第一篇：企業拆遷過程中,評估報告真的很重要嗎（最終版）

企業拆遷過程中，評估報告真的很重要嗎

首先我們一定要清楚一點就是評估是你最后簽訂補償協議的一個重要依據，不要把他看高了，也不要輕視了他，大家就把評估報告看作拆遷方的首次報價就可以。不要以為拆遷方會真的按照評估報告進行補償，怎么評估的就按照評估的進行補償，那肯定是不可能的。拆遷方會按照他們的嚴格的拆遷補償政策，按照他們自己的計算方式計算，算出來那個數字，您都不想多看一眼，總之怎么壓低補償怎么計算。在這個地方我們提醒您不妨多看一眼。

看什么呢？看他的形式，看他的內容。

形式上看：是否有評估機構蓋章、是否有評估師、是否有評估方法、是否有評估時點、是否有評估依據。有朋友會說，什么都沒有，就是一張表格。那可以告訴您，他不是評估報告，就是拆遷方的一個低價戰略，對您形不成法律上的風險。

內容上：您廠房的面積對嗎？結構對嗎？評估方實際測量過嗎？如果都沒有，我們可以肯定的告訴您，不要拿著張表格。因為，一、沒有法律意義。

二、給了對方口實。您就當沒發生過就可以了。

第二篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規范和模板

房地產估價報告

項目名稱：朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：

一、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

四、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本報告由北京****房地產評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。

2、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。

3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。

5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四部分 估價結果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據估價目的，本次房地產價值為房屋拆遷補償價值。根據《北京市國土資源和房屋管理局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區位補償房價和房屋重置成新價構成。

1、區位補償房價。由基準地價和基準房價構成，基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規則》還規定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

七、估價依據

（一）主要法律、法規、政策文件和技術規程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關于印發〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關于印發〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區域系數+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規則》有關基準地價水平的規定與《北京市人民政府〈關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知〉》（京政發[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉讓基準地價規定的幅度內，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數修正法、市場比較法、假設開發法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數（K）表》確定?，F狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地產權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。規劃容積率r′根據《審定設計方案通知書》等相關規劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發〈北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數+居室面積

其中，分攤系數=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內裝修，根據808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產權人統一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執行。

9、區域系數。東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區八個城近郊區按1.0，其他遠郊區（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據定額據實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規定價格嚴重偏離的實物，由產權人或使用權人提供相應票據，估價人員按照市場價格結合實際情況進行作價。

十、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第五部分 附件

第三篇：宅基地房屋拆遷評估報告

宅基地房屋拆遷評估報告模板

來源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程預算定額》(2001年);

10、《北京工程造價信息》(北京市建設工程造價管理處主辦2008)。

(二)委托方提供的資料

(略)

(三)受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

(略)

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的，本次采用成本法進行評估。

1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式：

宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價

(1)宅基地區位補償價確定

宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區位補償價一般由拆遷人委托有資質的評估機構在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;也可以由區縣人民政府或者其指定的相關部門在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。

(2)宅基地面積確定

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規定了認定宅基地面積及補償原則：①認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。②未經合法批準的宅基地，不予認定。③經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償;但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。

《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條規定了宅基地面積控制標準：①近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。②其他地區最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。③1982年以前劃定的宅基地，多余前款規定的標準，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。

(3)房屋及其附屬物重置成新價確定

根據北京市國土房管局《關于印發〈北京市宅基地房屋拆遷補償規則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》規定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。計算公式為：

①磚木結構房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數+屋架分數+頂棚分數+地面分數+(墻身分數+門窗分數)×柱高差率] ×標準間數×成新折余率+裝修分數×成新折余率+設備分數×成新折余率+附屬物分數×成新折余率}×分值+附屬物據實估價

②磚混結構房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數+屋架分數+頂棚分數+地面分數+(墻身分數+門窗分數)×柱高差率] ×標準間數×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分數×成新折余率+設備分數×成新折余率+附屬物分數×成新折余率}×分值+附屬物據實估價

2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式：

村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價×成新率

(1)對已包含在《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的房屋及其附屬物，可按該技術標準評估。

(2)對尚未列入《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的附屬物，如設備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據實評估。

首先編制工程造價。按照北京市2001年預算定額及計算規則、費用標準和2008年**月市場價格水平編制附屬物工程造價，設備購置費=設備原價+設備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。

然后計算重置全價。對于價值量較小、建設周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價;對于價值量較大、建設周期較長的附屬物工程還應在工程造價的基礎上，加上前期工程費、資金成本等費用后得出重置全價。

根據附屬物工程建成時間及使用維護狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。

十、估價結果

于估價時點2008年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《****集體地上物拆遷補償匯總表》。

十一、估價人員

(略)

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四篇：企業上市過程中的資產評估操作實務

企業上市過程中的資產評估操作實務

一、資產評估相關法規要求

1、企業國有資產評估項目實行核準制和備案制

經各級人民政府批準經濟行為的事項涉及的資產評估項目，分別由其國有資產監督管理機構負責核準。

經國務院國有資產監督管理機構批準經濟行為的事項涉及的資產評估項目，由國務院國有資產監督管理機構負責備案；經國務院國有資產監督管理機構所出資企業（以下簡稱中央企業）及其各級子企業批準經濟行為的事項涉及的資產評估項目，由中央企業負責備案。地方國有資產監督管理機構及其所出資企業的資產評估項目備案管理工作的職責分工，由地方國有資產監督管理機構根據各地實際情況自行規定。

2、企業有下列行為之一的，應當對相關資產進行評估（13種）

（一）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；

（二）以非貨幣資產對外投資；

（三）合并、分立、破產、解散；

（四）非上市公司國有股東股權比例變動；

（五）產權轉讓；

（六）資產轉讓、置換；

（七）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位；

（八）以非貨幣資產償還債務；

（九）資產涉訟；

（十）收購非國有單位的資產；

（十一）接受非國有單位以非貨幣資產出資；

（十二）接受非國有單位以非貨幣資產抵債；

（十三）法律、行政法規規定的其他需要進行資產評估的事項。

3、企業有下列行為之一的，可以不對相關國有資產進行評估

（1）經各級人民政府或其國有資產監督管理機構批準，對企業整體或者部分資產實施無償劃轉；

（2）國有獨資企業與其下屬獨資企業（事業單位）之間或其下屬獨資企業（事業單位）之間的合并、資產（產權）置換和無償劃轉。

4、企業產權持有單位委托的資產評估機構應當具備下列基本條件

（1）遵守國家有關法律、法規、規章以及企業國有資產評估的政策規定，嚴格履行法定職責，近3年內沒有違法、違規記錄；

（2）具有與評估對象相適應的資質條件；

（3）具有與評估對象相適應的專業人員和專業特長；（4）與企業負責人無經濟利益關系；

（5）未向同一經濟行為提供審計業務服務。

5、資產評估項目的核準按照下列程序進行

（一）企業收到資產評估機構出具的評估報告后應當逐級上報初審，經初審同意后，自評估基準日起8個月內向國有資產監督管理機構提出核準申請；

（二）國有資產監督管理機構收到核準申請后，對符合核準要求的，及時組織有關專家審核，在20個工作日內完成對評估報告的核準；對不符合核準要求的，予以退回。

6、資產評估項目的備案按照下列程序進行：

（1）企業收到資產評估機構出具的評估報告后，將備案材料逐級報送給國有資產監督管理機構或其所出資企業，自評估基準日起9個月內提出備案申請；

（2）國有資產監督管理機構或者所出資企業收到備案材料后，對材料齊全的，在20個工作日內辦理備案手續，必要時可組織有關專家參與備案評審。

7、注意事項

（1）經核準或備案的資產評估結果使用有效期為自評估基準日起1年。

（2）企業進行與資產評估相應的經濟行為時，應當以經核準或備案的資產評估結果為作價參考依據；當交易價格低于評估結果的90%時，應當暫停交易，在獲得原經濟行為批準機構同意后方可繼續交易。

二、保薦人培訓中關于資產評估的要求

1、國有股權程序，進場、評估、招牌掛，程序有瑕疵：要省級人民政府出確認文件，確認文件中要發表明確意見，對瑕疵不予追究，同時要在招股書中詳細披露?！臼〖壵鑫目梢越鉀Q國有股權瑕疵。】

2、資產評估：《國有資產評估管理辦法》（國務院91號令 1991年11月16日）及17項評估準則；是否履行立項、評估、確認程序；選用方法是否恰當、謹慎；評估增值幅度較大的資產項目；持續經營企業的評估調賬問題；審計中的資產質量問題不能用評估或出資來替代解決；報告期內是否存在沒有資格的評估機構評估問題，尤其是收購資產?！纠浩髽I設立時出資的資產，如果現在屬于不良資產，每年攤銷金額較大，對企業損益影響大，大股東是否可以用其他資產替換？不可以替換，可以計提減值準備。否則有大股東給企業輸血，粉飾企業利潤的嫌疑，可以作為大股東對企業的捐贈，計入所有者權益（資本公積）。對于股東出資時有小部分（例如一個億出資有300萬資產屬于小部分，如果是3000萬則不屬于小部分）資產可能難于取得相關證件而以現金替代的情形，是可以容忍的。】

3、資產評估與調賬：多數企業為保持財務一致性，未根據評估結果調帳。證監會不要求一定要評估（國企等有特殊規定的除外），沒有也不是實質性問題。

4、評估驗資的復核 評估師與驗資的審計師：執行上市業務的評估師和審計師必須有證券評估資質，如果沒有資格或者執業很差的，需要對其出具的報告進行復核。報告復核掌握以下標準：

（1）對于評估報告、驗資報告的復核：歷史上可能有些出具評估報告和驗資報告的中介機構無證券從業資格，需有資格機構復核。

（2）3年內涉及資本項目變動（增資、股權轉讓等）：所有驗資/評估都要復核；與日常業務相關的評估可不復核（如僅購買某些生產設備）。

（3）3年外原則上可以不復核：但若3年以外，有重大影響的報告也要復核（如涉及股份公司設立等資本變動）。5、2010第6期培訓

（1）如果公司評估調整之后重新運行三年申請首發是沒有任何問題的，因為你在報告期內的會計基礎是連續的沒有問題的。也就是說，自評估調賬之日起公司視同新設，而會計師認為會計基礎不連續的觀點是錯誤的。

（2）同一控制下的業務重組可以根據評估值確定交易價格，但是同樣不能評估調賬，因為會計基礎不論如何都不能發生變化。如果是溢價收購，合并報表時要沖回去，先沖減資本公積再沖減留存收益。如果允許評估調賬，就會存在以下悖論：實際控制人可以將一部分小資產評估成大金額然后裝到一個很小的殼里，根據三號文運行一個會計就可以了，顯然是一種規避行為，不會被認可。

三、資產評估實務案例

1、關于上市公司資產評估的規定？

關于上市公司資產評估的規定咨詢一下：股票發行審核標準備忘錄（2001）第二號已經廢止了，其中規定的首次公開發行股票公司聘請的審計機構與設立時的資產評估機構不能為同一家中介機構。本次發行須進行資產評估的，聘請的審計機構與資產評估機構也不能為同一家中介機構。這個規定還有沒有效力？

★原則上是這樣的，因為妨礙中介機構的獨立性，有的地方已經做到了審計機構和評估業務不能兼營，全國也會逐步推開，所以申報材料最好不要用同一機構。另外資產評估做完了再找一家出報告很方便的。

2、請教上市公司資產評估問題和一個案例？

請教一個問題：上市公司購買、出售、置換資產如果不涉及國有資產的話，是否必須要進行評估，并以評估結果作為定價的依據？我目前所掌握的是，如果涉及國有資產的話，依據《企業國有資產評估管理暫行辦法》，有12種情形是必須進行評估的，這里就不贅述了。如果不涉及國有資產、國有產權變動，是否必須要經過評估呢？我查閱了《上市公司重大資產重組管理辦法》，以及之前廢止的《關于上市公司重大出售、購買、置換資產若干問題的通知》，都沒有必須進行資產評估的強制性規定。

附一個僅以審計結果作為作價依據的案例：2006年7月6日，G燃氣與華聞控股簽署《股份轉讓協議》，收購華聞控股持有的陜西華商傳媒集團有限公司（簡稱“陜西華商”）30%股權。參照深圳大華天誠會計師事務所對陜西華商的審計報告【深華（2006）專審字173號】，綜合考慮陜西華商的資產狀況、盈利能力和發展前景，協商確定交易價格為22,000萬元，比此次交易股權在2005年12月31日的審計凈資產值溢價90.57%。收購資金由G燃氣自籌解決。

★兩種方式：審計的資產、評估的資產；如果沒有評估,以審計的也可以。當然評估只是做為一個參考價格,現在不評估的比較少見,主要是如何解釋資產價值的公允性。

★不涉及國有資產可以不評估。但是涉及到上市公司的，應該還是要考慮一下是否有損中小股東利益。

★個人理解：

一、《上市公司重大資產重組管理辦法》第15條規定，資產交易定價以資產評估結果為依據的，上市公司應當聘請具有相關證券業務資格的資產評估機構出具資產評估報告。也就是說，資產交易定價如不以資產評估結果為依據，可以不評估。資產交易定價如不以資產評估結果為依據，通常以審計的資產價值為依據。

二、依據《企業國有資產評估管理暫行辦法》，有13種情形是必須進行評估的，個人理解，只要可能造成國有資產流失的經濟行為，就需要資產評估。2008年注冊資產評估師考試教材中規定，資產評估業務主要有：①資產轉讓②企業出售③企業兼并④企業聯營⑤股份經營⑥中外合資、合作⑦企業清算⑧擔保⑨企業租賃⑩債務重組以及引起資產評估的其他合法經濟行為。此處沒有指明是否僅適用國有資產，個人歸納，因為資產評估的一般目的是確定評估基準日的公允價值，因此大部分情況下，對于導致或可能導致資產權屬變化的經濟行為，需要資產評估。

三、在上市公司重大資產重組項目中，通常都會對標的資產進行評估。究其原因，個人理解，對上市公司而言，可以向廣大中小投資者有個交代，至少在形式上重組的資產定價是公允的；對重組方而言，則更多的是希望通過評估使資產增值，進而在二級市場套現。因為會計記賬和算賬中的資產確認和計價有相當部分是以歷史成本為依據的，而現行通用的成本法、市場法、收益法三中評估方法中，收益法被普遍應用，而在企業不虧損的情況下，用收益法評估的資產價值一般要大于被審計的資產價值。

【尤其是在向大股東購買資產的重組中，按照審計值來轉讓那才是傻瓜來，現在基本上都會評估，并且評估值較之賬面值增值率可不是一個小數目，或許這才是評估的深意吧。雖然上市公司資產重組管理辦法規定未來收益的評估方法必須采取兩種以上，顯然這樣的規定并不能達到立法目的，不能限制通過評估損害上市公司利益的情形?！?/p>

3、自有無形資產評估增資導致的出資不實問題 該公司（軟件公司）2003年將自有無形資產評估增值1500多萬元，并據此增資擴股1500萬股。目前，公司正考慮改制并規劃在創業板上市。因存在出資瑕疵，為解決該等歷史遺留問題，準備建議公司股東用貨幣資金補足。現在的情況是，該公司一些原股東已經退出，大股東也不愿獨自承擔1500萬的責任（大股東系后來引進的）。因此我們建議該公司大股東先行出資1500萬元填補出資缺口，做為回報各股東同意大股東定向增資2000萬股，允諾大股東用1500萬無形資產和500萬的貨幣資金出資。

現在的問題是：

1、該思路是否可行，想聽聽保薦機構的意見；

2、大股東填充進來的無形資產只有一項軟件著作權與目標公司的業務相近，如果目標公司上市時，大股東是否必須終止該項業務？

3、有無更好的思路與辦法? ★本人認為LZ提出的問題很有實戰價值。在這里對這個問題的解決思路提一下個人意見，有不當之處，誠請LZ和各位指正。

在保薦代表人2009年第五期培訓資料中可以看到，證監會認為保薦機構和律師應首先對當年的出資是否真實和是否足額發表意見，不能以出資置換來掩蓋當年出資不實問題。該公司問題是違反了企業會計準則關于歷史成本原則的基本規定，也就是出資的真實性和合法性存在重大法律瑕疵，此種情況是否適用以出資置換方式來解決歷史出資不實問題，本人認為值得慎重考慮。

★非常感謝樓上的意見。之所以建議該公司置換出資，就是參照公司法等法規要求，存在出資不實的，由股東彌補出資。個人認為，這是為了糾正歷史違法行為。保薦機構和律師可以對歷史上的出資問題發表意見，但應認為出資問題已經得到解決，不構成首發障礙。

★1.如股東在補足出資之前自公司取得分紅，則該股東應將出資不實部分對應的紅利返還給公司；2.依據出資不實部分在注冊資本中的比例，判斷公司近三年經營情況是否具有可比性，以確定公司是否需要另行運營一段時間方可申請首發。

★受教了，我經歷這樣一個例子：大股東(自然人)以其一項專利增資，該專利雖然名義上是其個人所有，但在其任職期間(任公司董事長總經理)取得，專利涉及產品與公司主業屬于同一行業，以這樣的專利評估增資，有沒有問題？

★

1、如果歷史問題已經整改，不在報告期內的，認可中介機構的意見，不構成發行上市的障礙。

2、大股東填充進來的無形資產應該是與目標公司的業務相近的無形資產，否則實質上并沒有有效置換，如果目標公司上市時，大股東應該終止競業業務（不管置換與否，都不能競業）。

3、是否可以采取前期會計差錯的方式解決？

★出資不實的行為在補足之前是持續的，如果補足的時點在報告期內的話可能構成公司發行上市的障礙，建議就該問題取得工商行政管理部門不予處罰的文件。

★以現金補足最為保險。大股東增資的無形資產作價1500萬可有依據？別搞的到時候又為這個反饋一堆了。論壇里好像說依據出資不實的比例看需要規范運行的時間。

4、企業資產評估的增值部分被轉增為公司注冊資本，請問這樣操作符合上市要求嗎？如果不符合，該怎么彌補呢？

★按評估值進行改制并轉增注冊資本等同于公司新設，不符合業績連續計算的規定，需要三年才具備申報條件。應按照經審計的凈資產值進行折股，評估值只要不低于經審計的凈資產值就可以，這個可以和工商局溝通（因為工商局規定需要以評估值進行折股，但證監會要求以審計凈資產進行折股，相互間有些不一致）

★信隆實業（002105）招股意向書第34頁披露了同樣的問題和規范措施，供參考。（3）1994 年增資擴股

1994 年有限公司以資本公積轉增資本，注冊資本由港幣1,650 萬元增至港幣5,000 萬元，出資額業經深圳深信會計師事務所深信驗字（1994）第315 號《驗資報告》驗證，股東為香港利田。有限公司于1994 年5 月19 日辦理了注冊資本本次增資系根據深圳南方審計事務所南評字1994 第063 號評估報告，將調賬計入資本公積（固定資產評估增值）48,541,449.79 元中的26,860,536.61 元（折合港幣22,963,365.70 元）轉增資本。上述增資行為不符合《企業會計準則》關于改變固定資產原值條件的相關規定，公司于2000 年1 月31 日進行更正處理，沖減固定資產原值48,541,449.79 元，并補交相應納稅期間因多提折舊而少交的所得稅288,866.85 元，同時香港利田以對公司債權補足增資擴股部分?！镪P于以公司自身的資產評估增值轉增資本、重復出資、報廢資產出資等情形，本質上是出資不實。實踐中，很多企業發生過以資產評估轉增資本公積后以資本公積轉增注冊資本的瑕疵。

如果在資產評估增值后對資產的價值進行了調整，從而影響（增大）了以后期間的折舊和攤銷的話，由于此屬于會計差錯事項，因而需要追溯調整并且要補繳因因多提折舊或攤銷而少繳的企業所得稅，這點需要注意。

企業在當時或是由于對法規的誤解，或是出于增加注冊資本以滿足資質認證、投標要求等考慮，對企業本身擁有的固定資產、無形資產（更常見的是對無形資產，如商標、專利權等此類價值彈性大的資產進行評估），由一家評估機構按企業的要求進行評估，進而得到一個較高的評估值，然后將評估增值計入資本公積再以該資本公積轉增注冊資本；但是對于有上市打算的企業來講，這都是一處極是明顯的瑕疵，在申報前務必盡早解決。信隆實業補足出資是以債權完成的，更多見的是以未分配利潤或現金來進行補足的。

★印象中評估增值調賬有兩種情況：

1、國企改制中會涉及，并且由于評估增值調賬還給合并報表帶來麻煩，一般看合并后的報表，資本公積會出現很大的負數（評估增加的注冊資本，在合并抵消的時候沖減了資本公積，可以參看中鐵建）；

2、新準則對非同一控制下企業合并中的被購買方，如果是購買方取得100%的股權，被購買方可以按公允價值（評估）調整其賬面價值。

除上面的兩種情況，應該是作為會計差錯處理，追溯重述更正。如果影響到近三年的會計師意見，不是標準無保留，說明會計基礎工作不扎實，上市有影響。另外，如果是按評估值改制新設，主體已經變更了，上面的朋友講過了。

★企業改制上市資產評估增值應繳企業所得稅可以不征收入庫

財政部 國家稅務總局

關于企業改制上市資產評估增值企業所得稅處理政策的通知 財稅〔2015〕65號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經國務院批準，現就國有企業改制上市過程中資產評估增值有關企業所得稅政策通知如下：

一、符合條件的國有企業，其改制上市過程中發生資產評估增值可按以下規定處理：

（一）國有企業改制上市過程中發生的資產評估增值，應繳納的企業所得稅可以不征收入庫，作為國家投資直接轉增該企業國有資本金（含資本公積，下同），但獲得現金及其他非股權對價部分，應按規定繳納企業所得稅。

資產評估增值是指按同一口徑計算的評估減值沖抵評估增值后的余額。

解析

應繳企業所得稅不征收入庫，不是不征稅也不是免稅，企業應按規定計算應納稅額。

“獲得現金及其他非股權對價部分”這部分的增值不屬通知范圍，只是普通的轉讓或出售。

（二）國有企業100%控股（控制）的非公司制企業、單位，在改制為公司制企業環節發生的資產評估增值，應繳納的企業所得稅可以不征收入庫，作為國家投資直接轉增改制后公司制企業的國有資本金。

解析

“國有企業100%控股”與第二條對主體身份的限定不矛盾。

（三）經確認的評估增值資產，可按評估價值入賬并按有關規定計提折舊或攤銷，在計算應納稅所得額時允許扣除。

解析

評估增值資產已經計算應納稅額，相關折舊攤銷稅前扣除，符合納稅原理。

二、執行本通知第一條稅收優惠政策的國有企業，須符合以下條件：

（一）本通知所稱國有企業，是指納入中央或地方國有資產監督管理范圍的國有獨資企業或國有獨資有限責任公司。

解析

身份嚴格限定為范圍內的“國有獨資”。

（二）本通知所稱國有企業改制上市，應屬于以下情形之一：

1、國有企業以評估增值資產，出資設立擬上市的股份有限公司；

2、國有企業將評估增值資產，注入已上市的股份有限公司；

3、國有企業依法變更為擬上市的股份有限公司。

解析

行為嚴格限定為三種情形之一：以評估增值資產“出資設立擬上市”、“注入已上市”或僅“依法變更為擬上市”公司。

（三）取得履行出資人職責機構出具的資產評估結果核準或備案文件。

解析

國有資產特殊管理要求?！秶匈Y產評估管理辦法》第十九條規定，國有資產管理行政主管部門應當自收到占有單位報送的資產評估結果報告書之日起四十五日內組織審核、驗證、協商，確認資產評估結果，并下達確認通知書。

三、符合規定條件的改制上市國有企業，應按稅務機關要求提交評估增值相關材料。

解析

應繳納的企業所得稅不征收入庫需要向主管稅務機關履行規定征管流程。

四、本通知執行期限為2015年1月1日至2018年12月31日。

解析

四年執行期限。

五、本通知發布前發生的國有企業改制上市事項，符合本通知規定且未就資產評估增值繳納企業所得稅的，可按本通知執行；已就資產評估增值繳納企業所得稅的，不再退還。

解析

對2015年1月1日至發文日止通知事項的處理。應繳納的企業所得稅，未入庫的不再入庫，已入庫的不退還。似乎有點不平衡。不過納稅人也不必太糾結這條，要么是國家債權（應交稅費），要么是國家投資（國有資本金），就當是國家收回投資了罷。

財政部 國家稅務總局 2015年6月23日

四、企業改制上市中的無形資產評估

（一）、企業改制中的無形資產評估存在的問題

雖然無形資產的作用日益為人們接受，但無形資產的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產重要作用的認識。特別是對無形資產評估指標體系的認識，已不能適應時代發展的需要。由于無形資產的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩健的態度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產這一特殊資產的公允價值以反映在企業資產負債表中。應當說無形資產評估與無形資產會計處理是兩個緊密相聯的問題，對無形資產進行合理評估是進行無形資產會計處理的必然要求，也是企業改制順利進行的必要保證。傳統經濟中發展而來的會計體系從穩健的角度出發，不傾向于將計量難度較大的無形資產反映在企業的資產負債表中。一般只將外購獲得的無形資產予以確認，并按其經濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業自行開發的無形資產則將其開發費用在各期作為費用處理，即使該企業所創造的無形資產是企業的主要利潤來源。其結果導致企業大量寶貴的無形資產無法在資產負債表中反映，企業財務報告中的凈資產不能真實反映企業的資產狀況，企業財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業間購并現象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經濟界人士指出，在許多企業購并行為中購并方看重的是被購并企業所擁有的，但并沒有反映在資產負債表中的無形資產，而并不是看重企業在資產負債表中反映的有形資產，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統會計制度對無形資產的忽視。國外經濟界、學者對會計制度中無形資產會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產資本化處理，無形資產的費用化處理；(2)無形資產的攤銷；(3)無形資產的確認。

（二）、企業改制中無形資產及評估的影響因素 無形資產是企業的重要經濟資源，是知識產權與工業產權相統一的結晶，是維持企業生存和發展的重要支柱，具有巨大的經濟價值和增值效能。據有關統計資料，西方發達國家企業的無形資產占總資產的比重達35％，高科技企業則達60％－70％。它不僅能使企業在生產經營活動中取得經濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業要生存發展，最終將體現于無形資產的競爭。無形資產對企業有著非常重要的作用。

1．企業改制中無形資產及其確認。新企業會計準則中規定“資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業；(2)該無形資產的成本能夠可靠地計量。新企業會計準則第6號——無形資產(2006)第十一條規定：“企業自創商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產”。但在現實的經濟生活中，無形資產評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網絡、計算機軟件、著作權中的財產權、特許經營權、土地使用權、資源性資產、集成電路布圖設計等無形資產價值及品牌評估等。

2．企業改制中無形資產價值的法律依據。從元形資產本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產起到了一定的積極作用，有利于企業維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據，而且有利于維護企業的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產的法律、法規尚不能完全適應WTO的要求。wTO規定的無形資產除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產權的內容，其涉及評估的一些法律規定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產評估中也發揮著重要作用，如企業的股份制改造、合資、聯營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產抵押貸款等經濟活動，有利于企業認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產尚未制定特別法律或行政法規，嚴重滯后于當今實踐。3．2001年9月1日起施行的《無形資產評估準則》作為資產評估行業規范，在企業改制中無形資產價值的確定應該遵循此項基本準則?！稛o形資產評估準則》是中注協擬定，財政部印發的規章制度性文件，其依據是國務院行政法規9l號令和《資產評估操作規范意見》。無形資產評估至今尚未立法。使得評估的法律依據不足，這也決定了《無形資產評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產評估三個環節的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經濟體制并存的客觀需要。體現到現實當中最突出的問題是：在涉及無形資產評估業務時，《無形資產評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產評估的最終目的是使用，不能只強調和規范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產評估準則》中，強調注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。

4．評估方法對企業改制中無形資產價值的影響。無形資產主要有三種評估方法：重置成本法、現行市價法和收益現值法。評估方法對無形資產價值的影響主要表現為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現實條件下，按功能重置資產，并使資產處于在用狀態所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產進行估價，即按照評估無形資產全新狀態的重置成本減去該項資產功能性貶值和經濟性貶值估算無形資產價值的方法。由于無形資產具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產的評估值時，會存在數據資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。(2)市價法也稱現行市價法，現行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產與比較對象逐個進行對比調整，估算資產價值的方法。由于無形資產的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業無形資產由于其在同業中的壟斷地位和優越程度不同，為企業帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產，其價值是不同的。因此當無形資產在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業從80年代中期才開始逐漸重視無形資產，無形資產的交易時間短、數量少，可使用的無形資產交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業的無形資產進行評估，必須面對數據選用的風險。(3)收益法也稱收益現值法，收益現值是指企業在未來特定時期內的預期收益折現的總金額。收益法是把被評估無形資產剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現率折成現值，來確定被評估無形資產價格的方法。運用收益法對無形資產進行評估的風險主要體現在評估參數收益額、收益期和折現率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產的具體類型不同，其使用價值表現不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業控制的無形資產中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內是否還具有剩余經濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產業，科學技術進步往往很快轉化為產品的更新換代。折現率選取的風險是：根據折現率的概念可確定折現率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。

（三）、完善無形資產評估指標的重要性及措施 1．防止國有資產流失。企業改制中無形資產價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產評估結果在具體數字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產低于正常價格出售和大量流失的現象，避免企業主管部門與原企業經營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業改制工作的透明度。

2．建立科學規范的無形資產評估標準與評估體系。目前我國的無形資產評估尚未建立一套適合本國市場情況又與國際行業規范相統一的評估標準。為彌補無形資產評估中法律依據的缺失，應加強評估理論和標準的研究，探索無形資產新的評估思路和方法，這對于建立無形資產評估體系，制定適合我國國情的資產評估準則體系和法律體系意義重大。在修改、完善《無形資產評估準則》的同時，應克服部門法規過多導致立法質量的下降、法律的權威性不夠、法規間的沖突使得評估管理混亂的弊端。首先對涉及資產評估管理的主要部門如財政部、建設部、國土資源部出臺的法規條文進行歸納、提煉，通過具體實際評估業務的檢驗，不斷充實完善；其次加強對評估資格即資產評估師、房地產評估師、土地估價師的自律規范，盡快頒布和實施《中華人民共和國注冊資產評估師法》。

3．在競爭中提升企業的能力。無形資產作為企業總資產的組成部分，需要評估機構根據市場情況，運用合理的評估方法進行評估，形成數據和量化指標，這樣才能將企業的無形資產折價入股，才能確定各個投資方所占的比重，為其他的投資機構和法人提供數據上的指導。無形資產作為現代企業最活躍的技術經濟資源和賴以生存的強大物質技術基礎，如專有技術、商標等，其作用是巨大的，是有形資產所不能替代的，是企業在國際市場競爭的法寶。對無形資產的正確評估，有利于改制企業與世界接軌，參與到世界范圍內的競爭中去，也是樹立企業形象、展示企業實力的重要手段。

五、文化企業上市前操作實務

文化企業改制上市最重要的就是要做好資產整理,并符合相關法律要求，擁有IPO想法的企業都應對這些“攔路虎”做預先的清掃。

改制是IPO前最重要的工作

現在境內股票市場分為幾個部分：主板一般針對大型國有企業以及大企業，中小板針對規模中等的企業，創業板針對高科技和高成長性的企業。目前，新三板對企業的要求較低，有一定的規模和一定的盈利水平就可以申請在轉讓系統掛牌，掛牌的同時還可以融資或發債，現在很多中小企業都在重點關注新三板的股份轉讓系統。

“文化企業改制是指企業為了將來上市，把有限責任公司改制成股份公司。改制設立股份公司是一個公司進行IPO前最重要的工作階段?！?/p>

上市審核的有關規定很多不是文件，而是通過口頭會議精神傳達的，如保薦代表人的培訓，企業如果準備改制或者上市要對這些不成文的內容重點關注。在改制輔導期應針對一些重點事項做細化解決，如稅務證明以及公積金證明，上市也可以爭取政府補貼。而走到申報和審核階段，主要工作就是跟政府機構溝通，就證監會關心的問題進行反饋。

改制過程中，首先律師、券商、會計師要對企業的情況進行摸底，把具體情況整理并制定方案進行審計、評估，以及引進戰略投資者等。這階段工作一般需要半年，歷史問題較多的企業則需要一年甚至兩年時間。

企業上市的中介機構一般有4個：一是保薦機構；二是律師事務所，律師事務所主要是對公司歷史情況、法律事項的合法性進行判斷，包括給企業做合規性的整理，出具律師意見書和整理律師工作報告；三是會計師事務所，現在很多企業用的會計師事務所暫時還沒有證券從業資格，如果準備IPO就需要更換一家有證券從業資格的會計師事務所，并對企業過去的賬目進行清理、審計；四是資產評估事務所，必須是證券資質的評估機構，一定要找經驗豐富的資產評估事務所，例如北方亞事。

企業上市涉及的政府部門包括金融局、上市辦、地方證監局等。證監局會協助企業協調申報材料的部分事項，之后就是發改委，會負責募投項目的審核等工作。

掌握現行的上市要求

改制上市的流程通常包括資產重組、股權重組和人員重組，重點要解決上市主體存在的法律問題，并適當整理上市主體的財務狀況。同時還需要協助公司準備相關文件，如發起人協議、股份公司章程、各種管理制度等。此外，因為企業要改制成股份公司，還要進行必要的工商變更等審核登記。

一個企業進行IPO要把握以下幾個原則：一個基礎，即良好、穩定增長的經營業績；兩個規范，即關聯交易和同業競爭；三個遵守，遵守國家法律法規，遵守誠信原則，遵守行規；四個堅持，申報期內堅持同一控制人、同一主營業務、同一經營資產、同一管理層。

而就現行證監會審批標準看，對上市企業有一個3年業績的要求，就是擬上市的企業需要作為股份公司運營滿3年才可以申請上市。但如果企業是整體變更而來，則可以豁免。所謂整體變更，就是以有限公司的凈資產做審計，以這個審計值去做整體變更，變更為股份公司。目前唯一的例外就是遼寧出版集團，遼寧出版集團雖然整體變更不滿3年，卻已成功獲得國務院豁免3年運營時間并完成在A股的首發上市。但總體來看，中國證監會對申請3年業績豁免的審批很嚴格，這個案例不能成為通例。

“非同一控制人業務合并”指的是兩個不相關的人將業務進行合并進而上市，這種捆綁上市目前嫌疑很大，因此標準會更嚴格。在這種情況下，要按照資產總額、營業收入、利潤總額3項指標，如果被收購方占收購方這3項指標中任何一項達到或者超過50%，就需要重新運行36個月，再觀察企業的經營狀況才可以申請上市。智斌認為，這是合并上市要特別注意的問題。

“另外，有的企業上市之前已經進行了多輪融資，這里需要提醒企業的是，實際控制人要特別關注自己的控股比例，如果一些企業因為創業的艱難，在一開始就轉讓了40%的股權，那樣再上市就存在很大的困難，所以企業的融資活動一定要有計劃、有安排，盡早請專業人士介入?！?/p>

另外，文化企業上市，應重點關注3個基本文件和3個要求：3個基本文件即《國務院關于非公有資本進入文化產業的若干規定》、《關于印發文化體制改革試點中支持文化產業發展和經營性文化事業單位轉制為企業的兩個規范文件通知》以及《關于深化文化體制改革的若干意見》；3個要求就是國有股比例，意識形態導向以及采編制播分離。

注意清理企業沿革問題

很多文化企業存在歷史沿革問題。第一個是代持，有些股東不愿意或者無法成為公司股東，所以某些企業存在代持的情況，這種情況一定要在上市之前清理干凈。另外就是虛假出資，如以知識產權出資，或者說以知識產權出資超過比例?，F在國家新的法律要求公司至少有30%的現金配比，但有些公司出資中99%都是知識產權，這就和法律規定不符。在改制過程中這些問題都需要清理，需做補交，拿取相關證明文件。另外，國有資產轉讓也是IPO被否的重要原因，解決這個問題的方式非常簡單，去補辦國資機構的批準或者備案文件，但補辦這些文件都需要花大量的時間和精力。

房產產權瑕疵問題也很常見。有些文化企業會租賃一些沒有任何證件的房子，如果存在很多這樣的租賃情況，對上市也會產生比較大的影響，因為企業會被認為沒有獨立的經營場所。而那些飯店、會議中心、旅游、戲曲、文藝院團以及歌舞劇院等與公司主業不相關的土地和房產則需要進行剝離。

勞動人事問題其實也是常遇到的問題，如社保應該做到全員繳納，而且必須按實際工資繳納，目前只有特定的人群，比如實習生或者退休人員可以做特殊處理。再比如勞務派遣，要求勞務派遣要同工同酬，勞務派遣的比例不能過高。

最后，還有一些企業在過去搭建了紅籌架構準備境外上市，后來由于種種原因準備修改為境內上市，這種情況證監會就會要求提高透明度、簡化公司架構，原則上要求清理境外架構。雖然可以為了保留外資身份而有一部分股份在境外，但是控制權要求回歸。在這個過程中還會涉及外管局75號文登記和拆除協議控制結構等復雜的問題。

四、模擬出題

以下關于以財務報告為目的的評估說法正確的是：

1，財務報告為目的的評估，是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求，運用評估技術，專門對財務報告中各類資產和負債的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。

錯，專門對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值

2，注冊資產評估師以財務報告為目的的評估業務包括：一）開展與價值估算相關的議定程序，以協助企業判斷與資產和負債價值相關的參數、特征等。錯，應該是評估業務的其他業務包括：

（二）協助企業管理層對能否持續可靠地取得公允價值做出合理的評價。

3，注冊資產評估師可以協助企業驗證資產的真實存在性 對，我一直以為這塊工作不是評估師的工作

4，某評估界元老是上市公司的董事，評估機構在為該上市公司進行以財務報告為目的的評估可以聘請其作為專家。

錯，存在關聯關系，不能保證獨立性

5，當評估程序或條件受到限制，注冊資產評估師無法確信評估結論的合理性，不得出具評估報告，并應當提醒委托方關注公允價值或會計準則涉及的特定價值計量的可靠性。

對，6，由于會計準則和相關法規的修改，導致在執行以財務報告為目的的評估業務時無法完全遵守本指南的要求，應當拒絕出具評估報告。

錯，應當在會計報告附注中說明

7，注冊資產評估師應當知曉，在執行會計準則規定的合并對價分攤事項涉及的評估業務時，對應的評估對象應當是合并中取得的被購買方可辨認資產、負債及或有負債，該評估對象與被購買方企業價值評估所對應的對象相同。

錯，不相同

8，固定資產減值測試一般以單項資產的形式出現；商譽減值測試主要以資產組或資產組組合出現。

固定資產減值測試一般以資產組的形式

9，注冊資產評估師應當知曉，在執行會計準則規定的投資性房地產評估業務時，對應的評估對象包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租或持有并準備增值后轉讓的建筑物。

錯，不包括持有并準備增值后轉讓的建筑物。10，會計準則下的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值；會計準則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現凈值或公允價值減去處置費用的凈額、現值或資產預計未來現金流量的現值等計量屬性，可以理解為相對應的評估價值類型。

錯，有條件。在符合會計準則計量屬性規定的條件時，11，注冊資產評估師在協助計算資產預計未來現金流量的現值時，應當知曉對資產預計未來現金流量的預測是基于特定實體現有管理模式下可能實現的收益。預測要考慮單項資產或資產組內主要資產項目的改良或重置；資產組內資產項目于預測期末的變現凈值應當納入資產預計未來現金流量的現值的計算。

錯，不能考慮改良或重置 12，注冊資產評估師應當知曉可回收價值等于資產預計未來現金流量的現值或公允價值減去處置費用的凈額與賬面價值的最高者

錯，當發現任何一種數值高于賬面價值時可以不再計算其他數值 13，注冊資產評估師在協助計算公允價值減去處置費用的凈額時，應當知曉會計準則允許直接以公平交易中銷售協議價格，與評估對象相同或相類似資產在其活躍市場上反映的價格，作為計算公允價值的依據。

對

14，注冊資產評估師應當參照會計準則的規定，關注所采用的評估數據，避免公允價值獲取層級受評估方法的選擇及評估數據來源的影響。

錯，無法避免 15，注冊資產評估師運用收益法進行以財務報告為目的的評估，根據評估對象的特點和應用條件，可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益折現法等具體評估方法。

對 16，注冊資產評估師應當按照資產評估準則的規定，選擇適當的方法分別對折現率與預期收益進行評估。

錯，兩者的口徑應當一致

17，會計準則規定的資產減值測試如果達到適用條件可以選用成本法 錯，不能采用成本法 18，采用成本法進行評估。注冊資產評估師應當獲取企業的承諾，并在評估報告中披露，其評估結論僅在相關資產的評估值可以通過資產的未來運營得以全額回收的前提下成立。

對 19，注冊資產評估師對同一評估對象采用多種評估方法時，應當對形成的各種初步價值結論進行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價值結論的合理性及所使用數據的質量和數量的基礎上，適當地評價、權衡各結果所在范圍的合理性，并確定價值范圍內最具代表性的結果作為評估結論。

第五篇：企業風險評估報告

**企業(個人)授信風險評估報告

一、授信申請內容:

申請貸款萬元，期限月，利率%，擔保方式為，貸款用途。

二、申請人基本情況：

（一）基本情況

申請人成立于，注冊資金，實際到位資金。

股東情況：

（二）經營情況

申請人主營業務情況：有什么訂單

申請人上下游客戶情況：

（三）財務情況

截至-年-月，資產總額，流動資產，其中貨幣資金，應收帳款，存貨，固定資產凈值，負債總額，流動負債，其中