第一篇：跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法

跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法

2016-04-13 8811 國家稅務總局公告 2016年第17號

國家稅務總局制定了《跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國家稅務總局

2016年3月31日

納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務

增值稅征收管理暫行辦法

第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱跨縣（市、區）提供建筑服務，是指單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在其機構所在地以外的縣（市、區）提供建筑服務。

納稅人在同一直轄市、計劃單列市范圍內跨縣（市、區）提供建筑服務的，由直轄市、計劃單列市國家稅務局決定是否適用本辦法。

其他個人跨縣（市、區）提供建筑服務，不適用本辦法。

第三條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，應按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，屬于財稅〔2016〕36號文件規定的可以選擇簡易計稅方法計稅的建筑工程老項目。

第四條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下規定預繳稅款：

（一）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率計算應預繳稅款。

（二）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

（三）小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

第五條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：

（一）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%

（二）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。

納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。

第六條 納稅人按照上述規定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證，否則不得扣除。

上述憑證是指：

（一）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業營業稅發票。

上述建筑業營業稅發票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。

（二）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務發生地所在縣（市、區）、項目名稱的增值稅發票。

（三）國家稅務總局規定的其他憑證。

第七條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，在向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款時，需提交以下資料：

（一）《增值稅預繳稅款表》；

（二）與發包方簽訂的建筑合同原件及復印件；

（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復印件；

（四）從分包方取得的發票原件及復印件。

第八條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第九條 小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建筑服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。

第十條 對跨縣（市、區）提供的建筑服務，納稅人應自行建立預繳稅款臺賬，區分不同縣（市、區）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發票號碼、已預繳稅款以及預繳稅款的完稅憑證號碼等相關內容，留存備查。

第十一條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和納稅期限執行。

第十二條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照本辦法應向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，未按照本辦法繳納稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

第二篇：電信企業增值稅征收管理暫行辦法

國家稅務總局公告

2014年第26號

國家稅務總局關于發布《電信企業增值稅征收管理暫行辦法》的公告

為明確營業稅改征增值稅后電信企業總分機構繳納增值稅問題，國家稅務總局制定了《電信企業增值稅征收管理暫行辦法》，現予以發布，自2014年6月1日起施行。

本辦法所稱的電信企業總機構2014年6月所屬期的增值稅應納稅額，與2014年第三季度合并為一個申報期匯總申報。

特此公告。

附件：1.各省、自治區、直轄市和計劃單列市電信企業名單

2.電信企業分支機構增值稅匯總納稅信息傳遞單

國家稅務總局

2014年5月14日

電信企業增值稅征收管理暫行辦法

第一條 為規范營業稅改征增值稅后電信企業增值稅征收管理，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱增值稅條例）、《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱試點實施辦法）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

電信企業，是指中國電信集團公司、中國移動通信集團公司、中國聯合網絡通信集團有限公司所屬提供電信服務的企業。

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第二條 經省、自治區、直轄市或者計劃單列市財政廳（局）和國家稅務局批準，可以匯總申報繳納增值稅的電信企業，適用本辦法。

第三條 各省、自治區、直轄市和計劃單列市電信企業（以下簡稱總機構，具體名單見附件1）應當匯總計算總機構及其所屬電信企業（以下簡稱分支機構）提供電信服務及其他應稅服務的增值稅應納稅額，抵減分支機構提供電信服務及其他應稅服務已繳納（包括預繳和查補，下同）的增值稅額后，向主管稅務機關申報納稅。

總機構發生除電信服務及其他應稅服務以外的增值稅應稅行為，按照增值稅條例及相關規定就地申報納稅。

第四條 總機構匯總的銷售額，為總機構及其分支機構提供電信服務及其他應稅服務的銷售額。

第五條 總機構匯總的銷項稅額，按照本辦法第四條規定的銷售額和增值稅適用稅率計算。

第六條 總機構匯總的進項稅額，是指總機構及其分支機構提供電信服務及其他應稅服務而購進貨物、接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅額。

總機構及其分支機構取得的與電信服務及其他應稅服務相關的固定資產、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產租賃的進項稅額，由總機構匯總繳納增值稅時抵扣。

總機構及其分支機構用于電信服務及其他應稅服務以外的進項稅額不得匯總。

第七條 總機構及其分支機構用于提供電信服務及其他應稅服務的進項稅額與不得匯總的進項稅額無法準確劃分的，按照試點實施辦法第二十六條確定的原則執行。

第八條 分支機構提供電信服務及其他應稅服務，按照銷售額和預征率計算應預繳稅額，按月向主管稅務機關申報納稅，不得抵扣進項稅額。計算公式為：

應預繳稅額=（銷售額＋預收款）×預征率

銷售額為分支機構對外（包括向電信服務及其他應稅服務接受方和本總機構、分支機構外的其他電信企業）提供電信服務及其他應稅服務取得的收入；預收款為分支機構以銷售電信充值卡（儲值卡）、預存話費等方式收取的預收性質的款項。

銷售額不包括免稅項目的銷售額；預收款不包括免稅項目的預收款。分支機構發生除電信服務及其他應稅服務以外的增值稅應稅行為，按照增值稅條例及相關規定就地申報納稅。

第九條 分支機構應按月將提供電信服務及其他應稅服務的銷售額、預收款、進項稅額和已繳納增值稅額歸集匯總，填寫《電信企業分支機構增值稅匯總納稅信息傳遞單》（見附件2），報送主管稅務機關簽章確認后，于次月10日前傳遞給總機構。

匯總的銷售額包括免稅項目的銷售額。

匯總的進項稅額包括用于免稅項目的進項稅額。

第十條 總機構的納稅期限為一個季度。

第十一條 總機構應當依據《電信企業分支機構增值稅匯總納稅信息傳遞單》，匯總計算當期提供電信服務及其他應稅服務的應納稅額，抵減分支機構提供電信服務及其他應稅服務當期已繳納的增值稅額后，向主管稅務機關申報納稅。抵減不完的，可以結轉下期繼續抵減。計算公式為：

總機構當期匯總應納稅額=當期匯總銷項稅額－當期匯總的允許抵扣的進項稅額

總機構當期應補（退）稅額=總機構當期匯總應納稅額－分支機構當期已繳納稅額

第十二條 總機構及其分支機構，一律由主管稅務機關認定為增值稅一般納稅人。

第十三條 總機構應當在開具增值稅專用發票的次月申報期結束前向主管稅務機關報稅。

總機構及其分支機構取得的增值稅扣稅憑證，應當按照有關規定到主管稅務機關辦理認證或者申請稽核比對。

總機構匯總的允許抵扣的進項稅額，應當在季度終了后的第一個申報期內申報抵扣。

第十四條 分支機構的預征率由省、自治區、直轄市或者計劃單列市國家稅務局商同級財政部門確定。

第十五條 電信企業通過手機短信公益特服號為公益機構接受捐款提供服務，如果捐款人索取增值稅專用發票的，應按照捐款人支付的全部價款和價外費用，扣除支付給公益性機構捐款后的余額開具增值稅專用發票。

第十六條 總機構和分支機構所在地主管稅務機關應定期或不定期對其納稅情況進行檢查。

分支機構提供電信服務及其他應稅服務申報不實的，由其主管稅務機關按適用稅率全額補征增值稅。

第十七條 電信企業普通發票的適用暫由各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局確定。

各省、自治區分支機構可以使用上級分支機構統一領取的增值稅專用發票和普通發票；各直轄市、計劃單列市分支機構可以使用總機構統一領取的增值稅專用發票和普通發票。

總機構“一窗式”比對內容中，不含分支機構按照本辦法第八條規定就地申報納稅的專用發票銷項金額和稅額。

第十八條 總機構及其分支機構的其他增值稅涉稅事項，按照增值稅條例、試點實施辦法及相關規定執行。

第三篇：鐵路運輸企業增值稅征收管理暫行辦法

國家稅務總局關于發布

《鐵路運輸企業增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務總局公告2014年第6號

為明確營業稅改征增值稅后鐵路運輸企業總分機構繳納增值稅問題，國家稅務總局制定了《鐵路運輸企業增值稅征收管理暫行辦法》，現予以發布，自2014年1月1日起施行。

特此公告。

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附件：鐵路運輸企業分支機構增值稅匯總納稅信息傳遞單

國家稅務總局

2014年1月20日

鐵路運輸企業增值稅征收管理暫行辦法

第一條 為規范營業稅改征增值稅后鐵路運輸企業增值稅征收管理，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下稱增值稅條例）、《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下稱試點實施辦法）、《總分機構試點納稅人增值稅計算繳納暫行辦法》及現行增值稅有關規定，結合鐵路運輸企業特點，制定本辦法。

第二條 經財政部、國家稅務總局批準，匯總申報繳納增值稅的中國鐵路總公司及其所屬運輸企業（含下屬站段，下同）適用本辦法。

第三條 中國鐵路總公司所屬運輸企業按照本辦法規定預繳增值稅，中國鐵路總公司匯總向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

第四條 中國鐵路總公司應當匯總計算本部及其所屬運輸企業提供鐵路運輸服務以及與鐵路運輸相關的物流輔助服務（以下稱鐵路運輸及輔助服務）的增值稅應納稅額，抵減所屬運輸企業提供上述應稅服務已繳納（包 —1—

括預繳和查補，下同）的增值稅額后，向主管稅務機關申報納稅。

中國鐵路總公司發生除鐵路運輸及輔助服務以外的增值稅應稅行為，按照增值稅條例、試點實施辦法及相關規定就地申報納稅。

第五條 中國鐵路總公司匯總的銷售額，為中國鐵路總公司及其所屬運輸企業提供鐵路運輸及輔助服務的銷售額。

第六條 中國鐵路總公司匯總的銷項稅額，按照本辦法第五條規定的銷售額和增值稅適用稅率計算。

第七條 中國鐵路總公司匯總的進項稅額，是指中國鐵路總公司及其所屬運輸企業為提供鐵路運輸及輔助服務而購進貨物、接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅額。

中國鐵路總公司及其所屬運輸企業取得與鐵路運輸及輔助服務相關的固定資產、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產租賃的進項稅額，由中國鐵路總公司匯總繳納增值稅時抵扣。

中國鐵路總公司及其所屬運輸企業用于鐵路運輸及輔助服務以外的進項稅額不得匯總。

第八條 中國鐵路總公司及其所屬運輸企業用于提供鐵路運輸及輔助服務的進項稅額與不得匯總的進項稅額無法準確劃分的，按照試點實施辦法第二十六條確定的原則執行。

第九條 中國鐵路總公司所屬運輸企業提供鐵路運輸及輔助服務，按照除鐵路建設基金以外的銷售額和預征率計算應預繳稅額，按月向主管稅務機關申報納稅，不得抵扣進項稅額。計算公式為：

應預繳稅額=（銷售額-鐵路建設基金）×預征率

銷售額是指為旅客、托運人、收貨人和其他鐵路運輸企業提供鐵路運輸及輔助服務取得的收入。

其他鐵路運輸企業，是指中國鐵路總公司及其所屬運輸企業以外的鐵路運輸企業。

中國鐵路總公司所屬運輸企業發生除鐵路運輸及輔助服務以外的增值稅應稅行為，按照增值稅條例、試點實施辦法及相關規定就地申報納稅。

第十條 中國鐵路總公司所屬運輸企業，應按月將當月提供鐵路運輸及輔助服務的銷售額、進項稅額和已繳納增值稅額歸集匯總，填寫《鐵路運輸企業分支機構增值稅匯總納稅信息傳遞單》（見附件），報送主管稅務機關簽章確認后，于次月10日前傳遞給中國鐵路總公司。

第十一條 中國鐵路總公司的增值稅納稅期限為一個季度。

第十二條 中國鐵路總公司應當根據《鐵路運輸企業分支機構增值稅匯總納稅信息傳遞單》，匯總計算當期提供鐵路運輸及輔助服務的增值稅應納稅額，抵減其所屬運輸企業提供鐵路運輸及輔助服務當期已繳納的增值稅額后，向主管稅務機關申報納稅。抵減不完的，可以結轉下期繼續抵減。計算公式為：

當期匯總應納稅額=當期匯總銷項稅額-當期匯總進項稅額

當期應補（退）稅額=當期匯總應納稅額-當期已繳納稅額

第十三條 中國鐵路總公司及其所屬運輸企業，一律由主管稅務機關認定為增值稅一般納稅人。

第十四條 中國鐵路總公司應當在開具增值稅專用發票（含貨物運輸業增值稅專用發票）的次月申報期結束前向主管稅務機關報稅。

中國鐵路總公司及其所屬運輸企業取得的增值稅扣稅憑證，應當按照有關規定到主管稅務機關辦理認證或者申請稽核比對。

中國鐵路總公司匯總的進項稅額，應當在季度終了后的第一個申報期內申報抵扣。

第十五條 中國鐵路總公司及其所屬運輸企業所在地主管稅務機關應定期或不定期對其納稅情況進行檢查。

中國鐵路總公司所屬鐵路運輸企業提供鐵路運輸及輔助服務申報不實的，由其主管稅務機關按適用稅率全額補征增值稅。

第十六條 鐵路運輸企業的其他增值稅涉稅事項，按照增值稅條例、試點實施辦法及相關規定執行。

第四篇：《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》解讀總結

《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》解讀

第一部分 背景與目的

《試點實施辦法》、《試點有關事項的規定》明確規定，納稅人轉讓不動產，需要在不動產所在地預繳稅款，而后回機構所在地申報納稅。

主要是出于如下考慮：

一、《營業稅改征增值稅試點方案》（財稅〔2011〕110號）文件中，就明確了營改增政策應在“試點期間保持現行財政體制基本穩定，原歸屬試點地區的營業稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點地區，稅款分別入庫”，遵循這條原則，銷售不動產，需要在不動產所在地繳納稅款。

自然人只有居住地，沒有機構所在地，只有發生應稅行為時，才需要計算繳納增值稅。因此，對于自然人銷售不動產，只需在不動產所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報繳納。

除自然人以外的納稅人，都有機構所在地。納稅人也只有回到機構所在地申報納稅，才可以完整的核算全部業務的進項稅額和銷項稅額，準確計算應繳稅款；納稅人需要向機構所在地主管稅務機關就其全部經營業務進行納稅申報，主管稅務機關才可以全面掌握、了解納稅人的經營行為。

因此，除自然人以外的納稅人，發生銷售不動產業務，需在不動產所在地預繳稅款，而后回機構所在地申報納稅，納稅人在不動產所在地已經預繳的稅款，可以在應納稅額中抵減。

二、自2009年起，房地產交易稅收征管系統在全國推開，目前已經較為完善。納稅人銷售取得的不動產業務，絕大多數都為自然人銷售二手房，數量眾多，業務量巨大，為保證營改增平穩過渡，我們將納稅人銷售不動產業務，仍基本維持原征收流程（委托地稅機關代征）。

納稅人銷售不動產，既涉及不動產所在地預繳，又涉及回機構所在地后按照規定的方法計算繳納增值稅款；既涉及地方稅務局征收，又涉及向主管國家稅務局申報納稅。如何在不動產所在地計算預繳納稅，如何在國家稅務局計算申報，已經預繳的稅款如何處理，納稅人需要代開發票的，需要向國稅機關申請還是向地稅機關申請等等問題，需要出臺專門的規定予以明確。這就是出臺《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年14號）的背景。

第二部分 《辦法》內容的逐條解讀

第一條 根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

【政策解讀】

本條是關于制定《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（以下稱《辦法》）的法律依據。

《辦法》作為36號文件的配套文件，目的是在現行增值稅有關規定的總體框架下，將36號文件的相關內容進行細化，在實際操作層面上，對36號文件中確立的基本原則和制度作出進一步明確和細化，區分不同情況，做出便于稅務機關和納稅人更好地理解和執行的規定，以增強政策文件的可操作性。

第二條 納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。【政策解讀】

本條明確了《辦法》適用的范圍，以及與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》之間的關系。

1.納稅人轉讓取得的不動產，適用該《辦法》。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，不適用本《辦法》。

2.取得的不動產包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人銷售權屬登記在自己名下的不動產時，適用該《辦法》。

3.房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，不適用本《辦法》，而是適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，納稅人銷售還沒有進行權屬登記的不動產時，即是一手不動產時，不適用該《辦法》。

舉例：如果一個房地產開發企業，開發一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產開發企業辦理權屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業名下，以自己名義對外出租。3年后，該商區房產價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產開發企業決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經登記在不動產企業名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權屬登記的、房地產開發項目的房產，因此，房地產企業應適用本《辦法》，而不是《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》辦理相關稅務事項。

第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

第四條 小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

【政策解讀】

辦法第三與第四條，內容比較多。納稅人是一般納稅人還是小規模納稅人，不動產是自建還是外購，不動產是改革前取得的，還是改革后取得的，增值稅一般納稅人對于老房產是選擇簡易計稅方法，還是一般計稅方法，在各種情況下，預繳稅款的計算，應納稅額的計算，納稅地點等，均存在差異。

這里，按征收部門區分地方稅務機關和國家稅務機關兩塊來分別說明，以便于大家理解。

（一）涉及地方稅務機關的相關業務

地稅機關征收的對象是：所有納稅人，包括單位和個人。征收的范圍是：轉讓取得的不動產，包括二手房、住房、路、橋等等。也就是說，納稅人只要銷售不動產，全部需要在不動產所在地主管地稅機關預繳或者繳納稅款。

根據上面的條款總結，所有納稅人，不論是增值稅一般納稅人還是小規模納稅人，不論是單位還是個人，不論是5月1日前取得的不動產還是5月1日以后取得的不動產，統一按照以下政策執行：

1.非自建不動產：對于納稅人銷售非自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產所在地主管地稅機關預繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人應按照差價和5%預征率（或者征收率）計算預繳（或者繳納）增值稅款。

例1：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元（含稅，下同）。納稅人2013年購買時的價格為700萬元，保留有合法有效憑證。

請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額，如該納稅人為小規模納稅人又如何呢？

分析：在地稅機關預繳稅款時，不需要區分納稅人性質，也不需要區分房產取得的時間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動產，是屬于自建的不動產，還是非自建。

在該題中，納稅人轉讓的不動產為2013年外購的，因此屬于非自建，應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款。

2.自建不動產：對于納稅人銷售自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產所在地主管地稅機關預繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人按照全額和5%預征率（或者征收率）計算繳納增值稅。同樣舉例說明：

例2：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。

請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額，如該納稅人為小規模納稅人又如何呢？

分析：同理，在地稅機關預繳稅款時，不需要區分納稅人性質，也不需要區分房產取得的時間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動產，是屬于自建的不動產，還是非自建。在該題中，納稅人轉讓的不動產為2013年自建的，因此應以取得的全部價款和價外費用，即1000萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款。雖然本題給出了700萬元的建造成本價格，但是在自建房產的銷售中，地稅機關在預繳稅款時，不允許扣除成本，這是需要大家注意的地方。

（二）涉及國家稅務機關的相關業務

除自然人以外的納稅人發生轉讓取得的不動產業務，在不動產所在地地稅機關預繳增值稅款后，回到機構所在地自行申報納稅。前已說明，自然人沒有機構所在地，也不需要按期申報納稅，只有在納稅義務發生時，才需要計算繳納增值稅。因此，對于自然人銷售不動產，只需在不動產所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報繳納。

1.納稅人適用簡易計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇簡易計稅方法計算增值稅的；及小規模納稅人轉讓取得的不動產（不包括個體工商戶銷售購買的住房）。當納稅人適用簡易計稅方法時，需考慮不動產屬于自建還是非自建：非自建：對于非自建的不動產，納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即差額，5%征收率計算應納稅額。

例3：接例1，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元。納稅人2013年購買時的價格為700萬元。請問，該納稅人在不動產所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，并對轉讓該房產選擇了簡易計稅方法。

分析：納稅人轉讓的不動產為2013年外購的房產，屬于非自建的老房產，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉讓該房產選擇簡易計稅方法，則應按照全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的征收率計算應納稅額。

對照例1可以看出，納稅人選擇簡易計稅方法后，向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款，與回機構所在計算申報的應納稅額，應是一致的。

自建：對于自建的不動產，納稅人應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即全額，5%征收率計算增值稅。

例4：接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請問，該納稅人在不動產所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，并對轉讓該房產選擇了簡易計稅方法。

分析：納稅人轉讓的不動產為2013年自建的房產，為自建老房產，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉讓該房產選擇簡易計稅方法，則應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即1000萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的征收率計算應納稅額。

對照例2可以看出，納稅人選擇簡易計稅方法后，向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款，與回機構所在計算申報的應納稅額，應是一致的。

2.納稅人適用一般計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇一般計稅方法計算增值稅的；及一般納稅人銷售改革后取得的不動產。當納稅人適用一般計稅方法時，非自建不動產和自建不動產的應納稅額計算規定是一致的：即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應納稅額。

例5：仍接例1，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元。納稅人2013年購買時的價格為700萬元。請問，該納稅人在不動產所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，對轉讓該房產選擇了一般計稅方法。

分析：納稅人轉讓的不動產為2013年外購的房產，屬于非自建的老房產，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉讓該房產選擇一般計稅方法，則應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率計算應納稅額。即1000萬÷（1+11%）×11%－進項稅額=應納稅額。需要說明的是，該房產購買于2013年，不能取得合法有效增值稅扣稅憑證扣除房產的稅款，但納稅人可以扣除銷售不動產所產生的咨詢費等所含的增值稅進項稅額。當然，進項稅額也包括納稅人當期取得的所有符合規定允許抵扣的進項稅額。

例6：仍接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請問，該納稅人在不動產所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，對轉讓該房產選擇了一般計稅方法。

分析：納稅人轉讓的不動產為2013年自建的房產，為自建老房產，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉讓該房產選擇一般計稅方法，則納稅人應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率計算應納稅額。即1000萬÷（1+11%）×11%－進項稅額=應納稅額。需要說明的是，該房產建于2013年，自建房產時未能取得合法有效增值稅扣稅憑證，或者已經取得的增值稅扣稅憑證按現行規定也不能抵扣房產的稅款，但納稅人可以扣除銷售不動產所產生的咨詢費等等所含的增值稅進項稅額。同上。

可以看出，納稅人選擇一般計稅方法后，向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款，與回機構所在計算申報的應納稅額，可能存在差異。

第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：

（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

【政策解讀】

個人包括個體工商戶和其他個人。個體工商戶需回到機構所在地向主管稅務機關申報繳納；其他個人，即自然人，則不需要回居住地申報納稅，發生應稅行為時，直接按規定申報繳納稅款即可。

第六條 其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：

（一）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（二）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5% 【政策解讀】 本條明確了預繳稅款的計算方法：

一是除其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，需要預繳稅款。其他個人，即自然人，不需要預繳，直接在不動產所在地主管地稅機關繳納。因此，本條僅針對除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶。

二是考慮到目前國稅、地稅部門信息尚未聯網，地稅部門難以得知納稅人的身份是一般納稅人還是小規模納稅人。因此，采取了簡便的處理方法。即需要預繳稅款的納稅人，在地稅機關預繳時，均按照5%預征率（或者征收率）進行換算，不區分納稅人是否為一般納稅人，也不區分納稅人是適用一般計稅方法還是簡易計稅方法。

第七條 其他個人轉讓其取得的不動產，按照本辦法第六條規定的計算方法計算應納稅額并向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

【政策解讀】

自然人銷售不動產不需要預繳稅款。自然人全部屬于小規模納稅人，小規模納稅人轉讓不動產的征收率為5%。因此，按照規定的計算方法，自然人轉讓不動產，直接以差額或者全額依照5%征收率計算應納稅額，在不動產所在地主管地稅機關繳納稅款即可。

例7：張三戶口所在地為南京，在深圳工作，長期在深圳居住。張三在海南買了一套海景房，價值80萬元。2016年6月，張三將海南的房產以100萬價格賣出。假設張三銷售海景房可以享受差額征稅政策，則應如何計算應納稅額？張三應向哪里的國稅或地稅稅務機關繳納稅款？是否需要回戶口所在地或者長期居住地申報納稅？ 分析：張三銷售該海景房可以享受差額征稅政策，則應納稅額=（100-80）÷（1+5%）×5%。應納稅額為0.95萬元，根據本條關于納稅地點的規定，張三應在不動產所在地（海南）就該筆稅款向海南地稅部門申報納稅。自然人轉讓不動產，直接在不動產所在地納稅，不需要再回機構所在地申報繳納，也就是說，張三銷售海南的房產，向海南地稅部門申報納后，不需要向其戶口所在地（南京）或者長期居住地（深圳）稅務部門申報。

例8：假設例7中納稅人銷售該海景房只能全額征稅，則應如何計算應納稅額？張三應向哪里的哪個稅務機關繳納稅款？是否需要回戶口所在地或者長期居住地申報納稅？

分析：張三銷售該商鋪海景房應按照價款和價外費用全額征稅，則應納稅額=100÷（1+5%）×5%。應納稅額為4.76萬元，根據本條關于納稅地點的規定，該自然人應在不動產所在地（海南）就該筆稅款向海南地稅部門申報納稅。理由不再贅述。

第八條 納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。

否則，不得扣除。上述憑證是指：

（一）稅務部門監制的發票。

（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規定的其他憑證。【政策解讀】

本條明確了扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的憑證要求，基本平移原營業稅政策的規定。

一是納稅人預繳稅款或者申報納稅時，按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應出具合法有效憑證。也就是說納稅人在向不動產所在地主管地方稅務部門預繳或者向主管稅務機關繳納稅款時，必須提供其扣除不動產購置原價或者取得不動產時作價的合法有效憑證，納稅人如果不能提供，或者提供的憑證，不符合該條規定的合法有效憑證的范疇，則應該全額計算繳納或者預繳稅款。

二是合法有效憑證包括：稅務部門監制的發票；法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；以及總局規定的其他憑證。“總局規定的其他憑證”，這是對今后可能出現的情況的一個兜底條款。

第九條 納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

【政策解讀】

本條是納稅人回機構所在地后如何抵減在不動產所在地已預繳稅款的規定。

一是此條中的納稅人，指除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶。因為只有單位和個體工商戶，才需要回機構所在地，就其全部經營業務向主管國稅機關申報納稅。

二是除其他個人以外的納稅人，當期銷售不動產，在不動產所在地主管地稅機關預繳稅款后，回機構所在地向主管國稅機關申報納稅時，可以在增值稅應納稅額中，抵減在不動產所在地地稅機關已經預繳的稅款，若當期未能抵減完，則可以結轉下期繼續抵減。

三是納稅人在不動產所在地地稅機關預繳稅款后，應取得并妥善保管完稅憑證（注明有增值稅），以完稅憑證作為抵減應納稅額的合法有效憑證。

沿用前面的例子，我們來看一下完整的業務，需要如何計算納稅：例9：某南京秦淮區納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元（含稅，下同）。寫字樓位于南京秦淮區。納稅人2013年購買時的價格為700萬元，取得了合法有效的營業稅發票《銷售不動產統一發票》。請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，對該筆業務選擇簡易計稅方法，應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？假設納稅人其他業務6月份的應納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析及規定的計算方法，納稅人在南京秦淮區地稅機關應預繳稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29萬元。

納稅人向南京秦淮區主管國稅機關申報納稅時，也應按照全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人在申報時，應同時加上其他業務的增值稅應納稅額。

應納稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%（轉讓不動產）+70（其他業務）=84.29萬元。

也就是說，納稅人在7月申報期內，將轉讓不動產及其他業務應共同申報納稅，應納稅額合計為84.29萬元。納稅人可憑在南京秦淮區地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的14.29萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

例10：延續例9，如果納稅人在2013年購買房產時，未取得《銷售不動產統一發票》，也未取得任何符合第八條規定的合法有效的憑證，則應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？按照第八條規定，納稅人如未能取得合法有效的憑證，則不能享受差額計稅政策。按照前面的分析及計算規定，納稅人在南京秦淮區地稅機關應預繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

納稅人向南京秦淮區國稅局申報納稅時，同理，也因為未取得合法有效的憑證，只能全額計稅，也應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人在申報時，應同時加上其他業務的增值稅應納稅額。

應納稅款=1000÷（1+5%）×5%（轉讓不動產）+70（其他業務）=117.62萬元。

納稅人在7月申報期內，將轉讓不動產及其他業務申報納稅，計算的應納稅額合計為117.62萬元。納稅人可憑在南京秦淮區地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

如果上述納稅人為增值稅小規模納稅人，在舉例的業務中，納稅人的預繳稅款、應納稅額計算，納稅申報、已經繳納稅款的抵減等，都是一樣的。

接下來，我們看一個自建的例子：

例11：某納稅人（非自然人）為南京秦淮區納稅人，2016年6月30日轉讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉讓收入1000萬元，廠房也在南京秦淮區。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對該筆業務選擇簡易計稅方法，應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？仍假設納稅人其他業務6月份的應納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析及計算規定，納稅人在南京秦淮區地稅機關應預繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

納稅人向南京秦淮區國稅局申報納稅時，也應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人在申報時，應同時加上其他業務的增值稅應納稅額。

應納稅款=1000÷（1+5%）×5%（轉讓不動產）+70（其他業務）=117.62萬元。

納稅人在7月申報期內，轉讓不動產及其他業務共同申報納稅，計算的應納稅額合計為117.62萬元。納稅人可憑在南京秦淮區地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

接下來我們看一下一般納稅人選擇一般計稅方法的例子： 例12：接例9，納稅人轉讓的仍是老房產，非自建，但納稅人選擇一般計稅方法。某南京秦淮區納稅人（非自然人），2016年6月30日轉讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區。納稅人2013年購買時的價格為700萬元，取得了合法有效的營業稅發票《銷售不動產統一發票》。請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對該筆業務選擇一般計稅方法，應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？假設納稅人其他業務6月份的應納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析，納稅人在南京秦淮區地稅機關預繳稅款時，只需考慮所轉讓的不動產是非自建不動產，且取得了合法有效扣除憑證進行計算。

預繳稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29萬元。納稅人向南京秦淮區國稅局申報納稅時，按照假設，納稅人依一般計稅方法計稅應納稅額，由于2013年購入時，取得的是《銷售不動產統一發票》，不屬于增值稅扣稅憑證，不能抵扣進項稅額，納稅人在進行納稅申報時，應同時加上其他業務的增值稅應納稅額。

應納稅額=1000÷（1+11%）×11%（轉讓不動產）+70（其他業務）=169.10萬元。納稅人在7月申報期內，將轉入不動產及其他業務應共同申報納稅，應納稅額合計為169.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的14.29萬元，納稅人仍需繳納154.81萬元。

例13：接例11，老房產，自建，納稅人選擇一般計稅方法。某納稅人（非自然人）為南京秦淮區納稅人，2016年6月30日轉讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉讓收入1000萬元，廠房也在南京秦淮區。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對該筆業務選擇一般計稅方法，應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？仍假設納稅人其他業務6月份的應納增值稅額為70萬元。

同例11的分析，在南京秦淮區地稅機關預繳稅款時：預繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

按照假設，納稅人按照一般計稅方法計稅應納稅額，由于是2013年自建的房產，營改增后不能取得有效的增值稅扣稅憑證，不能抵扣進項稅額，納稅人向南京秦淮區國稅局申報納稅時：應納稅額=1000÷（1+11%）×11%（轉讓不動產）+70（其他業務）=169.10萬元。

納稅人在7月申報期內，將轉讓不動產及其他業務應共同申報納稅，應納稅額合計為169.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納121.48萬元。

接下來，我們看兩個改革后取得房產的例子： 例14：南京秦淮區某納稅人為增值稅一般納稅人，2018年10月30日轉讓其2016年6月購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區。納稅人購買時價格為777萬元，取得了增值稅專用發票，注明稅款為77萬元。該納稅人2018年10月份的其他銷項稅額為70萬元，進項稅額為30萬元，期初留抵稅額為33萬元。問，納稅人對此轉讓不動產業務應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？因該房產屬于外購的非自建不動產，按照規定，在南京秦淮區地稅機關預繳稅款時：預繳稅款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62萬元。

納稅人向南京秦淮區國稅局申報納稅時，將所有業務合并申報應納稅款=1000÷（1+11%）×11%（轉讓不動產）+70（其他業務銷項稅額）—30（進項稅額）—33（留抵稅額）=106.10萬元。

納稅人在2018年11月申報期內，將轉讓不動產及其他業務應共同申報納稅，應納稅額合計為106.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的10.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅95.48萬元。

例15：假設南京秦淮區某納稅人為增值稅小規模納稅人，2018年10月30日轉讓其2016年6月購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區。納稅人購買時的價格為777萬元，取得了增值稅普通發票。該納稅人2018年10月份的其他業務的銷售額為5萬元。問，納稅人對此轉讓不動產業務應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？同樣，該房產屬于外購的非自建不動產，按照規定，在南京秦淮區地稅機關預繳稅款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62萬元。

納稅人為小規模納稅人，11月納稅申報期內，向南京秦淮區國稅局合并申報其應納稅款：應納稅額=（1000-777）÷（1+5%）×5%+5÷（1+3%）×3%=10.77萬元。

納稅人在11月申報期內，將轉讓不動產及其他業務應共同申報納稅，應納稅額合計為10.77萬元，同時，納稅人可憑在南京秦淮區地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的10.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅0.15萬元。

第十條 小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。

【政策解讀】

為了方便納稅人辦理銷售“二手房”手續，本條規定代開增值稅發票與預繳稅款的稅務機關一致，都為不動產所在地主管地稅機關。地稅機關代開發票部門通過增值稅發票管理新系統代開增值稅發票，系統自動在發票上打印“代開”字樣。地稅局代開發票部門為納稅人代開的增值稅發票，統一使用六聯增值稅專用發票和五聯增值稅普通發票。第四聯由代開發票崗位留存，以備發票掃描補錄；第五聯交征收崗位留存，用于代開發票與征收稅款的定期核對；其他聯次交納稅人使用。

第十一條 納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。【政策解讀】

根據《試點實施辦法》第五十三條規定：納稅人發生應稅行為，應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票，并在增值稅專用發票上分別注明銷售額和銷項稅額。

屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：

（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。

（二）使用免稅增值稅規定的應稅行為。

因此本條規定，納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

同時，其他個人不可以登記為一般納稅人，即使接受了增值稅專用發票，也無法抵扣稅款，所以不需要向其他個人開具或申請代開增值稅專用發票。

第十二條 納稅人轉讓不動產，按照本辦法規定應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

納稅人轉讓不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

【政策解讀】

此為罰則條款。納稅人轉讓不動產，未按規定申報納稅的，應按照《稅收征收管理法》等規定進行處罰。

第五篇：XX區建筑垃圾“一體化”管理暫行辦法

XX區建筑垃圾“一體化”管理暫行辦法

第一章總則

第一條為進一步規范全區建筑垃圾管理，提高建筑垃圾治理水平，全面加強全區建筑垃圾管理工作，建立全區建筑垃圾“一體化”管理制度，根據《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》（中華人民共和國主席令〔2020〕第43號）、《城市建筑垃圾管理規定》（建設部令〔2005〕139號）、《XX市人民政府辦公室關于印發〈XX市建筑垃圾治理試點工作實施方案〉的通知》（X政辦字〔2019〕X號）、《XX市城市管理委員會關于印發XXXX心城區拆遷工地揚塵防治監督管理辦法的通知》（X城委發〔2020〕X號）、《XX區人民政府辦公室關于印發全面加強建筑垃圾管理工作實施方案的通知》（X東政辦字〔2022〕X號）文件要求，結合我區實際，制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法適用于XX轄區內建筑垃圾的源頭收集、中段運輸、末端消納處置等活動。

第三條本暫行辦法所稱建筑垃圾是城市固體廢棄物的一種，是指新建、改建、擴建和拆除各類建（構）筑物、市政工程、園林綠化工程及裝修房屋等工程施工活動中產生的各類建筑垃圾，主要分為工程渣土、拆除垃圾、施工垃圾、裝飾裝修垃圾、工程泥漿等廢棄物。

第四條建筑垃圾處置實行收費制度。收費屬經營服務性收費，收費標準依據《城市建筑垃圾管理規定》（建設部令〔2005〕139號）及市級相關標準收取。

第二章建筑垃圾處置的申報、受理、審批

第五條建筑垃圾處置應當取得相關行政許可。產生建筑垃圾的單位，應當在開工前15日內向區行政審批服務局提出處置核準，并提供下列資料：

（一）建筑垃圾處置方案。

（二）與消納、處置單位簽訂的消納處置協議，與承運單位簽訂的運輸合同；

（三）承運公司所用運輸車輛的數量及車牌號碼；

（四）工地出口道路硬化及沖洗設施設置情況的資料。

第六條工程施工單位應當編制建筑垃圾處理方案，采取污染防治措施，并報區綜合行政執法局備案。

第七條區行政審批服務局接到申請之日起5個工作日內核發《建筑垃圾處置核準證》。

第八條《建筑垃圾處置核準證》禁止涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓。

第三章拆除建筑垃圾政務流程

第九條區征收主管部門提供拆遷計劃，各鎮街確定拆遷地塊后，將拆遷方案告知區城發集團，區城發集團根據拆遷方案及時溝通相關鎮街，委托第三方核算拆遷工地建筑垃圾的產生量及運輸成本，分別報區綜合行政執法局、區征收服務中心備案。

第十條區城發集團依據第三方評估報告對拆遷工地的拆除、運輸及拆除垃圾的處置工作進行招標、拍賣。將建筑垃圾的運輸費用、垃圾處置費用列入評估后的標底拆遷成本；收取垃圾處置費用、第三方費用后剩余金額匯入拆遷地塊所屬鎮街。國有土地拆遷工作，參照有關規定另行執行。

第四章拆除工地現場管理

第十一條由區城發集團根據《建筑垃圾處理技術標準》（CJJ/T134-2019）安排專人進入工地現場，指導建筑垃圾分類裝車。

第十二條拆除流程：區城發集團委托第三方評估機構對拆遷物進行評估并確定招標價格—組織招標—中標拆遷公司向區城發集團繳納殘值保證金和建筑垃圾處置費等相關費用—拆遷協議簽訂、房屋騰空30%后—實施拆除—拆除完成后15日內建筑垃圾清理完成。

第十三條建筑垃圾處置流程：中標拆遷公司清運前，辦理《建筑垃圾處置核準》，明確建筑垃圾運輸量、運輸公司、和處置場所，定時、定路線、定點進行處置。

第十四條建筑垃圾資源化利用：拆除過程中產生的廢棄混凝土塊、廢棄磚混類等建筑垃圾在規定時間內通過市場手段無法處置的，由中標企業運送至市建筑垃圾特許經營企業進行資源化利用。

第五章建筑垃圾運輸管理

第十五條建設或施工單位不得將建筑垃圾交給未經市城管部門備案的運輸企業進行建筑垃圾運輸。

第十六條從事建筑垃圾運輸的單位應具備下列條件：

（一）具有《工商營業執照》《稅務登記證》和《城管部門備案證明》；

（二）運輸車輛具備全密閉運輸機械裝置，并安裝符合要求的監控設備。

第十七條運輸建筑垃圾過程中，必須采取密閉措施，符合環境衛生要求，并隨車攜帶《建筑垃圾處置核準證》。

第十八條從事建筑垃圾運輸不得有下列行為：

（一）擅自改變運輸線路、時間和傾倒地點；

（二）運輸車輛超載超速行駛；

（三）不得遺撒、泄漏，不得帶泥上路行駛。

第六章建筑垃圾處置管理

第十九條任何單位和個人不得隨意傾倒、拋撒或者堆放建筑垃圾。

第二十條任何單位和個人不得將建筑垃圾混入生活垃圾、醫療垃圾、危廢垃圾，不得擅自設立棄置場所受納建筑垃圾。

第二十一條處置建筑垃圾的單位應當將處置場所出具的回執妥善保管，以備主管部門查驗。

第二十二條建筑垃圾消納場不得受納工業垃圾、生活垃圾或有毒有害、易燃易爆等危險廢物。

第七章拆遷施工現場環保標準

第二十三條拆遷施工現場應符合以下條件：

（一）實行封閉施工、具備噴淋等降塵設施；

（二）出入口道路硬化并配備相應的沖洗設施及監控設備；

（三）有專人負責現場管理，有專職保潔人員，對不符合市容環境衛生要求的車輛不準駛出現場。

第二十四條建設或施工單位應當及時清運工程施工過程中產生的建筑垃圾，并按規定處置。

第八章部門職責

第二十五條發改部門負責將建筑垃圾資源化處置項目納入區國民經濟發展規劃。

第二十六條住建部門聯合區城發集團開展拆遷項目的評估、招標、拍賣，把拆除垃圾的運輸處置費用列入預算成本。同時要求拆除企業將建筑垃圾運輸到指定地點，對未運送到指定地點的一律不予驗收。

第二十七條行政審批部門負責建筑垃圾處置核準的審批工作。

第二十八條綜合行政執法部門負責全區建筑垃圾綜合利用和資源化處置的行業監管和建筑垃圾處置核準及運營、監督考核管理工作，聯合公安交警等部門查處違法傾倒、清運、中轉、處置建筑垃圾等行為。

第二十九條公安交警部門開展轄區內建筑垃圾運輸專項整治行動，依法查處違反建筑垃圾運輸處置相關規定進行建筑垃圾運輸處置的行為。

第三十條交通部門依法查處無《道路運輸經營許可證》和《道路運輸證》的運輸行為。

第三十一條本暫行辦法由區綜合行政執法局負責解釋。

第三十二條本辦法自2022年6月21日起施行，有效期截止2024年6月20日。