第一篇：關于有權屬瑕疵的房屋買賣合同的效力認定問題

關于有權屬瑕疵的房屋買賣合同的效力認定問題

姓名：周穎健 學號：2012212033

摘 要：合同效力問題是一個基本的民法學理論問題，也是一個重要的仲裁和審判實踐問題。而房屋買賣合同涉及到不動產這樣具有高額價值的合同，其是否有效就更加值得關注。我們實踐當中存在的有爭議性的權屬瑕疵的房屋，包括就被抵押、查封或者未取得權屬證書的情況，而對這樣的房屋簽訂買賣合同的效力進行認定，不僅是保護了合同當事人的權益，更是為區分合同效力和物權效力進行了鋪墊，在筆者看來,上述合同未違反合同的效力性和禁止性規定,符合當事人意思自治原則和誠實信用原則,應為合法有效。關鍵詞：權屬瑕疵 房屋買賣合同 效力認定

1.問題及爭議

權屬瑕疵，即所有人對標的物的所有權不完整或存在爭議。實踐中，當事人就存在權屬瑕疵的房屋簽訂買賣合同的情形大量存在，此時房屋買賣合同的效力如何認定是解決此類糾紛的首要問題。此類問題集中體現為以下具體問題：當事人就已經被抵押或查封的房屋簽訂房屋買賣合同，或者出賣人尚未取得房屋的房地產權屬證書，而與買受人簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同的效力應如何認定？

2.區分物權效力與合同效力的意義

之所以要將具有權屬瑕疵的房屋簽訂買賣合同的效力進行深入的分析和討論，在實際上就是要將物權效力與債權效力進行一種區分。將物權行為與債權行為、物權效力與合同效力相區分，是立法科學化、精細化、現代化的表現，也與現代民法精神相符，建立區分原則的主要意義在于：

第一，有利于促進交易，促進物的流轉。促進交易以及物的流轉是市場經濟發展的必然要求，只有物充分流轉，交易增加，市場經濟才能得以發展。因此，現代民法在“動的安全”與“靜的安全”發生沖突，往往選擇保護前者（如善意取得制度）。將物權效力與合同效力相區分，認定就權屬存在瑕疵的房屋達成的買賣合同有效，有利于促進房屋的交易。當事人可以對權屬存在瑕疵的房屋的交易達成合意，通過這種合意，對房屋權屬瑕疵的解除、價款的支付等內容作出約定。這樣出賣人通過簽訂買賣合同，形成獲得轉讓價款的預期，從而盡快消除房屋權屬瑕疵，以實現交易。買受人通過簽訂買賣合同，形成取得房屋所有權的預期，從而提前向出賣方支付價款，該價款又能幫助出賣人積極有效消除權屬瑕疵，促進房屋順利流轉。將物權效力與合同效力相區分，使得權屬有瑕疵的房屋可以進入市場，大大促進了物的流轉和市場交易。如果將物權行為與債權行為捆捧，即因物權暫時不能變動而否定買賣合同的效力，那勢必造成，出賣人只有在完整、有效、明確地取得房屋權屬時，才能對房屋進行交易，從而大大減少市場上可供交易的房屋。出賣人為了使房屋可以交易，也必須提前對權屬瑕疵予以消除，然而，在出賣人未與買受方簽訂買賣合同，未達成在權屬瑕疵消除后可獲得相應回報的明確預期下，出賣人不愿也往往沒有能力去消除房屋權屬瑕疵，從而大大限制了市場交易行為，不利于充分發揮物的價值。

第二，有利于保護交易安全，保護交易中無過錯方的合法權益。由于房屋交易從合同的簽訂到房屋權屬的變更登記，是一個錯綜復雜的過程，往往要經歷一定的時期和階段，在這個時期，房屋價格可能因市場的變化而上漲或下跌。如果以登記作為買賣合同生效的要件，那么在簽訂合同而暫未辦理權屬變更登記的情形下，受市場價格變動而受影響的一方可以以未辦理登記為由要求確認合同無效，而守約方只能要求返還房屋或價款，不利交易安全的保護。而嚴格區分合同效力與物權效力，物權未發生變動或不能發生變動，合同依然有效，違約方不配合進行權屬登記時，守約方既可要求違約方繼續履行合同，辦理權屬登記手續，亦可要求解除合同并由違約方承擔違約責任。顯然區分合同效力與物權效力，更有利于保護守約方的合法權益，保護交易安全。

第三，更充分體現意思自治的原則。房屋買賣合同往往就房屋的價款、支付方式和時間、房屋交付、房屋權屬變更登記、違約責任等事項予以約定。房屋權屬變更登記實際上是買賣合同的一個履行行為，簽訂買賣合同是權屬變更登記的前提或原因，因為履行行為無法實現而否定作為原因行為的買賣合同的效力，本身就犯了認識邏輯上的錯誤。將物權效力與合同效力相區分，在無法辦理權屬變更登記手續的情形下，合同仍然有效，而應按合同無法實現，應予解除并由責任方（違約方）按照合同約定的違約金條款承擔違約責任，比起將物權效力與合同效力相捆捧，認定合同無效，雙方返還，過錯方承擔賠償責任（實際損失往往難以舉證證明），更能體現尊重當事人意思自治的原則，也更有利于保護守約方的合法權益。

3.權屬瑕疵的房屋買賣合同效力認定

3.1 關于權屬瑕疵的房屋買賣合同的效力的幾種主要觀點。

在上文中我們已經說到，對于權屬存在瑕疵的買賣合同，仲裁與審判實踐存在很大爭議，主要有以下幾種觀點：

觀點一：上述房屋買賣合同應當認定為無效合同。主要理由是：房地產管理法第37條規定：“下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形?！狈康禺a管理法第38條明確規定，被抵押、查封或者未取得權屬證書的房地產不得轉讓，這屬于法律的強制性規定，符合合同法第52條第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”的認定合同無效的條件。物權法第15條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該條雖然明確了未辦理物權登記不影響合同效力，但對合同生效仍然設定了“除法律另有規定或者合同另有約定外”的除外情形，而房地產管理法第38條就屬于法律另有規定的除外情形，故上述情形下的房屋買賣合同應當認定為無效。堅持此種觀點的一部分人對于具體處理還進一步提出：如果在庭審辯論終結前出賣方已經涂銷抵押、解除查封或者取得權屬證書的，應認定合同有效；如果在庭審辯論終結前出賣方未能消除上述房屋權屬瑕疵的，應認定合同無效。

觀點二：上述合同應當認定為有效合同。主要理由是：應當將物權變動與其原因行為，即買賣雙方就物權變動事宜達成的意思表示（合同）區分開來，房屋未取得權屬證書、被抵押或查封只能影響物權的變動，而不影響房屋買賣合同的效力。房地產管理法第37條規定“下列房地產不得轉讓”應理解為對存在該條所列情形的房地產的物權不得發生變動，更明確來說，就是不得進行房屋所有權變更登記，而不是否定當事人就房屋買賣事宜達成一致的意思自治的效力。

觀點三：對于上述房屋買賣合同的效力應當區別情況對待。如果買受方在簽訂合同時，已明知房屋被抵押、查封或者未取得權屬證書等情形的，應當認定為合同有效。如果買受方在簽訂合同時并不明知上述情形的，買受人主張合同無效的，應予支持。主要理由是：如果在簽訂合同時，買受人已明知房屋權屬有瑕疵，而仍然愿意與出賣人簽訂買賣合同，屬于對此種瑕疵的認可，并愿意承擔因該瑕疵帶來的物權可能無法變動的風險。實踐中，雙方往往在合同中明確約定出賣方涂銷抵押、解除查封、取得權屬證書的義務、時限要求及違約責任。此時，涂銷抵押、解除查封、取得權屬證書已經成為合同履行的一部分，如果出賣方未能按照合同約定的時間和要求消除房屋權屬瑕疵的，可以通過解除合同并由出賣方按照合同約定承擔違約責任來救濟，這樣處理比認定合同無效更能體現意思自治的原則。如果在簽訂合同時，買受人并不明知房屋權屬存在瑕疵情形的，此時買受人可以以違反房地產管理法第37條為由主張合同無效，或者以出賣方欺詐為由申請撤銷合同。

3.2 權屬瑕疵的房屋買賣合同效應認定為有效。

在上述三種觀點中，筆者持觀點二，認為房屋被抵押、查封或未取得權屬證書，并不影響房屋買賣合同的效力，主要理由是：

第一、物權法第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這一條，在我國立法中第一次確立了物權變動與其基礎關系或者說原因關系的區分原則。房屋買賣合同是買賣雙方就房屋買賣事宜達成的合意，是一種要約和承諾，屬于債權行為，即雙方達成買賣合同，只是在雙方之間形成了相互的債權債務關系，形成了一種債的負擔。但簽訂合同，并不代表房屋所有權的轉移。房屋所有權的轉移是一種物權轉移行為。因此，應當將債權行為與物權行為區分開來，在處理房屋買賣的過程中，就是要將簽訂房屋買賣合同與房屋所有權轉讓分開來看。房屋所有權轉讓是履行房屋買賣合同的結果，二者是相對獨立的階段。同樣，房屋買賣合同的效力與房屋所有權是否有效轉讓也是獨立的問題，我們不能因為房屋所有權不能轉移，而否定房屋買賣合同的效力。房屋所有權不能轉讓，是買賣合同不能履行的問題，我們應當按照合同約定的違約責任條款，要求責任方承擔違約責任，以此方式解決雙方爭議。而不能因為房屋所有權不能轉讓，就認為買賣合同無效。觀點一顯然與物權法所確立的物權效力與合同效力相區分的原則相悖。值得指出的是，物權法是于2007年10月1日實施的新法，物權效力與合同效力區分原則亦是在物權法中第一次被確認。在此之前，在立法和司法層面上對該原則都存在一個認識和接受的過程。房地產管理法于1995年1月1日起實施，當時應當說該原則還未被普遍接受，因此房地產管理法第37條并未將物權效力與合同效力清晰的區分開來。房地產管理法第37條規定“下列房地產，不得轉讓??”，此處“不得轉讓”具體是指不得簽訂房屋買賣合同，還是指不得發生房屋所有權的轉移（即房屋權屬變更登記），并不明確，存在歧義。筆者認為：在舊法理解存在歧義的情況，應當按照新法確立的原則來理解和解釋，即此處“不得轉讓”指的是不得發生房屋所有權的轉移，而非指不得簽訂房屋買賣合同。按此理解，房地產管理法第37條并不屬于對房屋買賣合同的強制性規定，不能以該條規定來否定房屋買賣合同的效力。

第二、根據現代民法和合同法的精神，尊重當事人意思自治是一個主要原則，故在司法和仲裁實踐都是采取盡量認定合同有效，避免隨意認定合同無效的作法。因為一旦確認合同無效將意味著雙方的合意全部被否定，不利于尊重當事人之間形成合意。正是基于這一精神，合同法第52條關于合同無效的規定是“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定?！睆脑摋l規定來看，除第（五）項外，前4項所共同體現的一個立法精神應該是，只有在合同損害了國家、社會公共利益或第三人利益時，即雙方的合意已經侵犯了合同外的主體利益時，合同才應被認定為無效，在合同并未對合同外的主體產生影響時，應當盡量尊重當事人的意思自治，按照雙方的合意來確定雙方的權利義務關系。該精神一樣應適用于第（五）項。由此，我們理解合同法關于合同效力的精神應該是：（1）尊重合同當事人的合意，原則上認定合同有效；（2）只有在合同侵犯了合同外主體利益或社會公益利益時，合同一般才應被確認為無效。在房屋被抵押、查封或未取得權屬證書的情形下，雙方簽訂買賣合同，在未違反法律規定或社會公共利益的情形下，合同應當認定為有效。

第三、有權屬瑕疵并不必然導致房屋買賣合同無效。

這里主要以未取得權屬證明也就是房產證的房屋買賣為例。我們認為，房產證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分。因為，買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法、有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。從不動產的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產證不等于不享有房屋的所有權，持有房產證也不等于擁有該房屋。

首先，在我國目前，不動產登記是國家不動產行政管理機關根據申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現的僅僅是國家行政權力對不動產物權關系的一種干預，它與物權法規范意義上的不動產登記存在本質上的區別。因為，依不動產法規則，不動產登記（或不動產物權登記），是指不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的不動產登記簿上予以記載的事實。它的法律意義在于，它是不動產物權變動的法定公示手段，是因法律行為的物權變動的生效要件，也是物權依法獲得承認和保護的基本依據。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理?！笨梢?，房管部門發證的前提是權屬清楚，對于權屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權屬。即便在證件發出后，利害關系人對所發的證書有異議，對于行政確權不服，也可要求行政機關予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機關的發證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據物權公示原則對物權交易進行保護的目的，只有法院對房屋所有權的確認，才真正具有確權意義。

其次，自建房屋不論是否領取權屬證書甚至是否屬于違章建筑，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產證并不能表示對房屋不擁有所有權。換言之，某人經合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產權。尤其是，有的房屋未辦理所有權證，只是缺一道行政手續而已，沒有權屬證書的房產只表明該房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬于權利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續得到彌補的。雖然，有些房屋可能存在違反法律規定的情況，如超面積、超高建筑，甚至有的屬于違章建筑，將來不可能取得權屬證書，但這并不影響原始建造人對該建筑物的所有人地位。對于違章建筑問題，我國大陸學者很少有研究，但在臺灣地區，通說認為違章建筑物已符合不動產定著物的要件，系獨立于土地外之不動產，由原始建筑人取得其所有權?？梢?，違章建筑物不因其無從辦理所有權證而喪失物權客體的資格?？傊?，不論何種情況，沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。但這種責任屬于違約責任，不存在合同效力問題。根據《合同法》第一百五十條的規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。出賣人未能履行權利擔保的義務，使得合同訂立后標的物上的權利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權利屬于他人的情況下，也可以認為出賣人的行為構成了根本違約。

第四、在上文所列的觀點三將買受人在簽訂買賣合同時是否明知房屋權屬存在瑕疵，作為區別認定合同有效、無效的依據，筆者持不同意見。我國采取的不動產登記公示原則，房屋被抵押、查封，以及是否取得權屬證書，均可直接通過房管部門查詢而明知。作為房屋的買受人有義務查知房屋的權屬狀況，未盡該義務，責任應當由買受人自己承擔。因此，觀點三區別的基礎就不存在，我們在認定房屋買賣合同效力時，雙方均明知房屋權屬狀況，是一個當然的前提。

總 結

在我看來，認定權屬具有瑕疵的房屋買賣合同的效力，在實踐中能夠更好地保證合同相對人的權利，同時，區分物權效力與合同效力是正確和符合民法發展趨勢的，物權法第15條應當理解為對該原則的確立。為確保立法上的協調性，避免產生分歧，相關的擔保法（物權法明確擔保法與物權法不一致的，以物權法為準）、房地產管理法都應該按照該原則進行相應地修改。房地產管理法第37條“下列房地產，不得轉讓”，由于“不得轉讓”是指物權不能發生變動，還是不得就房屋達成轉讓的協議，在界定上并不清晰，故，建議修改為“下列房地產所有權不得發生轉移”，以減少理解上的分歧，實現立法和司法上的協調一致。在房地產管理法暫未修改前，對“不得轉讓”，仍應按照物權效力與合同效力相區分的原則來做嚴格理解，即“不得轉讓”專指不得發生房屋所有權的轉移。在審判和仲裁實踐中，應堅持按觀點二來認定房屋買賣合同的效力，即房屋被抵押、查封、未取得權屬登記或存在其他權屬瑕疵情形的，并不影響房屋買賣合同的效力。如果最終因為出賣方未能消除房屋權屬瑕疵，而未能辦理房屋產權過戶手續的，應當按照解除合同，由出賣方按照合同約定承擔相應的違約責任的方式來處理。

參考文獻

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第二篇：農村房屋買賣合同的效力認定問題淺析

農村房屋買賣合同的效力認定問題淺析

作者： 姚偉華

發布時間： 2010-10-28 14:26:27

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當前許昌市周邊農村因房屋拆遷補償，出現了很多已經賣了房子多年的村民現在反悔，主張房屋買賣合同無效要求買受人返還房屋的案件，因此類房屋買賣涉及到土地使用權問題，農村宅基地屬集體性質，全國各地此類案件較多，各地判決不盡相同，以宋莊畫家村案件較為典型。因此，在審判實踐中存在諸多問題，如果處理不當，會引發很多社會問題，甚至群體事件的發生。鑒于此，有必要對此類合同的效力認定進行探討。

一、農村房屋買賣合同糾紛產生的背景

農村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認定無效，很大程度上是因為農村土地增值以及城中村改造拆遷補償等因素，房屋現價或拆遷補償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而反悔，有的要求直接收回已交付的農村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題。在許昌市魏都區城市發展中，因城中村改造拆遷補償等原因，很多以前賣了房屋的人起訴至法院，要求確認所簽合同無效，相互返還財產，引發一系列糾紛。

二、對農村房屋買賣合同效力的分析

農村房屋買賣涉及到宅基地使用權能否轉讓問題，2007年10月1日開始施行的《物權法》第一百五十五條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”該規定已經明確了宅基地使用權是可以轉讓的。但是轉讓宅基地使用權是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實施方面通常由國家政策和行政規章予以規范和調整?？偟膩碚f，轉讓宅基地使用權須同時具備以下條件：

1、轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部的成員；

2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；

3、轉讓行為須征得本集體經濟組織同意；

4、宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。

因此，在實踐中對于農村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：

一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，農村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。農村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權向集體經濟組織之外的城鎮居民轉讓，城鎮居民購買農村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經濟組織以外的農村村民購買農村住房和宅基地的 1 買賣合同，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，也應當認定無效。

另一種觀點認為，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規定的合同生效必須辦理的批準登記手續與房屋產權過戶登記是兩個不同性質的問題。房屋過戶登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》（法釋［1999］19號）第4條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”國務院1999年和2004年兩個文件并非行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。

三、司法實踐中農村房屋買賣合同效力如何認定

對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認合同無效意味著買受人穩定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。

在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。

（作者單位：河南省許昌市魏都區人民法院）淺析農村宅基地使用權流轉糾紛的效力認定

作者： 楊杰 王義江

發布時間： 2011-07-08 13:47:30------------------

隨著我國社會主義市場經濟不斷發展，城市建設逐漸向農村推進。農村宅基地的價值逐漸上升，農民將宅基地進行轉讓、抵押等現象越發普遍，但隨之而來的宅基地糾紛日益增多。因此，有必要對宅基地使用權流轉糾紛的轉讓效力及法律適用等問題進行分析，指導農民正確處理此類糾紛，從而促進農村的社會穩定和經濟發展。

一、宅基地使用權轉讓糾紛

《物權法》規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家相關規定。我國《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條規定：“農民集體所有的土地不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！备鶕鲜鰲l文，可認為宅基地使用權轉讓合同是有法律限制的，即宅基地使用權轉讓合同必須經有關政府機構或者部門審批同意；宅基地使用權只能向本集體經濟組織內部的成員轉讓；轉讓了宅基地使用權的村民不得再申請宅基地。因此，農村宅基地使用權轉讓合同只要不符合上述法律規定，該合同即被認定為無效。

二、宅基地抵押糾紛

根據《擔保法》第三十七條及《物權法》第一百八十四條的規定，宅基地、宅基地使用權不得抵押，因此相關的抵押合同應認定為無效。

三、宅基地上房屋買賣糾紛

在實踐活動中，根據買受方的不同農村宅基地上房屋買賣合同糾紛可分為：

（1）城市居民購買農民宅基地上房屋

1999年國務院頒發的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》明確規定：農民住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。因此，在審判實踐中一般將城市居民購買農村宅基地上房屋的合同認定為無效。

（2）外地農村居民購買本村宅基地上房屋

如前述，法院一般根據《土地管理法》的規定認為農民之間的宅基地上房屋的轉讓應當嚴格限定在本集體經濟組織內部。因此，該類合同均應認定為無效。

（3）本集體經濟內部成員之間的宅基地上房屋買賣

根據《土地管理法》，這類合同只要符合法律法規規定的農村宅基地的用地條件或經法定審批機關批準的，一般應當認定其有效。

對于上述農村房屋買賣無效合同的處理，司法實踐中認為必須從糾紛的起因著手分析，慎重處理。在處理這類無效合同時，法院應當基于公平正義與誠實信用原則，全面考慮到合 3 同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失，從而確定出賣人對買受人應當進行的補償；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，亦應對其添附價值進行補償。這樣，一方面判決確認合同無效，由買受人向出賣人返還房屋、出賣人向買受人返還購房款，重申了城市居民或外村村民購買農村房屋無法享有所有者權利的原則；另一方面，判決出賣人補償買受人損失，對農民處理自己房屋的行為進行制約，更否定了交易中誠信缺失方行為。達到了社會效果與法律效果的統一。

四、農村合建房屋糾紛

農村合建房屋合同是指一方提供農村宅基地的使用權，另一方出資建房屋，并按照一定的比例分配建成后的房屋與宅基地使用權的合同。實踐中，農村合建房屋一般存在以下幾種形態及其效力的認定：

（1）宅基地使用權人與本村村民合建房屋

本村村民作為本集體經濟組織內部成員，具有取得宅基地使用權的主體資格。但是根據《土地管理法》第六十二條的規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地?！币虼?，并非是本村村民即可取得合建房屋所在的宅基地使用權。對于出資的本村村民能否取得該部分宅基地使用權，還應當經政府主管機關的批準，才能認定該合同有效。

（2）宅基地使用權人與外村村民或城市居民合建房屋

國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！眹彝恋毓芾砭帧蛾P于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。所以，因外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用權的主體資格，所以，其與宅基地使用權人之間的合建合同應當認定為無效。認定合同無效后，依據民法的添附理論，判決房屋歸宅基地使用權人所有，宅基地使用權人返還出資人的出資及相應的勞務報酬。

五、宅基地上房屋抵押糾紛

《擔保法》第三十七條規定宅基地使用權不得設定抵押。但農民對宅基地上的房屋具有所有權，因此農民是否可以將其房屋抵押，司法實踐中一般認為法律未明確禁止農民以其宅基地上房屋進行抵押，且禁止農民以房屋抵押可能會影響農民的融資能力，因此農村房屋可以設定抵押，但由于宅基地使用權不能設定抵押，抵押權的效力不及于該房屋占用范圍內的宅基地。

(作者單位：山東省五蓮縣人民法院)關于農村房屋買賣相關法律問題的探討

作者： 梁理

發布時間： 2010-04-06 16:10:08

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隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面上提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農村，土地是農村經濟組織集體所有。根據我國土地管理法等相關規定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。

二、現有法律規范中對農村房屋買賣問題的規定

《物權法》第152條至155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

《土地管理法》第62條第3款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

三、最高人民法院對農村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村 5 鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理?！笨梢?，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻?，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有發布典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。

四、農村房屋買賣合同的效力認定

關于農村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無代理權的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對農村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現在非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農村房屋買賣合同無效的幾種情形

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。

法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；

無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農村房屋，如未經權利人追認，則依據《民法通則》的規定，應當認定買賣無效。

非農村集體經濟組織的成員購買該組織成員的房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因購買人不符合申請農村宅基地的條件，故也應認 6 定房屋買賣合同無效。

2、農村房屋買賣合同有效的幾種情形

農村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

農村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規定的標準，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續。

已在農村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

至于房屋買賣是否辦理過戶登記問題，筆者認為這并不影響合同效力。因為辦理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權利的存在。債權和物權的區別決定了只有物權變動才需要登記，債權變動不需要登記。物權和債權是權利體系中最為重要的兩種權利，物權是絕對權，具有對事性，排他性；債權是相對權，具有對人性，并存性，即債權的權利人只能要求特定的債務人履行債務，而物權的權利人有權排除任何人對物權的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權，而幾個債權可就同一標的物并存。這就決定了物權必須以一定的方式使世人周知，以達到排除別人干涉的目的；而債權的對人性決定了只要債務人知道該債權的存在就足夠，債權人能且只能請求債務人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。明確了這一點，就可以合理解釋土地管理法的規定了。

《土地管理法》第12條規定“??依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物等致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權使用權變更登記。土地所有權使用權變更自變更登記之日起生效。"這里的登記所要求的是作為物權的土地使用權的登記，而非土地使用權轉讓合同的登記。（2）從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。物權法和債權法是民法的兩個重要領域。債權法要規范債權的產生、變更及其消滅，使債權產生、變更、消滅的行為是債權行為，合同是最重要的債權行為之一。債權行為的特點在于它能夠產生債權債務，需要一定的履行行為才能夠使債權債務消滅。就房屋買賣合同而言，單有房屋買賣合同的訂立還不能產生房屋所有權轉移的效果，房屋買賣合同的效力是出賣人負有向買受人交付房屋并進行過戶登記的義務，買受人負有交付價款并協助出賣人進行過戶登記的義務。進行過戶登記是房屋買賣合同所產生的當事人的義務之一，是合同效力的體現，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。

五、對今后解決此類問題的一點建議

土地問題是涉及到廣大農民切身利益和安身立命之本的根本問題，為了能夠徹底解決在審判實踐中因為對法律理解上的分歧導致同案不同判情況發生，最有效的方法是由全國人民 7 代表大會及其常委會以立法的形式對農村宅基地以及農村房屋的產權歸屬以及產權流轉作出明確規定。

目前，最高人民法院的司法解釋在審判實踐中對于司法統一起到了舉足輕重的作用。但是，由于土地問題不僅涉及到審判人員對法律的理解問題，而且還涉及到土地、建設、房屋管理等眾多機關，僅有司法解釋還不夠，可能會遇到法院的判決行政機關不理解、不認可，生效判決難以有效執行的現象。因此，由全國人民代表大會及其常委會作出法律規定，更有利于法院生效判決的執行，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會及其常委會作出法律規定之前，建議由國務院制訂相應的行政法規也不失為規范統一全國各地不同做法的權宜方法。

第三篇：未完成權屬登記房屋的買賣合同效力分析

未完成權屬登記房屋的買賣合同效力分析

一、案情簡介

江某于2011年4月向于某轉賬支付200萬元，預購案涉土地使用權及房屋（案涉土地已辦理有國有土地使用權證，但地上房屋未取得房屋產權證），轉賬后雙方簽訂《土地、房屋轉讓協議》一份，約定于某以1800萬元的價格將某宗國有土地5000平方米及地上未辦房產證的房屋約3800平方米的兩處物產一并轉讓給江某，并約定轉讓協議簽訂后十日內買方支付1400萬元，土地過戶完成后支付余下400萬元。協議簽訂后，于某向江某出具收條一張，載明已收到江某轉讓款200萬元。其后，江某未支付剩余款項，房屋也未進行過戶登記。于某至今不能確定房屋取得權證的具體時間。2011年5月，江某向某法院提起訴訟，訴請確認其與于某簽訂的《土地、房屋轉讓協議》無效并返還已支付的200萬元。于某提起反訴，要求確認該協議有效。

二、對該案兩種處理意見的分析

該案審理焦點即為江某與于某簽訂的《土地、房屋轉讓協議》是否有效，對此合議庭成員之間存在兩種處理意見，筆者將對兩種不同處理意見的理由及價值取向作初步分析。

（一）第一種意見：案涉協議有效，江某的訴請不成立

1.得出這一結論的理由：第一，根據《物權法》第十五條規定“當事人訂立有關設立、變更不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！币虼?，不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的成立和生效要件，只要合同是當事人之間的真實意思表示且不損害國家、集體和他人的利益就應當自其成立時生效。故對江某提出的案涉房屋未辦理產權證書，轉讓違反法律禁止性規定，合同無效的主張應不予支持。第二，對于江某認為于某以欺詐手段使其在違背真實意思的情況下簽訂該協議，協議無效的主張，因房屋轉讓協議載明案涉房屋未辦理房產證，江某對于房屋未辦證的事實應是明知的，不存在被欺詐的情形，故不應支持江某的該主張。另外，即便江某能舉證證明合同訂立時對方存在欺詐的情形，因合同法明確規定確認以欺詐手段訂立的合同無效要以損害國家利益為前提，江某的利益不能等同于國家利益，其以對方欺詐為由主張合同無效的訴請不應得到支持。

2.此種觀點的價值取向分析。一是著眼于當事人雙方的意思表示，尊重當事人之間的自由意志。案涉協議系江某與于某的真實意思表示，經過充分協商，雙方通過協議確定了各自的權利與義務，在當時的情況下，協議體現了雙方各自利益的最大化。法院作為居中裁判者，只要協議內容不違反法律強制性規定，就應充分尊重當事人的意志，不應強加干預。二是嚴格區分債權行為與物權行為。債權行為與物權行為兩個環節相互聯系但又彼此獨立，各有其存在的法律條件。合同行為作為債權發生的一種重要形式，合同成立并生效的一般要件是當事人之間意思表示真實且不違反法律規定，而物權行為是指發生法律上規定的某種事實，使物權發生變動。該事實包括了土地使用權、房屋產權登記等。在本案中，物權行為所指向的是房屋辦理產權登記，江某以本案房屋未辦理產權登記，違反法律禁止性規定為由要求確認合同無效的主張，混淆了不同法律關系的發生要件。案涉合同已經滿足其成立、生效要件，房屋未辦理產權登記屬物權行為范疇，不影響合同關系的確立。三是尊重合同法立法精神，嚴格限制對合同無效的認定。《合同法》第五十二條第（五）項對導致合同無效的情形作出規定：違反法律、行政法規的強制性規定。合同法司法解釋

（二）第十四條進一步作出說明：“合同法第五十二條第（五）項規定的強制性規定，是指效力性強制性規定。”從法律規定可以看出，合同法嚴格限制了導致合同無效的情形，除了合同法明文規定的無效情形外，適用無效情形的兜底條款即“違反法律、行政法規的強制性規定”也是有限制的，即違反的必須是“效力性”的強制性規定才導致合同無效。所以第一種意見認為江某提出的案涉房屋未辦理產權證書，轉讓違反禁止性規定的主張，因相關法律并未載明該情形屬于違反效力性規定，對其主張應不予支持，應確認該合同有

效。四是注重誠實信用原則在合同法領域的貫徹。誠實守信作為市民社會的基本價值追求，對促進契約締結、履行，保障當事人權益具有相當積極的意義。誠實信用原則作為我國《民法通則》和《合同法》的基本原則，足見其在民法領域的重要地位。具體到本案，房屋轉讓合同載明了交易房屋未辦理產權證，因此，可以推定江某對于案涉房屋未辦理房屋產權證這一事實是明知的，其對轉讓后果是可預知的，江某應對其行為承擔相應的責任，其作為完全民事行為能力人，應按照自己締結的合同履行義務。江某以房屋未取得產權、締約時于某存在欺詐為由主張合同無效，這與誠實信用原則相悖。

(二)第二種意見：案涉協議無效，江某的訴請應予支持

1.得出這一結論的理由：作為轉讓合同標的物的房屋系于某在國有土地上修建而成，于某對房屋有關的權利屬原始取得而非繼受取得，但該房屋在法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證等行政許可，于某亦未提供證據證明在辯論終結前已具有完全的、合法的初始產權，故該房屋不得轉讓，雙方當事人以該房屋為標的物而簽訂的轉讓協議應為無效合同。在合同無效的基礎上，于某應向江某返還200萬元款項。

2.此種意見的價值取向分析。一是把握參與交易的各項要素，注重維護市場交易安全。民事交易活動不僅需要人的參與，也要有具體交易的對象——物的出現。在本案中，案涉房屋是交易的標的物。而該房屋在法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證等行政許可，也未取得完全的、合法的初始產權，因此，該房屋為非法建筑，不具有合法屬性，圍繞該非法標的物進行的一切民事行為歸為無效，該處理方式可以最大限度的避免任何危害交易安全的因素出現，保障交易的合法性。二是著眼于區分物的自然屬性和法律屬性。交易中出現的物一般同時具有自然屬性和法律屬性，自然屬性是指物往往具有其外在的、可使用的天然屬性，此屬性不以人的意志為轉移，如火可用來取暖、剛建成的房屋可用于躲避風雨；而物的法律屬性則取決于法律對物進行的評價、判斷。依據民法基本理論，案涉房屋在未獲得產權證書的情況下其僅僅具有自然屬性，不具有相應的法律屬性。包括合同行為在內的民事法律行為作為法律擬制行為，僅能針對具有法律屬性的物。圍繞不具有法律屬性的物產生的民事行為無效。因此，應判斷案涉協議無效。三是參照其他法律文件的規定得出合同無效的結論。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！钡诙N意見認為，本案中于某所轉讓的房屋未取得產權證明和其他證明，但卻與作為買受人的江某簽訂房屋轉讓合同，參考司法解釋對未取得預售許可證明的商品房買賣合同的處理，且于某在法庭辯論終結前也未取得任何行政許可和初始產權，因此不能認定協議有效。四是認定案涉合同無效后，當事人之間返還財產有利于糾紛的一次性解決。案涉合同是否有效關系著合同是否繼續履行以及已付購房款的處理等諸多問題。就該案情況來看，不能取得案涉房屋的權屬證書的可能性非常大，轉讓的目的將很難實現，因此轉讓合同已無繼續存在的意義。此時如確認合同無效，則使江某與于某之間的狀態回到合同訂立之前，于某應向江某返還200萬元。

三、本文的傾向性意見

合議庭基于同一案件事實，卻對案涉合同效力判斷得出了截然相反的兩種結論，導致這一認識差異的根本原因在于法官所秉持的不同價值取向。第一種意見強調平等主體之間的意思自治和誠實守信等原則及價值；第二種意見則側重對市場交易安全的維護。筆者更贊同第一種意見，主要理由如下：

（一）其充分體現了意思自治和誠實信用原則

意思自治原則和誠實信用原則是私法領域的根本原則，其在民事活動中應得到遵守已是各國私法領域的共識。意思自治原則包含了自主參與和自己責任兩個基本點。自主參與，即自己做主地去判斷、去選擇；自己責任，即自主參與者對參與所導致的結果負擔責任，這是自主

參與的必然邏輯。民事主體作為理性人，在民事活動中具有意志自由，其決定的內容和選擇結果，無論財富還是損失，都應自己承擔。案涉合同系雙方當事人表達自由意思的產物，體現了雙方的利益訴求，是自主決定的結果。法國民法典第1134條確認：“依法成立的契約，在締結契約的當事人之間有相當于法律的效力?！币虼耍_認案涉合同有效，是充分尊重意思自治原則的體現。誠實信用原則要求人們在進行民事活動時具有良好的主觀心理狀態，要善意為前提。其中“信用”要求人們在進行民事活動時要講究信譽，恪守諾言，嚴格履行自己承擔的義務，不得擅自毀約。該案中，江某對轉讓房屋不具有產權這一事實是明知的，其“自愿”締結合同并約定了相應的權利和義務。因此，其應遵守自己對相對方的承諾，履行自身的合同義務，而不應該無故反悔。通過確認合同有效使江某繼續履行合同義務，這也是傳統民法理論禁止反言的集中體現。

（二）其不違背民法關于限制及禁止流通規定

物可以分為流通物、限制流通物和禁止流通物。流通物是法律允許在民事主體之間自由流轉的物，大部分為流通物；限制流通物是指在流轉過程中受到法律和行政法規一定程度限制的物；禁止流通物是指法律或行政法規禁止自由流轉的物。民事主體違反有關限制流通物、禁止流通物的規定，其行為將無效。限制流通物只能在法律規定的特定主體之間流轉，其流轉方式必須依法進行，我國法律規定的限制流通物主要有按照指令性計劃購銷的物資、黃金、白銀、外匯、公民收藏的文物、麻醉藥品、毒品、運動槍支等。禁止流通物不能進入市場成為交易的對象，禁止流通物主要有國家專有的物資如國有鐵路、郵電通訊設備，還有違禁物品等。而未取得房屋權屬證書的案涉房屋，法律、行政法規并未明確規定其不可轉讓，在理論上其也并非在限制流通物和禁止流通物的范疇之內。因此，以未取得權屬證書的房屋為轉讓標的而訂立的合同應當有效。

（三）其不影響協議雙方當事人進行權利救濟

合同乃當事人之間締結的神圣約定，非有約定和法定事由的出現不得輕易否定其效力。本案中，江某作為支付了部分價金的買受人，其可以追究于某的違約責任，要求其繼續履行合同義務。此外，通過違約責任進行權利救濟要遠比確認合同無效后通過締約過失責任進行權利救濟更為有效和更能保護守約方的權益。在房屋確實無法轉移致其目的落空的情況下，守約方也完全可以依法行使對合同的法定解除權使合同不復存在，同樣能取得和確認合同無效相同的效果。

（四）其沒有機械套用商品房預售相關糾紛解決模式

商品房預售關系本質雖系買賣關系，但因其牽涉大眾群體，并且合同訂立時交易的標的并未現實存在，故國家對該種類型的買賣進行了特別嚴格的規定，建立了商品房預售制度，最大限度避免誠信危機的出現，減少社會不穩定因素。而本案的房屋買賣并非針對大眾消費者，交易對象也是已經現實存在的物體，本案情況與商品房預售有明顯區別。因此，參照商品房預售制度下相關糾紛的處理思路來認定案涉房屋轉讓合同效力明顯不妥。

第四篇：農村私有房屋買賣合同效力的認定

農村私有房屋買賣合同效力的認定

作者：張英周 楊小花發布時間：2009-07-22 15:52:

42一、基本案情

原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協商，由被告購買原告位于北京市石景山區某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當時原告系板凳溝生產隊村民，此房宅基地屬農民集體所有，而被告為城市居民。根據我國土地管理法的相關規定，宅基地屬農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。被告買受農村房屋，損害了集體經濟組織及原告的合法權益，原被告之間買賣農村房屋的行為不符合法律規定。故訴請判令：

一、確認原、被告之間的房屋買賣合同無效；

二、被告立即騰退返還房屋。

二、審判結果

一審法院經審理認為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關系，該合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農村集體經濟組織成員，趙某某系城鎮居民，但該合同在當時已經政府房地產管理部門審核并登記備案。就此，可以認定雙方買賣行為并不違反當時國家有關政策；目前，本區農村房屋辦理產權證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關部門辦理產權證書?；诖?，本院認為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現實出發，該買賣行為有效。最后，趙某某已對訴爭房屋進行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現已不存在，現孫某某主張確認買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實現。結合以上幾點，對于原告上述訴訟請求，不予支持。

三、分析意見

本案爭議的焦點是對城鎮居民購買農村集體組成成員的私有房屋買賣協議效力的認定問題。

繼“畫家村”系列案件出現后，隨著農村小產權房糾紛不斷，農村房屋買賣糾紛成為當前司法實踐中的熱點和難點問題。在司法實踐中，由于涉農村私有房屋買賣合同糾紛法律關系復雜，涉及相關法律、法規眾多，不同階位的立法規范之間

存在矛盾和沖突，造成司法機關對此類案件裁判標準的不統一。由于司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統一，造成司法實務上的困惑。

對于如何確認此類合同的效力，存在兩種不同的觀點：

觀點一認為：農村私有房屋買賣合同應確認無效

首先，根據“地隨房走”的原則，農村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規所禁止。我國《物權法》第153條明確規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄罢貙儆谵r民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項規定，農村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關法律、法規應確定無效。

其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。

再次，由于目前農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，受人無法獲得所有權人的保護。

最后，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

觀點二認為：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。

首先，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋。在當前司法實踐中，法院對農村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權分離”模式使得農民處理自己的房產受到限制。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以次確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規，不能作為合同無效的依據。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。因此，當前司法判決確認此類合同無效導向的后果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，應當引起司法決策者的高度重視。

其次，農村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經將城鎮房屋變賣，在法院認定合同無效后，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會的穩定。

再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現為居住人的密切財產、社會依附關系。尤其當前房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認協議無效意味著買受人穩定的生活狀態將面臨巨大改變，在感情上難以接受。

最后，在買受人占有房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題，如此判決的結果很難實現法律效果與社會效果的有機統一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現。

關于如何確認農村私有房屋買賣合同的效力，筆者應綜合上述觀點，結合具體案情，區分不同情況，以認定農村私有房屋買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

首先，要堅持尊重歷史，照顧現實原則。由于農村私有房屋買賣糾紛主要發生在村民和城鎮居民之間，這類房屋買賣行為多發生在上世紀90年代，至今時隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至

房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農村私房買賣合同的效力應視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認定。二是需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括協議履行、房屋的權屬、是否經過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。其次，要堅持綜合利益衡量，實現利益平衡的原則。確認農村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失；對買受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價值進行補償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的后果。

最后，注重實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實踐中認定私有房屋買賣協議有效案件呈逐年上升趨勢。這主要是因為：一是部分城鎮居民在購買農村房屋后進行了依法登記和產權變更手續；二是出賣方已經轉為城鎮居民；三是法院認定買賣行為發生的時間較長，購買方已經在農村長時間居住，且房屋已經翻蓋或者重建，從保障當事人居住權和穩定農村社會關系的角度認定有效。這樣更能為社會大眾所能接受。結合本案的處理，從尊重歷史、照顧現實出發，確認該賣賣協議有效，實現了法律效果與社會效果的有機統一。

第五篇：農村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

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農村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

作者： 盧榮 劉慶華 發布時間： 2010-08-20 15:08:18

【基本案情】

原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關系與被告皮遠桂系姑侄關系。1994年孫元珍、朱茂海購買戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長沙照顧兒女，并電話通知被告皮遠桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無償租給皮遠桂經營。

2007年3月17日被告皮遠桂給付被告朱茂海購房款65000元，被告朱茂海將戶主為朱茂海座落于中武鄉玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權證及土地使用者朱茂海地址中武鄉關堰村九組地號06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設用地使用證交給被告皮遠桂，朱茂海將65000元匯給在長沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購買房屋現金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權。

2008年11月16日朱茂海與皮遠桂簽訂房屋買賣合同書一份，朱茂海將二間三層樓房賣給皮遠桂，記占地面積148㎡，總計房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，--------------------------精品

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2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長沙返回澧縣中武鄉玉圃村，因居住權問題，孫元珍與皮遠桂夫妻發生分歧。

另：被告朱茂海系中武鄉關堰村村民1994年購買中武鄉玉圃村二組戴成然住宅，經中武鄉玉圃村村民委員會同意辦理了房屋產權證書，但未辦理土地變更登記，其土地性質仍屬中武鄉玉圃村民集體所有;被告皮遠桂系中武鄉玉圃村二組村民未分得宅基地;在本案訴訟過程中皮遠桂向中武鄉玉圃村民委員會申請了一處宅基地并按正常的審批手續，已經辦理了國有土地使用證(土地性質為租賃);此前朱茂海經中武鄉關堰村村民委員會同意將中武鄉關堰村9組的房屋賣給了朱召將(未辦理變更登記)。

【焦點問題】

本案的焦點即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉賣給被告皮遠桂是否合法，也就是皮遠桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應當受法律保護?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條(二)項規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！吨腥A人民共和國合同法》也對善意取得不動產所有權的予以保護。本案中，其

一、原告孫元珍無證據證實皮遠桂是惡意取得房屋，其

二、本案所涉及的房屋的產權證明的戶主為朱茂海，且第一--------------------------精品

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次給付行為在2007年3月1日，至訴訟2009年3月31日其間的時間有2年之久不符合行使撤銷權的相關規定，其

三、房屋轉讓的價格90000元是朱茂海與皮遠桂協商的價格，原告也無確鑿證據證實轉讓的價格不合理，故皮遠桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海轉讓房屋為由來對抗皮遠桂受讓房屋。其

四、本案原告孫元珍明知房屋買賣活動的始終。其理由有

1、朱茂海2007年3月17日轉賬65000元給在長沙的兒子朱召生的事實 與原告陳述自己在長沙照顧兒女的事實一致;

2、法庭查明原告經常往返于長沙與中武鄉玉圃村2組的家中，當時皮遠桂夫婦就在購買的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁;

3、孫元珍并無證據證實自己不知情;

4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關系，雙方是一個利益的共同體，正如朱茂海所說正是由于被告皮遠桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發關系不和，據此推論孫元珍也應知道賣房的始終。

但善意第三人取得不動產，須登記過戶才產生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的標的物并非國有土地而是農村的宅基地，目前法律無農村宅基地過戶登記的強制性的規定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

【觀點分歧】

案件所涉及農村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。

第一種意見：此類合同無效。

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農村私有房屋買賣合同應定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規所禁止的，根據土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由農村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的合法權益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠桂房屋及土地買賣的行為未征得當地村委會的同意，也未到相關部門辦理土地變更登記等手續。

第二類意見：此類合同有效。

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權;農村村民一戶只能擁有一處宅基地;農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。本案被告皮遠桂系中武鄉玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。本案涉及只是未經村里同意雙方私自買賣的行為。對于此點，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報。對于此事我們咨詢了澧縣國土部門。他們對于此事的處理：

1、孫元珍買賣戴成然的土地是不合法的，如果他們發現這個情況，將對其處理是：責令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補辦--------------------------精品

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手續，將其辦理為國有;

2、朱茂海將房屋賣給皮遠桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉、交易等。如果國土部門當時查處應當沒收非法所得、責令停止違法行為，然后補辦成國有手續。如果是現在可以辦理集體土地流轉或者國有手續。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對其違反土地管理法的問題均可以通過上述方式解決問題。

【案件評析】

筆者同意第一種意見。

1、目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保證，該合同因合同標的不能而無效，所謂標的的可能是指合同規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能，如果標的無法實現則不發生法律上的效力，當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價款，出賣人移轉房屋所有權，但現實生活中，房產管理部門要么只辦理了城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據有關法律不予辦理，導致農村房屋及土地無法辦理過戶登記。

2、此類合同違反了法律的強制性規定，《土地管理法》規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓，轉讓或者出租用于非農業建設，農村村民一戶只能申請一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，因而不具有可交易性，應該說明的是本院在審理中查明，原告孫元珍是中武鄉關堰村村--------------------------精品

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民，非玉圃村集體經濟組織成員，于1994年購買了玉圃村村民戴成然的房屋(本案爭議的房屋)，在征得當地村委會同意后，辦理了房屋所有權的變更登記，土地未過戶也沒有辦理集體土地使用權證，且一直在玉圃村居住至今，其實際屋主身份已得到當地認可。其夫妻共同享有的位于關堰村的宅基地已轉讓給他人。本案中訴爭房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮遠桂在中武鄉玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國有土地使用權證，其土地來源據玉圃村支部書記王軍林反映，今年上半年，皮遠桂向玉圃村村民委員會提出宅基地申請，經村委會同意，該宗土地出讓后變更為國有土地，屬于租賃土地。

3、認定農村房屋買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在現實中出賣人相對處于弱勢地位，其要求返還私有房屋的要求關涉到其生存權利，認定此類合同無效，從客觀上相對公平，有利于社會的和諧穩定。

綜上，本案原、被告爭議的房屋未經村委會書面同意，亦未辦理審批、過戶手續，被告皮遠桂已經在中武鄉玉圃村有一處房產，雖土地性質為國有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據《合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

來源： 中國法院網澧縣頻道

責任編輯： 邊江

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