第一篇：金融企業國有資產評估報告指南 2010年

金融企業國有資產評估報告指南

第一章總則

第一條為規范注冊資產評估師編制和出具金融企業國有資產評估報告行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據金融企業國有資產評估管理有關規定和《資產評估準則--評估報告》，制定本指南。

第二條注冊資產評估師根據金融企業國有資產評估管理的有關規定執行評估業務，編制和出具金融企業國有資產評估報告，應當遵守本指南。

本指南所稱金融企業，是指占有國有資產并取得金融業務許可證的企業、金融控股公司以及其他從事金融類業務的企業。

第三條本指南所指金融企業國有資產評估報告（以下簡稱評估報告），由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構成。

第四條注冊資產評估師應當清晰、準確陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。

第五條評估報告提供的信息，應當使金融企業國有資產監督管理部門和相關機構能夠全面了解評估情況，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

第六條評估報告內容應當完整，符合本指南的要求。

第二章標題、文號、聲明和摘要

第七條評估報告標題應當簡明清晰，一般采用“企業名稱+經濟行為關鍵詞+評估對象+評估報告”的形式。

評估報告文號包括評估機構特征字、種類特征字、年份、報告序號。

第八條注冊資產評估師應當在評估報告上發表聲明。聲明包括注冊資產評估師遵循法律法規、恪守資產評估準則、對評估結論合理性承擔相應的法律責任，提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。

注冊資產評估師聲明應當置于評估報告摘要之前。

第九條注冊資產評估師應當在評估報告正文的基礎上編制評估報告摘要。

評估報告摘要應當簡明扼要地反映經濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論、對評估結論產生影響的特別事項、評估報告使用有效期等關鍵內容。

評估報告摘要應當采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文：“以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。”

評估報告摘要應當置于評估報告正文之前。

第三章正文

第十條評估報告正文應當包括下列內容：

（一）緒言；

（二）委托方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者概況；

（三）評估目的；

（四）評估對象和評估范圍；

（五）價值類型及其定義；

（六）評估基準日；

（七）評估依據；

（八）評估方法；

（九）評估程序實施過程和情況；

（十）評估假設；

（十一）評估結論；

（十二）特別事項說明；

（十三）評估報告使用限制說明；

（十四）評估報告日；

（十五）簽字蓋章。

第十一條緒言一般采用包含下列內容的表述格式：

“×××（委托方全稱）：

×××（評估機構全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、評估原則，采用×××評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對×××（委托方全稱）擬實施×××行為（事宜）涉及的×××（資產--單項資產或者資產組合、企業、股東全部權益、股東部分權益）在××××年××月××日的××價值（價值類型）進行了評估。現將評估情況報告如下。”

第十二條評估報告正文應當介紹委托方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者的概況。

（一）委托方和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括企業名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構成及主要經營范圍等。

委托方、業務約定書約定的其他評估報告使用者與被評估單位為同一單位的，按照對被評估單位的要求編寫。

（二）被評估單位概況應當按以下要求編寫：

1．企業價值評估中，被評估單位概況一般包括：

（1）企業名稱及簡稱、住所、法定代表人、主要經營范圍、經營產品、注冊資本、取得金融業務許可證或者主管部門準入批復文件、企業股東及持股比例、企業股權變更等歷史沿革情況；

（2）被評估單位主要股東介紹，一般包括主要股東的名稱、住所、法定代表人、主要經營范圍、注冊資本及經營業績。

（3）企業的財務核算體系介紹，近三年資產、財務及經營狀況；

（4）企業各子公司、分公司及主要部門的構成情況，并以適當的形式表明各級子公司的股權結構及股權比例；

（5）企業經營特點。如：銀行信貸資產的種類、規模及質量等，營業網點及分布情況、市場地位情況等；保險公司的主要險種、保費收入、賠付情況、市場地位等；證券公司的經紀業務、自營業務、承銷業務的規模和收入比重，營業網點數量及分布情況，市場地位等。

2．單項資產或者資產組合評估，被評估單位概況一般包括企業名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構成及主要經營范圍等。

（三）委托方和被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者之間的關系，如產權關系、交易關系等。若存在關聯交易，應當說明關聯方、交易方式等基本情況。

第十三條評估報告應當說明本次評估的目的及其所對應的經濟行為，并說明該經濟行為獲得批準的相關情況或者其他經濟行為依據。

第十四條評估報告應當對評估對象進行具體描述，以文字、表格等方式說明評估范圍。

企業價值評估中，通常需要說明下列內容：

（一）委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的說明原因，并說明是否經過審計、審計意見類型及審計期間；

（二）企業表外業務的類型、數量；

（三）企業的客戶資源、營銷網絡及業務合同等無形資產；

（四）引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額（或者評估值）。

單項資產或者資產組合評估，通常需要說明委托評估資產的數量、法律權屬狀況、經濟狀況等。

第十五條評估報告應當明確價值類型及其定義，并說明選擇價值類型的理由。

第十六條評估報告應當說明評估基準日及確定評估基準日所考慮的主要因素。如：經濟行為的實現；會計期末及國家相關部門制定的監管指標變動情況；利率、匯率和金融產品市場價格變化；特定經濟行為文件的約束等。

第十七條評估報告應當說明本次評估業務所對應的經濟行為、法律法規、評估準則、權屬、取價等依據。

（一）經濟行為依據應當為有效批復文件以及可以說明經濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料；

（二）法律法規依據通常包括與金融企業國有資產評估有關的法律、法規等；

（三）評估準則依據包括評估業務中依據的相關資產評估準則和相關規范；

（四）權屬依據通常包括國有資產產權登記證書、基準日股份持有證明、出資證明、信貸合同、保險合同、委托理財合同、國有土地使用證、房屋所有權證、專利證書、商標注冊證、著作權（版權）相關權屬證明、機動車行駛證、抵債合同、抵押登記資料等其他權屬證明文件等；

（五）取價依據通常包括企業提供的財務會計、經營方面的資料，國家有關部門發布的統計資料、技術標準和政策文件，以及評估機構收集的資本市場資料等。

第十八條評估報告應當說明所選用的評估方法，以及選擇評估方法的理由。

采用收益法、市場法評估的，應當對評估過程及主要參數的選取進行說明。

采用成本法評估的，應當對主要資產及負債的評估方法進行說明。

以持續經營為前提，采用兩種以上方法進行企業價值評估的，應當分別說明各種評估方法選取的理由以及評估結論確定的方法。

第十九條評估報告應當說明自接受評估業務委托起至出具評估報告的主要評估工作過程，一般包括以下內容：

（一）接受項目委托，確定評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日，擬定評估計劃等過程；

（二）指導被評估單位清查資產、準備評估資料，核實資產與驗證資料等過程；

（三）選擇評估方法、收集市場信息和估算等過程；

（四）評估結果匯總、評估結論分析、撰寫評估報告和內部審核等過程。

第二十條評估報告應當說明評估結論對應的評估假設及其對評估結論的影響。

第二十一條評估報告應當以文字和數字形式清晰說明評估結論。評估結論通常是確定的數值。根據經濟行為的特殊性，評估結論也可以用區間值表達。

（一）采用資產基礎法進行企業價值評估，應當以文字形式說明資產、負債、所有者權益（凈資產）的賬面價值、評估價值及其增減幅度，并同時采用評估結果匯總表反映評估結論。

（二）單項資產或者資產組合評估，應當以文字形式說明賬面價值、評估價值及其增減幅度。

（三）采用兩種以上方法進行企業價值評估，除單獨說明評估價值和增減幅度外，應當說明兩種以上評估方法結果的差異及其原因和最終確定的評估結論及其理由。

（四）存在多家被評估單位的項目，應當分別說明各單位的評估價值。

（五）引用其他機構出具的報告結論的，評估報告應當披露引用原因、引用過程及所引用報告的出具方、報告文號、報告結論等事項，并說明承擔引用不當的相關責任。

（六）特殊情況下，在與經濟行為相匹配的前提下，評估結論可以用區間值表示，同時給出確定數值評估結論的建議。

第二十二條評估報告應當說明評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結論瑕疵以及期后事項等特別事項，通常包括下列內容：

（一）因權屬資料不全面或者存在瑕疵、評估資料不完整等使評估程序受到限制的情形；

（二）評估基準日存在的法律、經濟等未決事項；

（三）或有負債（或有資產）的性質、金額及與評估對象的關系；

（四）被評估單位執行國家相關部門制定的行業監管指標的情況；

（五）評估基準日至評估報告日之間可能對評估結論產生重大影響的事項，包括該期間利率、匯率、金融產品市場價格變化及國家對金融企業監管政策的變化等；

（六）評估對應的經濟行為中，可能對評估結論產生重大影響的瑕疵情形。

評估報告應當說明對特別事項的處理方式、特別事項對評估結論可能產生的影響，并提示評估報告使用者關注其對經濟行為的影響。

第二十三條評估報告應當說明使用限制。使用限制通常包括下列事項：

（一）評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；

（二）評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需要評估機構審閱相關內容。法律、行政法規規定以及相關當事方另有約定的除外；

（三）評估報告的使用有效期；

（四）因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。

第二十四條評估報告應當載明評估報告日。

評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。

第二十五條評估報告正文應當由兩名以上注冊資產評估師簽字蓋章，并由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上簽字。

聲明、摘要、評估明細表一般不需要另行簽字蓋章。

第四章附件

第二十六條評估報告附件內容應當與評估目的、評估方法、評估結論相關聯。評估報告附件通常包括下列文件：

（一）與評估目的相對應的經濟行為文件；

（二）被評估單位的財務報表及審計報告；

（三）委托方和被評估單位法人營業執照；

（四）被評估單位金融業務許可證；

（五）委托方和被評估單位產權登記證；

（六）評估對象涉及的主要權屬證明資料；

（七）委托方和相關當事方的承諾函；

（八）簽字注冊資產評估師的承諾函；

（九）評估機構資格證書；

（十）評估機構法人營業執照副本；

（十一）簽字注冊資產評估師資格證書；

（十二）重要取價依據（如合同、協議）；

（十三）業務約定書；

（十四）其他重要文件。

第二十七條評估報告附件內容及其所涉及的簽章應當清晰、完整，相關內容應當與評估報告摘要、正文一致。評估報告附件為復印件的，應當與原件一致。

第二十八條企業確認的與經濟行為相對應的評估基準日企業財務報表應當作為評估報告附件，按有關規定需要進行審計的，審計報告（含會計報表和附注）應當作為評估報告附件。

第二十九條引用其他機構出具的報告結論，根據現行有關規定，需經相應主管部門批準（備案）的，應當將相應主管部門的批準（備案）文件作為評估報告的附件。

第五章評估明細表

第三十條單項資產或者資產組合評估、采用資產基礎法進行企業價值評估，應當編制評估明細表。

注冊資產評估師可以根據本指南對評估明細表的基本要求和企業會計核算所設置的會計科目編制評估明細表。

評估明細表包括被評估資產負債會計科目的評估明細表和各級匯總表。

第三十一條評估明細表格式和內容基本要求如下：

（一）表頭應當含有被評估資產負債類型（會計科目）名稱、被評估單位、評估基準日、表號、金額單位、頁碼；

（二）表中應當含有資產負債的名稱（明細）、經營業務或者事項內容、技術參數、發生（購、建、創）日期、賬面價值、評估價值、評估增減幅度及備注等基本內容；

（三）表尾應當標明評估人員、被評估單位填表人員和填表日期。

第三十二條評估明細表按會計明細科目、一級科目逐級匯總，并編制資產負債表的評估匯總表及以人民幣萬元為金額單位的評估結果匯總表。

第三十三條會計計提的減值準備在相應會計科目合計項下列示。評估增減值應當按會計計提減值準備前后分別列示。

第三十四條評估結果匯總表應當按以下順序和項目內容列示：資產、負債、凈資產等類別和項目。

第三十五條被評估單位有兩家以上分支機構的，評估明細表應當根據企業的組織架構、核算方式等因素合理編制。

第六章評估說明

第三十六條評估說明包括評估說明使用范圍聲明、委托方和被評估單位共同編寫的《企業關于進行資產評估有關事項的說明》和注冊資產評估師編寫的《資產評估說明》。

第三十七條評估說明應當做到內容完整、表述清晰，并充分考慮不同經濟行為和不同評估方法的特點。

第三十八條《企業關于進行資產評估有關事項的說明》應當由委托方單位負責人和被評估單位負責人簽字，加蓋相應單位公章并簽署日期。

注冊資產評估師可以根據需要，建議委托方和被評估單位在編寫《企業關于進行資產評估有關事項的說明》時，補充說明以下內容：

（一）委托方與被評估單位概況；

（二）關于經濟行為的說明；

（三）關于評估對象與評估范圍的說明；

（四）關于評估基準日的說明；

（五）可能影響評估工作的重大事項說明；

（六）資產負債清查情況、未來經營和收益狀況預測說明；

（七）資料清單。

第三十九條《資產評估說明》是對評估對象進行核實、評定估算過程的詳細說明，應當包括以下內容：

（一）評估對象與評估范圍說明；

（二）資產核實總體情況說明；

（三）評估技術說明；

（四）評估結論及分析。

第七章出具與裝訂

第四十條評估報告應當使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準。

評估結論一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種表示的，應當注明該幣種與人民幣在評估基準日的匯率。

第四十一條評估報告封面應當載明評估報告標題及文號、評估機構全稱和評估報告日。

第四十二條評估報告標題及文號一般在封面上方居中位置，評估機構名稱及評估報告日應當在封面下方居中位置。評估報告應當用A4規格紙張印刷。

第四十三條評估報告一般分冊裝訂，各冊應當具有獨立的目錄。

聲明、摘要、正文和附件合訂成冊，其目錄中應當含有其他冊的目錄，但其他冊目錄中的頁碼不予標注。評估說明和評估明細表一般分別獨立成冊。必要時附件可以獨立成冊。

評估明細表應當按會計科目順序裝訂。

第四十四條評估報告封底或者其他適當位置應當標注評估機構名稱、地址、郵政編碼、聯系電話、傳真、電子郵箱等。

第八章附則

第四十五條本指南自2011年7月1日起施行。

第二篇：《企業國有資產評估報告指南》講解

《企業國有資產評估報告指南》講解

《企業國有資產評估報告指南》講解 及在實務中的應用 王生龍 主要內容

第一部分 “指南”的功能作用

第二部分

關于報告聲明、摘要的編寫

第三部分

關于報告正文的編寫 第四部分

關于報告附件 第五部分

關于評估說明的編寫 第六部分

關于評估明細表

根據我國資產評估準則體系的規劃，評估指南包括對特定評估目的、特定資產類別（細化）評估業務以及對評估中某些重要事項的規范。

2007年11月28日，中評協發布、并于2008年7月1日執行的《資產評估準則——評估報告》，是根據市場變化和執業實踐不斷完善評估報告的技術規范，是評估報告的基本要求。根據監管部門的不同要求，從其監管角度對評估報告提出更細的要求，作為《資產評估準則——評估報告》的“子準則”，是更好服務于國有資產評估領域的重要舉措，也是資產評估準則體系不斷完善的必要步驟。國有資產評估關系到國有資產權益，對國有資產評估項目的管理不可能脫離對資產評估報告的管理。

《企業國有資產評估報告指南》，是在資產評估報告最低要求的基礎上，為滿足企業國有資產評估管理的需要，根據企業國有資產評估管理的相關規定，針對性地對五部分內容做出更為詳盡的規定，充分反映企業國有資產評估監管的要求。

（二）與各“實體性”準則的關系、實體性準則、甚至其他程序性準是指南的依據。

實體性準則、其他程序性準則主要規范評估操作要求的，如： u 《資產評估準則——不動產》第一條，“為規范注冊資產評估師執行不動產評估業務行為……”

u 《資產評估準則——業務約定書》第一條，“為規范業務約定書的簽訂、履行等行為 ……，”

報告指南必須以這些準則的要求，提出披露的規范。

2、評估報告指南不討論如何操作的問題。

評估報告規范，是反映如何編寫、如何出具評估報告的規范性問題，不反應也不討論具體的評估操作技術問題。

（三）國資報告指南與評估報告準則的構成銜接

指南提出評估報告由標題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表、評估說明等構成。與《資產評估準則——評估報告》相比，增加了評估明細表、評估說明。

《資產評估準則——評估報告》未強制要求注冊資產評估師在出具評估報告的同時，另行出具資產評估說明和評估明細表。中評協編制出版的《資產評估準則——評估報告》講解中提出“對于國有資產評估項目，注冊資產評估師可以根據所屬的國有資產行政主管部門的要求，另行提供相關評估說明和明細表，作為國有資產評估核準備案專用材料的一部分”。

實際上，本指南中提出的評估明細表相當于《資產評估準則——評估報告》附件內容中“評估對象涉及的資產清單或資產匯總表”的細化。

二、關于評估報告準則與現行國有資產評估報告規范的關系

（一）評估實踐中，已經對現規范進行“取舍”使用 現行國有資產評估項目，主要依據《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定（財評字【1999】91號）、《資產評估報告內容與格式的補充規定》（財評字【1999】302號）、《資產評估操作規范意見（試行）》（國資局國資辦發【1996】23號）等規定的內容與格式編制出具資產評估報告。由于：

u 評估準則的陸續出臺

原國有資產評估報告內容與格式不適應相關法規準則的變化。評估實踐中，根據國有資產管理方式和要求內容的變化、新會計準則的發布執行、新出臺的評估準則，對評估說明、評估明細表進行了相應調整做法已經大量出現。這也是制定指南的必要性所在。

《財政部關于實行資產評估準則有關制度銜接問題的通知》（財企[2008]343號）

《企業國有資產評估報告指南》實施后，除金融企業以外的企業國有資產評估報告應當執行《企業國有資產評估報告指南》。金融企業、行政事業單位及其他的國有資產評估報告指南另行制定。在相關指南實施前，金融企業和行政事業單位國有資產評估報告暫參照執行《企業國有資產評估報告指南》的相關要求。《財政部關于印發〈資產評估報告基本內容與格式的暫行規定〉的通知》（財評字[1999]91號）即予廢止。

（二）《企業國有資產評估報告指南》重點予以規范的方面： 1.根據新的企業會計準則，調整了評估明細表的格式和內容；

3.固化實踐中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地體現可操作性；比如：明確了引用土地使用權、礦業權評估結論的方式和要求等；針對實踐中兩種方法評估結論差異原因的復雜性，強化評估范圍、委托評估資產分析等方面內容；作為評估的基礎工作，資產清查應當首先由企業進行，然后根據清查的結果申報資產，將所有評估明細表中“調整后賬面值”取消；

4.將一些重復的內容進行了合并，調整，以進一步方便注冊資產評估師編制報告，同時方便國資監管部門對評估項目的審核。

第二部分

關于聲明和摘要

一、關于報告聲明

（一）國有資產評估報告聲明提出的依據

《資產評估準則——基本準則》第二十二條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，應當對評估結論的合理性承擔責任。第二十三條規定，遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。《資產評估職業道德準則——基本準則》第五條規定，注冊資產評估師應當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。第六條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，應當遵守相關法律、法規和資產評估準則。《資產評估準則——評估報告》第十三條規定，評估報告的聲明應當包括以下內容：

（一）注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任；

（二）提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；

（三）其他需要聲明的內容。

為了使注冊資產評估師有效地防范評估風險，防止評估報告被濫用，并使報告使用者更好地理解報告的內容，注冊資產評估師在評估報告中應當重點提醒評估報告使用者關注特別事項可能對評估結論產生的影響，提醒報告使用者注意評估結論所對應的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報告的使用者等。

本指南全面反映了《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》和《資產評估準則——評估報告》的基本要求。

（二）國有資產評估報告聲明的內容

《資產評估準則——評估報告》第十三條規定，評估報告的聲明應當包括以下內容：

（一）注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任；

（二）提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；

（三）其他需要聲明的內容。

根據《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》和《資產評估準則——評估報告》的基本要求，結合國有資產評估項目的特點，“指南”提出聲明的基本內容，并提供了可以參考的聲明的通用內容。聲明的基本內容包括兩個方面，一是遵循法律法規，恪守資產評估準則，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任；

二是提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。

“注冊資產評估師聲明”指引

可供參考的內容：

一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。

二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位（或者產權持有單位）申報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。解釋：主要是評估遵循的原則和承擔的責任，以及評估依據的由委托方和被評估單位（或者產權持有單位）所提供資料本身應承擔的法律責任

三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。

解釋：主要是利益沖突的聲明，以切實保證評估公正性

四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。

解釋：專門對現場工作和產權權屬進行了聲明，說明注冊資產評估師的法定執業范疇

五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。

解釋：專門就評估假設和限定條件的限制做出說明，目的是讓評估報告使用者完整準確理解并利用評估報告。理論上，任何一個評估結論都是在一定的假設和限定條件下成立的，假設和限定條件的任何變化都將改變評估結論。基于這一理論設定的聲明，不僅有助于評估報告使用者全面準確理解評估報告和合理利用評估結論，也有助于評估機構和注冊資產評估師有效地規避評估風險。

（三）注意事項：

提供的可以參考的聲明指引內容，僅僅是針對一般情況提示的一般性聲明內容，在執行具體評估業務時，還應當就評估項目的具體情況，增加或細化聲明內容。

——如境外資產，因時間或費用的限制，委托方和相關當事方提出不進行現場核實工作，在不違背評估準則的前提下，評估師采取了其他有效程序進行了核實，并對評估對象的價值進行估算發表了專業意見，在特殊事項充分披露的前提下，應當聲明未進行現場核實的原因以及可能對評估結論產生的影響，以及對經濟行為實現的參考作用的適用性。本指南第八條

提出，評估報告聲明應當提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。

二、報告摘要

（一）評估報告摘要的作用

號文件規定，評估機構應以較少的篇幅，將評估報告書中的關鍵內容摘要并刊印在評估報告書正文之前，以便使各有關方了解該評估報告書提供的主要信息，方便企業在注冊等情況下的使用。“摘要”與資產評估報告書正文具有同等法律效力，并按評估報告的統一格式要求由注冊資產評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章并暑明提交日期。此規定的旨在將“摘要”作為一個獨立的文件（或者與評估報告同等法律地位的），以在一些情形下獨立使用。本指南提出，簡明扼要地反映經濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論及其使用有效期、對評估結論產生影響的特別事項等關鍵內容。盡管與《資產評估準則——評估報告》和91號文件銜接一致，但對其作用進行了調整，改變了“摘要與資產評估報告書正文具有同等法律效力”的說法和做法，具體由“不需要另行簽字蓋章”體現。其作用是方便評估報告使用者快速了解評估的主要情況和評估報告的主要信息，摘要僅僅是為了方便國有資產評估項目管理（如出具“評估核準文件”和“評估項目備案表”；企業辦理產權登記；股權設置等相關手續），而不能將摘要單獨用于其他經濟或行政行為（如工商注冊）。

（二）評估報告摘要的內容

特別指出：對評估結論產生影響的特別事項，并不是將評估報告正文的“特殊事項說明”的內容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評估結論的前提下，已發現可能影響評估結論，但非注冊資產評估師執業水平和能力所能評定估算的有關重要事項。對資產評估結論影響程度較大的判斷標準，應根據事項本身的性質和事項影響的金額判斷和選擇。如，比如，一筆涉訴的、法院正在受理的應收款，無論如何無法判斷其回收的可能性和回收數額，它直接導致評估結論的不確定性，盡管數額不大，但以賬面值列示的方法，畢竟不是專業確定的意見，同時也應提醒報告使用者，列示的賬面值（評估值）不能替代未來的法院裁定結果。對評估結果影響重大的“評估基準日期后重大事項”，直接導致評估結論使用時的不確定性，也應提醒報告使用者，評估結果未反映該期后事項的影響。

（三）摘要的效力和簽字問題

1、評估報告摘要簽字及位置

本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評估報告正文之前。既然不需要簽字，一般不認為可以單獨使用。

2、評估報告摘要提示文字

本指南沿用91號文件規定的內容，“以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文”。

本段規定可以理解為，摘要盡管反映了評估報告的關鍵內容和主要信息，但還不足以合理理解評估結論，以提示評估報告使用者應當按照評估報告正文的內容理解評估報告和合理使用評估結論。

第三部分

關于報告正文

一、報告正文的構成

緒言”格式內容外，其他構成基本一致。

與91號文件相比，指南無首部、評估原則、評估基準日期后重大事項，增加評估假設、評估報告使用限制說明。91號文件規定的“首部”，是對標題的格式與內容和評估報告書序號的規范，在本指南中單獨予以規范。91號文件中的“評估基準日期后重大事項”，在本指南中第22條專門規范了“特殊事項說明”的內容（含評估基準日期后重大事項）

二、評估報告緒言

格式化的評估報告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國有資產評估報告指南的目的之一，由此，細化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號文件的相關內容，提出應寫明該評估報告的委托方全稱、受托評估事項及評估工作簡要情況，并提出企業國有資產評估報告緒言的格式內容如下：

×××（評估機構全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用×××評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對×××（委托方全稱）擬實施×××行為（事宜）涉及的×××（資產——單項資產或者資產組合、企業、股東全部權益、股東部分權益）在××××年××月××日的××價值（價值類型）進行了評估。現將資產評估情況報告如下”。

在描述中，應當注意：

評估方法應采用“公允”二字，不應采用“法定”等其他文字；評估程序應采用“必要”二字，不應采用“法定”等其他文字；市場價值采用“作出公允反映”，不應采用“確定”、“評估”等其他文字。

三、委托方、被評估單位（或者產權持有單位）和業務約定書約定的其他評估報告使用者的概況

1、基本要求（1）所有描述，應客觀、真實，并有依據來源。比如一些經營統計資料、獲獎情況、行業地位、名次、排位等數據，因評估師并未對該信息盡職調查和核查，原則上應謹慎在報告書中出現。

（2）篇幅不應太大，有的報告書70%是委托方與資產占有方簡介的內容，而且基本與《資產評估說明》中委托方和相關當事方編寫的《關于進行資產評估有關事項的說明》內容一致。

報告書中該內容，應該是評估師盡職調查的結果的客觀而真實的反映。

（3）不得帶有任何誘導、恭維和推薦的陳述，也不得出現評估機構介紹性內容。比如：“是西北地區最大的鋼鐵企業”、“市場占有率達到90%”等內容。

（4）應清楚介紹涉及的經濟行為文件（比如：協議、決議、批復文件等）的形成過程和日期。并將該經濟行為文件列示于備查文件中。

企業價值評估指導意見月關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》號）附件》、《》填報說明”中，提出產權持有單位是“評估對象的

第三篇：《企業國有資產評估報告指南》講解

?企業國有資產評估報告指南?講解

及在實務中的應用

王生龍

主要內容

第一部分 “指南”的功能作用 第二部分 關于報告聲明、摘要的編寫 第三部分 關于報告正文的編寫 第四部分 關于報告附件 第五部分 關于評估說明的編寫 第六部分 關于評估明細表

第一部分 “指南”的功能作用

一、與其他準則的關系

（一）從準則體系層面上理解，指南與?資產評估準則——評估報告?評估報告準則是”母子關系

根據我國資產評估準則體系的規劃，評估指南包括對特定評估目的、特定資產類別（細化）評估業務以及對評估中某些重要事項的規范。

2007年11月28日，中評協發布、并于2008年7月1日執行的?資產評估準則——評估報告?，是根據市場變化和執業實踐不斷完善評估報告的技術規范，是評估報告的基本要求。根據監管部門的不同要求，從其監管角度對評估報告提出更細的要求，作為?資產評估準則——評估報告?的“子準則”，是更好服務于國有資產評估領域的重要舉措，也是資產評估準則體系不斷完善的必要步驟。國有資產評估關系到國有資產權益，對國有資產評估項目的管理不可能脫離對資產評估報告的管理。

?資產評估準則----報告準則?是資產評估報告的最低要求，其主要內容是評估報告的基本要求和一般內容構成。

?企業國有資產評估報告指南?，是在資產評估報告最低要求的基礎上，為滿足企業國有資產評估管理的需要，根據企業國有資產評估管理的相關規定，針對性地對五部分內容做出更為詳盡的規定，充分反映企業國有資產評估監管的要求。

（二）與各“實體性”準則的關系

1、實體性準則、甚至其他程序性準是指南的依據。

實體性準則、其他程序性準則主要規范評估操作要求的，如： ? ?資產評估準則——機器設備?第一條，“為規范注冊資產評估師執行機器設備評估業務行為…… ”；

? ?資產評估準則——不動產?第一條，“為規范注冊資產評估師執行不動產評估業務行為……”

? ?資產評估準則——評估程序?第一條，“為規范注冊資產評估師履行評估程序行為，”

? ?資產評估準則——業務約定書?第一條，“為規范業務約定書的簽訂、履行等行為 ……，”

報告指南必須以這些準則的要求，提出披露的規范。

2、評估報告指南不討論如何操作的問題。

評估報告規范，是反映如何編寫、如何出具評估報告的規范性問題，不反應也不討論具體的評估操作技術問題。

（三）國資報告指南與評估報告準則的構成銜接

指南提出評估報告由標題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表、評估說明等構成。與?資產評估準則——評估報告?相比，增加了評估明細表、評估說明。

?資產評估準則——評估報告?未強制要求注冊資產評估師在出具評估報告的同時，另行出具資產評估說明和評估明細表。中評協編制出版的?資產評估準則——評估報告?講解中提出“對于國有資產評估項目，注冊資產評估師可以根據所屬的國有資產行政主管部門的要求，另行提供相關評估說明和明細表，作為國有資產評估核準備案專用材料的一部分”。

實際上，本指南中提出的評估明細表相當于?資產評估準則——評估報告?附件內容中“評估對象涉及的資產清單或資產匯總表”的細化。

二、關于評估報告準則與現行國有資產評估報告規范的關系

（一）評估實踐中，已經對現規范進行“取舍”使用

現行國有資產評估項目，主要依據?資產評估報告基本內容與格式的暫行規定（財評字【1999】91號）、?資產評估報告內容與格式的補充規定?（財評字【1999】302號）、?資產評估操作規范意見（試行）?（國資局國資辦發【1996】23號）等規定的內容與格式編制出具資產評估報告。由于：

? 國有資產管理方式和要求內容的變化； ? 新會計準則的發布執行； ? 評估準則的陸續出臺

原國有資產評估報告內容與格式不適應相關法規準則的變化。評估實踐中，根據國有資產管理方式和要求內容的變化、新會計準則的發布執行、新出臺的評估準則，對評估說明、評估明細表進行了相應調整做法已經大量出現。這也是制定指南的必要性所在。?財政部關于實行資產評估準則有關制度銜接問題的通知?（財企[2008]343號）

?企業國有資產評估報告指南?實施后，除金融企業以外的企業國有資產評估報告應當執行?企業國有資產評估報告指南?。金融企業、行政事業單位及其他的國有資產評估報告指南另行制定。在相關指南實施前，金融企業和行政事業單位國有資產評估報告暫參照執行?企業國有資產評估報告指南?的相關要求。?財政部關于印發?資產評估報告基本內容與格式的暫行規定?的通知?（財評字[1999]91號）即予廢止。

（二）?企業國有資產評估報告指南?重點予以規范的方面： 1.增加了收益法、市場法運用的要求和指導；

2.根據新的企業會計準則，調整了評估明細表的格式和內容； 3.固化實踐中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地體現可操作性；比如：明確了引用土地使用權、礦業權評估結論的方式和要求等；針對實踐中兩種方法評估結論差異原因的復雜性，強化評估范圍、委托評估資產分析等方面內容；作為評估的基礎工作，資產清查應當首先由企業進行，然后根據清查的結果申報資產，將所有評估明細表中“調整后賬面值”取消；

4.將一些重復的內容進行了合并，調整，以進一步方便注冊資產評估師編制報告，同時方便國資監管部門對評估項目的審核。

第二部分 關于聲明和摘要

一、關于報告聲明

（一）國有資產評估報告聲明提出的依據

?資產評估準則——基本準則?第二十二條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，應當對評估結論的合理性承擔責任。第二十三條規定，遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。?資產評估職業道德準則——基本準則?第五條規定，注冊資產評估師應當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。第六條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，應當遵守相關法律、法規和資產評估準則。?資產評估準則——評估報告?第十三條規定，評估報告的聲明應當包括以下內容：

（一）注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任；

（二）提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；

（三）其他需要聲明的內容。

為了使注冊資產評估師有效地防范評估風險，防止評估報告被濫用，并使報告使用者更好地理解報告的內容，注冊資產評估師在評估報告中應當重點提醒評估報告使用者關注特別事項可能對評估結論產生的影響，提醒報告使用者注意評估結論所對應的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報告的使用者等。

本指南全面反映了?資產評估準則——基本準則?、?資產評估職業道德準則——基本準則?和?資產評估準則——評估報告?的基本要求。

（二）國有資產評估報告聲明的內容

?資產評估準則——評估報告?第十三條規定，評估報告的聲明應當包括以下內容：

（一）注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任；

（二）提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；

（三）其他需要聲明的內容。

根據?資產評估準則——基本準則?、?資產評估職業道德準則——基本準則?和?資產評估準則——評估報告?的基本要求，結合國有資產評估項目的特點，“指南”提出聲明的基本內容，并提供了可以參考的聲明的通用內容。聲明的基本內容包括兩個方面，一是遵循法律法規，恪守資產評估準則，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任；

二是提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。“注冊資產評估師聲明”指引 可供參考的內容：

一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。

二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位（或者產權持有單位）申報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。解釋：主要是評估遵循的原則和承擔的責任，以及評估依據的由委托方和被評估單位（或者產權持有單位）所提供資料本身應承擔的法律責任

三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。

解釋：主要是利益沖突的聲明，以切實保證評估公正性

四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。

解釋：專門對現場工作和產權權屬進行了聲明，說明注冊資產評估師的法定執業范疇

五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。解釋：專門就評估假設和限定條件的限制做出說明，目的是讓評估報告使用者完整準確理解并利用評估報告。理論上，任何一個評估結論都是在一定的假設和限定條件下成立的，假設和限定條件的任何變化都將改變評估結論。基于這一理論設定的聲明，不僅有助于評估報告使用者全面準確理解評估報告和合理利用評估結論，也有助于評估機構和注冊資產評估師有效地規避評估風險。

（三）注意事項：

提供的可以參考的聲明指引內容，僅僅是針對一般情況提示的一般性聲明內容，在執行具體評估業務時，還應當就評估項目的具體情況，增加或細化聲明內容。

——如境外資產，因時間或費用的限制，委托方和相關當事方提出不進行現場核實工作，在不違背評估準則的前提下，評估師采取了其他有效程序進行了核實，并對評估對象的價值進行估算發表了專業意見，在特殊事項充分披露的前提下，應當聲明未進行現場核實的原因以及可能對評估結論產生的影響，以及對經濟行為實現的參考作用的適用性。本指南第八條 提出，評估報告聲明應當提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。

二、報告摘要

（一）評估報告摘要的作用

?資產評估準則——評估報告?第十四條規定，評估報告摘要應當提供評估業務的主要信息及評估結論。

91號文件規定，評估機構應以較少的篇幅，將評估報告書中的關鍵內容摘要并刊印在評估報告書正文之前，以便使各有關方了解該評估報告書提供的主要信息，方便企業在注冊等情況下的使用。“摘要”與資產評估報告書正文具有同等法律效力，并按評估報告的統一格式要求由注冊資產評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章并暑明提交日期。此規定的旨在將“摘要”作為一個獨立的文件（或者與評估報告同等法律地位的），以在一些情形下獨立使用。

本指南提出，簡明扼要地反映經濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論及其使用有效期、對評估結論產生影響的特別事項等關鍵內容。盡管與?資產評估準則——評估報告?和91號文件銜接一致，但對其作用進行了調整，改變了“摘要與資產評估報告書正文具有同等法律效力”的說法和做法，具體由“不需要另行簽字蓋章”體現。其作用是方便評估報告使用者快速了解評估的主要情況和評估報告的主要信息，摘要僅僅是為了方便國有資產評估項目管理（如出具“評估核準文件”和“評估項目備案表”；企業辦理產權登記；股權設臵等相關手續），而不能將摘要單獨用于其他經濟或行政行為（如工商注冊）。

（二）評估報告摘要的內容

特別指出：對評估結論產生影響的特別事項，并不是將評估報告正文的“特殊事項說明”的內容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評估結論的前提下，已發現可能影響評估結論，但非注冊資產評估師執業水平和能力所能評定估算的有關重要事項。對資產評估結論影響程度較大的判斷標準，應根據事項本身的性質和事項影響的金額判斷和選擇。如，比如，一筆涉訴的、法院正在受理的應收款，無論如何無法判斷其回收的可能性和回收數額，它直接導致評估結論的不確定性，盡管數額不大，但以賬面值列示的方法，畢竟不是專業確定的意見，同時也應提醒報告使用者，列示的賬面值（評估值）不能替代未來的法院裁定結果。對評估結果影響重大的“評估基準日期后重大事項”，直接導致評估結論使用時的不確定性，也應提醒報告使用者，評估結果未反映該期后事項的影響。

（三）摘要的效力和簽字問題

1、評估報告摘要簽字及位臵

本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且臵于評估報告正文之前。既然不需要簽字，一般不認為可以單獨使用。

2、評估報告摘要提示文字

本指南沿用91號文件規定的內容，“以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文”。

本段規定可以理解為，摘要盡管反映了評估報告的關鍵內容和主要信息，但還不足以合理理解評估結論，以提示評估報告使用者應當按照評估報告正文的內容理解評估報告和合理使用評估結論。

第三部分 關于報告正文

一、報告正文的構成

與?資產評估準則——評估報告?相比，除為了規范和統一企業國有評估報告格式，從而增加“緒言”格式內容外，其他構成基本一致。

與91號文件相比，指南無首部、評估原則、評估基準日期后重大事項，增加評估假設、評估報告使用限制說明。91號文件規定的“首部”，是對標題的格式與內容和評估報告書序號的規范，在本指南中單獨予以規范。91號文件中的“評估基準日期后重大事項”，在本指南中第22條專門規范了“特殊事項說明”的內容（含評估基準日期后重大事項）

二、評估報告緒言

格式化的評估報告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國有資產評估報告指南的目的之一，由此，細化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號文件的相關內容，提出應寫明該評估報告的委托方全稱、受托評估事項及評估工作簡要情況，并提出企業國有資產評估報告緒言的格式內容如下：

×××（評估機構全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用×××評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對×××（委托方全稱）擬實施×××行為（事宜）涉及的×××（資產——單項資產或者資產組合、企業、股東全部權益、股東部分權益）在××××年××月××日的××價值（價值類型）進行了評估。現將資產評估情況報告如下”。

在描述中，應當注意：

評估方法應采用“公允”二字，不應采用“法定”等其他文字；評估程序應采用“必要”二字，不應采用“法定”等其他文字；市場價值采用“作出公允反映”，不應采用“確定”、“評估”等其他文字。

三、委托方、被評估單位（或者產權持有單位）和業務約定書約定的其他評估報告使用者的概況

1、基本要求

（1）所有描述，應客觀、真實，并有依據來源。比如一些經營統計資料、獲獎情況、行業地位、名次、排位等數據，因評估師并未對該信息盡職調查和核查，原則上應謹慎在報告書中出現。

（2）篇幅不應太大，有的報告書70%是委托方與資產占有方簡介的內容，而且基本與?資產評估說明?中委托方和相關當事方編寫的?關于進行資產評估有關事項的說明?內容一致。

報告書中該內容，應該是評估師盡職調查的結果的客觀而真實的反映。

（3）不得帶有任何誘導、恭維和推薦的陳述，也不得出現評估機構介紹性內容。比如：“是西北地區最大的鋼鐵企業”、“市場占有率達到90%”等內容。

（4）應清楚介紹涉及的經濟行為文件（比如：協議、決議、批復文件等）的形成過程和日期。并將該經濟行為文件列示于備查文件中。

2、關于被評估單位（或者產權持有單位）

（1）“被評估單位”的概念是?企業價值評估指導意見?（試行）中提出的（該意見提出的“被評估企業”的概念）。

（2）2006年12月12日，國務院國有資產監督管理委員會下發的?關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知?（國資委產權[2006]274號）附件3“?國有資產評估項目備案表?、?接受非國有資產評估項目備案表?填報說明”中，提出產權持有單位是“評估對象的產權持有單位”，評估對象分為企業法人財產權范圍內的資產（如:流動資產、固定資產、無形資產等）和企業所持產權（股權），該附件提出，當評估對象為企業所持產權（股權）時，填寫被評估企業的單位全稱（如：XXX有限責任公司、XXX股份有限公司等）。如果評估對象為非國有單位企業法人財產權范圍內的資產，則填寫相應資產名稱，如:流動資產、固定資產、無形資產等；如果評估對象為非國有單位企業所持產權（股權），則填寫被評估企業的單位全稱，如：XXX有限責任公司、XXX股份有限公司等。

（3）本指南除沿用?資產評估準則--評估報告?的委托方、業務約定書中約定的其他評估報告使用者外，增加“被評估單位（產權持有單位）”，將被評估企業與產權持有單位列為互用概念，當為單項資產或資產組合時，被評估單位（產權持有單位）即是該單項資產或資產組合的擁有者（法人資產），當為企業價值評估時（企業整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值），被評估單位（產權持有單位）即是該國有單位企業所有產權（股權）的被投資單位企業。在實踐中，委托方、業務約定書中約定的其他評估報告使用者，可能多與被評估單位（產權持有單位）為同一人，此時應按照本指南的要求，委托方與被評估單位（或者產權持有單位）為同一企業，按對被評估單位的要求編寫。

3、關于繁簡程度

根據國有資產評估項目的實踐，指南中：

? 對委托方和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況要求簡單，一般包括名稱、法定住所及經營場所、法定代表人、注冊資本及主要經營范圍等。

? 對被評估單位（或者產權持有單位）概況分企業價值評估和單項資產或者資產組合評估兩種不同的業務，提出不同的繁簡要求。

? 委托方與被評估單位（或者產權持有單位）同一人時，按被評估單位（或者產權持有單位）要求編寫。

四、評估目的及對應的經濟行為

1、評估對應的經濟行為

從評估機構的角度看，評估目的是通過評估工作為委托方提供特定經濟行為所涉及資產的公允價值尺度；

從委托方的角度看，評估目的是為實施經濟行為所涉及的資產尋求公允的價值尺度。

無論是評估機構還是委托方的角度，評估目的決定了評估價值的內涵，從而決定了評估應選擇的價值類型，進而影響著評估方法的選擇與運用。同樣的資產，評估目的不同，其價值也不同。資產評估是為特殊經濟行為涉及的資產提供價值參考依據的執業行為，其評估目的是依據擬實施的經濟行為確定的，依據擬實施的經濟行為確定了評估目的，評估價值類型、評估方法才得以確定。企業國有資產擬實施經濟行為依法實施審批。

“指南”要求注冊資產評估師應當在評估報告中清晰、明確地說明兩方面的內容，一是本次資產評估的目的，二是評估所對應的經濟行為以及該經濟行為獲得批準的相關情況或者其他經濟行為依據。評估報告只能在特定的評估目的下具有有效性。

2、評估目的描述示例

本次資產評估的目的是公允反映XX集團投入到擬設立的股份有限公司的資產、負債和凈資產在評估基準日的公允價值，為XX集團以實物資產出資提供價值參考意見。該經濟行為已經得到XX省人民政府辦公廳“關于省XX集團有限公司重組上市問題的復函”（粵辦函[2002]373號）的批準。目前，XX集團重組設立股份有限公司工作正在推進過程中。

實現本次評估目的后，設立的股份公司將由GD集團控股，是XX省唯一一家擁有并經營220kV及以上電壓等級的高壓輸電線路、變電站和其他與高壓輸電有關資產，并代管廣電集團的配電、購電和調度資產和業務的電網公司。

五、評估對象與評估范圍

（一）相關已有規范

1、?資產評估準則——評估報告?第十八條：

評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況。不僅規定在評估報告中應該載明評估對象和評估范圍，還規定要具體描述評估對象的基本情況，通常包括“法律權屬狀況”、“經濟狀況”和“物理狀況”。

2、?企業價值評估指導意見?第十二條：

企業價值評估應當明確“評估對象及其相關權益狀況”。企業價值評估項目評估對象的披露至少可包括四個方面的內容：一是企業價值的評估對象及基本情況：即是企業整體價值或全部股權價值或部分股權價值；涉及交易的為部分股權價值時的持股人及股權比例；涉及交易的股權為流通股或非流通股、控股權或少數股權等等。二是納入評估范圍的資產及權益狀況：即資產類型、帳面金額及主要資產權益狀況；特殊資產，如無帳面記錄的無形資產，租賃使用的帳外的，掛靠的資產及權益狀況。三是需作單獨評估或處理的溢余資產，非經營資產，無效資產等資產及權益狀況。

（二）本指南規范

與91號文件，指南根據?資產評估準則——評估報告?的規定，在明確相關概念的基礎上，細化規范了國有資產評估項目不同情形下的評估對象與評估范圍的描述。

1、明確了相關概念

實際上，在中評協已經發布的一系列評估準則，均對評估對象和評估范圍基本情況的描述進行了規范。如：?企業價值評估指導意見（試行）?第四十三條：“注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明評估對象、評估對象的存在狀況、權利狀況和受到的限制。”?資產評估操作規范意見(試行)?第一百二十一條：“評估范圍和對象說明經濟情形涉及的資產的范圍、類型、所處位臵、歸屬的生產經營單位、處臵方式等”。

對于企業價值評估，評估對象分為兩類，即企業整體價值、股東全部權益價值或股東部分權益價值，與此對應的評估范圍是評估對象涉及的資產及負債內容，包括房地產、機器設備、股權投資、無形資產、債權和債務等。特別指出的是股東全部權益價值和股東部分權益價值作為評估對象，采用資產基礎法對其評估時，股東權益對應的法人資產和負債是評估范圍，本身并不是評估對象。

2、細化規范了國有資產評估項目不同情形下的評估對象與評估范圍 本指南，分企業價值評估項目和單項資產或者資產組合兩種不同的情形，規范了評估對象和評估范圍的信息披露。

單項資產或者資產組合評估項目，除?資產評估準則——評估報告?規定的描述評估對象的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況等基本情況外，借鑒了91號文件規定內容的精神，增加了說明委托評估資產的數量（如土地面積、建筑物面積、設備數量、無形資產數量等）內容。如資產類型、規格型號、結構、數量、購臵（生產）年代、生產（工藝）流程、地理位臵、使用狀況、企業名稱、住所、注冊資本、所屬行業、在行業中的地位和影響、經營范圍、財務和經營狀況等。資產評估機構和人員應當特別了解有關評估對象權利受限狀況。企業價值評估項目，評估對象與評估范圍的描述，考慮了采用兩種評估方法的實際情況，也考慮了國有資產評估項目管理對審計的要求，考慮了國有資產評估項目同時委托其他專業評估并引用其評估結論的情況，同時考慮到采用收益法和資產基礎法兩種評估方法對企業價值評估時，被評估企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產、企業申報的表外資產等具體情況，對最終分析確定評估結論時的前后呼應。比如：，被評估企業賬面未記錄的無形資產或者賬面有記錄，根據資產重組方案或類似文件不納入評估范圍，而收益法評估收益預測中難以分割的經營性資產，在分析確定評估結論時，應當考慮選擇與資產重組方案或類似文件相一致的評估范圍的評估結論。

3、評估對象和評估范圍與經濟行為一致性的問題

評估對象和評估范圍與經濟行為一致性，是國資監管機構的要求。2005年8月25日，國務院國有資產監督管理委員會發布的?企業國有資產評估管理暫行辦法?（國資委第12號令）第十二條規定，凡需經核準的資產評估項目，企業在資產評估前應當向國有資產監督管理機構報告“資產評估范圍的確定情況”；第十五條規定，企業提出資產評估項目核準申請時，應當向國有資產監督管理機構報送“與評估目的相對應的經濟行為批準文件或有效材料”、“所涉及的資產重組方案或者改制方案、發起人協議等材料”、“與經濟行為相對應的審計報告”；第十六條規定，國有資產監督管理機構應當對下列事項進行審核“資產評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致”。本指南中提出企業價值評估中，應當說明“委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說明原因”。是要求注冊資產評估師反映企業出具的?關于進行資產評估有關事項的說明?關于評估對象與評估范圍的說明的內容要求，以從評估報告內容層面，滿足國資監管機構的要求，而不是由注冊資產評估師判斷委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致性。

企業價值評估的一般范圍即企業價值評估的產權范圍。從產權的角度界定，企業價值評估的范圍應該是企業的全部資產。包括企業產權主體自身占用及經營的部分，企業產權主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。在具體界定企業價值評估的資產范圍時，應根據以下有關數據資料進行：

（1）企業的資產評估申請報告及上級主管部門批復文件所規定的評估范圍；

（2）企業有關產權轉讓或產權變動的協議、合同、章程中規定的企業資產變動的范圍。

因此，評估對象和評估范圍是委托方和相關當事方根據其擬實施的經濟行為確認，并提供給評估機構的，一般應要求委托方和相關當事方在申報表或申報材料上簽名蓋章，在形式上確認評估對象和評估范圍。

六、價值類型

（一）規范價值類型的依據

? ?資產評估準則——基本準則?第十四條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型，并對價值類型予以明確定義。

? ?資產評估準則——評估報告?要求披露評估選用何種價值類型、選擇該種價值類型的理由、并對價值類型進行明確定義。? ?資產評估價值類型指導意見? 第二十六條規定，注冊資產評估師應當根據?資產評估準則——評估報告?對價值類型及其定義進行披露。

（二）國有資產產權管理領域一般使用市場價值類型

根據國有資產評估項目，特別是涉及產權管理領域中的評估項目，無論是協議轉讓還是進場交易，一般都要求選擇市場價值類型。

2005年8月25日，國務院國有資產監督管理委員會發布的?企業國有資產評估管理暫行辦法?（國資委第12號令）第二十二條規定，企業進行與資產評估相應的經濟行為時，應當以經核準或備案的資產評估結果為作價參考依據；當交易價格低于評估結果的90%時，應當暫停交易，在獲得原經濟行為批準機構同意后方可繼續交易。根據自2009年5月1日起施行?中華人民共和國企業國有資產法?第五十五條規定，國有資產轉讓應當以依法評估的、經履行出資人職責的機構認可或者由履行出資人職責的機構報經本級人民政府核準的價格為依據，合理確定最低轉讓價格。這些規定都體現了市場價值類型的基本要求。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。而且在評估業務執行過程中，考慮并使用了僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經濟技術參數。盡管目前國有資產評估項目實踐中，表面存在已經確定特定投資者或者某一類投資者的情況，但根據國有資產管理的宗旨和評估業務執行中很難考慮并使用僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經濟技術參數，投資價值類型一般不適用產權管理領域中的評估項目。

鑒于上述情況，本指南明確規定，企業國有資產評估項目應采用市場價值類型，選擇市場價值以外的價值類型時，應當說明選擇理由及其定義。

（三）特殊交易情形下價值類型的選用

在非產權管理領域中的評估項目，如處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值評估；機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計，一般認為是可以采用非市場價值類型。

（四）市場價值類型定義示例

市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的劃分有三個基本標準，一是資產評估時所依據的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；二是資產評估時所依據的被評估資產的使用狀態，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；三是評估時所使用的信息資料及其相關參數的來源，使用的是公開市場信息數據還是非公開市場的信息數據。據此，市場價值可以理解為資產在評估基準日公開市場上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）狀態下可能實現的交換價值的估計數額。或者說評估資產價值依據的所有信息資料都來源于公開市場的資產評估價值結論是市場價值。根據?資產評估價值類型指導意見?，“當注冊資產評估師所執行的資產評估業務對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，注冊資產評估師通常應當選擇市場價值作為評估結論的價值類型”。

“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額”。

國有資產評估報告中市場價值定義可使用此定義示例。

七、評估基準日

（一）評估基準日的涵義

資產價值是時點價值，資產價值不同的時點其價值是不同的。資產評估，就是以貨幣作為計算權益的統一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估算的行為。為了體現一定時點上的價值，評估選擇的作價標準、參數等依據，應該在評估基準日有效。

?資產評估操作規范意見（試行）?中第二十二條指出：“評估基準日是評估結論開始成立的一個特定時日。在形成評估結論過程中所選用的各種作價標準、依據也要在該時點有效”。

（二）評估基準日的確定

1、國有資產評估項目評估基準日確定主體 ?資產評估操作規范意見（試行）?中第二十二條規定，在征求委托方意見的基礎上，評估機構選定評估基準日。?評估報告基本內容與格式的暫行規定?（財評字［1999］91號）中規定，評估基準日的確定應由評估機構根據經濟行為的性質與委托方協商確立，并盡可能與評估目的的實現日接近。

由國務院國資委編寫出版的?企業國有資產評估管理操作指南?中提出：“評估基準日一般由委托方和評估機構根據經濟行為的性質協商確定”。

這些規定均體現“共同”、“協商”的觀點，現實評估實務當中也多為此情形，與?資產評估準則——業務約定書?也基本接近。

評估基準日的確定在資產評估中影響重大，評估基準日應根據經濟行為的性質確定，并盡可能與評估目的的實現日接近是基本原則。究竟是誰確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊資產評估師可以根據專業經驗提供建議”，“注冊資產評估師根據評估業務具體情況確定”。主流的看法是“委托方確定，注冊資產評估師可以根據專業經驗提供建議”，即協商、約定等方式下，主體還應是委托方，注冊資產評估師可以提供建議。

2、確定評估基準日需考慮的主要因素

?資產評估操作規范意見（試行）?中第二十二條規定，選擇的評估基準日，應有利于保證評估結果有效地服務于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調整事項，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核驗資產，并合理選取評估作價依據。評估過程中要及時地調整不適宜的基準日。

由國務院國資委編寫出版的?企業國有資產評估管理操作指南?中提出，基準日的選擇應可能與相應經濟行為的實現日接近，同時考慮會計報表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末。

（三）評估基準日的披露內容

作為程序性準則的本指南，僅僅是規范披露那些內容的問題，因此本指南并不涉及由誰確定、考慮那些因素，而是規范應披露那些應當披露的內容。

有意見提出，由委托方確定的基準日，一無需披露委托方的考慮，二也無法披露委托方在確定評估基準日時考慮了那些因素，這種意見是不全面的。?資產評估準則——評估報告?第二十條規定，評估報告應當載明評估基準日，并與業務約定書約定的評估基準日保持一致。?資產評估準則——業務約定書?中規定，業務約定書的內容也有評估基準日，也就是說至少評估基準日確定是約定達成一致的結果，不存在委托方在確定評估基準日時考慮了那些因素的問題。

與?評估報告基本內容與格式的暫行規定?（財評字［1999］91號）相比，本指南僅僅要求披露評估基準日本身（含格式）以及確定評估基準日所考慮的主要因素。沒有要求對確定評估基準日對評估結果影響程度做出明確的揭示，申明評估中所采用的價格是不是評估基準日的標準，如不是則說明原因等內容。與?資產評估操作規范意見（試行）?相比，也沒有要求說明一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。主要考慮是：（1）“評估基準日對評估結果影響程度”難以確定，即使在市場環境頻繁變動，不同基準日對評估價值影響較大，也存在國有資產流失等，充其量是基準日選擇不當。

（2）“申明評估中所采用的價格是不是評估基準日的標準，如不是則說明原因” 本身不符合評估基準日的涵義。

（3）“一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準”，本身也是評估基準日的涵義。

因此，本指南不再要求披露確定評估基準日對評估結果影響程度，以及評估中不采用非評估基準日的價格標準。

八、評估依據

評估師應當在評估報告中說明執行資產評估業務過程中遵循的法律、法規、評估準則和指導意見以及取價標準等評估依據，是我國資產評估一直要求的做法。

? ?評估報告基本內容與格式的暫行規定?（財評字［1999］91號）中規定，評估依據一般可劃分為行為依據、法規依據、產權依據和取價依據等。?資產評估操作規范意見（試行）?中規定評估報告書正文概括寫明評估依據的主要法律法規和標準。? ?資產評估準則——評估報告?中規定，評估報告應當說明評估遵循的法律依據、準則依據、權屬依據及取價依據等。為了方便注冊資產評估師編制評估報告，國有資產評估項目監管單位審核評估項目，結合國有資產評估業務的實際，指南：

? 解釋了?資產評估準則——評估報告?中的法律依據和準則依據；

? 細化了權屬依據和取價依據； ? 增加了經濟行為依據。

（一）法律依據和準則依據

法律法規依據解釋為“通常包括與國有資產評估有關的法律、法規等”；評估準則依據解釋為“包括本評估項目中依據的相關資產評估準則和相關規范”。

特別指出的是，近幾年國家法律、法規的調整完善進度較快，相關資產評估準則和相關規范較多，但不是每一個具體項目都遵循了全部的法律、法規和評估準則規范，注冊資產評估師應當根據與評估項目的相關性在評估報告中列示反映所遵循的法律法規。也應當列示最新的、現行有效的法律、法規和評估準則規范。

評估實務中存在列示廢止的、失效的或者已經修訂的法律、法規和評估準則規范的情形，都是不符合評估準則要求的。本指南遵循“相關性“原則，采用了“與國有資產評估有關的”、“本評估項目中依據的”等詞，旨在具體體現這些要求。

（二）細化了權屬依據和取價依據

1、權屬依據

資產的法律權屬狀況本身是個法律問題，而且是個很復雜的法律問題。對資產的所有權及其他與所有權相關的財產權利進行界定或發表意見需要履行必要的法律程序，由具有相應專業能力的人士（如律師）或部門（如產權登記部門）來進行。? ?資產評估準則——基本準則?第二十三條的規定，委托方和相關當事方應當提供評估對象法律權屬等基礎資料，并對其真實性、合法性和完整性承擔責任；注冊資產評估師執行資產評估業務是對資產價值進行分析并發表專業意見，但是，注冊資產評估師應當認識到由于評估對象法律權屬對評估結論具有重要影響，注冊資產評估師應當予以關注和恰當披露。? ?資產評估準則——基本準則?第二十四條規定了注冊資產評估師執行資產評估業務，應當關注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產評估師不得對評估對象的法律權屬提供保證。因此，我國注冊資產評估師應當重視如何對評估對象法律權屬進行恰當關注。當然，一些權屬證明文件如房屋產權證明上注明的房產面積、結構等仍是注冊資產評估師重要的取價依據，這時產權證明材料可以作為取價依據對待。

? ?注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見?中，強調注冊資產評估師在產權問題上應履行收集產權資料、對產權情況進行查驗、完整披露產權情況及存在的瑕疵、關注產權瑕疵對評估結論的影響等工作程序。

執行國有資產評估業務，當然應首先遵循這些資產評估準則的要求。

本指南作為國有資產評估報告的編制和出具的規范，在嚴格堅持這些資產評估準則的要求前提下，列示了現行相關法律法規框架下產權依據名稱以及市場交易中合法的產權證明文件名稱。同時，應注意：

①相關法律法規調整、不同地區管理體制的不同等，可能涉及的產權依據名稱的變化或不同。如：對于房屋和土地，有的地區是房產地產合一的產權證，有的是房屋所有權證、國有土地使用權證，本指南僅列示了分別的情形，即“國有土地使用證（或者土地使用權出讓合同）、房屋所有權證”。

②建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開工證/施工許可證等自建在建工程的相關證明；外購在建工程的購買合同（轉讓合同）和付款憑證，是未竣工驗收辦理確權和房屋所有權證重要的權屬依據。

共有物業的合作建房協議（合同），是未辦理房屋所有權證重要的權屬依據。

融資租賃物業的物業租賃合同，以租代購的物業以租代購合同等是相應行為重要的產權依據。

?中華人民共和國國有建設用地劃撥決定書?是劃撥用地權屬的依據。

③國產和進口設備的訂貨合同及其購貨發票、進口設備的報關手續資料等是國產和進口設備的產權依據。

④在評估報告出具時，產權取得前簽署的合同、權屬確權、辦證等正在進行中，評估依據這些文件資料作價，但并不能必然說明其權屬不存在瑕疵。應當據實列示依據的文件資料，同時在特殊事項說明中說明該事項。如，已經簽署的土地出讓合同，也已全部或部分繳納出讓金，在經濟行為實施的不同階段，不同的監管部門要求可能并不一致，對已經簽署的土地出讓合同，全部或部分繳納出讓金，在明確出讓金繳納的主體，并不影響國有權益的前提下，國資監管部門是允許評估處理的，而證券監管部門可能要求必須取得產權證明。又如，探礦權可以依法轉為采礦權時對采礦權的評估，是以“劃定礦區范圍批復文件”作為權屬依據評估的，雖然未取得“采礦權許可證”，但在“劃定礦區范圍批復文件”允許的有效期內如可以依法并在有效期內取得采礦許可證時，并不存在權屬瑕疵。評估應當列示“劃定礦區范圍批復文件”。

⑤?中華人民共和國企業國有資產產權登記證?及?登記證?附屬內容的相關材料，是基礎性產權依據。

⑥存在權屬瑕疵的評估對象，應要求委托方和相關當事方提供承諾函或說明函予以充分說明。委托方和相關當事方應對該產權作出有關控制、使用并擁有的承諾，保證日后不因產權問題導致評估值變化；一旦出現，用相應的補救辦法，保證評估值的足額，從而不影響經濟行為實現的權益安排，并承擔相應的法律責任。并將該承諾函原件附在評估報告書備查文件中，同時在該報告書“特別事項說明”中予以披露。

2、取價依據

本指南細化了?資產評估準則——評估報告?列示的取價依據。根據取價依據的來源途徑劃分為三個方面，即企業提供的、國家有關部門發布的和評估機構收集的（含詢價）。（1）企業提供的取價依據一般包括企業本身的財務會計和經營方面的資料，列示時應當全面準確，而且該等資料應當在評估工作底稿中有所反映。

（2）國家有關部門發布的的統計資料、技術標準和政策文件，不一定在每一個具體評估項目的評估工作底稿中都有反映，但對于評估機構而言，應當存在現時有效的統計資料、技術標準和政策文件，支持本評估機構一個或多個評估項目。另外，同一指標的統計資料可能因不同的部門其結果存在差異，不論是因口徑等何種原因形成的，評估取價依據應當列示發布的部門。國家有關部門發布的政策文件，可能存在多次調整標準的情況，取價依據應當列示評估采用的文件發布的時間和部門。如?中華人民共和國資源稅條例?盡管未修改或廢止，但財政部、國家稅務總局多次發布了調整資源稅標準的文件，而計稅方式未變化，評估應依據?中華人民共和國資源稅條例?以及相應的調整資源稅標準的文件，取價依據也應當同時列示該條例和文件。又如，?中華人民共和國車輛購臵稅暫行條例?盡管未修改或廢止，但2009年1月16日，財政部、國家稅務總局下發了?關于減征1.6升及以下排量乘用車車輛購臵稅的通知?（財稅[2009]12號），減征部分乘用車車輛購臵稅稅率。評估應依據并列示?中華人民共和國車輛購臵稅暫行條例?以及財稅[2009]12號文件。

（3）評估機構收集的（含詢價）的取價資料，并不與國家有關部門發布的的統計資料、技術標準和政策文件以及企業提供的財務會計和經營方面的資料重復，應當是除國家有關部門發布的的統計資料、技術標準和政策文件以及企業提供的財務會計和經營方面的資料外，評估機構收集并依據的取價資料。

（三）增加了行為依據

?評估報告基本內容與格式的暫行規定?（財評字［1999］91號）中規定，行為依據應包括進行資產評估的項目委托方的申請、股份企業董事會決議及資產評估立項批復等。隨著社會主義市場經濟的發展和現代企業制度的逐步建立以及證券市場的不斷完善，涉及國有資產評估的新的經濟行為日益增多，再加上國有資產評估項目管理方式的改革，行為依據的內容已發生了很多變化，難以枚舉。

本指南提出的經濟行為依據包括兩個方面，一是有效批復文件，二是其他文件資料。

? 有效批復文件有國務院批準經濟行為的文件、各級人民政府批準經濟行為的文件、國務院國有資產監督管理機構批準經濟行為的文件、中央企業及其各級子企業批準經濟行為的文件、地方國有資產監督管理機構批準經濟行為的文件以及由地方國有資產監督管理機構根據各地實際情況規定的批準經濟行為的文件等。

? 其他文件資料，其基本原則是可以說明經濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。如：（1）國有企業在訴訟過程中以及民事強制執行中，由人民法院委托資產評估機構評估涉訴國有資產價值的情形，人民法院出具的委托函（兼有業務約定和經濟行為依據的性質）；（2）中央企業涉及經濟行為決策的黨組會議紀要；（3）國有獨資公司董事會決議；國有資本控股公司、國有資本參股公司股東會、股東大會或者董事會決議；（4）資產轉讓、臵換合同協議：（5）人民法院破產公告；（6）可以說明經濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。

特別指出的是，企業改制制定的改制方案，往往涉及到企業占有的土地的處臵、擁有的商標及其他無形資產以及賬面未記錄產生收益的資產的處臵，這些資產的處臵方式一方面決定了評估范圍（采用資產基礎法時），更為重要的是采用兩種方法評估時，收益法評估，難以分割未納入重組改制范圍的、對企業收益產生重要影響或直接產生的收益，確定最終評估結果時應當首先考慮與重組改制范圍一致的評估結果。如某旅游集團公司整體改制設立股份公司資產評估項目，根據經批準的改制方案，旅游集團公司品牌無償進入擬設立股份公司，資產基礎法評估時，未對旅游集團公司品牌進行單獨評估，而收益法評估時，旅游集團公司品牌必然對收益產生較大的影響，因此，兩種評估方法評估結果不具可比性，再考慮收益的不確定性等其他原因，最終選擇資產基礎法評估結果作為評估結論。因此，經由有權部門、機構批準的企業改制方案應當是很重要的經濟行為依據。

（四）需要注意的問題

1.評估依據的表述方式應當明確、具體，具有可驗證性。任何評估報告閱讀者可以根據報告中披露的評估依據的名稱、發布時間或文號找到相應的評估依據。例如，取價依據應披露為“?××省建筑工程綜合預算定額?(××年)”，而不是“××省及××市建設、規劃、物價等部門關于建設工程相關規費的規定”。

2.評估依據具有代表性，且在評估基準日是有效的。作為評估依據應滿足相關、合理、可靠和有效的要求。相關是指所收集的價格信息與需做出判斷的委估資產具有較強的關聯性；合理是指所收集的價格信息能反映委估資產載體結構和市場結構特征，不能簡單地用行業或社會平均的價格信息推理具有明顯特殊性質的資產價值；可靠是指經過對信息來源和收集過程的質量控制，所收集的資料具有較高的臵信度；有效是指所收集的資料能夠有效地反映評估基準日委估資產在模擬條件下可能的價格水平。

九、評估方法

作為程序性準則的本指南，僅僅是規范披露那些內容的問題，因此本指南并不涉及評估方法如何選擇，選擇時考慮那些因素等有關專業性準則規范的內容。這些內容在其他專業性準則中均有規范。本指南規范應披露哪些應當披露的評估方法的內容。

?資產評估準則——基本準則?第十五條規定，注冊資產評估師應當熟知、理解并恰當運用評估方法，資產評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。

?資產評估準則——機器設備?、?資產評估準則——不動產?、?資產評估準則——無形資產?、?企業價值評估指導意見（試行）?和?以財務報告為目的的評估指南（試行）?等專業準則均由專門一章規范評估方法的選擇，對成本法、市場法和收益法三種資產評估基本方法的選擇進行了較為系統的規范；

?金融不良資產評估指導意見（試行）?和?專利資產評估指導意見?操作要求中均有專門規范評估方法的條款，同樣對成本法、市場法和收益法三種資產評估基本方法的選擇進行了規范。執行包括國有資產評估項目在內的任何評估項目，都必須首先根據對應經濟行為、評估對象、選擇的價值類型、資料收集情況等相關情況，嚴格按照已經發布施行的評估準則，選擇確定評估方法；其次才是在評估報告中如何說明評估方法的內容的問題。

（一）已有的評估方法披露規范

? 91號文件規定，評估報告應簡要說明評估人員在評估過程中所選擇并使用的評估方法、選擇評估方法的依據或原因。不難看出，要求披露的兩個基本方面，即所選擇的方法和選擇方法的理由（或原因）。

? 與此基本一致的是?資產評估準則——評估報告?規定，評估報告應當說明所選用的評估方法及其理由，同樣是兩個基本方面。

? ?企業價值評估指導意見（試行）?第四十七條規定，注冊資產評估師在評估報告中披露評估方法運用實施過程和情況時，通常應當包括下列內容：（1）選擇評估方法的過程和依據;（2）評估方法的運用和邏輯推理計算過程;（3）資本化率、折現率、價值比率等重要參數的獲取來源和形成過程；（4）對初步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論的過程。（二)本指南的要求

基本采用了?資產評估準則——評估報告?的規定內容，即評估報告應當說明所選用的評估方法，以及選擇評估方法的理由。但在具體評估報告編寫時，應當充分考慮國資評估項目監管單位對評估報告中評估方法內容披露的相關要求。

由國務院國資委編寫出版的?企業國有資產評估管理操作指南?中，總結了國有資產評估項目實踐中成熟的、被廣大評估機構普遍接受的做法而提出的需在評估報告中說明評估方法的內容包括：首先簡要說明總體思路貨主要評估方法即適用原因；再按涉及的資產（含負債）順序逐項說明其具體評估方法。采用重臵成本法的，應介紹估算公式，并對所涉及的資產的重臵價值及成新率的確定方法做簡要說明；采用市場比較法的，應簡要介紹參照物（交易案例）的選擇原則、比較分析與調整因素等；采用收益現值法等方法，應介紹估算公式或模型，并對估算過程中的預測方法與過程、折現率的選擇和確定情況做簡要說明。對采用收益法評估企業，提出的評估報告評估方法說明的內容]包括：介紹采用收益法的技術思路，主要測算方法、模型或計算公式；明確預測收益的類型、根據評估對象，區分企業整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值。應說明選擇收益法的合理性和必要性，揭示方法使用與評估對象、評估目的、價值類型、評估條件之間的合理內在邏輯關系。

企業價值評估兩種評估方法的相關規定和規范

? 91號文件規定，如對某項資產評估采用一種以上的評估方法，應適當說明原因并說明資產評估價值確定方法，這是針對某一單項資產采用一種以上的評估方法時，評估報告需說明的內容。該文件提出，對于整體資產評估，“收益現值法評估驗證說明”中的評估結論要求“寫明本評估結果僅僅是一種其他評估方法的驗證”，而在評估報告中未要求收益現值法的內容。

? ?企業價值評估指導意見（試行）?第二十三條規定，注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。第三十四條規定，企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。第三十八條規定，注冊資產評估師對同一評估對象采用多種評估方法時，應當對形成的各種初步價值結論進行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價值結論的合理性及所使用數據的質量和數量的基礎上，形成合理評估結論。

? ?關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知?（國資委產權[2006]274號）規定，“涉及企業價值的資產評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上要求采用兩種以上方法進行評估，并在評估報告中列示，依據實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果”。? 本指南提出，以持續經營為前提，采用兩種以上方法進行企業價值評估，應當分別說明兩種評估方法選取的理由以及評估結論確定的方法。

十、評估結論

（一）關于評估結論的相關規范

? 91對評估結論內容的要求為：評估結論應包括評估結果匯總表、評估后各資產占有方的份額和評估機構對評估結果發表的結論；須使用表述性文字完整地敘述資產、負債、凈資產的賬面值、調整后賬面值、評估價值及其增減幅度，并含有“評估結論詳細情況見評估明細表”的提示；評估結果除文字表述外，評估報告中還須按統一規定的格式列表揭示評估結果；存在多家資產占有方的項目，應分別說明評估結果；對于不納入評估匯總表的評估結果，應單獨列示；評估機構如對所揭示的評估結果尚有疑義，則應對實際情況充分揭示并在評估報告中發表自己的看法，以提示資產評估報告使用者注意；對評估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報廢、資金掛賬、呆壞賬、無需支付的負債等原因造成的資產價值變化，評估結果中應作增減值處理，如因企業尚未報經政府有關部門批準而未對上述資產進行會計處理，評估機構應在評估報告中提示企業按現行規定程序報批后進行處理；對不納入評估結果的各類租賃資產，其評估結果應單獨表述，并說明是否納入評估結果匯總表。顯然，內容要求僅僅是針對采用資產基礎法評估企業價值時，評估結論的要求。? ?資產評估準則——評估報告?第二十五條規定，注冊資產評估師應當在評估報告中以文字和數字形式清晰說明評估結論。通常評估結論應當是確定的數值。經與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。這從原則上規定了評估結論的表達方式。

（二）本指南關于評估結論的規范

1、明確了評估結論應當是確定的數值

?金融不良資產評估指導意見（試行）?考慮到金融不良資產評估業務的特殊性要求，首次引入了評估（分析）結論區間值的概念。?資產評估準則——評估報告?考慮到評估業多種業務的需求，在通常情況下，評估結論應當是確定的數值。在特定情況下，經與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。這是評估報告準則制定中的一項重大突破，但這并沒有對確定數值表達評估結論否定。以確定數值表達評估結論是評估行業中的客觀要求，區間值僅可以作為一個特殊的表達方式。

2、采用兩種方法進行企業價值評估，不但要求單獨說明評估價值和增減變動幅度，還需要說明兩種以上評估方法結果的差異及其原因以及最終確定評估結論及其理由。

兩種以上評估方法結果的差異及其原因確定評估結論需要考慮的因素：

企業價值評估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規律可循的，無論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務于市場交易和投資決策，因而各種方法之間存在著內在的聯系，結合前評估方法本身的局限及適用范圍，可以總結出企業價值評估方法選擇的一些原則：

①依據相關準則、規范和規定的原則 ②借鑒共識性研究成果的原則

企業價值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結果，是基于價值評估實踐的一些理論上的提煉，對于選擇合理的方法用于價值評估有較大的參考價值。如在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，或所評估的企業的評估前提為非持續經營，應該考慮采用成本法。以持續經營為前提進行企業價值評估，不宜單獨使用成本法。在企業的初創期，經營和收益狀況不穩定，不宜采用成本法進行價值評估。一般來說，收益法更適宜于無形資產的價值評估。此外，如果企業處于成長期或成熟期，經營、收益狀況穩定并有充分的歷史資料為依據，能合理的預測企業的收益，這時采用收益法較好。在參考企業或交易案例的資料信息較完備、客觀時，從成本效率的角度來考慮，適合選擇市場法進行價值評估。

在實際操作中，應關注如下幾點：

①應建立在相同的評估對象和評估資產范圍。資產負債表是依會計準則關于資產定義和確認計量標準形成的，不符合會計資產定義、不能準確計量的資源，如企業資質等無法合法計量的資產、人力資本不滿足資產定義的資產，不符合會計資產定義的，均未在資產負債表中反映。以企業提供的資產負債表為基礎采用資產基礎法評估企業價值，明顯也未考慮上述資源的價值。而采用收益法評估企業價值是難以分割這些可能為企業收益產生重要的影響的資產。收益法和資產基礎法評估結論產生差異也就成為必然。另一方面，對于企業重組改制，其依據重組方案確定的模擬的資產負債表，直接形成了這種差異。

②采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值的收益法，涉及三個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。預測企業收益的不確定性，會直接影響評估結論的使用效果。如一個企業穩定的客戶資源，完善的銷售網絡，科學的管理體制，雄厚的產品研發能力及高素質的員工隊伍，顯然會綜合體現為企業價值，但對其量化顯然是十分困難的。

③成本法實際上是通過對企業賬面價值的調整得到企業價值。其理論基礎也是“替代原則”，即任何一個精明的潛在投資者，在購臵一項資產時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企業單項資產的再取得成本為出發點，有忽視企業的獲利能力的可能性，而且在評估中很難考慮那些未在財務報表上出現的項日，如企業的管理效率、自創商譽、銷售網絡等。因此，以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。

十一、特別事項說明

1、已有規范

?資產評估準則——評估報告?將91號文件中的 “特別事項說明”、“期后事項說明”和“瑕疵事項”合并為特別事項說明。

2、指南的處理

本指南遵循了?資產評估準則——評估報告?的原則，將“特別事項說明”、“期后事項說明”和“瑕疵事項”合并為“特別事項說明”。

3、與?資產評估準則——評估報告?的銜接

本指南根據國有資產評估項目實際情況和相關要求，進一步做出了細化。

銜接：

（1）總體要求中，在要求“說明特別事項可能對評估結論產生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關注”的基礎上，補充了“說明對特別事項的處理方式”的要求。

（2）引用專業報告

盡管土地資產評估是其他機構承做，但站在資產的整體性角度，從優秀的職業道德出發，現場勘察資產時，對土地的賬面記錄、數量、面積、權屬等進行核查，并與現場的土地估價師進行溝通。引用結果時，應建立在仔細分析所得到的完整的土地估價報告和技術報告的基礎上。分析評估結果時，盡管不對土地估價結果本身發表看法，也需分析賬面記錄的構成，以及人賬時土地市場價格水平，提高資產評估結果的合理性和說服力。?資產評估準則—基本準則?第九條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，可以聘請專家協助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專家工作”，也應采取上述措施確信土地估價結果的合理性。（3）調整了“產權瑕疵”說法

根據?注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見?第四條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，應當關注評估對象法律權屬并予以恰當披露。第五條規定，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出注冊資產評估師執業范圍。注冊資產評估師不得明示或暗示具有對評估對象法律權屬確認或發表意見的能力，不得對評估對象的法律權屬提供保證。據此，“產權瑕疵”是一種判斷得出的結論，是對評估對象法律權屬的確認或發表的意見。第七條規定，委托方和相關當事方所提供評估對象法律權屬資料存在瑕疵，注冊資產評估師應當對評估對象法律權屬予以特別關注，要求委托方和相關當事方提供承諾函或說明函予以充分說明。據此，“瑕疵”是指評估對象法律權屬資料存在瑕疵，而不是權屬本身存在瑕疵，或者權屬是否存在瑕疵，是需要法律程序得出的。因此，本指南基于“權屬資料的瑕疵，不是產權本身的瑕疵”而提出“權屬資料不全面或者存在瑕疵的情形”，在評估報告中披露。

另外，產權權屬資料不完整，可能導致也可能不導致產權的瑕疵，但根據資產評估的一般原則，要得到完整的產權權屬資料，否則應當在特別事項中說明。

存在評估對象法律權屬瑕疵，和設定產權前提進行評估時，應披露的內容為：首先，說明法律權屬瑕疵和設定產權前提的事實；其次，說明本次評估處理的方法及處理結果；再次，說明此種處理可能產生的后果；第四，提出企業作出的承諾和聲明的責任；第五，評估師披露此種處理不影響評估值足額、有效的結論。所有披露內容，不應與企業出具的相應承諾函內容相矛盾。

示例：ZM進出口公司納入重組改制范圍的71項房產尚未取得房產證.本次評估中，該71項房屋建筑面積按施工圖紙和評估人員與企業資產管理人員現場測量為作為評估計算依據。企業取得房產證時，應按證載面積考慮對評估結果的調整。FY市焦化有限責任公司位于S省FY地段宗地面積220000.00平方米工業用地，正在辦理國有土地使用證，地上建筑物面積9,603.79平方米亦沒有辦理房產證，企業已經出具聲明，權屬歸FY市焦化有限責任公司，不存在產權糾紛。評估以上述聲明為前提進行的，并提請企業在經濟行為實現前解決以上問題。本次納入重組改制范圍的部分車輛行駛證證載權利人與資產占有方不符，系集團改制資產劃轉、債務清償收回等原因尚未變更行駛證，各資產占有方對該類資產的權屬進行了無異議的書面承諾和聲明，評估以上述聲明為前提進行的，并提請企業在經濟行為實現前解決以上問題。

（4）調整了期后事項的披露

資產評估中的期后事項，通常是指評估基準日至評估報告日期間發生的、可能對評估結論產生影響的事項。比如國家調整稅收政策、中央銀行調整存貸款利率等都會對評估結論產生影響。

期后事項的處理方式大體可分為評估處理的和評估披露的兩種情形：

評估處理的事項 如：在收益法評估企業價值時，國家稅費政策的調整，從評估基準日后某時點開始施行，按照舊的稅費政策進行測算，施行日起按照新的稅費政策進行測算。又如，在應收款項評估時，將“評估基準日后已經收回”作為評估依據進行的處理等。

評估披露的事項 這類事項的發生，盡管不影響評估基準日時資產的價值，但在利用評估結論進行交易價格決策中，由于期后事項會影響評估結論的適用性，需要考慮發生的、影響評估結論的事項。注冊資產評估師應當在切實可行的情況下，在評估報告中充分披露“評估報告評估基準日期后重大事項”說明其內容、估計對資產價值的影響，如無法做出估計，應當說明其原因。如：自然災害或企業經營事故導致的資產數量的損失，在披露該事項時，需針對自然災害發生的時間、地點及產生的損失估計數進行重點說明，對其可能給企業帶來的影響進行分析說明。又如：外匯匯率發生較大變動，應當針對發生外匯匯率的外幣金額及影響數額進行重點說明，對其可能給企業帶來的利弊影響進行分析說明。

（5）調整了評估程序受到限制的披露

?資產評估準則——評估報告?中提出應當披露，在不違背資產評估準則基本要求的情況下，采用的不同于資產評估準則規定的程序和方法。

在國有資產評估項目中，多數情況是因客觀原因無法進行實地查看的處理方式。發布的專業性準則也提出因客觀原因無法進行實地查看的處理方式如，?資產評估準則——不動產?第二十一條規定“對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露”；?資產評估準則——機器設備?第十六條規定“因客觀原因等因素限制，無法實施現場調查的，注冊資產評估師應當采取適當措施加以判斷，并予以恰當披露”。

通常情況下，客觀原因無法查看的情形有：

A.資產性能限制、資產臵放地點限制現場清查（地下深埋管線、空中架設輸配電線路、生產過程中的在產品、異地臵放資產、分散分布資產等）。

B.涉及商業、國家秘密限制現場清查（軍工企業存貨等）。C.清查技術手段限制現場清查（空中架設輸配電線路的長度和材質；輸油管道中的存貨、鑒定環境危害性和合規性、建筑結構強度測定、建筑面積測量、房屋建筑物沉降測試、白蟻蟻害監測、危房鑒定等事項，應由委托方聘請專業機構對該等事項進行評定測算等）。

D.訴訟保全限制（法院查封資產的資產等）。存在特殊的資產臵放方式時，應披露的內容為：

首先，說明特殊的資產臵放方式、資產金額和占總資產的比例，以及采取的清查方法；其次，說明這種處理對評估結果的影響及程度；再次，說明此種處理不影響評估值足額、有效的結論。

示例：本次評估中，評估師未對各種設備在評估基準日時的技術參數和性能做技術檢測，評估師在假定資產占有方提供的有關技術資料和運行記錄是真實有效的前提下，通過實地勘察作出的判斷。本次評估中，評估師未對各種建、構筑物的隱蔽工程及內部結構（非肉眼所能觀察的部分）做技術檢測，評估師在假定資產占有方提供的有關工程資料是真實有效的前提下，在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。存放在港口和煤場的煤炭，因數量多，體積大，由于受條件所限，評估人員無法進行實地數量的核實和體積的丈量，評估時主要采取現場目測、采用抽查核實入庫、出庫單據和向港口煤場管理人員進行調查核實等程序對存貨數量進行核實，并以此計算確定評估值。因煤礦生產的特殊性、安全性及井下建筑物的復雜性，對井下建構筑物，評估師主要依據企業提供的工程圖紙、工程設計文件、工程施工合同等文件，對企業填報的井下建筑物的工程量進行復核后，對部分井下建筑物進行了抽查。未能對井下建筑物的工程量進行實地逐一核實。JH（香港）有限公司的資產全部在香港，因1.18億元的資產中，有1.16億元的貨幣資金，實物資產只有10萬元，所以，評估師未到香港對有關資產進行清查核實，實物資產主要是電腦、打印機和辦公家具等，清查是通過照片、詢問回京人員和電話調查等方式進行，評估結論是在依據企業申報的、審計后資產負債表作為基礎做出的。ZM進出口公司納入重組改制范圍的股權投資單位——HG資源有限公司，注冊地在澳大利亞悉尼，實物資產只有車輛、電子設備、辦公家具（賬面凈值0.69萬元人民幣），評估師未到現場進行勘查，由企業提供了資產真實存在的聲明和會計報表進行核實。上述處理對評估結論會產生影響，但對評估結論的影響程度不足1‰；對經濟行為不會產生實質性的影響。

十二、評估報告使用限制說明

（一）已有規范 91號文件“評估報告法律效力”中，要求“具體寫明評估報告成立的前提條件和假設條件；寫明評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力；寫明評估結論的有效使用期限；寫明評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，申明評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開”等內容。

?資產評估準則——評估報告?提出的“評估報告的使用限制說明”內容包括：“評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；評估報告的使用有效期；因評估程序受限造成的評估報告的使用限制”

（二）指南的處理

基本采用了與?資產評估準則——評估報告?內容，但與?資產評估準則——評估報告?相比：

1、基本一致

（1）將“評估報告成立的前提條件和假設條件”單獨作為評估報告的組成部分之一，不在“評估報告使用限制說明”反映。

（2）不體現“評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力”。

根據國有資產現行管理制度，國有資產評估報告需要經核準或備案后，與核準文件、備案表一起使用。核準文件是相關經濟行為中涉及資產和產權價值的確認文件，是國有資產產權交易重要的參考。同時核準文件也是企業辦理產權登記、股權設臵等相關手續的必備文件。國有資產評估項目備案表是企業依法履行法定資產評估向恒旭的有效證明，是相關經濟行為中涉及資產和產權價值的確認文件，是國有資產產權交易重要的參考。同時核準文件也是企業辦理產權登記、股權設臵等相關手續的必備文件

（二）指南的處理

基本采用了與?資產評估準則——評估報告?內容，但與?資產評估準則——評估報告?相比：

1、基本一致

（1）將“評估報告成立的前提條件和假設條件”單獨作為評估報告的組成部分之一，不在“評估報告使用限制說明”反映。

（2）不體現“評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力”。

根據國有資產現行管理制度，國有資產評估報告需要經核準或備案后，與核準文件、備案表一起使用。核準文件是相關經濟行為中涉及資產和產權價值的確認文件，是國有資產產權交易重要的參考。同時核準文件也是企業辦理產權登記、股權設臵等相關手續的必備文件。國有資產評估項目備案表是企業依法履行法定資產評估向恒旭的有效證明，是相關經濟行為中涉及資產和產權價值的確認文件，是國有資產產權交易重要的參考。同時核準文件也是企業辦理產權登記、股權設臵等相關手續的必備文件 顯然，國有資產評估報告是“核準文件”和“備案表”形成的基礎文件，最終直接作為交易參考、企業辦理產權登記、股權設臵等的并不是國有資產評估報告本身，而是“核準文件”和“備案表”。國有資產評估報告“依照法律法規的有關規定發生法律效力”與此制度不銜接。部分評估機構披露的“本報告系評估師依據國家法律法規出具的專業性結論，需經評估機構及評估師簽字、蓋章后，依據國家法律法規的有關規定發生法律效力。本次評估報告應經國有資產監督管理部門備案后方可正式使用”與現行國有資產評估管理制度不吻合。

2、不同的處理

（1）關于摘抄、引用或披露

?資產評估準則——評估報告?提出“評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外”。

本指南提出“評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構審閱，相關內容，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外”，與?資產評估準則——評估報告?表述上存在不同，主要考慮是國有資產評估報告使用的特殊性以及相關監管部門的規定。

1）國有資產評估報告被摘抄、引用或披露于公開媒體，通常屬于法律、法規規定范疇，無須評估機構同意，為了準確完整披露全部和部分內容，需要時，評估機構可以審閱所摘抄、引用或披露的內容。2）中國證券監督管理委員會發布的?公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則?（含上市公司發行新股招股說明書、招股說明書、可轉換公司債券募集說明書等）中規定，發行人律師、注冊會計師、注冊資產評估師、驗資人員及其所在的中介機構等應書面同意發行人在招股說明書（可轉換公司債券募集說明書）中引用由其出具的專業報告或意見的內容。實務中，評估機構對新股招股說明書、招股說明書、可轉換公司債券募集說明書等中披露引用的評估報告內容，均進行了審閱，并出具了同意書。通用的“同意書”內容為：“XX資產評估有限公司作為XX股份有限公司本次A股發行資產評估機構。本公司已仔細閱讀了XX股份有限公司的招股說明書及概要，保證招股說明書及概要中引用的資產評估報告的真實性和準確性，并對此依法承擔相應的法律責任”。同時規定，“承擔評估業務的資產評估機構應在上述聲明后聲明：“本機構保證由本機構同意發行人在招股說明書及其摘要中引用的資產評估數據已經本機構審閱，確認招股說明書不致因上述內容而出現虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責任”；”聲明應由經辦資產評估師及單位負責人簽名，并由資產評估機構加蓋公章”。

因此，本指南提出“需評估機構審閱”的說法，與現行有關規定的做法是相銜接的。

（2）有效期的表述

?資產評估準則——評估報告?提出“評估報告的使用限制說明”內容包括“評估報告的使用有效期”。本指南提出“評估結論的使用

第四篇：關于金融企業國有資產評估監督管理有關問題通知

關于金融企業國有資產評估監督管理有關問題的通知

財金[2011]59號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局），有關金融企業：

為進一步貫徹落實《金融企業國有資產評估監督管理暫行辦法》（財政部令第47號，以下簡稱《辦法》），加強和規范金融企業國有資產評估監督管理工作，現就有關問題通知如下：

一、關于評估范圍的確定問題

（一）金融企業出現《辦法》第六條所述的經濟行為時，應按下列要求確定評估范圍：

1.整體或者部分改制為有限責任公司或者股份有限公司，合并、分立、清算，或產權轉讓的，應對企業進行整體資產評估。

2.對子公司增資擴股時，因吸收新股東入股或企業原股東未按照原有出資比例追加投資等，造成原國有股東股權比例發生變化的，需要對子公司進行整體資產評估。以非貨幣性資產增資或出資的，還應對非貨幣性資產進行評估。

3.接受非國有單位以非貨幣性資產出資的，應對接受非國有資產的企業進行整體資產評估，還應對非貨幣性資產進行評估。

4.以債權轉股權方式進行債務重組的，應對擬轉股的企業進行整體資產評估。

5.收購非國有單位股權的，應對被收購企業進行整體資產評估。以非貨幣性資產收購的，還應對非貨幣性資產進行評估。

6.以非貨幣性資產對外進行長期股權投資，接受非貨幣性資產抵押或質押，以及以非貨幣性資產抵債或者接受抵債的，應對非貨幣性資產進行評估。

7.收購非國有單位非股權類資產，處置不良資產，確定涉訟資產價值，或進行資產轉讓、置換和拍賣的，應對所涉及的資產進行評估。

8.法律、行政法規規定的應當進行評估的其他情形，評估范圍的確定應視具

體情形而定。

（二）中央直接管理的金融企業與其下屬的獨資企業之間，或者其下屬獨資企業之間的合并，以及資產或者產權置換、轉讓和無償劃轉的，未造成國有股權比例發生變動的，對相關的資產可以不進行評估。

二、關于評估項目的委托問題

金融企業出現《辦法》第六條所述整體或者部分改制為有限責任公司或者股份有限公司，合并、分立、清算，非上市金融企業國有股東股權比例發生變動，產權轉讓，債務重組，接受非國有單位以非貨幣性資產出資等經濟行為時，涉及的評估對象屬于金融企業出資人權利的，應由國有出資人直接委托，或書面授權金融企業作為評估委托方。

中央直接管理的金融企業在出現上述經濟行為時，應向國有出資人書面申請授權其選聘評估機構開展相關資產評估工作，國有出資人根據實際情況進行批復。

金融企業出現《辦法》第六條所述以非貨幣性資產對外出資，資產轉讓、置換、拍賣，債權轉股權，接受非貨幣性資產抵押或質押，處置不良資產，以非貨幣資產抵債或接受抵債，收購非國有單位資產，確定訴訟資產價值等經濟行為時，涉及的評估對象屬于金融企業法人財產權或者金融企業接受非國有資產的，資產評估應由金融企業委托。

三、關于核準（備案）申請需報送的經濟行為批準文件

（一）《辦法》第十四條規定的核準申請應報送的經濟行為批準文件，為各級人民政府批準金融企業進行改組改制、擬在境內（外）上市、以非貨幣性資產與外商合資合作或其他涉及國有資產產權比例變動經濟行為事項時的審批文件，或財政部門依照本級人民政府審批文件出具的、同意金融企業開展相應資產評估事項的批準文件。

中央直接管理的金融企業需報送的經濟行為批準文件，為國務院批準同意的重組改制等相關經濟行為審批文件，或財政部根據國務院審批文件出具的、同意其開展相應資產評估事項的批準文件。

（二）《辦法》第二十條規定的備案申請應報送的經濟行為批準文件分為：

1.已經設立股東（大）會、董事會的，根據《中華人民共和國公司法》和公司章程的相關規定，經濟行為批準文件為董事會或股東（大）會決議；或按照股東（大）會、董事會對管理層的授權，由管理層在授權范圍內，根據決策議事機制，對經濟行為審議同意后形成的文件。對按規定需報財政部門批準的事項，經濟行為批準文件為財政部門的審批文件。

2.尚未設立股東（大）會、董事會的，根據財務和資產管理制度的有關規定，經濟行為批準文件為財政部門的批復文件；或者按規定的內部決策議事機制，經總經理（行長、總裁、黨委）辦公會以及其他內部審核部門審議同意后形成的文件。

四、關于評估備案的管理權限問題

根據《辦法》第十八條規定，中央直接管理的金融企業需報財政部備案的資產評估項目包括：中央直接管理的金融企業資產評估項目；其一級子公司、省級分公司或分行、金融資產管理公司辦事處賬面資產總額大于或者等于5000萬元人民幣的資產評估項目。

因開展信貸、擔保等正常經營業務涉及抵（質）押資產、抵債資產、訴訟資產價值確認以及固定資產等非股權類資產收購處置的評估項目，備案工作由中央直接管理的金融企業負責。

五、關于核準（備案）申請的報送期限

根據《辦法》第十三條的規定，中央直接管理的金融企業的資產評估項目核準申請應在評估基準日起8個月內、相應經濟行為實際發生前，向財政部提出；因經濟行為文件未能批復等原因造成未在規定期限內報送申請的，應至少在評估結果使用有效期截止日之前20個工作日提出申請，逾期財政部不予受理。

根據《辦法》第十九條的規定，中央直接管理的金融企業的資產評估項目備案申請應在評估基準日起9個月內、相應經濟行為實際發生前，向財政部提出。對經濟行為已實際發生、相關交易手續已經完成的，財政部不予受理。

六、關于評估項目核準（備案）表的填報問題

金融企業應根據被評估企業的性質，選擇資產評估項目核準（備案）表進行填報。其中，基金管理公司應填報《證券公司評估結果表》，金融控股公司等其他非銀行、證券、保險、擔保類企業應填報《其他企業類評估結果表》。資產評估項目核準（備案）表應采用A3紙張雙面打印。

七、關于評估結論的使用問題

評估結論的使用必須與所對應的經濟行為保持一致。在金融企業改制過程中，改制設立股份有限公司的評估結論僅適用于設立股份有限公司的工商登記注冊，不得用于引入戰略投資者和首次公開發行上市。

金融企業發生《辦法》第七條所稱同類型經濟行為需要再次使用評估結論時，可不再申請備案，但應確認評估結論仍在有效使用期內，且與評估基準日時相比，未出現因資產狀態、使用方式、市場環境以及評估假設等發生顯著變化，導致資產價值發生重大變化的情況。

八、關于評估機構的選聘問題

金融企業選聘資產評估機構應當遵循公平、公開、公正和誠實信用的原則。在相關選聘管理辦法出臺前，具體選聘和決策程序參照《金融企業選聘會計師事務所招標管理辦法（試行）》（財金[2010]169號）有關規定執行。

擬選聘的資產評估機構應當具有固定的工作場所，組織機構健全，內部管理和控制制度較為完善并且執行有效；遵守國家有關法律、法規、規章及國有資產評估的政策規定，嚴格履行法定職責；遵守執業準則和執業規范，近3年內沒有違法、違規或行業自律懲戒記錄；具有與評估對象相適應的資質條件、專業人員和專業特長；與資產評估委托方高管層無經濟利益關系；未就同一經濟行為向金

融企業提供會計、審計及財務顧問服務等。

九、其他問題

《辦法》和本通知的適用范圍包括：占有國有資產的獲得金融業務許可證的企業、金融控股公司、擔保公司以及其他金融類企業。中國投資有限責任公司（含中央匯金投資有限責任公司），中國人民銀行所屬企業，以及金融類企業依法投資于其他非金融類企業的，資產評估監督管理工作比照《辦法》和本通知執行。省級財政部門可以依照《辦法》和本通知，結合本地區實際情況，制定具體實施細則。

財政部

二○一一年六月十六日

第五篇：《企業國有資產評估報告指南》講解及在實務中的應用

《企業國有資產評估報告指南》講解及在實務中的應用

一、與其他準則的關系

（一）從準則體系層面上理解，指南與《資產評估準則——評估報告》評估報告準則是”母子關系

根據我國資產評估準則體系的規劃，評估指南包括對特定評估目的、特定資產類別（細化）評估業務以及對評估中某些重要事項的規范。

2007年11月28日，中評協發布、并于2008年7月1日執行的《資產評估準則——評估報告》，是根據市場變化和執業實踐不斷完善評估報告的技術規范，是評估報告的基本要求。根據監管部門的不同要求，從其監管角度對評估報告提出更細的要求，作為《資產評估準則——評估報告》的“子準則”，是更好服務于國有資產評估領域的重要舉措，也是資產評估準則體系不斷完善的必要步驟。國有資產評估關系到國有資產權益，對國有資產評估項目的管理不可能脫離對資產評估報告的管理。

《資產評估準則----報告準則》是資產評估報告的最低要求，其主要內容是評估報告的基本要求和一般內容構成。

《企業國有資產評估報告指南》，是在資產評估報告最低要求的基礎上，為滿足企業國有資產評估管理的需要，根據企業國有資產評估管理的相關規定，針對性地對五部分內容做出更為詳盡的規定，充分反映企業國有資產評估監管的要求。

（二）與各“實體性”準則的關系

1、實體性準則、甚至其他程序性準是指南的依據。

實體性準則、其他程序性準則主要規范評估操作要求的，如：

《資產評估準則——機器設備》第一條，“為規范注冊資產評估師執行機器設備評估業務行為?? ”；

《資產評估準則——不動產》第一條，“為規范注冊資產評估師執行不動產評估業務行為??”

《資產評估準則——評估程序》第一條 為規范注冊資產評估師履行評估程序行為，《資產評估準則——業務約定書》第一條為規范業務約定書的簽訂、履行等行為 ??，報告指南必須以這些準則的要求，提出披露的規范。

2、評估報告指南不討論如何操作的問題。

評估報告規范，是反映如何編寫、如何出具評估報告的規范性問題，不反應也不討論具體的評估操作技術問題。

（三）國資報告指南與評估報告準則的構成銜接

指南提出評估報告由標題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表、評估說明等構成。與《資產評估準則——評估報告》相比，增加了評估明細表、評估說明。

《資產評估準則——評估報告》未強制要求注冊資產評估師在出具評估報告的同時，另行出具資產評估說明和評估明細表。中評協編制出版的《資產評估準則——評估報告》講解中提出“對于國有資產評估項目，注冊資產評估師可以根據所屬的國有資產行政主管部門的要求，另行提供相關評估說明和明細表，作為國有資產評估核準備案專用材料的一部分”。

實際上，本指南中提出的評估明細表相當于《資產評估準則——評估報告》附件內容中“評估對象涉及的資產清單或資產匯總表”的細化。

二、關于評估報告準則與現行國有資產評估報告規范的關系

（一）評估實踐中，已經對現規范進行“取舍”使用 現行國有資產評估項目，主要依據《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定（財評字【1999】91號）、《資產評估報告內容與格式的補充規定》（財評字【1999】302號）、《資產評估操作規范意見（試行）》（國資局國資辦發【1996】23號）等規定的內容與格式編制出具資產評估報告。

由于國有資產管理方式和要求內容的變化；新會計準則的發布執行；評估準則的陸續出臺，原國有資產評估報告內容與格式不適應相關法規準則的變化。評估實踐中，根據國有資產管理方式和要求內容的變化、新會計準則的發布執行、新出臺的評估準則，對評估說明、評估明細表進行了相應調整做法已經大量出現。這也是制定指南的必要性所在。

（根據國資委領導培訓內容整理）

1、評估報告準則是最低要求，企業國有資產評估報告指南（以下簡稱“指南”）要求的程度顯然高于報告準則。如果是非國資報告依據報告準則就可以了，但國資報告必須依據該指南并滿足國資其他文件的要求。

2、報告準則中不包括評估說明，但指南必須有，單獨成冊，也可以合在一起，希望單獨成冊，最好拆開寫，單項資產很薄，也可以合并。優點是可以只提供報告，不提供給談判對象，有利于保護國有企業和評估機構，對方看到的越少，越有利于保護評估機構。

如果選用成本法，每一項資產必須都要做細，出現差錯是絕對的錯誤，雖然差錯很小，但也得改。

過去對評估明細表不重視，但最近出了點問題，都是明細表的問題，如：

（1）對外投資掛在其他應收款核算，實際上就是掛的一個企業，應該是掛在長期投資，其他應收款800萬元，但實際是個酒樓，國資認為還款不給酒樓，但民營企業不干，要酒樓，雙方產生矛盾。（2）中央企業轉讓給地方企業，也是在其他應收款中掛的一個企業，被轉讓企業不愿轉到地方。（3）一個企業賣掉，但沒有賣土地，在土地使用權帳面值為零、評估值為零買方認為含土地，賣方認為不含土地。沒有資產的不許填零，要空白。

這是基本要求，不應“模糊表述”，但也很難界定什么是“誤導性的表述”。比如企業經營正常并向好的方向轉化，但收益法預測時后五年持續不變，那是向好的方向轉化呢？這就是誤導，給人的感覺企業是不錯的，但實際停產。

再如，企業存在重大不確定性負債，和凈資產比占的比例很大，但和資產總額相比又不是重大事項，怎么辦？說企業不存在重大不確定性負債是否是誤導？難以界定。對此，在實際工作中要認真對待，認真審核中慢慢確定。

4、第五條 評估報告提供的信息，應當使企業國有資產監督管理機構和相關機構能夠全面了解評估情況，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

爭論很大，主要在于評估機構最怕監督機構老說看不全、看不懂，如何是好啊？何時才算完整？但國資認為如果報告看不懂、信息不全面怎么判斷？證監會也是要求越多越好，越嚴越好。要把握好這個度，很難。

如，有的機構披露“我們沒有接受司法機構等部門質詢的義務”，如果監管部門連問都不能問，怎么還談審核、備案？該機構是有點過分了。別人看不懂當然要問了。

資產評估法律權屬的問題，國資與協會有爭議，光看看能行嗎？評估師有義務有責任審核。評估師都能識別也不可能，但要求這么松也不合適。為此律師要出具法律意見書，額外增加了費用。

5、評估方法：市場法完全可以評估企業價值，國際上成本法在整個評估中占不到5%，市場法、收益法占95%。市凈率、市盈率等指標都可以用。比如電廠，采用收益法評估由于虧損較大一般不選用，為此如果用收益法可以備案與核準，但必須到產交所掛牌，不可以協議轉讓。因此企業一般都放棄采用收益法。對未來形勢可能看不懂，但整個行業的體制改革必然要發生，不可能長期是虧損。60萬KW的電廠指標就可以賣一個億。

6、中鋁海外并購失敗，財務顧問同時受中鋁和力拓聘任，這是違規的，應當聘請我國自己的財務顧問。評估機構要向財務顧問轉化。

7、國資報告指南發布后，停止執行的有《資產評估操作規范意見》、91號文、資產評估報告內容與格式的補充規定。

8、指南充分考慮了國資評估監管的需要，固化了實踐中有效的操作方法，同時也進行了調整，把重復的內容進行了合并，簡化了簽字。只在評估報告中簽字，在評估匯總表中簽字。比如：明確了引用土地使用權、礦業權評估結論的方式和要求等；針對實踐中兩種方法評估結論差異原因的復雜性，強化評估范圍、委托評估資產分析等方面內容；作為評估的基礎工作，資產清查應當首先由企業進行，然后根據清查的結果申報資產，將所有評估明細表中“取消。

現在資產評估報告書專門有一頁蓋章頁，這是很奇怪的，應盡量杜絕如此操作，以防止挪做他用或添加內容。法人代表蓋簽名章，不行。代簽，更不行。更不能留有空白的簽字頁。報國資委備案的修改了，自己留存的沒改。簡化了簽字，同時也嚴格了簽字管理。

10、涉及到組建股份公司的，基準日為6日前的，必須提供三年加一期審計報告，6月30日后的可以兩年加一期。如果是同一家審計機構，可以利用審計報告。涉及產權轉讓的審計報告是一年加一期。

（一）委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說明原因，并說明是否經過審計；

評估師披露了不一致，不予備案，要求企業調整為一致。

（二）對企業價值影響較大的單項資產或者資產組合（如房地產開發企業中存貨、工業企業的生產線及廠房等）的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況；

關于評估案例，汽車、空調案例不用舉，舉價值最大的資產，最重要的生產工具。比如服裝企業的縫紉機就必須做。

（三）企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產類型、數量、法律權屬狀況等； 這是收益法與成本法產生重大差異的依據。

（四）企業申報的表外資產的類型、數量；

帳外資產盡量讓審計調整，如果審計機構認為不是重大，評估師就列示，帳面值為零

（五）引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額（或者評估值）。引用別人的報告就應當負相應的責任，一定要“過”一遍，要復核。需要報其他行政管理部門批復的一定要報其他部門批復，已經批復的基本可以大膽引用。）沒有義務到土地管理部門備案。已經出讓的土地就是企業的資產，如何處置企業自己辦。

12、關于價值類型：市場價值、投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等，不能采用其他價值類型（如投資價值），因為沒有判斷的標準，無法確定。但是未來最有市場的評估業務就是“）如果是協議轉讓，市場價值就夠了，肉爛在鍋里。如果進行產權交易，交易價格就彌補了市場價值的不足。

13、評估報告基準日必須在出具日之前。追溯性基準日報告不備案，如司法訴訟中或資產滅失情況下的評估，可以幫助審閱，不備案核準。

14、按有關規定需要進行專項審計的，應當將企業提供的與經濟行為相對應的評估基準日專項審計報告（含會計報表和附注）作為評估報告附件。按有關規定無需進行專項審計的，應當將企業確認的與經濟行為相對應的評估基準日企業財務報表作為評估報告附件。