第一篇：一套房屋約定兩種價格 如何認定陰陽合同效力

一套房屋約定兩種價格 如何認定陰陽合同效力

【案情簡介】

原告張京華在上海市豐賢區北京路有一套商品房。因被告張豐毅欲購房，經人介紹原告張京華與被告張豐毅達成購房意識，當時雙方為規避國家稅費，原、被告口頭約定，被告應支付原告購房款33.5萬元。但在正式合同中約定25.5萬元以規避稅費。雙方達成共識后，2005年3月12日簽訂了《上海市二手房買賣合同》，該合同約定，原告張京華將其所有的房屋產權轉讓給被告張豐毅，轉讓價為25.5萬元，原告張京華應于同年6月30日騰出該房并通知被告張豐毅進行驗收交接；未盡事宜，雙方可以簽訂補充條款，雙方之約定應以補簽協議為準。購房合同簽訂后雙方未另簽協議。2005年8月20日，被告張豐毅取得該房屋房地產權證。

購房合同簽訂后，被告張豐毅分三次共支付給原告張京華房款27.5萬元，并于2006年2月12日與中國建設銀行上海豐賢區支行簽訂了《個人住房公積金借款合同》及《個人住房抵押合同》，向銀行借款9.7萬元，借期10年，同時將房屋作為抵押物擔保還款。截至2006年10月底，被告張豐毅共歸還貸款本金10877.31元，利息6284.36元，尚欠貸款本金86122.69元。

事后，被告張豐毅不再向原告支付購房款由此形成糾紛。

原告張京華認為，2005年3月12日，其與被告張豐毅簽訂《上海市二手房買賣合同》，約定其將自己所有的房屋轉讓給被告張豐毅，轉讓價為25.5萬元，其應于同年6月30日騰出該房并通知被告張豐毅進行驗收交接。在補充條款中，雙方約定另簽協議為準。之后雙方未另簽協議。同年3月，被告張豐毅取得該房產權證。但在上述合同之外，本人曾與被告達成口頭共識，約定房屋價款為33.5萬元，為規避國家稅費在正式合同中注明價款為25.5萬元。可見，雙方商定的房價款應為33.5萬元。現被告張豐毅在簽訂買賣合同后否認房價款為33.5萬元的事實，且至今尚欠房款6萬元，嚴重侵犯了本人的合法權益。

雙方經多次協商未果，原告訴至法院，請求法院判令撤銷其與被告張豐毅之間的買賣合同。

被告張豐毅認為，其與原告簽訂的二手房買賣合同系雙方真實的意思表示，雖在合同附件中寫明以雙方另簽協議為準，但實際雙方未另簽協議，故應以合同約定的內容為準，即合同約定的房價款應為25.5萬元，故請求法院駁回原告張京華的訴訟請求。

第三人中國建設銀行上海豐賢區支行述稱，依照公積金抵押貸款合同，被告張豐毅向建行支行貸得公積金9.7萬元。如撤銷被告張豐毅與原告張京華簽訂的買賣合同，亦請求終止銀行與被告張豐毅之間的借款合同及抵押合同，判令被告張豐毅提前結清房款。法院到決

上海市豐賢區人民法院經審理認為，原告張京華與被告張豐毅在訂立二手房買賣合同時，被告張豐毅明知逃稅將造成國家稅款流失而隱瞞真實房屋價格，原告張京華應知被告張豐毅逃稅會損害國家利益而與被告張豐毅簽訂上述合同，系雙方惡意串通損害國家利益，故雙方簽訂的買賣合同無效。對無效合同取得的財產應予返還，造成的損失應予賠償。被告張豐毅應將房屋返還給原告張京華，原告張京華應返還被告張豐毅定金及房款27.5萬元并賠償被告張豐毅利息損失。中國建設銀行上海豐賢區支行基于與被告張豐毅的借款合同主張權利，要求終止公積金借款合同和抵押合同，由被告張豐毅提前結清公積金貸款余額，符合法律規定。

據此，原審法院依照《合同法》第52條第（二）項、第58條之規定，判決如下：

一、原告張京華與被告張豐毅簽訂的《上海市二手房買賣合同》無效；

二、系爭房屋產權歸原告張京華所有；

三、原告張京華應于本判決生效之日起10日內，返還被告張豐毅定金2萬元、房款25.5萬元；

四、原告張京華于本判決生效之日起10日內，以中國人民銀行同期存款利率支付被告張豐毅購房款27.5萬元的利息損失；

五、被告張豐毅與中國建設銀行上海豐賢區支行簽訂的《個人住房公積金借款合同》終止履行；

六、被告張豐毅于本判決生效之日起10日內，一次性歸還中國建設銀行上海豐賢區支行至2006年10月底止的公積金貸款余額86122.69元，之后《個人住房抵押合同》終止履行。

被告張豐毅不服一審法院作出的判決，遂向上海市第二中級人民法院提起上訴，其上訴稱，其與原告張京華之間買賣合同約定的價格為25.5萬元，從未談過33.5萬元交易價格，也不存在雙方惡意串通，損害國家利益的事實。現被告張豐毅已經按照合同約定的交易價格繳納了稅款，稅務機關亦出具了完稅證明。同時，原告張京華在原審時的訴訟請求為撤銷買賣合同，而原審判決超出了訴請范圍。原告張京華的撤銷之訴，根據《合同法》的規定因撤銷權已消失，故不應得到法律支持。遂請求二審法院撤銷原判，駁回原告張京華原審時的訴訟請求。

被上訴人（原告）張京華辯稱，原審法院認定房價為33.5萬元是正確的。如果房價是25.5萬元，被告張豐毅無需支付27.5萬元。買賣合同所寫的房價是虛假的，原審法院判決正確，請求予以維持。

二審法院經審理查明：原審法院認定的事實無誤。

二審法院經審理認為，依據原告張京華提供的證據及當事人質證意見，應認定原告張京華與被告張豐毅就系爭房屋達成的交易價為33.5萬元。被告張豐毅對其已支付的價款超出買賣合同約定的價款一節未能提供合理解釋。原告張京華作為系爭房屋所有權人與被告張豐毅簽訂二手房買賣合同，應是雙方真實意思表示。合同本身未違反法律法規強制性規定，亦非雙方惡意串通故意損害國家利益。在合同簽訂過程中雙方將合同價款寫為25.5萬元，被告張豐毅并據此繳納稅款。考慮到合同中對房屋附有裝潢、設施設備做了約定，且在原告張京華提供的估價報告及被告張豐毅書寫的字條中均考慮了裝修因素，故合同約定的25.5萬元應是房屋轉讓價的一部分。根據規定，房屋所有權轉讓中，受讓方應按合同確定的成交價繳納契稅，如成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關可參照市場價格進行核定。鑒于目前稅務機關已為被告張豐毅開具完稅證明，對原告張京華與被告張豐毅實際轉讓價與合同約定價款之間的差價是否需繳納稅款應由稅務征收機關確定。原審認定雙方惡意串通，損害國家利益缺乏依據。原告張京華與被告張豐毅所簽訂的二手房買賣合同合法有效。根據法律規定，因重大誤解或顯失公平而簽訂合同的，撤銷權應自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使。鑒于本案糾紛并不屬于重大誤解或顯失公平，且原告張京華起訴時距其與被告張豐毅簽訂買賣合同已超過一年，故對原告張京華要求撤銷合同的訴訟請求不予支持。

【法院判決】

據此，二審法院依照《民事訴訟法》第153條第1款第（二）項，《合同法》第54條、第55條之規定，判決如下：

一、撤銷原判；

二、對原告張京華要求撤銷其與被告張豐毅所簽訂的二手房買賣合同的訴訟請求不予支持。

【爭議焦點】

當事人就同一套房屋約定兩種不同價格，應當如何認定此類合同的效力以及在購房過程中，對于漏繳稅費的行為應當如何處理？

【律師點評】

本案系一起在二手房買賣過程中因當事人對房價數額產生爭議而涉訟的案件。爭議焦點在于當事人就同一套房屋約定兩種不同價格（即俗稱的“陰陽合同”），應如何認定此類合同效力及對于漏繳稅費的處理。

1．“陰陽合同”的效力認定

所謂“陰陽合同”，是指合同當事人采用訂立兩份以上合同的方式，一份對外，一份對內，其中對外合同的價格或其他條件并不是雙方的真實意思，而是用于完稅或出于其他目的；對內合同可以是一份也可能是數份。可以是書面，也可以是口頭，其內容反映了雙方的真實意思。在本案中，被告張豐毅與原告張京華簽訂的二手房買賣合同，就房屋轉讓達成協議，協議上約定的房屋價款為25.5萬元，而同時又另行約定房屋實際轉讓價為33.5萬元。這種情況在目前的二手房買賣活動中時有所聞，即就同一套房屋約定兩個價格訂立兩份合同，用約定較低價格的合同辦理手續，而私底下按照較高價格的約定交易房屋，以逃避繳納部分稅收。“陰陽合同”是一種違規行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也蘊含著風險，因此而引發的糾紛屢見不鮮。類似問題在租賃房屋情形下也時有出現，承租人與出租人簽訂兩份租金不同的合同，一份合同交給單位以取得“房貼”，另一份為實際履行的租賃合同，承租人據此取得差價。

在本案中，原審法院審理認為，雙方惡意串通隱瞞真實房屋交易價格造成國家稅款的流失，損害國家利益，認定雙方買賣合同無效。由于雙方確定的房屋買賣價款是由房價與裝修設備價兩部分組成，即系爭房屋的成交價33.5萬元中還有裝潢、設備費用，因此認定房價25.5萬元、裝修設備款8萬元是符合實際情況的。然而雙方辦理契稅時僅以房價款25.5萬元為基數申報，存有瑕疵，這也為雙方日后的糾紛留下了隱患。現被告張豐毅不愿支付余下的錢款，而隨著時間的延續，房地產價格的飆升，如果僅因為雙方合同中存在隱瞞價格一節而認定買賣合同無效，雙方返還，無疑將市場的漲跌風險全部加于買方。縱觀房地產市場的實際情況，認定合同無效不利于保護交易穩定，亦有悖于民法契約至上的基本精神。在認定合同有效的同時，對于雙方逃稅的情況，可由稅務部門進行處理。二審判決合同有效具有法理基礎，保護了交易的穩定，具有比較好的社會效果。

2．本案合同不符合行使撤銷權的實體要件

在本案中，原告張京華起訴要求撤銷其與被告張豐毅之間的買賣合同。根據《合同法》

第54條規定，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷的合同的理由系基于重大誤解或顯失公平等，本案并不符合上述情形。

第一，所謂重大誤解，是指誤解者做出意思表示時，對涉及合同法律后果的重要事項存在認識上的顯著缺陷，其后果是使誤解者的利益受到較大損失或達不到誤解者訂立合同的目的。主要適用于一方當事人對合同性質、對方當事人、標的物品種、質量、規格產生誤解等情形。判斷合同的訂立是否屬重大誤解，應具備以下要件;（1）誤解一般是因為受害方當事人自己的過失產生。（2）必須是對合同內容構成重大的誤解。（3）這類合同要能直接影響當事人應享有的權利和承擔的義務，合同一旦履行就會使誤解方的利益受到損害。（4）重大誤解與合同的訂立或者合同條件存在因果關系。從本案雙方簽訂的二手房買賣合同分析，雙方都清楚買賣合同標的物是位于某處帶裝修的房屋，轉讓價為33.5萬元，雙方意思表示明確，原告張京華未能證明其產生了重大誤解，因此本案并非因重大誤解訂立的合同。

第二，所謂顯失公平，是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下訂立的合同使當事人之間享有的權利和承擔的義務嚴重不對等。例如，標的物的價值和價款過于懸殊、風險承擔明顯不合理的合同，都可稱為顯失公平合同。顯失公平具有以下構成要件：（1）客觀上當

事人之間利益不平衡；（2）一方當事人故意利用其他優勢或另一方當事人的草率等訂立合同。能否認定本案屬顯失公平的關鍵在于房屋的約定轉讓價與實際價值是否過分懸殊，影響了當事人的利益平衡。原告張京華雖認為合同約定房價低于實際房價，但考慮到合同中對房屋附有裝演、設施設備做了約定，且在原告張京華提供的估價報告及被告張豐毅書寫的字條中均考慮了裝修因素，故應認定合同約定的25.5萬元是房屋轉讓價的一部分，雙方利益并不存在明顯的不平衡。且原告張京華亦不能證明被告張豐毅存在故意利用自身優勢交易的情形，故本案不屬于顯失公平的情形。

綜上分析可以認定，本案中當事人訂立的二手房買賣合同是雙方真實意思表示，合同本身未違反法律法規強制性規定，亦非雙方惡意串通故意損害國家利益，符合合同的生效要件。因此為有效合同，原告張京華行使撤銷權不符合實體要件。需要注意的是，撤銷權應當在自知道或者應當知道撤銷事由1年內行使，這1年的時間是除斥期間，即法律規定某種權利的存續期間。期間屆滿后權利歸于消滅。除斥期間不能中止、中斷或延長。結合本案分析，即使原告張京華的主張符合行使撤銷權的實體要件，但程序上因其在1年期限內未行使撤銷權，亦失去了撤銷合同的權利。

原文鏈接：

第二篇：陰陽合同效力

陰陽合同效力

1.陰陽合同中的陽合同因不體現當事人的真實意思而不發生法律效力。

2.陰合同是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，陰合同只要內容合法，同樣受到法律保護。

3.如果利用陰陽合同實施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的陽合同無效，被偽裝的陰合同也因內容違法而無效。

4.買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了中國稅收管理規定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰。

5.如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。

6.買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

7.雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立。

8.沒簽過戶確認書，現售價變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。

9.中的陽合同因不體現當事人的真實意思而不發生法律效力。

10.陰合同是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，陰合同只要內容合法，同樣受到法律保護。

11.如果利用陰陽合同實施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的陽合同無效，被偽裝的陰合同也因內容違法而無效。

12.買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了中國稅收管理規定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰。

13.如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。

14.買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

15.雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會，調解不成則認定合同不成立。

16.沒簽過戶確認書，現售價變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。

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第三篇：房屋抵押合同的效力認定

房屋抵押合同的效力認定

2008年8月，閆某借給王某現金30萬元，約定借期一年，年息1萬元，王某為閆某寫下借現金31萬元的欠條一張。同時，王某提供康某的房屋對上述債務抵押擔保，康某為閆某寫下擔保書，表示愿把房產證借給王某作借款抵押，如果王某無還款能力，康某愿把房屋抵給閆某。康某一并把抵押房屋的所有權證并集體土地建設使用權證交付給閆某保管，未辦理抵押登記手續。后王某出走他鄉，下落不明。閆某多次找康某索債未果，康某以抵押房屋未辦理抵押登記，抵押合同不生效為由拒絕承擔責任。閆某隨向法院提起訴訟，要求康某承擔擔保責任，清償債務。

【分析】

本案的爭議點在于抵押合同是否生效？康某是否承擔擔保責任？

《擔保法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。而新施行的《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同效力。且《物權法》第一百七十八條明確規定，擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。應此，本案中抵押合同未辦理登記亦生效。

根據《物權法》第一百八十七條規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。即抵押登記是不動產抵押權的生效要件。由于本案抵押房屋未辦理抵押登記，因此房屋抵押權不生效。

綜上，本案的房屋抵押合同有效而抵押權未生效，閆某對該抵押房屋不享有優先受償權，但是可以基于抵押合同主張康某承擔違約責任，賠償其損失。

【相關法條】

《物權法》

第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第一百七十八條 擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。

第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

《擔保法》

第四十一條 當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

第四十二條 辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；

（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；

（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

第四篇：如何認定房屋買賣活動中“陰陽合同”的效力

如何認定房屋買賣活動中“陰陽合同”的效力？

原告：龔某。

被告：上海某房地產投資咨詢有限公司第八分公司（以下簡稱八分公司）。被告：上海某房地產投資咨詢有限公司（以下簡稱某公司）。

第三人：張某、倪某。

崇明縣人民法院經審理查明：第三人張某委托第三人倪某出賣張某所有的位于崇明縣長征農場南壩新村2幢206室產權房屋，第三人倪某遂委托包括被告八分公司在內的房屋中介公司掛牌出賣，之后被告八分公司通知倪某，原告有購買該房的意向，倪某即于2006年10月20日帶原告兄弟等人去看該出賣房屋，并言明該房屋價格為人民幣（以下幣種均為人民幣）72000元。原告看完房屋后表示愿意購買，并出具購買承諾書，當時商定該房屋價格為72000元。2006年10月28日原告與被告八分公司簽訂該房屋的轉讓協議書，該協議書上的甲方（房屋轉讓方）署名為第三人倪某和八分公司職員石建國，在協議書尾部落款處甲方位置蓋有被告上海某房地產投資咨詢有限公司第八分公司的印章。協議約定被告將該房屋轉讓給原告，房款為72000元。原告于2006年10月27日、10月30日向被告支付了全部房款 72000元。

2006年10月30日，原告與第三人張某在崇明縣房屋交易中心為辦理該房屋過戶登記手續時，按交易中心的要求，又填寫了一份該房屋的買賣合同，原告和被告八分公司雙方為少交稅款而將購房款寫為55000元。該房屋已辦妥過戶到原告名下的登記手續。原告對比兩份合同，認為其中存在有差價17000元被被告八分公司暗中賺取，向八分公司索要，遭被告八分公司拒絕，故涉訟。

原告龔某訴稱：原告與被告八分公司的石建國于2006年10月28日簽訂一份房屋《轉讓協議書》，根據該協議，被告八分公司將崇明縣長征農場南壩新村2幢206室房屋轉讓給原告，并商定該房屋轉讓款為人民幣72000元。2006年10月30日，原告和崇明縣長征農場南壩新村2幢206室房屋產權人即第三人張某簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，根據該合同約定，該房屋轉讓價為55000元，并于同日，原告和第三人張某辦理了房屋過戶手續。該《上海市房地產買賣合同》中居間介紹、代理等中介均為空白。原告認為被告八分公司不是該買賣房屋的產權人，故無權對該房屋進行轉讓；且當初說是場區的房屋，但實際該房屋并非在場區，而是在南壩，按照當時市場地區差異，根本不足72000元，被告八分公司存在欺詐；故該轉讓協議書無效。且兩份合同的售房價款差額為17000元，而第三人張某也只認可55000元，故該差價17000元被被告八分公司暗吞。因被告某公司是八分公司母公司，有管理之責，故原告起訴來院請求判令：（1）原告與被告八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉讓協議書》無效；（2）被告八分公司返回原告多收取的房款17000元；（3）被告某公司對原告第一、二項訴請承擔連帶清償責任。開庭審理時原告增加訴訟請求，要求確認與第三人張某簽訂的《上海市房地產買賣合同》有效。

被告八分公司辯稱：該轉讓協議并非被告八分公司的中介行為，而是公司職員石建國的個人行為，關于該房屋的談價、交易都是買賣雙方進行的，被告沒有參與中介，僅是為原告將72000元房款轉交給賣方才訂立的，因該協議內容已實際履行了，故應為有效。被告實際收到原告房款72000元，已經交給了第三人倪某。故對原告的第一、二項訴訟請求不予認可。對于原告新增加的要求確認原告與第三人張某間簽訂的《上海市房地產買賣合同》有效的訴訟請求，雖然是原告

當庭提出，不符合法定程序，但認為該買賣合同是有效的。

被告某公司辯稱：總公司不知道該情況，該糾紛中被告八分公司及其總公司不承擔責任，對原告的訴請不予認可。被告某公司對原告提供的證據意見的質證意見同被告八分公司，對八分公司提供的證據無異議。

第三人張某述稱：與原告買賣該系爭房屋是委托第三人倪某辦理的，當初她提出只要收到50000元房款就可以了，其他一切不管。后來在房屋交易所與原告辦理房屋過戶手續而簽訂《上海市房地產買賣合同》時得知寫明的房款為55000元，以為該5000元是倪某的酬勞。對于原告和被告八分公司的合同和房款72000元她都不知情。

第三人倪某述稱：該房屋是第三人張某委托其出賣的，當時約定房款為50000元，賣多的歸倪某。后通過中介公司（包括被告八分公司）掛牌出售，之后被告八分公司通知其原告有購買該房的意向，遂于2006年10月20日帶原告兄弟等去看該出售的房屋，當時都告訴原告房價為72000萬，原告表示同意購買，看房回來后原告就和被告八分公司簽訂了轉讓協議。之后原告通過被告八分公司支付了房款72000元，其中2000元由倪某給被告八分公司辦理該房屋的未結水電等事宜。

【審判】

上海市崇明縣人民法院認為，原告與八分公司簽訂的房屋轉讓協議書，雖然協議書甲方（出讓方）是倪某、石建國，但在協議書下方甲方處蓋了被告八分公司的公章，雖然雙方都認可是事后補蓋，但無論從該協議書的形式和雙方對該協議的履行情況看，均是被告八分公司的行為，被告對其非公司中介行為的辯稱無法成立，該協議應是八分公司的中介行為，非石建國個人行為。對于原告主張的被告八分公司無權轉讓該房屋，被告八分公司在交易過程中對于房屋位置、坐落等存在欺詐，故該轉讓協議書無效的訴請，本院認為，雖然被告八分公司非該房屋產權人，但其系得到該房屋的實際產權人的事前委托和事后認可，屬于有權轉讓；又因原告親自去現場看過該房屋，并同意購買和承諾購房款為72000元，稱被告欺詐的理由不成立。原告與被告八分公司間訂立的“轉讓協議書”是雙方當事人的真實意思表示，且雙方均實際履行了該協議，該房屋亦已過戶至原告名下，故該協議應為合法有效。至于原告與第三人張某訂立的《上海市房地產買賣合同》，是為了履行原告與被告八分公司之間的轉讓協議，辦理過戶手續時訂立的，雙方為少繳稅而將房價約定為55000元，在實際履行過程中也并非按該買賣合同的價格成交，這并非是雙方當事人的真實意思表示，且該行為損害了國家利益，故該合同應為無效；作為出賣方的委托人即本案第三人倪某明確表示已收到被告八分公司給付的房款72000元，原告認為被告八分公司暗收差價并不存在。至于第三人張某認為自己只知道房款為55000元，對72000元不知情，這是兩個第三人之間的事情，與本案無關。

為此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、五十二條之規定，判決：原告龔某與被告上海某房地產投資咨詢有限公司第八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉讓協議書》有效；原告龔某與第三人張某簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；原告龔某要求被告上海某房地產投資咨詢有限公司第八分公司返還原告龔某多收的房款人民幣17000元的訴請，不予支持；原告龔某要求被告上海某房地產投資咨詢有限公司承擔連帶責任的訴請，不予支持。

一審宣判后，雙方當事人均未上訴，一審判決已經發生法律效力。

【評析】

本案爭議的焦點主要在于房屋買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同，兩份合同的成交金額不同，究竟以哪份合同為準，哪份合同才是真正有效的買賣合同。這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”或“鴛鴦合同”，就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，出于少繳稅費等目的，向相關部門隱瞞房屋的總價，在簽訂由房地產交易管理部門印制的《上海市房地產買賣合同》時，將雙方買賣房屋的價格虛報低價。由此導致買賣雙方因價格不同發生爭議，兩份合同的效力發生沖突。

兩份合同的效力如何確定，首先要區分合同的成立和生效，合同成立是指當事人就某特定事項自愿達成合意，只要雙方當事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在當事人之間產生法律約束力，合同受到法律的保護。應該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候，如何認定合同的效力呢？我們認為應從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進行分析，就第一份合同來講，是雙方當事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達成了一致，根據《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”同時根據《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”所以，在確認被告是有權轉讓后，原告訂立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋買賣合同，對于雙方有法律約束力，司法認定應當保護交易安全。而第二份合同是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的，是為了實現第一份合同的履行、使第一份合同關于產權變動的約定經登記生效而訂立，所以就這一部分內容應當是繼續有效的。而關于房價的約定，因為是為了減少交稅而故意虛報的，《合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制性規定。所以本案中的第二份合同《上海市房地產買賣合同》明顯違反上述第二項的規定，合同雙方為了少繳稅，惡意串通降低成交金額，損害了國家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實意思表示，即便是合同成立也不發生法律效力。所以原告的訴請被駁回是情理之中的。

其實，在房屋買賣交易中，我們發現簽訂類似的“陰陽合同”表面上看好像可以避稅，實際上對買賣雙方并無好處，麻煩多，風險大：（1）從賣方角度看，用于辦理權屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因為可能存在將房屋產權轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的高房價支付房款。現實中，法院因某些原因無法認定合同效力的情況下，采用在產權交易部門過戶登記備案的低價合同而判決賣方敗訴的案例時有出現。（2）從買方的角度講，雖然少交了一些稅費，但如果該房屋再次進行交易，由于登記備案的購入價遠遠低于實際成交價，在計算營業稅和個人所得稅時，作為計稅依據的增值額比實際增值額大很多，其實并沒有省多少錢。（3）因為房產局是基于買賣雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過戶手續，由于陰陽合同的行為被認定指定的那份合同無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導致過戶行為被撤銷。（4）根據《稅收征收管理法》的規定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據我國《刑法》規定，偷稅數額占應納稅額的10％以上并且偷稅數額在1萬元以上的就構成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。

上海市閔行區人民法院曾經對于簽訂陰陽合同這一較為多發的行為，發布過一則《建議房屋買賣簽訂陰陽合同應引起有關部門注意》的審判信息，引起了上海市房地產局的高度重視，并就房地產中介買賣提出了三點意見：一是進一步完善二手房網上備案，研究將房地產居間合同納入網上備案，加強對房地產經紀業務的監控。二是加大對房地產中介經營行為的監管力度，將房地產中介唆使、協助買賣雙方簽訂等違法違規行為列為房地產市場秩序專項整治范圍，一經查實，從嚴處理。三是房地產中介以非法手段促成交易的不良行為將被記入房地產經紀機構和經紀人的信用檔案，向社會公示。配合財稅部門加強對合同價格進行把關，對查實的交易當事人偷稅行為，有關部門將其記入個人征信體系。

相信隨著相關法律制度的完善和相關法律知識的普及，房屋買賣雙方在充分認識到簽訂“陰陽合同”的違法性和無利性后，這種很可能給交易帶來了潛在風險，很可能使雙方“撿了芝麻，丟了西瓜”的荒唐合同必將逐漸被杜絕。

第五篇：房產交易中陰陽合同效力認定典型案例選

房產交易中陰陽合同效力認定典型案例選｜高杉LEGAL 作者：@高杉峻

【高杉按語】

房產買賣合同當事人為實現避稅目的，就同一房產簽訂不同價款的多份合同的情形較為常見。一旦就實際應履行何種價款發生爭議，并不當然以價格低者或價格高者為準，也不當然以向行政管理部門備案登記的合同為準。從案例篩選的情況來看，法院往往綜合全案情況與證據，必要時通過價格鑒定等方式，來確定雙方達成一致的真實交易價格。

對當事人可能存在的避稅等違法行為，應由稅務部門等有權機關依據行政法規進行查處，法院在民事訴訟中對此直接處理的情形較為少見。另外，此類糾紛的司法實踐中，法院依據《合同法》第五十二條第二項或第五項的規定而認定雙方簽訂的多份合同均為無效的情況也較為少見。

就此類糾紛，本文特篩選出若干典型案件的裁判要旨如下，供大家參考。

【裁判要旨】

內蒙古自治區高級人民法院（2011）內民提一字第17號 赤峰立仁房地產開發有限責任公司與多某某房屋買賣合同糾紛再審案：

商品房買賣過程中形成了兩份價格迥異的合同，買賣雙方各自主張按照對自己有利的合同履行。再審從兩份合同的形式要件、合同的實際履行情況及市場價格等方面，綜合審查認定“2150”合同是雙方關于商品房買賣的真實意思表示，而“1100”合同是雙方為規避納稅義務所形成，且因立仁公司協助多某某規避納稅義務，對發生本案民事糾紛亦存有過錯，故對其利息主張，法院不予支持。

河南省新鄉市中級人民法院(2011)新中民五終字第188號新鄉市朋來置業有限公司與李忠林等房屋買賣合同糾紛上訴案：

本院認為，朋來公司與李忠林在2004年1月19日簽訂了購房協議。此后，朋來公司與陳芳蘭就同一房屋分別于2005年1月25日、2005年3月18日另外簽訂了購房協議及房地產買賣契約。案涉房屋于2005年3月28日辦理了房屋所有人為陳芳蘭的房權證。朋來公司在原審提供的2007年6月27日由陳芳蘭、李忠林出具的證明顯示，雙方協商將案涉房屋的價格約定為1500元/平方米，只供辦理房權證使用。購房協議仍以2004年1月19日所簽為準。據此說明，朋來公司與李忠林簽訂第一份購房協議到案涉房屋產權證辦到陳芳蘭名下，朋來公司沒有對合同主體變更及房權證辦理等事宜提出異議，僅對案涉房屋的價款聲明以第一份協議為準。故本院確認案涉第一份協議及第二、三份協議（除購房價款外）均是雙方真實意思表示，且不違反法律及行政法規強制性規定，系有效合同，但其中第二、三份合同關于購房款數額的約定，并非雙方真實意思表示。且從朋來公司所提交的書面證明內容來看，其雙方實際系按2004年1月19日協議所約定的價款履行的，此后協議中約定的價款標準并未適用，另朋來公司稱陳芳蘭、李忠林尚未足額支付房款，但陳芳蘭、李忠林是否已足額支付了購房款屬合同的履行問題，并不影響合同效力的確認，且朋來公司在本案訴訟中也未請求判令李忠林或陳芳蘭支付欠款，故本院在本案中不予審查。朋來公司與陳芳蘭、李忠林約定以價位低的合同進行房屋產權登記，存在避稅的嫌疑，但偷稅漏稅的行為不影響民事行為的效力。對此，雙方當事人若確存在上述違法行為，應由行政機關進行查證并處理。

上海市第一中級人民法院(2011)滬一中民二(民)終字第1948號嚴某某與黃某某房屋買賣合同糾紛上訴案：

本院認為，上訴人嚴某某與被上訴人黃某某為買賣××××室房屋簽訂的合同及補充協議，其中為了避稅合同約定房屋轉讓價款為120萬元，而補充協議約定房屋成交總價為183萬元。合同中雙方為了避稅而約定的房款損害了國家利益，應屬無效，但合同部分無效，不影響其他部分的效力，補充協議約定的房屋成交總價183萬元是雙方的真實意思，房屋買賣合同及補充協議可以繼續履行。上訴人認為雙方簽訂的合同及補充協議均無效，缺乏法律依據。上訴人的上訴請求，本院不予支持。

廣東省廣州市中級人民法院(2009)穗中法民五終字第3840號曾翔與賴智明房屋買賣合同糾紛上訴案：

本院認為，案涉房屋的買賣，上訴人與被上訴人前后簽訂了《房屋買賣協議》與《房地產買賣合同》，本案的爭議焦點是哪份合同是雙方當事人的真實意思表示。依照現有證據顯示，《房地產買賣合同》的簽訂時間是2007年8月23日，上訴人與被上訴人在該日共同去房管部門辦理過戶手續，在同日，上訴人簽收了廣州市東沙農村信用合作社出具的《二手市場購房貸款意向書》，該信用社同意發放200萬元貸款并在辦理相關手續后發放至上訴人賬戶。再依據眾所周知的事實，金融風暴在2007年底至2008年初才正式爆發，上訴人稱由于金融風暴的原因導致房價從229萬元急劇下降到177萬元，顯然沒有合理的原因。結合現在二手房交易的現狀，本院采信被上訴人的陳述，即《房地產買賣合同》系為避稅而簽訂的，并非雙方的真實意思表示，雙方實際履行的是《房屋買賣協議》。《房屋買賣協議》對于剩余房款的支付時間定在房管部門辦理過戶手續并辦理房屋抵押登記后，而上訴人現無充分證據證實在2007年8月23日后有與被上訴人協商如何繼續履行合同，而是在本案《房屋買賣協議》尚未解除的情況下，于2007年11月23日將案涉房屋出售給案外人，顯然已經構成違約。被上訴人要求上訴人按照《房屋買賣協議》的約定承擔違約責任，符合合同約定，本院予以支持。

廣西壯族自治區桂林市中級人民法院(2010)桂市民終字第1175號陳超等與安旻昊等房屋買賣合同糾紛上訴案：

關于本案房屋買賣合同價格問題。依據《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款之規定，當事人協商一致，可以變更合同。本案中上訴人與被上訴人為進行房屋買賣先后簽訂了三次合同，后合同對前合同的主體、價格、付款時間等進行了一系列的變更。這些變更系當事人行使和處分民事權益的具體體現，系雙方當事人真實意思的表示，未違反法律禁止性規定，人民法院應予認可。即，經協商一致變更的合同，以最后變更的一次為準，本院確認雙方于2009年3月16日簽訂的第三份合同合法有效。該合同約定的房屋價款為23萬元，故雙方應以此價款進行履行。上訴人主張書寫為23萬元系為了避稅，實際成交價格應為30萬元，無相應證據支持，本院不予采信。況且，上訴人在一審起訴狀和二審上訴狀中均認可23萬元的成交價格，依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十四條之規定，上訴人承認的對己方不利的事實人民法院應予確認。故，本院確認合同成交價格為23萬元。上訴人認為房屋成交價格為30萬元的主張不能成立。

【關聯法規】

《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

【參考書目】

王澤鑒：《民法總則》

馬俊駒、余延滿：《民法原論》

田朗亮：《買賣合同糾紛裁判規則與案例適用》