第一篇：淺析政府關于房價問題出臺政策

淺析政府關于房價問題出臺政策 關鍵詞：樓市調控 金融調控 土地政策 信貸政策 房產稅

內容摘要： 從2010年元月開始，政府各部門多次出臺樓市調控新政，抑制投資投機，遏制房價過快上漲并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。在各種政策陸續出臺，且其執行力度逐漸加大的情形下，房價上升勢頭有所減緩，但如果要真正解決這一頭等問題，我們需要做的還很多。

08年的樓市調控，不但樓價未下跌，反而是全國地王大量出現，開發商捂盤惜售。如今的樓市調控，被廣泛稱為“史上最嚴厲的樓市調控”，從金融、土地、稅收多方面入手，在制度改革和執行力度力上較以前有了很大改善，也在一定程度上緩解了居高不下的房價問題。從1月10日國務院出臺國十一條：“嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產貸款窗口指導。”到3月9日,溫家寶總理在政府工作報告中強調,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。”到4月15日,國務院出臺具體措施：“要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.”接著，4月17日,國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措,被稱為房地產“新國十條”。為了防止房價“回暖”，9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部又相繼出臺了進一步強化房地產調控的政策措施，加碼房地產調控。在這組政策“組合拳”中，其中最主要的內容是：面向全國范圍，新政策“一刀切”地規定，貸款購買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調整到30%及以上；各商業銀行暫停發放居民家庭購買的三套房及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。在這一系列舉措中，特別提出：要求房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數；并將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”這一問責制的出現，為這一系列調控措施帶來了新的亮點，在一定程度上加大了政府公信力，民眾信心有望回升。

在國家也不斷出臺新的房地產政策以圖降溫樓市的大背景下，房價依然“居高不下”，其原因何在？綜合分析大致有以下原因。

1）適度寬松的貨幣政策。所謂適度寬松的貨幣政策，主要是指實行低利率政策，減輕企業貸款，融資成本負擔，釋放居民儲備，鼓勵和擴大消費；實行低存款準備金政策，向市場釋放流動性。然而寬松的貨幣政策產生大量信貸導致市場流動性持續過剩，經常化維持負利率狀態，在一定程度上容忍、放任了投資泡沫和通貨膨脹。從供給的因素看，寬松的信貸政策助長了開發商捂盤惜售的行為。從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是在按揭貸款的優惠利率下調到歷史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低，這無疑給房價上漲創造了有利條件。

2）地方對土地的操控。地方政府和地產商聯合壟斷。土地市場被政府壟斷，政府再低價出讓土地給企業，吸引大量投資，從而促進GDP的增長；房地產開發被開發商壟斷，不允許自建房，市場無法形成競爭關系，商品房數量由1989年的10%不斷增加到2003年的90%，近幾年更是大幅增加，并且價格一漲再漲。同時據資料顯示，中國的房地產企業囤積土地達12億平方米，這些土地足夠1.2億人居住。政府供應出土地，但開發商囤積起來不建房子，造成市場上房子少，房價如何不水漲船高。

3）民眾購房需求旺盛。隨著國民經濟的不斷發展，城市化的不斷普及，大量農民工進入城市、越來越多的人需要改善住房條件等，使得房地產市場住房需求旺盛。在這樣的背景下，越來越多的地產商依附于這種剛性需求，操控房價上漲。

4）住房的供應結構和供應體系錯位。經濟適用房和廉租房缺失，滿足不了老百姓的住房需要，與此同時，商品房大肆出現，這是長期存在的房屋結構矛盾。普通住宅與經濟適用房的比重過低、供應過少，中低價位的住房供應量過小，刺激了高檔住房消費，拉動了商品房均價上漲。如此循環往復，帶來的只能是更加紊亂的住房結構體系。

5）投資環境和產能過剩，許多企業家不做實體經濟去炒樓。對于一個企業而言，只有掌握整個產業鏈的重點環節才能控制定價權，而在整個產業鏈中，中國制造業制造的附加值最低，得到的利潤最少。定價權之戰的失敗，導致中國實業投資環境的惡劣和一定程度上的信心缺失。另外，鋼鐵、水泥、玻璃、煤炭、花工、多晶硅、風電、電力、焦碳、鐵合金，有色金屬、紡織、皮革、電解鋁、印染、造紙、化肥、農藥、家電、汽車、機械、造船等全部產能過剩，形成大量資產泡沫。惡劣的投資環境和嚴重的產能過剩，無疑使得越來越多的人把眼光放到房地產行業。

如此高的房價給我們帶來的影響不容小覷，當前房地產行業形勢不容樂觀，需要盡快采取措施，盡量在一定程度上抑制其過快增長。

1)加息。加息增加了貸款利息成本，對購房者影響毋庸置疑。于首套房相比，對于目前嚴格收緊的二套房貸會產生更大的影響，加息給普通購房者帶來的壓力有限，但對投資投機性購房者是比較沉重的打擊。此次加息正逢樓市調控政策升級之際，導致市場特別敏感，也帶來更多的猜想。加息消息公布的次日，上證指數上漲0.07%，但房地產股整體跌幅超過4%。然而，單靠加息來打壓房價會“傷及無辜”。最容易受到沖擊的群體之一，是償付能力較弱的工薪階層，而此類購房者又以購買首套房為主。因而，房貸政策納入樓市調控政策的組合拳中，應該體現在差別化信貸政策的嚴格執行上，而不是簡單上調貸款基準利率。2）土地政策。打破土地壟斷最根本的方法,一是釜底抽薪，將土地收益收歸中央政府，轉而將企業利潤收益轉歸地方政府，令地方政府得以超脫出土地利益。二是通過設立城鄉土地交易市場，讓農民得以直接面向土地一級市場，令開發商必須直接與農民和市民進行議價。以這兩種方法為主，輔以加強對兩級土地市場的監管，土地壟斷的泥沼不難走出。此外，溫家寶總理在政府工作報告中提出加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。財政部、國土部等五部委也陸續出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。國土資源部現已正式啟動全國土地衛星圖片執法檢查問責工作，已對部分市縣負責人進行約談。堅定不移地抓好整改查處問責工作,堅決糾正和嚴肅查處各類違法用地，將用地行為納入依法規范軌道。這一系列打擊囤地，清理閑置土地的行動以及問責制的有效實行也有望使未來市場供應有所增加，進一步緩解房地產市場需求矛盾。

3）信貸。新政策規定貸款購買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調整到50%及以上；各商業銀行暫停發放居民家庭購買的三套房及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。二套房首付大幅提高,“驚”醒市場中投機者；配合銀監會一句“銀行有權不給投機投資購房者發放貸款”,打碎了炒房客利用銀行貸款獲得杠桿收益的美夢。這一信貸政策的改革，雖然難以在根本上抑制房價，但也是有效而快速地打擊投機性購房、收緊信貸的有效措施，在一定程度上促進了房價的穩步發展。特別是央行年末提出：要實施穩健的貨幣政策，按照總體穩健、調節有度、結構優化的要求，把好流動性這個總閘門，把信貸資金更多投向實體經濟特別是“三農”和中小企業，保持經濟平穩較快發展。這意味著，明年各商業銀行的信貸結構可能會有較大的調整，尤其是在房地產信貸方面將會嚴格控制。

4）房屋結構和供應體系。需要調控的不是單純的房價，而是調控住房的供應結構和供應體系。經濟適用房和廉租房的缺失，導致大部分老百姓沒有房住，同時又買不起高價的商品房。因此長久以來我國的住房結構和體系就不是可持續發展的，我們應該從根本上解決這一問題。建經濟適用房和廉租房才是根本之道，商品房的價格并不需要過于打壓。試想如果市場上90%以上是經濟適用房和廉租房，剩下10%不到的商品屋，這樣，不僅能夠滿足老百姓對住房的基本需求，而且能從有能力購買商品屋的富人身上收取更多的稅收來進一步滿足住房需要。住房建設部最新提出：加強和改善房地產市場調控，強化市場監管，扎實開展基礎性工作。預期在明年，計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區改造住房達1000萬套。試點公積金支持保障房建設、減免公租房的稅收優惠以及吸引社會資本參與建設等政策措施，將著力解決保障房建設資金難題，全力支持廉租房的建設。

5）改善投資企業投資環境。投資環境惡劣是企業不做實體經濟轉頭房地產的重要原因。政府應該針對其企業發展的新特點、新問題，出臺更多可行性強的扶持鼓勵政策，著力改善我國投資環境、人居環境、休閑環境，為企業引進人才創造有利條件，為企業發展創造機會。企業自身也應該針對自身現狀，明確企業方向，逐步實現其產業鏈的整合，爭取獲得定價權，在國際市場競爭中博得一席之地，實現可持續、高利潤發展；另一方面，要嚴格抑制泡沫經濟上漲勢頭，使實體化經濟行業得到廣泛認同和投資，逐步改善房地產行業一頭熱的現象。

我國從1986年就開始征收房產稅，近年來，隨著經濟發展和各方面情況的變化，有關房產稅改革的議論一直不絕于耳，尤其是近年房價高漲，在最近國家對房地產進行“史上最嚴厲”宏觀調控的大背景下，被市場視為房價調控利器的房產稅自然爭議頗多，甚至有專家認為是打壓房價的最后殺手锏。我想這可能是一個誤區。首先需要明確的是，如果征收房產稅的目的是為打壓房價，那根本是不應該征收的，征收的結果很有可能使整個房地產市場從此崩盤。本質上來說，房產稅是為了提高房屋的收益和價值，使房屋升值，從而真正實現藏富于民而征收的一種稅種。房產稅稅收的改革起到的是一個調節作用，引導個人合理的住房消費；并在一定程度上增加房屋擁有者的稅收負擔，抑制炒房行為，減少人們對房屋的需求，同時，促使多套房屋的持有者出賣富余房屋，從而增加房屋供給，平衡供求關系，抑制房價過快上漲，在一定程度上減少房產泡沫。房產稅征收將引發一系列的后續問題，對市場結構，銀行體系等方面有極大影響，所以我們必須理性思考，正確對待其征收問題。

在房價調控中，值得我們學習的是新加坡模式、香港模式和重慶模式。新加坡到2009年年底，一共建立了99.2萬套經濟適用房，確保了85%的老百姓住房，基本上滿足了民眾對住房的需求，其房價并未出現過大幅漲跌的情況。而香港從1954年開始實行公共房屋計劃，逐漸形成一套完善的公共房屋制度。到現在50%—60%的房屋均由政府提供，而且房產土地帶動的財政收入只占到1%左右，實現了不靠房產而是靠實體經濟帶動整個城市的經濟發展的目標。最值得一提的是重慶模式：初步預期在未來3年建設4000萬平方米的公租屋，解決100到200萬人的居住問題；陸續引入300萬農民工進城給予重慶戶口。農民工要拿到重慶戶口，必須放棄宅基地復耕農地。這樣既為公租房提供了土地，也保證了足夠的耕地面積；加強建設IT產業集群。引入了惠普、思科等品牌企業，并做到80%的零配件在重慶本土生產，這樣就可以解決300萬入城的農民工工作問題。這一模式的意義在于：加大了保障房的建設，放寬了對商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品屋價格該上漲就上漲，并且第一次在實際操作中實現了雙軌制，促進房地產行業的穩定發展。兼顧眼前利益和長遠發展，實現可持續發展；以內需促經濟增長。目前我國靠房地產帶動經濟，并且房地產的相關產業不勝枚舉，房價降一半，整個銀行系統很有可能開始出現危機。所以我們不能采取過于激進的措施，也不可單純依靠某一措施，而是應該全盤考慮，將出臺的一系列措施結合起來，有序有效的執行，使我國房地產市場逐步穩定。總的來說，大量建造經濟適用房和廉租屋，從根本上解決住房問題是我們應該堅持的原則。不單靠房產稅或其他看似嚴格的單一措施來打壓房價，而是采取雙軌制，一方面大量建造經濟適用房和廉租屋，為老百姓提供住房；另一方面放寬商品房價格的限制，并將從中抽取的稅收用于建造經濟適用房和改善我們的生存生活環境，實現真正的藏富于民。近期，作為每年最高級別經濟會議的中央經濟工作會議也率先釋放出信號：一方面力保宏觀層面的貨幣政策開始逐步轉向穩健，進一步收緊市場流動性；另一方面則是對我國的住房體系提出明確要求：強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。這是近年來繼各政府部門提出樓市調控條例后中央經濟工作會議首次針對住房問題提出工作要求。隨著這一系列逐漸健全有效的措施的出臺，土地、金融信貸等政策將會進一步趨緊，樓市調控也將進入常態化階段。尤其值得注意的是，隨著保障性住房定位的逐漸明晰以及建設力度的加大，我國商品房與保障房的雙軌制住房體系正加速建構。

第二篇：政府與房價

政府與房價 2010-03-29 19:31 進入在房產行業也有一段時間了,感覺對房產還是有一點自己的淺析！首先說房價吧!其實感覺房價就是一個由政府做導演,開發商,買家做演 員,歷史(規則)做投資商做影片罷了！開發商作為銀幕上的反面人物實際上 是否真有那么可恨呢,答案是否定的!其實我們理性的分析一下就不難發現,房 產為目前中國的經濟做了非常重要的貢獻,獲益的我相信不僅僅是開發商,政府 也從中獲取了很大或者最大的利益.為什么我們政府所操控的媒體始終對為政府 做了巨大貢獻的房產商極盡辱罵呢！其實改革開放了這么多年,我們身邊的物 價上漲了不少,為什么房價上漲所帶來的壓力和罵聲最多呢.首先:房產是一個 很大額的支出,很多普通老百姓一生也難得買一二次.一次買一個可以用一生的 東西,當然付出的金額比較大.微微的上漲就是一筆很大的金額.當然會帶來很 大的社會反彈！其實想想其他東西漲的也很大為什么沒有引起這么大的社會問 題,就是因為人們不用一次支付一生所用的花費,而是相當于分期支付,所以人 們反而覺得可以接受！再講一下房價上漲的歷史必然吧:房價的上漲源于貨幣的貶值,這是不 可避免的.貨幣為什么會貶值呢?原因就是貨幣發行量的增大,我們地球的資源 只有這么多,這個資源就相當于硬通貨.而貨幣是政府發行的,貨幣本身的價值 很低,其實他就是一個政府制定的,大家遵守的規則.貨幣可以加大發行,可是 資源卻是供應有限！我們那工資生活的人群屢次要求加薪,政府為了民心不得 不同意!但是政府可以拿錢出來加薪,卻變不出來資源.那人們的工資漲了,要 去消耗更多的資源怎么辦呢!辦法就是讓物價有限上漲！不然人人加了工資就 去吃熊掌那有這么多資源呢！當然房價也是在這個上漲之列!那老百姓有意見 了怎么辦呢,我們的政府當然有辦法,那就是找個擋箭牌,這個冤大頭由誰人來 充任呢,那就是我們的開發商！政府要知道房價的上漲是歷史的必然,像我們 的大領導老胡和小溫從來不說要讓房價下降,而只是說要抑制房價的過快上漲, 言下之以就是要鼓勵適當的上漲！再來譴責一翻開發商,讓人們把矛頭指向開 發商！因此來轉移人們的注意力,這樣就可以一邊收錢一邊罵人,引起人民不 滿了就抓 2 個開發商大快人心！其實作為以個買房的人我也希望房價的下降,但是作為一個從業人員的 經驗讓我清楚的知道房價的下降是不可避免的,這是歷史的規律!誰的不可改 變！---------------胡偉銘

第三篇：四川出臺控制房價措施

四川出臺“20條”新規 堅決遏制房價過快上漲

各市州房地產市場調控細則 本月中旬制訂并向社會公布

省政府網站昨日公布《四川省人民政府關于進一步貫徹落實房地產市場調控政策的通知》全文。在該文件中，省政府從考核機制、信貸政策、增加供給、市場監管等六大方面提出20條措施，以鞏固房地產市場調控成果、促進房地產市場健康發展。

前日，省政府網站已公布該文件部分內容：房價過高、上漲過快、房源供應緊張的城市，要根據實際，明確在一定時間內限定居民家庭購房套數（昨日本報已報道）。A

關鍵詞

考核問責

已出臺實施細則的地區 要進行調整和完善

《通知》涉及六大方面共二十條。文件中，省政府首先強調了房價調控的“政府責任”。“提高認識，明確職責，建立健全考核問責機制”，位列《通知》的六大方面內容之首。

《通知》列出的第一條措施，是要求各地、各部門必須充分認識房價上漲過快的危害性，堅決遏制房價過快上漲，狠抓保障性住房建設。

作為第二條措施，完善調控政策措施方面，要求各市（州）要結合本地房地產市場實際，研究制定貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的實施細則，細化和完善遏制房價過快上漲，加大保障性住房建設工作力度的相關措施。實施細則應于12月中旬制訂并向社會公布。

已出臺實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施和本通知精神進行調整和完善。

房價過高、上漲過快、房源供應緊張的城市，要根據實際，明確在一定時間內限定居民家庭購房套數。

穩定房價不力 進行約談直至追責

加強考核與問責，是該《通知》的第三條措施。省政府要求各市（州）政府要切實擔負起穩定房價和住房保障工作的主體責任。建立省政府考核市（州）政府，市（州）政府考核縣（市、區）政府，層層抓落實的考核問責機制。

省政府授權住建廳、監察廳對市（州）政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對穩定房價、推進保障性安居工程建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要進行約談，直至追究責任。

B

關鍵詞

差別化政策

二手房成交價明顯低于市價 用價格評估強化稅收征管

嚴格執行差別化信貸政策方面，要求金融機構要加大差別化信貸政策執行力度，嚴格執行國務院和有關部委對購買不同套數住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）的信貸政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。

繼續實施差別化的住房稅收政策。各地要嚴格執行《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》有關規定，不得擅自變更優惠政策標準、擴大優惠政策適用范圍。

二手房交易中訂立“陰陽合同”等偷逃稅款行為，將受到查處。對成交價格明顯低于市場價格的，要積極利用房地產價格評估等手段強化稅收征管。

C

關鍵詞

用地供應

中小套型住房建設 具體項目和地塊要落實

加強用地供應和住房建設計劃管理方面，省政府要求住建廳、國土廳加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督察考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設計劃和供地計劃。

保障性住房、棚戶區改造安置住房和中小套型普通商品住房建設用地，不低于住房建設用地供應總量的70％。各級住房和城鄉建設部門、國土資源部門要根據計劃實行宗地預安排，并將確定的中小套型普通商品住房、保障性安居工程建設任務落實到具體項目和地塊。

住宅用地容積率 指標必須大于1

嚴格土地出讓規劃和建設條件方面，省政府要求，擬出讓地塊的位置、使用性質、開發強度、住宅建筑套數、套型建筑面積等套型結構比例條件，作為土地出讓的規劃條件，列入出讓合同。

對于中小套型普通商品住房建設項目，要明確提出平均套型建筑面積的控制標準，并制定相應的套型結構比例條件。要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。同時，各類住房建設項目應在土地劃撥決定書和出讓合同中約定：土地交付之日起1年內開工建設，自開工之日起3年內竣工。

D

關鍵詞

市場監管

房價過高城市 應大幅度增加限價房供應

加大保障性住房建設力度方面，要求將公共租賃住房配建指標作為商品住房開發項目的土地供應、規劃和施工許可的前置條件。

具備條件的地區，可試行廉租住房、公共租賃住房建設統籌安排、逐步并軌運行，探索政府租賃住房統一建設、分類保障的新體制新途徑。商品住房價格過高、房價上漲過快、房源供應緊張的城市，應大幅度增加經濟適用住房和限價商品住房供應。

中央代發的地方債券資金，應向保障性安居工程建設項目傾斜。從2010年起，各地在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統籌用于發展公共租賃住房。

商品住房預售 查處捂盤惜售囤積房源

嚴肅查處囤地炒地閑置土地行為方面，要求各市（州）政府要加快查清和處置閑置土地。

因企業原因造成土地閑置1年以上的，在結案和問題查處整改到位前，國土資源部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。各級國土資源部門應將閑置土地信息核實結果及時通報同級銀行、證券監管部門。

在房地產交易市場監管方面，有關部門要在商品住房預售環節及時發現并查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違規行為。要加大對經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規行為的查處力度。各市（州）要集中開展一次房地產市場秩序專項檢查活動，重點檢查房地產開發企業和經紀機構違法違規行為。

20條點擊

1、統一思想，提高認識

2、完善調控政策措施

3、加強考核與問責

4、嚴格執行差別化信貸政策

5、繼續實施差別化的住房稅收政策

6、加強對偷稅漏稅行為的查處

7、加強住房用地供應和住房建設計劃管理

8、加快住房用地供應和建設項目審批

9、嚴格土地出讓規劃和建設條件

10、嚴格劃撥決定書和出讓合同管理

11、加快推進棚戶區改造

12、加大保障性住房建設力度

13、多渠道籌集保障性安居工程建設資金

14、確保保障性安居工程建設項目用地供應

15、嚴肅查處囤地炒地閑置土地行為

16、加大房地產交易市場監管力度

17、嚴格執行房地產開發項目手冊管理制度

18、加快全省個人住房信息系統建設

19、完善房地產市場預警監測體系

20、加強正面輿論引導

第四篇：房價問題論文

湖南科技學院

題目

社會熱點之房價

課程名稱 學院 專業 班級

中國經濟發展改革問題

經濟與管理學院 國際經濟與貿易 國貿1302 姓名 _________王春穎______________

2016 年 6 月

社會熱點之房價

隨著我國市場經濟的進一步發展，房價也隨著市場經濟的大浪隨波而起，扶搖直上。當前國內的高房價與收入差距的拉大密切相關，其實，住房本身是社會大眾的基本生活必需品，具有公共品的特性，從而不能簡單地放任市場機制來加以配置。在此，我們只知道大部分人買不起房子，但我們更需要的是了解房價增高的原因和本質所在，配合國家的相應有效策略的實施，這樣才能確保民生的穩定，才能促進社會的繁榮發展。

然而十八屆三中全會雖沒有明確提出房價問題，但是土地改革、財稅改革等將會對房地產市場帶來根本性的改變，將對房價產生極大沖擊。

關鍵詞：房價房地產十八屆三中全會

一、房價上漲的原因

導致房價上漲的因素很復雜，如果結合到我國房地產市場的實際，導致我國住房價格上漲的原因主要有以下幾個方面：

（1）中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求

近年來，隨著社會經濟的發展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，在我國的很多城市，都出現了住房供不應求的現象，導致這一現象的主要原因是房地產總體需求強勁造成供求關系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，都直接或間接影響了房地產總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動的。

（2）中國的城市化需求

中國正處于經濟持續的高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的，也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。（3）城市基礎設施和公共服務提升

城市土地成本是構成住宅產品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎設施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。地鐵線路建設的開展，快速干道的逐步開通，相關城市硬件設施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價格。因此從城市開發建設的速度與規模上看，在改善了城市環境的同時也拉動了周邊房價上漲。（4）成本因素的變化。

房地產業而言，過度的低利率助長了開發商的盲目投資，引發了鋼鐵、水泥等行業的盲目發展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態勢，使國民經濟越來越失調。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。（5）不可忽略的收入增長。

在收入的增長中，特別是高收入群體收入的快速增長中，房價也就停不下上漲的腳步。除了擴大供給之外，缺少供求平衡的條件時，房價只好承擔更多的上漲壓力了。

也許還能舉出更多的理由來說明房價必然上漲的原因，但只希望房價上漲的速度不要過快，不要超過了收入增長的條件。

二、如何有效減緩房價上漲

隨著房價的不斷升高，進而出現了各種各樣的房地產問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續上漲，對由房價上漲而產生的一系列問題得以解決，我認為以下幾個方面可以起到減緩房價上漲的作用：（1）加強住房需求的管理

區別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理，做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當前所要做的是進一步完善這種住房供應體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。強化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規章制度，維護雙方當事人的利益，規范租賃市場的健康，正常和有序發展。培育住房梯度消費。強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態。

（2）加快我國農村城市化的建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農業大國，農村人口占總人口的80%以上，必須要改變農民進城的方式，通過對農村經濟開發區的建設來加快農村城市化的建設。（3）提高房地產開發中的土地使用效率，調整土地供應計劃的制定

當前我國不少城市的房地產開發中對土地使用存在著“鋪張浪費”的情況，對房地產開發中容積率等問題應當做出相關的規定。許多地方都將新增建設用地中的絕大多數用于發展工業，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規劃存量房屋拆遷面積的基礎上，制定存量住房用地的供給計劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經營性用地統統納入市場范圍，解決低價供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產管理部門協調機制，在遵循土地利用規劃、城市規劃的基礎上，調控土地供短期內，適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規范土地市場、打擊土地投機，從而間接調控住房價格。（4）完善房地產稅制

政府應該減免房地產稅費，從而降低住房價格。在房地產商開發的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環節，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產權、規則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發商對開發項目的可控性，減少交易費用，降低開發成本，從而為降低房價提供有力的保證。

（5）建立和完善相關的法律法規

房價水平最終會和當地居民的消費能力相匹配，房價上漲最終需要通過經濟增長來消化，政府有責任有空間去干預，以實現可持續發展目標。為此，需要建立健全信息反饋監控體系、完善土地政策、住房政策等相關制度體系在有效抑制房價上漲有重要作用。三、十八屆三中全會對房價的影響

十八屆三中全會落幕，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發布，引發了媒體、專家“解讀熱”。雖然《決定》對公眾關注的房地產話題表述十分有限，只有“加快房地產稅立法并適時推進改革”，沒有“房地產調控”的字眼。但還是很多分析人士認為，配合土地的改革、財稅體制改革等舉措，房地產市場走向將深受影響。

（1）弱化政府調控凸顯市場作用

萬達集團董事長王健林接受媒體專訪時表示，《決定》沒有再提“地產調控”是進步，說明未來會加強市場的決定性作用，弱化調控，政府抓保障，市場做商品房。

中國房地產研究會副會長顧云昌認為，“習李房地產新政”的日漸清晰，調控的手段、方法、立足點、途徑都在發生變化。與過去的調控思路有所不同，首先是調控手段的變化。過去，政府有形的手干預太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以“限”為主，以堵為主，現在強調千方百計地增加供應。再次，調控的立足點也在發生變化。過去的調控，是就房價而言的調控，房價被視為政治問題，調控始終在短期的房價漲跌方面做文章，現在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切。現在，隨著房地產市場的分化，各地區表現不同，調控給了地方更大的自主權。（2）農地流轉不局限于農村城市房價或受沖擊

給予農民更多的產權，是化解中國土地財政的重要舉措。一方面，這將會減少地方政府對農村土地的征用，農民土地或不再辦理征地手續，由農民直接開發；另一方面，農民的土地使用權或可以轉讓，土地產權多元化，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認為，這一政策是對地方政府土地財政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應短缺問題將得到解決，由此造成的房價高漲問題也將因此減弱。

（3）房地產泡沫不會馬上破裂短期內房價或上漲

中國房地產市場有泡沫，但還沒到馬上要破裂的程度；《決定》中以“賦予農民更多財產權利”為核心的土地政策，可能會造成土地價格短期內較大幅度的上升。農民收入的增加，加上賣地少了，進入市場的土地的減少，地價會傳導到房價，短期內帶動房價的上漲。在他看來，關鍵要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能導致房價更快速的上漲。（4）房地產稅法勢在必行短期內難開征

《決定》中提出“加快房地產稅立法并適時推進的改革”。此前國務院發展研究中心發布的“383”改革方案中也提到要擴大房產稅試點范圍。中國房地產調控已經走到了一個十字路口，作為調控的一個重要手段，房產稅有利于改變人們對于房地產發展的預期、改變房地產脫離其本來屬性，變為投資品的趨勢。預計房產稅的推進在最近一兩年“會有大的動作”。（5）小產權房投資有風險轉正應是持久戰

小產權房長期以來處境的尷尬，十八屆三中全會的召開，使其再次進入公眾視野。目前小產權房轉正賭局中，大部分受訪者均表示購房是出于投資的心態。對于試圖從小產權房轉正變革中投資獲利的這種心態并不好。一旦小產權房轉正，農村土地可以入市，再加上房產稅等種種政策出來，房價未來下跌的可能性就很難說了。

四、結論

可以看出，在短時間內在一線大城市房價不會有所下降，但是上漲步伐可能會減慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去擔心房價吧，作為大三的我，告訴自己一句，不懼將來。

第五篇：國家房價調控政策

可是，自2003年國家頒布房地產宏觀調控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調越漲”。

此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產調控基本可以分為四個階段。

中國房地產的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。為了拉動經濟，提高內需。

1998年7月3日，國務院頒布了“關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”，福利分房取消，中國房地產市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到

6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

根據中國社科院藍皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。

在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約

束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯物業指出，當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業類項目房貸的標準，只是兩者間可貸年限不同，商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業地產一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業地產卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。

另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示，我國經濟在2009年已經開始全面企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業地產的投融資環境。

中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環比出現大幅增加，其中四大城市租賃面積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。