第一篇：學習十八文獻《關于城中村改造中存在問題的思考》

學習十八文獻“關于城中村改造中存在問題的思考”

黨的十八大報告對推動城鄉發展一體化作出了重要部署，明確指出要加快發展現代農業，著力促進農民增收，堅持和完善農村基本經營制度，加快完善城鄉發展一體化體制機制。這些論述，和在座的每一位農民朋友關系重大，將會給大家帶來實實在在的好處，也會給農村的發展指明方向。

十八大報告中關于農業的論述如下：“解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。加快發展現代農業，增強農業綜合生產能力，確保國家糧食安全和重要農產品有效供給。堅持把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村，深入推進新農村建設和扶貧開發，全面改善農村生產生活條件。著力促進農民增收，保持農民收入持續較快增長。堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力，發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。”為了集約節約土地，改善人居環境，提升城市整體形象和品位，推進襄陽市的城市化進程，建設文明、生態、和諧、宜居城市。本文是通過筆者進行了深入調查研究，全面認真分析后，從襄州區城中城改造的現狀和實際出發，從城中村問題成因、城中村改造的現狀、改造的重要意義、改造中存在問題等方面進行了綜合分析，并提出了個人的建議，以期推動城中村改造工作的順利進行。

近年來，隨著城市化進程的不斷加快和城市建設用地的供需緊

試點——云灣國際新城建設項目，該項目涉及到云灣社區八、九、十組拆遷的307戶居民已全部拆除完畢，拆遷面積12萬平方米，在還建小區內投資8000萬元，新建了23棟7層安置房，總面積約7.84萬平方米，目前有90％拆遷戶已搬入新居；2008年10月，民發世界城項目啟動，該項目涉及到西灣社區一、二、三、四、五組900多戶居民，目前已拆遷200 多戶，并投資4億元，新建了10棟高層安置房，總面積約20萬平方米；2010年8月，因襄陽火車東站建設的需要，按照市政府要求，襄州區啟動了襄陽火車東站廣場建設項目，該項目涉及到洪山頭社區一、二組353戶居民的搬遷，目前已拆遷173戶，園林大道還建小區的11棟高層安置房正在建設中，東站廣場及周邊道路設計方案也已確定；2010年10月，連山湖開發項目啟動，該項目涉及到紅星社區十一、十二組和潘臺社區八組 450多戶居民，目前所有拆遷戶的房屋已鎖定，并完成了200多戶的房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年4月啟動了朱莊物流園建設項目，該項目涉及到朱莊村三、七組300多戶村民，目前完成了拆遷戶房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年5月又啟動了襄東濱河新區建設項目，該項目由襄陽嘉華融通有限公司開發建設，目前開發商已與區政府簽訂了項目的框架協議，正式協議還在商談之中。

面對工作實際，區政府以科學發展觀為指導，本著尊重歷史，面對現實的原則，在強化法律法規和政策宣傳的同時，按照“政府引導、規劃先行、市場運作”的思路，堅持“以人為本、因地制宜、分步實施、穩妥安置”的原則，積極動員和落實各級各有關部門的工作責任，進城市化建設，要求農村剩余勞動力盡快向城市轉移。如果農民僅僅實現地域轉移，而沒有實現戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新轉移，就不算真正意義上的城市化；如果城中村不進行徹底的改造,城市規劃建設管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。現代城市必須要求物質文明和精神文明高度發達、城市功能齊全、環境優美。搞好城市規劃，目的是要營造經濟發展、法治文明、生態平衡的良好環境。但是，城中村雜亂無章的建筑，臟亂差的生活環境，在很大程度上影響了城市的形象，拉低了城市的品位，成為城市現代化進程的一大障礙。目前襄陽市正處于城市化快速發展的階段，城中村問題必將成為政府面對的主要熱點難點問題之一。因此，要建設現代化城市，提高城市的品位和競爭力，就必須改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加強社會主義精神文明建設。城中村的農民雖然變成了城市居民，但其小農的意識形態、生活方式很難一下子轉變過來。失去土地后，他們一般會把生存和發展的希望寄托于房屋之上，以期從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居和城市治安問題高發的根本原因。更為嚴重的是，城中村缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍偏低，就業困難，不能適應城市發展的要求。因此，改造提升城中村的基礎設施，加強社區建設，更新居民的思想觀念和提升文明素質，已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。

定程度上影響和制約了改造工作的順利推進，主要表現在以下幾個方面：

（一）違法建設成風，加大了拆遷改造的難度。特別是近幾年，隨著城市基礎設施建設的不斷完善及城市房地產開發項目、物流園區、工業園區建設快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現，城中村內的個人和小產權開發等違法建設現象十分普遍。管理部門執法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設愈演愈烈，呈蔓延態勢，這大大加重了城中村改造的難度。

（二）部分被征收房屋拆遷人對拆遷的期望過高。一是對補償標準要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質的房產評估機構對征收房屋的評估價值，往往以周邊發達地區拆遷補償價格為標準和參照，看待和高估自己的房屋價值，當拆遷補償低于自己的期望時，就認為房產機構評估價低、拆遷補償費少，就對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優惠的讓利于民的政策規定，當被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優惠政策發生碰撞時，他們就立即認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅持政策和原則的前提下，有些被征收房屋拆遷人因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補償少，家庭承受能力低而在支付購買安置房能力不足的情況下，也認為損害了他們的利益，完后，遲遲看不到安置規劃和征收安置地后又容易引起被拆遷人上訪；二是被征地拆遷農民的社會保障問題。相對遠離市區的被征地農民在土地被征收后，喪失了一部分農耕收入，使農民的收入水平有所下降。在城市繁華地帶的被征收房屋拆遷人的房屋出租收益因拆遷而失去，這些都不同程度地影響了被征地或拆遷農戶的收入，自然也就成為了阻撓征地拆遷工作的重要因素，也必然使農戶提出生活保障的問題。

（六）拆遷工作人員對拆遷工作存在畏難情緒。隨著拆遷工作難度的不斷加大，參與拆遷工作的一些單位和干部職工畏難情緒也越來越嚴重，表現出缺乏主動工作的精神，一是對安排的拆遷任務不樂意接受，始終以維護社會穩定或拆遷群眾情緒不穩定等為借口，拖延工作的開展；二是對拆遷工作中可能遇到的困難和問題估計不足、準備不足，在反復做被征收房屋拆遷人工作無果的情況下，喪失信心，難以采取有效的應對措施對待工作；三是有的基層組織對拆遷工作缺乏統領駕馭全局的能力，在面對群眾利益和集體利益、國家利益時，堅持原則、政策不夠堅決，不能站在客觀公正公平的高度思考問題；四是宣傳引導不到位，沒有營造出和諧拆遷的工作氛圍。

五、對策和建議

城中村是在城市化建設高速發展過程中遺留下來的問題。凡是遺留的問題大多都會產生后遺癥，解決起來都有一定的難度，花費的精力和付出的代價可能要更多一點。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態度制定科學的政策思路和建設規劃。通過調查和

設施建設和環境整治，改善城中村環境；政府如有資金，也可對重點地塊先行投入資金進行拆遷。總之，城中村的改造思路不宜局限于某一種模式，且不能操之過急，要采取積極、穩妥、有序的方法推進，盡量減少對城市社會、經濟的消極影響。

（三）合理調整政策，兼顧國家、企業、拆遷戶三者利益，保證城中村改造資金的投入，維護社會穩定和諧。城中村改造的關鍵也是最實際的焦點是改造資金的籌集渠道、投資方向和實施辦法。政府應通過政策、規劃和計劃的適時調控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平。同時，要堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經濟效益，盡可能利用有限的資源達到最好的工作目標，將好事做好。一是合理調整現有的相關政策，正確指導城中村改造工程的實施。對城中村改造以來各項措施的貫徹實施情況進行調研，實事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根據市場行情修訂市區房屋拆遷管理辦法，對拆遷補償的形式和標準作相應的調整，及時對廣大村民進行公示。二是排除繼續從城中村改造中獲取土地差價好處的思想。用區財政撥付的專門資金和城中村改造收取的地價收入設立“城中村改造專項資金”，對拆遷戶進行合理補償，補貼經濟效益差而社會效益高的改造項目，改善城中村的市政基礎設施和公共服務設施。三是區政府和有關部門領導要充分認識城中村改造的重要意義和實際難度，高度重視改造工作的組織協調和穩步推進，將城中村改造工作納入經濟社會發展的總體規劃，納入相關領導和分管部門工作績效的考核指標體系。四是在今后的城市化建設過程中，要避免

建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握，賠償了違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；不賠償拆遷工作難以開展，甚至上訪。這就要督促相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

（七）加強基層組織建設，嚴格考核辦法，建立問責制度。對參與征地拆遷的各有關部門、單位要制定嚴格的考核辦法，明確各級各部門的工作職責和工作責任，并限期按時辦結。要夯實項目涉及街道辦事處征地拆遷的主體責任，使其在工作中逐漸整頓基層組織，在整頓中配好村兩委班子。對工作不力的單位部門要問責主要領導，不斷增強其工作的主動性和創造性。同時，要嚴厲打擊阻礙城中村改造的不法勢力，努力為拆遷改造營造良好的工作氛圍。

相信在不久的將來，襄州區的城中村改造將會在區委區政府、各有關職能部門和城中村居民的共同努力下，建設成“安樂、文明、優美、舒適”的新型社區。通過社區優質服務、優質管理、全面提升新型市民的整體素質，把我們襄州的城市文明程度提升到一個更新、更高的層次，使城市的經濟、社會得到更快、更好的發展，真正將我市打造成為“產業襄陽”、“都市襄陽”、“文化襄陽”、“綠色襄陽”。

加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、3

第二篇：學習十八文獻《關于城中村改造中存在問題的思考》

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學習十八文獻“關于城中村改造中存在問題的思考”

黨的十八大報告對推動城鄉發展一體化作出了重要部署，明確指出要加快發展現代農業，著力促進農民增收，堅持和完善農村基本經營制度，加快完善城鄉發展一體化體制機制。這些論述，和在座的每一位農民朋友關系重大，將會給大家帶來實實在在的好處，也會給農村的發展指明方向。

十八大報告中關于農業的論述如下：“解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。加快發展現代農業，增強農業綜合生產能力，確保國家糧食安全和重要農產品有效供給。堅持把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村，深入推進新農村建設和扶貧開發，全面改善農村生產生活條件。著力促進農民增收，保持農民收入持續較快增長。堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力，發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。”為了集約節約土地，改善人居環境，提升城市整體形象和品位，推進襄陽市的城市化進程，建設文明、生態、和諧、宜居城市。本文是通過筆者進行了深入調查研究，全面認真分析后，從襄州區城中城改造的現狀和實際出發，從城中村問題成因、城中村改造的現狀、改造的重要意義、改造中存在問題等方面進行了綜--------------------------精-------

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合分析，并提出了個人的建議，以期推動城中村改造工作的順利進行。

近年來，隨著城市化進程的不斷加快和城市建設用地的供需緊張，政府將舊城改造作為加快城市建設和發展的一項非常重要的工作來抓。但隨著城市拆遷改造工作的不斷深入，拆遷改造誘發的矛盾和糾紛也日益增多，拆遷改造也已成為城市建設的聚點，社會關注的焦點，工作中的難點，媒體關注的熱點。拆遷改造工作涉及面廣，法律、政策性強，關系著廣大群眾的切身利益，關系著經濟發展和社會穩定。為此，我們在工作中急需尋找一條推動舊城改造和城中村改造工作順利進行的新路子。作為一名基層城市規劃管理人員，對當前襄州區城中村拆遷改造工作中存在的一些問題進行了一些探討和思考。

一、城中村問題成因

城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉二元化的管理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區，在戶籍、土地、規劃、建設、融資、就業、醫療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。分析城中村問題的原因，具體表現為四個方面：城市政府為節省開發建設成本，只征用農用地，繞開現有農村居民點；城鄉發展缺乏統籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市規劃編制不完善，造成城中村建設無據可依；管理部門執法不嚴，對違法建設行為查處不力。

二、目前襄州區城中村改造的現狀

襄州區轄1個辦事處8個社區5個行政村，村（居）民總人數27485人，總戶數6534戶，村莊占地面積5483畝，耕地面積5916畝，其中:云灣、西灣、張灣、金華、航運、紅星、潘臺、洪山頭等--------------------------精-------

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8個社區和朱莊村三、七、九組屬襄陽市市區中心城區范圍內的一級控制區，其它4個行政村和朱莊村部分組屬襄陽市市區中心城區范圍內的三級控制區。2008年9月，襄州區啟動了城中城改造的第一個試點——云灣國際新城建設項目，該項目涉及到云灣社區八、九、十組拆遷的307戶居民已全部拆除完畢，拆遷面積12萬平方米，在還建小區內投資8000萬元，新建了23棟7層安置房，總面積約7.84萬平方米，目前有90％拆遷戶已搬入新居；2008年10月，民發世界城項目啟動，該項目涉及到西灣社區一、二、三、四、五組900多戶居民，目前已拆遷200 多戶，并投資4億元，新建了10棟高層安置房，總面積約20萬平方米；2010年8月，因襄陽火車東站建設的需要，按照市政府要求，襄州區啟動了襄陽火車東站廣場建設項目，該項目涉及到洪山頭社區一、二組353戶居民的搬遷，目前已拆遷173戶，園林大道還建小區的11棟高層安置房正在建設中，東站廣場及周邊道路設計方案也已確定；2010年10月，連山湖開發項目啟動，該項目涉及到紅星社區十一、十二組和潘臺社區八組 450多戶居民，目前所有拆遷戶的房屋已鎖定，并完成了200多戶的房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年4月啟動了朱莊物流園建設項目，該項目涉及到朱莊村三、七組300多戶村民，目前完成了拆遷戶房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年5月又啟動了襄東濱河新區建設項目，該項目由襄陽嘉華融通有限公司開發建設，目前開發商已與區政府簽訂了項目的框架協議，正式協議還在商談之中。

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面對工作實際，區政府以科學發展觀為指導，本著尊重歷史，面對現實的原則，在強化法律法規和政策宣傳的同時，按照“政府引導、規劃先行、市場運作”的思路，堅持“以人為本、因地制宜、分步實施、穩妥安置”的原則，積極動員和落實各級各有關部門的工作責任，努力形成強大的拆遷改造合力，推動拆遷改造工作穩步順利開展，確保城市建設步入良性發展軌道。主要做法：一是成立機構，加強組織領導。區委、區政府成立了城中村改造指揮部，以區主要領導為指揮長，規劃局、建設局、土地局、房管局、城管局等有關部門指派專人協助開展工作，做到了機構、人員、職責、經費四到位，為城中村改造工作提供了組織保證；二是出臺政策，提供改造依據。區委、區政府按照相關法律法規和市委、市政府要求，并結合實際，制定出臺了城中村改造拆遷補償的文件，對城中村改造的條件、步驟、要求及獎勵辦法做出了比較詳細的規定。年終對城中村改造工作成效明顯的主要干部給予一定獎勵。各城中城指揮部也按照上級文件精神，結合實際制定了城中村改造實施方案、工作臺帳、拆遷安置補償方案等配套政策，為城中村改造打下了基礎。

三、城中村改造的重要意義

近年來，隨著城市化進程的加快，城中村帶來的負面影響越來越突出。由于城市建設牽動城中村土地升值，致使“征地難、規劃難、拆遷安置難”的情況不斷出現，影響了城市經濟的科學、全面、協調和可持續發展，在整體上延緩了中心城區經濟開發和發展的步伐。所--------------------------精-------

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以，改造城中村是實現農村城市化和推進城市現代化的需要，是社會發展的要求，是提升城市整體形象和品位需要。

(一)城中村改造有利于推進城市化進程。城市對周邊地區有較強的區域中心帶動作用，也是現代文明向農村輻射的源頭。城市化水平代表了一個國家和地區的綜合實力，是社會發達進步的重要標志。推進城市化建設，要求農村剩余勞動力盡快向城市轉移。如果農民僅僅實現地域轉移，而沒有實現戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新轉移，就不算真正意義上的城市化；如果城中村不進行徹底的改造,城市規劃建設管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。現代城市必須要求物質文明和精神文明高度發達、城市功能齊全、環境優美。搞好城市規劃，目的是要營造經濟發展、法治文明、生態平衡的良好環境。但是，城中村雜亂無章的建筑，臟亂差的生活環境，在很大程度上影響了城市的形象，拉低了城市的品位，成為城市現代化進程的一大障礙。目前襄陽市正處于城市化快速發展的階段，城中村問題必將成為政府面對的主要熱點難點問題之一。因此，要建設現代化城市，提高城市的品位和競爭力，就必須改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加強社會主義精神文明建設。城中村的農民雖然變成了城市居民，但其小農的意識形態、生活方式很難一下子轉變過來。失去土地后，他們一般會把生存和發展的希望寄托于房屋--------------------------精-------

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之上，以期從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居和城市治安問題高發的根本原因。更為嚴重的是，城中村缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍偏低，就業困難，不能適應城市發展的要求。因此，改造提升城中村的基礎設施，加強社區建設，更新居民的思想觀念和提升文明素質，已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。

（三）城中村改造有利于提高人民群眾的居住質量。由于歷史原因，絕大多數城中村的住宅配套設施不全、環境衛生較差，主要表現是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所，群眾生活非常不便，雖然生活在城市，但與城市居民的生活環境和質量不可同日而語。相關部門經常收到人民群眾通過各種途徑反映的意見和建議，要求盡快出臺有關政策，進行城中村改造。因此，加快城中村改造是改善人民群眾生活環境、提高人民群眾生活質量的客觀要求，直接關系到人民群眾的切身利益。

（四）城中村改造有利于拉動經濟增長。城中村改造對于有效帶動城市基礎設施和房地產業的發展，擴大投資需求，尤其是吸引社會資本參與城市建設，對于擴大內需，增加對住宅、耐用消費品和服務業的需求，拉動相關產業發展等都具有十分重要的意義。與此同時，由于城中村改造能夠集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，帶來城市環境的優化升級，推動城市經濟的健康發展。

（五）城中村改造有利于推動社會進步。城中村的居民雖然生活--------------------------精-------

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在城市，但受長期以來固有觀念的影響，一直保持著農村、農民的傳統生活習俗和方式，始終沒有在真正意義上融入現代城市生活之中。實施城中村改造，勢必有利于打破傳統農村的固有格局，促進城中村居民生活方式的根本性轉變。

四、當前城中村改造存在的問題

城中村是城市經濟社會發展中出現的現象，也給城市的發展提供了寶貴的空間，但是，城中村改造中面臨的一些突出矛盾和問題，一定程度上影響和制約了改造工作的順利推進，主要表現在以下幾個方面：

（一）違法建設成風，加大了拆遷改造的難度。特別是近幾年，隨著城市基礎設施建設的不斷完善及城市房地產開發項目、物流園區、工業園區建設快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現，城中村內的個人和小產權開發等違法建設現象十分普遍。管理部門執法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設愈演愈烈，呈蔓延態勢，這大大加重了城中村改造的難度。

（二）部分被征收房屋拆遷人對拆遷的期望過高。一是對補償標準要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質的房產評估機構對征收房屋的評估價值，往往以周邊發達地區拆遷補償價格為標準和參--------------------------精-------

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照，看待和高估自己的房屋價值，當拆遷補償低于自己的期望時，就認為房產機構評估價低、拆遷補償費少，就對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優惠的讓利于民的政策規定，當被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優惠政策發生碰撞時，他們就立即認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅持政策和原則的前提下，有些被征收房屋拆遷人因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補償少，家庭承受能力低而在支付購買安置房能力不足的情況下，也認為損害了他們的利益，進而不講道理、拒絕拆遷；四是那些始終認為多鬧多得、不鬧少得的被征收房屋拆遷人，對房屋拆遷補償漫天要價，甚至不合情理地要求解決與房屋拆遷無關的其他問題，更甚者糾集被征收房屋拆遷人集體上訪、越級上訪。

（三）被征收房屋拆遷人對入住安置小區不感興趣。一是他們的出租房屋為其獲得了高額租金，這是城市拆遷改造中被征收房屋拆遷人極不愿意拆遷的關鍵所在。生活只能因拆遷變得越來越好，不能因拆遷改造而變差，當其眼前的利益受到損失而得不到期望的補償時，他們就拒不配合、阻撓施工、集體上訪；二是他們認為入住小區鄰里關系就淡漠了，讓他們把農具、做小生意的工具帶進單元房別扭、不方便，住著不自在，甚至拿單元房居住與社會傳統的行為模式、人際關系是不相適應的道理說教工作干部而不配合拆遷。

（四）拆遷過渡時間較長。由于先拆后建，致使被征收房屋拆遷--------------------------精-------

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人居住條件較為艱苦，不利于生產、生活。加之整村拆遷時，被征收房屋拆遷人過渡困難很大，一方面是難以找到合適的出租房源，另一方面是集中臨時過渡不利其越冬。同時過渡期內，被征收房屋拆遷人無法正常經商、外出務工，導致其收入下降。這些都是影響拆遷改造的一個因素，更是容易引起上訪的一個原因。

（五）安置小區建設緩慢，社會保障政策落實不力。一是安置小區規劃及用地審批的協調落實，對區級部門和單位來講難度較大，在拆遷時，我們給詢問或質問的被征收房屋拆遷人一時難以回答安置和搬入的時間，容易讓被征收房屋拆遷人產生疑惑而影響拆遷。在拆遷完后，遲遲看不到安置規劃和征收安置地后又容易引起被拆遷人上訪；二是被征地拆遷農民的社會保障問題。相對遠離市區的被征地農民在土地被征收后，喪失了一部分農耕收入，使農民的收入水平有所下降。在城市繁華地帶的被征收房屋拆遷人的房屋出租收益因拆遷而失去，這些都不同程度地影響了被征地或拆遷農戶的收入，自然也就成為了阻撓征地拆遷工作的重要因素，也必然使農戶提出生活保障的問題。

（六）拆遷工作人員對拆遷工作存在畏難情緒。隨著拆遷工作難度的不斷加大，參與拆遷工作的一些單位和干部職工畏難情緒也越來越嚴重，表現出缺乏主動工作的精神，一是對安排的拆遷任務不樂意接受，始終以維護社會穩定或拆遷群眾情緒不穩定等為借口，拖延工作的開展；二是對拆遷工作中可能遇到的困難和問題估計不足、準備--------------------------精-------

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不足，在反復做被征收房屋拆遷人工作無果的情況下，喪失信心，難以采取有效的應對措施對待工作；三是有的基層組織對拆遷工作缺乏統領駕馭全局的能力，在面對群眾利益和集體利益、國家利益時，堅持原則、政策不夠堅決，不能站在客觀公正公平的高度思考問題；四是宣傳引導不到位，沒有營造出和諧拆遷的工作氛圍。

五、對策和建議

城中村是在城市化建設高速發展過程中遺留下來的問題。凡是遺留的問題大多都會產生后遺癥，解決起來都有一定的難度，花費的精力和付出的代價可能要更多一點。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態度制定科學的政策思路和建設規劃。通過調查和分析，借鑒其他城市的成功經驗，提出如下思考和建議：

（一）加大政策和法制的宣傳力度。一是要充分考慮到拆遷工作直接關乎廣大被征收房屋拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補償政策時應廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安置政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關法律法規的宣傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關的法律法規深入民心，家喻戶曉，使被征收房屋拆遷人在突發性事件中能明大理顧大局識大體；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關法律法規和政策規定，在幫助群眾算清算好拆遷補償賬，算細貨幣安置與遷建安置、調房安置的對比賬的同時，給群眾講些法律法規知識，--------------------------精-------

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以便達到說服、動員的目的。

（二）政府要提高城中村改造規劃和建設方案的科學性，不搞“一刀切”，有序地推進城中村改造工程。城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、土地供應計劃和建設用地計劃等相銜接，協調城市存量土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同地區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。例如：有大項目投資的即整體拆遷；有小項目投資的即局部拆建；暫時無項目投資的可適度進行市政設施建設和環境整治，改善城中村環境；政府如有資金，也可對重點地塊先行投入資金進行拆遷。總之，城中村的改造思路不宜局限于某一種模式，且不能操之過急，要采取積極、穩妥、有序的方法推進，盡量減少對城市社會、經濟的消極影響。

（三）合理調整政策，兼顧國家、企業、拆遷戶三者利益，保證城中村改造資金的投入，維護社會穩定和諧。城中村改造的關鍵也是最實際的焦點是改造資金的籌集渠道、投資方向和實施辦法。政府應通過政策、規劃和計劃的適時調控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平。同時，要堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經濟效益，盡可能利用有限的資源達到最好的工--------------------------精-------

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作目標，將好事做好。一是合理調整現有的相關政策，正確指導城中村改造工程的實施。對城中村改造以來各項措施的貫徹實施情況進行調研，實事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根據市場行情修訂市區房屋拆遷管理辦法，對拆遷補償的形式和標準作相應的調整，及時對廣大村民進行公示。二是排除繼續從城中村改造中獲取土地差價好處的思想。用區財政撥付的專門資金和城中村改造收取的地價收入設立“城中村改造專項資金”，對拆遷戶進行合理補償，補貼經濟效益差而社會效益高的改造項目，改善城中村的市政基礎設施和公共服務設施。三是區政府和有關部門領導要充分認識城中村改造的重要意義和實際難度，高度重視改造工作的組織協調和穩步推進，將城中村改造工作納入經濟社會發展的總體規劃，納入相關領導和分管部門工作績效的考核指標體系。四是在今后的城市化建設過程中，要避免新的城中村的產生。同時，學習借鑒外地好的經驗，將一個或幾個城中村改造項目采用“統一打包”的模式，將人、房、地一并置換，由一家開發企業一包到底、統一負責，這樣可以預防新的城中村形成。

（四）要按照“先安置后拆遷”的原則，規范拆遷程序。對列入改造計劃的城中村，要提前做好前期調查、入戶測量和房產確權等基礎工作，并建立檔案。對即將改造的城中村，要將總體安置方案和分戶安置方案予以公告，并廣泛聽取被征收房屋拆遷人的意見，無論是原地安置還是就近安置，都應采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節約拆遷安置過渡的成本，加快安置--------------------------精-------

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進度。同時，要提前加強安置區域的交通道路、社會服務等配套設施建設，增強公共配套服務，讓搬遷戶感受到搬遷地段隨城市面貌的進一步改善，也有較大的增值空間。

（五）政府在政策思路上要以人為本，保障城中村村（居）民的合法權益，切實解決群眾的后顧之憂。要對集體資產進行全面清產核資和產權登記，并把集體資產優先用于解決村居民的生活保障問題上。要從解決被拆遷人生活出路的深層次問題入手，在扶持發展集體經濟、提供勞動就業和社會保障等方面多做文章，確保被征地集體經濟組織的合法權益及時得到有力落實，真正解決好被拆遷人和集體經濟組織的后顧之憂。只有從根本上改變依靠單一房租為主要家庭收入的經濟生活模式，多渠道多來源多途徑增加拆遷村民居民收入才能使被拆遷村民居民成為拆遷真正的受益者，才能杜絕違建，利于拆遷。

（六）加強對城中村建房的監督和管理。目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握，賠償了違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；不賠償拆遷工作難以開展，甚至上訪。這就要督促相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

（七）加強基層組織建設，嚴格考核辦法，建立問責制度。對參--------------------------精-------

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與征地拆遷的各有關部門、單位要制定嚴格的考核辦法，明確各級各部門的工作職責和工作責任，并限期按時辦結。要夯實項目涉及街道辦事處征地拆遷的主體責任，使其在工作中逐漸整頓基層組織，在整頓中配好村兩委班子。對工作不力的單位部門要問責主要領導，不斷增強其工作的主動性和創造性。同時，要嚴厲打擊阻礙城中村改造的不法勢力，努力為拆遷改造營造良好的工作氛圍。

相信在不久的將來，襄州區的城中村改造將會在區委區政府、各有關職能部門和城中村居民的共同努力下，建設成“安樂、文明、優美、舒適”的新型社區。通過社區優質服務、優質管理、全面提升新型市民的整體素質，把我們襄州的城市文明程度提升到一個更新、更高的層次，使城市的經濟、社會得到更快、更好的發展，真正將我市打造成為“產業襄陽”、“都市襄陽”、“文化襄陽”、“綠色襄陽”。

加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。這句話說明，國家將將出臺一系列法律和政策，通過剛性的要求來保證城鄉發展一體化，而不會朝令夕改，半途而廢。所以，大家要通過學習十八大報告，從中尋找和我們農村、農業、農民相關的內容，做到心里清楚眼里明，從而堅定加快發展的信心。

同時，十八大報告中明確提出，到２０２０年要實現城鄉居民人均收入比２０１０年翻一番。這是個溫暖人心的量化指標。實現這個溫暖人心的目標，意味著群眾將得到更多實惠，意味著百姓的錢袋子將更鼓，生活將更加富足、更有質量。

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第三篇：城中村改造中存在的問題及對策

關于城中村改造中存在問題的思考

摘要：青年人才論壇

為了集約節約土地，改善人居環境，提升城市整體形象和品位，推進襄陽市的城市化進程，建設文明、生態、和諧、宜居城市。本文是通過筆者進行了深入調查研究，全面認真分析后，從襄州區城中城改造的現狀和實際出發，從城中村問題成因、城中村改造的現狀、改造的重要意義、改造中存在問題等方面進行了綜合分析，并提出了個人的建議，以期推動城中村改造工作的順利進行。

關鍵詞：襄陽 青年 人才 論壇 城中城改造 問題

近年來，隨著城市化進程的不斷加快和城市建設用地的供需緊張，政府將舊城改造作為加快城市建設和發展的一項非常重要的工作來抓。但隨著城市拆遷改造工作的不斷深入，拆遷改造誘發的矛盾和糾紛也日益增多，拆遷改造也已成為城市建設的聚點，社會關注的焦點，工作中的難點，媒體關注的熱點。拆遷改造工作涉及面廣，法律、政策性強，關系著廣大群眾的切身利益，關系著經濟發展和社會穩定。為此，我們在工作中急需尋找一條推動舊城改造和城中村改造工作順利進行的新路子。作為一名基層城市規劃管理人員，對當前襄州區城中村拆遷改造工作中存在的一些問題進行了一些探討和思考。

一、城中村問題成因

城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉二元化的管 1 理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區，在戶籍、土地、規劃、建設、融資、就業、醫療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。分析城中村問題的原因，具體表現為四個方面：城市政府為節省開發建設成本，只征用農用地，繞開現有農村居民點；城鄉發展缺乏統籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市規劃編制不完善，造成城中村建設無據可依；管理部門執法不嚴，對違法建設行為查處不力。

二、目前襄州區城中村改造的現狀

襄州區轄1個辦事處8個社區5個行政村，村（居）民總人數27485人，總戶數6534戶，村莊占地面積5483畝，耕地面積5916畝，其中:云灣、西灣、張灣、金華、航運、紅星、潘臺、洪山頭等8個社區和朱莊村三、七、九組屬襄陽市市區中心城區范圍內的一級控制區，其它4個行政村和朱莊村部分組屬襄陽市市區中心城區范圍內的三級控制區。2008年9月，襄州區啟動了城中城改造的第一個試點——云灣國際新城建設項目，該項目涉及到云灣社區八、九、十組拆遷的307戶居民已全部拆除完畢，拆遷面積12萬平方米，在還建小區內投資8000萬元，新建了23棟7層安臵房，總面積約7.84萬平方米，目前有90％拆遷戶已搬入新居；2008年10月，民發世界城項目啟動，該項目涉及到西灣社區一、二、三、四、五組900多戶居民，目前已拆遷200 多戶，并投資4億元，新建了10棟高層安臵房，總面積約20萬平方米；2010年8月，因襄陽火車東站建設的需要，按照市政府要求，襄州區啟動了襄陽火車東站廣場建設項目，該項目涉及到洪山頭社區一、二組353戶居民的搬 2 遷，目前已拆遷173戶，園林大道還建小區的11棟高層安臵房正在建設中，東站廣場及周邊道路設計方案也已確定；2010年10月，連山湖開發項目啟動，該項目涉及到紅星社區十一、十二組和潘臺社區八組 450多戶居民，目前所有拆遷戶的房屋已鎖定，并完成了200多戶的房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年4月啟動了朱莊物流園建設項目，該項目涉及到朱莊村三、七組300多戶村民，目前完成了拆遷戶房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年5月又啟動了襄東濱河新區建設項目，該項目由襄陽嘉華融通有限公司開發建設，目前開發商已與區政府簽訂了項目的框架協議，正式協議還在商談之中。

面對工作實際，區政府以科學發展觀為指導，本著尊重歷史，面對現實的原則，在強化法律法規和政策宣傳的同時，按照“政府引導、規劃先行、市場運作”的思路，堅持“以人為本、因地制宜、分步實施、穩妥安臵”的原則，積極動員和落實各級各有關部門的工作責任，努力形成強大的拆遷改造合力，推動拆遷改造工作穩步順利開展，確保城市建設步入良性發展軌道。主要做法：一是成立機構，加強組織領導。區委、區政府成立了城中村改造指揮部，以區主要領導為指揮長，規劃局、建設局、土地局、房管局、城管局等有關部門指派專人協助開展工作，做到了機構、人員、職責、經費四到位，為城中村改造工作提供了組織保證；二是出臺政策，提供改造依據。區委、區政府按照相關法律法規和市委、市政府要求，并結合實際，制定出臺了城中村改造拆遷補償的文件，對城中村改造的條件、步驟、要求及獎勵辦法做出了比較詳細的 3 規定。年終對城中村改造工作成效明顯的主要干部給予一定獎勵。各城中城指揮部也按照上級文件精神，結合實際制定了城中村改造實施方案、工作臺帳、拆遷安臵補償方案等配套政策，為城中村改造打下了基礎。

三、城中村改造的重要意義

近年來，隨著城市化進程的加快，城中村帶來的負面影響越來越突出。由于城市建設牽動城中村土地升值，致使“征地難、規劃難、拆遷安臵難”的情況不斷出現，影響了城市經濟的科學、全面、協調和可持續發展，在整體上延緩了中心城區經濟開發和發展的步伐。所以，改造城中村是實現農村城市化和推進城市現代化的需要，是社會發展的要求，是提升城市整體形象和品位需要。

(一)城中村改造有利于推進城市化進程。城市對周邊地區有較強的區域中心帶動作用，也是現代文明向農村輻射的源頭。城市化水平代表了一個國家和地區的綜合實力，是社會發達進步的重要標志。推進城市化建設，要求農村剩余勞動力盡快向城市轉移。如果農民僅僅實現地域轉移，而沒有實現戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新轉移，就不算真正意義上的城市化；如果城中村不進行徹底的改造,城市規劃建設管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。現代城市必須要求物質文明和精神文明高度發達、城市功能齊全、環境優美。搞好城市規劃，目的是要營造經濟發展、法治文明、生態平衡的良好環境。但是，城中村雜亂無章的建筑，臟亂差的生活環境，在很大程度上 4 影響了城市的形象，拉低了城市的品位，成為城市現代化進程的一大障礙。目前襄陽市正處于城市化快速發展的階段，城中村問題必將成為政府面對的主要熱點難點問題之一。因此，要建設現代化城市，提高城市的品位和競爭力，就必須改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加強社會主義精神文明建設。城中村的農民雖然變成了城市居民，但其小農的意識形態、生活方式很難一下子轉變過來。失去土地后，他們一般會把生存和發展的希望寄托于房屋之上，以期從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居和城市治安問題高發的根本原因。更為嚴重的是，城中村缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍偏低，就業困難，不能適應城市發展的要求。因此，改造提升城中村的基礎設施，加強社區建設，更新居民的思想觀念和提升文明素質，已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。

（三）城中村改造有利于提高人民群眾的居住質量。由于歷史原因，絕大多數城中村的住宅配套設施不全、環境衛生較差，主要表現是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所，群眾生活非常不便，雖然生活在城市，但與城市居民的生活環境和質量不可同日而語。相關部門經常收到人民群眾通過各種途徑反映的意見和建議，要求盡快出臺有關政策，進行城中村改造。因此，加快城中村改造是改善人民群眾生活環境、提高人民群眾生活質量的客觀要求，直接關系到人民群眾的切身利益。

（四）城中村改造有利于拉動經濟增長。城中村改造對于有效帶動城市基礎設施和房地產業的發展，擴大投資需求，尤其是吸引社會資本參與城市建設，對于擴大內需，增加對住宅、耐用消費品和服務業的需求，拉動相關產業發展等都具有十分重要的意義。與此同時，由于城中村改造能夠集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，帶來城市環境的優化升級，推動城市經濟的健康發展。

（五）城中村改造有利于推動社會進步。城中村的居民雖然生活在城市，但受長期以來固有觀念的影響，一直保持著農村、農民的傳統生活習俗和方式，始終沒有在真正意義上融入現代城市生活之中。實施城中村改造，勢必有利于打破傳統農村的固有格局，促進城中村居民生活方式的根本性轉變。

四、當前城中村改造存在的問題

城中村是城市經濟社會發展中出現的現象，也給城市的發展提供了寶貴的空間，但是，城中村改造中面臨的一些突出矛盾和問題，一定程度上影響和制約了改造工作的順利推進，主要表現在以下幾個方面：

（一）違法建設成風，加大了拆遷改造的難度。特別是近幾年，隨著城市基礎設施建設的不斷完善及城市房地產開發項目、物流園區、工業園區建設快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現，城中村內的個人和小產權開發等違法建設現象十 6 分普遍。管理部門執法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設愈演愈烈，呈蔓延態勢，這大大加重了城中村改造的難度。

（二）部分被征收房屋拆遷人對拆遷的期望過高。一是對補償標準要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質的房產評估機構對征收房屋的評估價值，往往以周邊發達地區拆遷補償價格為標準和參照，看待和高估自己的房屋價值，當拆遷補償低于自己的期望時，就認為房產機構評估價低、拆遷補償費少，就對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優惠的讓利于民的政策規定，當被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優惠政策發生碰撞時，他們就立即認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅持政策和原則的前提下，有些被征收房屋拆遷人因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補償少，家庭承受能力低而在支付購買安臵房能力不足的情況下，也認為損害了他們的利益，進而不講道理、拒絕拆遷；四是那些始終認為多鬧多得、不鬧少得的被征收房屋拆遷人，對房屋拆遷補償漫天要價，甚至不合情理地要求解決與房屋拆遷無關的其他問題，更甚者糾集被征收房屋拆遷人集體上訪、越級上訪。

（三）被征收房屋拆遷人對入住安置小區不感興趣。一是他們的出租房屋為其獲得了高額租金，這是城市拆遷改造中被征收房屋拆遷人極不愿意拆遷的關鍵所在。生活只能因拆遷變得越來越好，不能因拆遷改造而變差，當其眼前的利益受到損失而得不到期望的補償時，他們就拒不配合、阻撓施工、集體上訪；二是他們認為入住小區鄰里關系就淡漠了，7 讓他們把農具、做小生意的工具帶進單元房別扭、不方便，住著不自在，甚至拿單元房居住與社會傳統的行為模式、人際關系是不相適應的道理說教工作干部而不配合拆遷。

（四）拆遷過渡時間較長。由于先拆后建，致使被征收房屋拆遷人居住條件較為艱苦，不利于生產、生活。加之整村拆遷時，被征收房屋拆遷人過渡困難很大，一方面是難以找到合適的出租房源，另一方面是集中臨時過渡不利其越冬。同時過渡期內，被征收房屋拆遷人無法正常經商、外出務工，導致其收入下降。這些都是影響拆遷改造的一個因素，更是容易引起上訪的一個原因。

（五）安置小區建設緩慢，社會保障政策落實不力。一是安臵小區規劃及用地審批的協調落實，對區級部門和單位來講難度較大，在拆遷時，我們給詢問或質問的被征收房屋拆遷人一時難以回答安臵和搬入的時間，容易讓被征收房屋拆遷人產生疑惑而影響拆遷。在拆遷完后，遲遲看不到安臵規劃和征收安臵地后又容易引起被拆遷人上訪；二是被征地拆遷農民的社會保障問題。相對遠離市區的被征地農民在土地被征收后，喪失了一部分農耕收入，使農民的收入水平有所下降。在城市繁華地帶的被征收房屋拆遷人的房屋出租收益因拆遷而失去，這些都不同程度地影響了被征地或拆遷農戶的收入，自然也就成為了阻撓征地拆遷工作的重要因素，也必然使農戶提出生活保障的問題。

（六）拆遷工作人員對拆遷工作存在畏難情緒。隨著拆遷工作難度的不斷加大，參與拆遷工作的一些單位和干部職工畏難情緒也越來越嚴重，8 表現出缺乏主動工作的精神，一是對安排的拆遷任務不樂意接受，始終以維護社會穩定或拆遷群眾情緒不穩定等為借口，拖延工作的開展；二是對拆遷工作中可能遇到的困難和問題估計不足、準備不足，在反復做被征收房屋拆遷人工作無果的情況下，喪失信心，難以采取有效的應對措施對待工作；三是有的基層組織對拆遷工作缺乏統領駕馭全局的能力，在面對群眾利益和集體利益、國家利益時，堅持原則、政策不夠堅決，不能站在客觀公正公平的高度思考問題；四是宣傳引導不到位，沒有營造出和諧拆遷的工作氛圍。

五、對策和建議

城中村是在城市化建設高速發展過程中遺留下來的問題。凡是遺留的問題大多都會產生后遺癥，解決起來都有一定的難度，花費的精力和付出的代價可能要更多一點。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態度制定科學的政策思路和建設規劃。通過調查和分析，借鑒其他城市的成功經驗，提出如下思考和建議：

（一）加大政策和法制的宣傳力度。一是要充分考慮到拆遷工作直接關乎廣大被征收房屋拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補償政策時應廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安臵政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關法律法規的宣傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關的法律法規深入民心，家喻戶曉，使被征收房屋拆遷人在突發性事件中能明大理顧大局識 9 大體；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關法律法規和政策規定，在幫助群眾算清算好拆遷補償賬，算細貨幣安臵與遷建安臵、調房安臵的對比賬的同時，給群眾講些法律法規知識，以便達到說服、動員的目的。

（二）政府要提高城中村改造規劃和建設方案的科學性，不搞“一刀切”，有序地推進城中村改造工程。城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、土地供應計劃和建設用地計劃等相銜接，協調城市存量土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位臵、特點和問題，針對不同地區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。例如：有大項目投資的即整體拆遷；有小項目投資的即局部拆建；暫時無項目投資的可適度進行市政設施建設和環境整治，改善城中村環境；政府如有資金，也可對重點地塊先行投入資金進行拆遷。總之，城中村的改造思路不宜局限于某一種模式，且不能操之過急，要采取積極、穩妥、有序的方法推進，盡量減少對城市社會、經濟的消極影響。

（三）合理調整政策，兼顧國家、企業、拆遷戶三者利益，保證城中村改造資金的投入，維護社會穩定和諧。城中村改造的關鍵也是最實際的焦點是改造資金的籌集渠道、投資方向和實施辦法。政府應通過政 10 策、規劃和計劃的適時調控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平。同時，要堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經濟效益，盡可能利用有限的資源達到最好的工作目標，將好事做好。一是合理調整現有的相關政策，正確指導城中村改造工程的實施。對城中村改造以來各項措施的貫徹實施情況進行調研，實事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根據市場行情修訂市區房屋拆遷管理辦法，對拆遷補償的形式和標準作相應的調整，及時對廣大村民進行公示。二是排除繼續從城中村改造中獲取土地差價好處的思想。用區財政撥付的專門資金和城中村改造收取的地價收入設立“城中村改造專項資金”，對拆遷戶進行合理補償，補貼經濟效益差而社會效益高的改造項目，改善城中村的市政基礎設施和公共服務設施。三是區政府和有關部門領導要充分認識城中村改造的重要意義和實際難度，高度重視改造工作的組織協調和穩步推進，將城中村改造工作納入經濟社會發展的總體規劃，納入相關領導和分管部門工作績效的考核指標體系。四是在今后的城市化建設過程中，要避免新的城中村的產生。同時，學習借鑒外地好的經驗，將一個或幾個城中村改造項目采用“統一打包”的模式，將人、房、地一并臵換，由一家開發企業一包到底、統一負責，這樣可以預防新的城中村形成。

（四）要按照“先安置后拆遷”的原則，規范拆遷程序。對列入改造計劃的城中村，要提前做好前期調查、入戶測量和房產確權等基礎工作，并建立檔案。對即將改造的城中村，要將總體安臵方案和分戶安臵方案 11 予以公告，并廣泛聽取被征收房屋拆遷人的意見，無論是原地安臵還是就近安臵，都應采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節約拆遷安臵過渡的成本，加快安臵進度。同時，要提前加強安臵區域的交通道路、社會服務等配套設施建設，增強公共配套服務，讓搬遷戶感受到搬遷地段隨城市面貌的進一步改善，也有較大的增值空間。

（五）政府在政策思路上要以人為本，保障城中村村（居）民的合法權益，切實解決群眾的后顧之憂。要對集體資產進行全面清產核資和產權登記，并把集體資產優先用于解決村居民的生活保障問題上。要從解決被拆遷人生活出路的深層次問題入手，在扶持發展集體經濟、提供勞動就業和社會保障等方面多做文章，確保被征地集體經濟組織的合法權益及時得到有力落實，真正解決好被拆遷人和集體經濟組織的后顧之憂。只有從根本上改變依靠單一房租為主要家庭收入的經濟生活模式，多渠道多來源多途徑增加拆遷村民居民收入才能使被拆遷村民居民成為拆遷真正的受益者，才能杜絕違建，利于拆遷。

（六）加強對城中村建房的監督和管理。目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握，賠償了違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；不賠償拆遷工作難以開展，甚至上訪。這就要督促相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，12 做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

（七）加強基層組織建設，嚴格考核辦法，建立問責制度。對參與征地拆遷的各有關部門、單位要制定嚴格的考核辦法，明確各級各部門的工作職責和工作責任，并限期按時辦結。要夯實項目涉及街道辦事處征地拆遷的主體責任，使其在工作中逐漸整頓基層組織，在整頓中配好村兩委班子。對工作不力的單位部門要問責主要領導，不斷增強其工作的主動性和創造性。同時，要嚴厲打擊阻礙城中村改造的不法勢力，努力為拆遷改造營造良好的工作氛圍。

相信在不久的將來，襄州區的城中村改造將會在區委區政府、各有關職能部門和城中村居民的共同努力下，建設成“安樂、文明、優美、舒適”的新型社區。通過社區優質服務、優質管理、全面提升新型市民的整體素質，把我們襄州的城市文明程度提升到一個更新、更高的層次，使城市的經濟、社會得到更快、更好的發展，真正將我市打造成為“產業襄陽”、“都市襄陽”、“文化襄陽”、“綠色襄陽”。

第四篇：城中村改造中房屋拆遷問題的思考

城中村改造中房屋拆遷問題的思考

近年來，城市建設日新月異，拆遷規模不斷擴大，但由于拆遷工作情況復雜，政策性強，交織著政府行為和當事人之間的民事行為，牽涉到千家萬戶和千差萬別的家庭利益。經營城市需要房屋拆遷。在房屋拆遷中，按市場機制運作并公開招投標做得最成功的是青島、大連、桂林等城市；注意保護被拆遷人合法權益，補償價位合理，安置可多項選擇，對弱勢群體照顧比較到位的是北京、深圳、廣州等。目前，我國東部大中城市的房屋拆遷比較規范，中西部城市舊城改造房屋拆遷遇到的問題比較多，群眾因拆遷問題而上訪的人數比東部多。究其原因，主要存在以下問題：

1、拆遷行為不規范。

2、權益不對等調換。

3、補償價位低，硬性安置。

4、拆遷政策不統一。

5、非住宅拆遷安置不公。

6、對弱勢群體的照顧不落實。

7、對經營城市開發及城中村改造，未能完全做到市場運作及公開投標招標。

8、政府行政行為的公開和透明度不夠。

如何妥善解決拆遷中存在問題，對城市建設乃至社會穩定具有十分重要的意義。首先，住宅建設已成為城市新的經濟增長點，是擴大內需、拉動消費的重要措施。其次，城市的拆遷主要是通過舊城和城中村的改造，對城市功能不適應未來社會經濟發展和人民生活需要的范圍進行二次開發，使功能衰退的土地資源得到更有效的合理配置，發揮綜合效益。但是，解決不好拆遷問題不但關系到城市建設速度，也關系到經濟社會效益。如何搞好城市拆遷，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設順利？筆者認為應當采取以下對策：

一、堅持統一拆遷的辦法。就是由政府組織，通過公開、公平、公正招標等形式，選擇有資格從事拆遷工作的開發商承擔，對需要拆除的房屋實行統一規劃、統一拆除，對拆除區域內的拆遷戶，按照國務院的拆遷條例和北海市拆遷管理辦法進行統一政策、統一補償、統一安置，對有條件的地方統一進行平整和基礎設施建設。

二、拆遷補償采用貨幣化。貨幣化拆遷是目前房屋拆遷中比較易操作的一種拆遷辦法，貨幣化拆遷就是拆遷單位直接用貨幣結算方式補償給被拆遷人，讓被拆遷人持幣到市場上購房，這種方法有利于矛盾的減少，被拆遷人可以購買自己喜歡的房子，兼顧了雙方的利益，大大減少了辦事環節，保護了公民的合法權益。

三、拆遷安置應采取多項選擇。所謂多項選擇就是在拆遷安置中，除貨幣化拆遷外，應當有一些輔助的辦法，讓被拆遷人自由選擇，這是國家拆遷條例賦予被拆遷人多項選擇的權力，不能作硬性規定，搞單項選擇。

四、要解決好非住宅的拆遷補償。作為拆遷房屋的所有人和使用人，其合法權益都應受到保護。《民法通則》第71條也可理解為：財產所有權應包括占有權、使用權、收益權和處分權。可見，對非住宅使用人拆遷補償問題解決得好壞，直接影響房屋拆遷的進程。而且，非住宅使用人一般為法人單位，拆遷對他們造成的損失肯定大于住宅拆遷的損失。而目前我國的立法又滯后于實踐，所以，《拆遷條例》要求兼顧拆遷房屋使用人的補償，做到有法可依，維護他們的合法權益。

五、拆遷要體現“三個代表”精神。既要考慮城市建設的需要，也要考慮拆遷戶的實際困難，既要實事求是，又要貼近百姓的生活，做到權為民所用、情為民所系、利為民所謀。切實把黨對人民的關心體現在拆遷過程中，把實踐“三個代表”落實在實際行動上，取得他們對黨和政府意圖的理解和支持。

六、拆遷政策應與房改政策一致。在城市拆遷中已經涉及到已售房改房的問題，處理好這部分拆遷戶的補償問題，是涉及到鞏固房改政策的問題，這些舊房拆除的補償款，已經買不到同類型、同地區的住房，因而解決好這部分拆遷戶補償的最好辦法是按市場價位和房屋新舊程度評估，按評估價格進行補償，使拆遷戶因拆遷而不損失經濟價值。

城市的拆遷實際上是黨聯系群眾的一座橋梁，一定要按照國務院的拆遷條例和有關政策，依法行政，秉公辦事。在拆遷中力爭找準癥結，對癥下藥，維護穩定，切實運用好如上所述的六項對策，同時要全面公開政府拆遷具體實施政策和拆遷行政行為，接受群眾監督，為城市建設和社會發展當好先行。

第五篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報 發布時間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經全面鋪開。一些房地產開發商審時度勢，也投身到了這一事業中去。但是據了解，目前有些城中村改造項目的開發建設遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態。原因何在？開發商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產下午茶”邀請了幾位已經或準備參與城中村改造的開發商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業性危機中可以得到什么啟示？

羅超：現在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當時的情況挺好的，但是后面相當長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進經濟增長政策效果會顯現，可能會有所好轉，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發周期長的特點，這對開發商在項目運作和產品設計上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項目開發周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發商資金量的要求很高。我認為城中村改造項目利潤應該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現金流，價格不能太高，要及時回籠現金，不然你后期的開發就會有困難。后期可以在你逐步開發這個產品的過程中完善這個產品，這

樣能夠提升產品的價值，在后期提升了的產品價值實際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執行國家的政策，要按政府的規定來做，不然就要出局了。容積率對產品設計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現產品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。盼望政府繼續“扶一把”

記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關方也很多，在這方面你們在開發過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉，這個不能慢，慢的話開發商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發商也是一個比較大的負擔。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發商辦成自己的產權？租用期滿5年后要返還給開發商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發商有所照顧。不久前市政府17條穩定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。