第一篇：聞聞關(guān)于城中村問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告

姓名：周聞

班級(jí)：11社保

學(xué)號(hào)：110711023

關(guān)于城中村問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺螅跃幼≡谟稍甯脑於葑兂傻木用駞^(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。

城中村的實(shí)質(zhì)是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在的差異和矛盾在城市化進(jìn)程中的集中反映，對(duì)于城市化管理者而言是一個(gè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，又沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)成的可以照搬照抄的模式。全國(guó)各大城市都有大量城中村的存在。

一、城中村形成的原因

1.城鄉(xiāng)二元體制和政策原因。城中村出現(xiàn)是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的制度真空以及法律法規(guī)不健全、村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù)、城市管理疏漏的結(jié)果。政府趨利型的土地征用是導(dǎo)致城中村形成的主要原因；城鄉(xiāng)二元社會(huì)保障政策刺激了對(duì)城中村空間需求；城市就業(yè)結(jié)構(gòu)滯漲促進(jìn)了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展；二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。

2.城中村是一個(gè)類(lèi)型獨(dú)特的社區(qū)，其存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生存的依賴(lài)之源是土地和物業(yè)。村民主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、出租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)。村集體擁有大量的土地、廠房、房產(chǎn)等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經(jīng)濟(jì)體制外的強(qiáng)化促使城中村問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。

3.宗族通常是村落的一個(gè)重要組成部分，宗族和村落重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重。宗族文化遲滯了從鄉(xiāng)村聚落到都市村莊的演進(jìn)。傳統(tǒng)觀念的文化土壤、都市環(huán)境的心理適應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)利益的內(nèi)在牽引是都市村莊得以存續(xù)的條件。

二、城中村中的問(wèn)題

1、垃圾糞便直排

一些民房的墻上也寫(xiě)著：“禁止亂建、亂倒、亂排放等污染河道、滇池”的標(biāo)語(yǔ)。然而，很多村公廁附近，一條約八九十厘米寬的大溝里卻堆著大量的垃圾，又黑又臭，兩百米外的村民不得不掩鼻通過(guò)。

2、商鋪攤點(diǎn)堵住道路

隨便翻開(kāi)一張本地報(bào)紙，幾乎隨處可見(jiàn)城中村的混亂，能深刻感受到這里的亂：攤點(diǎn)林立、人車(chē)并行、垃圾扎堆、寸步難行。附近居民都認(rèn)為，由于路邊沒(méi)有設(shè)置垃圾箱，也沒(méi)有人對(duì)亂倒垃圾的行為進(jìn)行監(jiān)督管理，所以才出現(xiàn)了這般亂景。

3、遇上火災(zāi)變“火葬場(chǎng)”

消防通道、設(shè)施“先天不足”。城中村建筑大多二樓外“凸”，是所謂的“占天不占地”的建房，形成了下寬上窄的空間隔局。城中村普遍未設(shè)置市政消火栓，部分城中村的消火栓是規(guī)劃開(kāi)發(fā)單位和市政道路經(jīng)過(guò)該村時(shí)設(shè)置的，不但布局不合理，而且保護(hù)半徑也不達(dá)標(biāo)。

4、地震一來(lái)成“墳場(chǎng)”

大部分民房建筑未作過(guò)地基處理，房屋整體抗震性能較差。近年來(lái)，很多靠“食租”為生的城中村居民為了追求更多利益，大興“加層”之風(fēng)，讓城中村的民房建筑抗震能力更加脆弱。

三、城中村改造的建議

1．加強(qiáng)管理，統(tǒng)一規(guī)劃，將村莊納入統(tǒng)一的規(guī)劃中。要把“城中村”當(dāng)作城市的一個(gè)細(xì)胞加以正確的引導(dǎo)和培育，為其指定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，進(jìn)行公共設(shè)施、市政設(shè)施尤其是環(huán)衛(wèi)設(shè)施的配套建設(shè)。努力改善現(xiàn)有的空間結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式，建立現(xiàn)代化的步行商業(yè)環(huán)境。其次，應(yīng)跳出過(guò)去村莊規(guī)劃模式，進(jìn)行改造策略研究。摒棄以村民宅基地為單位的“棋盤(pán)式”的規(guī)劃模式，代之以花園式、聯(lián)排式的城市住區(qū)的規(guī)劃理念。對(duì)處于城市景觀敏感區(qū)、核心區(qū)的村莊，還要側(cè)重城市設(shè)計(jì)研究。

2．加強(qiáng)對(duì)村莊建設(shè)的有效監(jiān)管。如果沒(méi)有強(qiáng)有力的綜合監(jiān)管措施，再高水平的規(guī)劃及法規(guī)都會(huì)流于形式，失去本來(lái)的作用。另外，成立一支綜合性的執(zhí)法檢查隊(duì)伍，對(duì)違章建筑、違規(guī)建設(shè)行為進(jìn)行堅(jiān)決查處。兩手都要硬，經(jīng)濟(jì)和實(shí)體的處罰并行，要讓違規(guī)者痛定思痛，引以為戒。

3．滿(mǎn)足村子女教育、再教育的需求，使經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與精神面貌的改善同步進(jìn)行，提高人口的綜合素質(zhì)。

4．轉(zhuǎn)變觀念，發(fā)揮集體效應(yīng)，改變現(xiàn)有的作坊式生產(chǎn)方式。逐步地將居住與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)空間相分離，提高居住環(huán)境的品質(zhì)。調(diào)查雖然結(jié)束了，但城中村許多不合理的現(xiàn)象仍然存在著，我們相信這只是我國(guó)快速城市化進(jìn)程中諸多不良現(xiàn)象中的一幕。隨著我國(guó)法制的不斷健全，以及城市規(guī)劃被更加重視，相信將會(huì)有越來(lái)越多的人關(guān)注諸如此類(lèi)的問(wèn)題，并在它處于初級(jí)階段時(shí)就得到妥善的解決。

四、調(diào)查的研究設(shè)計(jì)

調(diào)查時(shí)間：2013年5月至2013年6月 調(diào)查地點(diǎn)：銅陵市

調(diào)查對(duì)象：銅陵市部分城中村

調(diào)查內(nèi)容：對(duì)銅陵市城中村居民構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、土地利用等現(xiàn)象調(diào)查，為解決城中村問(wèn)題提出幾點(diǎn)建議。

調(diào)查方式：?jiǎn)柧碚{(diào)查、口頭采訪 調(diào)查目的：通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前銅陵市城中村的不足，提出相關(guān)建議使之日益完善，服務(wù)于民。

五、調(diào)查問(wèn)卷信息統(tǒng)計(jì)部分結(jié)果

我選擇了問(wèn)卷中的4、7、9題的問(wèn)卷結(jié)果作為分析

4.您如何看待城中村的: A房?jī)r(jià)低,為人才進(jìn)入城市創(chuàng)造了低門(mén)檻

B問(wèn)題嚴(yán)重，給城市發(fā)展帶來(lái)弊端，治安不好 C拆遷問(wèn)題嚴(yán)重，影響城市形象

7.您認(rèn)為城中村房屋拆遷時(shí)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以65平方米作為人 均安置面積底線是否合適？

A.差不多 B.不合適，應(yīng)在此基礎(chǔ)上降低標(biāo)準(zhǔn) C.不合適，應(yīng)適當(dāng)調(diào)高標(biāo)準(zhǔn)

9.城中村改造中，您希望的安置方式是哪種：

A.就地安置 B.異地安置 C.貨幣化補(bǔ)償

分析：城中村村民對(duì)于城中村的印象還是比較差的，這與城中村的環(huán)境有關(guān)系。城中村的存在影響了城市化的進(jìn)程的同時(shí)，也丑化了城市的現(xiàn)代化形象。而對(duì)應(yīng)的在城市化進(jìn)程中，城中村的改造更加令人矚目，改造方案牽涉千戶(hù)玩家的切身利益，方案的確立需要更加深入的調(diào)查，收集，才能確立符合廣大人民利益的方案。

六、銅陵市城中村改造及建議

城中村改造是一項(xiàng)造福百姓的民心工程，有利于改善群眾居住環(huán)境、提升城市形象。今年來(lái)，銅陵市不斷加大城中村改造力度，進(jìn)一步提升居民的生活質(zhì)量。

在柯村看到，一條寬敞平坦的水泥路一直向前延伸，房前屋后看不到垃圾、殘?jiān)珨啾凇：茈y想象這里曾經(jīng)道路不平整，房前屋后有亂堆亂放、旱廁和積存垃圾等現(xiàn)象。“以前，門(mén)前坑坑洼洼，現(xiàn)在路鋪好了，我們出門(mén)也方便多了。”一位60多歲的老人家說(shuō)。

據(jù)了解，在城中村改造中，柯村硬化村內(nèi)循環(huán)道路2000米，人行小巷鋪設(shè)道板磚1300余米；清理建筑垃圾及陳年垃圾300余噸，增設(shè)垃圾池3處，垃圾桶15個(gè)，增配清潔工2名，開(kāi)展日常保潔；鋪設(shè)下水管道，村內(nèi)約200米的大水溝全部改為地下暗渠；地面硬化、綠化約7600平方米；村口設(shè)公廁1座，村內(nèi)改造旱廁8座；設(shè)立衛(wèi)生宣傳欄5塊。

為不斷擴(kuò)大“雙創(chuàng)”工作的覆蓋面，讓城中村居民享受創(chuàng)建成果，我市在城中村改造中，堅(jiān)持一村一策的原則，迅速制定城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部整治方案，并安排420萬(wàn)元的以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金，專(zhuān)門(mén)用于城中村及城鄉(xiāng)結(jié)合部整改工作。為加大整治力度，我市對(duì)聯(lián)盟17隊(duì)、周沖荷花塘村暴露垃圾、亂堆亂放進(jìn)行全面清理，規(guī)范家禽家畜管理，實(shí)施旱廁改造，按要求開(kāi)展除“四害”工作，配置防鼠設(shè)施。針對(duì)聯(lián)盟11隊(duì)道路破損、聯(lián)盟15隊(duì)幸福渠明溝排水等問(wèn)題，投入大型挖掘機(jī)、鏟車(chē)及大量人力，克服連日暴雨和高溫酷暑等困難，搶抓進(jìn)度，重新鋪設(shè)路面，建設(shè)排水暗渠，修補(bǔ)破損墻面；加強(qiáng)長(zhǎng)效管理。積極開(kāi)展衛(wèi)生宣傳，增加健康教育宣傳欄，并加大日常保潔力度，增添了必要的環(huán)衛(wèi)設(shè)施和保潔人員。

經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的奮戰(zhàn)，柯村、聯(lián)盟11隊(duì)、15隊(duì)、17隊(duì)、周沖荷花塘村等城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部全部進(jìn)行了改造，拆除旱廁40座，改造旱廁42座，修建垃圾屋、垃圾池50座，添置垃圾桶240個(gè)，硬化道路41830平方米，覆蓋明溝7710米，新增健康教育宣傳牌90余塊。城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部面貌已煥然一新。

這次的調(diào)查只是我們課程的一部分，今后我們會(huì)在學(xué)習(xí)的過(guò)程中，不但學(xué)好書(shū)本的知識(shí)，還要關(guān)心身邊存在著和發(fā)展著的社會(huì)事物，將理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，為將來(lái)成為一名優(yōu)秀的國(guó)家建設(shè)人才打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二篇：城中村改造問(wèn)題

城中村改造問(wèn)題多多 開(kāi)發(fā)商急盼政府政策支持

來(lái)源：鄭州晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號(hào)文件出臺(tái)后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開(kāi)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項(xiàng)目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開(kāi)發(fā)商都遇到了哪些問(wèn)題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請(qǐng)了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開(kāi)發(fā)商，就這些話(huà)題展開(kāi)討論。晚報(bào)記者 盧志峰/文圖

“開(kāi)盤(pán)死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開(kāi)發(fā)商，也要面對(duì)同樣的問(wèn)題，各位覺(jué)得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個(gè)很普遍的問(wèn)題，就是所謂的“開(kāi)盤(pán)死”，就是開(kāi)完盤(pán)之后當(dāng)時(shí)的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里不行，我們后來(lái)也分析了，開(kāi)盤(pán)的時(shí)候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿(mǎn)足后面就沒(méi)有了。過(guò)了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策效果會(huì)顯現(xiàn)，可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，到那個(gè)時(shí)候我覺(jué)得成交量可能會(huì)有所上升，但成交的價(jià)格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說(shuō)到剛性需求，我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商要反思一個(gè)問(wèn)題，就是以前我們對(duì)這一部分客戶(hù)的需求研究得不夠、不透。過(guò)去對(duì)投資型、改善型

客戶(hù)研究得比較多，現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)一變，剛性需求成主體了，就感覺(jué)到措手不及。所以有不少客戶(hù)到售樓部一看，對(duì)你的房子有些興趣，但又覺(jué)得你這個(gè)房子不能完全滿(mǎn)足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個(gè)問(wèn)題。所以我覺(jué)得要花大力氣研究這部分客戶(hù)的功能需求，要方正實(shí)用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費(fèi)，讓客戶(hù)花冤枉錢(qián)。

張振海：實(shí)際上老百姓的購(gòu)房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實(shí)需求，研究好市場(chǎng)。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們?cè)谖鹘几汩_(kāi)發(fā)，感到國(guó)家“70·90”政策還是很對(duì)癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來(lái)買(mǎi)。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)比較特殊，有自己的特點(diǎn)，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會(huì)有哪些影響？

趙大偉：城中村的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期會(huì)比較長(zhǎng)，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項(xiàng)目利潤(rùn)應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，價(jià)格不能太高，要及時(shí)回籠現(xiàn)金，不然你后期的開(kāi)發(fā)就會(huì)有困難。后期可以在你逐步開(kāi)發(fā)這個(gè)產(chǎn)品的過(guò)程中完善這個(gè)產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值，在后期提升了的產(chǎn)品價(jià)值實(shí)際上是你利潤(rùn)的主要來(lái)源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時(shí)間這個(gè)都是要基本滿(mǎn)足的。但是從城中村改造的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，怎么樣讓它更人性化，更好，同時(shí)還要有市場(chǎng)、有利潤(rùn)，這個(gè)確實(shí)也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶(hù)感覺(jué)高層物業(yè)費(fèi)高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國(guó)家的政策，要按政府的規(guī)定來(lái)做，不然就要出局了。容積率對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響我覺(jué)得還真不少。另外，城中村改造項(xiàng)目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺(jué)得，城中村改造確實(shí)要努力達(dá)到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項(xiàng)目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們?cè)陂_(kāi)發(fā)過(guò)程中感到有哪些突出問(wèn)題需要解決？

張振海：城中村改造是利國(guó)利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽(tīng)說(shuō)要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實(shí)際情況還是需要政府大力支持的。再一個(gè)就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點(diǎn)，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個(gè)不能慢，慢的話(huà)開(kāi)發(fā)商要付出很多成本，像過(guò)渡費(fèi)就要付出很多，這對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一個(gè)比較大的負(fù)擔(dān)。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問(wèn)題可以盡快明確，讓開(kāi)發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開(kāi)發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿(mǎn)5年后要返還給開(kāi)發(fā)商，到時(shí)這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說(shuō)到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號(hào)文說(shuō)要對(duì)前期介入的開(kāi)發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場(chǎng)的政策中對(duì)城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門(mén)很多，希望能夠盡快地落實(shí)，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第三篇：城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

關(guān)于我鎮(zhèn)城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

隨著城市化進(jìn)程加快，我鎮(zhèn)目前共有9個(gè)村，城中村就占有8個(gè)。城中村集體經(jīng)濟(jì)不僅是非公有制經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,也是共同富裕的重要保證。

一、城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1、城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。我鎮(zhèn)9個(gè)行政村2007年農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)總收入2800萬(wàn)元，除星輝村外其8個(gè)城中村村集體經(jīng)濟(jì)總收入2737.5萬(wàn)元，占97.7%；2007年的全區(qū)“十強(qiáng)村”我鎮(zhèn)就占有3個(gè)，分別是青湖、涂黃、塘山；這與城中村優(yōu)越的地理位置，便捷的交通條件，發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)，方便的生活環(huán)境分不開(kāi)的。

2、城中村集體經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源渠道多元化。一是土地租賃費(fèi)用和土地征用補(bǔ)償金，二是村集體原有廠房招商引資的租金，門(mén)面房、閑置庫(kù)房的出租資金，三是整合現(xiàn)有土地資源，開(kāi)發(fā)出高層寫(xiě)字樓予以出租。城中村集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴(lài)第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。可見(jiàn)，土地資源的開(kāi)發(fā)利用是集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要形式，是財(cái)富之源。

3、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。隨著湖東路網(wǎng)的不斷成熟，逐漸形成了以星光、青湖、等村為主的樓宇經(jīng)濟(jì)圈。如星光村的東方大廈，現(xiàn)已租給懿豐賓館、江湖味道等企業(yè)，每年給村集體經(jīng)濟(jì)及稅收的貢獻(xiàn)都非常可觀；青湖村的青湖綜合大樓（目前已入住5家企業(yè)，年租金達(dá)80余萬(wàn)元。）、方舟大廈等都是在我鎮(zhèn)具有代表性的樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

二、存在的問(wèn)題

1、土地政策不夠?qū)捤桑萍s了城中村的發(fā)展。城中村發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目，辦理規(guī)劃、土地審批相關(guān)手續(xù)相當(dāng)繁雜。特別是民營(yíng)科技園的成立劃走了大片土地，村集體無(wú)土地可支配，由此帶來(lái)了三方面問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)建設(shè)，招商引資難以使土地集中成片，更無(wú)法使企業(yè)落戶(hù)我鎮(zhèn)；二是占用土地必然使農(nóng)民失去土地這個(gè)賴(lài)以生存的生產(chǎn)資料，形成一批失地農(nóng)民；三是在土地變更、土地流轉(zhuǎn)上增加了難度和困難，很容易出現(xiàn)群眾上訪等問(wèn)題。

2、城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著不平衡性。城中村集體經(jīng)濟(jì)起步越早，把發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。比如青湖村在過(guò)去通過(guò)部分土地的國(guó)家征用使村集體積累了大量的資金，留住了些“風(fēng)水寶地”，并抓住機(jī)遇，通過(guò)城中村的改造，建設(shè)開(kāi)發(fā)高層的寫(xiě)字樓，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，發(fā)展后勁強(qiáng)勁。而那些不注意積累資本，發(fā)展乏力的村集體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是益減緩；過(guò)去無(wú)經(jīng)濟(jì)的空殼村，尤其是近年才轉(zhuǎn)變?yōu)槌侵写灏l(fā)展形勢(shì)更為緊迫。隨著城市的發(fā)展，城中村可利用的土地資源越來(lái)越少，且是邊角余料，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步越晚的城中村，面臨的困難就逾多。

3、村級(jí)工業(yè)園區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)。目前我鎮(zhèn)共有3個(gè)村級(jí)工業(yè)園區(qū)，2007年約占全鎮(zhèn)工業(yè)生產(chǎn)總值的65%左右；其中規(guī)模以上工業(yè)增加值占36%左右。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，村級(jí)工業(yè)園區(qū)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)較少，產(chǎn)值低、稅收低、甚至無(wú)稅收的小作坊、小企業(yè)較多，而且這些小作坊、小企業(yè)有是高能耗、高污染企業(yè)，根本無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，更達(dá)不到產(chǎn)業(yè)集聚的效果。

4、城中村干部隊(duì)伍素質(zhì)需要整體提高。壯大集體經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵在村級(jí)班子,關(guān)鍵在干部素質(zhì)。從發(fā)展中不難看出,村主要領(lǐng)導(dǎo)干部發(fā)展思路明確,工作有方、經(jīng)濟(jì)勢(shì)力就強(qiáng)一些；反之,那些發(fā)展思路不清,內(nèi)部扯皮、管理混亂的村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展就慢一些。

三、今后發(fā)展思路

1、繁榮湖東商務(wù)圈。以全區(qū)打造城東核心商務(wù)圈的戰(zhàn)略為契機(jī)，將湖東樓盤(pán)及公寓樓商鋪進(jìn)行包裝，重點(diǎn)對(duì)金域名都、碧海云天、天水怡景、香溢花城等樓盤(pán)的商鋪高起點(diǎn)規(guī)劃、高檔次招商。對(duì)公寓樓建設(shè)的臨街小商鋪整體包裝，打造特色街、精品店（目前青湖公寓樓的沿街店面已由浙江中南集團(tuán)看中，準(zhǔn)備投資7000萬(wàn)元打造集汽車(chē)美容、裝潢的特色街）。充分利用現(xiàn)有零碎土地，積極爭(zhēng)取政策，建造高層寫(xiě)字樓，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、稅源經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心。積極扶持現(xiàn)有特色街，如江大南路、南京東路、上海北路，打造精品店，提高知名度。

2、做大做強(qiáng)工業(yè)園。對(duì)五聯(lián)、羅萬(wàn)、涂黃工業(yè)園進(jìn)行徹底的排查摸底，按照企業(yè)所占廠房、產(chǎn)值、上繳稅收等情況逐一登記，對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)行扶持，鼓勵(lì)協(xié)助企業(yè)做大做強(qiáng)。全力支持娃哈哈新生產(chǎn)線、上海大眾江西汽配廠等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)引導(dǎo)有實(shí)力的村異地購(gòu)置土地，拓展發(fā)展空間。整合工業(yè)園區(qū)內(nèi)閑置廠房和土地，對(duì)低稅收甚至無(wú)稅收的小作坊、小企業(yè)租賃期滿(mǎn)的盡量不續(xù)簽，騰出資源，重新招商，引進(jìn)高稅收、低能耗、無(wú)污染、輻射能力強(qiáng)的高科技項(xiàng)目入園，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，聚集產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，打造園區(qū)品牌。

3、壯大村集體收入。緊緊抓住市政府對(duì)青山湖大道的擴(kuò)建工程這個(gè)機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)青山湖大道沿線及周邊的幾個(gè)村（南鎮(zhèn)、涂黃、羅萬(wàn)、五聯(lián)、永紅），利用現(xiàn)在僅有的一些土地資源，積極爭(zhēng)取政策，建造高層寫(xiě)字樓，打造樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)體，進(jìn)一步壯大村級(jí)集體收入，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以及財(cái)稅增長(zhǎng)點(diǎn)。

4、建好班子、建設(shè)高素質(zhì)的干部隊(duì)伍，為發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)提供組織保障。發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，班子是根本，關(guān)鍵是支書(shū)。只要有一個(gè)事業(yè)心強(qiáng)，有經(jīng)濟(jì)頭腦，有經(jīng)營(yíng)能力的支部書(shū)記，班子就能活起來(lái)，村集體就能找到一條具有本地特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好路子。抓重點(diǎn)，建設(shè)高素質(zhì)的干部隊(duì)伍。一是創(chuàng)新農(nóng)村干部選用機(jī)制。定職數(shù)、定崗位（村級(jí)必設(shè)崗位，實(shí)行一職為主，交叉任職）、定職責(zé)（制定崗位責(zé)任制）、定報(bào)酬（實(shí)行結(jié)構(gòu)工資，將工資與實(shí)績(jī)掛鉤），從而村級(jí)班子達(dá)到精簡(jiǎn)、務(wù)實(shí)、高效。其次通過(guò)推行公開(kāi)選拔制、政府聘任制等改革，推行交叉任職，提高班子的整體素質(zhì)。抓機(jī)制，對(duì)農(nóng)村干部進(jìn)行規(guī)范化管理。一是加大對(duì)村班子發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)實(shí)績(jī)的考核力度，對(duì)實(shí)績(jī)突出的可以作為推薦各類(lèi)先進(jìn)集體、個(gè)人榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的重要依據(jù)。二是加大干部的培訓(xùn)力度。以基地培訓(xùn)、學(xué)歷培訓(xùn)、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)、外出參觀學(xué)習(xí)等形式結(jié)合，有計(jì)劃地提高干部的素質(zhì)。三是探索農(nóng)村干部的待遇保障管理制度。積極探索農(nóng)村干部社會(huì)化養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，建立一套拴人留心的好機(jī)制。

第四篇：城中村房屋租賃相關(guān)問(wèn)題探討

“城中村”房屋租賃相關(guān)問(wèn)題探討

“城中村”房屋租賃相關(guān)問(wèn)題探討 關(guān)鍵詞：“城中村”房屋租賃“旅館式”管理模式 內(nèi)容提要：“城中村”的村民大部分以出租房屋為生，但租金盲目、合同條款 欠缺，不進(jìn)行身份登記、管理存在漏洞以及居住環(huán)境差、緊急情況難以獲救等 因素使得“城中村”的房屋租賃問(wèn)題嚴(yán)重。規(guī)范合同內(nèi)容、明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，采“旅館式”管理模式，加強(qiáng)政府各部門(mén)合作，是解決“城中村”房屋租賃問(wèn) 題的出路。

“城中村”及房屋租賃

“城中村”是指在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，城市附近的鄉(xiāng)村被納入整體 規(guī)劃，鄉(xiāng)村的土地部分或者全部被城市建設(shè)征用為國(guó)有，未被征用的土地及村 民的原住宅地仍保持集體所有制性質(zhì)不變的村落。社會(huì)學(xué)家把這些包圍在城市 中的以居住功能為主的鄉(xiāng)村，形象地稱(chēng)為“城中村”。“城中村”具有如下特 點(diǎn)：

一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會(huì)干部大多是村委會(huì)的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。

二、村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口。村民不再以 種地為生，生活方式發(fā)生變化。

三、村民思想、價(jià)值觀念有所提升，教育投資 有所加大-“城中村”村民的身份可以在一夜之間改變，但生活環(huán)境、文化背景、血 緣、住宅等影響著“城中村”村民的生活質(zhì)量。“城中村”村民的主要經(jīng)濟(jì)來(lái) 源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、小規(guī)模商業(yè)及出租屋收入。其中，通過(guò)出租房屋獲取租 金是大多“城中村”村民比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。在房?jī)r(jià)居高不下、城區(qū)房租持 續(xù)上漲的背景下，“城中村”的出租屋變得非常火爆。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì) 顯示，廣州房租價(jià)格巳經(jīng)連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)價(jià)格、成交量雙升，2010年7月以來(lái)，“城中村”的房屋租賃成交量激增4?5成。①“城中村”村民看到出租房屋帶 來(lái)的收益，紛紛在可支配的土地和空間上，密集搭建違章建筑，有的干脆拆除 原有住宅，不經(jīng)批準(zhǔn)私自建造多層樓房予以出租。

“城中村”是城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物，具有農(nóng)村和城市雙重特征，管理不到 位、沒(méi)有專(zhuān)門(mén)法律，使得“城中村”的房屋租賃猶如城市建設(shè)中的畸胎，呈現(xiàn) 虛假繁榮現(xiàn)象。“城中村’’房屋租賃虛假繁榮的主要原因 價(jià)格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是價(jià)格低廉。房租比附近城區(qū)大約低50?200元左右，這吸引了大批外來(lái)打工者、在校大學(xué) 生及剛就業(yè)的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人們?cè)敢獬凶狻俺侵?村”房屋的一個(gè)原因。但是，價(jià)格是由成本決定的，低廉的價(jià)格必然會(huì)降低對(duì) 房屋及附屬設(shè)施的投入，如果不控制很容易引發(fā)惡

意競(jìng)爭(zhēng)甚至釀成刑事案件，不利于租賃市場(chǎng)有序發(fā)展。城區(qū)房租飛漲，“蟻?zhàn)濉庇咳搿俺侵写濉薄?010年3月以來(lái)，國(guó)家相繼出

臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，購(gòu)房者持幣觀望，買(mǎi)賣(mài)雙方博弈造成的觀望心態(tài)一定 程度上刺激了全國(guó)租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲。城區(qū)房租的飛漲迫使月光族白領(lǐng)搬往 “城中村”，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)人才發(fā)展報(bào)告(2010)》顯示，年齡介于 22?29歲之間，月均工資1956元的低收入群體，大多蝸居于環(huán)城地區(qū)的城中 村內(nèi)。

單位住房改造，附近“城中村”吸引住戶(hù)。在房?jī)r(jià)居高不下的今天，許多 單位就地取材將原有平房或舊樓拆掉建造高層住宅，這不僅緩解住房緊張，還 可提高員工的生活質(zhì)量。但這種拆遷大約要?dú)v時(shí)1?2年，拆遷期間“城中村” 房屋租賃成交量比較大。

“城中村”房屋租賃存在的問(wèn)題

“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民應(yīng)與城市市民一樣，享受同等 待遇。但目前，對(duì)“城中村”的改造沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)法對(duì)其進(jìn)行規(guī) 范。處于城市與農(nóng)村夾層中的“城中村”村民，為利益所吸引，使得房屋租賃 問(wèn)題嚴(yán)重。

價(jià)格盲目，合同條款欠缺。“城中村”的租賃，形式單一，管理粗放，價(jià)

格難以把握，收益無(wú)法保證。有的村民為獲得高額回報(bào)，把租賃價(jià)格定得偏高，導(dǎo)致長(zhǎng)期空租，有的則以偏低的價(jià)格與承租方簽訂長(zhǎng)期租賃合同，使得房屋不 能隨行就市，損失不少。合同條款欠缺，一旦糾紛則難以解決。因合同條款欠 缺的糾紛種類(lèi)主要有：

一、合同效力爭(zhēng)議。有的出租戶(hù)在未征得其他共有人同 意的情況下出租共有房屋而發(fā)生爭(zhēng)議;有的房屋屬于違章建筑，房屋拆除合同被 迫解除后，合同是否有效，發(fā)生爭(zhēng)議;有的房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)爭(zhēng)議;還 有的租賃合同因沒(méi)有備案而發(fā)生爭(zhēng)議等等。

二、合同解除爭(zhēng)議。沒(méi)有租期或有 租期的租賃合同，出租人或承租人要求解除而對(duì)方不同意，發(fā)生爭(zhēng)議;擅自轉(zhuǎn)租 的租賃合同發(fā)生解除爭(zhēng)議;承租方未經(jīng)出租房同意擅自裝修或改建房屋，發(fā)生解 除爭(zhēng)議;承租人死亡，其他同住人要求繼續(xù)承租而對(duì)方不同意發(fā)生爭(zhēng)議，等等。

三、違約責(zé)任爭(zhēng)議。未按時(shí)交納房租、拖欠房租;未及時(shí)提供住房、未履行維修 義務(wù);未提供安全保障以及定金與訂金認(rèn)識(shí)不同等等發(fā)生爭(zhēng)議。不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞。“城中村”廉價(jià)的租金吸引著許多外來(lái)

務(wù)工人員來(lái)此居住。由于人員復(fù)雜，很容易出現(xiàn)秩序混亂局面。2006年，鄭州 市公安局統(tǒng)計(jì)，在鄭州市查獲的治安、刑事案件中，85%發(fā)生在流動(dòng)人口積聚區(qū) 的“城中村”，85%為“城中村”居

住流動(dòng)人口作案，85%受害人是租房人員。

②“城中村”的房屋，交足押金隨時(shí)可以承租，由于不進(jìn)行身份登記，管理存 在漏洞，發(fā)生刑事案件后給警方破案帶來(lái)困難。

環(huán)境差，一旦遭遇緊急情況，居民難以及時(shí)得到救助。“城中村”基礎(chǔ)設(shè)

施薄弱，排水、供水、供電都不到位，違章建筑集中，房屋裝修不合要求，采 光、通風(fēng)不好，各種管線雜亂無(wú)章，垃圾成災(zāi)，街巷狹窄、擁擠，一旦發(fā)生緊 急情況，救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、消防等車(chē)輛無(wú)法正常通行。此外，“城中村”房屋租賃 還可能成為藏污納垢的場(chǎng)所，很多黑診所、黑作坊、傳銷(xiāo)、制假販假窩點(diǎn)和賣(mài) 淫嫖娼窩點(diǎn)都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租賃管理涉及公安、市 政、工商、稅務(wù)、房管等部門(mén)，亟需得到法律的規(guī)制。“城中村”房屋租賃的法律規(guī)制

將“城中村”房屋租賃有效納入法制軌道是政府各部門(mén)的共同任務(wù)，也是 社會(huì)各界及租賃雙方的共同愿望。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面落實(shí)： 規(guī)范合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。合同是當(dāng)事人之間訂立的契約，租賃雙方 的真實(shí)意思都應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。但雙方的權(quán)益要想得到法律保護(hù)，合同所規(guī) 定內(nèi)容必須合法。現(xiàn)有規(guī)范合同關(guān)系的法律主要有《中華人民共和國(guó)民法通則》 和《中華人民共和國(guó)合同法》，這兩部法巳經(jīng)足以確定合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，除 此之外還有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和原建設(shè)部制定的《城市房 屋租賃管理辦法》等。根據(jù)上述有關(guān)規(guī)定及結(jié)合實(shí)際情況，在明確權(quán)利義務(wù)關(guān) 系時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：

一、鑒于村民的盲目性，擬定政府指導(dǎo)價(jià)。對(duì)于“城 中村”房屋租賃價(jià)格，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)可以根據(jù)實(shí)際情況依不同地理位置擬 定政府指導(dǎo)價(jià)，這樣不僅可有效預(yù)防惡意競(jìng)爭(zhēng)也有利于對(duì)承租方的保護(hù)。

二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有權(quán)證、未取得共有人同意的、權(quán) 屬有爭(zhēng)議的、違法建筑的、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的等等，這些房屋出租會(huì)導(dǎo)致合同 無(wú)效。

三、房屋租賃應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)然，根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，未辦理 登記備案手續(xù)的一般不影響合同的效力，因?yàn)榈怯泜浒钢黄鸸芾碜饔谩?/p>

四、合 同解除而引起的違約責(zé)任，有約定的依約定，沒(méi)有約定依法處理，充分體現(xiàn)私 法自治原則。

采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)。“城中村”外來(lái)

人口多、人員流動(dòng)大，為堵塞漏洞，筆者建議采用“旅館式”管理模式，將刑 事案件消除在萌芽狀態(tài)。“旅館式”管理模式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是對(duì)“城中村” 的出租屋實(shí)行旅館化管理，核

查客人身份，登記、上傳信息，對(duì)客人提供周到 服務(wù)。“旅館式”管理模式是河南金水警方在全國(guó)的首創(chuàng)，他們把轄區(qū)的房屋 出租與治安管理結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)建了一套比較完備的房屋租賃管理體系，收到良 好的社會(huì)效果。“旅館式”管理還包括對(duì)出租人進(jìn)行星級(jí)評(píng)定，根據(jù)出租人遵 紀(jì)守法情況和履行治安責(zé)任情況，將出租屋分成不同等級(jí)并掛牌，星級(jí)高低直 接影響出租房屋的入住率，這極大地調(diào)動(dòng)了村民的積極性，有利于擴(kuò)大租賃市 場(chǎng)規(guī)模。

加強(qiáng)政府各部門(mén)合作，使房屋租賃有章可循。除公安部門(mén)外，市政、工商、稅務(wù)、房管等政府各職能部門(mén)應(yīng)相互協(xié)作，使房屋租賃有章可循。

一、加強(qiáng) “城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善外在壞境。政府應(yīng)籌資對(duì)“城中村”的外在壞 境進(jìn)行改造，改善人居壞境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

二、工商、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)加 強(qiáng)對(duì)出租屋的管理。房屋出租是商業(yè)行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)到工商管理部門(mén)登記并領(lǐng) 取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。同時(shí)，房屋出租獲得租金，根據(jù)《稅法》應(yīng)當(dāng)交納稅款。

三、房 產(chǎn)部門(mén)對(duì)出租屋的管理。我國(guó)法律規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，房屋租 賃經(jīng)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效 的憑證，租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門(mén)辦理戶(hù)口登記的 注釋?zhuān)?①肖歡歡：‘‘房租‘三級(jí)跳’白領(lǐng)‘蝸居’城中村”，《廣州日?qǐng)?bào)》，2010年 7月30日。②木木：“房屋租賃市場(chǎng)隱患多多亟待規(guī)范”，《鄭州晚報(bào)》，2006年12月 14日。

第五篇：城中村改造問(wèn)題研究

【摘 要】“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問(wèn)題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問(wèn)題也只有通過(guò)征用途徑來(lái)完成。【關(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問(wèn)題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂(yōu)、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問(wèn)題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問(wèn)題嚴(yán)峻，所以“城中村”問(wèn)題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對(duì)土地的需求更加迫切。“城中村”，這一名詞對(duì)于我國(guó)正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來(lái)說(shuō)并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時(shí)所采取的政策不同，特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒(méi)有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會(huì)和環(huán)境問(wèn)題。

“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對(duì)于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個(gè)方面，透過(guò)現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究 1.國(guó)外相關(guān)研究

城中村城中村是我國(guó)快速城市化發(fā)展過(guò)程中特有的現(xiàn)象，國(guó)外尚未有關(guān)于城中村問(wèn)題的研究，甚至沒(méi)有一個(gè)公認(rèn)的譯名。但從國(guó)外學(xué)者對(duì)城市的研究中還是能找到一些對(duì)城中村類(lèi)似問(wèn)題的闡述。基本為以下三種：（1）城市平民窟：英國(guó)地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶(hù)混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國(guó)地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動(dòng)與非農(nóng)業(yè)活動(dòng)的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱(chēng)擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁(yè) 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開(kāi)發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國(guó)家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐由铣侵写瀣F(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間不久，國(guó)外直接針對(duì)城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰

2.國(guó)內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問(wèn)題已經(jīng)日益引起社會(huì)各界的關(guān)注，基本分為三個(gè)階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時(shí)國(guó)內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國(guó)外“城市邊緣”的概念，開(kāi)始了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)這一區(qū)域的研究，總體來(lái)說(shuō)，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來(lái)越明顯，可以從以下四個(gè)角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無(wú)序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開(kāi)發(fā)商過(guò)于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時(shí)機(jī)，使得民房區(qū)位價(jià)值不斷攀升，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時(shí)期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒(méi)有很多資金對(duì)每一項(xiàng)改造都提供財(cái)政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實(shí)意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新平臺(tái)的客觀要求。改革開(kāi)放以來(lái)，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場(chǎng)硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動(dòng)、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問(wèn)題勢(shì)在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢(shì)，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢(shì)，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問(wèn)題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項(xiàng)為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問(wèn)題屢禁不止。如果不及時(shí)解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會(huì)最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會(huì)的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問(wèn)題

1、開(kāi)發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定： 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（2）有４名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說(shuō)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有滿(mǎn)足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題，還是社會(huì)責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項(xiàng)目中的絕大部分開(kāi)發(fā)主體根本就不能滿(mǎn)足以上條件，更甚者，是直接由村委會(huì)作為主體來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城中村改造項(xiàng)目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個(gè)國(guó)家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財(cái)富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國(guó)家實(shí)行房地一體主義，作為財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒(méi)有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。《城市規(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類(lèi)綠地的具體布局；城市地下空間開(kāi)發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。城中村改造如果沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，或者暫時(shí)沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來(lái)巨大的障礙。

4、項(xiàng)目質(zhì)量沒(méi)有保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項(xiàng)目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計(jì)企業(yè)和注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過(guò)了有關(guān)部門(mén)有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會(huì)說(shuō)，沒(méi)問(wèn)題，這些房子住上去是沒(méi)有問(wèn)題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因之一，給市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)了困難。

（1）、沖擊市場(chǎng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競(jìng)天擇，盡管是非法項(xiàng)目，城中村改造的房屋銷(xiāo)售勢(shì)頭依然不減，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的沖擊。居民的購(gòu)買(mǎi)力是有限的，在購(gòu)買(mǎi)力不變的情況下，開(kāi)發(fā)面積的增加、銷(xiāo)售量的增加直接導(dǎo)致合法項(xiàng)目銷(xiāo)售的萎縮，開(kāi)發(fā)

成本增加了，利潤(rùn)就會(huì)減少，資金運(yùn)營(yíng)周期拉長(zhǎng)，資金鏈也會(huì)面臨中斷的危險(xiǎn)。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量與現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力之間的落差。大量的炒房會(huì)產(chǎn)生泡沫，那是因?yàn)槌捶繉?dǎo)致增加的市場(chǎng)需求量高于開(kāi)發(fā)量，造成了市場(chǎng)需求量大增的假象，從而誘使開(kāi)發(fā)企業(yè)加大開(kāi)發(fā)力度；而城中村改造項(xiàng)目的銷(xiāo)售使實(shí)際的需求量小于開(kāi)發(fā)量，造成市場(chǎng)萎靡的假象。

6、給社會(huì)安定埋下了隱患。城中村改造項(xiàng)目合法性的缺失會(huì)導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋是最重要社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財(cái)產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價(jià)值。如果項(xiàng)目沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險(xiǎn)，動(dòng)輒涉及成百上千人的貼身利益，勢(shì)必造成巨大的糾紛以致于引起社會(huì)波動(dòng)，不安定因素會(huì)隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會(huì)的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補(bǔ)償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問(wèn)題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨浮＜匆紤]大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對(duì)無(wú)房戶(hù)和獨(dú)立享受困難戶(hù)界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國(guó)有土地上非住宅拆遷補(bǔ)償，按照目前政策

只能貨幣補(bǔ)償，實(shí)際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實(shí)企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢(shì)在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實(shí)不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補(bǔ)償本應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)作，而實(shí)際工作中大多又因?yàn)槭袌?chǎng)不健全或市場(chǎng)機(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場(chǎng)行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對(duì)基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會(huì)穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來(lái)是個(gè)比較大的難題。小區(qū)里的住戶(hù)都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶(hù)有一定差距。物業(yè)費(fèi)交不上來(lái)，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話(huà)勢(shì)必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問(wèn)題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對(duì)安置房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運(yùn)行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國(guó)憲法》第10條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類(lèi)：（1）、已“撤村建居”，土地被國(guó)家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說(shuō)的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過(guò)改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對(duì)象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國(guó)家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說(shuō)的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類(lèi)，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國(guó)家所有權(quán)的權(quán)利主體是國(guó)家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國(guó)家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國(guó)家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國(guó)憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓?zhuān)@種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買(mǎi)賣(mài)，只不過(guò)是一種強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)罷了，只有一方當(dāng)事人（國(guó)家）的意思，幾乎是容不得對(duì)方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢(shì)；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國(guó)家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開(kāi)始嘗試用市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來(lái)保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點(diǎn)建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個(gè)村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點(diǎn)在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過(guò)著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對(duì)村民開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，提高他們對(duì)開(kāi)展改革的重要性、必要性的認(rèn)識(shí)；要將村民納入社會(huì)保障范疇，在過(guò)渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開(kāi)展勞動(dòng)技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開(kāi)展種植業(yè)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以便維持生計(jì)。2.切實(shí)搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題是城中村問(wèn)題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問(wèn)題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國(guó)有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時(shí)，必須著重提出近期切實(shí)可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營(yíng)形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來(lái)源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無(wú)法參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)。只有村具備起碼的起動(dòng)資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級(jí)更是新村能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動(dòng)力。4.加強(qiáng)政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識(shí)到城中村問(wèn)題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實(shí)現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個(gè)綜合的社會(huì)轉(zhuǎn)變過(guò)程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會(huì)文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會(huì)文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場(chǎng)機(jī)制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐?duì)城中村改造進(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市

場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)模式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過(guò)程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實(shí)現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場(chǎng)的導(dǎo)入，還可以盤(pán)活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營(yíng)機(jī)制上進(jìn)行市場(chǎng)化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6.實(shí)行積極的財(cái)政政策。在城中村改造的過(guò)程中，引入城市經(jīng)營(yíng)的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利保障，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對(duì)統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對(duì)統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時(shí)根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯?dòng)資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時(shí)安置。

7.堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價(jià)值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過(guò)程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實(shí)行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開(kāi)發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過(guò)程，注重近、中、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見(jiàn)效快的項(xiàng)目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項(xiàng)事業(yè)融為一體。

9.有形無(wú)形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是堅(jiān)持有形與無(wú)形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問(wèn)題的無(wú)形改造。在操作上，先進(jìn)行無(wú)形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無(wú)形改造，才實(shí)現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無(wú)形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴(lài)，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無(wú)形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說(shuō)有形改造是對(duì)城市外在形態(tài)的一種提升，那么無(wú)形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場(chǎng)新的革命、新的變革，堅(jiān)持有形與無(wú)形改造并重，就能夠推動(dòng)城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語(yǔ)

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時(shí)根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗(yàn)和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問(wèn)題。提出幾點(diǎn)意見(jiàn)希望對(duì)現(xiàn)實(shí)情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

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