第一篇：淺談物業(yè)裝修管理工作的重要性

淺談物業(yè)裝修管理工作的重要性

晏吉祥

隨著南充城市建設(shè)的步伐，我市已經(jīng)成為百萬人口的大城市，每當(dāng)一個(gè)新樓盤交房，必然就會(huì)出現(xiàn)一波裝修熱。然而，這又是業(yè)主高興物管愁的階段。由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)裝修認(rèn)識(shí)不清，隨意性裝修和過度裝修比比皆是，有的業(yè)主置國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)而不顧，裝修中不但破壞結(jié)構(gòu)，改變?cè)O(shè)計(jì)，侵占公共空間、改變房間或房屋的使用性質(zhì)和功能，導(dǎo)致一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域因裝修破壞了建筑的外形和諧，縮短建筑使用壽命，影響相鄰關(guān)系。因此，加強(qiáng)物業(yè)裝修管理，是維護(hù)社會(huì)和諧，理順參與物業(yè)管理活動(dòng)各方關(guān)系及推進(jìn)文明城市建設(shè)不可忽略的環(huán)節(jié)。目前，我市全力推進(jìn)物業(yè)管理“四位一體”工作，這項(xiàng)科學(xué)的體制必將為物業(yè)裝修管理打開一個(gè)新的局面。

下面筆者根據(jù)自己從事物業(yè)管理15年的一些工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前“四位一體”工作，談?wù)勛约簩?duì)裝修管理的一點(diǎn)粗淺看法，以供大家探討。

一、物業(yè)裝修管理的作用和意義

物業(yè)裝修管理直接關(guān)系到物業(yè)的保值、增值，物業(yè)裝修管理可以為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住、生活環(huán)境，使物業(yè)價(jià)值和使用功能得到極大的提高。假如沒有物業(yè)裝修管理，業(yè)主隨意進(jìn)行裝修，在梁、柱、樓板上打眼、開孔、拆除承重墻，破壞房屋承重部位，擅自占用共用部位，損壞公共設(shè)施、設(shè)備，空調(diào)外機(jī)亂掛，空調(diào)管線亂拉，燃?xì)鉄崴髋艧熆讈y開孔，破壞樓宇外部形象，裝修管理一塌糊涂，物業(yè)的價(jià)值馬上貶值。由此可見物業(yè)裝修管理具有十分重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義。

二、物業(yè)裝修管理的依據(jù)

（一）依法管理：依據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理》、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》進(jìn)行物業(yè)裝修管理。

（二）依約管理：依據(jù)物業(yè)管理人與開發(fā)商或者全體業(yè)主簽訂定的《前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同》或《商品房買賣合同》內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的約定，以及作為《商品房買賣合同》附件的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《室內(nèi)裝修、裝修管理服務(wù)協(xié)議》進(jìn)行物業(yè)裝修管理。

三、物業(yè)裝修管理的內(nèi)容

（一）住宅室內(nèi)裝修、裝修管理

1、裝修申請(qǐng)和方案審查

業(yè)主在對(duì)房屋裝修前應(yīng)該提供裝修方案和裝修申請(qǐng)表給物業(yè)管理單位，注明裝修內(nèi)容，辦理裝修人員出入證，物業(yè)管理人員應(yīng)審查裝修方案是否符合裝修規(guī)范和符合法律規(guī)定，告知業(yè)主及裝修人員應(yīng)注意事項(xiàng)及禁止事項(xiàng)。

2、裝修階段管理控制

（1）防水工程：在裝修過程中要提醒業(yè)主或裝修人員注意防止破壞廚、衛(wèi)防水層，凡改造廚、衛(wèi)墻體、地面后，必須重做防水，并且防水材料卷邊達(dá)30公分以上，并且要做48小時(shí)閉水實(shí)驗(yàn)，在衛(wèi)生間安裝淋浴器的，安裝熱水器的墻面要做1.5米以上的防水，防止水滲漏到別的房間，防水做好后，要及時(shí)打上保護(hù)層并鋪磚，避免防水層再次遭到破壞。

（2）給排水工程：裝修巡查中，要提醒和檢查業(yè)主或裝修人員不得私改供水主管，只能改動(dòng)水表后的 自用供水管，并且暗埋水管必須做在防水之上。

排水管在裝修過程中提醒和督促業(yè)主及裝修人員不能將下水口堵塞，不將裝修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道，在封包下水管時(shí)，一定要預(yù)留下水主管檢查口活門，以利于以后維修，疏通時(shí)不破壞裝修。

（3）強(qiáng)弱電工程：供電線路改造時(shí)一定要穿管，套管內(nèi)不得有接頭，強(qiáng)、弱電電線不能混穿，以免發(fā)生短路，燒毀電器。

（4）天然氣設(shè)施：天然氣管線、計(jì)量表不允許擅自移位，改動(dòng)封包必須由具有專業(yè)資質(zhì)的天然氣公司專業(yè)人員改動(dòng)，并且廚房與臥室、客廳等其他功能區(qū)必須安裝有效隔斷，防止天然氣泄漏傷人事件的發(fā)生。

（5）排煙管道：由于煙道多為主輔煙道結(jié)構(gòu)，排煙口（排油煙機(jī)煙氣接口）在輔煙道上，有的業(yè)主為圖方便，將原有排煙孔封堵，而在主煙道上開孔，這就破壞了煙道結(jié)構(gòu)，造成竄煙、竄味，有的將排油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴鲯煅b在煙道壁上，損壞了煙道。所以裝修管理人員在巡查時(shí)就要提醒業(yè)主或裝修人員不能這樣做，告知其危害性，糾正其違章裝修。

（6）土建工程：業(yè)主在裝修中，可以拆除房?jī)?nèi)輕質(zhì)隔墻（非承重墻），但拆除與廚、衛(wèi)相鄰隔墻要重做防水，不得損壞和拆除承重墻、梁、柱、板等房屋主體承重部位，不得在這些部位開孔、打眼。

（7）門窗。業(yè)主在裝修過程中，裝修管理人員要注意個(gè)別業(yè)主擅自將門往外移位，侵占公共區(qū)域，防止業(yè)主更換窗戶，在窗戶外加裝防護(hù)欄，破壞樓宇外觀整體形象。

（8）建筑外立面控制：①、空調(diào)位置及管線出孔位置，一定要業(yè)主按建設(shè)預(yù)留的位置安裝空調(diào)外機(jī)，空調(diào)管線出孔要按規(guī)定位置出孔，在室內(nèi)管線可以暗埋，但不得外漏在外墻上，影響樓宇整體美觀。②、燃?xì)鉄崴髋艧熆孜恢脧淖畲蠼嵌瓤紤]業(yè)主方便，規(guī)定每一戶型燃?xì)鉄崴髋艧煿艹隹孜恢茫谷細(xì)鉄崴髅恳粦粜蛷淖畹蛯拥阶罡邔佣际且粋€(gè)位置，站在高樓下，給人以整齊劃一的感覺。

（9）對(duì)講門禁系統(tǒng)：裝修管理人員要提醒業(yè)主和裝修人員不得拆除、移位對(duì)講電話，在墻面開槽時(shí)防止打斷對(duì)講電話線。在廚房吊頂時(shí)，一定要將煤氣報(bào)警器移出，不能包裹在里面，并且將線連通，避免影響消防聯(lián)動(dòng)和報(bào)警。

（二）商鋪裝修管理

1、門頭、外立面：商鋪裝修管理，門頭、外立面是面子工程，一定要嚴(yán)格，門頭要統(tǒng)一尺寸大小、高低、厚度才能使所有商鋪門頭招牌整齊美觀，空調(diào)位置統(tǒng)一高低、管線位置，才能使樓宇整體形象不受影響。

2、排污、排煙氣系統(tǒng)：特別是餐飲，一定要注意排污要建設(shè)有油水分離裝置，小型餐廳（牛肉面館等）也要有隔油池。排煙氣一定要進(jìn)煙道。

3、消防系統(tǒng)，在裝修前要向公安消防部門申請(qǐng)，消防改造時(shí)要由有資質(zhì)的企業(yè)改造，裝修進(jìn)程中物業(yè)裝修管理人員要監(jiān)控按規(guī)范改動(dòng)，防止損壞線路，破壞消防設(shè)施，裝修完后商鋪經(jīng)營(yíng)戶要申請(qǐng)公安消防部門驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后商鋪才能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

4、防水系統(tǒng)：商鋪經(jīng)營(yíng)戶在改造商鋪時(shí)要對(duì)衛(wèi)生間改動(dòng)，所以要提醒和監(jiān)控做好防水，經(jīng)營(yíng)餐飲的要對(duì)操作間和衛(wèi)生間做好防水，操作間和衛(wèi)生間墊高的防水層卷邊要達(dá)到50公分以上，防止操作間和衛(wèi)生間用水量大給毗連的物業(yè)造成損失。

四、物業(yè)公司如何做好裝修管理

（一）建立裝修巡查巡視機(jī)制

每天對(duì)所有裝修戶進(jìn)戶巡查不少于兩次。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，每到一戶要對(duì)方方面面進(jìn)行觀察，糾正違章裝修。把問題消滅在萌芽狀態(tài)。

積極與業(yè)主溝通交流，提醒和告知業(yè)主、裝修人員有關(guān)裝修管理的規(guī)定和安全注意事項(xiàng)。特別指明哪些是禁止行為，哪些是違法、違約、違章裝修。

建立《裝修日志》，將管理工作中應(yīng)該注意的重點(diǎn)事項(xiàng)做好筆記，記錄當(dāng)天重點(diǎn)工作和本周重點(diǎn)工作，還要做好每戶裝修進(jìn)度表，對(duì)每戶裝修進(jìn)度都有記錄，做到心中有數(shù)。

（二）樹立信心，建立有效的溝通機(jī)制

在裝修管理中，會(huì)遇到一些意想不到的困難和干擾，物業(yè)公司要有干好工作的信心，戰(zhàn)勝困難的信心，勇往直前的信心。要對(duì)業(yè)主做大量的解釋說服工作，對(duì)有些對(duì)裝修管理不理解、不配合的業(yè)主，要耐心去解釋、去說服。對(duì)工作持之以恒，面對(duì)違規(guī)裝修要堅(jiān)持原則。

五、裝修違法違規(guī)行為處置

裝修人在裝修過程中，要首先明白自己在物業(yè)所屬的產(chǎn)權(quán)界限，以產(chǎn)權(quán)范圍來界定裝修范圍。一般來說：業(yè)主的裝修范圍是入戶門內(nèi)，共墻內(nèi)的產(chǎn)權(quán)范圍。建筑的外立面（墻）及入戶門外的公共走道、樓梯間等都不屬于裝修范圍，這些地方除了不能裝修外，為了建筑的整體美觀，對(duì)需要安裝防盜欄（窗）的業(yè)主，還必須按物業(yè)管理公司選定的樣式和顏色進(jìn)行安裝，以保住物業(yè)的協(xié)調(diào)美觀。在外墻上安裝雨棚和遮陽棚，必須經(jīng)過物業(yè)管理部門的審查和書面同意。

有的業(yè)主不依法依約裝修，如果導(dǎo)致廣大業(yè)主的公共權(quán)利受到損害，以及裝修行為足以引起嚴(yán)重后果，而不聽從物業(yè)管理公司的勸告、勸阻怎么辦？這就要靠“四位一體”來幫忙了。

（一）對(duì)于違法搭建建筑物（比如在樓道、樓頂搭建），物業(yè)公司首先依約進(jìn)行管理，發(fā)出《裝修違規(guī)/違約整改通知書》，要求在規(guī)定時(shí)間恢復(fù)原狀，對(duì)已經(jīng)造成的后果要求賠償損失；若業(yè)主置若罔聞，物業(yè)公司要向城市管理執(zhí)法局、社區(qū)居委會(huì)、街道辦、轄區(qū)派出所書面反映，請(qǐng)求依法強(qiáng)制拆除。

（二）目前，我市還對(duì)裝修違法建設(shè)沒有專門的部門和機(jī)構(gòu)來管理。給部分違規(guī)裝修的業(yè)主在時(shí)間上鉆了空子。這方面可以借鑒成都市溫江區(qū)的做法，由政府牽頭成立“治理違法建設(shè)辦公室”（下稱治違辦），并向社會(huì)公布電話，其主要成員有房管局物管科、城管執(zhí)法局、轄區(qū)街辦、轄區(qū)派出所、工商局等相關(guān)部門。當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)違規(guī)裝修和違法建設(shè)時(shí)，物業(yè)公司要第一時(shí)間制止，發(fā)出《整改通知書》并拍照存檔。如違規(guī)裝修和違法建設(shè)者繼續(xù)違反，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)立即電話報(bào)告“治違辦”，“治違辦”就立即啟動(dòng)處置機(jī)制現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法。

（三）我市可以充分利用物業(yè)管理“四位一體”機(jī)制，建立物業(yè)裝修管理機(jī)制，物業(yè)管理公司與政府部門齊抓共管，必定能夠做好物業(yè)裝修管理工作。

以上是一點(diǎn)粗淺看法，希望能起到一點(diǎn)拋磚引玉的作用，以利我們更好的搞好物業(yè)裝修管理工作，為業(yè)主物業(yè)保值、增值，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)個(gè)美好家園，為提南充物業(yè)管理檔次做出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

第二篇：物業(yè)管理工作

2010物業(yè)管理工作總結(jié)

2010年，我們積極履行物業(yè)管理工作職責(zé)，認(rèn)真落實(shí)總公司辦公室2010年的工作計(jì)劃，從保障服務(wù)、安全穩(wěn)定兩大目標(biāo)出發(fā)，抓好物業(yè)管理硬件和軟件建設(shè)，較好地完成了2010年計(jì)劃中的各項(xiàng)任務(wù)，取得了較好的成效。回顧一年來，我們主要做了以下幾項(xiàng)工作：

一、較好地履行了對(duì)分公司辦公室的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、服務(wù)工作職責(zé)

1.去年公司機(jī)構(gòu)改革順利完成后，總公司及分公司的物業(yè)管理工作發(fā)生變化。由于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的特點(diǎn)是范圍廣、數(shù)量大、任務(wù)重，所以我們面臨著更重的工作任務(wù)。今年，總公司物業(yè)管理人員團(tuán)結(jié)一致，發(fā)揚(yáng)拼搏創(chuàng)新精神，知難而進(jìn)，勤奮工作，深入分公司開展調(diào)查研究，與分公司密切協(xié)作，相互溝通，積極推進(jìn)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的規(guī)范管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及各項(xiàng)任務(wù)的完成。

2.順利完成了對(duì)原五、六分公司非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)接收的后續(xù)工作，配合一、二分公司解決了急待解決的設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)問題，建立健全了總公司機(jī)關(guān)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理臺(tái)賬，保證了全公司物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。

3.按照“五創(chuàng)”要求，積極做好機(jī)關(guān)駐地維修改造工作。協(xié)調(diào)落實(shí)二公司辦公樓及家屬樓外墻粉刷工作，嚴(yán)格審查施工單位，合理安排工作預(yù)算，保證了這一政治任務(wù)的順利完

成。在落實(shí)完成這項(xiàng)工作中，我們與二分公司物業(yè)管理人員深入工地現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工資質(zhì)和預(yù)算嚴(yán)格審核，加強(qiáng)工地現(xiàn)場(chǎng)的安全管理，保質(zhì)保量地完成了這一工作。

二、充實(shí)完善了物業(yè)管理制度，進(jìn)一步推進(jìn)了物業(yè)管理的規(guī)范化

1.完成全公司非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的建檔工作，開展了物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)的調(diào)查、摸底工作。“建檔”工作是中心2010年計(jì)劃中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，對(duì)今后開展物業(yè)管理有十分重要的意義。它是我們物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)重點(diǎn)。從今年上半年起，我們就積極配合機(jī)械設(shè)備部著手進(jìn)行對(duì)全公司非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)情況收集、匯總，以分公司為單位，分門別類登記造冊(cè)。下半年，為更好了解每年的物業(yè)管理中的各種情況，做到心中有數(shù)，為公司領(lǐng)導(dǎo)起到參謀助手的作用，設(shè)計(jì)了有關(guān)表格，下發(fā)到各分公司并匯總整理存檔，現(xiàn)這一工作正在推進(jìn)中。

2.加強(qiáng)了對(duì)水電工的管理，建立水電工定期培訓(xùn)考核制度，提高水電工技術(shù)操作水平，確保水電網(wǎng)絡(luò)安全運(yùn)行。2010年，我們進(jìn)一步強(qiáng)化水電工的培訓(xùn)制度，并在形式和內(nèi)容上力求有所創(chuàng)新，有所突破。

三、強(qiáng)化了安全管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，確保了院內(nèi)安全

1.發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不留隱患，把安檢工作落到實(shí)處。

今年在對(duì)分公司的安全檢查中，我們發(fā)現(xiàn)某分公司的配電室存在一定的安全隱患。面對(duì)這種情況，我們和安全保衛(wèi)部門及時(shí)提出了整改措施和意見，督促他們抓緊時(shí)間解決問題。經(jīng)過共同的努力，加強(qiáng)了配電室內(nèi)值班力量，使配電室管理進(jìn)一步規(guī)范化，消除了事故安全隱患。

2.加強(qiáng)日常和節(jié)假日期間的安檢工作，對(duì)重點(diǎn)部位的用電、用氣實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)范化管理，特別是對(duì)外租戶的安全用電問題實(shí)行嚴(yán)格的管理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決，配合安全保衛(wèi)部門對(duì)外租戶進(jìn)行安全防火教育，組織消防滅火演練，提高廣大人員處理突發(fā)事件的能力。

2010年的工作，使我們有三點(diǎn)深刻的體會(huì)：

1.做好非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理，必須要有求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，深入實(shí)際，不搞花架子，這是做好物業(yè)管理工作的基本前提。

2.高度重視非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的安檢工作，從硬件和軟件兩方面加強(qiáng)管理，是確保物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行的基本保障。

3.實(shí)行規(guī)范管理，保證各項(xiàng)制度的真正落實(shí)，是做好非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理工作的關(guān)鍵。

不足及差距：

1.我們的管理規(guī)范化還基本上屬于初級(jí)化，有待今后進(jìn)一步加強(qiáng)提高。

2.實(shí)行收費(fèi)式物業(yè)管理，雖然進(jìn)行了調(diào)查、研究，但進(jìn)展不大，有待今后落實(shí)。

第三篇：物業(yè)管理工作

2、負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理相關(guān)管理工作，所有工作內(nèi)容由總經(jīng)理直管和安排。

3、從事商業(yè)或商住類型物業(yè)管理工作三年以上管理經(jīng)驗(yàn)；

4、有獨(dú)立管理能力，懂得保潔、保安消防、設(shè)備維護(hù)、綠化等日常管理及流程；

5、熟悉裝修的申請(qǐng)、駿工和接管驗(yàn)收的工作流程及要求。

6、熟悉處理客戶投訴、咨詢及對(duì)租戶的滿意度調(diào)查等工作。

7、負(fù)責(zé)租戶提出的問題和建議分析研究，協(xié)同上級(jí)落實(shí)好預(yù)防糾正工作。

8、進(jìn)行日常監(jiān)督巡查，督促本區(qū)域保安、消防設(shè)備和器材的使用。

9、優(yōu)秀的書寫和語言表達(dá)能力和溝通能力，做事穩(wěn)重，責(zé)任心強(qiáng)，有較好的敬業(yè)精神

1、熟悉清潔、綠化、治安、維修、接待、投訴、回訪等服務(wù)內(nèi)容；

2、熟悉商鋪的接管和交鋪驗(yàn)收工作。熟悉對(duì)裝修施工單位監(jiān)管和工程的竣工及驗(yàn)收工作。

3、熟悉處理客戶投訴及回訪工作事項(xiàng)及流程；

4、掌握區(qū)域物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程；

5、能獨(dú)立草擬物業(yè)基本文書。能熟練操作使用電腦，草擬和處理發(fā)送文件；

6、跟蹤驗(yàn)證不合格的服務(wù)項(xiàng)目，處理業(yè)戶投訴；

7、會(huì)收集有價(jià)值的物業(yè)信息和數(shù)據(jù)資料；

8、形象氣質(zhì)佳，會(huì)聽廣州話，普通話標(biāo)準(zhǔn)，口齒伶俐，較好的語言表達(dá)能力和溝通能力；

9、較強(qiáng)的應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力，能獨(dú)立處理日常緊急問題，良好的親和力及服務(wù)意識(shí)

在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2.負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。

3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。

4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5.參加經(jīng)理主持的部門例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計(jì)劃。

6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。

7.收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8.完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

1.協(xié)助制定和實(shí)施部門的管理計(jì)劃,建設(shè)高效的組織團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建良好的溝通渠道 2.管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)某杀究刂魄闆r 3.負(fù)對(duì)物業(yè)部下屬工程,環(huán)境,秩序等部門落實(shí)各種規(guī)章制度和計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查、督促、指導(dǎo)工作 4.負(fù)責(zé)與商戶的溝通，保證商戶裝修符合規(guī)定，保證購(gòu)物中心良好的購(gòu)物環(huán)境 5.保持與公司各協(xié)作單位良好的溝通與配合，加強(qiáng)與物業(yè)管理相關(guān)的主管部門、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)及物業(yè)管理同行的聯(lián)系與交流。

任職要求： 1.3年以上大型商業(yè)或物業(yè)管理公司中高層管理工作經(jīng)驗(yàn) 2.熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理，精通相關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)流程，具有成熟的物業(yè)管理理念 3.具有物業(yè)經(jīng)理上崗證書者優(yōu)先 4具有良好的組織管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、溝通和決策能力

第四篇：物業(yè)裝修管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝修管理

一、物業(yè)裝修管理定義

建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中所稱住宅室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng)。物業(yè)裝飾、裝修管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)裝修裝飾過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

二、物業(yè)裝修管理必要性

（一）物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。為了保障房屋的安全與美觀，需要物業(yè)加強(qiáng)監(jiān)督及管理。

（二）裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。

（三）裝修管理是與業(yè)主關(guān)系處理的磨合期，也是與業(yè)主建立感情基礎(chǔ)的重要時(shí)期。裝修管理期間，是與業(yè)主建立感情的最好契機(jī)，可為以后的日常管理打下良好的基礎(chǔ)。

三、物業(yè)裝修管理流程

（一）裝修申請(qǐng)管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。這條規(guī)定是物業(yè)裝修申請(qǐng)管理的法律依據(jù)。

業(yè)主在提交裝修申請(qǐng)時(shí)應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供室內(nèi)裝修平面布臵圖，裝修如需改動(dòng)房屋外立面及搭建建筑物、構(gòu)筑物的應(yīng)出具規(guī)劃部門意見，另外，裝修內(nèi)容如涉及到影響相鄰房屋采光、通風(fēng)或正常使用的，需提供相鄰左右（上、下）產(chǎn)權(quán)人和使用人簽字同意的證明。對(duì)于提交了裝修申請(qǐng)并符合相關(guān)規(guī)定的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)讓業(yè)主填寫相應(yīng)表單，并盡到相應(yīng)的告知義務(wù)。告知事項(xiàng)主要有：

1、為確保園區(qū)的居住品質(zhì)，保持物業(yè)外立面的統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知的禁止事項(xiàng)。

（1）違法拆改、變動(dòng)承重結(jié)構(gòu)和建筑主體。（2）違法超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加房屋使用荷載。（3）衛(wèi)生間、廚房間移位、擴(kuò)大或增設(shè)。

（4）改變或破壞房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墻、門窗外側(cè)、陽臺(tái)、露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等）安裝、架設(shè)、搭建防盜柵欄、紗窗、晾衣架、遮陽篷、雨篷花架、廣告牌、地面衛(wèi)星接收器等。

（5）擅自在非指定位臵安裝空調(diào)機(jī)、采暖設(shè)備、熱水供應(yīng)裝臵等。（6）在頂層露臺(tái)安裝雨蓬，或在屋頂安裝任何設(shè)施、設(shè)備。（7）封閉陽臺(tái)或改變陽臺(tái)、露臺(tái)的原有裝飾材料、顏色、形狀和規(guī)格。

（8）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備。

（9）改變房屋用途或使用功能。

（10）對(duì)無防水要求的房間內(nèi)安裝地暖設(shè)施時(shí)需按照相關(guān)技術(shù)要求做好防水設(shè)施。

（11）在無排污功能的陽臺(tái)、露臺(tái)安裝、接設(shè)洗衣設(shè)施或排污設(shè)施。

2、為保障廚房、衛(wèi)生間的正常使用功能，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知的事項(xiàng)。

（1）廚房煤氣管道、煤氣表請(qǐng)勿擅自更改或移動(dòng)，如確需變動(dòng)應(yīng)請(qǐng)專業(yè)公司操作。

（2）廚房間油煙機(jī)、熱水器排氣孔和衛(wèi)生間的通風(fēng)排氣孔已預(yù)留好，切勿隨意拆除、封堵、移動(dòng)或敲鑿；切勿將煤氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風(fēng)排氣管道。

（3）不得破壞衛(wèi)生間、廚房間的防水層，平層衛(wèi)生間切勿更改下水道位臵，嚴(yán)禁抬高地坪，破壞地面防水層及立管防水圈。（4）衛(wèi)生間、廚房間及空調(diào)管道吊頂時(shí)請(qǐng)留出檢修孔，以便檢查維修。衛(wèi)生間共用管道檢修口禁止封死以便正常維修。

（5）裝修時(shí)請(qǐng)將所有排水管及地漏暫時(shí)封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設(shè)施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）墻體打孔須向物業(yè)服務(wù)中心申請(qǐng)，統(tǒng)一位臵，禁止隨意打孔。（7）裝修前，請(qǐng)對(duì)衛(wèi)生間做24小時(shí)閉水試驗(yàn)，并經(jīng)業(yè)主、裝修單位、服務(wù)中心三方驗(yàn)證試驗(yàn)結(jié)果。

3、業(yè)主在對(duì)餐廳、客廳、臥室進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知的事項(xiàng)。

（1）違法拆改、變動(dòng)主體結(jié)構(gòu)或明顯加大荷載，室內(nèi)承重墻、柱、樓板均嚴(yán)禁拆除、開洞或更改。

（2）隔戶墻兩側(cè)任何一戶在裝修時(shí)禁止隨意敲鑿或做嵌入式裝修。（3）為確保用電安全，請(qǐng)勿將室內(nèi)開關(guān)箱移位或改變進(jìn)戶總線；所有電線敷設(shè)應(yīng)采用護(hù)套管，切勿直埋。

（4）各電氣回路所負(fù)擔(dān)的電器總?cè)萘空?qǐng)勿超過此回路的限定容量。如需增大供電容量，請(qǐng)業(yè)主先到電力部門辦理擴(kuò)容手續(xù)，經(jīng)核準(zhǔn)后，由專業(yè)單位施工并報(bào)服務(wù)中心備案。

（5）請(qǐng)勿從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線，以免影響收視效果。室內(nèi)可視對(duì)講、寬帶網(wǎng)絡(luò)終端盒等請(qǐng)勿隨意移位，以免影響使用效果。裝修時(shí)注意不要損壞墻體內(nèi)電線、電話線、對(duì)講線、有線閉路電視線和寬帶網(wǎng)絡(luò)線暗埋管。

（6）鋪設(shè)地板地角塞打洞時(shí)，必須有限位裝臵。注意防止傷及樓板中線路管道及鋼筋。若有不明處，請(qǐng)與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系。（7）對(duì)于開發(fā)商已配臵的空調(diào)，室外機(jī)位不得隨意移位。業(yè)主若需增設(shè)空調(diào)，則空調(diào)室外機(jī)的安裝位臵須征得服務(wù)中心的同意，并在不影響外立面統(tǒng)一、美觀的前提下，進(jìn)行安裝。對(duì)于已配臵空調(diào)，請(qǐng)業(yè)主提前與服務(wù)中心預(yù)約安裝時(shí)間。

（8）對(duì)于開發(fā)商已配臵的紅外報(bào)警探頭（一樓），在裝修過程中如需改動(dòng)，務(wù)必事先聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心，請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行確認(rèn)，在施工過程中嚴(yán)禁將探頭檢修盒進(jìn)行封閉。

（9）地面開槽深不得超過3㎝，寬不得超過5㎝。

4、業(yè)主在對(duì)陽臺(tái)進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知的事項(xiàng)。（1）陽臺(tái)裝修時(shí)請(qǐng)注意荷載量，超載易損壞房屋結(jié)構(gòu)，造成不安全隱患。

（2）禁止拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體，擴(kuò)大原有門、窗尺寸或另建門窗。

（3）陽臺(tái)鋪設(shè)地磚等裝飾材料時(shí)，嚴(yán)禁破壞、拆改原有擋水線，以免造成今后滲漏等情況。

（4）陽臺(tái)晾衣架按服務(wù)中心統(tǒng)一要求安裝。

5、其他應(yīng)告知事項(xiàng)。

（1）嚴(yán)禁改變進(jìn)戶門的開啟方向。

（2）裝修中使用的分隔設(shè)施應(yīng)采用輕質(zhì)分隔材料。

（3）底層庭院使用時(shí)，不得改變其整體風(fēng)貌，包括花園改造及補(bǔ)種、移植各類型植物；同時(shí)，為保證小區(qū)的整體品質(zhì)，不得在庭院內(nèi)晾曬衣被等。

（4）底層設(shè)計(jì)有敞開式采光井戶型，裝修戶自行做好對(duì)排污泵的維護(hù)工作，定期進(jìn)行檢查，也可委托服務(wù)中心進(jìn)行有償專業(yè)保養(yǎng)，從而保證設(shè)備的良好運(yùn)行。（5）嚴(yán)格遵守裝修時(shí)間：

周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。雙休日、節(jié)假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期間不得進(jìn)行敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪音的裝修活動(dòng)。（6）施工人員注意事項(xiàng)。（7）材料進(jìn)出管理。（8）建筑垃圾清運(yùn)管理。（9）違約責(zé)任。

（二）裝修過程管理

1、房屋安全管理

（1）結(jié)構(gòu)安全：承重、超載（2）水、電安全：防水、通暢性（3）廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)：擴(kuò)大、移位、增設(shè)（4）防火安全：明火

2、房屋立面管理

（1）突出物（封陽臺(tái)、衛(wèi)星接收器、晾衣架、管道、雨篷、紗窗、防盜門窗等）

（2）有礙觀瞻物或改變?cè)辛⒚嬖O(shè)計(jì)（空調(diào)、堆放物、打孔、改變?cè)猩档龋?/p>

3、施工人員管理（1）進(jìn)出園區(qū)管理（2）食宿管理（3）車輛管理（4）明火管理（5）物品進(jìn)出管理

4、施工過程監(jiān)控（1）施工時(shí)間（2）施工進(jìn)出材料（3）施工規(guī)范的監(jiān)督

（4）公共區(qū)域、公共部位的使用（電梯、樓道、門禁等）（5）建筑垃圾清運(yùn)

（三）裝修違章處理

1、立即匯報(bào)：一旦發(fā)現(xiàn)違章裝修正在進(jìn)行時(shí)，立即匯報(bào)，并通知相關(guān)人員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行制止

2、全力制止：匯報(bào)的同時(shí)，立即先進(jìn)行勸止，以避免擴(kuò)大影響及損失。待相關(guān)人員到后，必須想方設(shè)法先制止違章的進(jìn)一步進(jìn)行，一旦違章成事實(shí)，后期再整改難上加難

3、耐心溝通勸阻：相關(guān)負(fù)責(zé)人立即與業(yè)主進(jìn)行耐心、有效的溝通協(xié)調(diào)，了解業(yè)主違章的初衷及原因，尋求其他解決途徑，緩解業(yè)主進(jìn)一步違章的念頭

4、處理過程及違章情況留取影像資料，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

5、在違規(guī)已成既定事實(shí)后，應(yīng)整合業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督組或業(yè)委會(huì)、主管部門力量，協(xié)助處理。

四、案例分析

（一）裝修申請(qǐng)階段案例分析

【案例】某日，某小區(qū)2-1-301業(yè)主向物業(yè)申請(qǐng)裝修時(shí)，提出需裝鍋爐。物業(yè)裝修管理人員在裝修手續(xù)辦理時(shí)未問清安裝位臵就予以了同意。待業(yè)主裝修時(shí)將鍋爐位臵放在了陽臺(tái)，并把排煙管進(jìn)行了直排，影響到樓上業(yè)主的正常生活。

【原因分析】辦理裝修手續(xù)時(shí)未與業(yè)主明確安裝位臵，未在裝修申請(qǐng)表上明確注明，造成業(yè)主隨意安裝，形成鄰里糾紛，增加工作難度。【經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)】業(yè)主安裝鍋爐等設(shè)施時(shí)必須告知業(yè)主安裝在指定位臵，一般建議放在設(shè)備平臺(tái)較好，并在裝修申請(qǐng)手續(xù)上寫明。同時(shí)，后期管理過程中需不斷跟進(jìn)。

（二）裝修過程管理案例分析

【案例】某小區(qū)高層住宅1-1-702業(yè)主在裝修過程中，擅自將室內(nèi)三室兩廳的住宅分隔成四室兩廳，主衛(wèi)生間隔墻拆除，增設(shè)污水管口及下水管，將原污水管口的防水層破壞，與樓下602打通。

【處理經(jīng)過】物業(yè)中心在發(fā)現(xiàn)此情況后，立即進(jìn)行了制止，根據(jù)《裝飾裝修管理協(xié)議》責(zé)令停工，并聯(lián)系702業(yè)主告知其違章情況，要求其立即停工整改。同時(shí)通知樓下業(yè)主關(guān)于樓上的違章情況（避免樓下業(yè)主萬一來房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)此情況）。702業(yè)主強(qiáng)調(diào)并非打算群租，只是家里人較多，才將房間進(jìn)行分隔，并對(duì)自身的違章行為不以為然。由于人在溫州，這里全權(quán)委托朋友裝修，不愿過來處理此事，對(duì)于后期的整改不太配合。物業(yè)中心當(dāng)即向當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行了匯報(bào)，第二天由房管部門、602業(yè)主及物業(yè)共同到702進(jìn)行查看。經(jīng)查看后，由房管部門開具限期整改通知書。602業(yè)主提出要求其恢復(fù)原樣，并由702出具承諾書，保證室內(nèi)裝修嚴(yán)格按照規(guī)范施工，禁止再出現(xiàn)違章裝修或涉及安全隱患的行為。經(jīng)向702溝通后，702業(yè)主缺乏裝修管理安全知識(shí)，認(rèn)為物業(yè)故意刁難，情緒激動(dòng)，繼而向400投訴。后經(jīng)過1個(gè)多月的協(xié)調(diào)，702業(yè)主在房管部門及602業(yè)主的雙重壓力下，終于對(duì)該衛(wèi)生間恢復(fù)原樣，重做防水。對(duì)室內(nèi)空間房間的分隔恢復(fù)原樣，經(jīng)審批合格后再行分隔，并承諾不作群租，按規(guī)范裝修。

【經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)】

1、嚴(yán)把裝修申請(qǐng)關(guān)，業(yè)主辦理裝修手續(xù)時(shí)需認(rèn)真審核，加強(qiáng)違章裝修事項(xiàng)的宣傳及提醒。

2、加強(qiáng)裝修期間的巡查，提高敏感度，發(fā)現(xiàn)有異 常情況需及時(shí)匯報(bào)。

3、要學(xué)會(huì)借助各方面的力量，轉(zhuǎn)移矛盾，減輕工作難度。

4、注意鄰里關(guān)系的處理，盡量不要形成雙方的對(duì)立，以免影響日后的鄰里關(guān)系。

（三）裝修違章處理案例分析

【案例】某園區(qū)一住戶擅自將樓板砸掉5厘米安裝地?zé)帷?個(gè)多月后，樓下鄰居發(fā)現(xiàn)房頂多處出現(xiàn)裂縫，并且有漏水現(xiàn)象。

【處理經(jīng)過】因擔(dān)心其私刨地面存在安全隱患，在協(xié)商無果的情況下將樓上住戶告上法庭，要求其將房屋地面恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失。日前，本市二中院終審宣判此案，樓下鄰居獲賠30萬元。【經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)】：

1、嚴(yán)格執(zhí)行裝修期間的安全管理方案和秩序維護(hù)隊(duì)員的巡查制度，并做好記錄及取證資料；

2、在業(yè)主辦理裝修手續(xù)時(shí)，須以各種形式提前告知業(yè)主相關(guān)注意事項(xiàng)；

3、發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修時(shí)，視現(xiàn)場(chǎng)情況嚴(yán)重性，告知政府相關(guān)部門以獲得相關(guān)支持；

4、發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修或造成他人損失的，需要以書面形式告知業(yè)主和裝修公司；

5、及時(shí)處理現(xiàn)場(chǎng)所出現(xiàn)的問題及處理協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系，避免事件升級(jí)。

第五篇：物業(yè)裝修管理?xiàng)l例

物業(yè)裝修管理?xiàng)l例

為保障住宅區(qū)房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，根據(jù)建設(shè)部令（第110號(hào)）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)本住宅區(qū)房屋裝修的有關(guān)事宜規(guī)定如下：

一、裝修申報(bào)程序：

1、住戶裝修住宅，必須提前７天向物業(yè)公司申報(bào)，填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、詳細(xì)的施工圖和提供施工隊(duì)伍名稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、法人代表的有效證件、施工負(fù)責(zé)人的有效證件（復(fù)印件）等，送物業(yè)公司審批。

2、審批通過后與物業(yè)公司簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。

3、按照《房屋裝修預(yù)交押金和收取綜合服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)》收取押金。

4、工程完工后，經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況．可退回押金；若有上述問題，從押金中扣除賠償費(fèi)用和罰款，多退少補(bǔ)；完工半年內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)上述問題，由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

5、工程驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司收取管理押金的10%作為管理服務(wù)費(fèi)，包括施工隊(duì)伍的管理、裝修人員出入證、施工許可證等。

6、住戶裝修申請(qǐng)時(shí)必須繳清所有費(fèi)用方可辦理裝修手續(xù)。

二、裝修范圍：

1、不擅自改變房屋的柱、梁、版、承重墻、屋面防水隔熱層，上下水管道、電路等；

2、屋面面積只許鑿毛，地面裝修材料不準(zhǔn)用超重材料，地面裝修材料厚度不得超過50毫米；

3、不得封閉陽臺(tái)、平臺(tái)或改變陽臺(tái)、平臺(tái)的用途；

4、不得擅自改變?cè)型忾T窗的規(guī)格、形狀以及外墻面的裝飾；

5、空調(diào)室外分體機(jī)必須按物業(yè)管理公司指定的位置安裝，打洞 時(shí)必須由專業(yè)人員進(jìn)行操作，以防外墻破損，并保證空調(diào)架必須按規(guī)定進(jìn)行粉刷；

6、不隨意改動(dòng)有線光纖線路、網(wǎng)絡(luò)線路，并留好檢測(cè)口；

7、禁止改動(dòng)煤氣管道，若確需改動(dòng)必須到成都市煤氣公司龍泉驛區(qū)營(yíng)業(yè)所申請(qǐng)，由煤氣公司負(fù)責(zé)改動(dòng)；

三、裝修施工管理：

1、裝修時(shí)間必須在上午8：00—12：00、下午14：00—18：00，不得擅自延長(zhǎng)裝修時(shí)間，以免影響他人的休息，只有無噪音的工作經(jīng)過向物業(yè)公司申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可按規(guī)定延長(zhǎng)。裝修工程簽定施工協(xié)議最長(zhǎng)時(shí)間不超過六個(gè)月，凡超過簽約時(shí)間一天按保證金1%交納違約金。

2、裝修垃圾應(yīng)該及時(shí)的清運(yùn)，按物業(yè)公司指定的位置和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。

3、如額外使用公用設(shè)施，如：供電增容等，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

4、施工人員必須在物業(yè)公司保衛(wèi)部根據(jù)相關(guān)規(guī)定備案登記，辦理出入證。

5、非房屋所有權(quán)人進(jìn)行裝修應(yīng)出據(jù)房屋所有權(quán)人的同意書、委托書或相關(guān)書面證明；

四、違章裝修處罰：

1、責(zé)令停工。

2、責(zé)令恢復(fù)原狀。

3、扣留或沒收工具。

4、停水、停電。

5、賠償經(jīng)濟(jì)損失。

6、視情節(jié)扣除管理押金。

7、根據(jù)省、市、區(qū)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款。以上幾種處罰可同時(shí)進(jìn)行。

五、未盡事宜皆以國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、制度規(guī)定的為準(zhǔn)。