第一篇：2014.05.19售樓員培訓--房地產金融與租賃知識

今日分享售樓員培訓--房地產金融與租賃知識

1、按揭貸款一一也叫住房抵押貸款。債務人(抵押人)在法律上將財產所有權轉讓給債權人，以取得貸款，若債務人到期不能償還貸款本息，債務人有權處置該抵押物，并享有優先受償的貸款方式。

◆個人住房貸款的發放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18周歲的公民。◆申請個人住房貸款需具備以下條件：

1）具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

2）有穩定的職業或收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3）具有購買住房的合同或協議；

4）不享受住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；

5）享受住房補貼的個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；

6）有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；貸款人規定的其他條件。

◆申請個人住房貸款應向銀行提供下列材料：

1）身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；

2）有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明；

3）符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；

4）保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

5）申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；

6）貸款人要求提供的其他文件或資料。

2、外地戶口在本地按揭買房

需要提供在周口連續一年以上的納稅證明或社保，你夫妻雙方的身份證，戶口本，結婚證（沒結婚的提供單身證明，去戶口所在地縣級以上民政部門開具），收入證明，近半年的銀行流水（越多越好貸），無不良記錄。然后去周口市房管局開個無房證明就可以了！

3、住房公積金制度一是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，是指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節，有機構成的整個運行機制和管理制度。

4、契稅：是指當房地產所有權發生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換；房屋的買賣；房屋的贈與；房屋的交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產產權轉移合法性的作用。交納契稅也是購房者應盡的義務之一。

林旭東20140520

第二篇：房地產售樓員崗前培訓(一)

第二講：房地產售樓員崗前培訓

（一）一、項目開發過程（高層為例）

立項—→策劃、設計—→拆遷—→七通一平（前期1年）—→臨時設施→地下連續墻—→基坑—→基礎—→地下室（基礎施工6個月）—→主體（6個月）—→外裝修—→內裝修—→竣工驗收（安裝工程1年）

（施工期2年）

工程投資比例：土建：安裝：裝修=4：3：3（一般）

土建：安裝：裝修=3：3：4（高檔）

五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

二書：是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

二、房地產常用術語

（一）土地類

毛地:就是一塊啥也沒成的地一般有建筑物 也許雜草叢生 也許還種著莊稼

生地：與毛地差不多的意思吧但一般感覺是沒有建筑物的熟地：一把指三通一平或五通一平了而且拆遷和賠償問題也協調好了

凈地：該通的水電氣通了 該拆遷的拆了 只等開發了

建設用地/國有土地/農村集體所有土地

（二）價格類

均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

基價

基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

起價

起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表現為×××元／平方米起售“，以較低的起價來引起消費者的注意。

預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。

定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

違約金：買賣雙方違約需支付一定賠償資金。

（三）房地產權屬類

產權證書

產權證書是指”房屋所有權證“和”土地使用權證“。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

回遷房/商品房

回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷民的房子；

商品房就是由發展 商自己出售的房子。

每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房，商品房都出房產證了，那交易都一樣。沒出房產證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。回遷房都比商品房要便宜，敢于承擔風險，那就買回遷房比較劃算。

使用權房

使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

不可售公房

不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。

廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

（四）面積類

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

公攤面積/公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

公用建筑面積

公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

實用面積

它是”建筑面積“扣除公共分攤面積后的余額。

套內面積

俗稱”地磚面積“。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗

銷售面積

銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

計租面積

作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

（五）屬性類

容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。

進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

開間

住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

建筑密度

建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（%）。綠地率所指的”居住區用地范圍內各類綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層數

中國《民用建筑設計通則》（GB 50352—2005）將住宅建筑依層數劃分為：一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層建筑和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

層高/凈高

層高是指住宅高度以”層“為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

陽臺

陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平臺

平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室/半地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.過道

過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

三、房地產忽悠大全

偏遠地段---------遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生郊區鄉鎮---------回歸自然，享受田園風光緊鄰鬧市---------坐擁城市繁華

挨著臭水溝-------絕版水岸名邸，上風上水挖個水池子-------東方威尼斯，演繹浪漫風情地勢高-----------視野開闊，俯瞰全城

地勢低洼---------私屬領地，冬暖夏涼

樓頂是圓的-------巴洛克風格

樓頂是尖的--------哥特式風格

戶型很爛----------個性化戶型設計，緊跟時尚潮流樓間距小----------鄰里親近，和諧溫馨

邊上是荒草地------超大綠化，滿眼綠意邊上有家銀行------緊鄰中央商務區

邊上有個居委會----中心政務區核心地標邊上有家學校------濃厚人文學術氛圍

邊上有家診所------擁抱健康，安享愜意邊上有家小賣店-----便利生活觸手可及邊上有個垃圾站-----人性化環境管理

邊上有火車道-------交通便利，四通八達

第三篇：房地產金融知識

房地產金融知識

——資金的時間價值

資金時間價值觀念及資金等計算的原理和方法，是房地產經濟分析必須的基礎知識和基本技能。

一、資金時間價值存在原因

1．通貨膨脹（錢不值錢）

2．承擔風險（多得不如現得）

3．資金增值

4．機會成本

二、單利和復利

1．單利是指多期均按原始本金計算利息，即只有本金計利息，而本金所產生的利息不計算利息：F=P（1+in）

2.復利是指以上一期的利息加上本金為基數計算當期利息的方法，即通常所說的利滾利：F=P（1+i）n，其中n是計息周期，銀行的計息周期一般是按月計息一次。

3．單利與復利的換算。如果處息相同，則通常情況下，單利計息的利息少，復利計息的利息多，如果要使單利計息與復利計息兩不吃專虧，則兩者的利率應不同：

i1= n－1

n

三、名義利率和實際利率

在利息計算中是假設利率的時間單位與計息周期一致當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率。

例：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，如果一年按12%的利率計息一次，按半年6%的利息計息兩次。按季度30%的利息計息4次，按月1%的利息計息12次，這4種情況的本利和分別如下：

一年計息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年計息兩次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年計息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年計息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

這里的12%，對于一年計息一次的情況來說，即是名義利率又是實際利率，對于一年計息兩次、1次和12次的情況來看，都是名義利率，而實際利率分別為：

一年計息兩次：（1+6%）2－1=12.36%

一年計息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年計息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地產個人貸款

個人住房貸款的種類：

①按資金來源分：

●自營性個人貸款（也稱商業性貸款，俗稱按揭）

●委托性個人住房貸款（也稱公積金個人住房貸款）

●個人住房組合貸款

②按交易形態分：

●一手房貸款

●二手房貸款

個人住房貸款中的幾個主要術語

●貸款金額

●首付比例

●貸款比例也稱貸款成數

●貸款期限也稱貸款年限

●貸款利率

●償還比例

1．個人商業用房貸款：

①貸款用途，適用于個人在中國大陸境內城鎮購買商業用房，即通常所稱的“個人商業用房按揭貸款”。

②貸款額度：最高為所購商業用房銷售價格或評估價值的60%。

③貸款期限：最長為10年。

2．個人住房公積金貸款

①貸款用途：適用于按時足夠繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。②貸款額度：按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。

③貸款期限：一般最期限長為20年，并由當地住房資金管理部門根據借款人的實際情況確定貸款。

3．個人住房組合貸款：

①貸款用途：適用于按時貴客繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。②貸款額度：公積金個人住房貸款和銀行自營性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售價格或評估價值的80%，其中公積金個人住房貸款最高額度按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。

③貸款期限：在中國人民銀行規定的最長貸款期限內（目前為30年），由當時住房資金管理門市部和貸款銀行根據借款人的實際情況，分別確定貸款期限。

五、個人住房貸款（商業用房）貸款債務轉移。

①貸款用途：適用于銀行個人住房（商業用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉讓貸款所購住房（商業用房）而引起的債務轉移，即通常所稱“轉按”。

★個人住房轉按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈與、繼承等原因房屋產權和按揭借款需同時轉讓給他人，并由銀行為其續做貸款轉移手續的業務。

轉按主要涉及四個方面軍的內容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。

②貸款額度以截止債務轉移目的貸款余額為債務轉移的貸款本金。

③貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計劃。

辦理指南：

當貸款人申請轉按時，請原借款人和轉按借款人同填寫貸款申請審批表，對因原借款人死亡申請轉達按的，可由轉按借款人單獨填寫申請審批表。原借款人因其他原因不能填寫該表的。可由其代理人代為填寫，同時提交以資料：

（一）因房屋出售申請轉按的，須提供《房屋買賣合同》，房齡在5年（含）以上及貸款人認為需要進行評估的，轉按借款人應提供由貸款人認可的房地產估價機構出具的房屋價值評估報告。

（二）因房屋贈與申請轉按的，須提供贈與合同和公證書等有關法律文書。

（三）因房屋繼承申請轉按的，須提供原借款人死亡證明和有關該房產的繼承公證書。

（四）因夫妻離婚等其他原因申請轉按的，須提供夫妻離婚證明和法院關于夫妻財產侵害的判決書或經過公證的財產分割協議，且其中必須對該房屋產權的歸屬做出明確說明。

（五）銀行認為必要的其他材料。

一、個人住房貸款應具備的條件

個人住房貸款借款人應具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。

二、提前還款該如何處理

如需提前還款，借款人應在經辦行、會計部門核實目前剩余的貸款本金，并持會計部門打印的貸款余額憑證向建設銀行個人住房貸款中心提出申請，憑個人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續，并憑經辦行、會計部門出具的《貸款結清證明》到個人住房貸款中心領取相關貸款資料。

三、款期間如遇到利率調整怎么辦？

貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調整，于下年1月1日開始按相應檔次執行新的利率。

四、房地產常見按揭計算：

歸還個人購房（抵押）貸款的常見兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。月均等額還款法：即貸款期內分月以相等的額度平均償還本金和利息，計算公式為：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數。

注：P表示現值；F表示將來值；I表示利率；n表示計息周期數； A表示等額年限；K表示萬元還款系數。

遞減（等本）償還法：

其計算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率

已償還期限為M，則貸款余額為：

例：某家庭購房價值30萬的商品房，采用7成20年貸款，采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準備提前還款，該家庭貸款余額是多少，若采用等本還款月供和余額又是多少。

解：

A、等額還款法

月供款=貸款額×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

還款余額：可用將等額年金轉換為現值的公式：

n－1i(1+i)n

來計算，貸款余額在數量上等于以后的月還款額的現值之和，設貸款余額為PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(萬元)

B、等本還款法：

每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率。

第一個月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二個月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三個月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月遞減額為3.67（元）

貸款余額：

上月貸款余額=貸款總額－已還本金。

5年后貸款余額=210000－60×875=157500元

C、兩種還款方式比較

a.等額還款：先還利息后還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用于一些貸款期限較長得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢，則選擇采用該方式比較有利。

b.等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。

D、申請輸個人住房貸款時需提交哪些資料？

●借款申請書

●借款人夫妻雙方身份證原件及復印件（或軍官證、護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證）

●借款人戶口薄原件及復印件

●借款人婚姻狀況證明：結婚證、離婚證、未婚證明原件及復印件。

●建設銀行認可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關的證明材料。

●首付款憑證●購房合同、協議或意向書。●抵押物或質押權利清單及權限屬證明文件，有處分權人出具的同意

抵押或質押的證明。

建設銀行規定的其他文件和資料。

第四篇：EMC金融知識-金融租賃

EMC金融知識——金融租賃

中國合同能源管理網-2010-11-12 13:59:29

金融租賃是出租人(租賃公司)根據承租人(客戶)的請求，按雙方事先的合同約定，向承租人指定的出賣人(節能服務商或設備商)，購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一定時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。據統計，在國外的節能服務項目中，約有20%-25%采取金融租賃模式。2006年，西門子(中國)有限公司、內蒙烏蘭水泥集團和南方國際租賃有限公司簽署了一攬子涉及節能服務的金融租賃協議。根據內蒙烏蘭水泥集團要求，南方租賃向西門子整體購買節能設備及服務，西門子承諾最低節能量為18%；烏蘭水泥則以節能效益支付租金，該項目實際節能效果達到35%，項目實施順利。

與銀行保理一樣，節能服務企業也同樣面臨租賃公司對其技術水平、資信能力的質疑。但租賃公司更關注的是客戶(承租人)的資信能力，只要客戶通過了租賃公司的信用審核，在得到客戶認可的情況下，租賃公司甚至有可能在未形成租賃資產前，就可以支付節能項目資金。就融資期限而言，租賃可以提供最高達5年的融資，這大大突破一般銀行保理最高1年的融資期限。

責任編輯：易木

第五篇：金融信托與租賃

金融信托與租賃

一、名詞解釋

1.養老金信托：也稱年金信托，是信托機構接受委托人定期繳納的養老基金，負責基金財產的運用管理，并在雇員退休后以年金形式向其支付退休金的一種信托業務

2.財產積累信托：是指把職工一定的財產積累儲蓄委托給信托機構加以管理和運用，以便將來能形成一項財產的一種信托業務。3.投資信托：信托投資(TrustInvestment)，是金融信托投資機構用自有資金及組織的資金進行的投資。以投資者身份直接參與對企業的投資是目前中國信托投資公司的一項主要業務，這種信托投資與的委托投資業務不同。（信托投資基金也叫投資信托，即集合不特定的投資者，將資金集中起來，設立投資基金，并委托具有專門知識和經驗的投資專家經營操作，使中小投資者都能在享受國際投資的豐厚報酬不同的減少投資風險。共同分享投資收益的一種信托形式，基金投資對象包括有價證券和實業。）

4.處理債務信托：是指債務人將其財產的全部或一部分移交給信托機構，由信托機構處理，再按信托契約將所得價款用于清償委托人各項債務的信托業務。

5.遺囑執行信托：遺囑執行信托是指由受托人作為遺囑的執行人，按照遺囑處理有關事項并負責分配遺產的業務。

6.開放式基金：是指基金設立后基金規模不是固定不變的，投資者可以隨時根據市場供求情況發行新份額或被投資人贖回的投資基金。8.抵押公司債信托：是信托機構為協助企業發行債券提供發行便利和擔保事務而設立的一種信托業務。企業委托信托機構作為其發行債券的受托人，代債券持有者行使抵押權或其他權利，以保障債權人的權益，從而能順利完成資金的募集，取得穩定而長期的營運資金 9.契約型投資基金：也稱為信托型投資基金，是根據一定的信托契約而組建起來的代理投資行為，是由基金發起人和基金管理人、基金托管人訂立基金契約而組建的投資基金。

10.杠桿租賃：是一種融資性節稅租賃。在杠桿租賃交易中，出租人一般只需提供全部設備金額的20％～40％的投資，就可獲得設備的所有權，享受百分之百的設備投資的稅收優惠，設備成本中的大部分資金則以出租的設備為抵押，從銀行和金融機構貸款取得，貸款人提供貸款時對出租人無追索權，其還款保證在于設備本身和租賃費，同時需要出租人以設備第一抵押權，租賃合同及收取租金的受讓權作為該貸款的擔保。杠桿租賃主要用于資本密集型設備的長期租賃業務，例如飛機、輸油管道、石油鉆井平臺、衛星系統等的租賃。（自己刪減）

11.委托貸款業務：指委托單位將貸款基金預先交存信托投資公司，并委托信托投資公司按其指定的對象和用途發放的貸款。

12.封閉式基金：是相對于開放式基金而言的，是指基金規模在設立時就已經限定，在發行期滿后和規定的期限內，基金規模固定不變的投資基金。

二、簡答 1.簡述信托與銀行信貸區別

（1）所體現的經濟關系不同。信托是按照“受人之托，代人理財”的基本特征融通資金管理財產，涉及受托人、委托人和受益人三個當事人，其信托行為體現的是多邊的信用關系。而銀行信貸則是一種“信用中介”籌集和調節資金供求，是銀行與存款人和貸款人之間發生的雙邊的信用關系。

（2）基本職能不同。信托的基本職能是財務管理職能，而銀行的基本職能是融通資金。

（3）業務范圍不同。銀行信貸吸收存款和發放貸款為主要內容，而信托業務集“融資”與“融物”于一體。2.試比較封閉式基金與開放式基金（1）基金的存續期限不同；（2）基金規模的可變性不同

（3）基金單位交易價格的決定方式不同（4）基金單位的交易方式不同（5）基金的投資策略不同（6）披露要求不同

3.是比較契約型基金與公司型基金

（1）立法基礎不同（2）法人資格不同（3）投資者的地位不同（4）資本結構不同

（5）融資渠道不同（6）投資顧問設置不同 4.我國法人信托業務的種類有哪些（1）針對證券發行的信托，如公司債信托、市政收益債券信托（2）關于公司創設、改組、合并、撤銷和清算的信托（3）關于有形財產的信托，如各種動產、不動產信托

（4）關于權利的信托，如商務管理信托，發明專利、著作權、商標權信托。

（5）關于職工福利的信托，如養老金信托和其他雇員受益信托。5.簡述信托約定的方式

（1）信托合同（2）個人遺囑（3）信托宣言（4）法院命令（5）協議章程

6.公益信托的特點和主要有哪些種類

公益信托的特點：（1）目的是為了社會公眾利益而設立的（2）受益人是不完全確立的（3）必須取得有關主管部門的批準（4）要接受社會公眾和國家有關機關的監督（5）不得在中途解除合同

公益信托的種類：（1）公共基金信托（①.社會公眾信托②專項基金信托）（2）公共機構信托（4）公共機構代理（3）慈善剩余信托 7.抵押公司債信托業務的基本程序有哪些（1）發行人提出申請

（2）信托機構審查核實發行人的相關情況（主要內容：公司的經營及資信狀況；審核債券發行情況；核實抵押財產）

（3）簽訂抵押公司債信托契約（主要內容：一般性條款；抵押物品條款；債券證實條款；其他條款）

（4）轉移信托財產（5）發行債券（6）發行公司償還利息并到期支付本金

8.信托機構業務經營的原則（1）忠誠于受益人的原則（2）分別管理的原則（3）妥善管理的原則（4）親自執行的原則（5）防范利益沖突的原則（6）信托管理的延續性原則（7）保密原則（8）賠償原則

9.簡述融資租賃及其特點

融資租賃：是一項融貿易、金融為一體的綜合性金融服務，借助租賃標的這一載體，對金融與貿易創新。

特點：（1）三方當事人相互關聯，當事人有時可以交叉重疊，如轉租、回租。

（2）兩個及以上合同相互制約，即租賃合同，購買合同和和貸款合同，其中購貨合同確定投資成本，融資租賃合同確定投資收益。（3）租賃物以及供應商由承租人自行選定，設備缺陷、技術落后等風險，以及設備維護均由承租人負責。

（4）承租人的目的是中長期融資，租期接近設備有效使用年限，往往“一租到底”。

（5）租金支付的全額清償性或完全支付性，出租人通過一次租賃交易即可收回全部投資并獲利。

（6）合同具有不可解約性，無法繼續履約時，承租人要付清全部租金并取得標的所有權。

（7）租賃期滿時，租賃標的可按“留購、續租、退還”三種方式。10.我國投資基金的運作程序

（1）基金的募集（2）基金的交易、申購與贖回（3）基金的投資（4）基金的信息披露

（5）基金的終止（6）投資基金的財務管理 11.設立商務管理信托的目的以及設立的程序 目的：

（1）改善公司組織管理

（2）保證公司經營方針、作風的連貫性（3）防止其他企業對本企業的控制（4）協助企業重整（5）保障投資者的權益 程序：

（1）締結信托契約

（2）股東將股票表決權轉移給受托人（3）簽發商務管理信托證書（4）受托人代為行使表決權（5）到期時的處理

13目前我國信托代理業務包括哪些內容

種類：信托機構承辦的代理業務種類多樣，主要有代理保管、代理收付款、代理有價證券業務、代理不動產管理等。

（1）代理保管：也稱代理資財保管，是信托機構設置保管庫，代理保管各種財務和有價證券的業務。（2）代理收付款項

是指信托公司接受單位和個人的委托，代理辦理指定款項的收付事宜，包括代收款項和代付款項兩大類。（3）代理有價證券業務

指信托公司接受客戶的委托，代為辦理有價證券的買賣、過戶、登記、保管以及整合代理等。（4）代理不動產管理 ①代理不動產中間保管 ②代理發行不動產分割證 ③不動產的中介代理業務 ④不動產簽證代理業務（5）其他代理業務

①代理催收款項 ②代理會計事務 ③代理保險 15.談談發達國家信托業務發展的趨勢

（1）在強調財務管理作為信托業務的基本職能的同時，其他職能越來越受重視。（2）金融信托機構與其他金融機構的業務界限越來越模糊（3）金融信托業務不斷創新（4）金融信托業務逐漸走向國際化

三、論述

1.結合我國信托業目前發展中存在的主要問題，談談如何促進信托業發展

我國信托事業發展中存在的問題

（1）歷史原因。第一，在否定商品經濟、建立高度集中的計劃經濟條件下，社會財產的所有者歸于一體，經濟形式趨向單一，信托關系無法存在，信托業自然失去了存在的基礎和前提。

第二，我國商品經濟不發達，經濟實力薄弱，大部分實物貨幣由國家計劃調撥，可用作信托財產的數量微乎其微，信托業缺乏客觀需求。第三，一切信用集中在國家手里，金融形式簡單歸于單一的國家信貸體系，信托不復存在。所以，改革開放以前我國根本就不具備信托業務存在和發展的客觀條件。（2）目前困境

主營業務匱乏，盈利空間狹窄 競爭環境惡劣，夾縫里求生存 信譽信任危機，客戶基礎薄弱 法規相對滯后，監管過分嚴厲 可結合（2）找出對應策略展開

2選擇你感興趣的一種信托業務，詳談你對他的認識和體會以及如何促進其在我國的發展（按上課時自己講的答就好，答案不唯一）3.談談我國融資信托業中存在的問題以及未來發展趨勢 中國融資租賃業存在的主要問題（1）租賃的社會認知度較低（2）租賃業務動機定位不準（3）租賃項目審查不合理（4）金融租賃公司經營管理水平低（5）一些租賃公司的股東惡意控制（6）租賃業的法律環境仍不完善 我國融資租賃業的發展前景

雖然我國融資租賃業在發展中遇到了許多問題，但是融資租賃在我國仍然有廣闊的發展前景。

生產領域，運用融資租賃可以擴大實質性投資帶動就業增長，加速企業的技術改造和設備的更新換代，推動高新技術和設備的使用； 流通領域，運用融資租賃可以改變原來的生產、運輸、銷售等部門相互分割的傳統流通方式，建立產供銷一條龍的生產營銷體系，促進國產設備的銷售，擴大國產設備的市場占有率； 金融領域，運用融資租賃可以改變單一的貸款融資方式，改善銀行資產結構，降低經營風險，擴大中小企業融資規模；

財政領域，融資租賃與財政政策相互配合，可以改變原有的財政及投入方式，充分發揮財政資金的杠桿作用；

國有資產管理領域，運用融資租賃可以減少固定資產占有，提高資金流動性，盤活國有資產。

四、填空 填空

1.2.遺囑信托主要有執行遺囑和管理遺產兩種業務

（3）根據委托人的風險承受能力和偏好，證券投資信托分為股票投資信托、債券投資信托、和

（4）不動產信托業務按是否提供融資服務可劃分為融資性不動產信托和服務性不動產信托。目前我國信托投資公司辦理的擔保業務可分為、和其他類擔保業務。（沒找到）