第一篇：淺談物業裝修管理工作的重要性

淺談物業裝修管理工作的重要性

晏吉祥

隨著南充城市建設的步伐，我市已經成為百萬人口的大城市，每當一個新樓盤交房，必然就會出現一波裝修熱。然而，這又是業主高興物管愁的階段。由于物業產權人對裝修認識不清，隨意性裝修和過度裝修比比皆是，有的業主置國家有關法律法規而不顧，裝修中不但破壞結構，改變設計，侵占公共空間、改變房間或房屋的使用性質和功能，導致一個物業管理區域因裝修破壞了建筑的外形和諧，縮短建筑使用壽命，影響相鄰關系。因此，加強物業裝修管理，是維護社會和諧，理順參與物業管理活動各方關系及推進文明城市建設不可忽略的環節。目前，我市全力推進物業管理“四位一體”工作，這項科學的體制必將為物業裝修管理打開一個新的局面。

下面筆者根據自己從事物業管理15年的一些工作經驗，結合當前“四位一體”工作，談談自己對裝修管理的一點粗淺看法，以供大家探討。

一、物業裝修管理的作用和意義

物業裝修管理直接關系到物業的保值、增值，物業裝修管理可以為業主創造一個優美、舒適的居住、生活環境，使物業價值和使用功能得到極大的提高。假如沒有物業裝修管理，業主隨意進行裝修，在梁、柱、樓板上打眼、開孔、拆除承重墻，破壞房屋承重部位，擅自占用共用部位，損壞公共設施、設備，空調外機亂掛，空調管線亂拉，燃氣熱水器排煙孔亂開孔，破壞樓宇外部形象，裝修管理一塌糊涂，物業的價值馬上貶值。由此可見物業裝修管理具有十分重要的作用和現實意義。

二、物業裝修管理的依據

（一）依法管理：依據《物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《住宅室內裝飾、裝修管理》、《住宅裝飾裝修工程施工規范》、《城市異產毗連房屋管理規定》進行物業裝修管理。

（二）依約管理：依據物業管理人與開發商或者全體業主簽訂定的《前期物業管理委托服務合同》或《商品房買賣合同》內有關物業管理內容的約定，以及作為《商品房買賣合同》附件的《物業管理服務協議》和《室內裝修、裝修管理服務協議》進行物業裝修管理。

三、物業裝修管理的內容

（一）住宅室內裝修、裝修管理

1、裝修申請和方案審查

業主在對房屋裝修前應該提供裝修方案和裝修申請表給物業管理單位，注明裝修內容，辦理裝修人員出入證，物業管理人員應審查裝修方案是否符合裝修規范和符合法律規定，告知業主及裝修人員應注意事項及禁止事項。

2、裝修階段管理控制

（1）防水工程：在裝修過程中要提醒業主或裝修人員注意防止破壞廚、衛防水層，凡改造廚、衛墻體、地面后，必須重做防水，并且防水材料卷邊達30公分以上，并且要做48小時閉水實驗，在衛生間安裝淋浴器的，安裝熱水器的墻面要做1.5米以上的防水，防止水滲漏到別的房間，防水做好后，要及時打上保護層并鋪磚，避免防水層再次遭到破壞。

（2）給排水工程：裝修巡查中，要提醒和檢查業主或裝修人員不得私改供水主管，只能改動水表后的 自用供水管，并且暗埋水管必須做在防水之上。

排水管在裝修過程中提醒和督促業主及裝修人員不能將下水口堵塞，不將裝修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道，在封包下水管時，一定要預留下水主管檢查口活門，以利于以后維修，疏通時不破壞裝修。

（3）強弱電工程：供電線路改造時一定要穿管，套管內不得有接頭，強、弱電電線不能混穿，以免發生短路，燒毀電器。

（4）天然氣設施：天然氣管線、計量表不允許擅自移位，改動封包必須由具有專業資質的天然氣公司專業人員改動，并且廚房與臥室、客廳等其他功能區必須安裝有效隔斷，防止天然氣泄漏傷人事件的發生。

（5）排煙管道：由于煙道多為主輔煙道結構，排煙口（排油煙機煙氣接口）在輔煙道上，有的業主為圖方便，將原有排煙孔封堵，而在主煙道上開孔，這就破壞了煙道結構，造成竄煙、竄味，有的將排油煙機、燃氣熱水器掛裝在煙道壁上，損壞了煙道。所以裝修管理人員在巡查時就要提醒業主或裝修人員不能這樣做，告知其危害性，糾正其違章裝修。

（6）土建工程：業主在裝修中，可以拆除房內輕質隔墻（非承重墻），但拆除與廚、衛相鄰隔墻要重做防水，不得損壞和拆除承重墻、梁、柱、板等房屋主體承重部位，不得在這些部位開孔、打眼。

（7）門窗。業主在裝修過程中，裝修管理人員要注意個別業主擅自將門往外移位，侵占公共區域，防止業主更換窗戶，在窗戶外加裝防護欄，破壞樓宇外觀整體形象。

（8）建筑外立面控制：①、空調位置及管線出孔位置，一定要業主按建設預留的位置安裝空調外機，空調管線出孔要按規定位置出孔，在室內管線可以暗埋，但不得外漏在外墻上，影響樓宇整體美觀。②、燃氣熱水器排煙孔位置從最大角度考慮業主方便，規定每一戶型燃氣熱水器排煙管出孔位置，使燃氣熱水器每一戶型從最低層到最高層都是一個位置，站在高樓下，給人以整齊劃一的感覺。

（9）對講門禁系統：裝修管理人員要提醒業主和裝修人員不得拆除、移位對講電話，在墻面開槽時防止打斷對講電話線。在廚房吊頂時，一定要將煤氣報警器移出，不能包裹在里面，并且將線連通，避免影響消防聯動和報警。

（二）商鋪裝修管理

1、門頭、外立面：商鋪裝修管理，門頭、外立面是面子工程，一定要嚴格，門頭要統一尺寸大小、高低、厚度才能使所有商鋪門頭招牌整齊美觀，空調位置統一高低、管線位置，才能使樓宇整體形象不受影響。

2、排污、排煙氣系統：特別是餐飲，一定要注意排污要建設有油水分離裝置，小型餐廳（牛肉面館等）也要有隔油池。排煙氣一定要進煙道。

3、消防系統，在裝修前要向公安消防部門申請，消防改造時要由有資質的企業改造，裝修進程中物業裝修管理人員要監控按規范改動，防止損壞線路，破壞消防設施，裝修完后商鋪經營戶要申請公安消防部門驗收，驗收合格后商鋪才能進行經營。

4、防水系統：商鋪經營戶在改造商鋪時要對衛生間改動，所以要提醒和監控做好防水，經營餐飲的要對操作間和衛生間做好防水，操作間和衛生間墊高的防水層卷邊要達到50公分以上，防止操作間和衛生間用水量大給毗連的物業造成損失。

四、物業公司如何做好裝修管理

（一）建立裝修巡查巡視機制

每天對所有裝修戶進戶巡查不少于兩次。及時發現問題，每到一戶要對方方面面進行觀察，糾正違章裝修。把問題消滅在萌芽狀態。

積極與業主溝通交流，提醒和告知業主、裝修人員有關裝修管理的規定和安全注意事項。特別指明哪些是禁止行為，哪些是違法、違約、違章裝修。

建立《裝修日志》，將管理工作中應該注意的重點事項做好筆記，記錄當天重點工作和本周重點工作，還要做好每戶裝修進度表，對每戶裝修進度都有記錄，做到心中有數。

（二）樹立信心，建立有效的溝通機制

在裝修管理中，會遇到一些意想不到的困難和干擾，物業公司要有干好工作的信心，戰勝困難的信心，勇往直前的信心。要對業主做大量的解釋說服工作，對有些對裝修管理不理解、不配合的業主，要耐心去解釋、去說服。對工作持之以恒，面對違規裝修要堅持原則。

五、裝修違法違規行為處置

裝修人在裝修過程中，要首先明白自己在物業所屬的產權界限，以產權范圍來界定裝修范圍。一般來說：業主的裝修范圍是入戶門內，共墻內的產權范圍。建筑的外立面（墻）及入戶門外的公共走道、樓梯間等都不屬于裝修范圍，這些地方除了不能裝修外，為了建筑的整體美觀，對需要安裝防盜欄（窗）的業主，還必須按物業管理公司選定的樣式和顏色進行安裝，以保住物業的協調美觀。在外墻上安裝雨棚和遮陽棚，必須經過物業管理部門的審查和書面同意。

有的業主不依法依約裝修，如果導致廣大業主的公共權利受到損害，以及裝修行為足以引起嚴重后果，而不聽從物業管理公司的勸告、勸阻怎么辦？這就要靠“四位一體”來幫忙了。

（一）對于違法搭建建筑物（比如在樓道、樓頂搭建），物業公司首先依約進行管理，發出《裝修違規/違約整改通知書》，要求在規定時間恢復原狀，對已經造成的后果要求賠償損失；若業主置若罔聞，物業公司要向城市管理執法局、社區居委會、街道辦、轄區派出所書面反映，請求依法強制拆除。

（二）目前，我市還對裝修違法建設沒有專門的部門和機構來管理。給部分違規裝修的業主在時間上鉆了空子。這方面可以借鑒成都市溫江區的做法，由政府牽頭成立“治理違法建設辦公室”（下稱治違辦），并向社會公布電話，其主要成員有房管局物管科、城管執法局、轄區街辦、轄區派出所、工商局等相關部門。當小區出現違規裝修和違法建設時，物業公司要第一時間制止，發出《整改通知書》并拍照存檔。如違規裝修和違法建設者繼續違反，物業公司應當立即電話報告“治違辦”，“治違辦”就立即啟動處置機制現場執法。

（三）我市可以充分利用物業管理“四位一體”機制，建立物業裝修管理機制，物業管理公司與政府部門齊抓共管，必定能夠做好物業裝修管理工作。

以上是一點粗淺看法，希望能起到一點拋磚引玉的作用，以利我們更好的搞好物業裝修管理工作，為業主物業保值、增值，為廣大業主創造一個個美好家園，為提南充物業管理檔次做出我們應有的貢獻。

第二篇：物業管理工作

2010物業管理工作總結

2010年，我們積極履行物業管理工作職責，認真落實總公司辦公室2010年的工作計劃，從保障服務、安全穩定兩大目標出發，抓好物業管理硬件和軟件建設，較好地完成了2010年計劃中的各項任務，取得了較好的成效。回顧一年來，我們主要做了以下幾項工作：

一、較好地履行了對分公司辦公室的指導、檢查、監督、服務工作職責

1.去年公司機構改革順利完成后，總公司及分公司的物業管理工作發生變化。由于非經營性資產的特點是范圍廣、數量大、任務重，所以我們面臨著更重的工作任務。今年，總公司物業管理人員團結一致，發揚拼搏創新精神，知難而進，勤奮工作，深入分公司開展調查研究，與分公司密切協作，相互溝通，積極推進非經營性資產的規范管理，確保了設備設施的正常運轉及各項任務的完成。

2.順利完成了對原五、六分公司非經營性資產接收的后續工作，配合一、二分公司解決了急待解決的設備設施維修、保養問題，建立健全了總公司機關非經營性資產的管理臺賬，保證了全公司物業管理工作的有序進行。

3.按照“五創”要求，積極做好機關駐地維修改造工作。協調落實二公司辦公樓及家屬樓外墻粉刷工作，嚴格審查施工單位，合理安排工作預算，保證了這一政治任務的順利完

成。在落實完成這項工作中，我們與二分公司物業管理人員深入工地現場，對施工資質和預算嚴格審核，加強工地現場的安全管理，保質保量地完成了這一工作。

二、充實完善了物業管理制度，進一步推進了物業管理的規范化

1.完成全公司非經營性資產的建檔工作，開展了物業管理各項指標的調查、摸底工作。“建檔”工作是中心2010年計劃中的一項重要基礎性工作，對今后開展物業管理有十分重要的意義。它是我們物業管理工作中的一項重點。從今年上半年起，我們就積極配合機械設備部著手進行對全公司非經營性資產情況收集、匯總，以分公司為單位，分門別類登記造冊。下半年，為更好了解每年的物業管理中的各種情況，做到心中有數，為公司領導起到參謀助手的作用，設計了有關表格，下發到各分公司并匯總整理存檔，現這一工作正在推進中。

2.加強了對水電工的管理，建立水電工定期培訓考核制度，提高水電工技術操作水平，確保水電網絡安全運行。2010年，我們進一步強化水電工的培訓制度，并在形式和內容上力求有所創新，有所突破。

三、強化了安全管理，確保了設備設施的正常運行，確保了院內安全

1.發現問題及時處理，不留隱患，把安檢工作落到實處。

今年在對分公司的安全檢查中，我們發現某分公司的配電室存在一定的安全隱患。面對這種情況，我們和安全保衛部門及時提出了整改措施和意見，督促他們抓緊時間解決問題。經過共同的努力，加強了配電室內值班力量，使配電室管理進一步規范化，消除了事故安全隱患。

2.加強日常和節假日期間的安檢工作，對重點部位的用電、用氣實行嚴格的規范化管理，特別是對外租戶的安全用電問題實行嚴格的管理，發現問題及時處理解決，配合安全保衛部門對外租戶進行安全防火教育，組織消防滅火演練，提高廣大人員處理突發事件的能力。

2010年的工作，使我們有三點深刻的體會：

1.做好非經營性資產的管理，必須要有求真務實的工作作風，深入實際，不搞花架子，這是做好物業管理工作的基本前提。

2.高度重視非經營性資產的安檢工作，從硬件和軟件兩方面加強管理，是確保物業設備設施安全運行的基本保障。

3.實行規范管理，保證各項制度的真正落實，是做好非經營性資產管理工作的關鍵。

不足及差距：

1.我們的管理規范化還基本上屬于初級化，有待今后進一步加強提高。

2.實行收費式物業管理，雖然進行了調查、研究，但進展不大，有待今后落實。

第三篇：物業管理工作

2、負責協助總經理相關管理工作，所有工作內容由總經理直管和安排。

3、從事商業或商住類型物業管理工作三年以上管理經驗；

4、有獨立管理能力，懂得保潔、保安消防、設備維護、綠化等日常管理及流程；

5、熟悉裝修的申請、駿工和接管驗收的工作流程及要求。

6、熟悉處理客戶投訴、咨詢及對租戶的滿意度調查等工作。

7、負責租戶提出的問題和建議分析研究，協同上級落實好預防糾正工作。

8、進行日常監督巡查，督促本區域保安、消防設備和器材的使用。

9、優秀的書寫和語言表達能力和溝通能力，做事穩重，責任心強，有較好的敬業精神

1、熟悉清潔、綠化、治安、維修、接待、投訴、回訪等服務內容；

2、熟悉商鋪的接管和交鋪驗收工作。熟悉對裝修施工單位監管和工程的竣工及驗收工作。

3、熟悉處理客戶投訴及回訪工作事項及流程；

4、掌握區域物業公共設施、設備的使用過程；

5、能獨立草擬物業基本文書。能熟練操作使用電腦，草擬和處理發送文件；

6、跟蹤驗證不合格的服務項目，處理業戶投訴；

7、會收集有價值的物業信息和數據資料；

8、形象氣質佳，會聽廣州話，普通話標準，口齒伶俐，較好的語言表達能力和溝通能力；

9、較強的應變能力、協調能力，能獨立處理日常緊急問題，良好的親和力及服務意識

在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。

3.全面掌握大廈物業公共設施、設備的使用過程。

4.協調經理送發物業管理方面的文件。

5.參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。

6.負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶（業戶）投訴。

7.收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。

8.完成經理交辦的各項任務。

1.協助制定和實施部門的管理計劃,建設高效的組織團隊，構建良好的溝通渠道 2.管理日常物業的服務品質、操作管理流程及適當的成本控制情況 3.負對物業部下屬工程,環境,秩序等部門落實各種規章制度和計劃執行情況的檢查、督促、指導工作 4.負責與商戶的溝通，保證商戶裝修符合規定，保證購物中心良好的購物環境 5.保持與公司各協作單位良好的溝通與配合，加強與物業管理相關的主管部門、居委會、業委會及物業管理同行的聯系與交流。

任職要求： 1.3年以上大型商業或物業管理公司中高層管理工作經驗 2.熟悉房地產、物業管理，精通相關法律、法規和業務流程，具有成熟的物業管理理念 3.具有物業經理上崗證書者優先 4具有良好的組織管理、統籌協調、溝通和決策能力

第四篇：物業裝修管理

物業服務企業裝修管理

一、物業裝修管理定義

建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中所稱住宅室內裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。物業裝飾、裝修管理是物業服務企業通過物業裝修裝飾過程的管理、服務和控制，規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為，協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正，從而確保物業的正常運行使用，維護全體業主的合法權益。

二、物業裝修管理必要性

（一）物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解，業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。為了保障房屋的安全與美觀，需要物業加強監督及管理。

（二）裝修管理是物業服務的重點和難點之一，稍有不慎，一方面有可能危害物業安全，影響物業的正常使用，或對物業構成潛在危險，導致物業風險。另一方面，也可能激發物業服務雙方的矛盾和沖突，影響物業管理和社區的和諧局面。

（三）裝修管理是與業主關系處理的磨合期，也是與業主建立感情基礎的重要時期。裝修管理期間，是與業主建立感情的最好契機，可為以后的日常管理打下良好的基礎。

三、物業裝修管理流程

（一）裝修申請管理

《物業管理條例》第五十三條規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。這條規定是物業裝修申請管理的法律依據。

業主在提交裝修申請時應向物業服務企業提供室內裝修平面布臵圖，裝修如需改動房屋外立面及搭建建筑物、構筑物的應出具規劃部門意見，另外，裝修內容如涉及到影響相鄰房屋采光、通風或正常使用的，需提供相鄰左右（上、下）產權人和使用人簽字同意的證明。對于提交了裝修申請并符合相關規定的業主，物業服務企業應讓業主填寫相應表單，并盡到相應的告知義務。告知事項主要有：

1、為確保園區的居住品質，保持物業外立面的統一，物業服務企業應告知的禁止事項。

（1）違法拆改、變動承重結構和建筑主體。（2）違法超過設計標準或規范增加房屋使用荷載。（3）衛生間、廚房間移位、擴大或增設。

（4）改變或破壞房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墻、門窗外側、陽臺、露臺、設備平臺等）安裝、架設、搭建防盜柵欄、紗窗、晾衣架、遮陽篷、雨篷花架、廣告牌、地面衛星接收器等。

（5）擅自在非指定位臵安裝空調機、采暖設備、熱水供應裝臵等。（6）在頂層露臺安裝雨蓬，或在屋頂安裝任何設施、設備。（7）封閉陽臺或改變陽臺、露臺的原有裝飾材料、顏色、形狀和規格。

（8）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備。

（9）改變房屋用途或使用功能。

（10）對無防水要求的房間內安裝地暖設施時需按照相關技術要求做好防水設施。

（11）在無排污功能的陽臺、露臺安裝、接設洗衣設施或排污設施。

2、為保障廚房、衛生間的正常使用功能，物業服務企業應告知的事項。

（1）廚房煤氣管道、煤氣表請勿擅自更改或移動，如確需變動應請專業公司操作。

（2）廚房間油煙機、熱水器排氣孔和衛生間的通風排氣孔已預留好，切勿隨意拆除、封堵、移動或敲鑿；切勿將煤氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風排氣管道。

（3）不得破壞衛生間、廚房間的防水層，平層衛生間切勿更改下水道位臵，嚴禁抬高地坪，破壞地面防水層及立管防水圈。（4）衛生間、廚房間及空調管道吊頂時請留出檢修孔，以便檢查維修。衛生間共用管道檢修口禁止封死以便正常維修。

（5）裝修時請將所有排水管及地漏暫時封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）墻體打孔須向物業服務中心申請，統一位臵，禁止隨意打孔。（7）裝修前，請對衛生間做24小時閉水試驗，并經業主、裝修單位、服務中心三方驗證試驗結果。

3、業主在對餐廳、客廳、臥室進行裝修時，物業服務企業應告知的事項。

（1）違法拆改、變動主體結構或明顯加大荷載，室內承重墻、柱、樓板均嚴禁拆除、開洞或更改。

（2）隔戶墻兩側任何一戶在裝修時禁止隨意敲鑿或做嵌入式裝修。（3）為確保用電安全，請勿將室內開關箱移位或改變進戶總線；所有電線敷設應采用護套管，切勿直埋。

（4）各電氣回路所負擔的電器總容量請勿超過此回路的限定容量。如需增大供電容量，請業主先到電力部門辦理擴容手續，經核準后，由專業單位施工并報服務中心備案。

（5）請勿從有線電視接收系統中私自接線，以免影響收視效果。室內可視對講、寬帶網絡終端盒等請勿隨意移位，以免影響使用效果。裝修時注意不要損壞墻體內電線、電話線、對講線、有線閉路電視線和寬帶網絡線暗埋管。

（6）鋪設地板地角塞打洞時，必須有限位裝臵。注意防止傷及樓板中線路管道及鋼筋。若有不明處，請與物業服務中心聯系。（7）對于開發商已配臵的空調，室外機位不得隨意移位。業主若需增設空調，則空調室外機的安裝位臵須征得服務中心的同意，并在不影響外立面統一、美觀的前提下，進行安裝。對于已配臵空調，請業主提前與服務中心預約安裝時間。

（8）對于開發商已配臵的紅外報警探頭（一樓），在裝修過程中如需改動，務必事先聯系物業服務中心，請專業人員進行確認，在施工過程中嚴禁將探頭檢修盒進行封閉。

（9）地面開槽深不得超過3㎝，寬不得超過5㎝。

4、業主在對陽臺進行裝修時，物業服務企業應告知的事項。（1）陽臺裝修時請注意荷載量，超載易損壞房屋結構，造成不安全隱患。

（2）禁止拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門、窗尺寸或另建門窗。

（3）陽臺鋪設地磚等裝飾材料時，嚴禁破壞、拆改原有擋水線，以免造成今后滲漏等情況。

（4）陽臺晾衣架按服務中心統一要求安裝。

5、其他應告知事項。

（1）嚴禁改變進戶門的開啟方向。

（2）裝修中使用的分隔設施應采用輕質分隔材料。

（3）底層庭院使用時，不得改變其整體風貌，包括花園改造及補種、移植各類型植物；同時，為保證小區的整體品質，不得在庭院內晾曬衣被等。

（4）底層設計有敞開式采光井戶型，裝修戶自行做好對排污泵的維護工作，定期進行檢查，也可委托服務中心進行有償專業保養，從而保證設備的良好運行。（5）嚴格遵守裝修時間：

周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。雙休日、節假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期間不得進行敲、鑿、刨、鉆等產生噪音的裝修活動。（6）施工人員注意事項。（7）材料進出管理。（8）建筑垃圾清運管理。（9）違約責任。

（二）裝修過程管理

1、房屋安全管理

（1）結構安全：承重、超載（2）水、電安全：防水、通暢性（3）廚、衛設計：擴大、移位、增設（4）防火安全：明火

2、房屋立面管理

（1）突出物（封陽臺、衛星接收器、晾衣架、管道、雨篷、紗窗、防盜門窗等）

（2）有礙觀瞻物或改變原有立面設計（空調、堆放物、打孔、改變原有色系等）

3、施工人員管理（1）進出園區管理（2）食宿管理（3）車輛管理（4）明火管理（5）物品進出管理

4、施工過程監控（1）施工時間（2）施工進出材料（3）施工規范的監督

（4）公共區域、公共部位的使用（電梯、樓道、門禁等）（5）建筑垃圾清運

（三）裝修違章處理

1、立即匯報：一旦發現違章裝修正在進行時，立即匯報，并通知相關人員及時到現場進行制止

2、全力制止：匯報的同時，立即先進行勸止，以避免擴大影響及損失。待相關人員到后，必須想方設法先制止違章的進一步進行，一旦違章成事實，后期再整改難上加難

3、耐心溝通勸阻：相關負責人立即與業主進行耐心、有效的溝通協調，了解業主違章的初衷及原因，尋求其他解決途徑，緩解業主進一步違章的念頭

4、處理過程及違章情況留取影像資料，規避風險。

5、在違規已成既定事實后，應整合業主質量監督組或業委會、主管部門力量，協助處理。

四、案例分析

（一）裝修申請階段案例分析

【案例】某日，某小區2-1-301業主向物業申請裝修時，提出需裝鍋爐。物業裝修管理人員在裝修手續辦理時未問清安裝位臵就予以了同意。待業主裝修時將鍋爐位臵放在了陽臺，并把排煙管進行了直排，影響到樓上業主的正常生活。

【原因分析】辦理裝修手續時未與業主明確安裝位臵，未在裝修申請表上明確注明，造成業主隨意安裝，形成鄰里糾紛，增加工作難度。【經驗教訓】業主安裝鍋爐等設施時必須告知業主安裝在指定位臵，一般建議放在設備平臺較好，并在裝修申請手續上寫明。同時，后期管理過程中需不斷跟進。

（二）裝修過程管理案例分析

【案例】某小區高層住宅1-1-702業主在裝修過程中，擅自將室內三室兩廳的住宅分隔成四室兩廳，主衛生間隔墻拆除，增設污水管口及下水管，將原污水管口的防水層破壞，與樓下602打通。

【處理經過】物業中心在發現此情況后，立即進行了制止，根據《裝飾裝修管理協議》責令停工，并聯系702業主告知其違章情況，要求其立即停工整改。同時通知樓下業主關于樓上的違章情況（避免樓下業主萬一來房屋時發現此情況）。702業主強調并非打算群租，只是家里人較多，才將房間進行分隔，并對自身的違章行為不以為然。由于人在溫州，這里全權委托朋友裝修，不愿過來處理此事，對于后期的整改不太配合。物業中心當即向當地房管部門進行了匯報，第二天由房管部門、602業主及物業共同到702進行查看。經查看后，由房管部門開具限期整改通知書。602業主提出要求其恢復原樣，并由702出具承諾書，保證室內裝修嚴格按照規范施工，禁止再出現違章裝修或涉及安全隱患的行為。經向702溝通后，702業主缺乏裝修管理安全知識，認為物業故意刁難，情緒激動，繼而向400投訴。后經過1個多月的協調，702業主在房管部門及602業主的雙重壓力下，終于對該衛生間恢復原樣，重做防水。對室內空間房間的分隔恢復原樣，經審批合格后再行分隔，并承諾不作群租，按規范裝修。

【經驗教訓】

1、嚴把裝修申請關，業主辦理裝修手續時需認真審核，加強違章裝修事項的宣傳及提醒。

2、加強裝修期間的巡查，提高敏感度，發現有異 常情況需及時匯報。

3、要學會借助各方面的力量，轉移矛盾，減輕工作難度。

4、注意鄰里關系的處理，盡量不要形成雙方的對立，以免影響日后的鄰里關系。

（三）裝修違章處理案例分析

【案例】某園區一住戶擅自將樓板砸掉5厘米安裝地熱。3個多月后，樓下鄰居發現房頂多處出現裂縫，并且有漏水現象。

【處理經過】因擔心其私刨地面存在安全隱患，在協商無果的情況下將樓上住戶告上法庭，要求其將房屋地面恢復原狀并賠償經濟損失。日前，本市二中院終審宣判此案，樓下鄰居獲賠30萬元。【經驗教訓】：

1、嚴格執行裝修期間的安全管理方案和秩序維護隊員的巡查制度，并做好記錄及取證資料；

2、在業主辦理裝修手續時，須以各種形式提前告知業主相關注意事項；

3、發現業主違規裝修時，視現場情況嚴重性，告知政府相關部門以獲得相關支持；

4、發現業主違規裝修或造成他人損失的，需要以書面形式告知業主和裝修公司；

5、及時處理現場所出現的問題及處理協調業主關系，避免事件升級。

第五篇：物業裝修管理條例

物業裝修管理條例

為保障住宅區房屋的結構安全和外觀統一，根據建設部令（第110號）《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，現對本住宅區房屋裝修的有關事宜規定如下：

一、裝修申報程序：

1、住戶裝修住宅，必須提前７天向物業公司申報，填寫《住宅裝修申請表》，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、詳細的施工圖和提供施工隊伍名稱、營業執照、資質等級、法人代表的有效證件、施工負責人的有效證件（復印件）等，送物業公司審批。

2、審批通過后與物業公司簽訂《裝修管理服務協議》。

3、按照《房屋裝修預交押金和收取綜合服務費的標準》收取押金。

4、工程完工后，經物業公司驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況．可退回押金；若有上述問題，從押金中扣除賠償費用和罰款，多退少補；完工半年內，如發現上述問題，由裝修戶負責修復和賠償。

5、工程驗收合格后，物業公司收取管理押金的10%作為管理服務費，包括施工隊伍的管理、裝修人員出入證、施工許可證等。

6、住戶裝修申請時必須繳清所有費用方可辦理裝修手續。

二、裝修范圍：

1、不擅自改變房屋的柱、梁、版、承重墻、屋面防水隔熱層，上下水管道、電路等；

2、屋面面積只許鑿毛，地面裝修材料不準用超重材料，地面裝修材料厚度不得超過50毫米；

3、不得封閉陽臺、平臺或改變陽臺、平臺的用途；

4、不得擅自改變原有外門窗的規格、形狀以及外墻面的裝飾；

5、空調室外分體機必須按物業管理公司指定的位置安裝，打洞 時必須由專業人員進行操作，以防外墻破損，并保證空調架必須按規定進行粉刷；

6、不隨意改動有線光纖線路、網絡線路，并留好檢測口；

7、禁止改動煤氣管道，若確需改動必須到成都市煤氣公司龍泉驛區營業所申請，由煤氣公司負責改動；

三、裝修施工管理：

1、裝修時間必須在上午8：00—12：00、下午14：00—18：00，不得擅自延長裝修時間，以免影響他人的休息，只有無噪音的工作經過向物業公司申請批準后方可按規定延長。裝修工程簽定施工協議最長時間不超過六個月，凡超過簽約時間一天按保證金1%交納違約金。

2、裝修垃圾應該及時的清運，按物業公司指定的位置和時間進行堆放、清運。

3、如額外使用公用設施，如：供電增容等，還應承擔相應的費用。

4、施工人員必須在物業公司保衛部根據相關規定備案登記，辦理出入證。

5、非房屋所有權人進行裝修應出據房屋所有權人的同意書、委托書或相關書面證明；

四、違章裝修處罰：

1、責令停工。

2、責令恢復原狀。

3、扣留或沒收工具。

4、停水、停電。

5、賠償經濟損失。

6、視情節扣除管理押金。

7、根據省、市、區的有關規定進行罰款。以上幾種處罰可同時進行。

五、未盡事宜皆以國家相關法律、法規、制度規定的為準。