第一篇：國家稅務總局發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》等6項公告及解讀(匯總)

“營改增”權威解讀！國家稅務總局發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》等6項公告及解讀（匯總）

2016-04-08中國注冊稅務師協(xié)會中國注冊稅務師協(xié)會CCTAAWX發(fā)布注冊稅務師行業(yè)重要信息，為會員提供更加便捷的服務。近日，國家稅務總局連續(xù)發(fā)布了六項政策及解讀，詳細解讀了“營改增”相關的2016年第14-19公告，即：

《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）

《國家稅務總局關于<不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）

《國家稅務總局關于<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）

《國家稅務總局關于<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號）

《國家稅務總局關于<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）

《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》（國家稅務總局公告2016年第19號）

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號），自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”試點,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。本文中，小編將稅務總局昨日發(fā)布的六項政策解讀匯總，以便閱讀。

關于《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>

公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入營改增試點。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，國家稅務總局制定出臺了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），對納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的稅收征管問題進行了明確。

二、適用范圍

本辦法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

三、主要內(nèi)容

（一）政策要求：按照不動產(chǎn)的取得時間、納稅人類別、不動產(chǎn)類型，分別對納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)如何在不動產(chǎn)所在地預繳、如何在機構所在地申報納稅，作了進一步細化和明確。

（二）扣減稅款的憑證要求：納稅人按規(guī)定以全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)價款后的余額為銷售額或計算預繳稅款的依據(jù)的，其允許扣除的價款應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。上述憑證包括稅務部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書等。

（三）發(fā)票問題：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

（四）其他問題：《暫行辦法》還明確了納稅人銷售不動產(chǎn)的稅款計算、增值稅發(fā)票開具以及納稅申報等具體稅收征管問題。

關于《國家稅務總局關于<不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法>的

公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，增值稅一般納稅人取得的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣。為便于征納雙方執(zhí)行，國家稅務總局發(fā)布了《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣管理暫行辦法》，對不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額分期抵扣問題進行了明確。

二、適用范圍

本公告明確的不動產(chǎn)分年抵扣辦法，適用于增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額抵扣不適用本公告的規(guī)定。

三、主要內(nèi)容

（一）納稅人取得不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額，需分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣進項稅額的60%，第2年抵扣進項稅額的40%。

（二）納稅人新建不動產(chǎn)，或者改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

（三）已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，公告明確了如何計算不得抵扣的進項稅額。

（四）按規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，公告明確了其進項稅額抵扣的具體方法。

關于《國家稅務總局關于<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理

暫行辦法>的公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，國家稅務總局發(fā)布了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，明確納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理問題。

二、適用范圍

納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

三、主要內(nèi)容

（一）細化政策要求：按照不動產(chǎn)的取得時間、納稅人類別、不動產(chǎn)地點等，分別對納稅人以經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)如何預繳稅款、如何申報納稅，作了進一步細化明確。

（二）明確了納稅人應預繳稅款的計算公式：按照納稅人適用的計稅方法、不動產(chǎn)類型等，明確了如何計算應預繳稅款。

（三）明確已預繳稅款抵減及憑證要求：單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，允許在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為依據(jù)。

（四）明確了其他個人出租不動產(chǎn)應納稅額的計算及申報繳納問題：區(qū)分住房和非住房，明確了其他個人出租不動產(chǎn)應納稅款的計算公式，并明確其他個人出租不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地地稅機關申報繳納增值稅。

（五）明確了發(fā)票問題：小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關申請代開增值稅發(fā)票。其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開增值稅發(fā)票。

關于《國家稅務總局關于<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收

管理暫行辦法>的公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。為統(tǒng)一營改增后納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務的征收管理，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，國家稅務總局制定了《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》。

二、適用范圍

單位和個體工商戶在其機構所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務，適用本辦法。在同一直轄市、計劃單列市范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務的，由直轄市、計劃單列市國家稅務局決定是否適用本辦法。

其他個人提供建筑服務在建筑服務發(fā)生地申報納稅，不適用本辦法。

三、主要內(nèi)容

（一）納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應按規(guī)定向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）區(qū)分增值稅一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，適用一般計稅方法和選擇適用簡易計稅方法，以及小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務三種情況，明確了預繳稅款的相關規(guī)定。

（三）明確了納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，預繳稅款的計算公式、扣除支付的分包款的合法有效憑證、預繳稅款時應提交的資料、自行建立預繳稅款臺賬等問題。

（四）明確小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

（五）明確納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務預繳稅款時間按照《通知》規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行。

關于《國家稅務總局關于<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》的解讀

一、背景和目的 經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入營改增試點。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，國家稅務總局發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，以明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何征收管理的相關問題。

二、適用范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后、以自己的名義立項銷售的，適用本辦法。

三、主要內(nèi)容

（一）一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。辦法明確了如何計算當期允許扣除的土地價款及相關管理要求。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

3.一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。辦法明確了如何計算應預繳稅款。

4.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按照規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和適用稅率或征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

5.辦法還明確了一般納稅人如何開具發(fā)票等具體征管問題。

（二）小規(guī)模納稅人

1.小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。辦法進一步明確了如何計算應預繳稅款。

2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.辦法還明確了小規(guī)模納稅人如何開具發(fā)票等具體稅收征管問題。

關于《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開

增值稅發(fā)票的公告》的解讀

為實現(xiàn)稅制變更的平穩(wěn)過渡，最大程度上減少對納稅人的影響，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《國家稅務總局關于加強國家稅務局、地方稅務局互相委托代征稅收的通知》（稅總發(fā)〔2015〕155號）等有關規(guī)定，我們制定了《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》，明確了納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)增值稅的申報繳稅流程均維持現(xiàn)狀，仍在地稅局辦理，不發(fā)生變化，便利納稅人辦稅。

來源：國家稅務總局辦公廳 責任編輯：滿毅

第二篇：《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》解讀總結(jié)

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》解讀

第一部分 背景與目的

《試點實施辦法》、《試點有關事項的規(guī)定》明確規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，需要在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，而后回機構所在地申報納稅。

主要是出于如下考慮：

一、《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》（財稅〔2011〕110號）文件中，就明確了營改增政策應在“試點期間保持現(xiàn)行財政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)，稅款分別入庫”，遵循這條原則，銷售不動產(chǎn)，需要在不動產(chǎn)所在地繳納稅款。

自然人只有居住地，沒有機構所在地，只有發(fā)生應稅行為時，才需要計算繳納增值稅。因此，對于自然人銷售不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報繳納。

除自然人以外的納稅人，都有機構所在地。納稅人也只有回到機構所在地申報納稅，才可以完整的核算全部業(yè)務的進項稅額和銷項稅額，準確計算應繳稅款；納稅人需要向機構所在地主管稅務機關就其全部經(jīng)營業(yè)務進行納稅申報，主管稅務機關才可以全面掌握、了解納稅人的經(jīng)營行為。

因此，除自然人以外的納稅人，發(fā)生銷售不動產(chǎn)業(yè)務，需在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，而后回機構所在地申報納稅，納稅人在不動產(chǎn)所在地已經(jīng)預繳的稅款，可以在應納稅額中抵減。

二、自2009年起，房地產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)在全國推開，目前已經(jīng)較為完善。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)業(yè)務，絕大多數(shù)都為自然人銷售二手房，數(shù)量眾多，業(yè)務量巨大，為保證營改增平穩(wěn)過渡，我們將納稅人銷售不動產(chǎn)業(yè)務，仍基本維持原征收流程（委托地稅機關代征）。

納稅人銷售不動產(chǎn)，既涉及不動產(chǎn)所在地預繳，又涉及回機構所在地后按照規(guī)定的方法計算繳納增值稅款；既涉及地方稅務局征收，又涉及向主管國家稅務局申報納稅。如何在不動產(chǎn)所在地計算預繳納稅，如何在國家稅務局計算申報，已經(jīng)預繳的稅款如何處理，納稅人需要代開發(fā)票的，需要向國稅機關申請還是向地稅機關申請等等問題，需要出臺專門的規(guī)定予以明確。這就是出臺《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年14號）的背景。

第二部分 《辦法》內(nèi)容的逐條解讀

第一條 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。

【政策解讀】

本條是關于制定《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下稱《辦法》）的法律依據(jù)。

《辦法》作為36號文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定的總體框架下，將36號文件的相關內(nèi)容進行細化，在實際操作層面上，對36號文件中確立的基本原則和制度作出進一步明確和細化，區(qū)分不同情況，做出便于稅務機關和納稅人更好地理解和執(zhí)行的規(guī)定，以增強政策文件的可操作性。

第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。【政策解讀】

本條明確了《辦法》適用的范圍，以及與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》之間的關系。

1.納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，適用該《辦法》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不適用本《辦法》。

2.取得的不動產(chǎn)包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人銷售權屬登記在自己名下的不動產(chǎn)時，適用該《辦法》。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不適用本《辦法》，而是適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，納稅人銷售還沒有進行權屬登記的不動產(chǎn)時，即是一手不動產(chǎn)時，不適用該《辦法》。

舉例：如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對外出租。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經(jīng)登記在不動產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應適用本《辦法》，而不是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》辦理相關稅務事項。

第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

【政策解讀】

辦法第三與第四條，內(nèi)容比較多。納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不動產(chǎn)是自建還是外購，不動產(chǎn)是改革前取得的，還是改革后取得的，增值稅一般納稅人對于老房產(chǎn)是選擇簡易計稅方法，還是一般計稅方法，在各種情況下，預繳稅款的計算，應納稅額的計算，納稅地點等，均存在差異。

這里，按征收部門區(qū)分地方稅務機關和國家稅務機關兩塊來分別說明，以便于大家理解。

（一）涉及地方稅務機關的相關業(yè)務

地稅機關征收的對象是：所有納稅人，包括單位和個人。征收的范圍是：轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，包括二手房、住房、路、橋等等。也就是說，納稅人只要銷售不動產(chǎn)，全部需要在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳或者繳納稅款。

根據(jù)上面的條款總結(jié)，所有納稅人，不論是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不論是單位還是個人，不論是5月1日前取得的不動產(chǎn)還是5月1日以后取得的不動產(chǎn)，統(tǒng)一按照以下政策執(zhí)行：

1.非自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售非自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人應按照差價和5%預征率（或者征收率）計算預繳（或者繳納）增值稅款。

例1：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同）。納稅人2013年購買時的價格為700萬元，保留有合法有效憑證。

請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額，如該納稅人為小規(guī)模納稅人又如何呢？

分析：在地稅機關預繳稅款時，不需要區(qū)分納稅人性質(zhì)，也不需要區(qū)分房產(chǎn)取得的時間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動產(chǎn)，是屬于自建的不動產(chǎn)，還是非自建。

在該題中，納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年外購的，因此屬于非自建，應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款。

2.自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人按照全額和5%預征率（或者征收率）計算繳納增值稅。同樣舉例說明：

例2：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。

請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額，如該納稅人為小規(guī)模納稅人又如何呢？

分析：同理，在地稅機關預繳稅款時，不需要區(qū)分納稅人性質(zhì)，也不需要區(qū)分房產(chǎn)取得的時間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動產(chǎn)，是屬于自建的不動產(chǎn)，還是非自建。在該題中，納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年自建的，因此應以取得的全部價款和價外費用，即1000萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的預征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款。雖然本題給出了700萬元的建造成本價格，但是在自建房產(chǎn)的銷售中，地稅機關在預繳稅款時，不允許扣除成本，這是需要大家注意的地方。

（二）涉及國家稅務機關的相關業(yè)務

除自然人以外的納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)業(yè)務，在不動產(chǎn)所在地地稅機關預繳增值稅款后，回到機構所在地自行申報納稅。前已說明，自然人沒有機構所在地，也不需要按期申報納稅，只有在納稅義務發(fā)生時，才需要計算繳納增值稅。因此，對于自然人銷售不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報繳納。

1.納稅人適用簡易計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅方法計算增值稅的；及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)（不包括個體工商戶銷售購買的住房）。當納稅人適用簡易計稅方法時，需考慮不動產(chǎn)屬于自建還是非自建：非自建：對于非自建的不動產(chǎn)，納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即差額，5%征收率計算應納稅額。

例3：接例1，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年購買時的價格為700萬元。請問，該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，并對轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了簡易計稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年外購的房產(chǎn)，屬于非自建的老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇簡易計稅方法，則應按照全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的征收率計算應納稅額。

對照例1可以看出，納稅人選擇簡易計稅方法后，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款，與回機構所在計算申報的應納稅額，應是一致的。

自建：對于自建的不動產(chǎn)，納稅人應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即全額，5%征收率計算增值稅。

例4：接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請問，該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，并對轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了簡易計稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年自建的房產(chǎn)，為自建老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇簡易計稅方法，則應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。即1000萬，此為含稅價，換算為不含稅價后，按照5%的征收率計算應納稅額。

對照例2可以看出，納稅人選擇簡易計稅方法后，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款，與回機構所在計算申報的應納稅額，應是一致的。

2.納稅人適用一般計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇一般計稅方法計算增值稅的；及一般納稅人銷售改革后取得的不動產(chǎn)。當納稅人適用一般計稅方法時，非自建不動產(chǎn)和自建不動產(chǎn)的應納稅額計算規(guī)定是一致的：即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應納稅額。

例5：仍接例1，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年購買時的價格為700萬元。請問，該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，對轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了一般計稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年外購的房產(chǎn)，屬于非自建的老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇一般計稅方法，則應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率計算應納稅額。即1000萬÷（1+11%）×11%－進項稅額=應納稅額。需要說明的是，該房產(chǎn)購買于2013年，不能取得合法有效增值稅扣稅憑證扣除房產(chǎn)的稅款，但納稅人可以扣除銷售不動產(chǎn)所產(chǎn)生的咨詢費等所含的增值稅進項稅額。當然，進項稅額也包括納稅人當期取得的所有符合規(guī)定允許抵扣的進項稅額。

例6：仍接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請問，該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關預繳稅款后，回到機構所在地如何計算應納稅額？假設該納稅人為增值稅一般納稅人，對轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了一般計稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2013年自建的房產(chǎn)，為自建老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇一般計稅方法，則納稅人應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率計算應納稅額。即1000萬÷（1+11%）×11%－進項稅額=應納稅額。需要說明的是，該房產(chǎn)建于2013年，自建房產(chǎn)時未能取得合法有效增值稅扣稅憑證，或者已經(jīng)取得的增值稅扣稅憑證按現(xiàn)行規(guī)定也不能抵扣房產(chǎn)的稅款，但納稅人可以扣除銷售不動產(chǎn)所產(chǎn)生的咨詢費等等所含的增值稅進項稅額。同上。

可以看出，納稅人選擇一般計稅方法后，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款，與回機構所在計算申報的應納稅額，可能存在差異。

第五條 個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

【政策解讀】

個人包括個體工商戶和其他個人。個體工商戶需回到機構所在地向主管稅務機關申報繳納；其他個人，即自然人，則不需要回居住地申報納稅，發(fā)生應稅行為時，直接按規(guī)定申報繳納稅款即可。

第六條 其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款：

（一）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（二）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% 【政策解讀】 本條明確了預繳稅款的計算方法：

一是除其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，需要預繳稅款。其他個人，即自然人，不需要預繳，直接在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關繳納。因此，本條僅針對除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶。

二是考慮到目前國稅、地稅部門信息尚未聯(lián)網(wǎng)，地稅部門難以得知納稅人的身份是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。因此，采取了簡便的處理方法。即需要預繳稅款的納稅人，在地稅機關預繳時，均按照5%預征率（或者征收率）進行換算，不區(qū)分納稅人是否為一般納稅人，也不區(qū)分納稅人是適用一般計稅方法還是簡易計稅方法。

第七條 其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

【政策解讀】

自然人銷售不動產(chǎn)不需要預繳稅款。自然人全部屬于小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的征收率為5%。因此，按照規(guī)定的計算方法，自然人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，直接以差額或者全額依照5%征收率計算應納稅額，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關繳納稅款即可。

例7：張三戶口所在地為南京，在深圳工作，長期在深圳居住。張三在海南買了一套海景房，價值80萬元。2016年6月，張三將海南的房產(chǎn)以100萬價格賣出。假設張三銷售海景房可以享受差額征稅政策，則應如何計算應納稅額？張三應向哪里的國稅或地稅稅務機關繳納稅款？是否需要回戶口所在地或者長期居住地申報納稅？ 分析：張三銷售該海景房可以享受差額征稅政策，則應納稅額=（100-80）÷（1+5%）×5%。應納稅額為0.95萬元，根據(jù)本條關于納稅地點的規(guī)定，張三應在不動產(chǎn)所在地（海南）就該筆稅款向海南地稅部門申報納稅。自然人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，直接在不動產(chǎn)所在地納稅，不需要再回機構所在地申報繳納，也就是說，張三銷售海南的房產(chǎn)，向海南地稅部門申報納后，不需要向其戶口所在地（南京）或者長期居住地（深圳）稅務部門申報。

例8：假設例7中納稅人銷售該海景房只能全額征稅，則應如何計算應納稅額？張三應向哪里的哪個稅務機關繳納稅款？是否需要回戶口所在地或者長期居住地申報納稅？

分析：張三銷售該商鋪海景房應按照價款和價外費用全額征稅，則應納稅額=100÷（1+5%）×5%。應納稅額為4.76萬元，根據(jù)本條關于納稅地點的規(guī)定，該自然人應在不動產(chǎn)所在地（海南）就該筆稅款向海南地稅部門申報納稅。理由不再贅述。

第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。

否則，不得扣除。上述憑證是指：

（一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。【政策解讀】

本條明確了扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的憑證要求，基本平移原營業(yè)稅政策的規(guī)定。

一是納稅人預繳稅款或者申報納稅時，按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應出具合法有效憑證。也就是說納稅人在向不動產(chǎn)所在地主管地方稅務部門預繳或者向主管稅務機關繳納稅款時，必須提供其扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時作價的合法有效憑證，納稅人如果不能提供，或者提供的憑證，不符合該條規(guī)定的合法有效憑證的范疇，則應該全額計算繳納或者預繳稅款。

二是合法有效憑證包括：稅務部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；以及總局規(guī)定的其他憑證。“總局規(guī)定的其他憑證”，這是對今后可能出現(xiàn)的情況的一個兜底條款。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

【政策解讀】

本條是納稅人回機構所在地后如何抵減在不動產(chǎn)所在地已預繳稅款的規(guī)定。

一是此條中的納稅人，指除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶。因為只有單位和個體工商戶，才需要回機構所在地，就其全部經(jīng)營業(yè)務向主管國稅機關申報納稅。

二是除其他個人以外的納稅人，當期銷售不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款后，回機構所在地向主管國稅機關申報納稅時，可以在增值稅應納稅額中，抵減在不動產(chǎn)所在地地稅機關已經(jīng)預繳的稅款，若當期未能抵減完，則可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

三是納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機關預繳稅款后，應取得并妥善保管完稅憑證（注明有增值稅），以完稅憑證作為抵減應納稅額的合法有效憑證。

沿用前面的例子，我們來看一下完整的業(yè)務，需要如何計算納稅：例9：某南京秦淮區(qū)納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同）。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人2013年購買時的價格為700萬元，取得了合法有效的營業(yè)稅發(fā)票《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，對該筆業(yè)務選擇簡易計稅方法，應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？假設納稅人其他業(yè)務6月份的應納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析及規(guī)定的計算方法，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機關應預繳稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)主管國稅機關申報納稅時，也應按照全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人在申報時，應同時加上其他業(yè)務的增值稅應納稅額。

應納稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）+70（其他業(yè)務）=84.29萬元。

也就是說，納稅人在7月申報期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)及其他業(yè)務應共同申報納稅，應納稅額合計為84.29萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的14.29萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

例10：延續(xù)例9，如果納稅人在2013年購買房產(chǎn)時，未取得《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，也未取得任何符合第八條規(guī)定的合法有效的憑證，則應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？按照第八條規(guī)定，納稅人如未能取得合法有效的憑證，則不能享受差額計稅政策。按照前面的分析及計算規(guī)定，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機關應預繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)國稅局申報納稅時，同理，也因為未取得合法有效的憑證，只能全額計稅，也應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人在申報時，應同時加上其他業(yè)務的增值稅應納稅額。

應納稅款=1000÷（1+5%）×5%（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）+70（其他業(yè)務）=117.62萬元。

納稅人在7月申報期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)及其他業(yè)務申報納稅，計算的應納稅額合計為117.62萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

如果上述納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人，在舉例的業(yè)務中，納稅人的預繳稅款、應納稅額計算，納稅申報、已經(jīng)繳納稅款的抵減等，都是一樣的。

接下來，我們看一個自建的例子：

例11：某納稅人（非自然人）為南京秦淮區(qū)納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元，廠房也在南京秦淮區(qū)。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對該筆業(yè)務選擇簡易計稅方法，應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？仍假設納稅人其他業(yè)務6月份的應納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析及計算規(guī)定，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機關應預繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)國稅局申報納稅時，也應按照全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人在申報時，應同時加上其他業(yè)務的增值稅應納稅額。

應納稅款=1000÷（1+5%）×5%（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）+70（其他業(yè)務）=117.62萬元。

納稅人在7月申報期內(nèi)，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)及其他業(yè)務共同申報納稅，計算的應納稅額合計為117.62萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

接下來我們看一下一般納稅人選擇一般計稅方法的例子： 例12：接例9，納稅人轉(zhuǎn)讓的仍是老房產(chǎn)，非自建，但納稅人選擇一般計稅方法。某南京秦淮區(qū)納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人2013年購買時的價格為700萬元，取得了合法有效的營業(yè)稅發(fā)票《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。請問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對該筆業(yè)務選擇一般計稅方法，應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？假設納稅人其他業(yè)務6月份的應納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機關預繳稅款時，只需考慮所轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)是非自建不動產(chǎn)，且取得了合法有效扣除憑證進行計算。

預繳稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29萬元。納稅人向南京秦淮區(qū)國稅局申報納稅時，按照假設，納稅人依一般計稅方法計稅應納稅額，由于2013年購入時，取得的是《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，不屬于增值稅扣稅憑證，不能抵扣進項稅額，納稅人在進行納稅申報時，應同時加上其他業(yè)務的增值稅應納稅額。

應納稅額=1000÷（1+11%）×11%（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）+70（其他業(yè)務）=169.10萬元。納稅人在7月申報期內(nèi)，將轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)及其他業(yè)務應共同申報納稅，應納稅額合計為169.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的14.29萬元，納稅人仍需繳納154.81萬元。

例13：接例11，老房產(chǎn)，自建，納稅人選擇一般計稅方法。某納稅人（非自然人）為南京秦淮區(qū)納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元，廠房也在南京秦淮區(qū)。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對該筆業(yè)務選擇一般計稅方法，應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？仍假設納稅人其他業(yè)務6月份的應納增值稅額為70萬元。

同例11的分析，在南京秦淮區(qū)地稅機關預繳稅款時：預繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

按照假設，納稅人按照一般計稅方法計稅應納稅額，由于是2013年自建的房產(chǎn)，營改增后不能取得有效的增值稅扣稅憑證，不能抵扣進項稅額，納稅人向南京秦淮區(qū)國稅局申報納稅時：應納稅額=1000÷（1+11%）×11%（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）+70（其他業(yè)務）=169.10萬元。

納稅人在7月申報期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)及其他業(yè)務應共同申報納稅，應納稅額合計為169.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納121.48萬元。

接下來，我們看兩個改革后取得房產(chǎn)的例子： 例14：南京秦淮區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，2018年10月30日轉(zhuǎn)讓其2016年6月購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人購買時價格為777萬元，取得了增值稅專用發(fā)票，注明稅款為77萬元。該納稅人2018年10月份的其他銷項稅額為70萬元，進項稅額為30萬元，期初留抵稅額為33萬元。問，納稅人對此轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？因該房產(chǎn)屬于外購的非自建不動產(chǎn)，按照規(guī)定，在南京秦淮區(qū)地稅機關預繳稅款時：預繳稅款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)國稅局申報納稅時，將所有業(yè)務合并申報應納稅款=1000÷（1+11%）×11%（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）+70（其他業(yè)務銷項稅額）—30（進項稅額）—33（留抵稅額）=106.10萬元。

納稅人在2018年11月申報期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)及其他業(yè)務應共同申報納稅，應納稅額合計為106.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的10.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅95.48萬元。

例15：假設南京秦淮區(qū)某納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人，2018年10月30日轉(zhuǎn)讓其2016年6月購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人購買時的價格為777萬元，取得了增值稅普通發(fā)票。該納稅人2018年10月份的其他業(yè)務的銷售額為5萬元。問，納稅人對此轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務應如何在不動產(chǎn)所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅？同樣，該房產(chǎn)屬于外購的非自建不動產(chǎn)，按照規(guī)定，在南京秦淮區(qū)地稅機關預繳稅款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62萬元。

納稅人為小規(guī)模納稅人，11月納稅申報期內(nèi)，向南京秦淮區(qū)國稅局合并申報其應納稅款：應納稅額=（1000-777）÷（1+5%）×5%+5÷（1+3%）×3%=10.77萬元。

納稅人在11月申報期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)及其他業(yè)務應共同申報納稅，應納稅額合計為10.77萬元，同時，納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的10.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅0.15萬元。

第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。

【政策解讀】

為了方便納稅人辦理銷售“二手房”手續(xù)，本條規(guī)定代開增值稅發(fā)票與預繳稅款的稅務機關一致，都為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關。地稅機關代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動在發(fā)票上打印“代開”字樣。地稅局代開發(fā)票部門為納稅人代開的增值稅發(fā)票，統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。第四聯(lián)由代開發(fā)票崗位留存，以備發(fā)票掃描補錄；第五聯(lián)交征收崗位留存，用于代開發(fā)票與征收稅款的定期核對；其他聯(lián)次交納稅人使用。

第十一條 納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。【政策解讀】

根據(jù)《試點實施辦法》第五十三條規(guī)定：納稅人發(fā)生應稅行為，應當向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。

屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：

（一）向消費者個人銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。

（二）使用免稅增值稅規(guī)定的應稅行為。

因此本條規(guī)定，納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

同時，其他個人不可以登記為一般納稅人，即使接受了增值稅專用發(fā)票，也無法抵扣稅款，所以不需要向其他個人開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

【政策解讀】

此為罰則條款。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按規(guī)定申報納稅的，應按照《稅收征收管理法》等規(guī)定進行處罰。

第三篇：2016年第14號 國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務總局公告2016年第14號

2016.3.31

國家稅務總局制定了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國家稅務總局

2016年3月31日

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。

本公告適用于納稅人轉(zhuǎn)讓其以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目除外，其另行適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定。

第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

該條明確了一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

明確其他個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。明確除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

第五條 個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

該條“全額繳納增值稅”是指個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；該條“差額繳納增值稅”是指北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

明確其他個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，適用上述規(guī)定向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

第六條 其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款：

（一）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（二）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% 該條規(guī)定了其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，其應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款；及其預繳的稅款的計算方法。

第七條 其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

該條規(guī)定了其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，其向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅計算方法應按照第六條的規(guī)定。

第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

明確扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的合法有效憑證。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

該條明確納稅人向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，憑完稅憑證，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。

第十一條 納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

明確納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條及相關規(guī)定，由機構所在地主管國稅機關進行處理。未按照規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、第六十三條、第六十四條及相關規(guī)定進行處理。

分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局。

國家稅務總局貨物和勞務稅司承辦

辦公廳2016年3月31日印發(fā)

關于《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>公告》的解讀

2016年04月07日

國家稅務總局辦公廳

國家稅務總局公告2016年第14號 國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

一、背景和目的

經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入營改增試點。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，國家稅務總局制定出臺了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），對納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的稅收征管問題進行了明確。

二、適用范圍

本辦法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

三、主要內(nèi)容

（一）政策要求：按照不動產(chǎn)的取得時間、納稅人類別、不動產(chǎn)類型，分別對納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)如何在不動產(chǎn)所在地預繳、如何在機構所在地申報納稅，作了進一步細化和明確。

（二）扣減稅款的憑證要求：納稅人按規(guī)定以全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)價款后的余額為銷售額或計算預繳稅款的依據(jù)的，其允許扣除的價款應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。上述憑證包括稅務部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書等。

（三）發(fā)票問題：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

（四）其他問題：《暫行辦法》還明確了納稅人銷售不動產(chǎn)的稅款計算、增值稅發(fā)票開具以及納稅申報等具體稅收征管問題。

第四篇：關于《國家稅務總局關于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標準等若干增值稅問題的公告》的解讀

? 關于《國家稅務總局關于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標準等若干增值稅問題的公告》的解讀

? 2018年04月23日

來源： 國家稅務總局辦公廳

按照深化增值稅改革后續(xù)工作安排，結(jié)合《財政部 稅務總局關于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）、《財政部 稅務總局關于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標準的通知》（財稅〔2018〕33號），針對政策調(diào)整涉及的征管操作問題，稅務總局發(fā)布了《國家稅務總局關于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標準等若干增值稅問題的公告》（以下簡稱《公告》），現(xiàn)將《公告》的主要內(nèi)容解讀如下：

一、關于一般納稅人轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人的條件

《公告》第一條規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人，應同時符合以下兩個條件：一是按照《增值稅暫行條例》和《增值稅暫行條例實施細則》的有關規(guī)定，已登記為一般納稅人；二是轉(zhuǎn)登記日前連續(xù)12個月（按月申報納稅人）或連續(xù)4個季度（按季申報納稅人）累計應稅銷售額未超過500萬元。如果納稅人在轉(zhuǎn)登記日前的經(jīng)營期尚不滿12個月或4個季度，則按照月（或季度）平均銷售額估算12個月或4個季度的累計銷售額。

需要明確的是，納稅人是否由一般納稅人轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，由其自主選擇，符合上述規(guī)定的納稅人，在2018年5月1日之后仍可繼續(xù)作為一般納稅人。

二、關于納稅人轉(zhuǎn)登記的辦理程序

轉(zhuǎn)登記的程序由納稅人發(fā)起。《公告》第二條規(guī)定，納稅人應正確、完整填寫本公告所附《一般納稅人轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人登記表》，并提供稅務登記證件（根據(jù)《國家稅務總局關于取消一批涉稅事項和報送資料的通知》（稅總函〔2017〕403號）的有關規(guī)定，已實行實名辦稅的納稅人，無需提供稅務登記證件），由主管稅務機關核對相關信息，符合條件的當即完成轉(zhuǎn)登記；如果稅務機關認為納稅人不符合相關條件，應當場告知納稅人需要補正的內(nèi)容。

三、關于轉(zhuǎn)登記前后計稅方法的銜接

《公告》第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)登記后，自轉(zhuǎn)登記下期起（按季申報納稅人自下一季度開始；按月申報納稅人自下月開始），按照小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅；轉(zhuǎn)登記當期，仍按照一般納稅人的有關規(guī)定計稅。

四、關于轉(zhuǎn)登記納稅人尚未申報抵扣或留抵進項稅額的處理

《公告》第四條規(guī)定，轉(zhuǎn)登記納稅人尚未申報抵扣的進項稅額，以及轉(zhuǎn)登記日當期的期末留抵稅額，暫掛賬處理，統(tǒng)一計入“應交稅費—待抵扣進項稅額”科目中核算。尚未申報抵扣的進項稅額計入“應交稅費—待抵扣進項稅額”時：

（一）轉(zhuǎn)登記日當期已經(jīng)取得的增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、收費公路通行費增值稅電子普通發(fā)票，應當已經(jīng)通過增值稅發(fā)票選擇確認平臺進行選擇確認或認證后稽核比對相符;經(jīng)稽核比對異常的，應當按照現(xiàn)行規(guī)定進行核查處理。已經(jīng)取得的海關進口增值稅專用繳款書，經(jīng)稽核比對相符的，應當自行下載《海關進口增值稅專用繳款書稽核結(jié)果通知書》；經(jīng)稽核比對異常的，應當按照現(xiàn)行規(guī)定進行核查處理。

（二）轉(zhuǎn)登記日當期尚未取得的增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、收費公路通行費增值稅電子普通發(fā)票，轉(zhuǎn)登記納稅人在取得以后應當持稅控設備，由主管稅務機關通過增值稅發(fā)票選擇確認平臺（稅務局端）為其辦理選擇確認。尚未取得的海關進口增值稅專用繳款書，轉(zhuǎn)登記納稅人在取得以后，經(jīng)稽核比對相符的，應當由主管稅務機關通過稽核系統(tǒng)為其下載《海關進口增值稅專用繳款書稽核結(jié)果通知書》；經(jīng)稽核比對異常的，應當按照現(xiàn)行規(guī)定進行核查處理。

五、關于轉(zhuǎn)登記納稅人在一般納稅人期間銷售和購進業(yè)務在轉(zhuǎn)登記后發(fā)生銷售折讓、中止或者退回的處理

轉(zhuǎn)登記納稅人作為一般納稅人經(jīng)營期間的銷售或者購進業(yè)務，在轉(zhuǎn)登記后發(fā)生銷售折讓、中止或者退回的，應按照一般計稅方法進行調(diào)整。因此《公告》第五條規(guī)定，納稅人發(fā)生上述情形的，應調(diào)整一般納稅人期間最后一期銷項稅額、進項稅額、應納稅額。

（一）調(diào)整后的應納稅額小于轉(zhuǎn)登記日當期申報的應納稅額形成的多繳稅款，從發(fā)生銷售折讓、中止或者退回當期的應納稅額中抵減；不足抵減的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

（二）調(diào)整后的應納稅額大于轉(zhuǎn)登記日當期申報的應納稅額形成的少繳稅款，從“應交稅費—待抵扣進項稅額”中抵減；抵減后仍有余額的，計入發(fā)生銷售折讓、中止或者退回當期的應納稅額一并申報繳納。

六、關于轉(zhuǎn)登記納稅人增值稅發(fā)票開具問題

為了給納稅人開具增值稅發(fā)票提供便利，《公告》第六條規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)登記后可以使用現(xiàn)有稅控設備繼續(xù)開具增值稅發(fā)票。轉(zhuǎn)登記納稅人除了可以開具增值稅普通發(fā)票外，在轉(zhuǎn)登記日前已做增值稅專用發(fā)票票種核定的，還可以繼續(xù)通過增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具增值稅專用發(fā)票。

《公告》第七條規(guī)定，轉(zhuǎn)登記納稅人在一般納稅人期間發(fā)生的增值稅應稅銷售行為，未開具增值稅發(fā)票需要補開的，應當按照原適用稅率或者征收率補開增值稅發(fā)票；發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形，需要開具紅字發(fā)票的，按照原藍字發(fā)票記載的內(nèi)容開具紅字發(fā)票；開票有誤需要重新開具的，先按照原藍字發(fā)票記載的內(nèi)容開具紅字發(fā)票后，再重新開具正確的藍字發(fā)票。

七、關于再次登記為一般納稅人的條件

《公告》第八條規(guī)定，轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人后，如納稅人連續(xù)12個月或者4個季度的銷售額超過500萬元，則應按照規(guī)定，再次登記為一般納稅人。

八、關于稅率調(diào)整后一般納稅人的開票處理

《公告》第九條明確，增值稅稅率調(diào)整后，一般納稅人在稅率調(diào)整前已按原稅率開具發(fā)票的業(yè)務，如發(fā)生銷售折讓、中止、退回或開票有誤的，按原適用稅率開具紅字發(fā)票。

一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前未開具增值稅發(fā)票的，增值稅應稅銷售行為應當按照原適用稅率補開。

第五篇：國家稅務總局關于北京等8省市營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理問題的公告

國家稅務總局關于北京等8省市營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征

收管理問題的公告

文號： 國家稅務總局公告2012年第42號 發(fā)文單位： 國家稅務總局 發(fā)文日期： 2012-08-24

為了認真貫徹落實《財政部 國家稅務總局關于在北京等8省市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2012〕71號）精神，保障改革試點的順利實施，現(xiàn)將稅收征收管理有關問題公告如下：

一、關于試點地區(qū)發(fā)票使用問題

（一）自本地區(qū)試點實施之日起，試點地區(qū)增值稅一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）從事增值稅應稅行為（提供貨物運輸服務除外）統(tǒng)一使用增值稅專用發(fā)票（以下簡稱專用發(fā)票）和增值稅普通發(fā)票，一般納稅人提供貨物運輸服務統(tǒng)一使用貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票（以下簡稱貨運專用發(fā)票）和普通發(fā)票。

小規(guī)模納稅人提供貨物運輸服務，接受方索取貨運專用發(fā)票的，可向主管稅務機關申請代開貨運專用發(fā)票。代開貨運專用發(fā)票按照代開專用發(fā)票的有關規(guī)定執(zhí)行。

（二）自本地區(qū)試點實施之日起，試點地區(qū)納稅人不得開具公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。

（三）試點地區(qū)提供港口碼頭服務、貨運客運場站服務、裝卸搬運服務以及旅客運輸服務的一般納稅人可以選擇使用定額普通發(fā)票。

（四）試點地區(qū)從事國際貨物運輸代理業(yè)務的一般納稅人，應使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票或五聯(lián)增值稅普通發(fā)票，其中第四聯(lián)用作購付匯聯(lián)；從事國際貨物運輸代理業(yè)務的小規(guī)模納稅人開具的普通發(fā)票第四聯(lián)用作購付匯聯(lián)。

（五）納稅人于本地區(qū)試點實施之日前提供改征增值稅的營業(yè)稅應稅服務并開具發(fā)票后，如發(fā)生服務中止、折讓、開票有誤等，且不符合發(fā)票作廢條件的，應開具紅字普通發(fā)票，不得開具紅字專用發(fā)票和紅字貨運專用發(fā)票。對于需重新開具發(fā)票的，應開具普通發(fā)票，不得開具專用發(fā)票和貨運專用發(fā)票。

二、關于稅控系統(tǒng)使用問題

（一）自本地區(qū)試點實施之日起，試點地區(qū)新認定的一般納稅人（提供貨物運輸服務的納稅人除外）使用增值稅防偽稅控系統(tǒng)，提供貨物運輸服務的一般納稅人使用貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)。試點地區(qū)使用的增值稅防偽稅控系統(tǒng)專用設備為金稅盤和報稅盤，納稅人應當使用金稅盤開具發(fā)票，使用報稅盤領購發(fā)票、抄報稅。貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設備為稅控盤和報稅盤，納稅人應當使用稅控盤開具發(fā)票，使用報稅盤領購發(fā)票、抄報稅。

（二）貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)及專用設備管理按照現(xiàn)行增值稅防偽稅控系統(tǒng)有關規(guī)定執(zhí)行，涉及的相關文書試點地區(qū)可在現(xiàn)有文書基礎上適當調(diào)整。

（三）自試點實施之日起，北京市小規(guī)模納稅人可使用金稅盤或稅控盤開具普通發(fā)票，使用報稅盤領購發(fā)票、抄報稅。

三、關于貨運專用發(fā)票開具問題

（一）一般納稅人提供應稅貨物運輸服務使用貨運專用發(fā)票，提供其他應稅項目、免稅項目或非增值稅應稅項目不得使用貨運專用發(fā)票。

（二）貨運專用發(fā)票中“承運人及納稅人識別號”欄內(nèi)容為提供貨物運輸服務、開具貨運專用發(fā)票的一般納稅人信息；“實際受票方及納稅人識別號”欄內(nèi)容為實際負擔運輸費用、抵扣進項稅額的一般納稅人信息；“費用項目及金額”欄內(nèi)容為應稅貨物運輸服務明細項目不含增值稅額的銷售額；“合計金額”欄內(nèi)容為應稅貨物運輸服務項目不含增值稅額的銷售額合計；“稅率”欄內(nèi)容為增值稅稅率；“稅額”欄為按照應稅貨物運輸服務項目不含增值稅額的銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額；“價稅合計（大寫）（小寫）”欄內(nèi)容為不含增值稅額的銷售額和增值稅額的合計；“機器編號”欄內(nèi)容為貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)稅控盤編號。

（三）稅務機關在代開貨運專用發(fā)票時，貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)在貨運專用發(fā)票左上角自動打印“代開”字樣；貨運專用發(fā)票“費用項目及金額”欄內(nèi)容為應稅貨物運輸服務明細項目含增值稅額的銷售額；“合計金額”欄和“價稅合計（大寫）（小寫）”欄內(nèi)容為應稅貨物運輸服務項目含增值稅額的銷售額合計；“稅率”欄和“稅額”欄均自動打印“***”；“備注”欄打印稅收完稅憑證號碼。

（四）一般納稅人提供貨物運輸服務，開具貨運專用發(fā)票后，發(fā)生應稅服務中止、折讓、開票有誤以及發(fā)票抵扣聯(lián)、發(fā)票聯(lián)均無法認證等情形，且不符合發(fā)票作廢條件，需要開具紅字貨運專用發(fā)票的，實際受票方或承運人應向主管稅務機關填報《開具紅字貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票申請單》（附件1），經(jīng)主管稅務機關審核后，出具《開具紅字貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票通知單》（附件2，以下簡稱《通知單》）。承運方憑《通知單》在貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)中以銷項負數(shù)開具紅字貨運專用發(fā)票。《通知單》暫不通過系統(tǒng)開具和管理，其他事項按照現(xiàn)行紅字專用發(fā)票有關規(guī)定執(zhí)行。

四、關于貨運專用發(fā)票管理問題

（一）貨運專用發(fā)票暫不納入失控發(fā)票快速反應機制管理。

（二）貨運專用發(fā)票的認證結(jié)果、稽核結(jié)果分類暫與公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票一致，認證、稽核異常貨運專用發(fā)票的處理暫按照現(xiàn)行公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票的有關規(guī)定執(zhí)行。

（三）對稽核異常貨運專用發(fā)票的審核檢查暫按照現(xiàn)行公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票的有關規(guī)定執(zhí)行。

本公告所稱試點實施之日是指財稅〔2012〕71號文件規(guī)定的完成新舊稅制轉(zhuǎn)換之日。

特此公告。

附件：1.開具紅字貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票申請單

2.開具紅字貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票通知單

二○一二年八月二十四日