準的規劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區國土分局的土地情況調查表

（十二）區國土分局代區政府撰寫的建設用地申請文件

（十三）區國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區國土分局的土地利用現狀圖

（十五）區國土分局的土地利用總體規劃局部調整方案，不需要調整的免。

（十六）區國土分局的土地權屬情況匯總表（十七）區國土分局的公示、聽證情況說明

四、區國土分局將建設項目用地申報審批材料組織齊全經區政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發市政府用地批復。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發給區政府。

七、區政府收到市政府用地批復后，在10日內將批復內容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復和相關材料在全部支付征地補償費后向市國土局領取建設用地批準書。注：辦理農轉用和征用土地的審批權限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定：征用下列土地的由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規定以外的土地的由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

附件12：核發集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網 網址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。按網上審批的程序進行網上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

八、辦理程序：網絡受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件13：核發城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網(網址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網上審批的要求進行網上審批。在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。同時提交以下材料：

（一）建設項目批準文件。

（二）建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算登記。

（八）法律、法規和規章明確規定應提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件14：市政基礎設施建設

（同附件10）附件15：辦理征地結案表

一、辦理國家建設用地征地結案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協議書；

四、國家建設征用土地結案證明；

五、征地補償款憑證。