第一篇：國有經(jīng)營性房屋租賃價格風(fēng)險防范研究

國有經(jīng)營性房屋租賃價格風(fēng)險防范研究

【摘要】

圍繞貫徹落實(shí)好中央“八項(xiàng)規(guī)定”精神，按照集團(tuán)公司黨組紀(jì)檢組部署要求，深入開展“四風(fēng)”問題整治專項(xiàng)活動，XX軍工企業(yè)在資產(chǎn)、財務(wù)等關(guān)鍵領(lǐng)域以及資產(chǎn)租賃、處置等重要環(huán)節(jié)展開了自查與整改工作，本文對在自查中發(fā)現(xiàn)的經(jīng)營性房屋資產(chǎn)租賃價格管理可能存在的風(fēng)險進(jìn)行了分析，并提出了防范建議。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)營性房屋資產(chǎn)；租賃；資產(chǎn)評估

XX軍工企業(yè)經(jīng)營性房屋資產(chǎn)盡管只占企業(yè)全部資產(chǎn)的0.25%，但為了深入貫徹黨的十八大精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范國有資產(chǎn)管理，提高資產(chǎn)管理質(zhì)量與水平，通過探討國有經(jīng)營性房屋租賃價格管理可能存在的風(fēng)險，提出合理的建議。

一、國有經(jīng)營性房屋資產(chǎn)租賃價格管理存在的問題及原因分析

（一）法律制度不健全

1.國家有關(guān)房屋資產(chǎn)租賃價格管理的法律規(guī)定非常少

國家有關(guān)企業(yè)國有資產(chǎn)管理的法律法規(guī)，如《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》等，在宏觀層面對關(guān)系國有資產(chǎn)出資人權(quán)益的重大事項(xiàng)明確了審批權(quán)限和操作規(guī)則，加強(qiáng)了對國有資產(chǎn)的保護(hù)。但是涉及到實(shí)物資產(chǎn)管理的規(guī)定非常少，與房屋租賃有關(guān)的制度即《商品房屋租賃管理辦法》，其規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，而對于國有房屋租賃價格沒有特別的規(guī)定。《國有資產(chǎn)評估管理辦法》簡要提及了租賃定價，其規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，當(dāng)事人認(rèn)為需要的，可以進(jìn)行資產(chǎn)評估：資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保；企業(yè)租賃；需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的其他情形。由此可見，在國家出臺的資產(chǎn)評估管理辦法中，國有房屋資產(chǎn)租賃價格不強(qiáng)制性要求評估。

綜上所述，從目前國家出臺的制度現(xiàn)狀來看，對國有經(jīng)營性房屋資產(chǎn)租賃價格已經(jīng)面向市場全面放開。但是如果國有房屋出租價格偏低會存在國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險，尤其是國有房屋出租給非國有單位。很多國有單位對于收益占比較小的經(jīng)營性房屋資產(chǎn)并不十分重視，存在對外租賃管理不規(guī)范、對外出租價格偏低、合同期偏長的現(xiàn)象。盡管國有單位與承租方并不存在任何利益輸送以及關(guān)聯(lián)關(guān)系，租賃只是完全的市場行為，但是面對審計機(jī)構(gòu)對房屋租賃價格偏低的質(zhì)疑，國有單位百口莫辯。如何才能強(qiáng)有力的證明國有房屋出租價格的合法合規(guī)性，如何才能降低企業(yè)的國有資產(chǎn)管理風(fēng)險，仍是國有單位非常關(guān)注的問題。

2.XX軍工企業(yè)集團(tuán)公司相關(guān)制度規(guī)定過于粗略

XX軍工企業(yè)集團(tuán)公司有關(guān)房屋資產(chǎn)租賃的制度有資產(chǎn)評估管理辦法、資產(chǎn)處置管理辦法等。集團(tuán)公司資產(chǎn)評估管理辦法規(guī)定了十三種經(jīng)濟(jì)行為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估，其中與房屋資產(chǎn)租賃有關(guān)的條款：即整體或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評估。部分資產(chǎn)的理解上會產(chǎn)生歧義，任何單個資產(chǎn)不管價值多少，都可稱之為部分資產(chǎn)。那么集團(tuán)公司資產(chǎn)評估管理辦法的指導(dǎo)思想是任何資產(chǎn)租賃給非國有單位都需要進(jìn)行資產(chǎn)評估呢，還是重要資產(chǎn)或者多少金額以上的資產(chǎn)租賃給非國有單位需要進(jìn)行資產(chǎn)評估，并不是十分明確，該資產(chǎn)評估辦法也沒有作進(jìn)一步說明。

作為國有企業(yè)，在日常的管理工作中，首先是學(xué)習(xí)貫徹國家的法律法規(guī)、中央的文件精神；其次是緊密結(jié)合集團(tuán)公司的指導(dǎo)思想、管理辦法，不折不扣的完成各項(xiàng)生產(chǎn)、管理任務(wù)。但由于國家有關(guān)房屋資產(chǎn)租賃價格管理法律性規(guī)定很少，集團(tuán)公司相關(guān)制度條款過于粗略，成員單位執(zhí)行起來無所適從。

（二）缺乏嚴(yán)格的內(nèi)部審批程序

由于XX軍工企業(yè)有關(guān)實(shí)物資產(chǎn)對外出租的管理制度缺失，內(nèi)部審批程序不明確，部門職責(zé)不清晰，直接導(dǎo)致XX軍工企業(yè)經(jīng)營性房屋資產(chǎn)出租價格多年來一直未上調(diào)（盡管周邊市場房價、物價、房屋租賃價格都已上漲），房屋租賃價格略低于市場價。正因?yàn)楣芾碇贫热笔А?nèi)部審批程序不嚴(yán)格、房屋租賃價格低于市場價等，這些現(xiàn)象都給企業(yè)帶來了巨大的管理風(fēng)險。如果房屋管理機(jī)構(gòu)一個部門或者個別領(lǐng)導(dǎo)就能干預(yù)房屋租賃價格，這是企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)的巨大漏洞，不利于保護(hù)干部，不利于維護(hù)企業(yè)利益。

（三）缺乏合理的定價機(jī)制

由于軍工企業(yè)長期受國家指令性任務(wù)的影響，計劃經(jīng)濟(jì)色彩依然十分濃重，市場意識、危機(jī)意識淡薄。加之，市場本身又具有自發(fā)性、盲目性、競爭性、靈活性等特征，軍工企業(yè)的體制機(jī)制嚴(yán)重制約了軍工企業(yè)自身應(yīng)變市場的能力。XX軍工企業(yè)過去房屋資產(chǎn)出租價格主要依靠政府指導(dǎo)價，企業(yè)內(nèi)部沒有形成合理的定價機(jī)制。隨著政府實(shí)施簡政放權(quán)，充分發(fā)揮市場資源配置的基礎(chǔ)性作用，激發(fā)市場主體創(chuàng)造力的政策形勢下，房屋資產(chǎn)租賃價格已全面放開，XX軍工企業(yè)經(jīng)營性房屋資產(chǎn)的租賃價格該如何產(chǎn)生，該如何靈活有效的適應(yīng)市場，是亟待解決的問題。

二、對策建議

（一）完善相關(guān)制度

首先，國家相關(guān)法律法規(guī)必須完善。國家有關(guān)股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的制度規(guī)定非常多并且具體，使XX軍工企業(yè)在相關(guān)業(yè)務(wù)上有法可依、有章可循，對XX軍工企業(yè)的股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作給予了極大的指導(dǎo)。國有實(shí)物資產(chǎn)也是國有資產(chǎn)的重要組成部分，國家在對實(shí)物資產(chǎn)的管理方面也有必要出臺更具有指導(dǎo)性的規(guī)定，尤其對國有實(shí)物資產(chǎn)租賃給非國有單位，國家需從制度源頭加以約束與規(guī)范，使企業(yè)更清楚的知悉實(shí)物資產(chǎn)管理的法律邊界，從而有力提高國有企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)管理的嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性。

作為XX軍工企業(yè)集團(tuán)公司層面，在制定制度時，切不能復(fù)制國家相關(guān)制度條款，必須根據(jù)集團(tuán)公司成員單位各種具體情況，制定具有針對性、清晰具體可操作性強(qiáng)、便于理解的管理辦法。具體來說，集團(tuán)公司資產(chǎn)評估管理辦法如果能夠清晰的規(guī)定哪些重要資產(chǎn)（分資產(chǎn)類別）或者多少金額（明確具體的金額）以上的資產(chǎn)租賃給非國有單位需要進(jìn)行資產(chǎn)評估，或者規(guī)定任何資產(chǎn)只要租賃給非國有單位必須進(jìn)行資產(chǎn)評估，那么XX軍工企業(yè)及集團(tuán)內(nèi)其他成員單位在具體執(zhí)行時能依法依規(guī)不折不扣完成全部租賃任務(wù)。

盡管軍工企業(yè)經(jīng)營性房屋資產(chǎn)在整個資產(chǎn)中占比很小，并且收益貢獻(xiàn)并不是很顯著，但是其管理水平可以有力反映企業(yè)資產(chǎn)管理的質(zhì)量，反映企業(yè)風(fēng)險防范意識和內(nèi)控水平，在軍工企業(yè)進(jìn)一步深化市場改革方面具有深遠(yuǎn)意義。所以，軍工企業(yè)有必要高度重視實(shí)物資產(chǎn)管理、資產(chǎn)處置工作。

（二）完善內(nèi)部審批程序

黨的十八大以來，中央聚焦解決“四風(fēng)”問題，對容易滋生腐敗的國有資產(chǎn)處置（含國有經(jīng)營性房產(chǎn)的租賃）環(huán)節(jié)加強(qiáng)了巡視檢查，加大了追責(zé)力度。巡視檢查的重點(diǎn)在于制度是否健全，資產(chǎn)處置事項(xiàng)是否按照制度的要求嚴(yán)格履行了相關(guān)審批程序等。那么XX軍工企業(yè)在集團(tuán)公司黨組紀(jì)檢組部署的深入開展“四風(fēng)”問題整治專項(xiàng)活動中，通過全面的自查，發(fā)現(xiàn)了相關(guān)問題并整改如下：首先，XX軍工企業(yè)需制定合理可行的資產(chǎn)處置制度、資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度等，即根據(jù)集團(tuán)公司的制度要求，結(jié)合本企業(yè)的管理實(shí)際，制定本企業(yè)資產(chǎn)處置管理辦法、資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度等，明確經(jīng)營性房屋對外出租的內(nèi)部審批權(quán)限及決策程序，形成合理的內(nèi)部定價機(jī)制。資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度對XX軍工企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)租賃中發(fā)生的國有資產(chǎn)流失行為進(jìn)行責(zé)任追究，既加強(qiáng)了資產(chǎn)租賃管理人員的責(zé)任意識，又保護(hù)了國有資產(chǎn)和企業(yè)的利益。其次，對制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促對制度的落實(shí)。制定制度容易，但執(zhí)行難，有令不行、有禁不止的現(xiàn)象屢見不鮮。所以，資產(chǎn)管理部門必須把制度的執(zhí)行情況納入公司績效考核體系，形成正向的激勵與約束。

（三）委托有資質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開租賃

2013年12月18日國資委發(fā)布了《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場交易有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國資廳發(fā)產(chǎn)權(quán)＼[2013＼]78號），要求中央企業(yè)及各級控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，在依法設(shè)立的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行。集團(tuán)公司印發(fā)了《關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場交易及資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確規(guī)定了存貨、機(jī)動車、機(jī)器設(shè)備、房產(chǎn)、在建工程等實(shí)物資產(chǎn)及債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等單項(xiàng)或批次賬面原值在100萬元（含）以上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，除法律法規(guī)規(guī)定的其他情形外，均應(yīng)當(dāng)在國資委確定的，可以從事中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌交易，但是對于房產(chǎn)的租賃沒有明確的要求。應(yīng)國有房屋出租方的需求，有些產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)將國有房產(chǎn)租賃參照國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定程序進(jìn)場公開租賃。XX軍工企業(yè)可以將經(jīng)營性房屋資產(chǎn)委托依法設(shè)立的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租，做到資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的公開、公正、透明，這樣既提高了軍工企業(yè)這種非專業(yè)資產(chǎn)租賃公司的管理水平，又降低了企業(yè)的管理風(fēng)險，同時能實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，意義十分重大。

參考文獻(xiàn)：

[1]國務(wù)院國資委“非經(jīng)營性國有資產(chǎn)監(jiān)督管理研究”課題組.非經(jīng)營性國有資產(chǎn)監(jiān)督管理研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2005（3）

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[5]李渝萍.現(xiàn)階段非經(jīng)營性資產(chǎn)管理模式探析[J].江西社會科學(xué)，2004.11

第二篇：經(jīng)營性房屋租賃合同

經(jīng)營性房屋租賃合同

出租人（以下簡稱甲方）；

聯(lián)系電話：

身份證號：

承租人（以下簡稱乙方）：

聯(lián)系電話：

身份證號：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就出租與承租坐落于成如下協(xié)議：

第一條：租賃用途

乙方只能用于約定的使用用途，不得改變房屋使用用途。乙方做使用。

第二條：租賃期限

1、租賃期限

甲、乙雙方致同意租賃期從年月日至年月日止。

2、續(xù)租

房屋租賃期滿，合同自動終止。乙方如需要繼續(xù)租用，應(yīng)在租賃期滿前一個半月（45天）與甲方協(xié)商，并經(jīng)甲方同意后，重新確定租金，租期及簽訂合同。

第三條：租金及支付方式

1元（。從起租日起（計租日）至下一年終止日，乙方應(yīng)向甲方一次性支付一年租金共計（大寫）元（元）。

2、租金支付方式：現(xiàn)金。

3、此房屋的租金收取為上打租。一次性收取一年的租金。如下一年續(xù)租提前45天交租金。

第四條：租賃保證金

1元（人民幣。

2、上述租賃保證金由甲方保管至租期結(jié)束。

3、租賃結(jié)束后，甲方在扣除乙方拖欠的租期相關(guān)費(fèi)用后，將租賃保證金退還給乙方。租賃保證金不足時，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)足。如乙方無拖欠費(fèi)用，并無房屋及設(shè)施損壞，甲方將乙方保證金以現(xiàn)金方式返還。如乙方未到租期結(jié)束，或中途出兌，租賃保證金不退。

第五條：物業(yè)費(fèi)及其它費(fèi)用

1、除租金外，乙方應(yīng)按該經(jīng)營性用房的建筑面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。

2、除租金外，乙方應(yīng)向經(jīng)營性用房轄區(qū)的供暖公司繳納房屋供暖費(fèi)，如承租人不需供暖，每年應(yīng)按供暖公司的規(guī)定交納供暖費(fèi)（占網(wǎng)費(fèi)）。

3、除租金外，乙方在租賃期間內(nèi)發(fā)生的水、電、電話、有線電視、電信寬帶、煤氣、排污、衛(wèi)生、治安等其它費(fèi)用，由乙方承擔(dān)并及時繳納。

第六條：甲方的權(quán)利與義務(wù)

1、甲方在租賃期滿前三個月內(nèi)在通知乙方并征得乙方同意情況下，陪同其他相關(guān)人員，進(jìn)入該房屋內(nèi)進(jìn)行看和了解房屋狀況。

2、甲方違反合同規(guī)定及條款，甲方在此作出授權(quán)，屆時無需另行通知乙方。即可由物業(yè)管理部門至少中斷該房的水、電等方式敦促乙方更正其違約行為。賠償甲方的相應(yīng)損失。

3、本合同租賃期滿或提前終止、解除合同時，乙方須將其所有財產(chǎn)和自置設(shè)備、物品搬出該經(jīng)營性用房（包括可移動而不損害房屋結(jié)構(gòu)和使用的裝修場）。否則，甲方將視為乙方自動放棄處理。屆時甲方（或甲方授權(quán)的代理人）有權(quán)委派人員將乙方的上述財產(chǎn)及物品予以處理，并無需給乙方任何損失補(bǔ)償。

4、甲方有權(quán)授權(quán)代理人，并由代理人代辦代理交付和收回房屋及甲方授予的其它權(quán)利。甲方的義務(wù)

甲方按合同約定期將該經(jīng)營性用房交付乙方使用，交付時甲方保證房屋結(jié)構(gòu)完好。

第七條：乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方應(yīng)按本合同約定及時足額繳納租金，租賃保證金。

2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得安裝和改建供水、排水、電路、水管等設(shè)施。也不得在經(jīng)營性用房內(nèi)安置、堆放、懸掛任何超出房屋承重范圍的物品。

3、乙方根據(jù)需要對房屋裝飾和裝修必須通知甲方，并附合物業(yè)公司的規(guī)定。未取得甲方及物業(yè)公司書面審批手續(xù)，乙方不得擅自進(jìn)行裝修和更改房屋設(shè)施。

4、房屋的附屬設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)保養(yǎng)、維護(hù)維修。包括上下水、電、供暖、卷簾門、門、卷簾窗、防盜窗、吊棚、煤氣管設(shè)施。

5、租賃期內(nèi)，乙方對任何人給房屋或房屋設(shè)施造成的損害全部負(fù)責(zé)。

6、租賃結(jié)束時，乙方應(yīng)按其接收狀態(tài)還給乙方。甲方對乙方的裝修不作任何形式的補(bǔ)償。

7、乙方應(yīng)遵守公安消防、社區(qū)物業(yè)及對用火的規(guī)定。保證防火設(shè)施的有效，對可能發(fā)生的火災(zāi)而造成自身及他人財產(chǎn)損失或致人死亡的。乙方負(fù)全部責(zé)任。

8、乙方對來訪客人及顧客在該用房所發(fā)生的意外傷害負(fù)全責(zé)。

9、乙方對經(jīng)營性用房的牌匾，外墻裝飾物的脫落。倒塌造成行人和顧客受傷或其他事故，均由乙方負(fù)責(zé)賠償。

甲方：乙方：

年月日

第三篇：·房屋租賃合同：空白-經(jīng)營性用房

房屋租賃合同

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

（公司名稱）

一、房屋座落面積、裝修：

1、甲方出租給乙方的房屋位于

二、租賃期限、用途：

1、租賃期限：年，自

2、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還，乙方若續(xù)租，則需在租期滿3個月前通知甲方。

3、租賃期間，產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)支付。

4、用途：同意將房屋用作經(jīng)營性房屋。

三、租金及支付方式：

1、該房每月租金

2、乙方向甲方交押金元，大寫元整，租賃期滿后，若房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備等無損壞，則甲方退還乙方押金。如有損失，照價賠償。

四、雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守信用原則，履行合同。

五、解決合同糾紛方式：若發(fā)生爭議，當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，雙方同意由重慶市仲裁委員會仲裁。

六、本合同正本一式兩份，雙方各持一份，雙方簽字后生效。

甲方：

年月日乙方：

2、出租房屋面積共平方米。

第四篇：房屋租賃價格評估案例

南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策

涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報告

蘇華評報字[2012]第 N253 號

江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司

二○一二年十二月二十日

南京醫(yī)藥有股份限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策

涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報告目錄

注冊資產(chǎn)評估師明.............................................................................................................................1

資產(chǎn)評估報告摘要............................................................................................................1

資產(chǎn)評估報告正文............................................................................................................2

一、緒言.........................................................................................................................2

二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和委托方以外的其他評估報告使用者.........................2

三、評估目的.................................................................................................................3

四、評估對象及評估范圍.............................................................................................3

五、價值類型和定義.....................................................................................................4

六、評估基準(zhǔn)日.............................................................................................................4

七、評估依據(jù).................................................................................................................4

八、評估方法.................................................................................................................5

九、評估程序?qū)嵤┻^程和

聲

情況...............................................................................................................6

十、評估假設(shè).................................................................................................................5

十一、評估結(jié)論.............................................................................................................7

十二、特別事項(xiàng)說明.....................................................................................................7

十三、評估報告使用限制說明.....................................................................................8

十四、評估報告日.........................................................................................................8

江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司I

南京醫(yī)藥有股份限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

評估報告附件

1.委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2.產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件

3.委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位承諾函

4.注冊資產(chǎn)評估師承諾函

5.評估機(jī)構(gòu)資格證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

6.簽字注冊資產(chǎn)評估師的資格證書復(fù)印件

7.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

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南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

注冊資產(chǎn)評估師聲明

一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪

守獨(dú)立、客觀、公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述 的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供

資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)

任。

三、我們與評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存

或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。

四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已

對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對評估對象及其

所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)。注冊資產(chǎn)評估師對評估對象及其所涉及

資產(chǎn)法律權(quán)屬的關(guān)注和查驗(yàn)，并不構(gòu)成對評估對象的法律權(quán)屬任何形式的保證。

五、本報告評估結(jié)論是注冊資產(chǎn)評估師對本次委托評估對象在評估基準(zhǔn)日于

報告限定的評估目的、價值類型和評估假設(shè)限制條件下形成的專業(yè)意見，不應(yīng)當(dāng)

被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。

六、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條

件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事

項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。

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南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策

涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報告摘要

蘇華評報字[2012]第N253號

南京醫(yī)藥股份有限公司： 江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)

評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，主要采用市場比較法，按照必要的評估程序，對南京

醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及的房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 1 日的年租

賃價格進(jìn)行了評估。

評估目的：為南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策提供價值參考依據(jù)。

評估方法：市場比較法。

評估對象：南京醫(yī)藥股份有限公司申報房地產(chǎn)的年租賃價格。

評估范圍：南京醫(yī)藥股份有限公司申報的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號的

房地產(chǎn)（建筑面積13578.51 m2，土地面積5665.1 m2）。

價值類型：市場價值。

評估基準(zhǔn)日：2012 年 12 月 1 日。

評估結(jié)論：經(jīng)采用市場法評估，南京醫(yī)藥股份有限公司位于南京市白下區(qū)延

齡巷 27 號辦公用途的房地產(chǎn)（建筑面積 13578.51 m2，土地面積 5665.1 m2）于

評估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 1 日時的年租賃價格為人民幣捌佰壹拾肆萬叁仟玖佰圓

整（￥814.39 萬元）。

以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱

讀資產(chǎn)評估報告正文。

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南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策

涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報告正文 蘇華評報字[2012]第N253號

一、緒言

江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受南京醫(yī)藥股份有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法

律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，主要采用市場比較法，按照必要的評

估程序，對南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及的位于南京市白下區(qū)延齡巷 27 號 的房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 1 日時的年租賃價格進(jìn)行了評估，現(xiàn)將資產(chǎn)

評估過程和結(jié)果報告如下：

二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和委托方以外的其他評估報告使用者

（一）委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位

委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位均為南京醫(yī)藥股份有限公司。

公司住所：南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（白下區(qū)中山東路486號）

法定代表人：周耀平

注冊資本：69358.068萬元人民幣

實(shí)收資本：69358.068元人民幣

公司類型：股份有限公司（上市）

成立日期：1994年1月25日

工商注冊號：***

經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：中成藥、化學(xué)原料藥、化學(xué)藥制劑、抗生素原料

藥、抗生素制劑、生化藥品、生物制品、精神藥品（限二類）、醫(yī)療用毒性藥品；

II、III類醫(yī)療器械（植入類產(chǎn)品、體外診斷試劑及塑形角膜接觸鏡除外）銷售；

預(yù)包裝食品、散裝食品批發(fā)與零售；保健食品銷售；普通貨物運(yùn)輸。

一般經(jīng)營項(xiàng)目：百貨、五金交電、勞保用品、汽車配件、裝飾材料銷售；室 內(nèi)裝飾服務(wù)；房屋出租；興辦各類企業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)；經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)（國家限

定企業(yè)經(jīng)營或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外）；信息咨詢服務(wù)。

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南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

（二）其他評估報告使用者

本報告的使用者除委托方外，包括本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的其他方。

本報告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體及社會公眾。

三、評估目的

為南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策提供價值參考依據(jù)。

四、評估對象及評估范圍

（一）評估對象與評估范圍內(nèi)容

評估對象：南京醫(yī)藥股份有限公司申報房地產(chǎn)的年租賃價格。

評估范圍：南京醫(yī)藥股份有限公司申報的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號的

房地產(chǎn)（建筑面積13578.51 m2，土地面積5665.1 m2）。

本次我們的評估范圍與委托評估范圍一致，具體以南京醫(yī)藥股份有限公司提

供的資產(chǎn)評估申報表為準(zhǔn)。

（二）實(shí)物資產(chǎn)類型及分布情況

1、實(shí)物狀況

本次委托評估的為南京醫(yī)藥股份有限公司所擁有的位于南京市白下區(qū)延齡巷 號院內(nèi)的房地產(chǎn)，共有 7 棟房屋，建筑面積共 13578.51平方米。所有房屋建

筑物主要由一幢五層的倉庫樓（另地下一層）、一幢五層的辦公樓、三幢二層的附

房和二幢一層的附房組成。建筑結(jié)構(gòu)主要為混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)，據(jù)委托方介紹 除倉庫樓建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世紀(jì)八十年代，基礎(chǔ)

采用鋼筋混凝土整板基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)，磚墻承重，鋼筋砼樓屋面板、磚木人字屋

架、瓦屋面，外墻刷涂料、條形面磚飾面，內(nèi)墻刷乳膠漆，塑鋼窗、木窗，木門，水磨石、復(fù)合地板及水泥地面，部分石膏板、夾板吊頂，普通水電。倉庫樓內(nèi)有 2

噸和 1 噸載重貨梯各二部。根據(jù)委托方提供的寧白國用（2003）第 16313 號《國

有土地使用證》，使用權(quán)面積：5665.1平方米，用途：倉儲，使用權(quán)類型：出讓。

至基準(zhǔn)日本次評估對象空置。

2、權(quán)屬狀況

根據(jù)委托方提供的寧房權(quán)證白變字第 228198 號和第 228199 號《房屋所有權(quán)

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南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

證》，共有 7 棟房屋，建筑面積共 13578.51平方米，房屋所有權(quán)人：南京醫(yī)藥股

份有限公司，產(chǎn)權(quán)來源：自建。詳見下表：

序建筑面積是否

房屋所有權(quán)證號座落結(jié)構(gòu)丘號

號（m2）抵押

1寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合3303217061-1否

2寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木139.2217061-1否

3寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合57.2217061-1否

4寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木535.7217061-1否

5寧房權(quán)證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木328.4217061-1否

6寧房權(quán)證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合9192.41217061-1否 7寧房權(quán)證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木22.6217061-1否

根據(jù)委托方提供的寧白國用（2003）第 16313 號《國有土地使用證》，使用

權(quán)面積：5665.1平方米，地號：03002021021，用途：倉儲，使用權(quán)類型：出讓，終止日期為 2053 年 10 月 26 日，土地使用權(quán)人：南京醫(yī)藥股份有限公司。

五、價值類型和定義

根據(jù)評估目的，本次評估中我們采用了公開租賃的市場價值類型。

市場價值定義：自愿交易雙方均自愿地、非強(qiáng)迫地在對被交易資產(chǎn)擁有合理

理解的情況下進(jìn)行公平交易而成交的金額。當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

六、評估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日為 2012 年 12 月 1 日。本基準(zhǔn)日是由委托方確定的，本報

告中一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價值標(biāo)準(zhǔn)。

七、評估依據(jù)

本次評估的主要依據(jù)有：

（一）法律法規(guī)依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日第十屆全國人大

常委會第29次會議修正）；

2、房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291一1999)；

3、其他相關(guān)的法律、法規(guī)文件。

（二）準(zhǔn)則依據(jù)

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1、財政部財企字[2004]20號關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《資

產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》的通知及附件；

2、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)[2007]189號）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》；

3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)[2007]189號）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》；

4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)[2007]189號）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》；

5、中國注冊會計師協(xié)會2003年（會協(xié)[2003]18號）關(guān)于《注冊資產(chǎn)評估師

關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》；

6、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)[2007]189號）《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》。

（三）產(chǎn)權(quán)證明文件

1、房屋所有權(quán)證；

2、土地使用權(quán)證。

（四）取價依據(jù)文件

1、評估人員詢價、市場調(diào)查收集的有關(guān)資料、信息；

2、其他與評估有關(guān)的資料。

（五）行為依據(jù)

江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司與委托方簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。

八、評估方法

市場法是房地產(chǎn)租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。市場法評

估房屋年租賃價格的關(guān)鍵是同一區(qū)域內(nèi)租賃市場交易較活躍、可比交易案例容易

搜集。本次評估對象所處區(qū)域租賃市場很活躍、可比交易案例較多，故采用市場

法進(jìn)行評估。

運(yùn)用市場比較法求取評估對象房地產(chǎn)年租賃價格，是依據(jù)替代原理將待估房 地產(chǎn)與類似的房地產(chǎn)在近期的年租賃交易價格進(jìn)行對照比較，通過對比租賃交易

情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的

年租賃價格。

市場法的計算公式：

評估值（委估房地產(chǎn)年租賃價格）＝可比實(shí)例年租賃價格×交易情況修正系

數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×個別因素調(diào)整系數(shù)

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修正因素：

（1）交易情況修正：由于要求評估的委估對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價格有非正常因素，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的合理價格。

（2）交易日期修正：將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在基準(zhǔn)日時的

價格。

（3）房地產(chǎn)狀況修正：可以分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面。

①區(qū)位狀況修正：包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施

完備程度（屬于可比實(shí)例、估價對象以外的部分）、臨街狀況、朝向、樓層等影響

房地產(chǎn)價格的因素；

②權(quán)益狀況修正：包括土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影

響房地產(chǎn)價格的因素；

③實(shí)物狀況修正：包括建筑物新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等。

九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)資產(chǎn)評估的政策和行業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定，我們對委估的資產(chǎn)實(shí)施

了如下的評估程序：

（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

與委托方進(jìn)行充分溝通，明確了評估報告使用者、評估范圍和評估基準(zhǔn)日等。

（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書

我們根據(jù)具體情況，對獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價，并派有專業(yè)

勝任能力的項(xiàng)目經(jīng)理承接了本次評估業(yè)務(wù)。

（三）編制評估計劃

由項(xiàng)目經(jīng)理選擇專業(yè)人員，并對評估的具體步驟、時間進(jìn)度、人員安排和技

術(shù)方案等制定本項(xiàng)目的評估計劃。

（四）現(xiàn)場調(diào)查

我們會同委托方有關(guān)人員，對委估資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘測，記錄其資產(chǎn)數(shù)量及使

用情況，聽取管理部門介紹總體情況，現(xiàn)場核實(shí)，并做好調(diào)查記錄并拍照存檔，對房屋等級、建造結(jié)構(gòu)、維修保養(yǎng)情況進(jìn)行了逐一勘察。

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（五）收集評估資料

到市場了解相應(yīng)資產(chǎn)的價格信息，了解評估對象現(xiàn)狀，并進(jìn)行必要分析、歸

納和整理，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。

（六）評定估算

根據(jù)評估目的、價值類型和評估資料的收集情況，選擇適用的評估方法和相

應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論。

（七）編制和提交評估報告

根據(jù)評定估算的結(jié)果撰寫評估說明，起草資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，經(jīng)三級審核

后，向委托方提交正式的資產(chǎn)評估報告書。

十、評估假設(shè)

評估結(jié)論一般建立在一定的評估假設(shè)基礎(chǔ)上，假設(shè)條件是評估結(jié)論成立的前

提條件，若未來有關(guān)條件與評估假設(shè)相比發(fā)生較大變化，將對評估結(jié)論產(chǎn)生影響。

評估報告使用人應(yīng)在充分關(guān)注和恰當(dāng)理解評估假設(shè)的前提下，正確使用評估結(jié)論。

評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估師不承擔(dān)因評估報告使用人未恰當(dāng)理解評估假設(shè)而不當(dāng)利用

評估結(jié)論產(chǎn)生的后果，也不承擔(dān)由于假設(shè)條件的改變而導(dǎo)致評估結(jié)果變化的責(zé)任，本次采用的有關(guān)評估假設(shè)如下：

1、評估對象在評估基準(zhǔn)日處于完好狀態(tài)并滿足基本使用功能，能夠在合理的

使用期限內(nèi)持續(xù)有效地使用；

2、本次評估結(jié)論是基于評估對象為辦公用途的假設(shè)前提上作出的；

3、評估對象無產(chǎn)權(quán)糾紛；

4、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的全部資料是真實(shí)、完整的，且委托評估資產(chǎn)不涉及尚

未揭示的對外抵押、擔(dān)保事項(xiàng)或未付款項(xiàng)等優(yōu)先負(fù)債；

5、無其他不可預(yù)測和不可抗力因素對被評估資產(chǎn)造成的重大不利影響。

十一、評估結(jié)論

經(jīng)采用市場法評估，南京醫(yī)藥股份有限公司位于南京市白下區(qū)延齡巷 27 號辦

公用途的房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 1 日時的年租賃價格為人民幣捌佰壹

拾肆萬叁仟玖佰圓整（￥814.39 萬元）。

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十二、特別事項(xiàng)說明

本次評估結(jié)論是基于評估對象為辦公用途的假設(shè)前提上作出的。

十三、評估報告使用限制說明

1、本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和評估報告使用者使用。

2、本評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定

以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。

3、本報告評估結(jié)論的有效使用期為一年，從評估基準(zhǔn)日2012年12月1日起計

算，至2013年11月30日止。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。

十四、評估報告日

本評估報告提出日期為 2012 年 12 月 20 日。

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第五篇：房屋租賃合同風(fēng)險

房屋租賃合同風(fēng)險

篇一：房屋租賃合同風(fēng)險防范

房屋租賃合同風(fēng)險防范

【引言】

我們在提供房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域的訴訟及日常法律服務(wù)過程中，反復(fù)地會遇到一些同樣的問題、同樣的爭議，這些問題和爭議映射到房地產(chǎn)租賃合同上，就是我們所關(guān)注的審查要點(diǎn)。針對這些審查要點(diǎn)，如果能夠習(xí)慣性地以訴訟思維即風(fēng)險防范意識去為客戶設(shè)計核心條款，無疑將達(dá)到訴與非訴的潛在和諧。下文，我們將拋磚引玉，嘗試這一“基礎(chǔ)工程”建設(shè)。

【解讀】

一、出租物業(yè)的面積

對于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測量報告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告作為合同附件。〖推薦條款1〗

對于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測量報告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機(jī)構(gòu)對租賃面積進(jìn)行測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測量報告、測量圖表作為合同附件。〖推薦條款2〗

〖推薦條款1〗

甲方將座落在本市_______【區(qū)】【縣】_________路_____【棟】【新村】______【號】

【幢】______室(部位)________的房屋(簡稱該房屋)出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為________平方米，房屋類型為________，結(jié)構(gòu)為________，房屋用途為________。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示【房地產(chǎn)權(quán)證，編號：________________】，并已告知乙方該房屋【已】【未】設(shè)定抵押。(詳見附件【房地產(chǎn)權(quán)證】)

〖推薦條款2〗

租賃面積：以雙方共同指定的【中介測量機(jī)構(gòu)名稱】實(shí)地測量的面積為最終確認(rèn)的租賃面積，為___________平方米(詳見附件【測量報告】)，包括租賃物業(yè)的玻璃門、店面、租賃物業(yè)范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認(rèn)，本合同涉及需要以面積計算相應(yīng)費(fèi)用(如租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)等)金額的，均按租賃面積計算，任何一方不得以建筑面積及/或套內(nèi)建筑面積對租賃面積提出異議。

二、出租物業(yè)的用途

對出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡單的法律常識在實(shí)踐中偶爾也會被忽視，這與主管部門疏于監(jiān)管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實(shí)踐中，我們曾遇有如下情形：

1.住宅變辦公。在住宅小區(qū)中，我們有時候突然會發(fā)現(xiàn)××公司的招牌，其中，從事對外貿(mào)易的公司在深圳較為多見。

2.廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的客戶向我們進(jìn)行法律咨詢，其告知出租人以工業(yè)廠房進(jìn)行餐飲招商，并公然宣稱不會遭到政府有關(guān)部門的查處，客戶為此按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)支付了租金、保證金及裝修費(fèi)用，后由于無法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經(jīng)明確寫明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。

3.工業(yè)變辦公。業(yè)內(nèi)皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃用地是工業(yè)類用地，根據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》(國土資發(fā)[XX]232號)的相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。但我們在為客戶進(jìn)行盡職調(diào)查的時候發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。

4.高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來，國家鼓勵高科技產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起云涌，與此相對應(yīng)，我們會看到“高科技工業(yè)”出現(xiàn)在一些用地規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權(quán)證上。根據(jù)深圳市的相關(guān)法律規(guī)定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)需提供高科技項(xiàng)目或高科技企業(yè)認(rèn)證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認(rèn)證文件的為數(shù)甚少，非高科技項(xiàng)目或非高科技企業(yè)進(jìn)駐此類廠房的案例屢見不鮮。

作為律師，在發(fā)現(xiàn)客戶承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時候，應(yīng)作出必要的風(fēng)險提示，可以簡單歸結(jié)為兩個方面：一方面系民事責(zé)任的提示，用途違法將導(dǎo)致租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過錯的情況分擔(dān)合同解除的后果;另一方面屬行政責(zé)任的提示，應(yīng)告知客戶用途違法將會導(dǎo)致政府有關(guān)部門的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果。

三、出租物業(yè)的交付條件

在租賃合同中簡單地約定出租物業(yè)的交付時間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以定分止?fàn)幍模谧赓U合同的交付條款中，出租物業(yè)的交付條件應(yīng)屬核心條款，其衍生出來的問題不僅涉及實(shí)際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項(xiàng)押金的返還等問題。在出租物業(yè)的交付條件中，合同雙方都需滿足一定的要求。

對承租人而言，承租人應(yīng)付清租賃合同約定的在交付前應(yīng)支付的所有款項(xiàng)，包括但不限于保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修押金。〖推薦條款3〗對出租人而言，出租人應(yīng)確保出租物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、物品處于正常運(yùn)行狀態(tài)，如有損壞，應(yīng)在約定期限內(nèi)修復(fù)或更換。〖推薦條款4〗

在合同雙方各自滿足上述交付條件后，我們通常會建議合同雙方簽署《交付確認(rèn)書》，以作為出租物業(yè)實(shí)際交付日期的確認(rèn)，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項(xiàng)押金的確認(rèn)，該等事實(shí)的確認(rèn)有助于避免合同雙方將來對租賃期限的起算、維修責(zé)任的分配等問題出現(xiàn)爭議。

〖推薦條款3〗

在辦理出租物業(yè)的交接手續(xù)之前，乙方應(yīng)付清根據(jù)本協(xié)議規(guī)定乙方于出租物業(yè)實(shí)際交付

日或此前應(yīng)支付的所有款項(xiàng)，否則甲方無義務(wù)將出租物業(yè)交付給乙方。甲方在全額收到該等支付后應(yīng)向乙方交付出租物業(yè)，雙方簽署出租物業(yè)交付確認(rèn)書，即視為甲方已按照本協(xié)議規(guī)定條件履行了將出租物業(yè)交付給乙方的義務(wù)。

〖推薦條款4〗

甲方向乙方交付出租物業(yè)時，乙方與甲方(包括甲方所委托之本大廈物業(yè)管理人員)清查出租房屋及其附屬設(shè)施、裝飾材料、其它物品及大廈的公共設(shè)施，甲方保證大廈的電梯、消防保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來水系統(tǒng)、泵房等應(yīng)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。如有損壞，甲方應(yīng)在3日或乙方同意的其他期限內(nèi)積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢，在此基礎(chǔ)上雙方共同簽署交付確認(rèn)書。

四、扣率租金/提成租金

在商鋪或商場的租賃合同中，出租人往往不滿足于定期收取固定數(shù)額的租金，因此，所謂“扣率租金”或稱“提成租金”應(yīng)運(yùn)而生。在實(shí)踐中，根據(jù)出租人對承租人銷售情況的了解程度，可以有兩種條款設(shè)計：

對于出租人不了解承租人銷售情況的場合，出租人可要求承租人定期提供財務(wù)報表，并有權(quán)保留對承租人查賬及審計的權(quán)利。〖推薦條款5〗

對于出租人了解承租人銷售情況的場合，如出租人負(fù)責(zé)商場的統(tǒng)一收銀，出租人與承租人應(yīng)定期對銷售情況進(jìn)行核對和確認(rèn)，以免對提成租金的收取發(fā)生爭議。〖推薦條款6〗

〖推薦條款5〗

乙方須在每月五號前支付當(dāng)月基本租金、管理費(fèi)和推廣費(fèi)。若按每月的月營業(yè)額計算的扣率租金高于基本租金的，則乙方須于下月支付基本租金時向甲方交納該月基本租金與扣率租金的差額部分。乙方同時向甲方作出如下承諾：

(1)乙方應(yīng)在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方確認(rèn)正確記載乙方上個月在承租場所內(nèi)整個月的營業(yè)額的書面財務(wù)報表;

(2)若乙方不提供或不實(shí)提供書面財務(wù)報表，甲方有權(quán)估算乙方上個月的營業(yè)額，乙方須按甲方估算的月營業(yè)額繳納扣率租金;

(3)乙方在其上一個財政完結(jié)及租賃期滿后三十天內(nèi)應(yīng)向甲方提供具備資格的會計師事務(wù)所對租賃店鋪進(jìn)行審計的財務(wù)報表(該財務(wù)報表應(yīng)真實(shí)及詳細(xì)地列出該店鋪在本財務(wù)內(nèi)各個月的財務(wù)資料及明細(xì))，費(fèi)用由乙方自行支付。在甲方收到并確認(rèn)上述財務(wù)報表后的十日內(nèi)，甲乙雙方須以現(xiàn)金付款的方式，對該財政的扣率租金，做出基于上述財務(wù)報表中所列的最終數(shù)字而需要做出的調(diào)整。相應(yīng)財政的月報表須以經(jīng)甲方收到并確認(rèn)的該財政的財務(wù)報表為準(zhǔn)，并做出相應(yīng)調(diào)整;

(4)任何情況下，甲方仍保留對乙方查賬的權(quán)利，包括甲方自行或聘請有資格的會計師、審計師對乙方經(jīng)營租賃物業(yè)的相關(guān)會計報表、會計賬薄、記賬憑證、原始憑證等進(jìn)行審查，費(fèi)用由甲方支付。但是，若查賬發(fā)現(xiàn)賬目不實(shí)，則費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并按實(shí)際查賬的結(jié)果計算扣率租金。乙方應(yīng)就甲方或甲方聘請的會計師、審計師查賬事宜提供充分的協(xié)助和合作。

〖推薦條款6〗

承租人應(yīng)自開業(yè)日期或裝修期結(jié)束后第二天(以兩者中較晚的日期為準(zhǔn))起支付場地上這一家店鋪的凈銷售額的____%作為提成租金。出租人與承租人應(yīng)當(dāng)于每月【※】日對店鋪上一個月的銷售情況進(jìn)行核對和確認(rèn)。承租人應(yīng)基于前一季的財務(wù)報表(該財務(wù)報表由承租人根據(jù)其會計慣例制作)，于當(dāng)季的第一個月的第十五(15)日或之前交納前一季的提成租金。出租人應(yīng)于收到提成租金后二(2)個工作日內(nèi)向承租人提供合法房屋租賃發(fā)票。提成租金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在每個財政終結(jié)后的一百三十(130)日內(nèi)完成，且各方不需為此支付利息。提成租金的調(diào)整后，如承租人在該中收到的發(fā)票金額少于實(shí)際繳納的提成租金，則出租人應(yīng)補(bǔ)發(fā)發(fā)票。

五、維修程序的設(shè)定

在出租物業(yè)的使用過程中，最容易發(fā)生糾紛的當(dāng)屬出租物業(yè)的維修問題，且主要集中于因出租人未予維修及未及時維修而導(dǎo)致承租人無法使用出租物業(yè)或遭受損失的問題上。對于上述風(fēng)險，除了在結(jié)果上通過違約責(zé)任條款追究違約方的違約責(zé)任之外，我們更傾向于從程序上防止該等風(fēng)險的發(fā)生。〖推薦條款7〗從另一個角度上看，這種程序上的條款設(shè)計，實(shí)際上是為了促使合同雙方在問題發(fā)生時進(jìn)行充分的溝通，以避免不必要的誤解以及糾紛和損失的擴(kuò)大。

〖推薦條款7〗

乙方在使用租賃房地產(chǎn)過程中，如非因乙方過錯，租賃房地產(chǎn)或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時，乙方應(yīng)及時通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進(jìn)一步擴(kuò)大;如為緊急報修(指影響乙方工作、營運(yùn)安全的故障，如房屋大面積漏雨等情況)，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出緊急報修通知后四(4)小時內(nèi)前來維修;如為緊急報修以外的一般報修，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出報修通知后三(3)日內(nèi)前來維修。如甲方未在上述時間內(nèi)進(jìn)行處理，乙方有權(quán)自行或委托第三人進(jìn)行維修，相應(yīng)維修費(fèi)用和款項(xiàng)由甲方承擔(dān)，并由乙方從應(yīng)支付給甲方的租金中扣除。

六、優(yōu)先承租權(quán)

我們常見“優(yōu)先購買權(quán)”條款，卻不常見“優(yōu)先承租權(quán)”條款。《深圳市房地產(chǎn)租賃合同書》第22條有類似“優(yōu)先承租權(quán)”條款，但對于優(yōu)先承租權(quán)的行使程序卻沒有進(jìn)行約定，這使得該等“優(yōu)先承租權(quán)”欠缺可操作性。從優(yōu)先承租權(quán)的可操作性上講，我們建議設(shè)計相關(guān)條款約定：在有第三人愿意以一定條件承租出租物業(yè)的時候，作為出租人，應(yīng)當(dāng)將該等條件書面通知承租人，并給予承租人合理的考慮期限;作為承租人，則應(yīng)當(dāng)在出租人指定期限內(nèi)對其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。〖推薦條款8〗

〖推薦條款8〗

本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需繼續(xù)租用租賃房地產(chǎn)的，應(yīng)于租賃期屆滿之日前

【※】個月向甲方提出續(xù)租要求;在同等條件下，乙方對租賃房地產(chǎn)有優(yōu)先承租權(quán)。在有第三人愿意以一定條件承租租賃房地產(chǎn)的時候，甲方應(yīng)當(dāng)將該等條件書面通知乙方;乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方通知后三日內(nèi)對其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。

七、向潛在承租人或買方展示出租物業(yè)

租期將至，若承租人不再繼續(xù)承租物業(yè)，則出租人為節(jié)約成本，很可能要求在租賃期限屆滿前一定時間內(nèi)，攜帶潛在的承租人參觀出租物業(yè)。另外，在出租人意欲出售出租物業(yè)的時候，往往也需要向潛在的買方展示出租物業(yè)。

對于上述兩種情形，我們認(rèn)為出租人的要求是合理的，承租人應(yīng)給予一定的配合，但出租人應(yīng)事先通知承租人，并不得影響承租人的正常使用。〖推薦條款9、10〗

〖推薦條款9〗

在租賃期限屆滿前6個月內(nèi)，如果乙方尚未與甲方就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，則甲方只要向乙方提前發(fā)出書面通知，甲方有權(quán)陪同潛在的承租人或者買方參觀出租物業(yè)，但不得影響乙方的正常辦公。

〖推薦條款10〗

在租賃期滿前三個月內(nèi)，甲方有權(quán)進(jìn)行重新招租的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括向未來的承租人展示租賃物業(yè)以及對租賃物業(yè)進(jìn)行合理和必要的檢查與維修等。乙方應(yīng)在租期屆滿前三個月內(nèi)，在獲事先通知的任何合理時間內(nèi)，無條件允許將在租期屆滿后承租或使用租賃物業(yè)的新的承租人或使用人勘察租賃物業(yè)及其各部分，甲方亦有權(quán)在租賃物業(yè)張貼招租告示。

八、承租人的自動變更

我們接觸到的很多客戶，其作為承租人租賃出租物業(yè)的目的是設(shè)立公司或分支機(jī)構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的注冊地址。在這種情況下，我們通常會將該實(shí)際情況據(jù)實(shí)告訴出租人，并幫助客戶在租賃合同中設(shè)計“承租人的自動變更”條款，以免出租人屆時反口，不履行協(xié)助變更承租人的義務(wù)。如果沒有該等“承租人的自動變更”條款，將來能否變更承租人則是出租人的權(quán)利，出租人往往會感覺增加其負(fù)擔(dān)而不愿提供協(xié)助。這勢必影響客戶租賃目的的實(shí)現(xiàn)，并增加客戶的負(fù)累。〖推薦條款11〗

〖推薦條款11〗

鑒于乙方或其關(guān)聯(lián)公司擬在中國境內(nèi)新設(shè)公司(下稱“新公司”)，新公司英文名稱暫定為“【※】”;甲方同意：自新公司在中國合法設(shè)立之日，乙方在租賃合同及本協(xié)議項(xiàng)下的全部權(quán)利和義務(wù)均自動轉(zhuǎn)由新公司享有及承擔(dān)，新公司自然成為租賃合同及本協(xié)議的主體(即“乙方”)及實(shí)際承租人，【※】與甲方的租賃關(guān)系同時終止，而無需另行簽訂協(xié)議。但新公司應(yīng)書面向甲方出具確認(rèn)函，確認(rèn)合約中所有約定同樣對新公司有效。如有關(guān)主管機(jī)關(guān)需要

篇二：房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險

房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險

第一章 合同簽約過程中的風(fēng)險防范

一、保證合同有效成立

（一）保證對方當(dāng)事人適格

《合同法》第九條第一款規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。因此在訂立合同時，應(yīng)注意審查合同對方當(dāng)事人是否具有主體資格。

1、合同對方是個人的，審查確認(rèn)對方是否具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。民事行為能力，是民事主體以自己的意思進(jìn)行民事活動，取得權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的資格。在租賃合同中主要需審查對方是否為完全民事行為能力人，通過對方的年齡和精神健康狀況來判斷。

民事權(quán)利能力，是法律賦予民事主體從事民事活動，享受民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格。在房屋租賃合同中主要審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。承租人應(yīng)要求出租人出示其對該房屋享有出租權(quán)的有效憑證，如房產(chǎn)證、公房租賃憑證，并留存副本。如果房屋屬轉(zhuǎn)租性質(zhì)，除要求轉(zhuǎn)租人出示上述憑證外，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人出示其與原出租人之間的租賃合同副本；如該租賃合同約定需經(jīng)原出租人同意該房屋方可轉(zhuǎn)租的，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面確認(rèn)函，并留存副本。受委托代理的，審查代理人的資格和代理權(quán)限。

2、合同對方是法人組織的，審查當(dāng)事人的履約能力、資信狀況等。

只有確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實(shí)踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。另外，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢，或通過對方的老客戶，從側(cè)面了解對方的資信狀況。在和單位簽訂合同時，應(yīng)該加蓋單位公章或合同專用章。代訂合同的，審查代理人的資格。①代理人必須事先取得委托單位的委托證明。《民法通則》第六十五條規(guī)定：“書面委托的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。”②代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂合同，③代理人必須以被代理人的名義簽訂合同。

在合同對方具有民事權(quán)利能力和完全民事行為能力的同時，還要注意合同主體與法定登記主體的一致性。自然人的身份證或戶籍載明的名字和法人及其他組織依法登記的名稱，屬于法定名稱，簽訂合同時一定要和法定名稱文字一致。

（二）合同雙方就合同的主要條款協(xié)商一致

在協(xié)商的過程中主要審查確認(rèn)合同對方意思表示是否真實(shí)，合同雙方當(dāng)事人在訂立合同時，其意思表示一定要真實(shí)，即當(dāng)事人在意志自由，能認(rèn)識到自己的意思表示之法律效果的前提下，內(nèi)心意思與外部表達(dá)相一致。意思表示不真實(shí)情況下訂立的合同無效。

（三）合同內(nèi)容具體、明確、合法

1、審查合同的文字表述

合同應(yīng)當(dāng)用詞準(zhǔn)確，文字表述要清晰、具體，要避免那些模棱兩可、含意不清的詞語出現(xiàn)。同時，確保合同內(nèi)容事實(shí)清楚，詳細(xì)具體，權(quán)利義務(wù)明確，具有合法性和可操作性。

2、審查合同條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容

合同成立是合同生效的前提，只有已經(jīng)成立的合同才涉及到合同的效力問題。合同的必要條款是合同成立必須具備的合同條款，合同若欠缺必要條款，則合同不能成立。合同必要條款有的是法律規(guī)定的，有的是根據(jù)合同的類型和性質(zhì)確定的，合同必要條款還有的是根據(jù)當(dāng)事人的要求確定的，凡當(dāng)事人要求合同必須具備的條款，合同條款中必須具備。不同類型的合同，合同內(nèi)容不同。按照《合同法》第十二條的規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任和解決爭議的方法。《合同法》第二百一十三條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。因此，在租賃合同中，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對合同的期限、租賃物的維修、租金及其支付期限和方式等做明確的規(guī)定。

（1）租賃期限

《合同法》

第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”

第二百三十二條：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”

因此，在租賃合同中，雙方應(yīng)該明確約定租賃期限，防止出租人隨時解除合同給承租人造成損失，而且租賃期限最長不得超過20年，超過部分無效。

（2）租賃合同的形式

《合同法》

第十條“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”

第十一條“ 書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。”

第二百一十五條“ 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，不利于保護(hù)合同雙方的權(quán)利，此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無論租賃期限長短，最好簽訂書面的租賃合同，一旦發(fā)生糾紛，也容易判明是非、劃分責(zé)任。在履行合同過程中，有關(guān)修改合同的信函、電報等都是租賃合同的組成部分。長期租賃合同最好到房產(chǎn)管理部門登記備案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案”。該條雖不是強(qiáng)制性規(guī)定，不辦理備案登記也不影響合同的效力，對房屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，同時登記備案的合同具有對抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建議租賃雙方進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險。

（3）違約責(zé)任條款

一個合同如果沒有違約責(zé)任條款，就不算完整的合同，也不利于保護(hù)雙方的交易。合同中可通過約定違約金來有效防止一方違約，促進(jìn)合同按照約定履行。違約金數(shù)額不能過低，過低就起不到保護(hù)合同履行的目的。違約金的規(guī)定方式有兩種，一是定額違約金(違約金數(shù)額明確具體)，二是不規(guī)定具體的數(shù)額，只約定違約金的計算方法。不管哪種規(guī)定方式，違

約金必須明確具體、沒有歧義，這樣有利于事后發(fā)生糾紛時迅速確定賠償金額。違約金沒有約定的，一方違約時一般按照守約方的實(shí)際損失賠償。但有時實(shí)際損失是很難確定的，也很難舉證，因此在訴訟中也很難得到法院支持。如果規(guī)定了違約金，一方違約所要賠償時就省略了很多麻煩。

（4）解決爭議的方法條款

為有效解決合同履行過程中可能出現(xiàn)的糾紛，合同雙方不妨在訂立合同時明確約定解決爭議的方法。約定訴訟的，明確管轄法院。根據(jù)《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反訴訟法中對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。約定仲裁的，根據(jù)仲裁法的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立仲裁協(xié)議或約定仲裁條款時，應(yīng)當(dāng)選定仲裁委員會。所以對仲裁機(jī)構(gòu)必須寫具體的名稱，如果沒有寫具體名稱，發(fā)生糾紛后只能由當(dāng)事人協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確，協(xié)商不成原仲裁協(xié)議或合同仲裁條款無效。

二、合同成立

（一）合同成立的時間

1、承諾生效

合同成立的時間一般是由承諾生效的時間決定的。在我國，承諾的生效采取到達(dá)主義，即承諾何時到達(dá)于要約人，則承諾便在何時生效，合同便在承諾生效時成立。在合同成立前簽訂確認(rèn)書的，簽訂確認(rèn)書時合同成立。

《合同法》

第二十五條“承諾生效時合同成立。”

第二十六條“承諾通知到達(dá)要約人時生效。承諾不需要通知的，根據(jù)交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時生效。

采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達(dá)的時間適用本法第十六條第二款的規(guī)定。” 第三十二條“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。”

第三十三條“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時合同成立。”

2、承諾的撤回

承諾的撤回權(quán)，是承諾人阻止承諾發(fā)生法律效力的權(quán)利，撤回的通知必須先于或同時與承諾到達(dá)要約人，才發(fā)生阻止承諾生效的效力，撤回的通知如果遲于承諾到達(dá)要約人，因承諾已經(jīng)成效，則不發(fā)生承諾撤回的效果。

《合同法》

第二十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人。”

第二十八條“受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。”

第二十九條“受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時超過承諾期限的，除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。”

（二）合同成立的地點(diǎn)

合同成立地即承諾生效地。如果采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營業(yè)地為合同成立地；沒有主營業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人采取合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或蓋章的地點(diǎn)為合同成立地點(diǎn)，雙方簽字或蓋章不在同一地點(diǎn)的，以最后簽字或蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

《合同法》

第三十四條承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營業(yè)地為合同成立的地點(diǎn)；沒有主營業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。

第三十五條當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

三、保證合同生效

房屋租賃過程中，為實(shí)現(xiàn)合同生效，主要應(yīng)注意確認(rèn)出租人的主體資格，防止出現(xiàn)無效合同、效力待定合同和可變更、可撤銷合同。

（一）確保合同簽訂者具備相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力

確保合同簽訂者為完全行為能力人，且為合法的處分權(quán)人。代理他人簽約的，必須有相應(yīng)的授權(quán)委托書，且在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義訂立合同。

（二）確保出租房可以被出租

依據(jù)我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：

⑴未依法取得房屋所有權(quán)證件的；⑵司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的：⑶共有房屋未取得共有人同意的；⑷房屋權(quán)屬有異議的；⑸屬于違法建筑的；⑹不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑺房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑼有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

為避免此種無效合同風(fēng)險，承租方除盡職調(diào)查外，還應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理?xiàng)l款，以保護(hù)自己一方權(quán)益。

（三）盡量確保房屋不可能被拆遷且不是違章建筑

1、一旦被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：(三)租賃房屋。”因《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。因此，承租人在簽訂租賃合同時，應(yīng)對該區(qū)域動遷情況進(jìn)行調(diào)查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害。

2、違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無效。

這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋；二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋；三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。如果承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理?xiàng)l款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險未必能規(guī)避。

如果出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分，也可根據(jù)具體情況依據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，以出租人欺詐為由請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

第二章 合同履約階段的風(fēng)險防范

一、房屋裝修、擴(kuò)建、維修的處理

（一）房屋裝修

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：

1．承租人未經(jīng)出租人同意，裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

4．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝

修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

5．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權(quán)請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。

我們注意到，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。對于承租人來說，裝修需要投入金錢，那么就要注意防范風(fēng)險：要盡可能的取得出租人的書面同意，以防止出租人反悔；承租人可以采用書面確認(rèn)書的方式要求對方確認(rèn)，最好以郵政快遞的方式送達(dá)對方，至少盡到了告知義務(wù)。此外，如果要對承租房屋進(jìn)行裝修，盡可能的將租賃合同的期限約定的長一些，否則，合同期滿，出租人不同意續(xù)租，承租人將承受較大的損失。最好在租賃合同中也對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規(guī)定，實(shí)踐中，對于承租人對房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分

篇三：簽訂房屋租賃合同的風(fēng)險提示

房屋租賃合同相關(guān)風(fēng)險提示

租賃合同是銀行在負(fù)債業(yè)務(wù)中經(jīng)常使用的一種合同。由于房屋租賃交易中存在的問題較多，因此發(fā)生糾紛的可能性亦不容忽視。為有效防范和化解銀行作為承租人在租賃合同中的法律風(fēng)險，維護(hù)銀行的合法權(quán)益，特做以下風(fēng)險提示:

一、關(guān)于出租方的主體資格

1、出租方應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或者是產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的房屋經(jīng)營管理人。如果房屋為共有產(chǎn)權(quán)，出租方應(yīng)得到其他共有人的授權(quán)。如果簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，要審查出租方是否是原租賃合同的合法承租人，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人的書面同意認(rèn)可。

2、簽訂合同前應(yīng)注意查驗(yàn)出租方的身份證或者企事業(yè)單位的注冊登記證，是否與房屋產(chǎn)權(quán)的所有人相一致。必要時可以到工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查實(shí)。

二、關(guān)于法律、法規(guī)禁止出租的或有瑕疵的房屋

除《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定未依法取得房屋所有權(quán)證件的、依法查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的、共有房屋未取得共有人同意的等不得出租的情形，作為承租方還應(yīng)注意考察房屋的合法性，仔細(xì)核實(shí)，避免租賃違法建筑、臨時建筑等產(chǎn)權(quán)不明、產(chǎn)權(quán)不完整的房屋及未經(jīng)竣工驗(yàn)收的或被確定為拆遷的房屋。

三、關(guān)于租賃期限及租金支付的問題

受政策、市場等不確定的因素的影響，訂立租賃合同，建議不簽訂期限過長的租賃合同。若確實(shí)需要長期承租，可以在合同條款約定“租賃期滿，承租人在同等租金條件下有優(yōu)先承租權(quán)。承租人需續(xù)租的，應(yīng)提前30天書面通知出租人；如在接到承租人書面通知之日起15天內(nèi)出租人不予書面答復(fù)的，則視為默認(rèn)同意承租人續(xù)租，本合同有效期自動延長年，并以此類推。”或者，根據(jù)特殊情況約定提前退租條款：如因金融監(jiān)管要求或銀行系統(tǒng)內(nèi)政策調(diào)整需要提前退租的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算租金，承租方不承擔(dān)違約責(zé)任，提前通知出租方即可。

此外，在房屋達(dá)到適于出租的標(biāo)準(zhǔn)之前，不應(yīng)支付租金。并注意在合同期內(nèi)分期支付租金，避免一次性預(yù)付若干年租金的潛在風(fēng)險。

四、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租

1、承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意

合同法規(guī)定承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。雖然我行租賃房屋通常是自用，但不排除特殊情況下會發(fā)生轉(zhuǎn)租的情形，因此應(yīng)在租賃合同中約定出租人同意我行有權(quán)轉(zhuǎn)租。如此或可在出現(xiàn)點(diǎn)遷址、撤銷機(jī)構(gòu)等情形時，利用轉(zhuǎn)租條款減輕或彌補(bǔ)我行損失。

2、房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，但應(yīng)注意次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。

五、關(guān)于租賃房屋被拍賣、抵押、查封等相關(guān)問題

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權(quán)益優(yōu)先保障，可以說是“抵押不破租賃”；反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則，租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。

而對于租賃關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權(quán)利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的。例如法律規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。