第一篇：政府在城中村改造中角色定位

本科學(xué)年論文 第 0 頁(yè)

一、城中村改造和政府角色....................................1(一)城中村改造的含義.....................................1

（二）城中村的現(xiàn)狀........................................1

（三）政府的角色定位......................................2

二、政府在城中村改造中角色定位錯(cuò)誤..........................3

（一）政府角色越位——越位于市場(chǎng)機(jī)制行使職能..............3

（二）政府角色的錯(cuò)位——政府內(nèi)部職能分工混亂..............5

（三）政府角色缺位——缺乏社會(huì)保障........................7

三、在城中村改造中正確定位政府角色..........................9

（一）政府是人民利益的代表者.............................10

（二）政府是公共政策的制定者.............................11

（三）政府是公共設(shè)施的提供者.............................13

四、結(jié)束語(yǔ).................................................15 參考文獻(xiàn)...................................................16 本科學(xué)年論文 第 1 頁(yè)

一、城中村改造和政府角色

(一)城中村改造的含義

“城中村”亦稱(chēng)“都市里的村莊”，他是指在城市建成區(qū)內(nèi)形成的，已經(jīng)被城市建筑用地包圍但在土地所有權(quán)、戶(hù)籍等管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的社區(qū)。目前對(duì)城中村的定義已經(jīng)有很多種，如從土地角度形成的定義，所謂城中村就是指在城市快速推進(jìn)的過(guò)程中，城市將一些距離新、舊城較近的村莊的土地劃為城市用地，這些土地被納入城市的村莊就是城中村○。也有從地域角度和社會(huì)關(guān)系角度定義，如從地域角度納入城市的局部1地區(qū)，就其社會(huì)屬性而言，仍然屬于傳統(tǒng)的農(nóng)村社區(qū)的現(xiàn)象，是一種特殊的社區(qū)○。也有從產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)制度角度的分析，城中村是指在城市整體規(guī)劃2區(qū)內(nèi)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制、村委會(huì)管理體制的社區(qū)○。綜上我對(duì)城中村的定義是指地處繁華城市和鄉(xiāng)村間的結(jié)合部，擁有3少量土地或沒(méi)有土地，身份從村民變成市民，以出租房屋為主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，體制上仍然保留農(nóng)村管理體制游離于城市邊緣的社區(qū)。

（二）城中村的現(xiàn)狀

城中村的形成是城市化的必然結(jié)果，我認(rèn)為城鄉(xiāng)隔離的二元管理體制是城中村產(chǎn)生的根本原因，二元體制導(dǎo)致城市和鄉(xiāng)村完全分離，各自行使不同的管理模式。政府負(fù)責(zé)管理城市，并承擔(dān)城市建設(shè)和管理費(fèi)用，農(nóng)村則是由村委會(huì)負(fù)責(zé)管理，經(jīng)驗(yàn)的缺乏，資金嚴(yán)重不足，村民“等、要、靠”的思想根深蒂固，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市。另外局部利益是導(dǎo)致城中村產(chǎn)生的主要原因，為了各自利益導(dǎo)致政府和村民矛盾不斷，加大城中村改造難度。從村民的角度來(lái)說(shuō)，如果進(jìn)行城中村改造，村民就會(huì)失去賴(lài)以生存的土地或作為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的出租房屋也將失去，農(nóng)民對(duì)未來(lái)的生存前景擔(dān)憂(yōu)和顧慮，導(dǎo)致村民對(duì)城中村改造的不支持，產(chǎn)生對(duì)土地漫天要價(jià)、釘子戶(hù)等。從政府的角度說(shuō)，政府為了短期利益，盡量減少土地征用賠償金額和社會(huì)負(fù)擔(dān)，大多采取繞村莊只征收耕地的方式來(lái)尋求城市建設(shè)用地的快速擴(kuò)張，這種“吃肉留骨頭”的方式導(dǎo)致城中村的不斷產(chǎn)生，加上開(kāi)發(fā)難度大、開(kāi)發(fā)成本高導(dǎo)致城中村面臨十分嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

1.城中村改造缺乏國(guó)家的宏觀(guān)政策，目前我國(guó)還沒(méi)有一部關(guān)于城中村 本科學(xué)年論文 第 2 頁(yè)

改造的法規(guī)文件，除直轄市外也沒(méi)有省級(jí)政府出臺(tái)的法規(guī)，產(chǎn)生嚴(yán)重的責(zé)、權(quán)、利不配套。管理混亂，城中村人口復(fù)雜，主要由村民、市民、外來(lái)務(wù)工人員組成，管理的落后形成“黃賭毒”不良現(xiàn)象的藏身地，社會(huì)風(fēng)氣不良道德品行不端導(dǎo)致治安事件的頻繁發(fā)生。

2.城中村建設(shè)布局混亂，由于城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑十分集中，“一線(xiàn)天”、“貼面樓”、“握手樓”大量存在，加上房屋十分集中，居民區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境和采光條件很差，同時(shí)無(wú)序的建設(shè)也導(dǎo)致土地資源利用率低且土地流失嚴(yán)重。

3.城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，環(huán)境臟亂差，由于人口不斷膨脹，應(yīng)由政府提供的基礎(chǔ)設(shè)施和公共產(chǎn)品的嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致環(huán)境臟亂差，道路狹窄、管線(xiàn)電線(xiàn)交挫復(fù)雜，存在嚴(yán)重的安全隱患。這一切復(fù)雜問(wèn)題急待解決，需要政府的大力支持和引導(dǎo)，這就要求政府進(jìn)行正確的角色定位。

（三）政府的角色定位

政府角色定位是指政府在社會(huì)發(fā)展、人民生活、文明進(jìn)步中該起到什么樣的功能和作用。目前對(duì)政府角色定位主要有以下幾種：

1.服務(wù)角色，目前我國(guó)正處在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的歷史轉(zhuǎn)型期，行政管理體制仍帶有轉(zhuǎn)型期經(jīng)濟(jì)體制的烙印,政府保持較多干預(yù)，市場(chǎng)主體參與成本高，政府部門(mén)政務(wù)公開(kāi)不到位，因此政府的權(quán)力關(guān)系必須得到調(diào)整，職能必須轉(zhuǎn)變，政府要從統(tǒng)治身份變?yōu)樯鐣?huì)服務(wù)者，現(xiàn)身于公共事業(yè)而不追求自己的利益是政府的生命之源。

2.經(jīng)濟(jì)角色，從規(guī)則的守護(hù)者走向新規(guī)則的制定者，政府的經(jīng)濟(jì)角色就是要做到該退出的就要退出，比如宏觀(guān)調(diào)控要讓位于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，投資主體要讓位于民間、社會(huì)組織，政府要制定長(zhǎng)期規(guī)劃，完善法制，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，同時(shí)要提供充足的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)糾紛的協(xié)調(diào)工作。

3.社會(huì)角色，做國(guó)家創(chuàng)新制度的支持者，政府要通過(guò)制定法律法規(guī)，創(chuàng)造寬松的環(huán)境和必要的條件，提供政策指導(dǎo)和服務(wù)，成為“產(chǎn)、學(xué)、研”技術(shù)創(chuàng)新體制的支持者和推動(dòng)者。

4.體現(xiàn)公平和公正的角色，政府要公平的分配社會(huì)財(cái)富和有效遏制腐敗行為，尤其是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，公平顯得格外重要，社會(huì)財(cái)富的 本科學(xué)年論文 第 3 頁(yè)

分配不均必然導(dǎo)致貧富差距拉大，導(dǎo)致一切不公平、不和諧的社會(huì)現(xiàn)象發(fā)生，更為重要的是政府要切實(shí)保護(hù)好弱勢(shì)群體的合法利益。

5.社會(huì)保障角色，目前我國(guó)社會(huì)保障體系還不健全，城中村居民的利益得不到切實(shí)的保護(hù)，享受不到和市民同等的社會(huì)福利，政府應(yīng)該加快養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保障體系建立，尤其是農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)和農(nóng)村醫(yī)療保障體系建立。

6.承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的角色，貫徹黨的行政體制改革的精神，轉(zhuǎn)變政府職能，要求各級(jí)政府建設(shè)社會(huì)主義新型責(zé)任政府。主要包括政治責(zé)任、行政責(zé)任、法律責(zé)任和道德責(zé)任。當(dāng)前政府的服務(wù)意識(shí)淡薄，思想觀(guān)念落后，政府管理體現(xiàn)在控制、審批、監(jiān)管、處罰等落后思想上，管理方式過(guò)多的依賴(lài)直接手段，漸漸落后于時(shí)代的發(fā)展。

7.擔(dān)任有限政府角色，就是要求政府要不斷縮減政府有所為的領(lǐng)域，減少具體事務(wù)的職能，應(yīng)該把本應(yīng)由市場(chǎng)履行完成的事務(wù)交給市場(chǎng)去完成，做到不該管的不要管，管不好的少管，管不了的不管。但是政府在讓位于市場(chǎng)機(jī)制時(shí)要履行好協(xié)調(diào)指導(dǎo)，政策法規(guī)制定，監(jiān)督的職能。

二、政府在城中村改造中角色定位錯(cuò)誤

導(dǎo)致城中村一系列嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，是由于政府對(duì)于自身的角色認(rèn)識(shí)的模糊、混合不清，政府普遍存在著“越位”、“錯(cuò)位”、“缺位”的角色認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，嚴(yán)重制約著城市化進(jìn)程和城中村的徹底改造。

（一）政府角色越位——越位于市場(chǎng)機(jī)制行使職能

越位主要是指政府干了不該干的事和管了不該管的事，直接包攬了本來(lái)可以由市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行的純粹私人產(chǎn)品的供應(yīng)，以及可以由政府、企業(yè)、非政府組織共同參與的混合性公共物品的供應(yīng)。主要是由于政府占據(jù)了市場(chǎng)地位，使得市場(chǎng)的主體地位發(fā)揮不出來(lái)。政府的機(jī)制改革使政府的職能發(fā)生了很大的變化，但是有相當(dāng)多的政府（尤其是地方政府）還沒(méi)有從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的慣性中走出來(lái)，仍然是管制型政府，習(xí)慣于數(shù)量、項(xiàng)目的管理而不是規(guī)劃管理，往往傾向于直接縱向控制而不是間接橫向協(xié)調(diào)，對(duì)城市化的主導(dǎo)變成了強(qiáng)制性推動(dòng)，不是空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，把市場(chǎng)作用排除在城市化之外，占據(jù)市場(chǎng)在城市化中應(yīng)有的作用。在城中村改造過(guò)程中，政府的越位行為主要表現(xiàn)： 本科學(xué)年論文 第 4 頁(yè)

1.政府投資越位于市場(chǎng)機(jī)制。錯(cuò)誤認(rèn)為城中村改造主要是將村民整體搬遷上樓，村莊集體土地就歸國(guó)家所有，地方政府通過(guò)“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”將土地轉(zhuǎn)讓取得資金來(lái)源，由地方政府投資平臺(tái)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，負(fù)責(zé)投資融資，但是以土地轉(zhuǎn)讓來(lái)的資金無(wú)法滿(mǎn)足城中村改造，導(dǎo)致前期資金壓力巨大。由于政府長(zhǎng)期把市場(chǎng)機(jī)制排除在城中村改造之外，導(dǎo)致巨額的資金缺口無(wú)法及時(shí)得到滿(mǎn)足。深圳市一直是國(guó)內(nèi)政策創(chuàng)新的領(lǐng)頭羊，在城中村改造方面也不落人后，出臺(tái)了城市更新機(jī)制，主要是鼓勵(lì)社會(huì)投資的參與，在圈定的城中村改造中設(shè)定一些基本原則，比如除必須配套的服務(wù)設(shè)施由政府提供外，其他的交由社會(huì)投資人和村民村集體去設(shè)計(jì)和實(shí)施。深圳市城中村改造的成功主要是源于政府引入了市場(chǎng)機(jī)制，解決了資金不足的困難局面，由此可以得出由于政府的越位行為導(dǎo)致城中村改造資金困難。

2.城中村的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，為了確保土地資源升值，提高土地使用效率，可以通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作達(dá)到這一目標(biāo)。市土地儲(chǔ)備整理中心以“招拍掛”方式出讓土地使用權(quán)，價(jià)款來(lái)支付舊村改造費(fèi)用。在以往的城中村改造中政府往往自己支配土地，在沒(méi)有市場(chǎng)的運(yùn)作下使得土地的利用率較低，浪費(fèi)十分嚴(yán)重。

3.我國(guó)的城市化路徑應(yīng)當(dāng)選擇自然城市化戰(zhàn)略。自然城市化戰(zhàn)略主張要充分發(fā)揮市場(chǎng)的選擇作用，讓市場(chǎng)機(jī)制引導(dǎo)和調(diào)控要素向城市集聚的方向、規(guī)模和方式，并促使各種城市化主體按照其利益需求和相互關(guān)系自主發(fā)展、相互協(xié)調(diào)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響下，政府部門(mén)往往依據(jù)自身的主觀(guān)臆斷來(lái)發(fā)展和規(guī)劃城市，權(quán)力過(guò)度行使導(dǎo)致行政效率的低下和行政成本的大幅增加。在一輪又一輪的“建了又拆，拆了又建”的惡性改造模式下，城中村改革的進(jìn)展有限，究其原因就是缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

4.在城中村的改造過(guò)程中，村集體資產(chǎn)是最為復(fù)雜，也是和村民利益關(guān)系最為密切的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，城中村的集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)常由村委會(huì)代為管理，而村委會(huì)的主要精力集中在對(duì)村中事務(wù)的處理上，實(shí)際上造成了村集體經(jīng)濟(jì)的“政企不分”現(xiàn)象，致使村集體經(jīng)濟(jì)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏必要的資金和商品流通渠道，政府行政效率低下。筆者認(rèn)為最好的做法就是引入市場(chǎng)機(jī)制，將村集體經(jīng)濟(jì)組織改造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的股份制公司，具體措施是把村集體經(jīng)濟(jì)整合成一個(gè)大的發(fā)展公司，并將集體資產(chǎn)折成股份量化到 本科學(xué)年論文 第 5 頁(yè)

每個(gè)村民，讓每一個(gè)投入股份的村民成為新公司的股東，這就讓村民有了穩(wěn)定的收入來(lái)源。股份制有利于村民集體經(jīng)濟(jì)融入市場(chǎng)活動(dòng)之中，成為城中村改造的主體。目前政府征收城中村土地是給予村民巨額的資金補(bǔ)償，短期內(nèi)村民有足夠的資金生存，但是缺乏后期的保障以及無(wú)法享受未來(lái)土地升值的巨額利潤(rùn)，導(dǎo)致城中村改造阻礙重重。

5.根據(jù)我國(guó)《村民委員會(huì)組織法》規(guī)定，村民擁有自己管理本村內(nèi)部一切合法事務(wù)的權(quán)利，自然也包括城中村改造，政府完全包攬城中村的改造與民主自治的精神相違背，使得村民無(wú)法直接參與自己切身利益相關(guān)的事務(wù)改造。

6.在確認(rèn)城中村改造主體時(shí)，政府往往會(huì)為了既得利益導(dǎo)致政策的偏離，傾向那些財(cái)力雄厚的大企業(yè)、大投資商，權(quán)利尋租導(dǎo)致改造主體權(quán)利膨脹，為了自己的利益致使城中村改造質(zhì)量不高，效果不好，出現(xiàn)爛尾工程。本應(yīng)由市場(chǎng)機(jī)制通過(guò)招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)等手段挑選那些實(shí)力雄厚、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)、改造經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商。

7.政府在城中村改造中就拆遷損害村民利益時(shí)，政府往往不是通過(guò)正確的渠道解決村民的利益，而是濫用手中的公權(quán)力，采取暴力強(qiáng)遷強(qiáng)拆的辦法進(jìn)行強(qiáng)行改造，損害村民的利益，本來(lái)是由“公檢法”部門(mén)決定是否強(qiáng)拆強(qiáng)遷行為，政府卻通過(guò)手中的公權(quán)力進(jìn)行行使，是政府的越權(quán)行為。

（二）政府角色的錯(cuò)位——政府內(nèi)部職能分工混亂

角色錯(cuò)位是指政府職能內(nèi)部發(fā)生了職能混亂的現(xiàn)象，即是各個(gè)部門(mén)職能分配不到位，你干了我干得事，而我越你的權(quán)，在出現(xiàn)問(wèn)題是互相推卸責(zé)任。在城中村改造中政府角色錯(cuò)位主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.在中央政府向地方政府分權(quán)的過(guò)程中，地方政府存在著角色上的錯(cuò)位。中央政府既要彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，又要校正市場(chǎng)不足，同時(shí)還要進(jìn)一步完善市場(chǎng)機(jī)制。而地方政府的反宏觀(guān)調(diào)控行為導(dǎo)致了地方割據(jù)，阻礙了區(qū)域內(nèi)部的整合以及區(qū)域與區(qū)域之間的協(xié)調(diào)。由于政策導(dǎo)向上的缺陷以及地方政府對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的不當(dāng)追求，導(dǎo)致地方政府和權(quán)利階層“權(quán)力尋租”現(xiàn)象。如果地方政府權(quán)力的過(guò)大，就會(huì)導(dǎo)致中央政府的宏觀(guān)政策得不到實(shí)行，而以自己的主觀(guān)意志進(jìn)行城中村改造，達(dá)不到中央政府改造城中村的宏觀(guān)目標(biāo)。本科學(xué)年論文 第 6 頁(yè)

2.地方政府在宏觀(guān)調(diào)控上與中央政府的二元博弈的過(guò)程中地方政府存在著角色的錯(cuò)位。一方面，地方政府通過(guò)“上有政策下有對(duì)策”的辦法使自己在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中獲得利益；另一方面，地方政府通過(guò) “討價(jià)還價(jià)”的辦法，在對(duì)中央政府在投資與政策上從自己的利益出發(fā)，曲解、阻隔中央的宏觀(guān)政策，使中央宏觀(guān)政策在地區(qū)實(shí)施過(guò)程中受到一定阻礙。在城中村改造中，由于地方政府的行政人員對(duì)中央政府的政策認(rèn)識(shí)不夠，把城中村改造當(dāng)成提升政府績(jī)效和官員升遷的手段，因此“征地不征村”成為必然選擇，對(duì)具有改造條件的城中村改造不完全，留下許多遺留問(wèn)題，比如村民變成市民后醫(yī)療保障體系不到位，人們面臨就醫(yī)難、藥費(fèi)貴，村民土地被征收，沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源等。對(duì)沒(méi)有達(dá)到改造條件的城中村盲目的進(jìn)行改造，致使改造投入巨大，浪費(fèi)十分嚴(yán)重，頻出爛尾工程，甚至出現(xiàn)經(jīng)改造的城中村又變成新的城中村。

3.政府和城改辦職能分工錯(cuò)位，在城中村改造中政府的職能主要是負(fù)責(zé)審定本地區(qū)城中村改造工作計(jì)劃，制定城中村改造的相關(guān)政策，對(duì)城中村改造工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，解決好城中村改造中出現(xiàn)的新問(wèn)題。城改辦的主要職能是實(shí)施政府制定的城中村改造計(jì)劃，指導(dǎo)完成村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)改制，最好的辦法是集體經(jīng)濟(jì)變?yōu)楣煞葜平?jīng)濟(jì)，組織實(shí)施村民戶(hù)籍改登，村民變市民，并及時(shí)、公平、徹底的對(duì)失地村民進(jìn)行補(bǔ)償。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行招商引資，提升城中村產(chǎn)業(yè)水平。然而政府在城中村改造中扮演“全能政府”角色，導(dǎo)致許多城中村改造目標(biāo)不明確，監(jiān)督不到位，缺乏后期的保障措施。而該由城改辦履行的職能政府卻強(qiáng)加干涉，造成嚴(yán)重的職能錯(cuò)位，導(dǎo)致村民失去長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，村民變成市民后無(wú)法享有和城市居民同等待遇、社會(huì)福利。

4.整個(gè)拆遷過(guò)程中政府部門(mén)身兼“裁判員”和“運(yùn)動(dòng)員”，造成政府角色嚴(yán)重錯(cuò)位。政府擁有裁決拆遷爭(zhēng)議、裁決補(bǔ)償數(shù)額的權(quán)力，這是一項(xiàng)司法性權(quán)力，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷行政裁決工作。根據(jù)行政法的基本理論,行政裁決是指行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)范的授權(quán),對(duì)當(dāng)事人之間發(fā)生的、與行政管理活動(dòng)密切相關(guān)的、與合同無(wú)關(guān)的民事糾紛進(jìn)行審查,并做出裁決的行政行為○。行政裁決與一般行政行為不同,其裁決方式類(lèi)似4于法院的審判方式,因而具有準(zhǔn)司法性。因此,作為行政裁決機(jī)關(guān)的政府只 本科學(xué)年論文 第 7 頁(yè)

能居中進(jìn)行裁決,與房屋拆遷當(dāng)事人之間的拆遷糾紛不能有任何利害關(guān)系。而政府違規(guī)介入到城中村拆遷時(shí),它既是拆遷人,又是行政裁決機(jī)關(guān)，那么政府所做出的行政裁決行為很顯然是不合法的。同時(shí)政府還擁有強(qiáng)制拆除房屋的權(quán)力。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)踐中有些政府在強(qiáng)制拆遷的過(guò)程中,往往還對(duì)尚未拆遷的城中村居民采取斷水?dāng)嚯姷葟?qiáng)制性措施。這些行為嚴(yán)重侵犯了村民的財(cái)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)甚至威脅生存權(quán),使群眾對(duì)政府抱有強(qiáng)烈的不信任感,與政府關(guān)系惡化，從而導(dǎo)致實(shí)施強(qiáng)制拆遷后,往往會(huì)在拆遷人和被拆遷人爭(zhēng)議的基礎(chǔ)上,又形成拆遷人和拆遷主管部門(mén)、當(dāng)?shù)厝嗣裾g的爭(zhēng)議。

5.中央政府與地方政府在人事和機(jī)構(gòu)管理方面錯(cuò)位，中央政府干預(yù)太多導(dǎo)致混亂，地方政府卻無(wú)權(quán)直接進(jìn)行管理，比如各個(gè)市的市長(zhǎng)任命是由中央政府直接調(diào)任，他們對(duì)本市的具體情況不了解，缺乏人事關(guān)系。市長(zhǎng)對(duì)人民來(lái)說(shuō)很陌生，好多地方的人民甚至還不知道市長(zhǎng)的姓名。他們?cè)诼男新氊?zé)時(shí)往往很困難，各種措施貫徹不到位。反之對(duì)本市有很大貢獻(xiàn)而且了解當(dāng)?shù)氐木唧w情況、群眾基礎(chǔ)好的干部卻得不到重用。而政府機(jī)構(gòu)設(shè)置上嚴(yán)格按照中央職能部門(mén)設(shè)置，部門(mén)林立，導(dǎo)致政府職能交叉、重疊，職權(quán)劃分不清楚，缺乏靈活性和創(chuàng)新性，致使我國(guó)官員數(shù)量龐大，三公消費(fèi)數(shù)額巨大，浪費(fèi)十分嚴(yán)重。各個(gè)部門(mén)的職責(zé)履行不到位，追究責(zé)任時(shí)互相推諉抵賴(lài)。在一些城市比較小的地方完全可以少設(shè)部門(mén)，權(quán)利分配清楚，還能提高行政效率。

（三）政府角色缺位——缺乏社會(huì)保障

政府職能缺位是指本應(yīng)由政府生產(chǎn)和提供的公共產(chǎn)品服務(wù)，政府卻沒(méi)有盡職盡責(zé)，甚至在某些方面出現(xiàn)“真空”。應(yīng)由政府提供的水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、等其他必要的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)仍然力度不夠；醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)、生育以及其他社會(huì)保障服務(wù)的供給仍然不足；各級(jí)政府提供的公共教育服務(wù)、公共衛(wèi)生服務(wù)、城市公用事業(yè)服務(wù)仍然不能滿(mǎn)足需要。在城中村改造中政府角色缺位主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.城中村配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，大多數(shù)的道路不能滿(mǎn)足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車(chē)輛通行，究其原因是城中村道路狹窄，大多數(shù)的道路都是單行道，本科學(xué)年論文 第 8 頁(yè)

很少有雙行道，車(chē)輛很多的城中村必然出現(xiàn)道路擁堵。另外是人為原因，城中村居民收入較高，擁有交通工具很普遍，在沒(méi)有專(zhuān)用地停車(chē)場(chǎng)，道路兩旁就成為人們的停車(chē)場(chǎng)，更顯得道路狹窄，通行能力差，加之一些大城市為了維持城市城中村整潔，對(duì)城市中的小攤小販清理，城市生活巨大壓力和城中村廉價(jià)的租金、龐大的消費(fèi)人群，城中村就成為小攤小販的不二選擇，他們的到來(lái)更加加劇交通堵塞，北京市朝陽(yáng)區(qū)和平小區(qū)不是城中村，但是他的現(xiàn)狀可以參考，每天晚上小區(qū)的轎車(chē)把道路完全堵死，如果你帶的東西比較多，行走都很困難。今年國(guó)慶節(jié)筆者看到比較驚人的一幕，一戶(hù)人家因?yàn)樘烊粴庑孤?dǎo)致失火，火勢(shì)有擴(kuò)大地趨勢(shì)，但是消防車(chē)卻遲遲不到，筆者在樓上計(jì)算時(shí)間，結(jié)果花了20多分鐘后消防車(chē)才到，后來(lái)我了解道，消防車(chē)早就到小區(qū)外面，由于道路很多不知道從那條道路進(jìn)來(lái)，后來(lái)在小區(qū)管理人員帶領(lǐng)進(jìn)來(lái)了，但是距離失火地點(diǎn)還有40米時(shí)消防車(chē)再也開(kāi)不動(dòng)了，原因就是兩旁的車(chē)子已經(jīng)賭得消防車(chē)過(guò)不去了，城中村也是這樣的現(xiàn)狀，消防隱患十分突出。另一方面城中村缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理、排水排污、垃圾處理等市政配套設(shè)施不足，使得生產(chǎn)性和生活性污水排入河道，污染河水和毒死水生生物、植物，加上城中村人口稠密，使得居住環(huán)境顯得更加擁擠散亂，水電管線(xiàn)交錯(cuò)、混亂，居住環(huán)境臟、亂、差，有些居住環(huán)境甚至還趕不上農(nóng)村。

2.政府的社會(huì)保障服務(wù)供給不足。醫(yī)療方面，我國(guó)當(dāng)前的政策明確規(guī)定，農(nóng)村居民享受農(nóng)村新型合作醫(yī)療政策，中部的一些城市每人每年出資10元，加上財(cái)政、村集體的補(bǔ)貼基本可以解決一年中得正?？床?wèn)題。但是城中村改造后，村民身份由村民變成市民，不在享受農(nóng)村新型合作醫(yī)療政策，在城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保障制度還沒(méi)有推行的情況下，居民又得面臨看病難、看病貴的局面。養(yǎng)老方面，中國(guó)雖在社會(huì)保障領(lǐng)域取得長(zhǎng)足進(jìn)步，但至今還沒(méi)有建立一套行之有效的社會(huì)保障制度，僅為城鎮(zhèn)人口提供的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)速度相當(dāng)緩慢、規(guī)模小，據(jù)統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率僅50%，目前中國(guó)60歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻?0%，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。同西方工業(yè)化國(guó)家相比，中國(guó)老齡化具有規(guī)模大、速度快的特點(diǎn)。西方國(guó)家是先實(shí)現(xiàn)工業(yè)化后進(jìn)入老齡化，“先富后老”，而中國(guó) “未富先老”，特別是中國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)行先收現(xiàn)付制，沒(méi)有積累充足的后備儲(chǔ)蓄資金，使得政府和社會(huì)保障部門(mén)無(wú)法顧及城中村廣大老齡人口的保障需求。本科學(xué)年論文 第 9 頁(yè)

就業(yè)方面，城中村改造后，農(nóng)民失去土地，失去了職業(yè)，也就失去賴(lài)以生存的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，農(nóng)民沒(méi)有一技之長(zhǎng)，更沒(méi)有多少文化水平。在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的人才市場(chǎng)上，他們得不到一席之地，以自己的身體甚至是生命換取微薄的收入來(lái)源，既得不到尊重也無(wú)法實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。政府在城中村改造不對(duì)農(nóng)民進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)、技能鑒定，更沒(méi)有通過(guò)有效途徑提升農(nóng)民的文化水平，政府也沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策帶動(dòng)村民自主創(chuàng)業(yè)。計(jì)劃生育方面，按照現(xiàn)行政策城中村居民可以享受一孩是女生二孩，獨(dú)生子女或兩女戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)扶助等優(yōu)惠政策，一旦城中村改造，他們就只能生育一個(gè)小孩，由于農(nóng)村的“養(yǎng)兒防老”觀(guān)念根深蒂固，這是一女或二女家庭難以接受的，加上還得不到補(bǔ)償，超生還要被罰款。

3.政府提供的公共教育服務(wù)、公共衛(wèi)生服務(wù)仍然不足。城市化是我國(guó)發(fā)展的必然趨勢(shì)，大量土地的被征收致使大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市，在城中村中他們占據(jù)很大部分，但是子女的教育對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是很承重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，高考的戶(hù)籍制度對(duì)他們的子女是不可逾越的藩籬，教育十分不公平。另外，城中村缺乏公共服務(wù)設(shè)施，為人們提供方便的公廁奇缺，就算有也是及臟及臭，管理部到位，許多公廁就只剩下便槽，沖洗設(shè)施已經(jīng)被破壞。人多地少得城中村還缺乏專(zhuān)用的停車(chē)場(chǎng)、供人們休閑學(xué)習(xí)的圖書(shū)館、體育設(shè)施也十分缺乏、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也無(wú)法滿(mǎn)足需要。

三、在城中村改造中正確定位政府角色

城中村改造中主要涉及政府作用、改造形式、改造主體、籌資方式、拆遷補(bǔ)償方式、土地權(quán)屬變更、管理體制變更等諸多要素，這些要素的不同組合，在全國(guó)形成比較典型的城中村改造模式。

珠海模式，珠海的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)房地產(chǎn)商改造開(kāi)發(fā)城中村的模式。政府在改造中起著決策引導(dǎo)、制定改造規(guī)劃、出臺(tái)改造優(yōu)惠政策的作用。房地產(chǎn)商為改造主體，政府通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)引入有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，由房地產(chǎn)商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉后徹底重建，建設(shè)商品房和商品房化的安置房。拆遷補(bǔ)償方式為實(shí)物補(bǔ)償為主，貨幣補(bǔ)償為輔，土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，轉(zhuǎn)讓期限是70年。體制變更方面有撤村（委會(huì)）建居（委會(huì)），村民變市民，集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份公司、村民變股東。本科學(xué)年論文 第 10 頁(yè)

廣州模式，廣州的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)村民自行開(kāi)發(fā)改造、不允許房地產(chǎn)商進(jìn)入模式。政府在改造中起著制定基本政策、出臺(tái)優(yōu)惠和扶持政策，積極引導(dǎo)的作用。村集體和村民為改造主體，政府提供按照“誰(shuí)出資、誰(shuí)受益”的原則，由城中村自行改造開(kāi)發(fā)，村集體和村民自行出資為主，區(qū)財(cái)政拿出部分配套資金，不允許房地產(chǎn)商介入。改造方式為重建、改建與綜合整治相結(jié)合。拆遷補(bǔ)償方式由各城中村根據(jù)具體情況而定。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，體制變更方面有撤村（委會(huì)）建居（委會(huì)），村民變市民，集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份公司、村民變股東。

珠海和廣州城中村改造的成功主要是由于政府職能的轉(zhuǎn)變，政府在改造中起著制定基本政策、出臺(tái)優(yōu)惠和扶持政策，積極引導(dǎo)的作用。因此在現(xiàn)行的城中村改造中政府應(yīng)該變以往單方面主導(dǎo)拆遷的做法，不與民爭(zhēng)利，而更多的是扮演好人民利益的代表者、公共政策的制造者、公共服務(wù)設(shè)施的提供者。

（一）政府是人民利益的代表者

城中村改造困難重重，主要就是沒(méi)有處理好村民的利益，首先是城中村改造完成后，農(nóng)民失去賴(lài)以生存的土地和以出租房屋為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的生活、生存方式斷裂。農(nóng)民由村民變成市民，卻在醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)、計(jì)劃生育方面享受不到與市民同等的待遇。其次村民雖得到比較豐厚的拆遷補(bǔ)償款，但是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資金的增值（也就是俗話(huà)說(shuō)的錢(qián)生錢(qián)），造成這一原因是政府與民爭(zhēng)利，政府為了節(jié)約和減少支付城中村改造資金，在改造中政府即是投資者、改造者，又是監(jiān)督者和利益矛盾的仲裁者、協(xié)調(diào)者，政府集權(quán)利于一身，當(dāng)出現(xiàn)利益沖突時(shí)，理所當(dāng)然的損害村民的利益，另外，政府為了提升地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，瘋狂地征收土地，獲取土地升值是帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，同時(shí)為了搞好政績(jī)，大規(guī)模的進(jìn)行城中村改造，改造的城中村數(shù)量多、規(guī)模大，政府盲目的追求速度，忽視了質(zhì)量問(wèn)題，政府與民爭(zhēng)利完全背離了政府的屬性。我國(guó)的政府是人民的政府，政府是人民利益的代表者，人民賦予政府權(quán)利，政府為人民服務(wù)，在當(dāng)下的城中村改造中，政府如何行使權(quán)利成為人民利益的代表者呢？最主要的是讓利于民，讓利于民的原則是城中村改造的基本原則，政府部門(mén)始終要堅(jiān)持把關(guān)心和維護(hù)廣大人民的利益作為城中村改造的基本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，使村民真正成為城中 本科學(xué)年論文 第 11 頁(yè)

村改造的參與者和受益者。

1.完善產(chǎn)權(quán)手續(xù)，城中村改造時(shí)間緊、任務(wù)重，以往都是采取先開(kāi)工建設(shè)在補(bǔ)辦各種手續(xù)的辦法，如土地手續(xù)、房屋拆遷手續(xù)，政府要督促?lài)?guó)土、建設(shè)等部門(mén)解決土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)，各級(jí)住房建設(shè)局要抓緊時(shí)間補(bǔ)辦各種手續(xù)，盡快給村民辦理房屋所有權(quán)證，防止“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象發(fā)生。

2.政府要拓寬就業(yè)渠道，就業(yè)是解決失地農(nóng)民最好的基本生活保障，當(dāng)前政府促進(jìn)城中村居民就業(yè)的最好辦法就是提高村民的職業(yè)技能，政府應(yīng)組織村民加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)、技能鑒定、同時(shí)還要提升城中村居民的文化水平，有知識(shí)、有技能的村民在激勵(lì)的人才市場(chǎng)上完全可以找到自己的一席之地，另外政府還要出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極鼓勵(lì)村民自主創(chuàng)業(yè)，如無(wú)息貸款、政策扶持等。也可以在城中村改造時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際人口規(guī)模，規(guī)劃出一定數(shù)量的營(yíng)業(yè)用房，讓村民出租和自營(yíng)。對(duì)于改造好的城中村的一些收費(fèi)性項(xiàng)目交由本村人自行承擔(dān)，如物業(yè)管理、小區(qū)周邊的環(huán)衛(wèi)等，在解決城中村居民的就業(yè)問(wèn)題時(shí)也提升了村民的收入，也就相應(yīng)的解決部分就業(yè)問(wèn)題。

3.提升城中村居民的社會(huì)保障福利，城中村改造完成后，村民的身份變成市民，在戶(hù)籍改革方面，要降低戶(hù)口的含金量，政府應(yīng)把戶(hù)籍制度變成一種登記制度，使戶(hù)籍制度行使通常意義的基本職能，而不是識(shí)別身份，那么這個(gè)轉(zhuǎn)變就能使戶(hù)口不再與一系列福利待遇關(guān)聯(lián)在一起，結(jié)束城鄉(xiāng)之間的隔離狀態(tài)。另外在城中村改造進(jìn)行時(shí)政府對(duì)城中村居民統(tǒng)一辦理城鎮(zhèn)基本的醫(yī)療保險(xiǎn)，城中村改造完成后，身份變成市民的村民不會(huì)在面臨看病難、看病貴的局面。同時(shí)政府還應(yīng)該利用轉(zhuǎn)讓土地得到的資金留下一部分作為城中村居民的養(yǎng)老后備資源，做到老一個(gè)養(yǎng)一個(gè)，完善城中村養(yǎng)老保障體系，促進(jìn)城中村改造的順利完成。

（二）政府是公共政策的制定者

所謂公共政策是以執(zhí)政黨和政府為主的公共機(jī)構(gòu)，在一定的政治背景下，經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)、合作的民主途徑以科學(xué)的方法選擇適合的工具，采取行動(dòng)解決社會(huì)公共問(wèn)題，求得社會(huì)進(jìn)步的過(guò)程○。政府作為公共政策提供者職責(zé)不

5可改變。政府作為公共政策行動(dòng)主體地位是由憲法和法律確認(rèn)的。在具體的公共政策的制定中，政府起著實(shí)際的控制、引導(dǎo)作用。在城中村改造中，本科學(xué)年論文 第 12 頁(yè)

政府是唯一的、受到立法保護(hù)的公共政策制定主體。

1.城中村一直是阻礙城市發(fā)展的頑疾，政府不管村委會(huì)管不了的情況下和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的情況下，城中村的一系列社會(huì)問(wèn)題漸漸凸顯，漸漸上升為社會(huì)公共問(wèn)題，嚴(yán)重影響城市化進(jìn)程和居民公共利益的實(shí)現(xiàn)，因此，政府必須采取措施解決這一社會(huì)公共問(wèn)題。

2.在公共政策實(shí)踐中，作為國(guó)家公共權(quán)力來(lái)源的全體人民卻不可以親自參加到公共政策規(guī)劃、實(shí)施的具體事務(wù)中，一方面是由于受到其自身知識(shí)和專(zhuān)業(yè)條件的限制，另一方面也是考慮到要在國(guó)家治理中盡量節(jié)約人力、物力。因此人民是將這種管理的權(quán)力交給政府，因此政府的公共政策價(jià)值取向是為民謀利，讓利于民。政府實(shí)行城中村公共政策的目的是為了解決城中村的社會(huì)問(wèn)題，因此政府的價(jià)值取向是政策立場(chǎng)和態(tài)度總是追求實(shí)現(xiàn)和維護(hù)整體社會(huì)有序發(fā)展和實(shí)現(xiàn)公共利益。政府在公共政策活動(dòng)中要做的工作是盡量防止自身利益追求偏離整體社會(huì)發(fā)展和鞏固社會(huì)根本制度這一價(jià)值選擇，同時(shí)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、村民，其他社會(huì)組織的利益追求，力求將政府的價(jià)值選擇一致起來(lái)。

3.政府在設(shè)計(jì)方案時(shí)，首先要對(duì)實(shí)踐主體進(jìn)行選擇，確定“誰(shuí)做”、“誰(shuí)不做”、“以誰(shuí)為主做”、“要誰(shuí)輔助做”、“如何做”等。其次是對(duì)行動(dòng)的方法、途徑和手段進(jìn)行選擇，他直接關(guān)系到政策目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)及其實(shí)現(xiàn)程度。再次是要解決政策實(shí)踐主體和客體之間相互作用的條件與環(huán)境問(wèn)題。對(duì)政策運(yùn)行的主要要素必須依據(jù)特定實(shí)踐時(shí)空環(huán)境，加以精心選擇和嚴(yán)格規(guī)定。另外政府制定的公共政策要盡可能多樣化，不但包括各種可能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案，還要包括預(yù)防方案、應(yīng)變方案等。另外政府應(yīng)把所有可能的備選方案全部構(gòu)想出來(lái)，不能有任何遺漏，因?yàn)檫@是保證最后能選定一個(gè)最優(yōu)方案或比較滿(mǎn)意的方案的重要條件。最主要的是政府在制定公共政策時(shí)，要運(yùn)用創(chuàng)造性思維，敢于打破常規(guī)和傳統(tǒng)觀(guān)念的勇氣和魄力，而不是把城中村改造看成是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的例行公事。

4.由于政府制定的政策方案是面向未來(lái)的，為了正確評(píng)價(jià)方案，必須對(duì)方案進(jìn)行預(yù)測(cè)，首先要考慮城中村客觀(guān)條件的變化，哪些因素對(duì)城中村改造有利，在利用這些有利因素克服不利因素，未來(lái)環(huán)境發(fā)生如何變化，就現(xiàn)在的科學(xué)技術(shù)進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，能否解決政策方案實(shí)施中遇到的困難，另外還要對(duì)公共政策方案預(yù)期效果的預(yù)測(cè)，最主要的是誰(shuí)對(duì)方案負(fù) 本科學(xué)年論文 第 13 頁(yè)

責(zé)，只要知道了方案的預(yù)期效果，才能使決策者在選擇方案做到胸有成竹。

5.城中村改造規(guī)劃涉及面廣，投資巨大，一旦付諸實(shí)施，就會(huì)帶來(lái)巨大的資源投入，如果實(shí)施不了，不僅投放的資源會(huì)成為“沉沒(méi)成本”，還會(huì)損害政黨和政府形象。因此，對(duì)城中村的改造政策預(yù)案事先做可行性論證是必不可少的環(huán)節(jié)。也是體現(xiàn)政府決策民主化、科學(xué)化的宗旨。在進(jìn)行可行性論證時(shí)，要對(duì)政治可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性進(jìn)行系統(tǒng)論證。

6.政府要協(xié)調(diào)多個(gè)主體貫徹執(zhí)行公共政策。對(duì)公共政策執(zhí)行主體而言，優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，職權(quán)分配準(zhǔn)確，各部門(mén)獨(dú)立行使職能，又要加強(qiáng)協(xié)調(diào)工作。對(duì)政府工作人員而言，提升個(gè)人素質(zhì)和敬業(yè)精神，做好自己的本職工作，多到階層調(diào)查，收集第一手資料，減少在會(huì)議室以主觀(guān)臆斷決策，做到公共政策合情、合理，具有執(zhí)行力。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，政府在給予優(yōu)惠政策的情況下，嚴(yán)格按照政策執(zhí)行，塑造大企業(yè)形象全心全意服務(wù)于人民。對(duì)村民而言，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益，在自己的切身利益解決好后，以積極的態(tài)度融入城中村改造中去，政府加大宣傳工作提升民主意識(shí)，另外政府還要優(yōu)化公共政策執(zhí)行環(huán)境，比如完善法制，提升人民監(jiān)督、政府監(jiān)督的能力，加強(qiáng)對(duì)公共政策的宣傳，還要改善人們的價(jià)值觀(guān)，改變以往的“利和益”博弈觀(guān)。

（三）政府是公共設(shè)施的提供者

城中村的公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足，大多數(shù)道路不能滿(mǎn)足車(chē)輛通行的需要，供人民方便的公廁奇缺，文體醫(yī)衛(wèi)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)不足，由于政府對(duì)城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理，排水排污、垃圾處理等市政配套設(shè)施嚴(yán)重不足，建筑物缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，由于人口稠密，更加顯得公共設(shè)施的不足和環(huán)境的臟亂差。在城中村改造中政府是公共設(shè)施的提供者，為改善城中村環(huán)境提供必需的公共設(shè)施。

1.公共教育服務(wù)設(shè)施，城中村人口眾多，在經(jīng)過(guò)精確的調(diào)查后，修建幼兒園，中小學(xué)，以及初高中，也滿(mǎn)足城中村中村民孩子上學(xué)問(wèn)題。武漢復(fù)興區(qū)凌智小學(xué)就是一所城中村小學(xué)，他接收的學(xué)生大部分是城中村居民的孩子，教學(xué)條件差，曬東西的陽(yáng)臺(tái)成為孩子們的操場(chǎng)，不足二十平方米的教室擠了三十個(gè)學(xué)生，甚至一張課桌擠五個(gè)孩子，充分體現(xiàn)了政府的公共教育投入不足，城市教育不公平，因此政府應(yīng)加大投入提供充足的設(shè)備 本科學(xué)年論文 第 14 頁(yè)

和資金，以及優(yōu)質(zhì)的教師隊(duì)伍，政府通過(guò)宣傳、獎(jiǎng)勵(lì)、鼓勵(lì)的手段，擴(kuò)大融資渠道，讓更多的組織和個(gè)人投入到城中村公共教育服務(wù)設(shè)施上來(lái)，另外政府應(yīng)建立比較齊全的圖書(shū)館，提供豐富的圖書(shū)資源，滿(mǎn)足城中村居民的學(xué)習(xí)需要，并且免費(fèi)向全村開(kāi)放，同時(shí)政府還要組織司法機(jī)關(guān)開(kāi)展相關(guān)法律方面的活動(dòng)，普及人們的法律知識(shí)，衛(wèi)生部門(mén)加大宣傳衛(wèi)生知識(shí)等。最重要的是政府在進(jìn)行城中村規(guī)劃改造時(shí)就要規(guī)劃好建筑教育用地，相應(yīng)的配套設(shè)施和經(jīng)費(fèi)，學(xué)?？梢酝ㄟ^(guò)“村企共建”模式，由村出地政府出錢(qián)承包給企業(yè)，開(kāi)發(fā)商高效的管理和尖端的技術(shù)在村民和政府的監(jiān)督下，提供優(yōu)質(zhì)的公共教育設(shè)施。

2.提供充足的公共衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施，城中村一直是城市環(huán)境臟亂差的代名詞，衛(wèi)生條件奇差，主要原因是政府的公共衛(wèi)生設(shè)施供給不足，排水管線(xiàn)老化、堵塞，排水能力有限，政府沒(méi)有組織人員疏導(dǎo)，也沒(méi)有進(jìn)行優(yōu)化和改造每當(dāng)大暴雨的時(shí)候，城中村就成了“集水村”，管道里的垃圾四處皆是更加影響環(huán)境。政府應(yīng)對(duì)城中村的排水系統(tǒng)進(jìn)行重新改造，在城市化進(jìn)程的同時(shí)，新建的房屋還有排水系統(tǒng)應(yīng)與以前的排水系統(tǒng)接通，在人口增加的同時(shí)，政府要使用大排量的管道，這樣及提高了排水能力又提高了防堵塞能力，政府還應(yīng)組織專(zhuān)職人員，定期對(duì)下水管線(xiàn)進(jìn)行檢查維修，在城市的下游修建污水處理廠(chǎng)，防止污水排入大河污染河流。另外加大公廁建設(shè)，許多地方由于缺乏公廁或者公廁私營(yíng)，導(dǎo)致城市花園后面隱蔽處成為人們的方便之地，嚴(yán)重影響城市衛(wèi)生，政府在建造公廁時(shí)要保證質(zhì)量，盡量使用高質(zhì)量高強(qiáng)度的設(shè)備，取締私營(yíng)公廁，政府統(tǒng)一管理組織人員進(jìn)行監(jiān)管和衛(wèi)生保持，另外政府還要定期對(duì)城中村街道、公廁、學(xué)校等公共場(chǎng)所進(jìn)行消毒，防止疾病發(fā)生。

3.政府提供基本的生活設(shè)施，首先政府拓寬城中村道路，然后引入城市公交，這樣就可以規(guī)范城中村交通，方便人們出行，減少自己駕車(chē)的風(fēng)險(xiǎn)，在規(guī)劃城中村時(shí)政府要留有儲(chǔ)備用地，可以暫時(shí)當(dāng)成村民的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，徹底的改造城中村的交通問(wèn)題。另外，政府要幫助村民提升居住環(huán)境，就要規(guī)范市場(chǎng)秩序，政府修建專(zhuān)用的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以低廉的租金和無(wú)償供小商小販?zhǔn)褂?，但是政府要監(jiān)管到位，避免形成市場(chǎng)壟斷，政府統(tǒng)一規(guī)劃管理，激活市場(chǎng)潛力，改變城市風(fēng)氣。另外，政府還要加大整合力度，引導(dǎo)公安、工商管理部門(mén)對(duì)城中村的人口進(jìn)行排查，對(duì)于敗壞社會(huì)風(fēng)氣的東西 本科學(xué)年論文 第 15 頁(yè)

進(jìn)行清除，政府還要加大綠化建設(shè)，多建設(shè)城市主題公園，方便人們休閑娛樂(lè)，組織人員帶動(dòng)城中村文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升城中村的文化氛圍，還要增建體育設(shè)施，認(rèn)真落實(shí)貫徹黨的政策，把積極、向上、對(duì)城中村有利的元素引入城中村，進(jìn)一步提升人民的生活質(zhì)量。

四、結(jié)束語(yǔ)

城中村產(chǎn)生是城市化的必然，由于受到城鄉(xiāng)二元體制的影響，政府不管村委會(huì)管不了的情況下，城中村的一系列社會(huì)問(wèn)題漸漸凸顯，主要體現(xiàn)在村民失去賴(lài)以生存的土地，在獲得巨額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償時(shí)，也失去未來(lái)的許多東西，比如身份虛化，變成市民的村民在城鎮(zhèn)醫(yī)療保險(xiǎn)還沒(méi)有普及的情況下又得面臨看病難、看病貴的局面。由于知識(shí)和自身?xiàng)l件的限制，對(duì)國(guó)家的一些優(yōu)惠政策信息不了解，使得居民的現(xiàn)有資金沒(méi)有得到保值增值，而轉(zhuǎn)變成以出租房屋為經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源的形式。由于城中村擁有大量的外來(lái)人口，村民的經(jīng)濟(jì)效益較好，人們可以不用辛苦勞動(dòng)就獲得較高的收入。因此出租更多的房屋就變成了城中村居民的唯一選擇，由于缺乏制度規(guī)定，無(wú)人員管理，城中村居民違規(guī)修建更大更高的建筑，而且布局十分混亂，高大稠密的建筑使得居民房屋的采光條件極差，缺乏衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施，導(dǎo)致城中村環(huán)境臟亂差。另外，人口稠密且管理不到位導(dǎo)致城中村成為“黃賭毒”的聚集地，治安事件頻發(fā)。

造成這些現(xiàn)象的主要原因是由于政府的角色定位錯(cuò)誤，沒(méi)有履行好自己的職責(zé)，體現(xiàn)在政府角色越位、錯(cuò)位、缺位，在現(xiàn)實(shí)的城中村改造中，政府越位于市場(chǎng)機(jī)制本應(yīng)由市場(chǎng)機(jī)制去完成的純私人產(chǎn)品的供應(yīng)以及由多方參與的混合性公共物品的供應(yīng)，政府把市場(chǎng)機(jī)制排除在城中村改造外，反倒是應(yīng)由政府提供的基本公共設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施、安全保障設(shè)施、社會(huì)保障等卻是嚴(yán)重的投入不足，甚至出現(xiàn)“真空”，存在嚴(yán)重的職能缺位。另外政府只把城中村改造看成是例行公事，職權(quán)分配不到位，在出現(xiàn)問(wèn)題是互相推卸責(zé)任。在制定政策時(shí)，沒(méi)有做好公共政策預(yù)測(cè)以及可行性研究，出現(xiàn)嚴(yán)重的角色錯(cuò)位。

政府是人民利益的代表者，要堅(jiān)持把維護(hù)好和實(shí)現(xiàn)好人民利益作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，讓利于民。還要為城中村改造制定行之有效的政策，實(shí)現(xiàn)公共利益，滿(mǎn)足更多群體的需求，同時(shí)政府要做好本職工作，能不管的就 本科學(xué)年論文 第 16 頁(yè)

不管、管不好的盡量少管，應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)設(shè)施要健全，以及城中村居民的醫(yī)療、養(yǎng)老、生育、就業(yè)、孩子教育等社會(huì)保障體系的完善。

因此政府要轉(zhuǎn)變職能和執(zhí)政理念，轉(zhuǎn)變以往的主導(dǎo)角色，成為城中村改造人民利益的代表者、公共政策提供者、社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施提供者，促進(jìn)城中村改造順利完成。

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第二篇：淺析開(kāi)發(fā)商在城中村改造中的注意事項(xiàng)

淺析開(kāi)發(fā)商在“城中村”改造中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范淺析開(kāi)發(fā)商在“城中村”改造中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

作者:廣東華瑞興律師事務(wù)所 魏濟(jì)民

時(shí)間:2011-04-14 瀏覽1629次 字體【大 中 小】

(本論文榮獲廣州市律師協(xié)會(huì)二Ｏ一Ｏ理論成果三等獎(jiǎng)）

在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，城市范圍不斷的擴(kuò)大，農(nóng)村土地全部被征收，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住從而形成了“城中村”。若要從法律的層面來(lái)定義“城中村”，可參考《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第二條第二款的規(guī)定，城中村（含城市待建區(qū)域內(nèi)的舊村，以下統(tǒng)稱(chēng)城中村）是指我市城市化過(guò)程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)在近幾年高速的發(fā)展，許多法律法規(guī)無(wú)法跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，大量新出現(xiàn)的法律關(guān)系問(wèn)題在現(xiàn)有的法律法規(guī)中沒(méi)有做規(guī)定，例如本文所提到的“城中村”改造問(wèn)題就是其中之一。因此，“城中村”改造的法律關(guān)系問(wèn)題只能由政府部門(mén)參照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等出臺(tái)相應(yīng)法律規(guī)章作為政策指引。

在僅有的城中村改造實(shí)例中，我們可以看到獵德村的改造模式為：開(kāi)發(fā)商墊資、政府出政策、村委會(huì)協(xié)助改造，將原村部分土地拍賣(mài)，籌集到改造資金，將一部分建設(shè)為村民安置區(qū)，另一部分以集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)商業(yè)大廈支撐集體經(jīng)濟(jì)。花地村的改造模式為：“搬積木”的形式滾動(dòng)發(fā)展，多個(gè)地塊進(jìn)行“拆一建一補(bǔ)一”，即把一號(hào)地塊的村民先臨遷出去，建成新樓后，再把他們安置回來(lái)，同時(shí)也把二號(hào)地塊的拆遷村民安置進(jìn)來(lái)，跟著再拆二號(hào)地塊，二號(hào)地塊建好后，接著是三號(hào)、四號(hào)地塊，以此類(lèi)推。不論采用何種模式，都離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的投資參與。由于城中村改造過(guò)程中存在土地征收、拆遷、補(bǔ)償、安置、土地使用權(quán)“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”出讓等方面的風(fēng)險(xiǎn)，以上幾點(diǎn)集中為一個(gè)難點(diǎn)，既利益如何進(jìn)行分配與平衡的問(wèn)題。下面將針對(duì)以下幾個(gè)方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該特別注意防范的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析：

一、土地征收的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于法律規(guī)定農(nóng)村土地為集體所有，因此作為城中村的集體土地、宅基地在沒(méi)有經(jīng)國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之前不可以在土地市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定城中村改造建設(shè)的前提必須通過(guò)將城中村的集體土地變性為國(guó)有土地。雖然國(guó)務(wù)院制定的《土地管理實(shí)施條例》第二條規(guī)定“下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地”，城中村成員“農(nóng)轉(zhuǎn)居”后集體所有的土地屬于全民所有即國(guó)家所有，而對(duì)如何轉(zhuǎn)化并未提及，根據(jù)我國(guó)《憲法》、《土地管理法》規(guī)定不能無(wú)償?shù)膶⒓w土地征收為國(guó)有土地。因此，集體土地變性的唯一途徑即為國(guó)家需支付數(shù)以?xún)|計(jì)的征收土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)征收集體土地。然而，地方政府是不會(huì)拿出如此巨大的資金投入土地征收的。因此就會(huì)在征收過(guò)程中引進(jìn)社會(huì)的資金用于支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等。之后再根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求將土地使用權(quán)通過(guò)“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”的方式出讓給參與競(jìng)買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商。而原提供資金給政府進(jìn)行征收的投資者往往是最想獲得該土地的使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定土地使用權(quán)的出讓進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的只能通過(guò)“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”的方式進(jìn)行。只要土地使用權(quán)進(jìn)入了“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”程序，原提供資金給政府進(jìn)行征收的投資者極有可能在競(jìng)買(mǎi)中落敗。在以往早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)期，絕大部分開(kāi)發(fā)商與政府在簽訂投資協(xié)議時(shí)，會(huì)要求政府部門(mén)在制定“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”文件中設(shè)置注冊(cè)資金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、稅務(wù)注冊(cè)地、投資規(guī)模、企業(yè)資質(zhì)等排他性的限制條件，為特定的開(kāi)發(fā)商量身定做，排斥意向外的競(jìng)買(mǎi)人參加招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)，有的地方在出讓公告中甚至規(guī)定：申請(qǐng)人必須是全國(guó)零售業(yè)前五名、必須繳納1億5千萬(wàn)美元或等值外幣的競(jìng)買(mǎi)保證金、必須具有國(guó)際認(rèn)證的賽車(chē)資格等等，才能參加競(jìng)買(mǎi)。而今，2007年9月28日國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào))，第十一條明確規(guī)定“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對(duì)符合招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)?！保⑶疫€明確規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)笆鲆?guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?！?/p>

那么，如何方能保證開(kāi)發(fā)商的前期投資利益？開(kāi)發(fā)商應(yīng)在與地方政府簽訂的投資協(xié)議中約定若建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)被第三方競(jìng)買(mǎi)，地方政府須將溢價(jià)部分通過(guò)財(cái)政撥付的方式返還給投資企業(yè)，以保障的開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)。

另外有一種不需經(jīng)“招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌”方式競(jìng)買(mǎi)土地使用權(quán)的模式，即由開(kāi)發(fā)商出資與城中村內(nèi)股份合作企業(yè)合作建設(shè)所在地城中村改造項(xiàng)目，由城中村內(nèi)股份合作企業(yè)向政府申請(qǐng)土地置換，以村為單位異地重建住宅區(qū)，實(shí)施整體性搬遷。所謂的土地置換即在城市發(fā)展過(guò)程中，利用級(jí)差地價(jià)置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃提供部分國(guó)有土地供被改造的城中村村民異地重建住宅區(qū)，換取需要改造的城中村集體土地進(jìn)行改造。通過(guò)這種模式，城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以自行招商融資進(jìn)行改造，避免了開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)“招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌”方式競(jìng)買(mǎi)土地使用權(quán)，從而減少了競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及支付巨額土地出讓金的投資成本。

二、拆遷補(bǔ)償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。拆遷補(bǔ)償無(wú)疑是城中村改造的最大難題，因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)直接體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商與被拆遷人之間的利益博弈。拆遷補(bǔ)償工作本應(yīng)由政府部門(mén)負(fù)責(zé)，但是考慮到開(kāi)發(fā)商的利益問(wèn)題，往往都會(huì)直接委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行拆遷補(bǔ)償工作。這就造成了利益相對(duì)方的正面沖突。開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)營(yíng)者，當(dāng)然想將利益最大化，拆遷補(bǔ)償賠償越少，開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)就越大，而被拆遷人的利益就會(huì)受損，因此在征地拆遷的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)拆”、“濫拆”、“唐福珍以死抗拆遷”等等惡性流血事件。這不僅嚴(yán)重的影響了政府的形象，也丑化開(kāi)發(fā)商的名譽(yù)，還需為此多支付額外的傷亡賠償費(fèi)用，增加了社會(huì)不和諧因素。那么，開(kāi)發(fā)商如何能順利的完成在拆遷補(bǔ)償工作，降低拆遷補(bǔ)償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)？筆者認(rèn)為，只要解決好利益平衡分配，這個(gè)問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)一味的打壓對(duì)居民的拆遷補(bǔ)償款，以減少成本支出。應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償上適當(dāng)?shù)慕o被拆遷人優(yōu)惠，例如：

1、在拆遷前要做好合法建筑面積的測(cè)量確認(rèn)工作，以防止村民在得知即將要拆遷的消息后，違章?lián)尳āU(kuò)建、亂建以獲得更多的補(bǔ)償；

2、通過(guò)“拆一補(bǔ)一” 的方式按照宅基地證上的面積實(shí)行1:1的回遷補(bǔ)償，若回遷房屋的面積超過(guò)原宅基地證的面積，被拆遷者按照一個(gè)合理的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)“回遷增容面積”；

3、由于城中村的管理混亂，除了合法的房屋建筑外，基本上每一戶(hù)都會(huì)有違章建筑，這些違章建筑肯定不能作為回遷面積計(jì)算，當(dāng)然也不能因?yàn)槭沁`章建筑而不支付任何補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商可以以一個(gè)合理的單價(jià)計(jì)算違章建筑賠償額，作為一次性建筑價(jià)格補(bǔ)償；

4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入來(lái)源就是房屋租賃，一旦房屋被拆遷，村民在獲得回遷房之前，已無(wú)收入來(lái)源。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)被拆遷人的租賃損失做個(gè)合理的補(bǔ)償；

5、村民在獲得回遷房之前，如何解決住房問(wèn)題？開(kāi)發(fā)商也應(yīng)支付一定數(shù)額的住房補(bǔ)貼。以上的支出成本，開(kāi)發(fā)商可以計(jì)入未來(lái)商品房銷(xiāo)售的價(jià)格中，還可以從法律允許的范圍內(nèi)提高項(xiàng)目建筑容積率中賺取利潤(rùn)。

三、與村集體的合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。廣州市委最新制定的《關(guān)于推進(jìn)城中村（舊村）整治改造的實(shí)施意見(jiàn)》首次明確，村自主改造可實(shí)行協(xié)議出讓土地，允許村集體經(jīng)濟(jì)組織利用本村舊廠(chǎng)房、空閑或低效用地，在符合城市規(guī)劃的前提下，以流轉(zhuǎn)方式自主招商融資進(jìn)行改造,或者通過(guò)土地置換的方式，為城中村現(xiàn)居民異地集中重建住宅區(qū)，實(shí)施整體性搬遷。參考《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第十二條規(guī)定“特區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20％收取地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在1.5及以下部分，免收地價(jià)；建筑容積率在1.5至3.0之間的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20％收取地價(jià)；建筑容積率超過(guò)3.0的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)發(fā)展較快區(qū)域的城中村改造，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，其地價(jià)優(yōu)惠政策可以參照特區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。個(gè)別特殊項(xiàng)目需要適當(dāng)突破上述規(guī)定的，在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，由區(qū)政府提出具體方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。”和第十三條規(guī)定“市政府土地管理部門(mén)收取的城中村改造建設(shè)項(xiàng)目地價(jià)全部返撥所在地區(qū)政府，作為城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用?！边@種“城中村”改造的模式是可行的。可以預(yù)見(jiàn)，由村集體組織和開(kāi)發(fā)商共同合作開(kāi)發(fā)進(jìn)行城中村改造將是未來(lái)城中村建設(shè)的一大趨勢(shì)。這其中涉及到合作形式、利益分配、開(kāi)發(fā)地位的主次、相關(guān)手續(xù)的辦理和協(xié)議的簽訂以及責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題等等。開(kāi)發(fā)商通過(guò)與城中村內(nèi)股份合作企業(yè)合作建設(shè)所在地城中村改造項(xiàng)目，雖然可以實(shí)行協(xié)議出讓土地，從而排除其他開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但是往往協(xié)議出讓土地的條件非常苛刻，例如：開(kāi)發(fā)商不僅要在短期內(nèi)投入巨額的異地重建費(fèi)用、完成異地重建工作安置回遷村民，同時(shí)還要在完成拆遷的土地上投入巨額的項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用，若開(kāi)發(fā)商在此過(guò)程中沒(méi)有足夠的開(kāi)發(fā)資金或沒(méi)有做好融資貸款，很容易出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾的情形。即使開(kāi)發(fā)商有足夠的資金完成項(xiàng)目建設(shè)，資金回籠的時(shí)間也會(huì)很長(zhǎng)，融資貸款的壓力會(huì)很大，并且作為合作方城中村內(nèi)股份合作企業(yè)還要在項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)生的利潤(rùn)里分成，開(kāi)發(fā)商所獲取的利益將大大減少。筆者認(rèn)為，若采用這種模式進(jìn)行“城中村”改造的開(kāi)發(fā)商，可以參考花地村改造“搬積木”的形式滾動(dòng)發(fā)展，多個(gè)地塊進(jìn)行“拆一建一補(bǔ)一”，開(kāi)發(fā)商可以在前期投入相對(duì)少的啟動(dòng)資金，從而完成整個(gè)城中村的改造。另外，采取這種模式開(kāi)發(fā)商還會(huì)受到建筑容積率的限制，若在法律規(guī)定的建筑容積率內(nèi)建設(shè)，就意味著建設(shè)回遷房的樓層不能過(guò)高，而需要建設(shè)回遷房的土地面積就要擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商投入的成本就越高；若超過(guò)了法律規(guī)定的建筑容積率建設(shè)，就要支付超出部分的土地出讓金，同樣也提高了開(kāi)發(fā)商的投入成本。因此，采取這種模式的“城中村”改造有利有弊，開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好充分的資金預(yù)算和融資貸款的相關(guān)工作。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目，無(wú)疑會(huì)獲得巨大的利潤(rùn)，為拓展自身的發(fā)展空間，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)提供了良好的機(jī)遇。但是在現(xiàn)行的法律法規(guī)缺失，地方政府規(guī)章、國(guó)家政策不明確的情況下，開(kāi)發(fā)商參與城中村改造項(xiàng)目建設(shè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，特別是如今房?jī)r(jià)高企，老百姓怨聲載道，國(guó)家不斷釋放要嚴(yán)格控制房產(chǎn)價(jià)格的信號(hào)，更增加了城中村改造的風(fēng)險(xiǎn)因素。筆者僅就以上幾點(diǎn)進(jìn)行淺薄的法律風(fēng)險(xiǎn)分析，以供同行批評(píng)指正。

第三篇：城中村改造

附件10：市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)市政接用意見(jiàn)

依據(jù)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容，需市級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目有4項(xiàng)：

一、（一）行政許可事項(xiàng)名稱(chēng): 古樹(shù)名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）

（五）申請(qǐng)表: 《**市園林綠化局古樹(shù)名木移植申請(qǐng)書(shū)》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請(qǐng)條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹(shù)名木移植方案符合要求。

（八）申請(qǐng)條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹(shù)名木保護(hù)管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹(shù)名木保護(hù)管理?xiàng)l例》第11、15條。

（九）申請(qǐng)方式：書(shū)面申請(qǐng)。

（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹(shù)名木移植申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱(chēng)或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話(huà)；單位綠化面積總況；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見(jiàn)；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程樹(shù)位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹(shù)位、樹(shù)種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹(shù)名木移植方案。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

二、（一）行政許可事項(xiàng)名稱(chēng): 臨時(shí)占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）申請(qǐng)表: 《**市園林局臨時(shí)占用城市綠地(含代征綠地)申請(qǐng)書(shū)》

（五）行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

三、（一）行政許可事項(xiàng)名稱(chēng)：樹(shù)木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限：12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）

（五）申請(qǐng)表：《**市園林綠化局樹(shù)木移伐申請(qǐng)書(shū)》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請(qǐng)條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請(qǐng)條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請(qǐng)方式：書(shū)面申請(qǐng)。

（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹(shù)木移植和砍伐申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱(chēng)或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話(huà)；單位綠化面積總況；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見(jiàn)；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程樹(shù)位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹(shù)位、樹(shù)種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

四、（一）行政許可事項(xiàng)名稱(chēng)：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(zhǔn)(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）特殊情況下可延長(zhǎng)10日

（五）申請(qǐng)表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請(qǐng)書(shū)》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請(qǐng)條件：新建項(xiàng)目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

（八）申請(qǐng)條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請(qǐng)方式：書(shū)面申請(qǐng)。

（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請(qǐng)書(shū)；

2、**市園林局綠地指標(biāo)審核簽署意見(jiàn)；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項(xiàng)：

一、（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：市政公用工程穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地許可

（二）項(xiàng)目類(lèi)別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時(shí)占用公園土地的。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和園林行政管理部門(mén)同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會(huì)穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地申請(qǐng)書(shū)；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項(xiàng)目工程需穿越公園或臨時(shí)占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用公園綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

（七）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長(zhǎng)10日

（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

二、（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線(xiàn)行政許可

（二）項(xiàng)目類(lèi)別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類(lèi)架空線(xiàn)路，或者在現(xiàn)有架空線(xiàn)路上搭掛線(xiàn)纜的，由**區(qū)市政管理委員會(huì)負(fù)責(zé)行政許可。

2、新建或臨時(shí)架設(shè)架空線(xiàn)路必須符合國(guó)家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定;搭掛線(xiàn)纜須符合國(guó)家或行業(yè)有關(guān)合桿的規(guī)定。

3、具有書(shū)面申請(qǐng)。

4、具有擬建架空線(xiàn)路的設(shè)計(jì)圖紙。

5、搭掛線(xiàn)纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會(huì)統(tǒng)一格式的《架空線(xiàn)路建設(shè)申請(qǐng)表》：建設(shè)單位的全稱(chēng)、加蓋建設(shè)單位公章；申報(bào)項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)地點(diǎn)；建設(shè)目的、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容（起止點(diǎn)位置、路徑長(zhǎng)度、線(xiàn)纜長(zhǎng)度、線(xiàn)纜數(shù)量、線(xiàn)纜容量、電桿數(shù)量、附屬設(shè)施名稱(chēng)及數(shù)量）、計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間、工期；臨時(shí)架空線(xiàn)的使用天數(shù)、拆除時(shí)間。

2、擬建架空線(xiàn)路的設(shè)計(jì)圖紙，須由專(zhuān)業(yè)部門(mén)繪制，內(nèi)容包括：在1：500地形圖上繪制架空線(xiàn)路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線(xiàn)路斷面圖；圖中須表明擬建線(xiàn)路與周?chē)F(xiàn)有各種架空線(xiàn)路的關(guān)系。

3、搭掛線(xiàn)纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

三、（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：臨時(shí)占用城市道路批準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目類(lèi)別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《城市道路管理?xiàng)l例》第三十一條（1996年國(guó)務(wù)院令第198號(hào)）

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請(qǐng)單位提出申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式。

（六）申請(qǐng)條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會(huì)、**市公安局1994年第2號(hào)《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會(huì)、**市公安局1996年國(guó)務(wù)院令第198號(hào)《城市道路管理?xiàng)l例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時(shí)設(shè)施占道申請(qǐng)（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時(shí)間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；

2、申請(qǐng)人委托代理人提出許可申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出示申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

四、（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：挖掘城市道路批準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目類(lèi)別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條（1996年國(guó)務(wù)院令第198號(hào)）

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

（六）申請(qǐng)條件：

1、掘路施工申請(qǐng)（申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱(chēng)或個(gè)人姓名、申請(qǐng)的理由、地點(diǎn)、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門(mén)工程規(guī)劃許可和建設(shè)主管部門(mén)施工許可；

3、設(shè)計(jì)完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實(shí)可行的掘路施工方案（含施工承諾書(shū)）；

5、申請(qǐng)人委托代理人提出許可申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出示申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)。

（七）申請(qǐng)條件的依據(jù)：

1、《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請(qǐng)材料和申請(qǐng)書(shū)示范文本：

1、申請(qǐng)書(shū)；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（十）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（十一）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十二）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

五、（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：建設(shè)工程配套環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施竣工驗(yàn)收許可

（二）項(xiàng)目類(lèi)別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)計(jì)方案；

3、符合**市公共廁所建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套實(shí)行指標(biāo)》；

5、符合《**市無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)和管理?xiàng)l例》第八條第（五）項(xiàng)；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類(lèi)收集和處理設(shè)施配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；

（六）提交的材料：

1、申請(qǐng)人的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

2、中標(biāo)文書(shū)或建設(shè)合同（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開(kāi)工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍(lán)圖或復(fù)印件）；

4設(shè)施工程質(zhì)量的合格文件（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的平立剖圖（1：100藍(lán)圖或復(fù)印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

六、（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：新建擴(kuò)建改建城市公園竣工驗(yàn)收

（二）項(xiàng)目類(lèi)別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對(duì)公眾開(kāi)放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀(guān)賞、休憩娛樂(lè)和防災(zāi)避險(xiǎn)等功能；

3、有管理機(jī)構(gòu)、管理制度和負(fù)責(zé)人；

4、公園的綠化用地比例應(yīng)當(dāng)不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的設(shè)施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴(kuò)建公園竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關(guān)綠化、服務(wù)、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長(zhǎng)10日。

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)。

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

七、（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：夜景照明方案審核許可

（二）項(xiàng)目類(lèi)別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實(shí)施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫(xiě)市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設(shè)方案行政許可申請(qǐng)表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實(shí)景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）；

10、設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)（復(fù)印件加蓋公章）；

11、施工安全認(rèn)證（復(fù)印件加蓋公章）；

12、夜景照明構(gòu)思；

13、照明方案、設(shè)計(jì)說(shuō)明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計(jì)算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細(xì)和技術(shù)資料；

19、重點(diǎn)部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說(shuō)明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達(dá)和備案

（七）辦理時(shí)限：25個(gè)工作日

（八）費(fèi)用情況：不收費(fèi)

（九）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié) 附件11：用地批準(zhǔn)

一、用地單位持市（區(qū)）國(guó)土局預(yù)審批復(fù)向發(fā)改委和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預(yù)審批復(fù)、立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見(jiàn)材料到區(qū)國(guó)土分局辦理用地申報(bào)審批手續(xù)。

三、區(qū)國(guó)土分局按國(guó)家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報(bào)批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國(guó)土分局的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)

（二）用地單位填寫(xiě)的建設(shè)用地申請(qǐng)表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項(xiàng)目計(jì)劃部門(mén)批準(zhǔn)的立項(xiàng)和可行性報(bào)告批準(zhǔn)文件

（四）區(qū)國(guó)土分局的地質(zhì)災(zāi)害認(rèn)定表

（五）區(qū)國(guó)土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖

（七）用地單位提供的勘測(cè)地界技術(shù)報(bào)告書(shū)及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補(bǔ)償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會(huì)決議

（十一）區(qū)國(guó)土分局的土地情況調(diào)查表

（十二）區(qū)國(guó)土分局代區(qū)政府撰寫(xiě)的建設(shè)用地申請(qǐng)文件

（十三）區(qū)國(guó)土分局填寫(xiě)的“一書(shū)”、“四方案”

（十四）區(qū)國(guó)土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國(guó)土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案，不需要調(diào)整的免。

（十六）區(qū)國(guó)土分局的土地權(quán)屬情況匯總表（十七）區(qū)國(guó)土分局的公示、聽(tīng)證情況說(shuō)明

四、區(qū)國(guó)土分局將建設(shè)項(xiàng)目用地申報(bào)審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報(bào)市國(guó)土局審核后，報(bào)市政府審批。

五、繳納有關(guān)稅費(fèi)并落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)：市政府令148號(hào)；京國(guó)土房管政（2003）716號(hào)

六、市國(guó)土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。市國(guó)土局在用地單位繳齊各種稅費(fèi)和征地補(bǔ)償費(fèi)后將市政府用地批復(fù)下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后，在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會(huì)所在地進(jìn)行公告。

八、用地單位持用地批復(fù)和相關(guān)材料在全部支付征地補(bǔ)償費(fèi)后向市國(guó)土局領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。注：辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權(quán)限：按《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過(guò)七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類(lèi)別：許可

三、項(xiàng)目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號(hào))

四、收費(fèi)依據(jù)：不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限：30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理?xiàng)l件：列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號(hào)，建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號(hào)后登陸填報(bào)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào)，兩級(jí)拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進(jìn)行網(wǎng)上審批，同時(shí)提交以下材料：

（一）用地批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃批準(zhǔn)文件；

（三）拆遷實(shí)施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件。

（五）委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。

八、辦理程序：網(wǎng)絡(luò)受理→審核→審定→告知

九、辦理部門(mén)：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類(lèi)別：許可

三、項(xiàng)目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院第305號(hào))、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號(hào)）

四、收費(fèi)依據(jù)：不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限：30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理?xiàng)l件：列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

按網(wǎng)上審批的要求進(jìn)行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號(hào)，建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號(hào)后登陸填報(bào)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào)，兩級(jí)拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。同時(shí)提交以下材料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準(zhǔn)文件：

（四）市房屋拆遷資格證書(shū)

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件。

（六）拆遷計(jì)劃，包括項(xiàng)目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開(kāi)工和竣工時(shí)間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚(yáng)塵污染責(zé)任書(shū)和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書(shū)。

（十）委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門(mén)：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（同附件10）附件15：辦理征地結(jié)案表

一、辦理國(guó)家建設(shè)用地征地結(jié)案申請(qǐng)報(bào)告；

二、市政府用地批準(zhǔn)文件；

三、征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)；

四、國(guó)家建設(shè)征用土地結(jié)案證明；

五、征地補(bǔ)償款憑證。

第四篇：城中村改造

6月13日,縣長(zhǎng)牛春堡，縣委常委、副縣長(zhǎng)方業(yè)生在縣政府辦、財(cái)政、發(fā)改、國(guó)土、住建、公安等部門(mén)和孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)同志陪同下，先后到孫口鄉(xiāng)高莊村、曹嶺村，城關(guān)鎮(zhèn)臺(tái)前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細(xì)查看工程建設(shè)進(jìn)展情況，詳細(xì)了解目前工程開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的困難和問(wèn)題，并就城中村改造工作提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。

牛春堡指出，城中村改造是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要環(huán)節(jié)，是提高縣城整體對(duì)外形象、改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件的有力抓手，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)一定要站在關(guān)注民生、改善民生的高度，切實(shí)把這項(xiàng)惠及群眾的好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。牛春堡要求：一要科學(xué)調(diào)度，加快項(xiàng)目建設(shè)。要結(jié)合城中村改造村的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的工作方案，按照既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造工作，力爭(zhēng)項(xiàng)目工程早開(kāi)工、早建成、早見(jiàn)效。二要科學(xué)規(guī)劃，搞好配套建設(shè)。要充分利用和挖掘現(xiàn)有資源，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃，強(qiáng)化精品意識(shí)，確保工程質(zhì)量，打造改造開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)。同時(shí)，要統(tǒng)籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設(shè)施建設(shè)，做到城中村改造與配套設(shè)施同步建設(shè)。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實(shí)維護(hù)好群眾利益，堅(jiān)決杜絕和避免與民爭(zhēng)利的現(xiàn)象發(fā)生。四要強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好氛圍。要深入細(xì)致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實(shí)做細(xì)、做透、做實(shí)群眾思想工作，爭(zhēng)得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺(jué)行動(dòng)。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設(shè)環(huán)境。孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國(guó)土、財(cái)政、公安等部門(mén)要各司其職，各負(fù)其責(zé)，加快辦理項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務(wù)，積極為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于印發(fā)《濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》的通知

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府有關(guān)部門(mén)：

《濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○八年八月二十一日 濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)濮陽(yáng)市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，合理利用城市用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)，制定本細(xì)則。

第二條 城中村改造建設(shè)范圍濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村改造建設(shè)的重點(diǎn)是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。范圍確定在盤(pán)錦路以西、湯臺(tái)鐵路以北、濮上路兩側(cè)、綠城路兩側(cè)的城中村。該范圍以外的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村，條件成熟一個(gè)改造一個(gè)。

第三條 堅(jiān)持政府引導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，積極吸引社會(huì)資金參與城中村改造建設(shè)。

第四條 通過(guò)改造建設(shè)，逐步完成村民變?yōu)槭忻瘢w土地變?yōu)閲?guó)有土地，行政村變?yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€(gè)轉(zhuǎn)變。

第二章 規(guī)劃建設(shè)管理

第五條 城中村改造的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一的監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照法定的建設(shè)審批程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。

第六條 城中村的改造建設(shè)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，因地制宜、節(jié)約用地，合理進(jìn)行建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

第七條 城中村改造建設(shè)確定的建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他需要依法保護(hù)的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)。城中村改造建設(shè)總體規(guī)劃批復(fù)后，建設(shè)單位應(yīng)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告報(bào)市發(fā)改部門(mén)核準(zhǔn)，同時(shí)附用地預(yù)審意見(jiàn)。

第九條 以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送市發(fā)改部門(mén)核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)。

第十條 以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市發(fā)改部門(mén)核準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由市規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

第十二條 進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條

件的，由市規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃和經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國(guó)有土地。城中村土地未轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；未經(jīng)批準(zhǔn)私自進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉(zhuǎn)為國(guó)有。村(組)使用的土地，經(jīng)村民(股東)大會(huì)或代表大會(huì)同意，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉(zhuǎn)為國(guó)有后，依法確認(rèn)國(guó)有土地劃撥使用權(quán)，辦理國(guó)有土地使用證。

第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項(xiàng)目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施房、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場(chǎng)的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地一起按招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。

第二十條 規(guī)定安置開(kāi)發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備。

濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于印發(fā)濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號(hào)）

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府各部門(mén)：

《濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十一日

濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造管理辦法

第一條 為加強(qiáng)濮陽(yáng)市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，把我市城中村改造建設(shè)成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國(guó)家、省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 城中村建設(shè)改造的范圍和重點(diǎn)濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村建設(shè)改造的重點(diǎn)是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。

第三條 建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)城中村的建設(shè)改造，使其各項(xiàng)建設(shè)有利于保障城市總體規(guī)劃的順利實(shí)施，將這些村莊改建成為基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理匹配的城市新型社區(qū)。工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃用地布局，住宅應(yīng)建設(shè)為多層和高層住宅，各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)滿(mǎn)足城市景觀(guān)規(guī)劃要求，成為城市建設(shè)新的亮點(diǎn)。建設(shè)改造的目標(biāo)：通過(guò)城中村的建設(shè)改造，改善城中村居民的生產(chǎn)生活條件，使集體經(jīng)濟(jì)組織和村民從形式到內(nèi)容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)為主要載體轉(zhuǎn)制成立股份制公司，村民成為股民，取得長(zhǎng)期生產(chǎn)生活與經(jīng)營(yíng)發(fā)展條件。逐步完成村民變?yōu)槭忻?、集體土地變?yōu)閲?guó)有土地、行政村變?yōu)樯鐓^(qū)的三個(gè)轉(zhuǎn)變。通過(guò)城中村的建設(shè)改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會(huì)資金完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，促進(jìn)社會(huì)治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動(dòng)就業(yè)壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第四條 城中村建設(shè)改造的基本方針堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，群眾自愿，區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一規(guī)劃，因地制宜，一村一案，有序?qū)嵤?/p>

第五條 城中村建設(shè)改造的基本原則

（一）城中村的建設(shè)改造，應(yīng)充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環(huán)境，保障其經(jīng)濟(jì)來(lái)源，充分關(guān)注中低收入人群，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和公共安全。

（二）城中村規(guī)劃編制應(yīng)遵循節(jié)約用地的原則。城中村居民住宅區(qū)一律按城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不得采用單門(mén)獨(dú)戶(hù)的住宅建設(shè)模式；其它各項(xiàng)建設(shè)用地也必須按城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。

（三）城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制應(yīng)服從城市總體規(guī)劃用地布局，其居住、商服、工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和地段控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，避免各項(xiàng)用地混雜現(xiàn)象。工業(yè)項(xiàng)目必須安排在工業(yè)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調(diào)進(jìn)行土地置換。

（四）城中村建設(shè)改造要貫徹高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原則，在保障土地合理利用的同時(shí)，注重城市景觀(guān)環(huán)境的創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

（五）城中村建設(shè)改造要堅(jiān)持陽(yáng)光作業(yè)，提高拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，?shí)行政務(wù)公開(kāi)，接受城中村居民和社會(huì)各界的監(jiān)督。

第六條 城中村建設(shè)改造工作的組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)對(duì)城中村建設(shè)改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)城中村建設(shè)改造工作。華龍區(qū)、高新區(qū)在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村建設(shè)改造的組織實(shí)施工作。市建設(shè)、國(guó)土資源、財(cái)政、發(fā)改、監(jiān)察、審計(jì)、人防、公安、消防、電力、通訊等有關(guān)部門(mén)應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村建設(shè)改造的管理和服務(wù)工作，按法定程序辦理城中村建設(shè)改造的各種手續(xù)。

第七條 城中村建設(shè)改造工作實(shí)行市、區(qū)兩級(jí)管理，各自的主要職責(zé)是：市政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市改造辦”）的主要職責(zé)：①出臺(tái)政策。負(fù)責(zé)擬定和出臺(tái)我市城中村改造的有關(guān)政策。②規(guī)劃控制。負(fù)責(zé)審定各城中村建設(shè)改造的具體方案、提出規(guī)劃條件和技術(shù)要求。③組織審批。審批各區(qū)上報(bào)的城中村建設(shè)改造方案。④監(jiān)督管理。監(jiān)督管理城中村改造建設(shè)資金征收與使用，監(jiān)督管理各區(qū)及改造村的安置住宅與公共用房、集體經(jīng)濟(jì)用房和開(kāi)發(fā)房的建設(shè)實(shí)施。⑤協(xié)調(diào)調(diào)控。協(xié)調(diào)城中村改造過(guò)程中與相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，調(diào)控城中村改造中跨村、跨區(qū)規(guī)劃用地調(diào)整及資金調(diào)控等問(wèn)題。區(qū)級(jí)政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“區(qū)改造辦”）的主要職責(zé)：①篩選改造村。負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)城中村進(jìn)行調(diào)查摸底，篩選改造試點(diǎn)村和實(shí)施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規(guī)劃擬定改造試點(diǎn)村、實(shí)施改造村的改造方案。③組織申報(bào)。將城中村建設(shè)改造方案上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室審批。④組織實(shí)施。按照批準(zhǔn)的建設(shè)改造實(shí)施方案，組織拆遷、安置、建設(shè)等實(shí)施過(guò)程中的具體工作。⑤群眾工作。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)村委會(huì)、居委會(huì)、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監(jiān)管。監(jiān)督管理本區(qū)城中村的建設(shè)改造資金，負(fù)責(zé)各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制及審批程序

（一）區(qū)改造辦按照村莊現(xiàn)狀情況提出建設(shè)改造申請(qǐng)報(bào)市改造辦審批，申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1．村莊建成區(qū)1/1000 現(xiàn)狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現(xiàn)狀圖；

3．村莊所屬戶(hù)籍管理部門(mén)的戶(hù)籍證明材料，包括總?cè)丝?、分年齡段（5 年）人口數(shù)、男女比例；

4．村集體現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)體基本情況說(shuō)明；

5．村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)想，包括村集體經(jīng)濟(jì)管理模式，股份制企業(yè)成立方案；

6．村莊總體規(guī)劃設(shè)想，包括各類(lèi)建設(shè)用地布局、面積、住宅及其它各類(lèi)建筑面積等。

（二）市改造辦根據(jù)城-市總體規(guī)劃和區(qū)改造辦的申請(qǐng)核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，其內(nèi)容包括：

1．城中村規(guī)劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業(yè)、商業(yè)市場(chǎng)等）、補(bǔ)償建設(shè)投入的開(kāi)發(fā)用地范圍；

2．各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線(xiàn)要求等；

3．對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方案的審定。

（三）區(qū)改造辦根據(jù)市改造辦的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)編制村莊總體規(guī)劃。

（四）區(qū)改造辦將編制的規(guī)劃方案成果報(bào)市改造辦審批。由市改造辦組織有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審，并將評(píng)審結(jié)果上報(bào)濮陽(yáng)市規(guī)劃建設(shè)聯(lián)席會(huì)議研究，經(jīng)批準(zhǔn)后方可組織實(shí)施。

第九條 城中村規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線(xiàn)。

（二）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車(chē)泊位、建筑后退紅線(xiàn)距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖（工副業(yè)用地部分可從略）。

（五）對(duì)住宅、學(xué)校、敬托院和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。

（六）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。并應(yīng)規(guī)定城中村內(nèi)部道路的紅線(xiàn)、斷面、控制點(diǎn)座標(biāo)及標(biāo)高。

（七）市政工程管線(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線(xiàn)綜合。

（八）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（九）估算工程、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

第十條 城中村規(guī)劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說(shuō)明書(shū)、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用

為了促進(jìn)我市城中村建設(shè)改造工作，凡按照本辦法進(jìn)行規(guī)劃編制和建設(shè)改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類(lèi)型進(jìn)行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類(lèi)用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。

（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場(chǎng)的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進(jìn)行控制，該類(lèi)用地按留地安置方式供地。

（三）用于補(bǔ)償城中村建設(shè)改造投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，具體比例根據(jù)實(shí)際情況暫按一村一案原則確定。該類(lèi)用地按招拍掛的方式對(duì)社會(huì)公開(kāi)供地（對(duì)于需落實(shí)的本條一、二項(xiàng)建設(shè)改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項(xiàng)類(lèi)型用地的前提下，規(guī)定安置開(kāi)發(fā)比以外的土地，納入市人民政

府統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備。市國(guó)土部門(mén)應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定辦理各類(lèi)相關(guān)手續(xù)，村集體及個(gè)人除應(yīng)得的補(bǔ)償金外不得對(duì)土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應(yīng)計(jì)劃。以出讓方式供應(yīng)的土地出讓金，應(yīng)全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算予以安排，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。

第十二條 優(yōu)惠政策

城中村的建設(shè)改造及相關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)同時(shí)享受下列優(yōu)惠政策：除國(guó)家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項(xiàng)目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場(chǎng)）建設(shè)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財(cái)政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理，先征后返，專(zhuān)項(xiàng)使用；共享收費(fèi)項(xiàng)目，只征收上級(jí)分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類(lèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半收取。

第十三條 城中村規(guī)劃的實(shí)施

城中村規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，其建設(shè)除享受本辦法第十二條規(guī)定的優(yōu)惠政策外，所有建設(shè)項(xiàng)目必須按正常程序進(jìn)行報(bào)建，并按規(guī)定接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督檢查，竣工驗(yàn)收合格后方可辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。各相關(guān)部門(mén)對(duì)涉及城中村建設(shè)改造的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先辦理，減少中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵(lì)并支持已按原批準(zhǔn)的村莊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的村莊（以單門(mén)獨(dú)戶(hù)住宅為主）進(jìn)行以多層和高層住宅為主的建設(shè)改造，進(jìn)行建設(shè)改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十五條 市、區(qū)兩級(jí)有關(guān)行政主管部門(mén)要對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)給予支持，涉及社會(huì)保障、計(jì)劃生育政策等問(wèn)題，按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，依法進(jìn)行監(jiān)管。

第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。以前本市有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。

發(fā)布部門(mén)： 發(fā)布日期：2007年09月11日 實(shí)施日期：2007年09月11日(地方法規(guī))

第五篇：城中村改造

以人為本改造舊城區(qū)

本報(bào)?？?月22日訊（記者范南虹）廣西北海珠海路，道路兩邊的南洋騎樓內(nèi)，是酒吧、咖啡廳、餐廳，倘佯其中，有一種時(shí)空錯(cuò)換的迷離與驚喜；?？谝灿幸粭l這樣的老街，騎樓里卻少了珠海路騎樓閑適的風(fēng)韻雅致。

“這是因?yàn)楹？谂f城區(qū)改造不到位”，省人大代表邢詒川告訴記者，今天下午，他為此向大會(huì)遞交了《以人為本，有效推進(jìn)舊城改造工作的建議》。

舊城改造迫在眉睫

邢詒川說(shuō)，海南自然風(fēng)光優(yōu)美自不待言，但海南的城市面貌卻跟不上旅游的發(fā)展。在海口還有不少臟亂差的城中村。

邢詒川對(duì)此進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查。據(jù)他介紹，?？谑械某侵写寮碍h(huán)境較差的街區(qū)近80個(gè)片區(qū)，占地面積10余平方公里，涉及居民約22.4萬(wàn)人，占城市人口的20%。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛(ài)路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災(zāi)害，后果不堪設(shè)想。據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？谑薪衲暌患径劝l(fā)生的火災(zāi)主要集中在老城區(qū)。

“不獨(dú)?？谟泻芏嗯f城區(qū)，三亞以及一些市縣都存在這樣的問(wèn)題，與國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不符，舊城改造刻不容緩?！毙显r川說(shuō)。

改造不必都大拆大建

“舊城改造不應(yīng)只是把街面和外墻粉刷一下、裝飾一下就大功告成?！痹谛显r川眼里，舊城改造是提升舊城區(qū)居民的生活品質(zhì)，是推動(dòng)城市發(fā)展，是國(guó)際旅游島旅游夢(mèng)想的訴求表達(dá)，“所以，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，要有科學(xué)合理的規(guī)劃，要從內(nèi)至外地進(jìn)行改造?！彼J(rèn)為，舊城區(qū)的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據(jù)舊城區(qū)原有的建筑、區(qū)位、居民習(xí)俗等，進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。他希望海南能通過(guò)舊城改造，沉淀出海南獨(dú)特的民俗文化，提升城市品位，讓游客在欣賞海南自然之美的同時(shí)，也能感受海南獨(dú)特的城市之美。

應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)參與改造

“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢(qián)也能成功完成舊城改造?！毙显r川在《建議》中提出，舊城改造可以采用市場(chǎng)運(yùn)作的方式，讓企業(yè)和舊城區(qū)居民共同來(lái)推進(jìn)、完成舊城區(qū)的改造。

“政府獨(dú)家運(yùn)作舊城改造，弊端很多。”邢詒川說(shuō)，工作方法單一，資金滯后，人力不足，政府既當(dāng)舊城改造的“裁判員”，又當(dāng)舊城改造的運(yùn)動(dòng)員，不是很妥當(dāng)。

作為海南現(xiàn)代科技集團(tuán)董事長(zhǎng)，邢詒川正在努力嘗試改造海口市龍華區(qū)丁村，希望將這一片區(qū)打造成社會(huì)主義新農(nóng)村。

邢詒川建議要以完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展為目的，對(duì)全省舊城改造進(jìn)行整體規(guī)劃，科學(xué)制定改造方案；采取“政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，大膽引進(jìn)社會(huì)資金，鼓勵(lì)企業(yè)參與舊城改造；出臺(tái)優(yōu)惠政策，制定合理的供地方式，維護(hù)投資人合法利益；改造舊城，不忘民生，要以人為本，在制定拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)配套政策時(shí)，向舊城區(qū)居民傾斜。

“舊城改造是一項(xiàng)重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來(lái)越美，越來(lái)越有自己的味道?！辈稍L(fǎng)結(jié)束時(shí)，邢詒川表達(dá)了一個(gè)城市建設(shè)者的期望。