第一篇：永清關于城中村改造存在的問題與思考

城中村改造存在的問題與思考

在切實加強干部作風建設確保深入學習實踐科學發展觀活動取得實效，3月18日至25日，我帶領主管科室人員先后深入到永清鎮及相關村街，就“城中村改造問題”進行了座談和走訪。綜合座談、走訪情況，我們認為，目前，對城中村改造項目，不論是鎮黨委、政府還是相關村街干部及絕大多數群眾，態度十分明確，積極性很高，工作取得了一定的成績，但同時也存在著一些不容忽視的問題。現將調研情況，總結如下：

一、城中村改造進展情況

城中村改造項目，永清鎮黨委、政府先后已運作了近3年的時間，現已起步的幾個村街從時間上不盡相同。截止到目前，二堡、四堡村已完成拆遷91戶、160畝，西關村已有60戶簽定了拆遷協議，北關村已與開發商達成協議，正在進一步洽談中。

二、城中村改造存在的問題

城中村改造，應該說是一項涉及面廣、情況復雜、矛盾突出的系統工程，涉及到方方面面的利益問題，既是“惠民工程”，又是制造不穩定的“導火索”。在深入座談和走訪過程中，永清鎮城中村改造項目給我們的印象是運作、啟動時間較 1

長,阻力較大,步履維艱,困難重重。

1、政策。處于起步階段的城中村改造工程，為何步履艱難？其中一個很重要的原因就是缺少行之有效的框架，缺少一系列有操作性、有剛性的、規范群眾、村集體、開發商、政府職能部門行為的政策規定。座談中，幾位村街干部對此感受尤為深刻，無奈、怨氣、牢騷一長串，大意為：我們就是什么都不是的“土八路”，村民這邊工作基本做好了，“正規軍”問題跑細子腿也解決不了了……

2、支持。城中村改造工程是一項民生工程，它不但從戰略上解決了這些村街群眾將來由于人多地少而難以生存的問題，而且更加符合縣城“三年大變樣”的大政方針，縣委、縣政府對此支持的態度十分明確。但我們在座談、走訪中了解到，仍有部分職能部門支持力度不夠，甚至只從本單位利益考慮，涉阻現象時有發生，致使城中村改造工程一拖再拖。

3、利益問題。從根本上說，改造有沒有利潤與市場變化有關，不是計算機能計算出來的。隨著房地產市場的變化，各方利益也會發生變化。如何達到共贏？參加座談的村街干部感受很多，其基本原則大致可歸納為三點：一是村民的利益保障問題；二是村集體要有可持續發展項目的保留資金；三是開發商的利益要體現出來。

4、運作問題。城中村改造項目需要大量拆遷資金，由于出現“釘子戶”而占壓資金是開發商最頭疼的問題，這也是有些實力雄厚的開發商不愿插手拆遷項目的原故。同樣，拆遷村街干部對此更為頭疼。雖然在鎮黨委、政府的幫助下，通過宣傳、動員和發動等手段，做了大量的工作，但仍然存在“釘子戶”問題。據四堡村黨支部書記高志鵬介紹，在他們先期規劃拆遷的31戶中，就有一戶尚“釘”在顯得十分開闊的拆遷場地，而且已達半年之久，以至開發商到現在都不能動工。

5、文化問題。這個問題帶有一定的普遍性。城中村改造必須尊重科學、尊重市場、尊重現行的法律、法規，這是我們改造城中村項目成功的根本。目前，在拆遷過程中存在著村民不考慮市場變化因素、不考慮地理環境、不考慮設計條件限制等因素，漫天要價、與別的地方比著要價的問題。而有些村干部對此不明白、更不了解，只是在憑著我為村里辦好事的樸素感情辦事。

三、幾點建議

一要營造氛圍。從眼前利益和長遠利益兩個角度入手，采取多種有效形式，加大宣傳力度、活躍造勢氛圍，力爭自上而下形成共識，讓“城中村改造在于進一步提升縣城品位、完善城市功能，提高城中村居民生活、生存質量”的終極目的真

正深入人心。

二要健全組織。鑒于城中村改造項目環節多、難度大，建議縣政府牽頭成立項目運作協調中心或直接組建項目指揮部，指導項目運作，協調各方關系，監管拆遷、項目資金和利益分配。以達到項目運作順暢、迅速、規范的目的。

三要依法運作。堅持依法運作，可根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》等法律法規的有關規定，結合實際進行城中村改造。

四要協調聯動。鑒于“城中村改造”在我縣尚屬新生事物，且具有一定的風險性，建議縣政府、永清鎮黨委組織政府職能部門、相關村街干部培訓班，思想上講大局，統一認識；行為上講政策，有章可循；操作上講業務，行家里手。用“三講”打造“城中村改造”健康平臺，達到從自身保障此項工作能夠順利進行的目的。

第二篇：淺談“城中村”改造存在的問題與對策

中共山西省委黨校本科班2012級經濟管理專業

畢 業 論 文

論文題目 淺談城中村改造存在

的問題與對策

姓 名 學 號 1220121050 指導老師 教 學 點 省委黨校

2014年5月14日

內 容 提 要

隨著城市化進程的加快和區域經濟的競爭，研究和解決城中村改造的問題已成為關鍵因素，全國各地在城中村改造中做了不少嘗試，但也存在一些問題，城中村改造的難點:一是改造資金的籌集與改造主體的選擇;二是存量土地如何盤活;三是如何排解城中村改造的阻力。解決這些問題對加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基礎設施薄弱、建設混亂、環境惡劣、治安復雜等問題，影響了城市化進程的推進、城市整體功能的發揮和城市綜合競爭力的提升，城中村改造中存在的問題成為各個城市不得不面對的迫切問題，如何正確對待城中村這一現象并妥善解決相關問題，關系到構建和諧社會和全面建設小康社會。本文首先通過闡述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的問題的基礎上，提出了解決“城中村”改造存在問題的相應對策。

關鍵詞：城中村 城中村改造 問題與對策

目 錄

一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 ??????1

（一）城中村的特征 ?????????????????2

（二）城中村改造的必要性 ??????????????3

二、“城中村”改造中存在問題 ??????????????5

（一）城市規劃、建設和管理盲區 ?????????? 5

（二）城中村普遍存在的治安形勢嚴峻的問題 ??????5

（三）職業問題 ??????????????????6

三、“城中村”改造的對策 ??????????????? 6

（一）貫徹“規劃優先”的原則，完善城中村改造規劃編

制體系 ??????????????????? 7

（二）解決城中村居民就業問題，提高村民素質

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（三）完善社會保障體系，實現村民社會保障的城市化?? 9 參考文獻

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淺談“城中村”改造存在的問題與對策

城中村在我國社會經濟快速發展中的作用以及城中村作為多種利益主體矛盾的集合體的現實來看，政府出于公共利益的需要，調整城市規劃，擴充城市的區域空間，將城郊的農村納入統一管理，這是城中村改造的最直接原因。改造城中村，使其擺脫自身發展的惡性循環并與周邊城市環境銜接，已成為刻不容緩的任務。在城市建設用地的急速擴張過程中，由于城鄉管理體制的差異和投資等諸多原因，許多被城市建設用地包圍的村莊并沒有被及時改制和改造，這就形成了所謂的“城中村”現象，導致了諸多嚴重的社會、經濟、文化和環境等方面的問題；既面臨著發展的良機，也面臨著許多困境、問題和挑戰。

一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性

“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。廣義而言，城中村是指農村的土地已納入城市總體規劃發展區內，且農業用地很少或沒有，居民也基本上屬于非農化的村落；狹義而言，城中村特指那些農地與居民早已非農化，村莊也已經轉制為城市建設，只是習慣上仍稱為村的社會部落。本文“城中村”是指那些已經納入城市總體規劃所劃定的城市范圍之內，土地集體所有，行政上設立村民委員會且隸屬于鄉鎮，居民為農業戶口且在習慣上仍稱為“村”的社會部落。其在土地權屬、戶籍、行政等管理體制上仍然保留著農村模式的村落。

（一）“城中村”的特征。

“城中村”是城市化推進過速的產物。隨著城市化進程的加速，城市用地的急劇擴張，越來越多的村莊被納入了城市建設用地范圍之內。當前，城中村普遍存在的基礎設施建設薄弱，村內建設混亂，環境衛生惡劣，社會治安復雜等問題，已經嚴重影響到城市化進程的推進，影響到城市整體形象功能的發揮。

1、空間形態和內部功能與周圍環境的劇烈反差。全國快速城市化進程中，一部分地區由于城市基礎設施和公共設施建設嚴重缺乏，規劃跟不上或者沒有按照規劃及時實施及規劃管理不嚴和政策的引導不當。“城中村”是一個充滿矛盾的地域空間，人口構成混雜，人群密度大而社會管理薄弱，外來人口較多管理不到位，亂搭亂建。亂堆亂放導致社會環境臟亂差，社會治安問題較為突出。這些不同地域、社會地位、心理價值、籍貫、語言的群體在此匯集產生了文化上的沖突和融合。

2．用地、人口的性質和規模難以界定。首先，《城市用地分類與規劃建設用地標準》中對這類用地的性質一般歸為E6類用地（村鎮建設用地），但其又處在和城市用地交錯位置，用地功能難以用城市用地分類標準進行界定。其次，居住在這些地區的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服務設施，又能享有國家賦予農民的特權，占地建設和計劃生育方面的特殊政策。這些地區具有優越的區位優勢和低廉的建設成本，使出租屋（村民自建房），生意異常火爆。同時。第三產業的發展和出租屋帶來的大量流動人口也使得這里人口構成復雜，相應的帶來了諸多的社會問題。

3．行政體制和管理機制上的混淆和疏漏。首先，在農村行政體制上村集體一把手說了算，很多鄉村干部不懂規劃，不知道盲目建設是違法的，帶來嚴重后果，給國家和集體利益造成了重大的損失。其次，村民很少有人過問村集體利益及資產，村里很少或者不召開村民代表大會，管理上存在很大漏桐。在農村城市化發展的今天使得“城中村”的管理建設顯現出了諸多問題。

（二）城中村改造的必要性。

我國的城中村是具有中國特點的，城中村與城市發展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經成為制約城市化進程和全面建設小康社會的主要“瓶頸”因素之一。如果不妥善解決城中村問題，我國的城市化過程就會受到阻礙。站在長遠的角度分析，從營造和諧社會的高度出發，改造城中村是勢在必行的。

1、改造城中村是加快城市化進程的要求。城市化的一個標志就是城市建成區的擴展，可以說土地作為不可再生的資源和重要的生產資料對城市的發展起著重要的作用，而城中村的存在往往占有城市中的黃金地帶并且由于缺乏城市的統一規劃和管理而得不到有效的利用，未能發揮土地的最大的效益。因此，城中村是我國城市化進程中出現的一個特殊歷史現象，積極妥善解決城中村問題，使其經濟管理體制和社會管理體制向現代城市的管理體制和方式轉變，使城中村真正融入城市之中，對于加快我國城市化進程具有重要的作用。

2、改造“城中村”是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。現代化城市的要求是物質文明和精神文明的高度發達，城市

功能齊全，環境優美，對投資、旅游等方面有一定的吸引力，能體現一個城市的特色。但是，“城中村”雜亂的建筑景觀；“臟、亂。差”的生活環境，在很大程度上破壞了城市的形象，成為降低了城市吸引力、輻射力的一個大障礙。因此，要建設現代化城市，提高城市的品位和核心競爭力，就必須從物質形態、管理體制上改造好“城中村”。

3、改造“城中村”是加強城市管理的迫切需要。“城中村”的農民雖然變成了城市居民，其小農經濟的觀念、生活方式不容易一下子轉變過來。在失去耕作土地后，他們往往把生存和發展的希望寄托于房屋上，以圖從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人日聚居雜亂和城市治安問題高發區的根本原因。更嚴重的是“城中村”缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍較低，就業困難，不能適應城市發展的要求。因此，改造“城中村”的物質環境，加強社區建設，更新居民的思想觀念和提高居民的文明素質，已成為維護社會治安和加強城市管理的當務之急。

二、“城中村”改造中存在的問題

“城中村”雖然在區域上已成為城市的一部分，但在管理體制和運行機制上仍然沿襲過去的方式，是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現象，帶來一系列的問題：

（－）城市規劃、建設和管理盲區。

城中村的用地和建設缺乏統一管理，違法用地和違章建筑屢禁不止，建筑雜亂無章，建筑物的間距、通風、采光等均不符合要求服從權力的道路狹窄，管理雜亂，給排水設施差；環境衛生、公共綠地、教育、生活服務等公共配套設施缺乏。

（二）城中村普遍存在的治安形勢嚴峻的問題。

城中村出租聚居了大量缺乏有效管理的外來人口，出現了違反計劃生育法規在原居住地又無法繼續待下去的人，采取了出走他鄉，四處躲藏的對策；城中村成為他們安全的落腳點。而城市各級計劃生育管理部門，由于條件的限制，無法把各種有效措施延伸到分散且隱蔽的城中村出租屋，讓違反計劃生育政策的外來人員鉆了空子。同時也成為滋生“黃賭毒”的溫床，惡性事件屢屢發生。由于外來暫住人口和流動人口成分復雜；甚至其中夾雜了一些負案在逃犯罪分子，流動人口成為主要犯罪群體，造成犯罪率迅速上升，特別是危害較大的搶劫、盜竊、兇殺等刑事犯罪明顯增加，并向暴力化、團伙化、智力化發展，對社會的危害性加大。甚至城中村有許多小診所，無牌游醫租幾平方米的房子，擺一張臺，搭一張小木床。拉一塊白布，支一個吊瓶架就開張，雖然設施相當簡陋卻生意興隆。政府醫療衛生管理部門雖然也組織人員入村清掃，但卻總是“今天掃完，明天又開”。

（三）職業問題。

現化城市代表了先進生產方式和先進文化的高度組織化社會。城市里除了藍領工人外，是白領工人和政府公務員。這些職業階層一般具有較高文憑和較豐富工作經濟，工作較穩定，收入水平較高。國家對他們的就業、收入、住房、醫療等方面有一系列明確具體的政策和規定，充分保證他們生活安康，而脫離農業的農民只能進入門檻低、競爭激烈的初級行業，不能享受國家提供的培訓、就業、住房、醫療、保險。

三、城中村改造的對策

“城中村”改造應作為一項綜合性的社會工程來對待，在實施改造之前超前調整政策，建立一整套相互支持的政策系統，從經濟基礎和社會結構上動搖“城中村”存在的基礎設施同時對村民的既得利益給予合理的保護，形成改造后村民轉化為城市居民的一系列社會保障措施，消除村民因經濟利益問題而產生的對抗情緒，引導村民在經濟和社會生活方面融入城市社會，適應城市經濟和社會的生活方式，才能為“城中村”的改造創造有利的條件。

（一）貫徹“規劃優先”的原則，完善“城中村”改造規劃編制體系。

l、我國的“城中村”改造應以科學發展觀和社會主義和諧社會理論為指導，樹立以人為本的、全面的、協調的、可持續性發展的改造理念。“城中村”改造必須從城市整體的社會、經濟和環境利益出發，要在大范圍內進行“城中村”改造，必須大膽解放思想，不斷更新觀念。政府要重點圍繞加快建立和完善社會主義市場經濟體制和機制強化市場經濟觀念和城市經營理念，在改進工作作風、加強服務上下功夫。“城中村”的干部群眾，要富而思進，加快城市化步伐，樹立向現代城市人轉變的觀念。

2、城市規劃是城市建設的藍圖，是建設和管理城市的基本依據，城市的持續、健康、有序發展，必須有科學嚴密的規劃作保證。根據各城市的特色和具體實際，堅持規劃先行，注重規劃的前瞻性和科學

性。“城中村”改造的成功與否在很大程度上取決于改造規劃編制的優劣。在“城中村”改造中應由始至終堅持“規劃優先”的原則。“城中村”改造規劃不僅要考慮物質與環境要素的規劃設計，還必須要研究“城中村”改造中所出現的社會、經濟、文化等方面的問題。“城中村”改造規劃應從傳統的純物質與環境要素規劃，向綜合性的、系統的規劃方向轉變。

（二）解決城中村居民就業問題，提高村民素質。

l、“城中村”以往征地“農轉非”人員安置無非是兩種，即貨幣安置和招工安置。這兩種模式對于數目較大的城中村村民的安置是不恰當的，只有另辟跟徑，走開發式安置的道路才是唯一的出路。這種安置方式，將農民置換“城中村”土地使用權獲得的安置費，通過開發性項目的投資轉化為生產性的物質資本。使“城中村”村民通過與生產性物資資本結合實現再就業，它兼顧了村民就業和長遠的生活保障，能夠彌補貨幣安置的某些缺陷。可以打消“城中村”村民轉籍即失業的憂慮，使其避開只身進入勞動力市場競爭就業時在文化素質和技能方面的劣勢。

2、對于有集體財產的村莊，應提前登記使集體財產的數量和價值透明化，并在改造中保證其分配、收益的公開、公平性。改造時，以村民個人為單位，對集體財產進行準確量化，將村集體經濟轉化為股份制的形式，并將股權進行合理分配；使村民享有所有權和收益權，使用權和經營權由村成立公司；招聘管理人員經營動作。在整個轉化過程中，一定要確保公開的原則，保證整個過程的透明度，杜絕個人

尋租行為發生。

3、未來我國城市產業結構將出觀調整，高技術和資金密集型產業將是城市首選產業，這就對勞動力素質提出了更高的要求，而農村勞動力素質遠不能滿足這種要求。農民整體素質的提高是“城中村”改造過程中城鄉矛盾協調的關鍵性問題。應大力加強崗前培訓和職業教育，盡可能提高城中村居民的工作技能和文化水平，適應城市的經濟活動。有關部門還應加強宣傳，更新農民的就業觀念。

（三）完善社會保障體系，實現村民社會保障的城市化。l、失地農民的社會保障問題是“城中村”改造的難點。在“城中村”改造過程中，為保證失地農民享受應有的社會保障，應加快建立健全社會保障體系。第一，要建立合理的征地補償費支配機制。征地補償費應作為農民養老的主要保障，可將此部分資金實行多元化投資，用于養老保險、醫療保險和其他合理的投資，確保資產增值。第二，要建立醫療、養老社會保障機制。目前農村社會保障尚未立法，制度建設處于起步階段。建立失地農民養老和醫療保險制度，其資金籌措可以按國家、集體、個人都出一點的思路解決，建立失地農民的社會保障體系。

2、“城中村”改造涉及面廣，涉及村民切身利益和社會的穩定性，涉及集體資產處理、土地征用，涉及村民社會保障和就業等諸多問題和矛盾，而這些問題和矛盾產生的根本原因就在于體制不當。要改造城中村，就得在體制上打開突破口。首先，要改造城中村，就要改革城鄉二元體制。包括改革城鄉二元戶籍管理制度、土地使用制度、社

會保障制度、就業制度以及城鄉二元管理行政體制。其次要解決城中村問題，就要從源頭上開始，需要法律的支持。所以，我國應加快立法以及制定相關的政策制度，以填補城中村改造立法空白和制度空白，只有法律制度到位，才能保證行政部門和司法機關在實際操作中有法可依，只有有法可依，執法的力度才會加強，才能確保村集體和村民以及房地產商的權益免受不法侵害。還要考慮政治、經濟、社會、環境、文化等多方面的因素。我國各級政府應根據我國的國情和各地的實際情況制定相應的可操作性強的法律與法規來指導和規范各地的“城中村”改造。

、參考文獻：

[1]《城中村問題分析與對策研究》劉吉,張沛,西安建筑科技大學學報(自然科學版)2003.9第3期

[2］《城中村的成因分析及存在問題》李煜注．山西建筑，2011年，第3期

[3］《關于城中村改造的問題》李志生,城市建設．2012年，第5期 [4］《“城中村”問題初探》李玉軍，貴州大學學報(社會科學版）, 2012年，第4期

[5]《“城中村”改造的策略轉變》陳鵬，規劃師，2012年 [6]《城中村改造的難點及破解對策》曾學龍 孫 林等，城市建設與發展(城市問題)2011年第2期

[7]《城中村改造的難點》劉憲法，開放導報

2005年03期 [8] 《“城中村”改造的重點難點分析及對策研究》鐘育強，《中共南寧市委黨校學報》 2010年第3期

[9] 《城中村改造》李俊夫，北京科學出版社，2004 [10]《城鄉結合部的土地征用：征用權與征地補償》汪暉，中國農村經濟，2002第2期

第三篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報 發布時間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經全面鋪開。一些房地產開發商審時度勢，也投身到了這一事業中去。但是據了解，目前有些城中村改造項目的開發建設遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態。原因何在？開發商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產下午茶”邀請了幾位已經或準備參與城中村改造的開發商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業性危機中可以得到什么啟示？

羅超：現在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當時的情況挺好的，但是后面相當長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進經濟增長政策效果會顯現，可能會有所好轉，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發周期長的特點，這對開發商在項目運作和產品設計上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項目開發周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發商資金量的要求很高。我認為城中村改造項目利潤應該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現金流，價格不能太高，要及時回籠現金，不然你后期的開發就會有困難。后期可以在你逐步開發這個產品的過程中完善這個產品，這

樣能夠提升產品的價值，在后期提升了的產品價值實際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執行國家的政策，要按政府的規定來做，不然就要出局了。容積率對產品設計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現產品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。盼望政府繼續“扶一把”

記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關方也很多，在這方面你們在開發過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉，這個不能慢，慢的話開發商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發商也是一個比較大的負擔。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發商辦成自己的產權？租用期滿5年后要返還給開發商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發商有所照顧。不久前市政府17條穩定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第四篇：城中村改造中存在的問題及對策

關于城中村改造中存在問題的思考

摘要：青年人才論壇

為了集約節約土地，改善人居環境，提升城市整體形象和品位，推進襄陽市的城市化進程，建設文明、生態、和諧、宜居城市。本文是通過筆者進行了深入調查研究，全面認真分析后，從襄州區城中城改造的現狀和實際出發，從城中村問題成因、城中村改造的現狀、改造的重要意義、改造中存在問題等方面進行了綜合分析，并提出了個人的建議，以期推動城中村改造工作的順利進行。

關鍵詞：襄陽 青年 人才 論壇 城中城改造 問題

近年來，隨著城市化進程的不斷加快和城市建設用地的供需緊張，政府將舊城改造作為加快城市建設和發展的一項非常重要的工作來抓。但隨著城市拆遷改造工作的不斷深入，拆遷改造誘發的矛盾和糾紛也日益增多，拆遷改造也已成為城市建設的聚點，社會關注的焦點，工作中的難點，媒體關注的熱點。拆遷改造工作涉及面廣，法律、政策性強，關系著廣大群眾的切身利益，關系著經濟發展和社會穩定。為此，我們在工作中急需尋找一條推動舊城改造和城中村改造工作順利進行的新路子。作為一名基層城市規劃管理人員，對當前襄州區城中村拆遷改造工作中存在的一些問題進行了一些探討和思考。

一、城中村問題成因

城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉二元化的管 1 理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區，在戶籍、土地、規劃、建設、融資、就業、醫療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。分析城中村問題的原因，具體表現為四個方面：城市政府為節省開發建設成本，只征用農用地，繞開現有農村居民點；城鄉發展缺乏統籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市規劃編制不完善，造成城中村建設無據可依；管理部門執法不嚴，對違法建設行為查處不力。

二、目前襄州區城中村改造的現狀

襄州區轄1個辦事處8個社區5個行政村，村（居）民總人數27485人，總戶數6534戶，村莊占地面積5483畝，耕地面積5916畝，其中:云灣、西灣、張灣、金華、航運、紅星、潘臺、洪山頭等8個社區和朱莊村三、七、九組屬襄陽市市區中心城區范圍內的一級控制區，其它4個行政村和朱莊村部分組屬襄陽市市區中心城區范圍內的三級控制區。2008年9月，襄州區啟動了城中城改造的第一個試點——云灣國際新城建設項目，該項目涉及到云灣社區八、九、十組拆遷的307戶居民已全部拆除完畢，拆遷面積12萬平方米，在還建小區內投資8000萬元，新建了23棟7層安臵房，總面積約7.84萬平方米，目前有90％拆遷戶已搬入新居；2008年10月，民發世界城項目啟動，該項目涉及到西灣社區一、二、三、四、五組900多戶居民，目前已拆遷200 多戶，并投資4億元，新建了10棟高層安臵房，總面積約20萬平方米；2010年8月，因襄陽火車東站建設的需要，按照市政府要求，襄州區啟動了襄陽火車東站廣場建設項目，該項目涉及到洪山頭社區一、二組353戶居民的搬 2 遷，目前已拆遷173戶，園林大道還建小區的11棟高層安臵房正在建設中，東站廣場及周邊道路設計方案也已確定；2010年10月，連山湖開發項目啟動，該項目涉及到紅星社區十一、十二組和潘臺社區八組 450多戶居民，目前所有拆遷戶的房屋已鎖定，并完成了200多戶的房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年4月啟動了朱莊物流園建設項目，該項目涉及到朱莊村三、七組300多戶村民，目前完成了拆遷戶房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年5月又啟動了襄東濱河新區建設項目，該項目由襄陽嘉華融通有限公司開發建設，目前開發商已與區政府簽訂了項目的框架協議，正式協議還在商談之中。

面對工作實際，區政府以科學發展觀為指導，本著尊重歷史，面對現實的原則，在強化法律法規和政策宣傳的同時，按照“政府引導、規劃先行、市場運作”的思路，堅持“以人為本、因地制宜、分步實施、穩妥安臵”的原則，積極動員和落實各級各有關部門的工作責任，努力形成強大的拆遷改造合力，推動拆遷改造工作穩步順利開展，確保城市建設步入良性發展軌道。主要做法：一是成立機構，加強組織領導。區委、區政府成立了城中村改造指揮部，以區主要領導為指揮長，規劃局、建設局、土地局、房管局、城管局等有關部門指派專人協助開展工作，做到了機構、人員、職責、經費四到位，為城中村改造工作提供了組織保證；二是出臺政策，提供改造依據。區委、區政府按照相關法律法規和市委、市政府要求，并結合實際，制定出臺了城中村改造拆遷補償的文件，對城中村改造的條件、步驟、要求及獎勵辦法做出了比較詳細的 3 規定。年終對城中村改造工作成效明顯的主要干部給予一定獎勵。各城中城指揮部也按照上級文件精神，結合實際制定了城中村改造實施方案、工作臺帳、拆遷安臵補償方案等配套政策，為城中村改造打下了基礎。

三、城中村改造的重要意義

近年來，隨著城市化進程的加快，城中村帶來的負面影響越來越突出。由于城市建設牽動城中村土地升值，致使“征地難、規劃難、拆遷安臵難”的情況不斷出現，影響了城市經濟的科學、全面、協調和可持續發展，在整體上延緩了中心城區經濟開發和發展的步伐。所以，改造城中村是實現農村城市化和推進城市現代化的需要，是社會發展的要求，是提升城市整體形象和品位需要。

(一)城中村改造有利于推進城市化進程。城市對周邊地區有較強的區域中心帶動作用，也是現代文明向農村輻射的源頭。城市化水平代表了一個國家和地區的綜合實力，是社會發達進步的重要標志。推進城市化建設，要求農村剩余勞動力盡快向城市轉移。如果農民僅僅實現地域轉移，而沒有實現戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新轉移，就不算真正意義上的城市化；如果城中村不進行徹底的改造,城市規劃建設管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。現代城市必須要求物質文明和精神文明高度發達、城市功能齊全、環境優美。搞好城市規劃，目的是要營造經濟發展、法治文明、生態平衡的良好環境。但是，城中村雜亂無章的建筑，臟亂差的生活環境，在很大程度上 4 影響了城市的形象，拉低了城市的品位，成為城市現代化進程的一大障礙。目前襄陽市正處于城市化快速發展的階段，城中村問題必將成為政府面對的主要熱點難點問題之一。因此，要建設現代化城市，提高城市的品位和競爭力，就必須改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加強社會主義精神文明建設。城中村的農民雖然變成了城市居民，但其小農的意識形態、生活方式很難一下子轉變過來。失去土地后，他們一般會把生存和發展的希望寄托于房屋之上，以期從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居和城市治安問題高發的根本原因。更為嚴重的是，城中村缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍偏低，就業困難，不能適應城市發展的要求。因此，改造提升城中村的基礎設施，加強社區建設，更新居民的思想觀念和提升文明素質，已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。

（三）城中村改造有利于提高人民群眾的居住質量。由于歷史原因，絕大多數城中村的住宅配套設施不全、環境衛生較差，主要表現是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所，群眾生活非常不便，雖然生活在城市，但與城市居民的生活環境和質量不可同日而語。相關部門經常收到人民群眾通過各種途徑反映的意見和建議，要求盡快出臺有關政策，進行城中村改造。因此，加快城中村改造是改善人民群眾生活環境、提高人民群眾生活質量的客觀要求，直接關系到人民群眾的切身利益。

（四）城中村改造有利于拉動經濟增長。城中村改造對于有效帶動城市基礎設施和房地產業的發展，擴大投資需求，尤其是吸引社會資本參與城市建設，對于擴大內需，增加對住宅、耐用消費品和服務業的需求，拉動相關產業發展等都具有十分重要的意義。與此同時，由于城中村改造能夠集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，帶來城市環境的優化升級，推動城市經濟的健康發展。

（五）城中村改造有利于推動社會進步。城中村的居民雖然生活在城市，但受長期以來固有觀念的影響，一直保持著農村、農民的傳統生活習俗和方式，始終沒有在真正意義上融入現代城市生活之中。實施城中村改造，勢必有利于打破傳統農村的固有格局，促進城中村居民生活方式的根本性轉變。

四、當前城中村改造存在的問題

城中村是城市經濟社會發展中出現的現象，也給城市的發展提供了寶貴的空間，但是，城中村改造中面臨的一些突出矛盾和問題，一定程度上影響和制約了改造工作的順利推進，主要表現在以下幾個方面：

（一）違法建設成風，加大了拆遷改造的難度。特別是近幾年，隨著城市基礎設施建設的不斷完善及城市房地產開發項目、物流園區、工業園區建設快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現，城中村內的個人和小產權開發等違法建設現象十 6 分普遍。管理部門執法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設愈演愈烈，呈蔓延態勢，這大大加重了城中村改造的難度。

（二）部分被征收房屋拆遷人對拆遷的期望過高。一是對補償標準要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質的房產評估機構對征收房屋的評估價值，往往以周邊發達地區拆遷補償價格為標準和參照，看待和高估自己的房屋價值，當拆遷補償低于自己的期望時，就認為房產機構評估價低、拆遷補償費少，就對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優惠的讓利于民的政策規定，當被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優惠政策發生碰撞時，他們就立即認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅持政策和原則的前提下，有些被征收房屋拆遷人因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補償少，家庭承受能力低而在支付購買安臵房能力不足的情況下，也認為損害了他們的利益，進而不講道理、拒絕拆遷；四是那些始終認為多鬧多得、不鬧少得的被征收房屋拆遷人，對房屋拆遷補償漫天要價，甚至不合情理地要求解決與房屋拆遷無關的其他問題，更甚者糾集被征收房屋拆遷人集體上訪、越級上訪。

（三）被征收房屋拆遷人對入住安置小區不感興趣。一是他們的出租房屋為其獲得了高額租金，這是城市拆遷改造中被征收房屋拆遷人極不愿意拆遷的關鍵所在。生活只能因拆遷變得越來越好，不能因拆遷改造而變差，當其眼前的利益受到損失而得不到期望的補償時，他們就拒不配合、阻撓施工、集體上訪；二是他們認為入住小區鄰里關系就淡漠了，7 讓他們把農具、做小生意的工具帶進單元房別扭、不方便，住著不自在，甚至拿單元房居住與社會傳統的行為模式、人際關系是不相適應的道理說教工作干部而不配合拆遷。

（四）拆遷過渡時間較長。由于先拆后建，致使被征收房屋拆遷人居住條件較為艱苦，不利于生產、生活。加之整村拆遷時，被征收房屋拆遷人過渡困難很大，一方面是難以找到合適的出租房源，另一方面是集中臨時過渡不利其越冬。同時過渡期內，被征收房屋拆遷人無法正常經商、外出務工，導致其收入下降。這些都是影響拆遷改造的一個因素，更是容易引起上訪的一個原因。

（五）安置小區建設緩慢，社會保障政策落實不力。一是安臵小區規劃及用地審批的協調落實，對區級部門和單位來講難度較大，在拆遷時，我們給詢問或質問的被征收房屋拆遷人一時難以回答安臵和搬入的時間，容易讓被征收房屋拆遷人產生疑惑而影響拆遷。在拆遷完后，遲遲看不到安臵規劃和征收安臵地后又容易引起被拆遷人上訪；二是被征地拆遷農民的社會保障問題。相對遠離市區的被征地農民在土地被征收后，喪失了一部分農耕收入，使農民的收入水平有所下降。在城市繁華地帶的被征收房屋拆遷人的房屋出租收益因拆遷而失去，這些都不同程度地影響了被征地或拆遷農戶的收入，自然也就成為了阻撓征地拆遷工作的重要因素，也必然使農戶提出生活保障的問題。

（六）拆遷工作人員對拆遷工作存在畏難情緒。隨著拆遷工作難度的不斷加大，參與拆遷工作的一些單位和干部職工畏難情緒也越來越嚴重，8 表現出缺乏主動工作的精神，一是對安排的拆遷任務不樂意接受，始終以維護社會穩定或拆遷群眾情緒不穩定等為借口，拖延工作的開展；二是對拆遷工作中可能遇到的困難和問題估計不足、準備不足，在反復做被征收房屋拆遷人工作無果的情況下，喪失信心，難以采取有效的應對措施對待工作；三是有的基層組織對拆遷工作缺乏統領駕馭全局的能力，在面對群眾利益和集體利益、國家利益時，堅持原則、政策不夠堅決，不能站在客觀公正公平的高度思考問題；四是宣傳引導不到位，沒有營造出和諧拆遷的工作氛圍。

五、對策和建議

城中村是在城市化建設高速發展過程中遺留下來的問題。凡是遺留的問題大多都會產生后遺癥，解決起來都有一定的難度，花費的精力和付出的代價可能要更多一點。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態度制定科學的政策思路和建設規劃。通過調查和分析，借鑒其他城市的成功經驗，提出如下思考和建議：

（一）加大政策和法制的宣傳力度。一是要充分考慮到拆遷工作直接關乎廣大被征收房屋拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補償政策時應廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安臵政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關法律法規的宣傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關的法律法規深入民心，家喻戶曉，使被征收房屋拆遷人在突發性事件中能明大理顧大局識 9 大體；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關法律法規和政策規定，在幫助群眾算清算好拆遷補償賬，算細貨幣安臵與遷建安臵、調房安臵的對比賬的同時，給群眾講些法律法規知識，以便達到說服、動員的目的。

（二）政府要提高城中村改造規劃和建設方案的科學性，不搞“一刀切”，有序地推進城中村改造工程。城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、土地供應計劃和建設用地計劃等相銜接，協調城市存量土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位臵、特點和問題，針對不同地區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。例如：有大項目投資的即整體拆遷；有小項目投資的即局部拆建；暫時無項目投資的可適度進行市政設施建設和環境整治，改善城中村環境；政府如有資金，也可對重點地塊先行投入資金進行拆遷。總之，城中村的改造思路不宜局限于某一種模式，且不能操之過急，要采取積極、穩妥、有序的方法推進，盡量減少對城市社會、經濟的消極影響。

（三）合理調整政策，兼顧國家、企業、拆遷戶三者利益，保證城中村改造資金的投入，維護社會穩定和諧。城中村改造的關鍵也是最實際的焦點是改造資金的籌集渠道、投資方向和實施辦法。政府應通過政 10 策、規劃和計劃的適時調控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平。同時，要堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經濟效益，盡可能利用有限的資源達到最好的工作目標，將好事做好。一是合理調整現有的相關政策，正確指導城中村改造工程的實施。對城中村改造以來各項措施的貫徹實施情況進行調研，實事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根據市場行情修訂市區房屋拆遷管理辦法，對拆遷補償的形式和標準作相應的調整，及時對廣大村民進行公示。二是排除繼續從城中村改造中獲取土地差價好處的思想。用區財政撥付的專門資金和城中村改造收取的地價收入設立“城中村改造專項資金”，對拆遷戶進行合理補償，補貼經濟效益差而社會效益高的改造項目，改善城中村的市政基礎設施和公共服務設施。三是區政府和有關部門領導要充分認識城中村改造的重要意義和實際難度，高度重視改造工作的組織協調和穩步推進，將城中村改造工作納入經濟社會發展的總體規劃，納入相關領導和分管部門工作績效的考核指標體系。四是在今后的城市化建設過程中，要避免新的城中村的產生。同時，學習借鑒外地好的經驗，將一個或幾個城中村改造項目采用“統一打包”的模式，將人、房、地一并臵換，由一家開發企業一包到底、統一負責，這樣可以預防新的城中村形成。

（四）要按照“先安置后拆遷”的原則，規范拆遷程序。對列入改造計劃的城中村，要提前做好前期調查、入戶測量和房產確權等基礎工作，并建立檔案。對即將改造的城中村，要將總體安臵方案和分戶安臵方案 11 予以公告，并廣泛聽取被征收房屋拆遷人的意見，無論是原地安臵還是就近安臵，都應采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節約拆遷安臵過渡的成本，加快安臵進度。同時，要提前加強安臵區域的交通道路、社會服務等配套設施建設，增強公共配套服務，讓搬遷戶感受到搬遷地段隨城市面貌的進一步改善，也有較大的增值空間。

（五）政府在政策思路上要以人為本，保障城中村村（居）民的合法權益，切實解決群眾的后顧之憂。要對集體資產進行全面清產核資和產權登記，并把集體資產優先用于解決村居民的生活保障問題上。要從解決被拆遷人生活出路的深層次問題入手，在扶持發展集體經濟、提供勞動就業和社會保障等方面多做文章，確保被征地集體經濟組織的合法權益及時得到有力落實，真正解決好被拆遷人和集體經濟組織的后顧之憂。只有從根本上改變依靠單一房租為主要家庭收入的經濟生活模式，多渠道多來源多途徑增加拆遷村民居民收入才能使被拆遷村民居民成為拆遷真正的受益者，才能杜絕違建，利于拆遷。

（六）加強對城中村建房的監督和管理。目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握，賠償了違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；不賠償拆遷工作難以開展，甚至上訪。這就要督促相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，12 做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

（七）加強基層組織建設，嚴格考核辦法，建立問責制度。對參與征地拆遷的各有關部門、單位要制定嚴格的考核辦法，明確各級各部門的工作職責和工作責任，并限期按時辦結。要夯實項目涉及街道辦事處征地拆遷的主體責任，使其在工作中逐漸整頓基層組織，在整頓中配好村兩委班子。對工作不力的單位部門要問責主要領導，不斷增強其工作的主動性和創造性。同時，要嚴厲打擊阻礙城中村改造的不法勢力，努力為拆遷改造營造良好的工作氛圍。

相信在不久的將來，襄州區的城中村改造將會在區委區政府、各有關職能部門和城中村居民的共同努力下，建設成“安樂、文明、優美、舒適”的新型社區。通過社區優質服務、優質管理、全面提升新型市民的整體素質，把我們襄州的城市文明程度提升到一個更新、更高的層次，使城市的經濟、社會得到更快、更好的發展，真正將我市打造成為“產業襄陽”、“都市襄陽”、“文化襄陽”、“綠色襄陽”。

第五篇：學習十八文獻《關于城中村改造中存在問題的思考》

學習十八文獻“關于城中村改造中存在問題的思考”

黨的十八大報告對推動城鄉發展一體化作出了重要部署，明確指出要加快發展現代農業，著力促進農民增收，堅持和完善農村基本經營制度，加快完善城鄉發展一體化體制機制。這些論述，和在座的每一位農民朋友關系重大，將會給大家帶來實實在在的好處，也會給農村的發展指明方向。

十八大報告中關于農業的論述如下：“解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。加快發展現代農業，增強農業綜合生產能力，確保國家糧食安全和重要農產品有效供給。堅持把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村，深入推進新農村建設和扶貧開發，全面改善農村生產生活條件。著力促進農民增收，保持農民收入持續較快增長。堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力，發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。”為了集約節約土地，改善人居環境，提升城市整體形象和品位，推進襄陽市的城市化進程，建設文明、生態、和諧、宜居城市。本文是通過筆者進行了深入調查研究，全面認真分析后，從襄州區城中城改造的現狀和實際出發，從城中村問題成因、城中村改造的現狀、改造的重要意義、改造中存在問題等方面進行了綜合分析，并提出了個人的建議，以期推動城中村改造工作的順利進行。

近年來，隨著城市化進程的不斷加快和城市建設用地的供需緊

試點——云灣國際新城建設項目，該項目涉及到云灣社區八、九、十組拆遷的307戶居民已全部拆除完畢，拆遷面積12萬平方米，在還建小區內投資8000萬元，新建了23棟7層安置房，總面積約7.84萬平方米，目前有90％拆遷戶已搬入新居；2008年10月，民發世界城項目啟動，該項目涉及到西灣社區一、二、三、四、五組900多戶居民，目前已拆遷200 多戶，并投資4億元，新建了10棟高層安置房，總面積約20萬平方米；2010年8月，因襄陽火車東站建設的需要，按照市政府要求，襄州區啟動了襄陽火車東站廣場建設項目，該項目涉及到洪山頭社區一、二組353戶居民的搬遷，目前已拆遷173戶，園林大道還建小區的11棟高層安置房正在建設中，東站廣場及周邊道路設計方案也已確定；2010年10月，連山湖開發項目啟動，該項目涉及到紅星社區十一、十二組和潘臺社區八組 450多戶居民，目前所有拆遷戶的房屋已鎖定，并完成了200多戶的房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年4月啟動了朱莊物流園建設項目，該項目涉及到朱莊村三、七組300多戶村民，目前完成了拆遷戶房屋評估工作，相關工作也在進行中；2011年5月又啟動了襄東濱河新區建設項目，該項目由襄陽嘉華融通有限公司開發建設，目前開發商已與區政府簽訂了項目的框架協議，正式協議還在商談之中。

面對工作實際，區政府以科學發展觀為指導，本著尊重歷史，面對現實的原則，在強化法律法規和政策宣傳的同時，按照“政府引導、規劃先行、市場運作”的思路，堅持“以人為本、因地制宜、分步實施、穩妥安置”的原則，積極動員和落實各級各有關部門的工作責任，進城市化建設，要求農村剩余勞動力盡快向城市轉移。如果農民僅僅實現地域轉移，而沒有實現戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新轉移，就不算真正意義上的城市化；如果城中村不進行徹底的改造,城市規劃建設管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。現代城市必須要求物質文明和精神文明高度發達、城市功能齊全、環境優美。搞好城市規劃，目的是要營造經濟發展、法治文明、生態平衡的良好環境。但是，城中村雜亂無章的建筑，臟亂差的生活環境，在很大程度上影響了城市的形象，拉低了城市的品位，成為城市現代化進程的一大障礙。目前襄陽市正處于城市化快速發展的階段，城中村問題必將成為政府面對的主要熱點難點問題之一。因此，要建設現代化城市，提高城市的品位和競爭力，就必須改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加強社會主義精神文明建設。城中村的農民雖然變成了城市居民，但其小農的意識形態、生活方式很難一下子轉變過來。失去土地后，他們一般會把生存和發展的希望寄托于房屋之上，以期從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居和城市治安問題高發的根本原因。更為嚴重的是，城中村缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍偏低，就業困難，不能適應城市發展的要求。因此，改造提升城中村的基礎設施，加強社區建設，更新居民的思想觀念和提升文明素質，已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。

定程度上影響和制約了改造工作的順利推進，主要表現在以下幾個方面：

（一）違法建設成風，加大了拆遷改造的難度。特別是近幾年，隨著城市基礎設施建設的不斷完善及城市房地產開發項目、物流園區、工業園區建設快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現，城中村內的個人和小產權開發等違法建設現象十分普遍。管理部門執法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設愈演愈烈，呈蔓延態勢，這大大加重了城中村改造的難度。

（二）部分被征收房屋拆遷人對拆遷的期望過高。一是對補償標準要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質的房產評估機構對征收房屋的評估價值，往往以周邊發達地區拆遷補償價格為標準和參照，看待和高估自己的房屋價值，當拆遷補償低于自己的期望時，就認為房產機構評估價低、拆遷補償費少，就對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優惠的讓利于民的政策規定，當被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優惠政策發生碰撞時，他們就立即認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅持政策和原則的前提下，有些被征收房屋拆遷人因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補償少，家庭承受能力低而在支付購買安置房能力不足的情況下，也認為損害了他們的利益，完后，遲遲看不到安置規劃和征收安置地后又容易引起被拆遷人上訪；二是被征地拆遷農民的社會保障問題。相對遠離市區的被征地農民在土地被征收后，喪失了一部分農耕收入，使農民的收入水平有所下降。在城市繁華地帶的被征收房屋拆遷人的房屋出租收益因拆遷而失去，這些都不同程度地影響了被征地或拆遷農戶的收入，自然也就成為了阻撓征地拆遷工作的重要因素，也必然使農戶提出生活保障的問題。

（六）拆遷工作人員對拆遷工作存在畏難情緒。隨著拆遷工作難度的不斷加大，參與拆遷工作的一些單位和干部職工畏難情緒也越來越嚴重，表現出缺乏主動工作的精神，一是對安排的拆遷任務不樂意接受，始終以維護社會穩定或拆遷群眾情緒不穩定等為借口，拖延工作的開展；二是對拆遷工作中可能遇到的困難和問題估計不足、準備不足，在反復做被征收房屋拆遷人工作無果的情況下，喪失信心，難以采取有效的應對措施對待工作；三是有的基層組織對拆遷工作缺乏統領駕馭全局的能力，在面對群眾利益和集體利益、國家利益時，堅持原則、政策不夠堅決，不能站在客觀公正公平的高度思考問題；四是宣傳引導不到位，沒有營造出和諧拆遷的工作氛圍。

五、對策和建議

城中村是在城市化建設高速發展過程中遺留下來的問題。凡是遺留的問題大多都會產生后遺癥，解決起來都有一定的難度，花費的精力和付出的代價可能要更多一點。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態度制定科學的政策思路和建設規劃。通過調查和

設施建設和環境整治，改善城中村環境；政府如有資金，也可對重點地塊先行投入資金進行拆遷。總之，城中村的改造思路不宜局限于某一種模式，且不能操之過急，要采取積極、穩妥、有序的方法推進，盡量減少對城市社會、經濟的消極影響。

（三）合理調整政策，兼顧國家、企業、拆遷戶三者利益，保證城中村改造資金的投入，維護社會穩定和諧。城中村改造的關鍵也是最實際的焦點是改造資金的籌集渠道、投資方向和實施辦法。政府應通過政策、規劃和計劃的適時調控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平。同時，要堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經濟效益，盡可能利用有限的資源達到最好的工作目標，將好事做好。一是合理調整現有的相關政策，正確指導城中村改造工程的實施。對城中村改造以來各項措施的貫徹實施情況進行調研，實事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根據市場行情修訂市區房屋拆遷管理辦法，對拆遷補償的形式和標準作相應的調整，及時對廣大村民進行公示。二是排除繼續從城中村改造中獲取土地差價好處的思想。用區財政撥付的專門資金和城中村改造收取的地價收入設立“城中村改造專項資金”，對拆遷戶進行合理補償，補貼經濟效益差而社會效益高的改造項目，改善城中村的市政基礎設施和公共服務設施。三是區政府和有關部門領導要充分認識城中村改造的重要意義和實際難度，高度重視改造工作的組織協調和穩步推進，將城中村改造工作納入經濟社會發展的總體規劃，納入相關領導和分管部門工作績效的考核指標體系。四是在今后的城市化建設過程中，要避免

建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握，賠償了違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；不賠償拆遷工作難以開展，甚至上訪。這就要督促相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

（七）加強基層組織建設，嚴格考核辦法，建立問責制度。對參與征地拆遷的各有關部門、單位要制定嚴格的考核辦法，明確各級各部門的工作職責和工作責任，并限期按時辦結。要夯實項目涉及街道辦事處征地拆遷的主體責任，使其在工作中逐漸整頓基層組織，在整頓中配好村兩委班子。對工作不力的單位部門要問責主要領導，不斷增強其工作的主動性和創造性。同時，要嚴厲打擊阻礙城中村改造的不法勢力，努力為拆遷改造營造良好的工作氛圍。

相信在不久的將來，襄州區的城中村改造將會在區委區政府、各有關職能部門和城中村居民的共同努力下，建設成“安樂、文明、優美、舒適”的新型社區。通過社區優質服務、優質管理、全面提升新型市民的整體素質，把我們襄州的城市文明程度提升到一個更新、更高的層次，使城市的經濟、社會得到更快、更好的發展，真正將我市打造成為“產業襄陽”、“都市襄陽”、“文化襄陽”、“綠色襄陽”。

加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、3